Sentencia Civil Tribunal Superior de Justicia de Navarra . Sala de lo Civil y Penal, Rec. 11/2024 de 20 de enero del 2025

PRIMERO.-El recurso de casación se interpone frente a la sentencia dictada por la Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Navarra que estima el recurso interpuesto por la parte demandada COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 y deja sin efecto la sentencia de instancia que estimó sustancialmente la demanda interpuesta por D. Aureliano en solicitud de declaración de nulidad de acuerdo adoptado en la Asamblea General Ordinaria de 20 de enero de 2020 y condenó a la reposición de carteles a costa de la comunidad.

1.1.- Antecedentes de hecho.

Como antecedentes de hecho tomados en consideración en la sentencia recurrida, destacaremos los siguientes:

a) El demandante Sr. Aureliano es propietario de una mitad indivisa del local comercial en la planta sótano del Bloque II de la Agrupación de Viviendas Santiago de Pamplona, con acceso desde la DIRECCION003, destinado a plazas de garaje y cuartos trasteros, con una superficie de 1.682 m².

Adquirió la citada finca por escritura pública de donación de 16 de diciembre de 2008, en la que se describe como "local comercial en la planta sótano del bloque II de la Agrupación de Viviendas Santiago, en el polígono cuatro del Tercer Ensanche del Barrio de San Juan de Pamplona, con destino a garaje"(documento núm. 1 demanda).

Los donantes habían adquirido la finca por escritura pública de segregación y compraventa de 4 de noviembre de 1978, por la que se segregó del mismo una parte de 1.682 m², vendida al padre del Sr. Aureliano y tres personas más.

En la descripción del citano NUM001 se dice que "comprende los DIRECCION004 de Pamplona; tiene su acceso desde calle particular de la Agrupación de Viviendas de DIRECCION000, antes sin nombre, y hoy denominada DIRECCION002, que enlaza las DIRECCION005 con DIRECCION006, mediante dos rampas; ocupa una superficie de seis mil novecientos veintiún metros, noventa y dos decímetros cuadrados, de cuya superficie los locales propiamente dichos ocupan seis mil seiscientos ochenta y seis metros y veintinueve decímetros cuadrados y el resto corresponde a las rampas de acceso. (...) En el interior del NUM001 se encuentra la sala de calderas y los depósitos de fueloil, que son elementos comunes, sin que su superficie se haya incluido en la indicada para locales comerciales".

A dicha escritura pública se acompañan los Estatutos por los que se rige la vendedora AGRUPACIÓN DE VIVIENDAS DE DIRECCION000 y copia de la escritura pública de agrupación de fincas, declaración de obra nueva y división en propiedad horizontal de la Comunidad de Propietarios de 20 de diciembre de 1972, en la que consta la descripción de los sótanos destinados a locales comerciales.

b) El art. 2 de los Estatutos establece que los "propietarios de locales de planta baja y sótano podrán, por sí solos, sin intervención de los demás condueños, segregar de ellos, agregarlos, agruparlos o dividirlos, señalando a los resultantes la participación en elementos comunes siempre dentro del total asignado al local de que se trate y sin alteración alguna de las cuotas resultantes de los restantes departamentos (.) igualmente realizar obras de decoración interior y exterior; construir entreplantas, instalar rótulos, letreros y marquesinas y realizar recubrimientos en fachada hasta la altura de la rasante del suelo del NUM000 piso..." (documento núm. 5 demanda).

c) En el Acta de la Junta celebrada el día 27 de octubre de 2005 consta que se "comenta también si los letreros de alquiler y venta de plazas de garaje colocados en los frentes de las rampas de garajes (.) tienen o no autorización de la Comunidad, por lo que se valorará si deben ser retirados o no, siempre previo aviso a los que los han instalado" (documento núm. 6 demanda).

d) Con motivo de las obras de rehabilitación realizadas en la comunidad en el año 2019, los citados letreros fueron retirados sin previo aviso. Posteriormente fueron colocados de nuevo (documentos núm. 7 a 9 demanda).

e) En el Acta de la Junta de Presidentes de la Comunidad de Propietarios celebrada el 8 de enero de 2020 se hace constar, en relación al "Letrero colocado en fachada rampa de garajes", lo siguiente: "Se informa de las numerosas quejas por el letrero colocado en la fachada de la rampa por el propietario del garaje nº NUM002, el cual argumenta que dicho letrero lleva puesto desde el año 1972 y que la comunidad nunca le ha dicho nada en contra, que la propia comunidad lo ha retirado hace unos meses para las obras de acondicionamiento de la rampa y que lo ha puesto en el mismo lugar anterior. Se comenta que dicho letrero de publicidad pertenece a un negocio particular y que debiera pedir permiso a la comunidad, la cual podría autorizarlo con el pago de una cuota mensual. Tras el debate se acuerda por los asistentes consultar al despacho de abogados los posibles derechos de dicho letrero por los años ya expuestos, y en su caso, trasladarlo a la Asamblea General para que tome una decisión al respecto" (documento núm. 10 demanda).

En el Acta de la Asamblea General celebrada esa misma fecha se hace constar, en relación a la "Información letrero puesto enfrente rampa garajes", lo siguiente: "Tras el análisis de este tema por parte de la Junta Rectora, se decidió someterlo a la Asamblea General. Es un letrero colocado en el frente de la rampa de bajada de los vehículos, el cual anuncia venta y alquiler de vehículos del garaje número NUM002. Dicho letrero fue retirado por la comunidad para las obras de adecentamiento de la urbanización, la cual es propiedad de toda la Comunidad, y que tras las obras terminadas, el propietario del garaje número NUM002 lo ha vuelto a colocar en el frente de la rampa, en el mismo lugar que estaba anteriormente. Se le pregunta al propietario de dicho letrero, si tiene permiso de la comunidad para su colocación, a lo que argumenta que el letrero lleva puesto más de cuarenta años en ese lugar y nadie de la comunidad le ha dicho nada en este tiempo, por lo que entiende que tiene el mismo derecho que hasta ahora. Se valora por algunos asistentes el problema de estética que supone el letrero tras la terminación de las obras, y que es un negocio particular por lo que el letrero debe estar en la fachada de su garaje y no en la rampa de acceso, y que cualquier vecino podría poner también letreros de publicidad que afearían más la urbanización. Tras el debate, se procede a la votación entre los Asistentes, con el resultado de 38 votos a favor de retirar el letrero indicado sin permitir ningún tipo de letreros en la urbanización, y 16 votos a favor de mantener dicho letrero donde está actualmente siendo el resto abstenciones".

1.2.- Sentencia dictada en primera instancia.

La sentencia de primera instancia, a tenor de la prueba practicada, consideró que la finca propiedad del actor, sita en el NUM001 de la Comunidad, fue constituida como local comercial, estando, por tanto, dentro de la esfera del artículo 2 de los Estatutos, no requiriendo consentimiento por parte de la Comunidad para la instalación de rótulos. Dichos carteles se encontraban instalados en las rampas de acceso a los garajes desde al menos veinte años antes -1997-, sin autorización ni oposición de la Comunidad, y fueron retirados en 2019 para la ejecución de las obras de rehabilitación de las fachadas (documento nº 1 y 2 de la contestación). Tras la finalización de las obras, el actor colocó de nuevo los carteles en las rampas de acceso. La Comunidad, tras la adopción del acuerdo impugnado, procedió a su retirada.

La sentencia dictada en primera instancia estima, por tanto, el motivo de impugnación del Acuerdo 6º adoptado en la Junta de la Comunidad de 20 de enero de 2020, en base a lo dispuesto en el art. 18.1 a) de la Ley de Propiedad Horizontal, al resultar dicho acuerdo contrario a los propios Estatutos de la Comunidad de Propietarios, declarando la nulidad del acuerdo, y acordando la reposición de los carteles a costa de la Comunidad, con condena en costas a la parte demandada.

La sentencia de instancia rechazó condenar a la demandada al abono de la factura de la retirada de los carteles, aspecto que quedó consentido y no impugnado en grado de apelación.

1.3.- Sentencia dictada en segunda instancia.

La sentencia dictada en grado de apelación por la Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Navarra estima el recurso interpuesto por la parte demandada, revoca la sentencia de instancia, y desestima la demanda, imponiendo a la parte actora las costas procesales de primera instancia.

El argumento revocatorio se contiene, principalmente, en dos párrafos que trascribimos a continuación:

"(...) el recibo girado por el Ayuntamiento de Pamplona de los vados correspondientes a los garajes de los que es titular el demandante y sobre los que pretende hacer valer su derecho a publicitar (documento núm. 3 demanda), las testificales y las fotografías de los carteles de publicidad en los que se indica que se "alquilan plazas de garaje para coches y motos y cuartos traseros" (documentos núm. 7 y 8 demanda), acreditan que lo que el demandante tiene en propiedad no son locales sino plazas de garaje y trasteros, razón por la cual no es aplicable la previsión recogida en el art. 2 de los Estatutos respecto a la publicidad que pueden llevar a cabo los locales comerciales, que por definición son el espacio físico mediante el cual el comerciante ofrece sus productos o servicios al público, donde desarrolla su actividad comercial o el punto de venta o atención al público, donde se ejerce el comercio de cara al público.

La juez de primera instancia sostiene lo contrario, a pesar de afirmar que no es "un hecho discutido que la finca propiedad del demandante (.) está conformada por garajes y trasteros sitos en la planta NUM001 de la Comunidad, destinándose los mismos al alquiler", por haber sido constituida la finca del demandante como local comercial, lo que no se acomoda a la realidad acreditada y no discutida, debiendo tenerse en cuenta que el art. 5 LPH , referido al título constitutivo, diferencia los locales de los anejos (entre los que cita a los garajes)".

También rechaza la posible prescripción adquisitiva basada en la colocación previa de los carteles durante más de 20 años al considerar que:

"el demandante carece de justo título para la instalación de letreros en las rampas de acceso y salida a los garajes, al no ser propietario de locales sino de plazas de garaje y trasteros".

1.4.- Motivos de casación.

La parte actora, ahora recurrente, aduce tres motivos de casación:

El primero, por infracción de la Ley 488 del FN en relación con el art. 1281 CC, al oponerse la sentencia recurrida a la doctrina de la Sala Civil y Penal del TSJ de Navarra en relación a la interpretación de los contratos, así como a la jurisprudencia del TS en cuanto a la regla "in claris non fit interpretatio". Expone que la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Navarra realiza una interpretación de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios que resulta contraria a su naturaleza, régimen y efectos jurídicos y, por lo tanto, infringe la Ley 488 Fuero Nuevo y la jurisprudencia del TSJ Navarra que la desarrolla, que enuncia, como primer canon exegético en la interpretación, el acatamiento a la voluntad declarada, citando al efecto diversos pronunciamientos de esta Sala que proclaman la primacía de ese canon sobre los demás, en justificación del interés casacional.

El segundo, al amparo del art. 477.2 LEC por infracción del art. 218.2 de la LEC en relación con el art. 219.12 del mismo texto legal al oponerse la sentencia recurrida a la doctrina jurisprudencial del TS sobre el necesario ajuste a las reglas de la lógica y la razón que deben presidir la motivación de las sentencias, con error patente en la valoración de las pruebas. Aduce que la sentencia recurrida ha incurrido en error patente en la valoración de los documentos públicos obrantes en autos, en concreto, las escrituras públicas de donación y de segregación y compraventa del inmueble, según las cuales resultaría patente que el inmueble propiedad del actor es un local comercial, sin que otra conclusión puedan derivarse de su mera lectura, y el hecho de que se lleve a cabo la actividad comercial de alquiler de garaje si trasteros no priva al mismo de su condición de local comercial. No habiéndose impugnado los documentos públicos aportados por la parte actora, los derechos reales que en ellos se contienen existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo, tal y como proclama el artículo 38 de la Ley Hipotecaria. La sentencia recurrida contiene una fijación de hechos en la que afirma que el actor es propietario de la mitad indivisa del local comercial, resultando contradictorio que concluya finalmente que no es propietario de tal local comercial, sino de plazas de garaje y de trasteros. De modo que si la fijación de hechos controvertidos ha quedado determinada, la conclusión final evidencia el manifiesto y patente error en la valoración de la prueba, lo que abre la posibilidad a la revisión excepcional de la valoración probatoria por la existencia un error patente o bien por la concreta infracción de una norma tasada de valoración de la prueba, vulnerando el test de racionalidad constitucionalmente exigible para respetar el derecho la tutela judicial efectiva.

Y el tercero, por infracción de la Ley 357 del FN en relación con la Ley 397 del FN, al oponerse la sentencia recurrida a la doctrina jurisprudencial del TSJ de Navarra relativa a la consideración de justo título/justa causa para la adquisición de las servidumbres por prescripción ordinaria. Expone el recurrente que aunque la colocación de los carteles no estuviera amparada por los Estatutos de la Comunidad, habría adquirido el derecho por el transcurso del tiempo, de tal forma que la inscripción del título de propiedad del Sr. Aureliano en el Registro de la Propiedad, así como los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, indica claramente que los propietarios de los locales comerciales de planta NUM001 están facultados para instalar rótulos y carteles hasta la rasante el NUM000 piso, gozando de la protección que le otorga el artículo 35 y 38 de la Ley Hipotecaria y, en concreto, que a los efectos de la prescripción adquisitiva a favor del titular inscrito, se considera justo título la inscripción, cumpliéndose los requisitos que se recoge en la ley 357 del Fuero Nuevo, incurriendo en errónea interpretación de los requisitos precisos para la adquisición por usucapión de la servidumbre de letreros.

Razones metodológicas aconsejan analizar, en primer lugar, el segundo motivo del recurso de casación en el que impugna, en esencia, la fijación de hechos probados.

SEGUNDO.- Error patente en la valoración de la prueba ( art. 24 CE , 477.5 y 319.1 LEC ).

Con anterioridad a la reforma del recurso de casación civil operada por el Real Decreto-ley 5/2023, de 28 de junio, esta Sala ya tenía declarado con reiteración, entre otras, en SSTSJ 7/2020, de 10 diciembre y 2/2021, de 19 mayo, que el "juicio de hecho" o sobre los hechos "se agota en la segunda instancia con la resolución del recurso de apelación, no pudiendo replantearse a través del recurso extraordinario por infracción procesal una nueva valoración de la prueba, ni una revisión de la ya efectuada en orden a la fijación de los hechos debatidos como probados o improbados, al no conformar este recurso una tercera instancia". Ninguno de los motivos que numerus clausus establecía el artículo 469.1 de la LEC se refería a la valoración probatoria. La única salvedad que posibilitaba su revisión a través de este recurso extraordinario venía determinada por la vulneración del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva del artículo 24 de la CE ( art. 469.1.4º LEC, en su redacción anterior). De tal modo que la jurisprudencia ya tenía declarado, incluso durante la vigencia de la LEC de 1881, que "[...] la valoración probatoria sólo puede excepcionalmente tener acceso a la casación mediante un soporte adecuado, bien la existencia de un error patente o arbitrariedad en la valoración de la prueba, en cuanto, según la doctrina constitucional, comporta la infracción del derecho la tutela judicial efectiva ( SSTS de 20 de junio de 2006, 17 de julio de 2006), bien la infracción de una norma concreta de prueba que haya sido vulnerada por el juzgador ( SSTS de 16 de marzo de 2001, 10 de julio de 2000 , 21 de abril y 9 de mayo de 2005, entre otras). En defecto de todo ello, la valoración de la prueba es función de la instancia y es ajena a la casación ( SSTS 8 de abril de 2005, 29 de abril de 2005, 9 de mayo de 2005, 16 de junio de 2006, 23 de junio de 2006, 28 de julio de 2006 y 29 de septiembre 2006, entre otras muchas).

De ello resultaba que solamente cuando se conculcase el artículo 24.1 de la CE por incurrirse en error de hecho palmario, irracionalidad o arbitrariedad (la cual también podía producirse cuando se desconocía una norma de prueba legal o tasada), cabía la posibilidad de control a través del recurso extraordinario por infracción procesal al amparo del ordinal 4.º del artículo 469.1 de LEC.

Para que el error en la valoración de la prueba tuviese la relevancia constitucional que el artículo 469.1.4º de la LEC requería, resultaba preciso, con arreglo a una consolidada doctrina constitucional y jurisprudencial ( SSTC 167/2008, de 15 diciembre y 206/2011, de 19 diciembre; SSTS 443/2017, de 13 julio y 252/2019, de 7 mayo; SSTSJ 4/2021, de 3 noviembre y 10/2022, de 14 septiembre), que dicho error fuese "fáctico" -material o de hecho- y "patente", esto es, ostensible, claro, evidente o -como puntualiza el Diccionario de Uso del Español, de María Moliner "perceptible... sin necesidad de razonamientos o explicaciones" para un observador neutral . Así ha venido exigiéndolo la doctrina y jurisprudencia a que acaba de hacerse mención, para la que sólo se hace acreedor a tal calificación el error que sea " inmediatamente verificable de forma incontrovertible a partir de las actuaciones judiciales" ( SSTC 132/2007, de 4 junio y 167/2008, de15 diciembre y SSTS 511/2013, de 18 julio y 75/2014, de 4 marzo), "con sólo repasarlas" ( STC 221/2007, de 8 octubre), "sin necesidad de recurrir a ninguna valoración o consideración jurídica" ( SSTC 167/2008, de 15 diciembre y 206/2011, de 19 diciembre). Resultando, por tanto, inadmisible, conforme a la anterior regulación, la pretensión de convertir el recurso extraordinario por infracción procesal en una tercera instancia que permitiese una nueva valoración de toda la prueba practicada en el proceso, desarticulando la valoración conjunta de la prueba para ofrecer las propias conclusiones o deducciones del recurrente ( SSTS de 10 de diciembre de 2008, 8 de febrero de 2008, 8 de marzo de 2007, etc.).

La regulación actual, según reforma operada por el Real Decreto-ley 5/2023, de 28 de junio, recoge precisamente tales pautas interpretativas, aclarando en el apartado 5 del art. 477 que la valoración de la prueba y la fijación de hechos no podrá ser objeto de recurso de casación, salvo error de hecho, patente e inmediatamente verificable a partir de las propias actuaciones.Error que también puede llegar a producirse, conforme a la anterior doctrina jurisprudencial, cuando se desconozca una norma de prueba legal o tasada, aunque este supuesto también cabría denunciarlo por la vía prevista en el art. 477.2 LEC que permite fundar el recurso de casación en infracción de norma procesal o sustantiva, con la debida justificación del interés casacional.

En el presente caso el recurrente esgrime en el motivo segundo ambos aspectos que aparecen íntimamente interrelacionados, a saber, al amparo del art. 477.2 LEC, cita la infracción del art. 319.1 LEC -fuerza probatoria de los documentos públicos- en relación con el art. 218.2 de la LEC -motivación en sentencia de los elementos fácticos y jurídicos, considerados individualmente y en conjunto, ajustándose siempre a las reglas de la lógica y de la razón-, aduciendo, a continuación, aunque no cita expresamente el art. 477.5 LEC, la existencia de error patente en la valoración de los documentos públicos obrantes en autos, en concreto, las escrituras públicas de donación y de segregación y compraventa del inmueble, según las cuales, resultaría patente que el inmueble propiedad del actor es un local comercial, sin que otra conclusión pueda derivarse de su mera lectura, añadiendo que el hecho de que se lleve a cabo una actividad comercial de alquiler de garajes y trasteros no priva al mismo de su condición de local comercial.

Aduce el recurrente que, no habiéndose impugnado los documentos públicos aportados por la parte actora, los derechos reales que en ellos se contienen existen y pertenecen a su titular en la forma determinada en el asiento respectivo, tal y como proclama el artículo 38 de la Ley Hipotecaria.

Añade que la sentencia recurrida contiene una fijación de hechos en la que afirma que el actor es propietario de la mitad indivisa del local comercial, resultando contradictorio que concluya finalmente que no es propietario de tal local comercial, sino de plazas de garaje y de trasteros, de modo que la conclusión final evidencia el manifiesto y patente error en la valoración de la prueba, abriendo así la puerta a la posibilidad de revisión excepcional de la valoración probatoria, vulnerando el test de racionalidad constitucionalmente exigible para respetar el derecho la tutela judicial efectiva, con cita de jurisprudencia relativa al art. 24 CE y al art. 469.1.4ª LEC en su redacción anterior.

El motivo debe ser estimado.

La propia sentencia recurrida recoge en el F.J.1º, apartado a), que el Sr. Aureliano es propietario de una mitad indivisa del local comercial en la planta sótano del Bloque II de la Agrupación de Viviendas Santiago de Pamplona, con acceso desde la DIRECCION003, destinado a plazas de garaje y cuartos trasteros, con una superficie de 1.682 m². Adquirió la citada finca por escritura pública de donación de 16 de diciembre de 2008, en la que se describe como "local comercial en la planta sótano del bloque II de la Agrupación de Viviendas DIRECCION000, en el DIRECCION004 de Pamplona, con destino a garaje" (documento núm. 1 demanda).

Los donantes habían adquirido la finca por escritura pública de segregación y compraventa de 4 de noviembre de 1978, por la que se segregó del mismo una parte de 1.682 m², vendida al padre del Sr. Aureliano y tres personas más. En la descripción del citado NUM001 se dice que "comprende los DIRECCION004 de Pamplona; tiene su acceso desde calle particular de la Agrupación de Viviendas de DIRECCION000, antes sin nombre, y hoy denominada DIRECCION002, que enlaza las DIRECCION005 con DIRECCION006, mediante dos rampas; ocupa una superficie de seis mil novecientos veintiún metros, noventa y dos decímetros cuadrados, de cuya superficie los locales propiamente dichos ocupan seis mil seiscientos ochenta y seis metros y veintinueve decímetros cuadrados y el resto corresponde a las rampas de acceso. (...) En el interior del NUM001 se encuentra la sala de calderas y los depósitos de fueloil, que son elementos comunes, sin que su superficie se haya incluido en la indicada para locales comerciales". A dicha escritura pública se acompañan los Estatutos de la vendedora y copia de la escritura pública de agrupación de fincas, declaración de obra nueva y división en propiedad horizontal de la Comunidad de Propietarios de 20 de diciembre de 1972, en la que consta la descripción de los sótanos "destinados a locales comerciales".

No obstante la anterior exposición, acreditada por la documental pública, no impugnada de contrario, la sentencia recurrida llega a la conclusión -patentemente errónea, como después veremos- de que el derecho de propiedad del demandante no recae sobre un local sino sobre plazas de garaje y trasteros, por lo cual entiende que no le es aplicable la previsión recogida en el art. 2 de los Estatutos.

A dicha conclusión arriba, según expone, en base a:

a) recibos girados por el Ayuntamiento de Pamplona de los vados correspondientes.

b) las testificales.

c) los carteles de publicidad en los que se indica que se "alquilan plazas de garaje para coches y motos y cuartos traseros".

No podemos compartir tal conclusión fáctica, que entra en patente contradicción con los datos fácticos recogidos en la documental pública y correspondientes inscripciones registrales.

El artículo 38 de la Ley Hipotecaria establece que, a todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos. Y el artículo 319.1 LEC establece la fuerza probatoria de los documentos públicos, que harán prueba plena del hecho, acto o estado de cosas que documenten, de la fecha en que se produce esa documentación y de la identidad de los fedatarios y demás personas que, en su caso, intervengan en ella.

En la escritura pública de donación de fecha 16 de diciembre de 2008 se describe la finca objeto de la escritura como "mitad indivisa del local comercial en la planta sótano del bloque II de la Agrupación de Viviendas DIRECCION000, en el DIRECCION004 de Pamplona, con destino a garaje; tiene su acceso desde la DIRECCION003, mediante dos rampas; ocupa una superficie de 1865 m² y linda: por Norte, con DIRECCION005; Sur, con la sala de calderas y resto del local del que se segregó; Este, rampa de acceso; y Oeste, DIRECCION001. Le corresponde una cuota de participación en los elementos comunes del inmueble de dos enteros cuarenta y siete centésimas de entero por ciento".

De la escritura pública se desprende, de forma patente y con claridad meridiana, que el derecho de propiedad comprende un local de 1865 m², con linderos propios y cuota de participación especifica. Su derecho de propiedad no recae en determinadas plazas de garaje o cuartos trasteros, como afirma la sentencia recurrida, sino que comprende un local unitario de 1685 m².

Su derecho de propiedad no se ve afectado por el destino o la actividad comercial a la que se destine, en este caso, alquiler de plazas de garaje o de trasteros. No cabe entender, en modo alguno, que el destino comercial que se ejerce en el local tenga virtualidad de trasmutar el derecho de propiedad inscrito, que recae, según consta en la escritura pública de donación, sobre un local considerado unitariamente, de 1685 m², con linderos propios y cuota concreta de participación en elementos comunes, y no sobre un determinado número de plazas de garaje o cuartos trasteros.

Ni los recibos girados por el Ayuntamiento de Pamplona respecto a los vados correspondientes a las rampas de acceso, ni las testificales, o los carteles de publicidad en los que se indica que se "alquilan plazas de garaje para coches y motos y cuartos traseros", logran enervar la presunción legal contenida en el art. 38 LH ni la fuerza probatoria de la escritura pública de donación inscrita en el Registro de la Propiedad ( art. 319.1 LEC) .

Por tanto, debemos otorgar la razón al recurrente en cuanto a la concurrencia de un error de hecho, patente e inmediatamente verificable a partir de las propias actuaciones. Lo que ineludiblemente enlaza con el primer motivo de casación, como a continuación veremos.

TERCERO.- Las obligaciones deben interpretarse conforme a la voluntad declarada que las creó, al uso y a la buena fe (Ley 488 FN). Doctrina legal.

El art. 2 de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios autoriza expresamente a los "propietarios de locales de planta baja y sótano" a realizar, por sí solos, sin intervención de los demás condueños (...) "obras de decoración interior y exterior; construir entreplantas, instalar rótulos, letreros y marquesinas y realizar recubrimientos en fachada hasta la altura de la rasante del suelo del NUM000 piso. Asimismo, podrán sacar al exterior, a través de patio para dar salida de humos y gases, chimeneas hasta la altura del tejado y de acuerdo con las ordenanzas vigentes, causando el menor perjuicio y molestias posibles".

Tal y como expuso la STJN nº 2/2017, de 6 de febrero (ECLI:ES:TSJNA:2017:44), los Estatutos, que, en palabras del artículo 5.3 de la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, contienen "las reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios", integran con la declaración de obra nueva en que se describe el inmueble y se fija la cuota de participación de cada piso o local, el título constitutivo de la propiedad horizontal, conformando un verdadero "estatuto privativo" cuya inscripción registral da a su contenido plena oponibilidad a terceros.

No obstante su origen convencional, los Estatutos cumplen pues una función normativa, con fuerza de ley o, en palabras de la sentencia del Tribunal Supremo de 29 de abril de 2015, poseen una "eficacia configuradora absoluta" con efectos reales para las partes que contribuyeron a su formación y quienes de ellas traigan causa por virtud de un negocio jurídico posterior, en cuanto -como dice la resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado 4123/2015, de 20 marzo- "delimitan el contenido del derecho constituido por la propiedad horizontal y la autonomía de cada uno de los propietarios de elementos privativos".

Dado su origen convencional, en su interpretación resulta de plena aplicación la Ley 488 del Fuero Nuevo que establece en su apartado Tercero que las obligaciones deberán interpretarse conforme a la voluntad declarada que las creó, al uso y a la buena fe. Tal previsión se acogía anteriormente en la Ley 490, lo que debe tenerse en cuenta en la lectura de las correspondientes citas jurisprudenciales.

El principio rector, conforme a la dicción de tal precepto, es el subjetivo o voluntarista, que entraña por regla general que deba estarse a la voluntad declarada por las partes, y si ésta ha quedado plasmada con claridad, habrá que atender al sentido literal de sus cláusulas ( SSTSJ de Navarra de 26 de enero de 1991 y 22 de enero de 1993).

Se trata de una auténtica norma jurídica, que engloba el conjunto de criterios, subjetivos y objetivos, a los que se puede acudir en la tarea hermenéutica, cuya infracción permite recurso casacional.

Conforme reiterado criterio jurisprudencial de esta Sala, por todas SSTSJN nº 14/2016, de 9 de noviembre, o la nº 1/2016, de 5 Feb. 2016, disponen:

"...la tarea en cuestión ha de desarrollarse a tenor de lo dispuesto en la ley 490, párrafo primero, del Fuero Nuevo de Navarra que, como este Tribunal Superior de Justicia (ss. 26 enero 1991 , 22 enero 1993 , 28 junio 1995 , 8 octubre 1998 , 22 diciembre 1999 , 25 junio 2001 , 23 enero 2003 y 17 abril 2007 ) y con anterioridad el Tribunal Supremo (s. 18 noviembre 1974 ) han declarado, desplaza en el ámbito civil foral al artículo 1281.1 del Código Civil , cuyas disposiciones son tan sólo de aplicación, por razón de supletoriedad (leyes 2 y 6 del Fuero Nuevo y art. 13.2 del Código Civil ), en defecto de norma civil foral sobre la materia."

En el mismo sentido, la STSJN nº 2/2014, de 6 de marzo, establece:

"Pues bien, sobre la base de lo establecido en la invocada Ley 490.1 FN, precepto que en materia de interpretación establece que "las obligaciones deberán interpretarse conforme a la voluntad declarada que las creó, al uso y a la buena fe", nuestra sentencia 24/2008 recuerda que "en consonancia con la supletoriedad del Código Civil (leyes 2.4 y 6 del Fuero Nuevo y 13.2 del Código Civil) , esta Sala, como ya lo hiciera anteriormente el Tribunal Supremo (S. 18 noviembre 1974 ), ha venido declarando con reiteración (SS. 26 enero 1991 , 22 enero 1993 , 28 junio 1995 , 8 octubre 1998 , 22 diciembre 1999 , 25 junio 2001 y 23 enero 2003 ) la primacía y prioritaria aplicación de la Ley 490, párrafo primero, del Fuero Nuevo de Navarra, sobre los artículos 1281 y siguientes del Código Civil , en la hermenéutica de los contratos que, como el de autos, se hallan sujetos al Derecho civil navarro..., debiendo a este respecto recordarse una vez más que las facultades interpretadoras de los convenios, negocios, relaciones y obligaciones se integran en la propia soberanía juzgadora de los Tribunales de instancia, de suerte que su rechazo en casación sólo procede cuando las mismas manifiestamente contravengan la legalidad, se presenten erróneas, disparatadas o arbitrarias, o conduzcan a conclusiones ilógicas, irracionales o, tan desproporcionadas, que no encajen en un normal raciocinio ( SS. de 18 junio 1992, del Tribunal Supremo, por todas , y 22 enero 1993 , 28 junio 1995 , 7 mayo 1996 , 8 octubre 1998 y 19 marzo 2001 de este Tribunal Superior ) ".

El criterio hermenéutico expuesto en la sentencia recurrida considera que "lo que el demandante tiene en propiedad no son locales sino plazas de garaje y trasteros"y concluye que "no es aplicable la previsión recogida en el art. 2 de los Estatutos respecto a la publicidad que pueden llevar a cabo los locales comerciales".Además, entiende la sentencia recurrida que el local sobre el que ejerce el demandante la actividad de alquiler de garajes y trasteros no puede ser calificado como "local comercial", bajo el argumento de que los locales comerciales, por definición, son el espacio físico mediante el cual el comerciante ofrece sus productos o servicios al público, donde desarrolla su actividad comercial o el punto de venta o atención al público, donde se ejerce el comercio de cara al público. Y rebate el criterio de la juez de primera instancia que sostenía lo contrario, al entender que la calificación como local comercial no se acomoda a la realidad acreditada y no discutida, al estar conformada la finca propiedad del demandante por garajes y trasteros sitos en la planta NUM001 de la Comunidad, destinándose los mismos al alquiler, añadiendo a continuación un argumento de tipo sistemático basado en el art. 5 LPH, referido al título constitutivo, que entiende debe tenerse en cuenta al diferenciar los locales de los anejos, entre los que cita a los garajes.

No podemos compartir tal exégesis que, a nuestro juicio, resulta contraria a la voluntad declarada, a su tenor literal, y, por tanto, contraria a la Ley 488 del Fuero Nuevo. El interés casacional es, pues, evidente, al contrariar la sentencia recurrida la jurisprudencia de esta Sala (SSTJN nº 4/2021, de 3 de noviembre; nº 1/2016, de 5 de febrero), que enuncia como primer canon exegético en la interpretación el acatamiento a la voluntad declarada y que proclama la primacía de ese canon sobre los demás.

El art. 2 de los Estatutos autoriza expresamente a los "propietarios de locales de planta baja y sótano" a realizar, por sí solos, sin intervención de los demás condueños (...) "obras de decoración interior y exterior; construir entreplantas, instalar rótulos, letreros y marquesinas y realizar recubrimientos en fachada hasta la altura de la rasante del suelo del NUM000 piso".

La sentencia recurrida alude a la previsión recogida en el art. 2 de los Estatutos refiriéndola a "locales comerciales", pero, en realidad, el destino de los locales es indiferente, pues la norma estatutaria no restringe ni distingue en relación con el posible destino de los locales. El art. 2 de los Estatutos simplemente se refiere a los propietarios de "locales de planta baja y sótano", otorgándoles la facultad de realizar, por sí solos, sin intervención de los demás condueños (...) obras de decoración interior y exterior; construir entreplantas, instalar rótulos, letreros y marquesinas y realizar recubrimientos en fachada hasta la altura de la rasante del suelo del NUM000 piso.

La norma estatutaria no se refiere a "local comercial" sino simplemente a los "locales de planta baja y sótano".

Por tanto, la restricción en cuanto a tal facultad de colocar carteles o rótulos, que determina la sentencia recurrida, por no tratarse de un "local comercial", no queda comprendida en la voluntad estatutaria declarada en el momento de su creación.

Aunque ya hemos aclarado que la norma estatutaria no requiere la cualidad de local comercial para reconocer las facultades que se otorgan a los propietarios de locales de planta baja y sótano en el art. 2 de los Estatutos, la sentencia recurrida acoge además una definición de local comercial que resulta plenamente aplicable al supuesto de autos. Lo define como aquel espacio físico mediante el cual el comerciante ofrece sus productos o servicios al público, donde desarrolla su actividad comercial o el punto de venta o atención al público, donde se ejerce el comercio de cara al público. La actividad que precisamente se presta en el local propiedad del recurrente, esto es, un servicio de cara al público de alquiler de plazas de garaje y trasteros, queda comprendida con claridad en dicha definición, aunque dicho aspecto, en base a lo ya expuesto, carece de relevancia en el presente supuesto, puesto que el concepto normativo de "local comercial" no se encuentra recogido en los Estatutos de la Comunidad, que únicamente se refiere a los "locales de la planta baja y sótano", sin distinción alguna en cuanto al destino de los mismos.

Tampoco resulta acogible, ni preferente a la voluntad declarada, el argumento hermenéutico que utiliza a mayor abundamiento la sentencia recurrida, a modo de criterio sistemático, al aludir al art. 5 de la Ley Propiedad Horizontal. Este precepto de Derecho Común establece que (..) [la descripción] de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o NUM001. Se está refiriendo a la necesidad de incluir en la descripción de los pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente, además de su descripción identificativa -extensión, linderos, etc.-, los anejos que puedan serlo de dichos pisos o locales. No es el caso. En el presente supuesto el actor es copropietario de un local unitario, no de garajes o trasteros anejos a pisos o locales. El hecho de que el local de 1685 m², en su configuración interna, haya sido distribuido en plazas de garaje o trasteros a efectos de explotación comercial, no le priva de su consideración jurídica unitaria. Tales plazas de garaje o trasteros no son anejos de otro piso o local. La Ley de Propiedad Horizontal refiere incluso que, a efectos de dicha ley, tendrán la consideración de "locales" aquellas partes de un edificio que sean susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a un elemento común de aquél o a la vía pública. Lo que se cumple adecuadamente en el presente supuesto.

Por ello, el art. 5 LPH no permite sentar un criterio hermenéutico contrario a lo que expresamente se recoge en los Estatutos de la Comunidad, esto es, la voluntad declarada en el momento de su creación, que autoriza a los propietarios de locales de planta baja y sótano a realizar, por sí solos, sin intervención de los demás condueños, entre otras facultades, la de colocar rótulos o letreros, como así consideró acertadamente la sentencia dictada en primera instancia, sin expresa vinculación o distinción de tal facultad en la mención estatutaria o diferenciada en relación con el destino de los locales.

Por tanto, tampoco en base a este argumento hermenéutico de tipo sistemático y desde luego no preferente a la voluntad declarada, podríamos llegar a la conclusión a la que llega la sentencia de instancia.

Por último, tampoco resulta acogible, ni preferente a la voluntad declarada, el criterio de acudir a los recibos del Ayuntamiento, las testificales, o las fotografías de los carteles publicitarios, para restringir el ámbito de aplicación el Art. 2 de los Estatutos, por el simple hecho de estar conformada la finca propiedad del demandante -no exclusivamente- por garajes y trasteros. Ya hemos expuesto que la actividad de alquiler de garajes y trasteros puede perfectamente calificarse como una actividad comercial, dirigida al público, y por tanto comprendida en la definición de local comercial que adopta la propia sentencia recurrida. En segundo lugar, el artículo 2 de los Estatutos no distingue en cuanto al destino de local a la hora de autorizar a los propietarios de los locales de planta baja y sótano a realizar, por sí solos, sin intervención de los demás condueños (...) obras de decoración interior y exterior; construir entreplantas, instalar rótulos, letreros y marquesinas y realizar recubrimientos en fachada hasta la altura de la rasante del suelo del NUM000 piso. Por último, también hemos expuesto que aunque el local propiedad del demandante esté configurado o distribuido internamente por garajes y trasteros destinados al alquiler, su derecho de propiedad trasciende a dicha distribución interna en garajes y trasteros, puesto que su derecho de propiedad recae en un local de 1800 m² con linderos propios.

En suma, la voluntad declarada en el momento de la creación de los Estatutos de la Comunidad, en atención a su tenor literal, no deja dudas en cuanto a la voluntad de permitir a los propietarios de "locales de planta baja y sótano" a realizar, por sí solos, la instalación de rótulos o letreros, como el que llevaba colocado durante más de 20 años, sin que ningún otro criterio hermenéutico pueda prevalecer sobre la clara y diáfana voluntad declarada que las creó, conforme a su tenor literal.

El motivo, por tanto, debe ser estimado, lo que hace innecesario el examen del motivo restante.

CUARTO.- Costas.

Al estimarse el recurso de casación, no procede hacer expresa imposición de las costas del recurso interpuesto.

En cuanto a las ocasionadas en la apelación, procede imponerlas a la parte demandada.

La estimación del recurso de casación hace asimismo procedente la devolución al recurrente del depósito constituido, arregladamente a lo prevenido en la disposición adicional 15ª.8 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, así como procede decretar la pérdida del depósito constituido en su día junto con el recurso de apelación que fue interpuesto por la demandada, dándole el destino legal.

Por lo expuesto, en nombre de S.M. el Rey y por la autoridad que nos ha sido conferida,