Sentencia Civil 719/2026 Tribunal Supremo. Sala de lo Civil, Rec. 6410/2021 de 11 de mayo del 2026

PRIMERO.- Resumen de antecedentes.

Tal como consta en las actuaciones son antecedentes necesarios para la resolución del recurso de casación los siguientes.

1. Secundino y Cecilio interpusieron una demanda de juicio ordinario por la que ejercitaban la acción de retracto de arrendatarios frente a Candida, al amparo del art. 1518 CC y art. 25 LAU, en relación con la finca sita en DIRECCION000 (municipio de San Bartolomé de Lanzarote), en la DIRECCION001, vivienda número NUM000, finca registral n.º NUM001 de San Bartolomé, con Código Registral Único NUM002, inscrita en el Registro de la Propiedad de Arrecife al tomo NUM003, libro NUM004, folio NUM005.

En la demanda se exponía que habían suscrito el 6 de febrero de 2013 un contrato de arrendamiento de la mencionada finca, y que el 1 de febrero de 2017 al señor Secundino le notificaron el cambio de arrendadora, por subrogación de la demanda en la posición de la arrendadora inicial.

2.La demandada se opuso y el juzgado dictó una sentencia por la que desestimó la demanda.

La decisión del juzgado, tras citar algunas sentencias de audiencias provinciales y del Tribunal Supremo, se basó en las siguientes consideraciones:

«En el presente caso a la vista de la prueba practicada, que se valora en su conjunto, se alcanzan las siguientes conclusiones:

»- que en fecha de 29 de noviembre de 2016, mediante Decreto del Juzgado de 1ª Instancia n.º 5 de Arrecife se aprueba el remate de la subasta judicial por el que la demandada adquiere las fincas registrales NUM001, NUM006 y NUM007 del Registro de la Propiedad de Arrecife;

»- que todas pertenecían a Construcciones y Promociones SAMYER SL, arrendadora entonces de los actores; que la finca registral objeto de esta causa es la NUM001.

»- que pese a la publicación de la subasta por edictos, manifiestan los actores que no es hasta 1 de febrero de 2017, a Secundino y el 10 de marzo de 2017 a Cecilio. Firman un contrato en el que se dan por enterados del cambio de titularidad y que ésta ha sido por subasta pública;

»- que en fecha de 20 de marzo de 2017 el Letrado de los actores dirige burofax a la demandada a fin de que, entre otras cosas, indique el precio de adquisición del inmueble;

»- que en fecha de 23 de marzo de 2017 se entrega copia testimoniada por el secretario judicial del Juzgado de 1ª Instancia nº5 de Arrecife del Decreto de 29 de noviembre de 2016, en el que figura el precio de la adquisición por subasta del inmueble;

»- que en fecha de 9 de abril de 2017 interpone la demanda de juicio ordinario;

»- que en fecha de 12 de mayo de 2017 consignan los actores el importe de 77.000 euros en la cuenta de consignaciones del Juzgado;

»- que de la aplicación al caso de los arts. 266.2 y 403.5 LEC, de los arts. 25 LAU y 1518 CC, y de la doctrina jurisprudencial expuesta se desprende que el reembolso o la consignación del importe de la venta, no solo ya es un elemento esencial de la acción, sino que se deben dar antes de interponer la demanda (por ejemplo, y a mayor abundamiento, en expediente de jurisdicción voluntaria de consignación , LJV) y son requisito esencial para que nazca ésta, dentro de los 30 días siguientes a conocer los elementos de la compraventa en cuestión y se trata, finalmente de un requisito no subsanable para la admisión de la demanda. A la vista de las fechas expuestas, que se consideran acreditadas, siendo que además son tomadas del propio cuerpo del relato de hechos de la demanda, y que la consignación se produce pasados más de 30 días del conocimiento por los actores de todos los extremos de la subasta, y en todo caso, en tiempo posterior a la interposición de la demanda, se debe desestimar la demanda interpuesto por los argumentos dados, sin necesidad de entrar a valorar otras cuestiones planteadas».

3.La parte actora interpuso recurso de apelación que fue estimado por la audiencia provincial.

La sentencia de la audiencia, con apoyo en una sentencia del Tribunal Constitucional de 13 de septiembre de 2004, resume como doctrina constitucional «que la consignación del precio ha dejado de ser un presupuesto procesal o un requisito de procedibilidad para el ejercicio de la acción de retracto, equiparándose el tratamiento de la consignación del precio al que hasta ahora la ley y la jurisprudencia había seguido respecto de la consignación de los gastos legítimos contemplados en los apartados 1.º y 2.º del art. 1518 CC».

Y, respecto de este concreto supuesto, declara:

«En consecuencia, presentada la demanda en tiempo y forma, dentro del plazo de 30 días, la demanda se interpuso el 10 de abril y el 23 de marzo se les había notificado el decreto de adjudicación, ejercitando con ello la acción de retracto, no puede considerarse en modo alguno ésta caducada, por lo que procede, estimando el recurso, revocar la sentencia dictada y en su lugar dictar otra estimando la demanda y declarando, en favor de los actores la existencia y el ejercicio de la acción de retracto de arrendatarios sobre la finca sita en DIRECCION000 (municipio de San Bartolomé de Lanzarote), en la DIRECCION001, vivienda número NUM000, finca registral nº NUM001 de San Bartolomé, con Código Registral Único NUM002, inscrita en el Registro de la Propiedad de esta ciudad de Arrecife al tomo NUM003, libro NUM004, folio NUM005; debiendo la demandada otorgar, en el plazo que se le señale y previa consignación del precio de adjudicación, Escritura Pública a favor de aquellos, bajo apercibimiento de que se acordará de oficio».

4.La parte demandada ha interpuesto un recurso de casación.

SEGUNDO.- Recurso de casación. Planteamiento. Decisión de la sala.

1. Planteamiento. El recurso de casación se funda en un único motivo en el que se denuncia la infracción del art. 1518 CC.

La recurrente alega que la sentencia recurrida es contraria a consolidada jurisprudencia de la Sala Primera en la que se considera la obligatoriedad del pago del precio conocido de venta dentro del plazo de caducidad para el ejercicio de la acción de retracto. Cita a estos efectos las sentencias 1031/2008, de 4 de noviembre, 780/2005, de 19 de octubre, y una sentencia de 20 de abril de 1994.

2. Decisión de la sala. El recurso se desestima por las siguientes razones.

Recientemente la sentencia de esta sala 1834/2025, de 12 de diciembre, ha resuelto un supuesto semejante al que se plantea en este recurso de casación. En esta sentencia se dice:

«La sentencia 115/2015, de 8 de junio, del Tribunal Constitucional, tras recordar la doctrina sentada en la STC 144/2004, de 13 de septiembre, declaró que el art. 266.3.º LEC, actual 266.2.º, -a diferencia de la normativa anterior-- supedita la exigencia de consignación o caución, como requisito de admisión de la demanda de retracto, a que así lo imponga la ley o el contrato. Y reiteró que tal exigencia no puede derivarse del art. 1518 CC, precepto que contempla un "simple reembolso del precio de la transmisión como presupuesto material o sustantivo para el ejercicio del derecho de retracto, sin el cual no puede consumarse la adquisición del derecho objeto del retracto por parte del retrayente".

»Esta doctrina ya había sido afirmada por la STC 127/2008, de 27 de octubre, en la que se subrayó que "el reembolso al comprador del precio de la venta y de los gastos derivados que impone el art. 1518 CC" no constituye "un requisito para la admisión a trámite de la demanda», sino «un requisito sustantivo para el ejercicio del derecho de retracto, esto es, una vez obtenida sentencia estimatoria del mismo".

»(...) El Tribunal Constitucional no solo ha declarado: (i) la inexistencia de una carga procesal de consignar o caucionar para la admisión de la demanda, salvo que la imponga la ley o el contrato; y (ii) la naturaleza sustantiva del reembolso del precio y de los gastos; (iii) sino que también ha dicho que dicho reembolso como requisito sustantivo para el ejercicio del retracto, opera "una vez obtenida sentencia estimatoria"».

En el caso que ahora jugamos, al igual que sucedía en el resuelto por la mencionada sentencia 1834/2025, de 12 de diciembre, la tesis de la recurrente presupone, en contra de lo afirmado por el Tribunal Constitucional, que la consignación o caución debe haberse efectuado antes de obtener sentencia estimatoria.

Esta premisa es incorrecta, y de ella depende por completo el fundamento del motivo del recurso de casación, que por esta razón se desestima.

TERCERO.- Costas

Dada la desestimación del recurso de casación procede imponer las costas devengadas por este recurso a la recurrente.