Sentencia Civil 233/2025 Tribunal Supremo. Sala de lo Civil, Rec. 4733/2024 de 12 de febrero del 2025

PRIMERO. Resumen de antecedentes

1.Vauxhall Propiedades, S.L. interpuso una demanda de desahucio por precario contra D. Bartolomé y D.ª Sagrario respecto de la vivienda sita en el DIRECCION000 de Almería ( DIRECCION001, inscrita en el Registro de la Propiedad n.º 1 de Almería).

La demandante es la titular registral de dicha finca. La adquirió en el procedimiento de ejecución hipotecaria n.º 466/2014, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia n.º 8 de Almería contra José Luis Martínez Asociados, S.L., por decreto de adjudicación, cuyo testimonio, expedido el 18 de febrero de 2021, se inscribió el 22 de abril de 2021.

En el procedimiento de ejecución se dictó un auto el 9 de julio de 2021 declarando, de conformidad con lo dispuesto en el art. 661.2 LEC, que Don Bartolomé tenía derecho a permanecer en la vivienda objeto de la ejecución hipotecaria, «[d]ejando a salvo las acciones que pudieran corresponder a la entidad adquirente de la finca registral para desalojar a dicho señor.». En el fundamento de derecho del auto -único- se dice que:

«Don Bartolomé tiene derecho a permanecer en la vivienda [...] al haberla comprado mediante compraventa privada realizada entre los años 1995 y 1996, a tenor de los recibos de pago del precio aportados en el acto de la vista oral, habiendo declarado asimismo en dicha vista el testigo Don Anibal, en el sentido de que la finca era de su esposa Doña Emilia (así se acredita mediante nota simple), actuando el testigo con poderes de su mujer, y que el Sr. Bartolomé le abonó los recibos de la compra de la vivienda, un trastero y un garaje, lo que hacía un precio total de 21.500.000 pesetas, el cual se corresponde con la suma de los cuatro recibos aportados. Asimismo, se han aportado al procedimiento los contratos de luz y agua de la vivienda, y los recibos de luz, desde la fecha en que dicha vivienda fue adquirida, y el certificado de empadronamiento del Sr. Bartolomé y su familia también desde dicha fecha.

»La documentación presentada por Don Bartolomé constituye un principio de prueba de su derecho de propiedad que justifica la declaración de su derecho a permanecer en la vivienda».

La demandante alega que el juzgado no ha valorado si el ocupante tiene un justo título para permanecer en la vivienda, ya que esta cuestión debe resolverse en un proceso declarativo posterior a la ejecución hipotecaria. Dice que ha iniciado este procedimiento para esclarecer la situación, dado que la resolución anterior no tiene efectos de cosa juzgada. Sostiene que los ocupantes presentaron como prueba únicamente anotaciones manuscritas de 1995 y 1996 sobre supuestos pagos al supuesto esposo de la anterior titular registral, lo cual no puede considerarse justo título. Añade que como legítima propietaria tras la ejecución hipotecaria tiene derecho a poseer la finca sin ser perturbada.

Los demandados se oponen. Dicen que adquirieron la finca en 1995 mediante un contrato verbal de compraventa concertado con D.ª Emilia, titular registral, actuando su esposo Don Anibal como representante; que el precio acordado, pagado en cuatro plazos, incluía vivienda, trastero y garaje; y que la entrega se realizó ese mismo año, y desde entonces han residido allí ininterrumpidamente. Alegan, asimismo, que durante el procedimiento de ejecución hipotecaria, se abrió una pieza separada para la vista de ocupantes, en la cual demostraron la legitimidad de su derecho de propiedad, y que, como resultado, el juez declaró su derecho a permanecer en la vivienda, reconociéndolos como propietarios legítimos por la compraventa realizada y, por tanto, con justo título. Añaden que la demandante admite que, si se pretende cuestionar su derecho de propiedad, ello no puede resolverse mediante un juicio de desahucio por precario, sino a través de una acción declarativa de dominio en el procedimiento ordinario correspondiente, donde podrá debatirse la eficacia y validez de los títulos de propiedad.

2.La sentencia dictada en la primera instancia estima la demanda.

El juzgado, después de mencionar la jurisprudencia sobre el ámbito objetivo del desahucio por precario (se cita la sentencia dictada por esta sala el 7 de julio de 2021 -n.º 502/2021-), justifica su decisión con el siguiente razonamiento:

«[l]o que debe dilucidarse en el mismo [en el juicio de desahucio por precario] deberá ser única y exclusivamente el derecho de quien lo promueva a recuperar la posesión material de la finca objeto del procedimiento, o, lo que es lo mismo, o desde el otro punto de vista, si la persona contra quien se dirija tiene el derecho a mantenerse en dicha posesión. Es decir, que se habrán de ventilar en el mismo pretensiones meramente posesorias, de manera que frente a la invocación del actor de un título que le otorgue el derecho a poseer, deberá aducir y acreditar el demandado la existencia de otro que lo contrarreste y que sea suficiente como para mantenerle y ampararle en la posesión de la que de momento goza, a pesar del invocado de contrario.

»En este sentido, la actora aporta Nota Simple del Registro de la Propiedad nº 1 de Almería en la que consta que la DIRECCION001 fue adquirida por la actora por medio de Auto de adjudicación dictado por el Juzgado de 1ª Instancia nº 8 de Almería de fecha de 18 de febrero de 2.021.

»La parte demandada, en apoyo de sus pretensiones, aporta en justificación del contrato verbal de compraventa escrito manuscrito por el esposo de la inicial propietaria de la finca registral, D. Anibal, hecho no controvertido entre las partes, dado que la actora lo reconoce en su escrito de demanda, siendo así que en dichos documentos privados se deja constancia de la entrega de cantidades por el demandado al esposo de la anterior titular registral, pagos que se efectúan según el escrito manuscrito en concepto de pago de compraventa, si bien dicho escrito manuscrito no fue ratificado en el acto del Juicio.

»Por lo que nos hallamos ante el hecho que se aporta por la parte actora documental pública acreditativa de su derecho como titular de la finca registral, y, por la parte demandada documental privada, no ratificada en el acto del Juicio; siendo así que la documental pública aportada por la parte actora es suficiente para acreditar la titularidad del inmueble cuya posesión pretender recuperar, pues una nota simple expedida por el registro de la Propiedad es un documento oficial que tiene la fuerza probatoria propia de un documento oficial que tiene la fuerza probatoria propia de un documento privado, que hace plena prueba en base a los arts 319.1 y 326.1 LEC, sin que la autenticidad haya sido desvirtuado por la parte demandada, a quien le incumbe la carga procesal de probar que el inmueble pertenecía a la parte demandada; siendo así que debemos estimar la demanda al considerar que los títulos esgrimidos por la parte demandada no desvirtúan el aportado por la entidad actora.».

3.Los demandados interpusieron un recurso de apelación. En el escrito de recurso alegan incongruencia omisiva al no pronunciarse la sentencia sobre la inadecuación de procedimiento. Dicen que se vulnera la doctrina jurisprudencial que descarta la situación de precario en aquellos supuestos en que la cuestión debatida no es meramente posesoria, sino que afecta a la titularidad dominical. Añaden que no se ha valorado el auto dictado por el Juzgado de Primera Instancia n.º 8 de Almería el 9 de Julio de 201 y que se ha vulnerado el art. 9.3 CE, ya que debe respetarse el precedente judicial por vinculación a los hechos considerados probados en anteriores resoluciones judiciales.

La demandante se opuso al recurso. En el escrito de oposición alega que el procedimiento de desahucio por precario es el cauce oportuno para la recuperación de la posesión pretendida en la demanda. Dice que el auto dictado en la ejecución hipotecaria no tuvo carácter de fuerza juzgada, sino que meramente decidió no acordar el lanzamiento con base a un indicio probatorio consistente en cuatro manuscritos de papel. Añade que los demandados pretenden hacer valer una simulación del todo indebida, con base a documentos manuscritos por ellos mismos y un supuesto contrato verbal totalmente inverosímil.

4.La sentencia dictada en la segunda instancia desestima el recurso de apelación interpuesto por los demandados y confirma la resolución recurrida.

La Audiencia Provincial rechaza las alegaciones de incongruencia, inadecuación de procedimiento y cuestión compleja. Además, «[n]o advierte error alguno en el razonamiento seguido en la resolución impugnada y en la conclusión alcanzada en relación al desahucio por precario interpelado [...]», en este sentido razona lo siguiente:

«En relación a la aportación de recibos, el pago de determinados recibos de agua y electricidad es un dato irrelevante en aras a la cumplida acreditación de la propiedad sobre la finca beneficiaria de dichos servicios y suministros, pues de conformidad con una consolidada doctrina jurisprudencial no todo pago realizado por el ocupante es capaz de paralizar el desahucio por precario. Así se han venido rechazando los pagos hechos bien por obras llevadas a cabo en beneficio del propio ocupante, o por suministros o servicios prestados a cargo del propietario, por la simple y sencilla razón de que es normal que quien disfruta un inmueble, más si es urbano, pague o corra con los gastos de los servicios que utilicen (luz, agua, gas, teléfono, recogida de basura, etc.). Igualmente se aportan determinados pagos en un documento privado por los que el Sr. Bartolomé abona unas cantidades a D. Anibal en pago de la vivienda y garaje, fechados en 1996, el Sr. Anibal se afirma que es esposo de Dª. Emilia, antigua titular de la vivienda, nada se ha ratificado ni se prueba sobre tal aserto.

»Por el contrario, consta documentalmente, que la Sra. Emilia es titular de la plaza de garaje DIRECCION002 que no de la vivienda, contamos con la nota registral de la DIRECCION001 en el que figura como titular registral Dª. Emilia por compraventa en escritura pública inscrita el 20 de julio de 1990. Pero con posterioridad adquirió el pleno dominio de la finca la mercantil José Luis Martínez y Asociados SL, en virtud de escritura de compraventa la adquirió a Dª. Emilia, formalizada el 8 de marzo de 2010 e inscrita el 24 de mayo de 2010, precisamente esta mercantil es titular de la hipoteca que se ejecuta en el procedimiento de ejecución hipotecaria seguido en el Juzgado nº 8, en el que se adjudica la vivienda a la aquí parte actora.

»De lo expuesto solo se puede deducir que, no negando algunos pagos para la compra, la vivienda en cuestión nunca fue vendida a los precaristas, por lo que no gozan de título sobre el dominio. Por todo ello, nos encontramos ante una mera cuestión posesoria que ha de decantarse a favor de la actora en cuanto que los demandados disfrutan de la misma sin pagar merced y sin justo título reconocido y actual que les legitime, sin perjuicio de que pudieran tenerlo de prosperar sus planteamientos en un ulterior juicio declarativo en el que eventualmente ejercitasen la correspondiente acción declaratoria o reivindicatoria de dominio, ya que en el presente juicio de desahucio por precario, al que se refieren los arts. 250.2 y 447, así como la Exposición de Motivos de la actual LEC, su única finalidad es la de hacer cesar en la tenencia o disfrute de un inmueble a quien lo ocupa sin pagar renta o merced y sin razón en derecho distinta de la mera liberalidad o tolerancia del propietario o poseedor real del referido inmueble.».

La Audiencia Provincial concluye que:

«[d]efinido el precario como la situación de hecho que implica la utilización de lo ajeno faltando el título que justifique el goce de la posesión, dada la alegación del apelante, al no probar el dominio, no hay duda de que, desde el punto de vista jurídico, la ocupación por parte de los apelantes de la vivienda litigiosa constituye una situación de precario que debe cesar cuando desaparece la tolerancia de la propiedad, y es precisamente la ausencia de esa tolerancia lo que pone de manifiesto el ejercicio de la acción que analizamos. El recurso no puede tener favorable acogida.».

5.Los demandados solicitaron el complemento de la sentencia por «Ausencia de pronunciamiento sobre el motivo cuarto de apelación en el que se alega infracción procesal por omisión de toda valoración de documento consistente en resolución judicial, en concreto Auto judicial de fecha 9 de julio de 2021 dictado por el Juzgado de Primera Instancia N.º 8 de Almería en la pieza separada número 466. 01/201 del procedimiento de Ejecución Hipotecaria 466/2014, admitida en la instancia como prueba documental».

La Audiencia Provincial desestimó la solicitud con el siguiente razonamiento:

«[l]a lectura del escrito y de la sentencia que se refiere, pone de relieve que la parte a través del medio indirecto de la aclaración o del complemento, que tiene sus límites, pretende una nueva resolución. No siendo momento procesal para valorar de nuevo la prueba o analizar los escritos buscando un contenido distinto de la resolución que ya no es posible».

6.Los demandados han interpuesto un recurso de casación que ha sido admitido por un auto dictado el 18 de septiembre de 2024.

SEGUNDO. Planteamiento del recurso. Decisión de la sala

Planteamiento

1.El recurso de casación se funda en cuatro motivos.

1.1 En el motivo primero se denuncia la infracción de los arts. 24 CE y 317.1, 318 y 319.1 LEC.

Los recurrentes alegan que la sentencia recurrida ha omitido valorar el auto dictado por el Juzgado de Primera Instancia n.º 8 de Almería el 9 de julio de 2021, documento público que hace prueba plena del hecho que documenta y que «[c]onsideraba probado que la vivienda objeto de ejecución hipotecaria había sido comprada a tenor de los recibos de pago del precio realizados entre los años 1995 y 1996 por un precio total de 21.500.000 de pesetas, que se corresponde con la suma de los cuatro recibos aportados en el acto de la vista oral, por lo que tales hechos no necesitarían ser nuevamente probados ni ratificados.».

1.2 En el motivo segundo se denuncia la infracción de los arts. 24 CE y 216, 281.3 y 326.1 LEC.

Los recurrentes alegan que «La sentencia recurrida afirma que los pagos efectuados en documento privado no prueba la existencia de contrato verbal de compraventa de la vivienda objeto de precario al no ser ratificado, infringiendo el artículo 281.3 LEC ya que no había resultado hecho controvertido en la instancia la entrega de cantidades en concepto de pago de compraventa al esposo de la anterior titular registral, por lo que tal hecho no necesitaba prueba, conculcando así los artículos 326.1 Lec y 216 Lec al tratarse de un hecho reconocido por la parte demandada y obrante en documento privado no impugnado de adverso, por lo que no precisaba ser ratificado.».

1.3 En el motivo tercero se denuncia la infracción de los arts. 1261, 1258, 1278, 1445 y 1450 CC.

Los recurrentes alegan que la sentencia recurrida considera que no se ha probado que sean propietarios de la vivienda litigiosa. Sin embargo, «En el auto judicial de 9 de julio de 2021 se recogía como hecho probado que la vivienda se había comprado por pagos realizados por mis mandantes entre los años 1995 y 1996, pagos que constaban en documentos manuscritos ratificados por el testigo D. Anibal, que actuaba con poderes de su esposa Dña. Emilia, inicial titular registral de la finca, siendo el objeto de la compra una vivienda y trastero por precio de 21.5000.000 pesetas.». Por tanto, «en base al contenido de dicho auto judicial concurrirían los requisitos de consentimiento y eficacia obligacional del artículo 1.258 Cc, así como objeto y causa del contrato conforme a los artículos 1261 Cc, 1445 Cc y 1.450 del Cc, requisitos precisos para que concurran las condiciones esenciales de validez y perfección de un contrato verbal de compraventa ( artículo 1278 Cc) como título suficiente que amparaba la posesión de mis mandantes.».

1.4 En el motivo cuarto se denuncia la infracción de los arts. 250.1.2.º, 661.2 y 675.2.º y 4.º LEC.

Los recurrentes alegan que no puede considerarse «[v]ivienda cedida en precario aquella en la que sus ocupantes han obtenido, mediante auto judicial previsto en el artículo 661.2 Lec, el derecho a permanecer en la vivienda por acreditar un título suficiente [...]» y que «[c]uando el artículo 661.2 Lec deja "a salvo las acciones que pudieran corresponder al futuro adquirente para desalojar a aquéllos" , tal acción para desalojar al ocupante no puede ser la acción de desahucio por precario si previamente en el auto dictado en la vista de ocupante ex artículo 661.2º Lec se ha declarado la existencia de un título de propiedad de compraventa, correspondiendo en todo caso al adquirente acudir al juicio declarativo que corresponda.».

Decisión de la sala

2. Motivo primero. El motivo sostiene que la sentencia de apelación no ha valorado el auto dictado por el Juzgado de Primera Instancia n.º 8 de Almería en el procedimiento de ejecución hipotecaria el 9 de julio de 2021, en el que se reconocía el derecho del Sr. Bartolomé a permanecer en la vivienda objeto de la ejecución. Sin embargo, este argumento no puede prosperar porque parte de una premisa incorrecta. La Audiencia Provincial sí ha valorado la documentación presentada por los demandados, pero ha llegado a una conclusión distinta a la del juzgado que dictó el auto en la ejecución. No se trata, por tanto, de una falta de valoración del auto, sino de una valoración diferente de las alegaciones y documentos en un proceso distinto.

Es doctrina de esta sala (por todas sentencia 502/2021, de 7 de julio: (i) que el precario no se limita a las situaciones de mera tolerancia, sino que es una situación de hecho en la que se utiliza gratuitamente un bien ajeno sin contar con la posesión jurídica del mismo, aunque se tenga su tenencia material, por falta de título que justifique el goce de la posesión, ya sea porque nunca se tuvo, porque se perdió o porque, aun existiendo, es de peor derecho que el de otro poseedor preferente o ineficaz para enervar el cualificado que ostente el actor; (ii) que el juicio verbal es el cauce procesal adecuado para pretender la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca; (iii) que los presupuestos de este tipo de proceso son: (a) el título que ostenta el demandante, (b) la identificación del bien poseído en precario y (c) la insuficiencia o carencia de título del demandado; y (iv) que en él podrán enjuiciarse las relaciones jurídicas que puedan alegarse como justificación de la posesión cuya recuperación se pretenda y la existencia de una situación posesoria que revista las características propias del precario, sin las limitaciones propias de un proceso sumario en cuanto a los medios de ataque y defensa, al tratarse de un proceso que, si bien limitado a ese objeto, tiene carácter plenario, y cuya sentencia produce efectos de cosa juzgada.

En consecuencia, el juicio de desahucio por precario es el cauce procesal adecuado para determinar si la demandante tiene derecho a recuperar la plena posesión de la vivienda litigiosa y para valorar tanto el título que ostenta sobre ella como la carencia o insuficiencia del título de los demandados. En la resolución de esta cuestión, la Audiencia Provincial no queda vinculada por lo que el juzgado apreció y decidió en la ejecución hipotecaria, dado que el artículo 661.2 LEC deja expresamente a salvo las acciones de desalojo que pueda ejercitar el adquirente. Pretender que la Audiencia Provincial se vea obligada a asumir la valoración realizada en la ejecución hipotecaria equivale a dotar de efectos de cosa juzgada a un auto que carece de ellos, lo que resulta improcedente.

Por tanto, el motivo se desestima.

3. Motivo segundo.El motivo sostiene que la existencia de un contrato verbal de compraventa de la vivienda litigiosa no requiere prueba, ya que en la instancia no se cuestionó que se entregaron sumas de dinero en concepto de compraventa al esposo de la anterior titular registral.

La demandante no reconoce en la demanda ni en el escrito de oposición al recurso de apelación que se entregaran sumas de dinero en concepto de compraventa al esposo de la anterior titular registral.

Lo que afirma es que los ocupantes solo aportaron como prueba anotaciones manuscritas de supuestos pagos a quien identifican como el esposo de la anterior titular. Además, cuestiona que ello pueda considerarse justo título y niega que dicha documentación sea suficiente para probar la existencia de un contrato verbal de compraventa. Sostiene que los demandados intentan hacer valer una simulación totalmente indebida, lo que pone de manifiesto que no acepta ni la validez ni la autenticidad de esos pagos como prueba de una compraventa legítima.

En consecuencia, no puede considerarse que la existencia de una compraventa verbal mediante la cual los demandados adquirieron la vivienda litigiosa fuera un hecho aceptado por la demandante ni exento de controversia.

Por tanto, el motivo se desestima.

4. Motivo tercero. El motivo sostiene que la sentencia recurrida erró al considerar que los demandados no han probado ser propietarios de la vivienda litigiosa. Se argumenta que un auto judicial previo (el dictado en la ejecución hipotecaria el 9 de julio de 2021) estableció como hecho probado que la vivienda fue adquirida mediante pagos efectuados por aquellos entre 1995 y 1996, respaldados por documentos manuscritos y la declaración de un testigo con poderes de la titular registral original. Sobre esta base, afirman que concurren los requisitos de consentimiento y eficacia obligacional, así como objeto y causa del contrato, lo que acreditaría la existencia de un contrato verbal de compraventa válido y suficiente para justificar su posesión.

El motivo incurre en el defecto argumental de la petición de principio, ya que parte de la premisa de que existe un contrato verbal de compraventa válido y perfeccionado para sostener que se han infringido los artículos del Código Civil relativos a la validez y eficacia de dicho contrato. Sin embargo, esta premisa es precisamente lo que la sentencia recurrida no ha dado por probado.

La sentencia impugnada concluyó que no se acreditó la existencia de una compraventa verbal que confiriera a los demandados la propiedad de la vivienda. No obstante, el motivo asume como hecho probado que sí hubo una compraventa y, sobre esa base, denuncia la vulneración de los arts. 1258, 1261, 1445 y 1450 CC. Este razonamiento es circular, pues para que exista la supuesta infracción legal primero debería demostrarse la existencia del contrato, lo que es controvertido y no probado según la resolución recurrida.

En consecuencia, el motivo carece de solidez argumentativa, ya que se apoya en un hecho que no ha sido declarado probado por la sentencia impugnada, incurriendo así en una falacia lógica que impide su viabilidad.

Por tanto, el motivo se desestima.

5.Motivo cuarto. El motivo sostiene que no puede calificarse como precario la situación de los ocupantes de la vivienda cuando han obtenido un auto judicial conforme al artículo 661.2 LEC que reconoce un título suficiente para permanecer en ella. Argumentan que, si en dicho auto se ha declarado la existencia de un título de propiedad derivado de una compraventa, el futuro adquirente no puede utilizar la acción de desahucio por precario para desalojarlos, sino que debe acudir al juicio declarativo correspondiente para discutir la validez del título invocado por los ocupantes.

Como hemos razonado anteriormente, el ámbito del precario no se limita a situaciones de mera tolerancia. Conforme a la jurisprudencia reseñada, también incluye el disfrute de la posesión de un inmueble por quien no paga contraprestación alguna y carece de título suficiente, o cuyo título es «ineficaz (...) para enervar el cualificado que ostente el actor». En el presente caso, el título alegado por los demandados -una supuesta propiedad adquirida a través de un contrato verbal- no ha sido declarado existente por la sentencia recurrida y, en cualquier caso, resultaría ineficaz para prevalecer sobre el derecho de la demandante, quien se encuentra amparada por el principio de legitimación registral del art. 38 LH.

Asimismo, el juicio verbal de desahucio por precario es el procedimiento adecuado para que el titular recupere la posesión de un inmueble, permitiendo el análisis de las relaciones jurídicas alegadas por los ocupantes para justificar su permanencia. En este sentido, no es necesario que la ocupación derive exclusivamente de una mera tolerancia; basta con que el título esgrimido por los demandados sea insuficiente o de peor derecho que el de la demandante.

Por otro lado, el incidente del artículo 675.3 LEC no tiene por objeto declarar la propiedad de los ocupantes, sino determinar si tienen derecho a permanecer en el inmueble dentro del marco de la ejecución hipotecaria. Dicho precepto deja expresamente a salvo las acciones que pudiera ejercitar el futuro adquirente para el desalojo, sin que ello implique que el título invocado por los ocupantes sea suficiente para impedir la acción de desahucio.

Dado que la demandante ha acreditado su titularidad registral y los demandados no ostentan un título legítimo que justifique su posesión actual, la acción ejercitada resulta procedente.

Por tanto, el motivo se desestima.

6.En consecuencia, el recurso de casación se desestima.

TERCERO. Costas y depósitos

Al desestimarse el recurso casación procede imponer las costas generadas por dicho recurso a los recurrentes, con pérdida del depósito constituido para recurrir ( arts. 398.2 LEC y disposición adicional 15.ª, apartado 9.ª, LOPJ, respectivamente).?