Sentencia Civil 1654/2025 Tribunal Supremo. Sala de lo Civil, Rec. 8937/2023 de 18 de noviembre del 2025

PRIMERO.- Antecedentes de hecho

A los efectos decisorios del presente proceso partimos de los antecedentes siguientes.

1.º-La entidad bancaria Cajasol, posteriormente Caixabank, S.A., formuló demanda de ejecución hipotecaria frente a D. Marcos y D.ª Felipe, por incumplimiento de la obligación de pago de las cuotas de amortización del préstamo con garantía hipotecaria de 30 de diciembre de 2008. El conocimiento del procedimiento correspondió al Juzgado de Primera Instancia número 10 de Sevilla, que lo tramitó con el número 796/2010.

2.º-Celebrada la subasta, el 16 de enero de 2014, no concurrió ningún licitador, por lo que la entidad ejecutante ejercitó la facultad conferida en el artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en adelante LEC) e interesó le fuese adjudicada la finca hipotecada por el 70% de su valor de tasación, concretamente por 55.573 euros, con reserva de la facultad de ceder el remate, lo que así hizo a favor de la entidad Buildingcenter, S.A.U., como resulta del decreto 725/2014, de 11 de julio, del referido juzgado.

3.º-La finca fue aportada por la entidad adjudicataria a la mercantil Coral Homes, S.L.U., que es la actual titular registral del inmueble como resulta de la certificación registral aportada con la demanda.

4.º-Coral Homes presentó demanda de precario contra los deudores hipotecarios y ocupantes del inmueble litigioso, cuyo conocimiento correspondió al Juzgado de Primera Instancia número 5 de Sevilla.

En la contestación de la demanda, entre otras excepciones, se sostuvo que la ejecutante, adjudicataria y demandante pertenecen al mismo grupo de sociedades, y que el procedimiento de desahucio no resulta adecuado para este supuesto ni aplicable el art. 675 de la LEC, que se invoca de contrario, dado que no se refiere al ejecutado, toda vez que tal precepto debe ponerse en relación con el art. 661 del mismo cuerpo legal y, por tanto, el desalojo que se interesa sólo puede afectar a ocupantes de hecho en cuanto «personas distintas del ejecutado», amén del fraude de ley que supone acudir al procedimiento de precario y, de esta forma, evitar la aplicación de los arts. 1 y 2 de la Ley 1/2013.

5.º-La demanda fue estimada en primera instancia e interpuesto recurso de apelación por los demandados fue desestimado por sentencia de la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Sevilla.

6.º-Contra dicha resolución se interpuso el presente recurso de casación. La parte demandante recurrida no evacuó el traslado de oposición al recurso.

SEGUNDO.- Motivo único del recurso de casación

El motivo se interpuso, al amparo de lo dispuesto en el art. 477.2, ordinal tercero de la LEC, por infracción de lo dispuesto en el artículo 1 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, con apoyo en la doctrina jurisprudencial dictada por el Tribunal Supremo, expresada en las SSTS 771/2022, de 10 de noviembre y 502/2021, de 7 de julio.

El recurso debe ser estimado.

1.En la sentencia del pleno de esta Sala 771/2022, de 10 de noviembre, señalamos que el acreedor ejecutante o cualquier otra persona física o jurídica adjudicataria de la vivienda, en el proceso de ejecución hipotecaria, debe interesar en dicho procedimiento el lanzamiento del deudor hipotecario para que este pudiera hacer valer los derechos que le confiere la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, lo que explicamos en los términos siguientes:

«En principio, no cabe negar a quien es dueño, usufructuario o persona con derecho a poseer la finca, la posibilidad de instar su recuperación posesoria mediante el juicio de precario al que se refiere el art. 250.1.2.º LEC.

»Ahora bien, cuando dicha pretensión sea ejercitada por el acreedor ejecutante o por cualquier otra persona física o jurídica adjudicataria de la vivienda en el juicio de ejecución hipotecaria, estos deberán interesar el lanzamiento del deudor en el propio procedimiento en función de las consideraciones siguientes:

»En primer lugar, porque el título del derecho, que faculta al acreedor ejecutante y/o adjudicatario de la vivienda a solicitar su entrega, proviene del propio procedimiento de ejecución hipotecaria.

»Con carácter general, el art. 61 de la LEC, salvo disposición legal en otro sentido, atribuye al tribunal que tenga competencia para conocer de un pleito para resolver sus incidencias y la ejecución de lo resuelto. Con respecto al proceso de ejecución, el art. 545.1 LEC se manifiesta en similares términos. Y el art. 675.1 de la LEC, en sede de procedimiento de ejecución hipotecaria, también atribuye al adquirente el derecho a interesar la entrega del bien hipotecado en el propio procedimiento especial.

»En coherencia con tales reglas, la competencia funcional para conocer del incidente de solicitud de suspensión del lanzamiento y comprobación de sus requisitos. que se acreditarán, por el deudor hipotecario, en cualquier momento del procedimiento y antes de la ejecución del lanzamiento, corresponde al juez o al notario encargado de la tramitación del juicio hipotecario, como norma el art. 2 de la Ley 1/2013.

»Lo dispuesto en el art. 675.2 II LEC se circunscribe a los ocupantes del inmueble, que no tengan la condición de deudores hipotecarios, ya sean arrendatarios u ocupantes de hecho. Así resulta, también, de la remisión que efectúa dicho precepto al art. 661 LEC. No es, por consiguiente, aplicable, al presente caso, el plazo al que se refiere el art. 675, cuando norma que, una vez transcurrido un año sin haber instado el desalojo, la parte adquirente hará valer sus derechos en el juicio que corresponda, toda vez que nadie discute que el demandado es deudor hipotecario, que ha perdido su título dominical en virtud de la venta forzosa llevada a efecto precisamente en el procedimiento de ejecución hipotecaria, y no arrendatario o tercero ocupante de hecho.

»Tampoco tiene sentido, por elementales razones de economía procesal, instar un juicio de desahucio por precario para hacer efectivo el lanzamiento del deudor, ocupante del inmueble, cuando se cuenta con el correspondiente decreto de atribución de la condición de adjudicatario de la vivienda litigiosa, que habilita para hacer efectivo el derecho a la entrega de la cosa, y correlativo lanzamiento de quien la ocupa, en el propio juicio de tal naturaleza.

»Por otra parte, se evita acudir al juicio de precario, con la intención de liberarse o dificultar la aplicación del régimen tuitivo que establece la Ley 1/2013 y sus sucesivas modificaciones, del que se benefician los deudores hipotecarios en situación de especial vulnerabilidad, quienes deben ser debidamente tutelados en sus intereses legítimos».

Esta doctrina ha sido reiterada, por ejemplo, en las SSTS 443/2024, de 2 de abril; 620/2024, de 8 de mayo, y 494/2025, de 25 de marzo, por citar algunas de las más recientes.

2.Pero, cuestión distinta es que la pretensión de desahucio se ejercite por quien no fue parte, ni tuvo intervención alguna en el procedimiento de ejecución hipotecaria, cuyo título dominical se gestó fuera de tal cauce procedimental, en cuyo caso es innegable la posibilidad de acudir al juicio de precario ( STS 771/2022, de 10 de noviembre). En dicha resolución señalamos:

«En el presente caso, la acción es ejercitada por un tercero, cuya buena fe se presume, que es ajeno al procedimiento de ejecución hipotecaria, sin que conste actuación alguna de connivencia con la adjudicataria de la vivienda litigiosa para perjudicar los derechos del demandado. Su título proviene de una transmisión onerosa llevada a efecto al margen o extramuros del procedimiento hipotecario en el que no intervino ni fue parte. En cuyo caso, no cabe negarle la posibilidad legal de acudir al procedimiento de desahucio por precario del art. 250.1 2º LEC.

»En dicho procedimiento, el demandado podrá, además, hacer valer su título a permanecer en la posesión de la cosa, mediante la aportación del auto de suspensión del lanzamiento o contrato de arrendamiento obtenidos al amparo de la Ley 1/2013.

»A tal posibilidad de oposición, nos referimos, expresamente, en la sentencia 502/2021, de 7 de julio, así como en la 719/2021, de 25 de octubre, en las que no se planteó, y, por lo tanto, no se resolvió, la cuestión debatida, en el presente recurso, sobre la idoneidad de la vía del juicio de precario. En cualquier caso, en dichas resoluciones declaramos:

»"Esta suspensión constituye, por tanto, una medida procesal que afecta a la ejecución del lanzamiento de los ocupantes sin título (los propietarios ejecutados perdieron el dominio de la finca como consecuencia de su adquisición por el adjudicatario en la subasta). En la medida en que el lanzamiento queda en suspenso, se suspende también correlativamente el derecho del adjudicatario de obtener la posesión del inmueble (no se genera una situación de 'coposesión') y, en consecuencia, el ejecutado conserva durante ese tiempo el uso o disfrute de la posesión inmediata de la vivienda. No constituye una situación meramente tolerada por el adjudicatario, en la medida en que no tiene su fundamento en su consentimiento; la situación posesoria se mantiene temporalmente a favor del ejecutado aun sin o incluso contra la voluntad del adjudicatario, que tiene el deber jurídico de soportarlo. No se trata de un 'mero o simple hecho de poseer' ( art. 5 LH) ".

»Y añadimos, en la STS 502/2021, de 7 de julio:

»"8.- Por ello, el acreedor adjudicatario carece de acción de desahucio frente al deudor ejecutado durante el tiempo de la suspensión, pues está directamente vinculado y obligado por la resolución judicial dictada en el procedimiento de ejecución en el que ha participado como ejecutante. También debe entenderse vinculado por la suspensión cualquier otro adjudicatario que haya actuado en la subasta por cuenta del acreedor, pues conforme a la redacción original del art. 1 de la Ley 1/2013, la suspensión del lanzamiento alcanza también a los casos de procesos de ejecución hipotecaria en que 'se hubiera adjudicado [la vivienda] al acreedor, o a persona que actúe por su cuenta'".

»Por último, dada la naturaleza plenaria del proceso por precario ( SSTS 691/2020, de 21 de diciembre; 502/2021, de 7 de julio y 605/2022, de 16 de septiembre), cabe alegar y debatir dentro de dicho procedimiento, la cuestión relativa a la aplicación de la Ley 1/2013, que deberá ser resuelta, como cuestión de fondo o, en su caso, mediante la aplicación de la normativa de la prejudicialidad civil ( art. 43 LEC) , por el juez que conozca del procedimiento de precario».

3.En otras ocasiones, tuvimos la oportunidad de abordar la situación de quien no es tercero con respecto al ejecutante o adjudicatario de la vivienda en el proceso de ejecución hipotecaria, cuestión que fue resuelta en la sentencia de pleno 1217/2023, de 7 de septiembre, en la que establecimos como regla que cuando el adjudicatario de un inmueble en un procedimiento de ejecución hipotecaria no es un tercero ajeno al ejecutante, no puede acudir al juicio de desahucio por precario para instar el desalojo de la finca, sino que dicha pretensión debe ejercitarla en el propio procedimiento especial. Y, por el contrario, si el adjudicatario es un tercero ajeno al ejecutante, por no tener ningún vínculo jurídico o económico con él, podrá acudir al juicio de desahucio por precario.

En consonancia con dicha doctrina, en las SSTS 999/2023, de 20 de junio, 508/2024, de 15 de abril y 690/2024, de 20 de mayo, entre otras, desestimamos la demanda de desahucio por precario dado que, a la vista de lo acreditado, no podía atribuirse a la demandante la condición de tercero, ajeno al procedimiento de ejecución hipotecaria, cuyo título proviniera de una transmisión onerosa llevada a efecto al margen o extramuros del procedimiento hipotecario, en atención a sus conexiones con la entidad ejecutante.

En este caso, es de aplicación la mentada doctrina por la identidad existente entre las sociedades ejecutante, adjudicataria y demandante, lo que conduce a la estimación del recurso.

TERCERO.- Costas y depósitos

No procede hacer expresa imposición de las costas del recurso de casación interpuesto al haber sido estimado, ni tampoco las de segunda instancia por las mismas razones ( art. 398 LEC) . Las costas de primera instancia se imponen a la parte demandante al desestimarse la demanda ( art. 394 LEC) . Procede la devolución de los depósitos constituidos para recurrir en apelación y casación ( disposición adicional 15.ª apartado 8, de la LOPJ) .