Sentencia Civil 639/2026 Tribunal Supremo. Sala de lo Civil, Rec. 5489/2021 de 27 de abril del 2026

PRIMERO.- Resumen de antecedentes

La demanda que da origen al procedimiento en el que se plantea este recurso se inicia por una comunidad de propietarios para que se declare que uno de los copropietarios está ocupando como aparcamiento un espacio común, y que ello es consecuencia de la descripción errónea en el título constitutivo de los linderos de la plaza de garaje.

1.El 11 de abril de 2017, la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 interpuso una demanda contra Rodrigo (propietario del apartamento n.º NUM000, luego sustituido procesalmente por Segismundo y Remedios, que adquirieron el apartamento en virtud de compraventa celebrada el 5 de mayo de 2017) y contra Florian y Custodia (propietarios del apartamento n.º NUM001).

En la demanda, la comunidad solicita que se declare: 1.º) que el espacio actualmente ocupado por el Sr. Rodrigo, señalado como plaza de aparcamiento n.° NUM000, en realidad, es un espacio comunitario contiguo a su plaza de garaje n.° NUM000 y que, por tanto, pertenece a la comunidad de propietarios; 2.º) que la descripción de la plaza de aparcamiento n.° NUM001 que consta en el título es correcta y la descripción de la plaza n.° NUM000 lo es en cuanto a su superficie y linderos, salvo por lo que respecta a su lindero sur, ya que no linda con murete sino con zona comunitaria. También solicita la condena al Sr. Rodrigo a dejar libre y expedita a disposición de la comunidad la zona comunitaria que ocupa (grafiada como plaza de aparcamiento n° NUM000).

2.El juzgado desestimó la demanda.

A la vista de la prueba practicada, el juzgado entendió que «la comunidad actora ostenta legitimación activa pero limitada exclusivamente a la reivindicación de la zona común, careciendo de ella para reivindicar el aparcamiento n.º NUM001, al no concurrir los requisitos de la acción reivindicatoria ejercitada al no ostentar la titularidad dominical del mismo, por ser un elemento de carácter privativo, de forma que de estimar la demanda el Sr. Segismundo perdería la plaza de aparcamiento, lo que sin lugar a dudas es inviable y máxime cuando este adquirió el mismo del Sr. Rodrigo, gozando de la protección del tercero de buena fe».

El juzgado, tras citar jurisprudencia sobre el art. 34 LH, concluyó: «habiendo adquirido a título de compraventa Segismundo y Remedios el aparcamiento n.º NUM000 de Rodrigo como cuerpo cierto según consta en el contrato de arras de fecha 7 de febrero de 2014 goza de la protección del art. 34 LH. Por ello, sólo procede la más absoluta desestimación de la demanda, ya que de prosperar la misma, el Sr. Segismundo se quedaría sin plaza de aparcamiento, cuando en el contrato de arras figura el mismo».

3.La actora interpuso un recurso de apelación que fue desestimado por la audiencia provincial.

La audiencia acoge el primer punto del recurso, al entender que «no puede negarse legitimación activa a la comunidad actora respecto de la plaza de aparcamiento n.º NUM001; en modo alguno está reivindicando la comunidad elementos privativos, sino la recuperación de los propiamente comunitarios y que estima como tales, sin olvidar que la traída al litigio a los titulares de la plaza n.º NUM001 es únicamente porque les afectaría la estimación de las pretensiones que se articulan contra los dueños de la plaza n.º NUM000».

La audiencia considera acreditados los siguientes hechos:

«Ha quedado debidamente acreditado que el estudio n.º NUM001 tiene como anexo un espacio exterior destinado a aparcamiento de 20,52 m². Su cuota de participación es de un entero, ochenta y cuatro centésimas por ciento. El estudio n.º NUM000 dispone como anexo una zona de aparcamiento con la misma superficie, es decir, 20,52 m². Su cuota de participación es de un entero nueve y nueve décimas por ciento. Así resulta de las notas registrales incorporadas con la demanda. Esta misma superficie de los aparcamientos asignados a los estudios n.º. NUM001 y NUM000 se recoge en la escritura pública de subsanación de otra de declaración de obra nueva y división horizontal, y declaración de finalización parcial de obra nueva, fechada el 16 de octubre de 2007. Es destacable de la descripción de los linderos del aparcamiento n.º. NUM001, que la construcción está delimitada en su lado oeste con murete de contención, por el norte y sur por espacio exterior destinado a aparcamiento del estudio n.º NUM002 y NUM000 respectivamente, y por el este con la calle por donde tiene su acceso. Igualmente resaltaremos que, de acuerdo con la misma escritura pública, la zona de aparcamiento aneja al estudio n.º NUM000, delimita en sus lados oeste y sur con murete de contención, por el norte por espacio exterior destinado a aparcamiento del estudio n.º NUM001 y por el este por la vía pública, por donde se ingresa».

A continuación, la audiencia advierte:

«Llama particularmente la atención de la sala la excesiva diferencia de superficie entre la zona de aparcamiento del estudio n.º NUM001 y la del n.º NUM000 y que, según el estudio topográfico incorporado con la demanda es de 40,54 m² y de 16,80 m² respectivamente, extremo que no deriva de la mencionada escritura pública ni encuentra correlación con las superficies de los diversas zonas de aparcamiento recogidas en dicho documento, ni se justifica atendiendo al espacio destinado a ese fin, que en ningún caso es de 40,54 m². La explicación que ofrece al respecto el perito topógrafo no es asumible por este Tribunal, porque se limita a manifestar que la superior cabida de la zona asignada al aparcamiento n.º NUM001 no es la única, ya que la del n.º NUM000 tendría 16,80 m² y no los 20,52 m² consignados en la escritura pública, incidiendo por tanto con esta explicación en el núcleo del litigio y dando por buena una situación rechazada por la práctica unanimidad de los propietarios, con excepción del titular del estudio n.º NUM001, según se recoge en el punto 5º del acta de junta general ordinaria de la comunidad de 29 de mayo de 2015, así como en el punto 8.º del acta de la junta general ordinaria de 20 de mayo de 2016, incorporadas junto con la demanda».

Luego analiza la escritura de 5 de mayo de 2017 de compraventa del estudio NUM000:

«Fijaremos ahora nuestra atención en la escritura de compraventa de 5 de mayo de 2017, de acuerdo con la cual Segismundo, Remedios y Pedro Miguel (fallecido el 15 de octubre de 2017), adquirieron de Rodrigo el estudio n.º NUM000. En dicho documento consta que el anejo exterior que dicho estudio tiene destinado a aparcamiento tiene una superficie de 20,52 m². Es cierto que los compradores conocían perfectamente las características del inmueble que adquirieron al tiempo de perfeccionar el negocio jurídico y en tales condiciones prestaron su consentimiento contractual ( art. 1471.1 del Código Civil), sin embargo el contrato en cuestión obliga a los contratantes y a sus causahabientes ( art. 1.257.1 del mismo Código), de modo que no puede quedar afectada por aquél la comunidad actora».

Sobre la aplicación al caso del art. 34 LH, invocada junto con otros argumentos por el propietario del apartamento NUM000, razona la audiencia:

«En nuestro caso, los adquirentes del estudio n.º NUM000 lo hicieron de acuerdo con su descripción registral. No hay atisbo alguno en autos que permita concluir que los compradores de esta plaza siquiera sospecharan que se trataba de un espacio comunitario y buena muestra de ello es la documentación que facilitan con su contestación a la demanda. Y si la problemática que ha generado el litigio dimana de un error de descripción cuyo origen se halla en el título constitutivo, que describiría erróneamente el espacio de aparcamiento n.º NUM000 haciéndolo limitar por el sur con murete de contención, cuando en ese linde existe un depósito que es elemento común y un espacio diáfano no atribuido privativamente, que también sería común, llama la atención que no se constatase este pretendido error, ya que se han dado varias rectificaciones de la escritura de obra nueva que no se aprovecharon para, en su caso y de haberse producido el error denunciado, enmendarlo, pues como consta en la escritura pública ya mencionada, incorporada como documento n.º 4 a la demanda, la primera escritura pública de 1 de abril de 2002, de agrupación de fincas, obra nueva y construcción y división horizontal, fue modificada y subsanada por la otorgada el 24 de enero de 2003, a fin de protocolizar las normas estatutarias, y dados los errores existentes en ambas escrituras, relacionados con la descripción de las fincas, fueron corregidos mediante escritura pública de 29 de abril de 2005, habiéndose modificado y ampliado las normas estatutarias en escritura pública de 10 de abril de 2006, resultando particularmente destacable que con motivo de la subsanación de la licencia de construcción concedida el 19 de abril de 2001, a través de la licencia definitiva de obras de 19 de junio de 2007, fue necesaria la subsanación de la descripción de la obra nueva y división horizontal que, entre otros, afecta a los estudios n.º NUM001 y NUM000, indicando que cada uno de ellos tiene un espacio exterior destinado a aparcamiento como único anejo, con eliminación del local sin uso que también como anejo se recogía en la descripción de todos y cada uno de los estudios. Pues bien, esta nueva subsanación de la descripción de la obra nueva y división horizontal se efectuó en la escritura pública de 16 de octubre de 2007 (documento n.º 4 de la demanda), estableciéndose en ella la descripción de los aparcamientos y sus linderos, en concreto los que corresponden a los estudios n.º NUM001 y NUM000.

»Llegados a este punto diremos que, aun cuando lo niegue la apelante en su recurso, sí atañe a los titulares de esta plaza n.º NUM000 la protección del art. 34 de la Ley Hipotecaria, al cumplirse los requisitos que este precepto exige, incluido el de buena fe, sin que pueda perjudicarles una realidad extraprocesal que les es por completo ajena y que no tuvieron ocasión de conocer en el momento de la adquisición de la plaza n.º NUM000.

»Sostiene la recurrente la inaplicación de dicho precepto, por referirse el mismo a la adquisición "a non domino" por parte de un tercero de buena fe. Pero ello no es así porque, precisamente, el artículo señalado contempla la adquisición onerosa por el tercero de buena fe de algún derecho de persona que en el Registro conste con facultades para transmitirlo, que es precisamente lo ocurrido en el presente caso. Y por lo que respecta al art. 38 de la Ley Hipotecaria y, en suma, a la descripción de lo vendido, no se trata de un uso de esta plaza contrario a la realidad registral, sino que su utilización deriva precisamente de la descripción registral de linderos correspondientes a los de las plazas n.º NUM001 y NUM000; no hay que olvidar que es la propia demandante la que sitúa en el origen del conflicto un error en la descripción de los linderos de la plaza n.º NUM000 en el título constitutivo, descripción que ha pasado al Registro de la Propiedad.

»Por lo tanto, la protección registral de los titulares del estudio n.º NUM000 y su zona de aparcamiento impide que basemos nuestra decisión en el error de descripción que señala la actora, error del que, volvemos a reiterar, resulta extraña su permanencia en el tiempo ante las sucesivas escrituras públicas de subsanación ya referidas, a pesar de que la tesis que defiende la comunidad se dé en otros dos apartamentos, pues no es razón suficiente para trasladar su descripción registral a los inmuebles que importan en este procedimiento».

4.La actora ha interpuesto un recurso extraordinario por infracción procesal y un recurso de casación.

SEGUNDO.- Recurso extraordinario por infracción procesal. Planteamiento. Decisión de la sala. Desestimación

1.Planteamiento. El recurso se funda en un único motivo en el que, al amparo del art. 469.1.2º LEC, se denuncia la vulneración de las normas reguladoras de la sentencia, por incurrir en incongruencia interna ( art. 218.1 LEC) , por existir contradicción entre la motivación de su ratio decidendiy el fallo, por una parte, y los hechos que declara probados, por otra.

Alega que en este caso la contradicción es clara por cuanto, a pesar de que la sentencia declara probados en sus fundamentos jurídicos tercero y cuarto las divergencias entre la situación posesoria denunciada en la demanda y la descripción que realiza el título, y con él el asiento registral, además de la descripción que resulta del mismo con la realidad física extrarregistral, acaba concluyendo en un claro error que contradice su exposición de hechos probados que el asiento registral protege al titular de la plaza n.º NUM000.

Señala que, pese a declarar probado que el título (y con él el asiento registral), describen erróneamente la plaza de parking n.º NUM000, en cuanto a su lindero sur, desestima tácitamente la acción declarativa que pretendía la rectificación y adecuación de la descripción del título a la realidad física extrarregistral, ya que el fallo no contiene rectificación alguna de dicha descripción, y mantiene la situación posesoria denunciada en la demanda, pese a declarar probado que la misma no es congruente ni con la superficie que determina el título, ni tampoco con la determinación de su lindero sur.

En su desarrollo argumenta que la sentencia recurrida afirma que son hechos probados «que según el título y el asiento registral ambas plazas tienen una superficie de 20,52 m² siendo que en la actualidad la plaza n.º NUM001 ocupa una superficie de 40,54 m² y la n.º NUM000 ocupa una superficie de 16,80 m²». Considera que es obvio que si la suma de las superficies que debían ocupar estas dos plazas de garaje, según el título, era de 41,04 m² y la que ocupan realmente es de 57,34 m², están ocupando una superficie de 16,30 m² que excede a la que estaba asignada privativamente a estas plazas. Como los demás propietarios ocupan pacíficamente las plazas de su propiedad, este exceso de superficie solo puede ser comunitario. Por otra parte, también lo es que la plaza n.º NUM001 ocupa una superficie que es la suma de las superficies atribuidas a las plazas n.º NUM001 y NUM000 (con una mínima diferencia de 60 cm²).

Añade que igualmente considera probado la sentencia que, en su ubicación actual, la plaza n.º NUM000 no linda ni puede lindar con el murete de contención, ya que entre este y la plaza existe un depósito de agua comunitario ignorado por el título. Luego, el lindero sur de la plaza n.º NUM000 es erróneo, se dé por buena o no la situación posesoria actual. Si se acepta la situación de hecho actual, las discrepancias entre la realidad y el título (que afectan solo al lindero sur de la plaza n.º NUM000), se extienden también a la superficie de la plaza n.º NUM001 y a la de la plaza n.º NUM000. Pese a ello, y pese a la convicción de que la situación de hecho denunciada en la demanda es ilógica (además de contraria a la descripción del título), no se rectifica la descripción registral con apoyo en una doble argumentación: 1ª.- Que el título ha sido rectificado varias veces sin que en ninguna de ellas se haya procedido a rectificar la descripción de la plaza n.º NUM000. 2º.- Que el derecho de los demandados a mantener la situación posesoria actual está amparado en el art. 34 de la Ley Hipotecaria, por cuanto el demandado sería un tercero de buena fe.

Se refiere a que la sentencia incurre en el error de considerar que la situación posesoria actual está protegida por un asiento registral que difiere de la misma tanto en cuanto a superficie como en cuanto a la definición del lindero sur, como la propia sentencia reconoce en su FJ 3º (respecto a las superficies) y FJ 4º (respecto al lindero sur de la plaza n.º NUM000). Argumenta que la protección registral solo alcanza a la existencia y legitimidad del título jurídico del transmitente, que es indiscutible y no se ha discutido, pero no se extiende a la ubicación del espacio efectivamente ocupado al ser totalmente discrepante de la ubicación que se desprende del asiento registral, si bien admite que esta es una cuestión jurídica que aborda en el recurso de casación.

Concluye argumentando que la discrepancia entre la descripción dimanante del título y la realidad, una vez constatada, debió ser resuelta en la sentencia conforme a lo que se desprende de su propio relato de hechos probados, que conducen a considerar que la superficie de las plazas de aparcamiento NUM001 y NUM000 debe ser la misma y descartar que la primera tenga una superficie superior al doble de la segunda, sobre todo porque, de llegar a esta conclusión, resulta que el título contiene un solo error (determinación del lindero sur de la plaza n.º NUM000), mientras que de concluir que la descripción correcta es la derivada de la situación posesora actual los errores son tres: la superficie de ambas plazas y la determinación del lindero sur de la plaza n.º NUM000, además de que la suma de las superficies sobrepasaría con creces la suma de las superficies asignadas en el título.

De manera subsidiaria solicita que, de considerar improcedente que la sala se pronuncie en relación a la descripción concreta y correcta de la plaza n.º NUM000, se acuerde la nulidad de la sentencia y la devolución de los autos a la Audiencia Provincial a fin de que se resuelva cuál debe ser la descripción correcta de la plaza n.º NUM000, una vez constatado por la propia sentencia impugnada, que la descripción actual es errónea y, más errónea todavía, si se da por buena la situación posesoria actual.

El motivo se desestima por lo que decimos a continuación.

2.Decisión de la sala. Desestimación. La llamada «congruencia interna» se refiere a la coherencia o correspondencia entre lo razonado y lo resuelto, a fin de que no haya contradicción entre la fundamentación jurídica y el fallo. Estos casos de incongruencia interna han sido considerados por el Tribunal Constitucional como lesivos del derecho a la tutela judicial efectiva en su dimensión de derecho a obtener una resolución fundada en Derecho, puesto que la contradicción entre la fundamentación y el fallo de una resolución no es un vicio de incongruencia, sino un defecto de motivación, al ser la que resulta, irrazonable y contradictoria (por todas, SSTC 42/2005, de 28 de febrero, 140/2006, de 8 de mayo, y 127/2008, de 27 de octubre).

Conforme a nuestra jurisprudencia, la denominada «incongruencia interna» puede tener lugar «por contradicción entre los pronunciamientos de un fallo, o bien entre la conclusión sentada en la fundamentación jurídica como consecuencia de la argumentación decisiva -ratio decidendi- y el fallo, o con alguno de sus pronunciamientos» ( sentencias 668/2012, de 14 de noviembre, 571/2012, de 8 de octubre, 291/2015, de 3 de junio, 278/2022, de 31 de marzo, 489/2024, de 11 de abril, 962/2024, de 9 de julio, 1419/2024, de 29 de octubre, 1542/2024, de 18 de noviembre, 129/2025, de 27 de enero, 1178/2025, de 21 de julio, y 163/2026, de 4 de febrero, entre otras). Se trata de un problema de desajuste o palpable discordancia entre lo razonado y lo plasmado en el fallo, o derivado de la incompatibilidad lógica entre los distintos pronunciamientos contenidos en su parte dispositiva o fallo, o contradicción en su fundamentación jurídica, defectos apreciables, como vicios internos de la sentencia, que resultan de su propia lectura. En cualquier caso, para que se produzca esta incoherencia interna será preciso que la contradicción sea clara e incuestionable, pues, en otro caso, prevalece el fallo ( SSTS 1185/2003, de 18 de diciembre, 61/2005, de 15 de febrero, 1419/2024, de 29 de octubre, 1178/2025, de 21 de julio, y 163/2026, de 4 de febrero).

En este caso, la sentencia no es incongruente porque no se da contradicción denunciada por la recurrente entre la motivación de ratio decidendide la sentencia y el fallo, por una parte, y los hechos que declara probados, por otra

Lo que sucede es que la parte recurrente, a partir de la forma en la que está escrita la sentencia, le atribuye una declaración de hechos probados que no son tales, y sobre ellos la recurrente hace su propia interpretación. La audiencia parte de las descripciones de los aparcamientos que aparecen en el título constitutivo y constata que, de hecho, la superficie de las plazas no coincide con la que figura en las escrituras, pero no es cierto que dé como probado que la diferencia de superficie entre lo que realmente ocupan las plazas n.º NUM001 y n.º NUM000 y lo que según el título les corresponde sea comunitario, con independencia de que no comparta la explicación del perito topógrafo acerca de que en la escritura pública constaban numerosas inexactitudes por lo que se refiere a todas las superficies.

Cuando la audiencia reproduce los argumentos de la demanda por lo que se refiere a la existencia de error en la descripción del linde sur de la plaza n.º NUM000 no está diciendo que comparta la tesis de la demandante. De hecho, inmediatamente a continuación pone de relieve cómo ese supuesto error no solo no se eliminó en las sucesivas rectificaciones de la escritura de obra nueva, sino que precisamente en la escritura de 16 de octubre de 2007, que es la que describe los aparcamientos y los linderos de los apartamentos n.º NUM001 y n.º NUM000, lo que se hizo expresamente fue eliminar la referencia que con anterioridad aparecía en las descripciones de todos los estudios a que tenían como anejo un local sin uso. Es más, cuando al final de su fundamentación la sentencia rechaza el motivo de apelación que denunciaba que el art. 34 LH es inaplicable, la audiencia concluye reiterando que no puede darle la razón a la demandante en su tesis del error, advirtiendo lo extraño que le resulta que en las sucesivas escrituras públicas de subsanación permaneciera en el tiempo.

La sentencia constata la excesiva diferencia entre la superficie de las plazas n.º NUM001 y n.º NUM000 a la vista del estudio topográfico, que no se corresponde con el título ni con la escritura, pero no declara en ningún momento que el espacio reivindicado sea un espacio común. Lo que dice es que los adquirentes del apartamento n.º NUM000, a pesar de que en el título ponía una superficie diferente conocían las características del inmueble que compraban (una superficie menor), y lo hicieron de acuerdo con su descripción registral (un anejo destinado a aparcamiento, no un espacio comunitario). Y más adelante, la sentencia reitera, cuando se refiere al art. 38 LH, que no se trata de un uso de la plaza contraria a la realidad registral, sino que su utilización deriva precisamente de la descripción registral de linderos correspondientes a los de las plazas número NUM001 y NUM000.

Las alegaciones de la recurrente sobre la interpretación y aplicación del art. 34 LH plantean una cuestión jurídica, impropia de denuncia y análisis en el recurso por infracción procesal. Sin embargo, en la medida en que también atribuyen a la sentencia recurrida incongruencia por decir que los adquirentes de la plaza n.º NUM000 gozan de la protección registral, a pesar de que la sentencia reconoce que el título contiene un error, debemos añadir que tampoco pueden ser aceptadas, pues como ya hemos dicho, la recurrente parte de una declaración de hechos probados que no es tal.

Pero es que, por otra parte, si atendemos a la descripción que se hace en el título constitutivo tampoco podemos concluir que exista una incompatibilidad lógica con la situación de hecho existente, pues no hay referencia alguna en el título a un supuesto espacio diáfano común.

Además, en la descripción de los demás anejos destinados a aparcamiento de cada uno de los departamentos, se hace referencia a que en su lado norte y sur lindan con otro espacio exterior destinado a aparcamiento de otros estudios, como si no hubiera pared (cuando sí la hay, por ejemplo, en el n.º NUM002, situado entre los números NUM003 y NUM001), y en la descripción del anejo del n.º NUM000 se dice que linda en su lado norte por espacio exterior destinado por aparcamiento del estudio n.º NUM001 (de forma semejante a como se describen los anejos precedentes), y por el lado sur con el murete de contención. Y es que, de hecho, tal como resulta de las fotos aportadas, se trata del último aparcamiento del edificio, y en ningún sitio del título se dice que linde con un espacio comunitario.

De ahí que no resulte absurdo e ilógico que la sentencia recurrida considere que la realidad registral y la situación fáctica no difieren, y esta conclusión no es ilógica ni absurda por el hecho de que exista un error en la superficie atribuida a las plazas de aparcamiento. Tampoco es un argumento de peso en contra de esa afirmación de la sentencia recurrida que se omitiera la mención a un depósito comunitario, porque lo relevante es que, dentro de la continua reiteración de subsanaciones de que fue objeto el título, lo que no llegó a decirse es que existiera un espacio común por la linde sur de la plaza n.º NUM000.

Finalmente, todo ello se ve respaldado por la situación fáctica mantenida por los propietarios desde que adquirieron los apartamentos, de modo que desde el inicio los propietarios de los apartamentos n.º NUM001 y n.º NUM000 han dispuesto de la superficie que ocupan.

Las demás consideraciones contenidas en el motivo, en la medida en que se basan en que la sentencia admite que hay un error en la descripción de la plaza n.º NUM000 porque no linda con murete de contención, decaen una vez que hemos dicho que la sentencia no dice tal cosa.

TERCERO.- Recurso de casación. Planteamiento. Decisión de la sala. Desestimación

1.Planteamiento. El recurso se funda en un único motivo en el que denuncia la infracción, por indebida aplicación, del art. 34 LH, en tanto en cuanto que la protección que la fe pública registral dispensa al tercero de buena fe no alcanza a cuestiones de mero hecho, como es la descripción de las fincas (definición de sus lindes o superficie), sino únicamente a la existencia, titularidad y contenido jurídico del derecho transmitido, máxime si tales hechos no están protegidos por el principio de legitimación (consagrado por el art. 38 LH) . Señala que consta acreditada, y así resulta de los hechos declarados probados por la sentencia, la inexactitud registral de la descripción de la plaza de garaje n.º NUM000, así como la discrepancia, aún mayor, del contenido del asiento registral con las circunstancias de hecho derivadas de la situación posesoria denunciada en la demanda, que la sentencia viene a proteger y mantener.

En su desarrollo argumenta que existe una clara divergencia entre la situación posesoria que la sentencia acuerda mantener y la descripción que resulta del título (y del asiento registral) en dos puntos. En primer lugar, en cuanto a la superficie, ya que la plaza n.º NUM000 tiene una superficie inscrita de 20,52 m² y el espacio cuya situación posesoria mantiene la sentencia es de 16,80 m²., mientras que la plaza n.º NUM001 tiene una cabida, según el registro, de 20,52 m² y la cabida resultante de la situación posesoria que la sentencia acuerda mantener es de 40,54 m². En segundo lugar, en cuanto a la descripción del lindero sur de la plaza n.º NUM000, porque según el Registro de la Propiedad linda con murete, cuando consta acreditado que no es así, ya que entre el murete y el espacio ocupado por el titular de la plaza n.º NUM000 existe un depósito de agua comunitario.

Señala que la sentencia recurrida concluye que debe mantenerse la situación posesoria actual porque el titular de la plaza de aparcamiento n.º NUM000 es un tercero hipotecario que goza de la protección registral que le dispensa el art. 34 LH, lo que supone extender la protección registral a cuestiones de hecho, y lo hace además, ignorando que la presunción del art. 38 LH es iuris tantum,y en el caso ha quedado desvirtuada por la prueba practicada, al reconocer la sentencia que la plaza de parking ocupa una superficie que es aproximadamente el doble de la que resulta del Registro, y que la plaza n.º NUM000 ocupa una superficie que es un 40% menor que la que consta en el asiento.

2. Decisión de la sala. Desestimación. El recurso, por lo que decimos a continuación, va a ser desestimado.

Es correcta la jurisprudencia que se cita en el recurso acerca de que la fe pública registral protege la existencia y contenido jurídico de los derechos inscritos, pero no garantiza la exactitud de los datos de puro hecho relativos a la descripción de las fincas, y recientemente ha sido reiterada por las sentencias 1479/2024, de 11 de noviembre, 1405/2025, de 13 de octubre, y 1727/2025, de 26 de noviembre).

Ahora bien, ello no significa que en este caso debamos estimar el recurso de casación y la demanda de la comunidad de propietarios. La sentencia recurrida contiene algunas imprecisiones al aludir a la protección que dispensa el art. 34 LH, pero la invocación de este precepto y de la fe pública registral es innecesaria para resolver este caso. A conclusión desestimatoria de la demanda se llega partiendo de que el error denunciado no existe, por lo que igualmente hay que desestimar el recurso de casación, de acuerdo con la doctrina que, por el principio de equivalencia de resultados, mantiene que no procede estimar un recurso que no conduzca a una alteración del fallo (entre otras, sentencias 441/2016, de 20 de junio, 1442/2023, de 20 de octubre, y 1526/2024, de 13 de noviembre).

La demanda se dirige a que se declare que es común un espacio que es ocupado como aparcamiento por el copropietario del apartamento n.º NUM000, y que este considera que es el que le corresponde conforme al título constitutivo y al contrato de compraventa por el que lo adquirió del anterior copropietario como anejo al apartamento n.º NUM000. La pretensión de la comunidad demandante es que la plaza que le corresponde está realmente dentro del espacio que ocupa como aparcamiento el propietario del apartamento n.º NUM001.

La tesis del recurso de casación vuelve a basarse en que la sentencia recurrida considera probado que hay un error en el título por lo que se refiere a la referencia a que la plaza n.º NUM000 linda por el sur con un murete de contención, cuando realmente linda con un espacio comunitario contiguo. Pero ya hemos expuesto al resolver el recurso extraordinario por infracción procesal que, de manera razonable, la sentencia, que sí considera probado que la superficie de las plazas no se corresponde con la descripción registral, en cambio no considera probado que el aparcamiento n.º NUM000 linde con un espacio diáfano comunitario (en el que estaría aparcando el propietario) ni que deba ubicarse dentro de lo que figura como aparcamiento n.º NUM001. Tampoco es cierto que la audiencia concluya, y menos como un hecho probado, que el exceso de superficie que ocupan las plazas n.º NUM001 y n.º NUM000 sea comunitario. Por el contrario, reitera que no puede darle la razón a la comunidad demandante en su tesis del error, advirtiendo lo extraño que le resulta que en las sucesivas escrituras públicas de subsanación permaneciera en el tiempo.

De ahí que todas las alegaciones de la recurrente, en la medida en que parten de una base fáctica diferente a la que toma en consideración la audiencia provincial, carezcan de fundamento.

Si no existe el error denunciado y la situación fáctica coincide con la descripción registral, en la que no se describe la existencia del espacio diáfano que la demandante reivindica como elemento comunitario, resulta imposible apreciar la concurrencia del presupuesto ineludible de la acción reivindicatoria, pues la demandante no ha acreditado como le corresponde, y así lo denunció la parte demandada desde su contestación a la demanda, que le pertenezca la superficie que reivindica.

CUARTO.- Costas

La desestimación de los dos recursos determina que se impongan las costas devengadas por ambos a la parte recurrente.

PRIMERO.- Resumen de antecedentes

La demanda que da origen al procedimiento en el que se plantea este recurso se inicia por una comunidad de propietarios para que se declare que uno de los copropietarios está ocupando como aparcamiento un espacio común, y que ello es consecuencia de la descripción errónea en el título constitutivo de los linderos de la plaza de garaje.

1.El 11 de abril de 2017, la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 interpuso una demanda contra Rodrigo (propietario del apartamento n.º NUM000, luego sustituido procesalmente por Segismundo y Remedios, que adquirieron el apartamento en virtud de compraventa celebrada el 5 de mayo de 2017) y contra Florian y Custodia (propietarios del apartamento n.º NUM001).

En la demanda, la comunidad solicita que se declare: 1.º) que el espacio actualmente ocupado por el Sr. Rodrigo, señalado como plaza de aparcamiento n.° NUM000, en realidad, es un espacio comunitario contiguo a su plaza de garaje n.° NUM000 y que, por tanto, pertenece a la comunidad de propietarios; 2.º) que la descripción de la plaza de aparcamiento n.° NUM001 que consta en el título es correcta y la descripción de la plaza n.° NUM000 lo es en cuanto a su superficie y linderos, salvo por lo que respecta a su lindero sur, ya que no linda con murete sino con zona comunitaria. También solicita la condena al Sr. Rodrigo a dejar libre y expedita a disposición de la comunidad la zona comunitaria que ocupa (grafiada como plaza de aparcamiento n° NUM000).

2.El juzgado desestimó la demanda.

A la vista de la prueba practicada, el juzgado entendió que «la comunidad actora ostenta legitimación activa pero limitada exclusivamente a la reivindicación de la zona común, careciendo de ella para reivindicar el aparcamiento n.º NUM001, al no concurrir los requisitos de la acción reivindicatoria ejercitada al no ostentar la titularidad dominical del mismo, por ser un elemento de carácter privativo, de forma que de estimar la demanda el Sr. Segismundo perdería la plaza de aparcamiento, lo que sin lugar a dudas es inviable y máxime cuando este adquirió el mismo del Sr. Rodrigo, gozando de la protección del tercero de buena fe».

El juzgado, tras citar jurisprudencia sobre el art. 34 LH, concluyó: «habiendo adquirido a título de compraventa Segismundo y Remedios el aparcamiento n.º NUM000 de Rodrigo como cuerpo cierto según consta en el contrato de arras de fecha 7 de febrero de 2014 goza de la protección del art. 34 LH. Por ello, sólo procede la más absoluta desestimación de la demanda, ya que de prosperar la misma, el Sr. Segismundo se quedaría sin plaza de aparcamiento, cuando en el contrato de arras figura el mismo».

3.La actora interpuso un recurso de apelación que fue desestimado por la audiencia provincial.

La audiencia acoge el primer punto del recurso, al entender que «no puede negarse legitimación activa a la comunidad actora respecto de la plaza de aparcamiento n.º NUM001; en modo alguno está reivindicando la comunidad elementos privativos, sino la recuperación de los propiamente comunitarios y que estima como tales, sin olvidar que la traída al litigio a los titulares de la plaza n.º NUM001 es únicamente porque les afectaría la estimación de las pretensiones que se articulan contra los dueños de la plaza n.º NUM000».

La audiencia considera acreditados los siguientes hechos:

«Ha quedado debidamente acreditado que el estudio n.º NUM001 tiene como anexo un espacio exterior destinado a aparcamiento de 20,52 m². Su cuota de participación es de un entero, ochenta y cuatro centésimas por ciento. El estudio n.º NUM000 dispone como anexo una zona de aparcamiento con la misma superficie, es decir, 20,52 m². Su cuota de participación es de un entero nueve y nueve décimas por ciento. Así resulta de las notas registrales incorporadas con la demanda. Esta misma superficie de los aparcamientos asignados a los estudios n.º. NUM001 y NUM000 se recoge en la escritura pública de subsanación de otra de declaración de obra nueva y división horizontal, y declaración de finalización parcial de obra nueva, fechada el 16 de octubre de 2007. Es destacable de la descripción de los linderos del aparcamiento n.º. NUM001, que la construcción está delimitada en su lado oeste con murete de contención, por el norte y sur por espacio exterior destinado a aparcamiento del estudio n.º NUM002 y NUM000 respectivamente, y por el este con la calle por donde tiene su acceso. Igualmente resaltaremos que, de acuerdo con la misma escritura pública, la zona de aparcamiento aneja al estudio n.º NUM000, delimita en sus lados oeste y sur con murete de contención, por el norte por espacio exterior destinado a aparcamiento del estudio n.º NUM001 y por el este por la vía pública, por donde se ingresa».

A continuación, la audiencia advierte:

«Llama particularmente la atención de la sala la excesiva diferencia de superficie entre la zona de aparcamiento del estudio n.º NUM001 y la del n.º NUM000 y que, según el estudio topográfico incorporado con la demanda es de 40,54 m² y de 16,80 m² respectivamente, extremo que no deriva de la mencionada escritura pública ni encuentra correlación con las superficies de los diversas zonas de aparcamiento recogidas en dicho documento, ni se justifica atendiendo al espacio destinado a ese fin, que en ningún caso es de 40,54 m². La explicación que ofrece al respecto el perito topógrafo no es asumible por este Tribunal, porque se limita a manifestar que la superior cabida de la zona asignada al aparcamiento n.º NUM001 no es la única, ya que la del n.º NUM000 tendría 16,80 m² y no los 20,52 m² consignados en la escritura pública, incidiendo por tanto con esta explicación en el núcleo del litigio y dando por buena una situación rechazada por la práctica unanimidad de los propietarios, con excepción del titular del estudio n.º NUM001, según se recoge en el punto 5º del acta de junta general ordinaria de la comunidad de 29 de mayo de 2015, así como en el punto 8.º del acta de la junta general ordinaria de 20 de mayo de 2016, incorporadas junto con la demanda».

Luego analiza la escritura de 5 de mayo de 2017 de compraventa del estudio NUM000:

«Fijaremos ahora nuestra atención en la escritura de compraventa de 5 de mayo de 2017, de acuerdo con la cual Segismundo, Remedios y Pedro Miguel (fallecido el 15 de octubre de 2017), adquirieron de Rodrigo el estudio n.º NUM000. En dicho documento consta que el anejo exterior que dicho estudio tiene destinado a aparcamiento tiene una superficie de 20,52 m². Es cierto que los compradores conocían perfectamente las características del inmueble que adquirieron al tiempo de perfeccionar el negocio jurídico y en tales condiciones prestaron su consentimiento contractual ( art. 1471.1 del Código Civil), sin embargo el contrato en cuestión obliga a los contratantes y a sus causahabientes ( art. 1.257.1 del mismo Código), de modo que no puede quedar afectada por aquél la comunidad actora».

Sobre la aplicación al caso del art. 34 LH, invocada junto con otros argumentos por el propietario del apartamento NUM000, razona la audiencia:

«En nuestro caso, los adquirentes del estudio n.º NUM000 lo hicieron de acuerdo con su descripción registral. No hay atisbo alguno en autos que permita concluir que los compradores de esta plaza siquiera sospecharan que se trataba de un espacio comunitario y buena muestra de ello es la documentación que facilitan con su contestación a la demanda. Y si la problemática que ha generado el litigio dimana de un error de descripción cuyo origen se halla en el título constitutivo, que describiría erróneamente el espacio de aparcamiento n.º NUM000 haciéndolo limitar por el sur con murete de contención, cuando en ese linde existe un depósito que es elemento común y un espacio diáfano no atribuido privativamente, que también sería común, llama la atención que no se constatase este pretendido error, ya que se han dado varias rectificaciones de la escritura de obra nueva que no se aprovecharon para, en su caso y de haberse producido el error denunciado, enmendarlo, pues como consta en la escritura pública ya mencionada, incorporada como documento n.º 4 a la demanda, la primera escritura pública de 1 de abril de 2002, de agrupación de fincas, obra nueva y construcción y división horizontal, fue modificada y subsanada por la otorgada el 24 de enero de 2003, a fin de protocolizar las normas estatutarias, y dados los errores existentes en ambas escrituras, relacionados con la descripción de las fincas, fueron corregidos mediante escritura pública de 29 de abril de 2005, habiéndose modificado y ampliado las normas estatutarias en escritura pública de 10 de abril de 2006, resultando particularmente destacable que con motivo de la subsanación de la licencia de construcción concedida el 19 de abril de 2001, a través de la licencia definitiva de obras de 19 de junio de 2007, fue necesaria la subsanación de la descripción de la obra nueva y división horizontal que, entre otros, afecta a los estudios n.º NUM001 y NUM000, indicando que cada uno de ellos tiene un espacio exterior destinado a aparcamiento como único anejo, con eliminación del local sin uso que también como anejo se recogía en la descripción de todos y cada uno de los estudios. Pues bien, esta nueva subsanación de la descripción de la obra nueva y división horizontal se efectuó en la escritura pública de 16 de octubre de 2007 (documento n.º 4 de la demanda), estableciéndose en ella la descripción de los aparcamientos y sus linderos, en concreto los que corresponden a los estudios n.º NUM001 y NUM000.

»Llegados a este punto diremos que, aun cuando lo niegue la apelante en su recurso, sí atañe a los titulares de esta plaza n.º NUM000 la protección del art. 34 de la Ley Hipotecaria, al cumplirse los requisitos que este precepto exige, incluido el de buena fe, sin que pueda perjudicarles una realidad extraprocesal que les es por completo ajena y que no tuvieron ocasión de conocer en el momento de la adquisición de la plaza n.º NUM000.

»Sostiene la recurrente la inaplicación de dicho precepto, por referirse el mismo a la adquisición "a non domino" por parte de un tercero de buena fe. Pero ello no es así porque, precisamente, el artículo señalado contempla la adquisición onerosa por el tercero de buena fe de algún derecho de persona que en el Registro conste con facultades para transmitirlo, que es precisamente lo ocurrido en el presente caso. Y por lo que respecta al art. 38 de la Ley Hipotecaria y, en suma, a la descripción de lo vendido, no se trata de un uso de esta plaza contrario a la realidad registral, sino que su utilización deriva precisamente de la descripción registral de linderos correspondientes a los de las plazas n.º NUM001 y NUM000; no hay que olvidar que es la propia demandante la que sitúa en el origen del conflicto un error en la descripción de los linderos de la plaza n.º NUM000 en el título constitutivo, descripción que ha pasado al Registro de la Propiedad.

»Por lo tanto, la protección registral de los titulares del estudio n.º NUM000 y su zona de aparcamiento impide que basemos nuestra decisión en el error de descripción que señala la actora, error del que, volvemos a reiterar, resulta extraña su permanencia en el tiempo ante las sucesivas escrituras públicas de subsanación ya referidas, a pesar de que la tesis que defiende la comunidad se dé en otros dos apartamentos, pues no es razón suficiente para trasladar su descripción registral a los inmuebles que importan en este procedimiento».

4.La actora ha interpuesto un recurso extraordinario por infracción procesal y un recurso de casación.

SEGUNDO.- Recurso extraordinario por infracción procesal. Planteamiento. Decisión de la sala. Desestimación

1.Planteamiento. El recurso se funda en un único motivo en el que, al amparo del art. 469.1.2º LEC, se denuncia la vulneración de las normas reguladoras de la sentencia, por incurrir en incongruencia interna ( art. 218.1 LEC) , por existir contradicción entre la motivación de su ratio decidendiy el fallo, por una parte, y los hechos que declara probados, por otra.

Alega que en este caso la contradicción es clara por cuanto, a pesar de que la sentencia declara probados en sus fundamentos jurídicos tercero y cuarto las divergencias entre la situación posesoria denunciada en la demanda y la descripción que realiza el título, y con él el asiento registral, además de la descripción que resulta del mismo con la realidad física extrarregistral, acaba concluyendo en un claro error que contradice su exposición de hechos probados que el asiento registral protege al titular de la plaza n.º NUM000.

Señala que, pese a declarar probado que el título (y con él el asiento registral), describen erróneamente la plaza de parking n.º NUM000, en cuanto a su lindero sur, desestima tácitamente la acción declarativa que pretendía la rectificación y adecuación de la descripción del título a la realidad física extrarregistral, ya que el fallo no contiene rectificación alguna de dicha descripción, y mantiene la situación posesoria denunciada en la demanda, pese a declarar probado que la misma no es congruente ni con la superficie que determina el título, ni tampoco con la determinación de su lindero sur.

En su desarrollo argumenta que la sentencia recurrida afirma que son hechos probados «que según el título y el asiento registral ambas plazas tienen una superficie de 20,52 m² siendo que en la actualidad la plaza n.º NUM001 ocupa una superficie de 40,54 m² y la n.º NUM000 ocupa una superficie de 16,80 m²». Considera que es obvio que si la suma de las superficies que debían ocupar estas dos plazas de garaje, según el título, era de 41,04 m² y la que ocupan realmente es de 57,34 m², están ocupando una superficie de 16,30 m² que excede a la que estaba asignada privativamente a estas plazas. Como los demás propietarios ocupan pacíficamente las plazas de su propiedad, este exceso de superficie solo puede ser comunitario. Por otra parte, también lo es que la plaza n.º NUM001 ocupa una superficie que es la suma de las superficies atribuidas a las plazas n.º NUM001 y NUM000 (con una mínima diferencia de 60 cm²).

Añade que igualmente considera probado la sentencia que, en su ubicación actual, la plaza n.º NUM000 no linda ni puede lindar con el murete de contención, ya que entre este y la plaza existe un depósito de agua comunitario ignorado por el título. Luego, el lindero sur de la plaza n.º NUM000 es erróneo, se dé por buena o no la situación posesoria actual. Si se acepta la situación de hecho actual, las discrepancias entre la realidad y el título (que afectan solo al lindero sur de la plaza n.º NUM000), se extienden también a la superficie de la plaza n.º NUM001 y a la de la plaza n.º NUM000. Pese a ello, y pese a la convicción de que la situación de hecho denunciada en la demanda es ilógica (además de contraria a la descripción del título), no se rectifica la descripción registral con apoyo en una doble argumentación: 1ª.- Que el título ha sido rectificado varias veces sin que en ninguna de ellas se haya procedido a rectificar la descripción de la plaza n.º NUM000. 2º.- Que el derecho de los demandados a mantener la situación posesoria actual está amparado en el art. 34 de la Ley Hipotecaria, por cuanto el demandado sería un tercero de buena fe.

Se refiere a que la sentencia incurre en el error de considerar que la situación posesoria actual está protegida por un asiento registral que difiere de la misma tanto en cuanto a superficie como en cuanto a la definición del lindero sur, como la propia sentencia reconoce en su FJ 3º (respecto a las superficies) y FJ 4º (respecto al lindero sur de la plaza n.º NUM000). Argumenta que la protección registral solo alcanza a la existencia y legitimidad del título jurídico del transmitente, que es indiscutible y no se ha discutido, pero no se extiende a la ubicación del espacio efectivamente ocupado al ser totalmente discrepante de la ubicación que se desprende del asiento registral, si bien admite que esta es una cuestión jurídica que aborda en el recurso de casación.

Concluye argumentando que la discrepancia entre la descripción dimanante del título y la realidad, una vez constatada, debió ser resuelta en la sentencia conforme a lo que se desprende de su propio relato de hechos probados, que conducen a considerar que la superficie de las plazas de aparcamiento NUM001 y NUM000 debe ser la misma y descartar que la primera tenga una superficie superior al doble de la segunda, sobre todo porque, de llegar a esta conclusión, resulta que el título contiene un solo error (determinación del lindero sur de la plaza n.º NUM000), mientras que de concluir que la descripción correcta es la derivada de la situación posesora actual los errores son tres: la superficie de ambas plazas y la determinación del lindero sur de la plaza n.º NUM000, además de que la suma de las superficies sobrepasaría con creces la suma de las superficies asignadas en el título.

De manera subsidiaria solicita que, de considerar improcedente que la sala se pronuncie en relación a la descripción concreta y correcta de la plaza n.º NUM000, se acuerde la nulidad de la sentencia y la devolución de los autos a la Audiencia Provincial a fin de que se resuelva cuál debe ser la descripción correcta de la plaza n.º NUM000, una vez constatado por la propia sentencia impugnada, que la descripción actual es errónea y, más errónea todavía, si se da por buena la situación posesoria actual.

El motivo se desestima por lo que decimos a continuación.

2.Decisión de la sala. Desestimación. La llamada «congruencia interna» se refiere a la coherencia o correspondencia entre lo razonado y lo resuelto, a fin de que no haya contradicción entre la fundamentación jurídica y el fallo. Estos casos de incongruencia interna han sido considerados por el Tribunal Constitucional como lesivos del derecho a la tutela judicial efectiva en su dimensión de derecho a obtener una resolución fundada en Derecho, puesto que la contradicción entre la fundamentación y el fallo de una resolución no es un vicio de incongruencia, sino un defecto de motivación, al ser la que resulta, irrazonable y contradictoria (por todas, SSTC 42/2005, de 28 de febrero, 140/2006, de 8 de mayo, y 127/2008, de 27 de octubre).

Conforme a nuestra jurisprudencia, la denominada «incongruencia interna» puede tener lugar «por contradicción entre los pronunciamientos de un fallo, o bien entre la conclusión sentada en la fundamentación jurídica como consecuencia de la argumentación decisiva -ratio decidendi- y el fallo, o con alguno de sus pronunciamientos» ( sentencias 668/2012, de 14 de noviembre, 571/2012, de 8 de octubre, 291/2015, de 3 de junio, 278/2022, de 31 de marzo, 489/2024, de 11 de abril, 962/2024, de 9 de julio, 1419/2024, de 29 de octubre, 1542/2024, de 18 de noviembre, 129/2025, de 27 de enero, 1178/2025, de 21 de julio, y 163/2026, de 4 de febrero, entre otras). Se trata de un problema de desajuste o palpable discordancia entre lo razonado y lo plasmado en el fallo, o derivado de la incompatibilidad lógica entre los distintos pronunciamientos contenidos en su parte dispositiva o fallo, o contradicción en su fundamentación jurídica, defectos apreciables, como vicios internos de la sentencia, que resultan de su propia lectura. En cualquier caso, para que se produzca esta incoherencia interna será preciso que la contradicción sea clara e incuestionable, pues, en otro caso, prevalece el fallo ( SSTS 1185/2003, de 18 de diciembre, 61/2005, de 15 de febrero, 1419/2024, de 29 de octubre, 1178/2025, de 21 de julio, y 163/2026, de 4 de febrero).

En este caso, la sentencia no es incongruente porque no se da contradicción denunciada por la recurrente entre la motivación de ratio decidendide la sentencia y el fallo, por una parte, y los hechos que declara probados, por otra

Lo que sucede es que la parte recurrente, a partir de la forma en la que está escrita la sentencia, le atribuye una declaración de hechos probados que no son tales, y sobre ellos la recurrente hace su propia interpretación. La audiencia parte de las descripciones de los aparcamientos que aparecen en el título constitutivo y constata que, de hecho, la superficie de las plazas no coincide con la que figura en las escrituras, pero no es cierto que dé como probado que la diferencia de superficie entre lo que realmente ocupan las plazas n.º NUM001 y n.º NUM000 y lo que según el título les corresponde sea comunitario, con independencia de que no comparta la explicación del perito topógrafo acerca de que en la escritura pública constaban numerosas inexactitudes por lo que se refiere a todas las superficies.

Cuando la audiencia reproduce los argumentos de la demanda por lo que se refiere a la existencia de error en la descripción del linde sur de la plaza n.º NUM000 no está diciendo que comparta la tesis de la demandante. De hecho, inmediatamente a continuación pone de relieve cómo ese supuesto error no solo no se eliminó en las sucesivas rectificaciones de la escritura de obra nueva, sino que precisamente en la escritura de 16 de octubre de 2007, que es la que describe los aparcamientos y los linderos de los apartamentos n.º NUM001 y n.º NUM000, lo que se hizo expresamente fue eliminar la referencia que con anterioridad aparecía en las descripciones de todos los estudios a que tenían como anejo un local sin uso. Es más, cuando al final de su fundamentación la sentencia rechaza el motivo de apelación que denunciaba que el art. 34 LH es inaplicable, la audiencia concluye reiterando que no puede darle la razón a la demandante en su tesis del error, advirtiendo lo extraño que le resulta que en las sucesivas escrituras públicas de subsanación permaneciera en el tiempo.

La sentencia constata la excesiva diferencia entre la superficie de las plazas n.º NUM001 y n.º NUM000 a la vista del estudio topográfico, que no se corresponde con el título ni con la escritura, pero no declara en ningún momento que el espacio reivindicado sea un espacio común. Lo que dice es que los adquirentes del apartamento n.º NUM000, a pesar de que en el título ponía una superficie diferente conocían las características del inmueble que compraban (una superficie menor), y lo hicieron de acuerdo con su descripción registral (un anejo destinado a aparcamiento, no un espacio comunitario). Y más adelante, la sentencia reitera, cuando se refiere al art. 38 LH, que no se trata de un uso de la plaza contraria a la realidad registral, sino que su utilización deriva precisamente de la descripción registral de linderos correspondientes a los de las plazas número NUM001 y NUM000.

Las alegaciones de la recurrente sobre la interpretación y aplicación del art. 34 LH plantean una cuestión jurídica, impropia de denuncia y análisis en el recurso por infracción procesal. Sin embargo, en la medida en que también atribuyen a la sentencia recurrida incongruencia por decir que los adquirentes de la plaza n.º NUM000 gozan de la protección registral, a pesar de que la sentencia reconoce que el título contiene un error, debemos añadir que tampoco pueden ser aceptadas, pues como ya hemos dicho, la recurrente parte de una declaración de hechos probados que no es tal.

Pero es que, por otra parte, si atendemos a la descripción que se hace en el título constitutivo tampoco podemos concluir que exista una incompatibilidad lógica con la situación de hecho existente, pues no hay referencia alguna en el título a un supuesto espacio diáfano común.

Además, en la descripción de los demás anejos destinados a aparcamiento de cada uno de los departamentos, se hace referencia a que en su lado norte y sur lindan con otro espacio exterior destinado a aparcamiento de otros estudios, como si no hubiera pared (cuando sí la hay, por ejemplo, en el n.º NUM002, situado entre los números NUM003 y NUM001), y en la descripción del anejo del n.º NUM000 se dice que linda en su lado norte por espacio exterior destinado por aparcamiento del estudio n.º NUM001 (de forma semejante a como se describen los anejos precedentes), y por el lado sur con el murete de contención. Y es que, de hecho, tal como resulta de las fotos aportadas, se trata del último aparcamiento del edificio, y en ningún sitio del título se dice que linde con un espacio comunitario.

De ahí que no resulte absurdo e ilógico que la sentencia recurrida considere que la realidad registral y la situación fáctica no difieren, y esta conclusión no es ilógica ni absurda por el hecho de que exista un error en la superficie atribuida a las plazas de aparcamiento. Tampoco es un argumento de peso en contra de esa afirmación de la sentencia recurrida que se omitiera la mención a un depósito comunitario, porque lo relevante es que, dentro de la continua reiteración de subsanaciones de que fue objeto el título, lo que no llegó a decirse es que existiera un espacio común por la linde sur de la plaza n.º NUM000.

Finalmente, todo ello se ve respaldado por la situación fáctica mantenida por los propietarios desde que adquirieron los apartamentos, de modo que desde el inicio los propietarios de los apartamentos n.º NUM001 y n.º NUM000 han dispuesto de la superficie que ocupan.

Las demás consideraciones contenidas en el motivo, en la medida en que se basan en que la sentencia admite que hay un error en la descripción de la plaza n.º NUM000 porque no linda con murete de contención, decaen una vez que hemos dicho que la sentencia no dice tal cosa.

TERCERO.- Recurso de casación. Planteamiento. Decisión de la sala. Desestimación

1.Planteamiento. El recurso se funda en un único motivo en el que denuncia la infracción, por indebida aplicación, del art. 34 LH, en tanto en cuanto que la protección que la fe pública registral dispensa al tercero de buena fe no alcanza a cuestiones de mero hecho, como es la descripción de las fincas (definición de sus lindes o superficie), sino únicamente a la existencia, titularidad y contenido jurídico del derecho transmitido, máxime si tales hechos no están protegidos por el principio de legitimación (consagrado por el art. 38 LH) . Señala que consta acreditada, y así resulta de los hechos declarados probados por la sentencia, la inexactitud registral de la descripción de la plaza de garaje n.º NUM000, así como la discrepancia, aún mayor, del contenido del asiento registral con las circunstancias de hecho derivadas de la situación posesoria denunciada en la demanda, que la sentencia viene a proteger y mantener.

En su desarrollo argumenta que existe una clara divergencia entre la situación posesoria que la sentencia acuerda mantener y la descripción que resulta del título (y del asiento registral) en dos puntos. En primer lugar, en cuanto a la superficie, ya que la plaza n.º NUM000 tiene una superficie inscrita de 20,52 m² y el espacio cuya situación posesoria mantiene la sentencia es de 16,80 m²., mientras que la plaza n.º NUM001 tiene una cabida, según el registro, de 20,52 m² y la cabida resultante de la situación posesoria que la sentencia acuerda mantener es de 40,54 m². En segundo lugar, en cuanto a la descripción del lindero sur de la plaza n.º NUM000, porque según el Registro de la Propiedad linda con murete, cuando consta acreditado que no es así, ya que entre el murete y el espacio ocupado por el titular de la plaza n.º NUM000 existe un depósito de agua comunitario.

Señala que la sentencia recurrida concluye que debe mantenerse la situación posesoria actual porque el titular de la plaza de aparcamiento n.º NUM000 es un tercero hipotecario que goza de la protección registral que le dispensa el art. 34 LH, lo que supone extender la protección registral a cuestiones de hecho, y lo hace además, ignorando que la presunción del art. 38 LH es iuris tantum,y en el caso ha quedado desvirtuada por la prueba practicada, al reconocer la sentencia que la plaza de parking ocupa una superficie que es aproximadamente el doble de la que resulta del Registro, y que la plaza n.º NUM000 ocupa una superficie que es un 40% menor que la que consta en el asiento.

2. Decisión de la sala. Desestimación. El recurso, por lo que decimos a continuación, va a ser desestimado.

Es correcta la jurisprudencia que se cita en el recurso acerca de que la fe pública registral protege la existencia y contenido jurídico de los derechos inscritos, pero no garantiza la exactitud de los datos de puro hecho relativos a la descripción de las fincas, y recientemente ha sido reiterada por las sentencias 1479/2024, de 11 de noviembre, 1405/2025, de 13 de octubre, y 1727/2025, de 26 de noviembre).

Ahora bien, ello no significa que en este caso debamos estimar el recurso de casación y la demanda de la comunidad de propietarios. La sentencia recurrida contiene algunas imprecisiones al aludir a la protección que dispensa el art. 34 LH, pero la invocación de este precepto y de la fe pública registral es innecesaria para resolver este caso. A conclusión desestimatoria de la demanda se llega partiendo de que el error denunciado no existe, por lo que igualmente hay que desestimar el recurso de casación, de acuerdo con la doctrina que, por el principio de equivalencia de resultados, mantiene que no procede estimar un recurso que no conduzca a una alteración del fallo (entre otras, sentencias 441/2016, de 20 de junio, 1442/2023, de 20 de octubre, y 1526/2024, de 13 de noviembre).

La demanda se dirige a que se declare que es común un espacio que es ocupado como aparcamiento por el copropietario del apartamento n.º NUM000, y que este considera que es el que le corresponde conforme al título constitutivo y al contrato de compraventa por el que lo adquirió del anterior copropietario como anejo al apartamento n.º NUM000. La pretensión de la comunidad demandante es que la plaza que le corresponde está realmente dentro del espacio que ocupa como aparcamiento el propietario del apartamento n.º NUM001.

La tesis del recurso de casación vuelve a basarse en que la sentencia recurrida considera probado que hay un error en el título por lo que se refiere a la referencia a que la plaza n.º NUM000 linda por el sur con un murete de contención, cuando realmente linda con un espacio comunitario contiguo. Pero ya hemos expuesto al resolver el recurso extraordinario por infracción procesal que, de manera razonable, la sentencia, que sí considera probado que la superficie de las plazas no se corresponde con la descripción registral, en cambio no considera probado que el aparcamiento n.º NUM000 linde con un espacio diáfano comunitario (en el que estaría aparcando el propietario) ni que deba ubicarse dentro de lo que figura como aparcamiento n.º NUM001. Tampoco es cierto que la audiencia concluya, y menos como un hecho probado, que el exceso de superficie que ocupan las plazas n.º NUM001 y n.º NUM000 sea comunitario. Por el contrario, reitera que no puede darle la razón a la comunidad demandante en su tesis del error, advirtiendo lo extraño que le resulta que en las sucesivas escrituras públicas de subsanación permaneciera en el tiempo.

De ahí que todas las alegaciones de la recurrente, en la medida en que parten de una base fáctica diferente a la que toma en consideración la audiencia provincial, carezcan de fundamento.

Si no existe el error denunciado y la situación fáctica coincide con la descripción registral, en la que no se describe la existencia del espacio diáfano que la demandante reivindica como elemento comunitario, resulta imposible apreciar la concurrencia del presupuesto ineludible de la acción reivindicatoria, pues la demandante no ha acreditado como le corresponde, y así lo denunció la parte demandada desde su contestación a la demanda, que le pertenezca la superficie que reivindica.

CUARTO.- Costas

La desestimación de los dos recursos determina que se impongan las costas devengadas por ambos a la parte recurrente.

PRIMERO.- Resumen de antecedentes

La demanda que da origen al procedimiento en el que se plantea este recurso se inicia por una comunidad de propietarios para que se declare que uno de los copropietarios está ocupando como aparcamiento un espacio común, y que ello es consecuencia de la descripción errónea en el título constitutivo de los linderos de la plaza de garaje.

1.El 11 de abril de 2017, la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 interpuso una demanda contra Rodrigo (propietario del apartamento n.º NUM000, luego sustituido procesalmente por Segismundo y Remedios, que adquirieron el apartamento en virtud de compraventa celebrada el 5 de mayo de 2017) y contra Florian y Custodia (propietarios del apartamento n.º NUM001).

En la demanda, la comunidad solicita que se declare: 1.º) que el espacio actualmente ocupado por el Sr. Rodrigo, señalado como plaza de aparcamiento n.° NUM000, en realidad, es un espacio comunitario contiguo a su plaza de garaje n.° NUM000 y que, por tanto, pertenece a la comunidad de propietarios; 2.º) que la descripción de la plaza de aparcamiento n.° NUM001 que consta en el título es correcta y la descripción de la plaza n.° NUM000 lo es en cuanto a su superficie y linderos, salvo por lo que respecta a su lindero sur, ya que no linda con murete sino con zona comunitaria. También solicita la condena al Sr. Rodrigo a dejar libre y expedita a disposición de la comunidad la zona comunitaria que ocupa (grafiada como plaza de aparcamiento n° NUM000).

2.El juzgado desestimó la demanda.

A la vista de la prueba practicada, el juzgado entendió que «la comunidad actora ostenta legitimación activa pero limitada exclusivamente a la reivindicación de la zona común, careciendo de ella para reivindicar el aparcamiento n.º NUM001, al no concurrir los requisitos de la acción reivindicatoria ejercitada al no ostentar la titularidad dominical del mismo, por ser un elemento de carácter privativo, de forma que de estimar la demanda el Sr. Segismundo perdería la plaza de aparcamiento, lo que sin lugar a dudas es inviable y máxime cuando este adquirió el mismo del Sr. Rodrigo, gozando de la protección del tercero de buena fe».

El juzgado, tras citar jurisprudencia sobre el art. 34 LH, concluyó: «habiendo adquirido a título de compraventa Segismundo y Remedios el aparcamiento n.º NUM000 de Rodrigo como cuerpo cierto según consta en el contrato de arras de fecha 7 de febrero de 2014 goza de la protección del art. 34 LH. Por ello, sólo procede la más absoluta desestimación de la demanda, ya que de prosperar la misma, el Sr. Segismundo se quedaría sin plaza de aparcamiento, cuando en el contrato de arras figura el mismo».

3.La actora interpuso un recurso de apelación que fue desestimado por la audiencia provincial.

La audiencia acoge el primer punto del recurso, al entender que «no puede negarse legitimación activa a la comunidad actora respecto de la plaza de aparcamiento n.º NUM001; en modo alguno está reivindicando la comunidad elementos privativos, sino la recuperación de los propiamente comunitarios y que estima como tales, sin olvidar que la traída al litigio a los titulares de la plaza n.º NUM001 es únicamente porque les afectaría la estimación de las pretensiones que se articulan contra los dueños de la plaza n.º NUM000».

La audiencia considera acreditados los siguientes hechos:

«Ha quedado debidamente acreditado que el estudio n.º NUM001 tiene como anexo un espacio exterior destinado a aparcamiento de 20,52 m². Su cuota de participación es de un entero, ochenta y cuatro centésimas por ciento. El estudio n.º NUM000 dispone como anexo una zona de aparcamiento con la misma superficie, es decir, 20,52 m². Su cuota de participación es de un entero nueve y nueve décimas por ciento. Así resulta de las notas registrales incorporadas con la demanda. Esta misma superficie de los aparcamientos asignados a los estudios n.º. NUM001 y NUM000 se recoge en la escritura pública de subsanación de otra de declaración de obra nueva y división horizontal, y declaración de finalización parcial de obra nueva, fechada el 16 de octubre de 2007. Es destacable de la descripción de los linderos del aparcamiento n.º. NUM001, que la construcción está delimitada en su lado oeste con murete de contención, por el norte y sur por espacio exterior destinado a aparcamiento del estudio n.º NUM002 y NUM000 respectivamente, y por el este con la calle por donde tiene su acceso. Igualmente resaltaremos que, de acuerdo con la misma escritura pública, la zona de aparcamiento aneja al estudio n.º NUM000, delimita en sus lados oeste y sur con murete de contención, por el norte por espacio exterior destinado a aparcamiento del estudio n.º NUM001 y por el este por la vía pública, por donde se ingresa».

A continuación, la audiencia advierte:

«Llama particularmente la atención de la sala la excesiva diferencia de superficie entre la zona de aparcamiento del estudio n.º NUM001 y la del n.º NUM000 y que, según el estudio topográfico incorporado con la demanda es de 40,54 m² y de 16,80 m² respectivamente, extremo que no deriva de la mencionada escritura pública ni encuentra correlación con las superficies de los diversas zonas de aparcamiento recogidas en dicho documento, ni se justifica atendiendo al espacio destinado a ese fin, que en ningún caso es de 40,54 m². La explicación que ofrece al respecto el perito topógrafo no es asumible por este Tribunal, porque se limita a manifestar que la superior cabida de la zona asignada al aparcamiento n.º NUM001 no es la única, ya que la del n.º NUM000 tendría 16,80 m² y no los 20,52 m² consignados en la escritura pública, incidiendo por tanto con esta explicación en el núcleo del litigio y dando por buena una situación rechazada por la práctica unanimidad de los propietarios, con excepción del titular del estudio n.º NUM001, según se recoge en el punto 5º del acta de junta general ordinaria de la comunidad de 29 de mayo de 2015, así como en el punto 8.º del acta de la junta general ordinaria de 20 de mayo de 2016, incorporadas junto con la demanda».

Luego analiza la escritura de 5 de mayo de 2017 de compraventa del estudio NUM000:

«Fijaremos ahora nuestra atención en la escritura de compraventa de 5 de mayo de 2017, de acuerdo con la cual Segismundo, Remedios y Pedro Miguel (fallecido el 15 de octubre de 2017), adquirieron de Rodrigo el estudio n.º NUM000. En dicho documento consta que el anejo exterior que dicho estudio tiene destinado a aparcamiento tiene una superficie de 20,52 m². Es cierto que los compradores conocían perfectamente las características del inmueble que adquirieron al tiempo de perfeccionar el negocio jurídico y en tales condiciones prestaron su consentimiento contractual ( art. 1471.1 del Código Civil), sin embargo el contrato en cuestión obliga a los contratantes y a sus causahabientes ( art. 1.257.1 del mismo Código), de modo que no puede quedar afectada por aquél la comunidad actora».

Sobre la aplicación al caso del art. 34 LH, invocada junto con otros argumentos por el propietario del apartamento NUM000, razona la audiencia:

«En nuestro caso, los adquirentes del estudio n.º NUM000 lo hicieron de acuerdo con su descripción registral. No hay atisbo alguno en autos que permita concluir que los compradores de esta plaza siquiera sospecharan que se trataba de un espacio comunitario y buena muestra de ello es la documentación que facilitan con su contestación a la demanda. Y si la problemática que ha generado el litigio dimana de un error de descripción cuyo origen se halla en el título constitutivo, que describiría erróneamente el espacio de aparcamiento n.º NUM000 haciéndolo limitar por el sur con murete de contención, cuando en ese linde existe un depósito que es elemento común y un espacio diáfano no atribuido privativamente, que también sería común, llama la atención que no se constatase este pretendido error, ya que se han dado varias rectificaciones de la escritura de obra nueva que no se aprovecharon para, en su caso y de haberse producido el error denunciado, enmendarlo, pues como consta en la escritura pública ya mencionada, incorporada como documento n.º 4 a la demanda, la primera escritura pública de 1 de abril de 2002, de agrupación de fincas, obra nueva y construcción y división horizontal, fue modificada y subsanada por la otorgada el 24 de enero de 2003, a fin de protocolizar las normas estatutarias, y dados los errores existentes en ambas escrituras, relacionados con la descripción de las fincas, fueron corregidos mediante escritura pública de 29 de abril de 2005, habiéndose modificado y ampliado las normas estatutarias en escritura pública de 10 de abril de 2006, resultando particularmente destacable que con motivo de la subsanación de la licencia de construcción concedida el 19 de abril de 2001, a través de la licencia definitiva de obras de 19 de junio de 2007, fue necesaria la subsanación de la descripción de la obra nueva y división horizontal que, entre otros, afecta a los estudios n.º NUM001 y NUM000, indicando que cada uno de ellos tiene un espacio exterior destinado a aparcamiento como único anejo, con eliminación del local sin uso que también como anejo se recogía en la descripción de todos y cada uno de los estudios. Pues bien, esta nueva subsanación de la descripción de la obra nueva y división horizontal se efectuó en la escritura pública de 16 de octubre de 2007 (documento n.º 4 de la demanda), estableciéndose en ella la descripción de los aparcamientos y sus linderos, en concreto los que corresponden a los estudios n.º NUM001 y NUM000.

»Llegados a este punto diremos que, aun cuando lo niegue la apelante en su recurso, sí atañe a los titulares de esta plaza n.º NUM000 la protección del art. 34 de la Ley Hipotecaria, al cumplirse los requisitos que este precepto exige, incluido el de buena fe, sin que pueda perjudicarles una realidad extraprocesal que les es por completo ajena y que no tuvieron ocasión de conocer en el momento de la adquisición de la plaza n.º NUM000.

»Sostiene la recurrente la inaplicación de dicho precepto, por referirse el mismo a la adquisición "a non domino" por parte de un tercero de buena fe. Pero ello no es así porque, precisamente, el artículo señalado contempla la adquisición onerosa por el tercero de buena fe de algún derecho de persona que en el Registro conste con facultades para transmitirlo, que es precisamente lo ocurrido en el presente caso. Y por lo que respecta al art. 38 de la Ley Hipotecaria y, en suma, a la descripción de lo vendido, no se trata de un uso de esta plaza contrario a la realidad registral, sino que su utilización deriva precisamente de la descripción registral de linderos correspondientes a los de las plazas n.º NUM001 y NUM000; no hay que olvidar que es la propia demandante la que sitúa en el origen del conflicto un error en la descripción de los linderos de la plaza n.º NUM000 en el título constitutivo, descripción que ha pasado al Registro de la Propiedad.

»Por lo tanto, la protección registral de los titulares del estudio n.º NUM000 y su zona de aparcamiento impide que basemos nuestra decisión en el error de descripción que señala la actora, error del que, volvemos a reiterar, resulta extraña su permanencia en el tiempo ante las sucesivas escrituras públicas de subsanación ya referidas, a pesar de que la tesis que defiende la comunidad se dé en otros dos apartamentos, pues no es razón suficiente para trasladar su descripción registral a los inmuebles que importan en este procedimiento».

4.La actora ha interpuesto un recurso extraordinario por infracción procesal y un recurso de casación.

SEGUNDO.- Recurso extraordinario por infracción procesal. Planteamiento. Decisión de la sala. Desestimación

1.Planteamiento. El recurso se funda en un único motivo en el que, al amparo del art. 469.1.2º LEC, se denuncia la vulneración de las normas reguladoras de la sentencia, por incurrir en incongruencia interna ( art. 218.1 LEC) , por existir contradicción entre la motivación de su ratio decidendiy el fallo, por una parte, y los hechos que declara probados, por otra.

Alega que en este caso la contradicción es clara por cuanto, a pesar de que la sentencia declara probados en sus fundamentos jurídicos tercero y cuarto las divergencias entre la situación posesoria denunciada en la demanda y la descripción que realiza el título, y con él el asiento registral, además de la descripción que resulta del mismo con la realidad física extrarregistral, acaba concluyendo en un claro error que contradice su exposición de hechos probados que el asiento registral protege al titular de la plaza n.º NUM000.

Señala que, pese a declarar probado que el título (y con él el asiento registral), describen erróneamente la plaza de parking n.º NUM000, en cuanto a su lindero sur, desestima tácitamente la acción declarativa que pretendía la rectificación y adecuación de la descripción del título a la realidad física extrarregistral, ya que el fallo no contiene rectificación alguna de dicha descripción, y mantiene la situación posesoria denunciada en la demanda, pese a declarar probado que la misma no es congruente ni con la superficie que determina el título, ni tampoco con la determinación de su lindero sur.

En su desarrollo argumenta que la sentencia recurrida afirma que son hechos probados «que según el título y el asiento registral ambas plazas tienen una superficie de 20,52 m² siendo que en la actualidad la plaza n.º NUM001 ocupa una superficie de 40,54 m² y la n.º NUM000 ocupa una superficie de 16,80 m²». Considera que es obvio que si la suma de las superficies que debían ocupar estas dos plazas de garaje, según el título, era de 41,04 m² y la que ocupan realmente es de 57,34 m², están ocupando una superficie de 16,30 m² que excede a la que estaba asignada privativamente a estas plazas. Como los demás propietarios ocupan pacíficamente las plazas de su propiedad, este exceso de superficie solo puede ser comunitario. Por otra parte, también lo es que la plaza n.º NUM001 ocupa una superficie que es la suma de las superficies atribuidas a las plazas n.º NUM001 y NUM000 (con una mínima diferencia de 60 cm²).

Añade que igualmente considera probado la sentencia que, en su ubicación actual, la plaza n.º NUM000 no linda ni puede lindar con el murete de contención, ya que entre este y la plaza existe un depósito de agua comunitario ignorado por el título. Luego, el lindero sur de la plaza n.º NUM000 es erróneo, se dé por buena o no la situación posesoria actual. Si se acepta la situación de hecho actual, las discrepancias entre la realidad y el título (que afectan solo al lindero sur de la plaza n.º NUM000), se extienden también a la superficie de la plaza n.º NUM001 y a la de la plaza n.º NUM000. Pese a ello, y pese a la convicción de que la situación de hecho denunciada en la demanda es ilógica (además de contraria a la descripción del título), no se rectifica la descripción registral con apoyo en una doble argumentación: 1ª.- Que el título ha sido rectificado varias veces sin que en ninguna de ellas se haya procedido a rectificar la descripción de la plaza n.º NUM000. 2º.- Que el derecho de los demandados a mantener la situación posesoria actual está amparado en el art. 34 de la Ley Hipotecaria, por cuanto el demandado sería un tercero de buena fe.

Se refiere a que la sentencia incurre en el error de considerar que la situación posesoria actual está protegida por un asiento registral que difiere de la misma tanto en cuanto a superficie como en cuanto a la definición del lindero sur, como la propia sentencia reconoce en su FJ 3º (respecto a las superficies) y FJ 4º (respecto al lindero sur de la plaza n.º NUM000). Argumenta que la protección registral solo alcanza a la existencia y legitimidad del título jurídico del transmitente, que es indiscutible y no se ha discutido, pero no se extiende a la ubicación del espacio efectivamente ocupado al ser totalmente discrepante de la ubicación que se desprende del asiento registral, si bien admite que esta es una cuestión jurídica que aborda en el recurso de casación.

Concluye argumentando que la discrepancia entre la descripción dimanante del título y la realidad, una vez constatada, debió ser resuelta en la sentencia conforme a lo que se desprende de su propio relato de hechos probados, que conducen a considerar que la superficie de las plazas de aparcamiento NUM001 y NUM000 debe ser la misma y descartar que la primera tenga una superficie superior al doble de la segunda, sobre todo porque, de llegar a esta conclusión, resulta que el título contiene un solo error (determinación del lindero sur de la plaza n.º NUM000), mientras que de concluir que la descripción correcta es la derivada de la situación posesora actual los errores son tres: la superficie de ambas plazas y la determinación del lindero sur de la plaza n.º NUM000, además de que la suma de las superficies sobrepasaría con creces la suma de las superficies asignadas en el título.

De manera subsidiaria solicita que, de considerar improcedente que la sala se pronuncie en relación a la descripción concreta y correcta de la plaza n.º NUM000, se acuerde la nulidad de la sentencia y la devolución de los autos a la Audiencia Provincial a fin de que se resuelva cuál debe ser la descripción correcta de la plaza n.º NUM000, una vez constatado por la propia sentencia impugnada, que la descripción actual es errónea y, más errónea todavía, si se da por buena la situación posesoria actual.

El motivo se desestima por lo que decimos a continuación.

2.Decisión de la sala. Desestimación. La llamada «congruencia interna» se refiere a la coherencia o correspondencia entre lo razonado y lo resuelto, a fin de que no haya contradicción entre la fundamentación jurídica y el fallo. Estos casos de incongruencia interna han sido considerados por el Tribunal Constitucional como lesivos del derecho a la tutela judicial efectiva en su dimensión de derecho a obtener una resolución fundada en Derecho, puesto que la contradicción entre la fundamentación y el fallo de una resolución no es un vicio de incongruencia, sino un defecto de motivación, al ser la que resulta, irrazonable y contradictoria (por todas, SSTC 42/2005, de 28 de febrero, 140/2006, de 8 de mayo, y 127/2008, de 27 de octubre).

Conforme a nuestra jurisprudencia, la denominada «incongruencia interna» puede tener lugar «por contradicción entre los pronunciamientos de un fallo, o bien entre la conclusión sentada en la fundamentación jurídica como consecuencia de la argumentación decisiva -ratio decidendi- y el fallo, o con alguno de sus pronunciamientos» ( sentencias 668/2012, de 14 de noviembre, 571/2012, de 8 de octubre, 291/2015, de 3 de junio, 278/2022, de 31 de marzo, 489/2024, de 11 de abril, 962/2024, de 9 de julio, 1419/2024, de 29 de octubre, 1542/2024, de 18 de noviembre, 129/2025, de 27 de enero, 1178/2025, de 21 de julio, y 163/2026, de 4 de febrero, entre otras). Se trata de un problema de desajuste o palpable discordancia entre lo razonado y lo plasmado en el fallo, o derivado de la incompatibilidad lógica entre los distintos pronunciamientos contenidos en su parte dispositiva o fallo, o contradicción en su fundamentación jurídica, defectos apreciables, como vicios internos de la sentencia, que resultan de su propia lectura. En cualquier caso, para que se produzca esta incoherencia interna será preciso que la contradicción sea clara e incuestionable, pues, en otro caso, prevalece el fallo ( SSTS 1185/2003, de 18 de diciembre, 61/2005, de 15 de febrero, 1419/2024, de 29 de octubre, 1178/2025, de 21 de julio, y 163/2026, de 4 de febrero).

En este caso, la sentencia no es incongruente porque no se da contradicción denunciada por la recurrente entre la motivación de ratio decidendide la sentencia y el fallo, por una parte, y los hechos que declara probados, por otra

Lo que sucede es que la parte recurrente, a partir de la forma en la que está escrita la sentencia, le atribuye una declaración de hechos probados que no son tales, y sobre ellos la recurrente hace su propia interpretación. La audiencia parte de las descripciones de los aparcamientos que aparecen en el título constitutivo y constata que, de hecho, la superficie de las plazas no coincide con la que figura en las escrituras, pero no es cierto que dé como probado que la diferencia de superficie entre lo que realmente ocupan las plazas n.º NUM001 y n.º NUM000 y lo que según el título les corresponde sea comunitario, con independencia de que no comparta la explicación del perito topógrafo acerca de que en la escritura pública constaban numerosas inexactitudes por lo que se refiere a todas las superficies.

Cuando la audiencia reproduce los argumentos de la demanda por lo que se refiere a la existencia de error en la descripción del linde sur de la plaza n.º NUM000 no está diciendo que comparta la tesis de la demandante. De hecho, inmediatamente a continuación pone de relieve cómo ese supuesto error no solo no se eliminó en las sucesivas rectificaciones de la escritura de obra nueva, sino que precisamente en la escritura de 16 de octubre de 2007, que es la que describe los aparcamientos y los linderos de los apartamentos n.º NUM001 y n.º NUM000, lo que se hizo expresamente fue eliminar la referencia que con anterioridad aparecía en las descripciones de todos los estudios a que tenían como anejo un local sin uso. Es más, cuando al final de su fundamentación la sentencia rechaza el motivo de apelación que denunciaba que el art. 34 LH es inaplicable, la audiencia concluye reiterando que no puede darle la razón a la demandante en su tesis del error, advirtiendo lo extraño que le resulta que en las sucesivas escrituras públicas de subsanación permaneciera en el tiempo.

La sentencia constata la excesiva diferencia entre la superficie de las plazas n.º NUM001 y n.º NUM000 a la vista del estudio topográfico, que no se corresponde con el título ni con la escritura, pero no declara en ningún momento que el espacio reivindicado sea un espacio común. Lo que dice es que los adquirentes del apartamento n.º NUM000, a pesar de que en el título ponía una superficie diferente conocían las características del inmueble que compraban (una superficie menor), y lo hicieron de acuerdo con su descripción registral (un anejo destinado a aparcamiento, no un espacio comunitario). Y más adelante, la sentencia reitera, cuando se refiere al art. 38 LH, que no se trata de un uso de la plaza contraria a la realidad registral, sino que su utilización deriva precisamente de la descripción registral de linderos correspondientes a los de las plazas número NUM001 y NUM000.

Las alegaciones de la recurrente sobre la interpretación y aplicación del art. 34 LH plantean una cuestión jurídica, impropia de denuncia y análisis en el recurso por infracción procesal. Sin embargo, en la medida en que también atribuyen a la sentencia recurrida incongruencia por decir que los adquirentes de la plaza n.º NUM000 gozan de la protección registral, a pesar de que la sentencia reconoce que el título contiene un error, debemos añadir que tampoco pueden ser aceptadas, pues como ya hemos dicho, la recurrente parte de una declaración de hechos probados que no es tal.

Pero es que, por otra parte, si atendemos a la descripción que se hace en el título constitutivo tampoco podemos concluir que exista una incompatibilidad lógica con la situación de hecho existente, pues no hay referencia alguna en el título a un supuesto espacio diáfano común.

Además, en la descripción de los demás anejos destinados a aparcamiento de cada uno de los departamentos, se hace referencia a que en su lado norte y sur lindan con otro espacio exterior destinado a aparcamiento de otros estudios, como si no hubiera pared (cuando sí la hay, por ejemplo, en el n.º NUM002, situado entre los números NUM003 y NUM001), y en la descripción del anejo del n.º NUM000 se dice que linda en su lado norte por espacio exterior destinado por aparcamiento del estudio n.º NUM001 (de forma semejante a como se describen los anejos precedentes), y por el lado sur con el murete de contención. Y es que, de hecho, tal como resulta de las fotos aportadas, se trata del último aparcamiento del edificio, y en ningún sitio del título se dice que linde con un espacio comunitario.

De ahí que no resulte absurdo e ilógico que la sentencia recurrida considere que la realidad registral y la situación fáctica no difieren, y esta conclusión no es ilógica ni absurda por el hecho de que exista un error en la superficie atribuida a las plazas de aparcamiento. Tampoco es un argumento de peso en contra de esa afirmación de la sentencia recurrida que se omitiera la mención a un depósito comunitario, porque lo relevante es que, dentro de la continua reiteración de subsanaciones de que fue objeto el título, lo que no llegó a decirse es que existiera un espacio común por la linde sur de la plaza n.º NUM000.

Finalmente, todo ello se ve respaldado por la situación fáctica mantenida por los propietarios desde que adquirieron los apartamentos, de modo que desde el inicio los propietarios de los apartamentos n.º NUM001 y n.º NUM000 han dispuesto de la superficie que ocupan.

Las demás consideraciones contenidas en el motivo, en la medida en que se basan en que la sentencia admite que hay un error en la descripción de la plaza n.º NUM000 porque no linda con murete de contención, decaen una vez que hemos dicho que la sentencia no dice tal cosa.

TERCERO.- Recurso de casación. Planteamiento. Decisión de la sala. Desestimación

1.Planteamiento. El recurso se funda en un único motivo en el que denuncia la infracción, por indebida aplicación, del art. 34 LH, en tanto en cuanto que la protección que la fe pública registral dispensa al tercero de buena fe no alcanza a cuestiones de mero hecho, como es la descripción de las fincas (definición de sus lindes o superficie), sino únicamente a la existencia, titularidad y contenido jurídico del derecho transmitido, máxime si tales hechos no están protegidos por el principio de legitimación (consagrado por el art. 38 LH) . Señala que consta acreditada, y así resulta de los hechos declarados probados por la sentencia, la inexactitud registral de la descripción de la plaza de garaje n.º NUM000, así como la discrepancia, aún mayor, del contenido del asiento registral con las circunstancias de hecho derivadas de la situación posesoria denunciada en la demanda, que la sentencia viene a proteger y mantener.

En su desarrollo argumenta que existe una clara divergencia entre la situación posesoria que la sentencia acuerda mantener y la descripción que resulta del título (y del asiento registral) en dos puntos. En primer lugar, en cuanto a la superficie, ya que la plaza n.º NUM000 tiene una superficie inscrita de 20,52 m² y el espacio cuya situación posesoria mantiene la sentencia es de 16,80 m²., mientras que la plaza n.º NUM001 tiene una cabida, según el registro, de 20,52 m² y la cabida resultante de la situación posesoria que la sentencia acuerda mantener es de 40,54 m². En segundo lugar, en cuanto a la descripción del lindero sur de la plaza n.º NUM000, porque según el Registro de la Propiedad linda con murete, cuando consta acreditado que no es así, ya que entre el murete y el espacio ocupado por el titular de la plaza n.º NUM000 existe un depósito de agua comunitario.

Señala que la sentencia recurrida concluye que debe mantenerse la situación posesoria actual porque el titular de la plaza de aparcamiento n.º NUM000 es un tercero hipotecario que goza de la protección registral que le dispensa el art. 34 LH, lo que supone extender la protección registral a cuestiones de hecho, y lo hace además, ignorando que la presunción del art. 38 LH es iuris tantum,y en el caso ha quedado desvirtuada por la prueba practicada, al reconocer la sentencia que la plaza de parking ocupa una superficie que es aproximadamente el doble de la que resulta del Registro, y que la plaza n.º NUM000 ocupa una superficie que es un 40% menor que la que consta en el asiento.

2. Decisión de la sala. Desestimación. El recurso, por lo que decimos a continuación, va a ser desestimado.

Es correcta la jurisprudencia que se cita en el recurso acerca de que la fe pública registral protege la existencia y contenido jurídico de los derechos inscritos, pero no garantiza la exactitud de los datos de puro hecho relativos a la descripción de las fincas, y recientemente ha sido reiterada por las sentencias 1479/2024, de 11 de noviembre, 1405/2025, de 13 de octubre, y 1727/2025, de 26 de noviembre).

Ahora bien, ello no significa que en este caso debamos estimar el recurso de casación y la demanda de la comunidad de propietarios. La sentencia recurrida contiene algunas imprecisiones al aludir a la protección que dispensa el art. 34 LH, pero la invocación de este precepto y de la fe pública registral es innecesaria para resolver este caso. A conclusión desestimatoria de la demanda se llega partiendo de que el error denunciado no existe, por lo que igualmente hay que desestimar el recurso de casación, de acuerdo con la doctrina que, por el principio de equivalencia de resultados, mantiene que no procede estimar un recurso que no conduzca a una alteración del fallo (entre otras, sentencias 441/2016, de 20 de junio, 1442/2023, de 20 de octubre, y 1526/2024, de 13 de noviembre).

La demanda se dirige a que se declare que es común un espacio que es ocupado como aparcamiento por el copropietario del apartamento n.º NUM000, y que este considera que es el que le corresponde conforme al título constitutivo y al contrato de compraventa por el que lo adquirió del anterior copropietario como anejo al apartamento n.º NUM000. La pretensión de la comunidad demandante es que la plaza que le corresponde está realmente dentro del espacio que ocupa como aparcamiento el propietario del apartamento n.º NUM001.

La tesis del recurso de casación vuelve a basarse en que la sentencia recurrida considera probado que hay un error en el título por lo que se refiere a la referencia a que la plaza n.º NUM000 linda por el sur con un murete de contención, cuando realmente linda con un espacio comunitario contiguo. Pero ya hemos expuesto al resolver el recurso extraordinario por infracción procesal que, de manera razonable, la sentencia, que sí considera probado que la superficie de las plazas no se corresponde con la descripción registral, en cambio no considera probado que el aparcamiento n.º NUM000 linde con un espacio diáfano comunitario (en el que estaría aparcando el propietario) ni que deba ubicarse dentro de lo que figura como aparcamiento n.º NUM001. Tampoco es cierto que la audiencia concluya, y menos como un hecho probado, que el exceso de superficie que ocupan las plazas n.º NUM001 y n.º NUM000 sea comunitario. Por el contrario, reitera que no puede darle la razón a la comunidad demandante en su tesis del error, advirtiendo lo extraño que le resulta que en las sucesivas escrituras públicas de subsanación permaneciera en el tiempo.

De ahí que todas las alegaciones de la recurrente, en la medida en que parten de una base fáctica diferente a la que toma en consideración la audiencia provincial, carezcan de fundamento.

Si no existe el error denunciado y la situación fáctica coincide con la descripción registral, en la que no se describe la existencia del espacio diáfano que la demandante reivindica como elemento comunitario, resulta imposible apreciar la concurrencia del presupuesto ineludible de la acción reivindicatoria, pues la demandante no ha acreditado como le corresponde, y así lo denunció la parte demandada desde su contestación a la demanda, que le pertenezca la superficie que reivindica.

CUARTO.- Costas

La desestimación de los dos recursos determina que se impongan las costas devengadas por ambos a la parte recurrente.