Sentencia Civil 964/2024 Tribunal Supremo. Sala de lo Civil, Rec. 3959/2019 de 09 de julio del 2024

PRIMERO.- Resumen de antecedentes

1.- Servicios y Transportes Fuentes de Tubos S.L. (en adelante, Fuentes de Tubos) es propietaria de la finca registral de Castril núm. NUM007 (polígono NUM003, parcela NUM002) del Registro de la Propiedad de Huéscar.

2.- Es cuestión litigiosa la colindancia de esa finca con la finca registral de Castril NUM000 (polígono NUM003, parcela NUM006) del mismo Registro de la Propiedad. Esta finca se ha inscrito por primera vez al ser adquirida por D. Jesús Luis y Dña. Ramona, mediante el correspondiente expediente de inmatriculación.

3.- Los Sres. Jesús Luis y Ramona compraron la mencionada finca NUM000 y tras la tramitación del expediente de inmatriculación, la finca quedó inscrita a su favor el 19 de febrero de 2016.

4.- El 25 de abril de 2016, Fuentes de Tubos formuló una demanda contra los Sres. Jesús Luis y Ramona, en la que ejercitaba una acción de retracto de colindantes sobre la mencionada finca registral NUM000. La parte demandante afirmaba la colindancia de ambas fincas, que tienen cabida inferior a una hectárea y que están dedicadas a la explotación agraria.

5.- Previa oposición de la parte demandada, que negó todos los presupuestos para la viabilidad del retracto, el juzgado de primera instancia desestimó la demanda, al considerar que la acción había sido ejercitada fuera del plazo legal, puesto que la retrayente conocía las condiciones y elementos esenciales de la compraventa desde antes de la inscripción de la finca en el Registro de la Propiedad.

6.- La sentencia de primera instancia fue recurrida en apelación por la parte demandante y el recurso fue estimado por la Audiencia Provincial. En lo que ahora importa, la sentencia de apelación consideró que: (i) la acción no estaba caducada, porque no constaba que la demandante conociera todas las circunstancias de la venta antes de que transcurriera el plazo previsto para la interposición de la demanda; (ii) no es preciso que la retrayente sea profesional de la agricultura, si bien sí que lo son varios de sus socios; (iii) concurren todos los requisitos legales para la procedencia del retracto, inclusive la colindancia de las fincas.

Como consecuencia de lo cual, la Audiencia revocó la sentencia de primera instancia y estimó la demanda.

7.- Los demandados han interpuesto un recurso extraordinario por infracción procesal y un recurso de casación.

SEGUNDO.- Alteración del orden de resolución de los recursos

1.- Aunque, como regla general, cuando concurren un recurso extraordinario por infracción procesal y un recurso de casación se resuelve en primer lugar el de infracción procesal, esta sala ha invertido dicha regla en ocasiones en que el examen del recurso de casación condiciona la resolución de todas las impugnaciones formuladas contra la sentencia de la Audiencia Provincial. Y, en particular, cuando las denuncias sobre infracción de normas procesales, en cuanto instrumentales de la controversia sustantiva objeto del recurso de casación, habrían perdido relevancia (sentencias 910/2011, de 21 de diciembre; 641/2012, de 6 de noviembre; 223/2014, de 28 de abril; 71/2016, de 17 de febrero; 634/2017, de 23 de noviembre; 170/2019, de 20 de marzo; 531/2021, de 14 de julio; 130/2022, de 21 de febrero; y 518/2024, de 17 de abril).

2.- En este caso, el primer motivo de casación denuncia la infracción de las normas legales sobre el plazo de caducidad de ejercicio de la acción de retracto. Por lo que si se estimara dicho motivo y se declarase caducada la acción, resultaría completamente inane el examen de los demás motivos, tanto de infracción procesal como de casación.

3.- En suma, procede examinar en primer lugar el recurso de casación, porque su eventual estimación determinaría la carencia de efecto útil del recurso por infracción procesal igualmente interpuesto.

TERCERO.- Primer motivo de casación. Plazo de ejercicio de la acción de retracto de colindantes

Planteamiento:

1.- El primer motivo de casación denuncia la infracción del art. 1524 CC, en cuanto al plazo de caducidad de la acción de retracto.

2.- En el desarrollo del motivo, la parte recurrente alega, resumidamente, que la sentencia recurrida infringe la jurisprudencia contenida en las sentencias de esta sala 794/1993, de 17 de julio, 669/2000, de 27 de junio, 114/2005, de 1 de marzo, y 588/2007, de 11 de mayo; conforme a las cuales el art. 1524 CC establece una presunción iuris et de iure de conocimiento de la venta por el retrayente desde la fecha de la inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad.

En consecuencia, si la compraventa de la finca litigiosa se inscribió en el Registro de la Propiedad el 19 de febrero de 2016 y la demanda se interpuso el 25 de abril de 2016, es patente que había transcurrido el plazo de caducidad al que está sometido el ejercicio de la acción de retracto.

Decisión de la Sala:

1.- Conforme a constante jurisprudencia de esta sala, el plazo de ejercicio del retracto legal de colindantes previsto en el art. 1524 CC es de caducidad, por lo que no admite interrupción ( sentencias 885/1999, de 28 de octubre; 588/2007, de 11 de mayo; y 605/2007, de 25 de mayo). Sin que, por razones de seguridad jurídica, quepan interpretaciones extensivas al respecto, al constituir los retractos legales una limitación de la facultad de libre disposición del propietario (por todas, sentencia 277/2021, de 10 de mayo, y las que en ella se citan).

2.- Respecto al cómputo del día inicial, el art. 1524 CC habla de inscripción, expresión ésta que debe interpretarse en sentido literal, es decir, en referencia al asiento del mismo nombre, con exclusión del asiento de presentación [( sentencias de 6 marzo 1942 ( RAJ 1942, 622), 669/2000, de 27 junio, 237/2003, de 17 de marzo, y 126/2009, de 26 de febrero)]. Como declaró la sentencia 669/2000, de 27 de junio:

"[l]a fecha que constituye el dies a quo del cómputo de los nueve días que señala el artículo 1524 del Código civil es la de la inscripción, no del asiento de presentación, por más que registralmente y según el artículo 24 de la Ley Hipotecaria la fecha de aquélla se retrotraiga a la de éste, pero sin llegar a alcanzar al cómputo del breve plazo de caducidad".

Y como resaltó la sentencia 588/2007, de 11 de mayo, con cita de otras muchas:

"[e]l asiento de inscripción se fija por la ley como fecha de referencia para el cómputo del plazo de caducidad retractual por constituir un medio seguro, que sirve de base al doble fin del conocimiento cabal del negocio por el futuro retrayente y del establecimiento de una fecha cierta para evitar la inseguridad en el tráfico jurídico, eliminando la permanente incertidumbre del comprador respecto a su posible sustitución en la adquisición realizada".

3.- Como recuerda constantemente nuestra jurisprudencia, según el tenor literal del art. 1524.I CC, el cómputo del inicio del plazo tiene lugar, en el momento (objetivo) de la inscripción a favor del adquirente, y, sólo a falta de ésta, desde la fecha del conocimiento (subjetivo) de la venta. Conocimiento que deberá ser probado por quien lo invoque, esto es, el adquirente, que quiera evitar que prospere la acción de retracto ejercitada contra él ( sentencia 509/2013, de 22 de julio).

Pero la previsión legal del art. 1524.I CC también se aplica cuando existe una inscripción posterior, pues, "acreditado que el retrayente conoció en detalle la venta con anterioridad, el plazo se computará a partir de dicho conocimiento" ( sentencia 509/2013, de 22 de julio); lo que tiene su razón en un elemental principio de la buena fe. Y respecto al conocimiento de la venta, hay que entender que el retrayente ha de tener conocimiento, no sólo del hecho de que se haya producido, sino también del precio y de las demás circunstancias de la adquisición, porque sólo así podrá valorar convenientemente si le interesa o no subrogarse en el lugar del comprador ( sentencias 747/1986, de 12 de diciembre; 195/1990, de 21 de marzo; 499/1992, de 19 de mayo; 161/1996, de 7 de marzo; y 509/2013, de 22 de julio, conforme a las cuales no bastan simples referencias a la venta, datos incompletos de sus condiciones, o la mera noticia de la misma). La sentencia 1072/2002, de 14 de noviembre, reitera que:

"El ejercicio de la acción de retracto está supeditado al conocimiento que de la venta haya tenido el retrayente, requiriéndose al efecto un conocimiento completo, cumplido y cabal, que abarque no sólo al del hecho de la venta, sino también la noticia exacta de todos los extremos de la transmisión, como precio, condiciones esenciales de la venta, modalidades de pago, etc.".

4.- En este caso, la Audiencia Provincial no ha considerado probado que la demandante tuviera conocimiento de todas las circunstancias de la compraventa, más allá de que en su momento, al tener noticia de que se vendía la finca, tuviera negociaciones con el vendedor que no fructificaron. Por lo que ha de estarse a la fecha de la inscripción registral, que tuvo lugar el 19 de febrero de 2016, mientras que la demanda se interpuso el 25 de abril de 2016, una vez transcurrido más que sobradamente el plazo de nueve días previsto en el art. 1524 CC. Sin que quepa tener en cuenta ninguna otra circunstancia posterior a la fecha de la inscripción, puesto que como declara la sentencia 577/2018, de 17 de octubre:

"Cuando el plazo es común (9 días) es razonable que si comienza su cómputo tras la inscripción registral, no quepa uno nuevo a causa de una modificación fehaciente posterior, pues ello iría en contra de los intereses del adquirente, al ver ampliado el plazo de caducidad que ya había comenzado a correr tras la fecha de la inscripción registral.

"Una interpretación en otro sentido no sería restrictiva en beneficio del adquirente".

5.- El hecho de que, puesto que la finca no estaba previamente inscrita, hubiera que tramitar un expediente de inmatriculación del art. 203 de la Ley Hipotecaria (LH) y que sus efectos quedaran sujetos a los límites temporales del art. 207 LH, no empece en nada al transcurso del plazo del art. 1524 CC, puesto que dicho plazo de caducidad nada tiene que ver con los efectos protectores dispensados por el art. 34 LH. En efecto, el art. 207 LH se refiere a todos los subadquirentes durante los dos años posteriores que cumplan los requisitos del 34 LH, con la finalidad de evitar que se consolide la adquisición frente a alguna posible reclamación que desvirtúe el título de la inmatriculación; cuestión ajena al derecho de retracto legal, respecto del que lo determinante es que la inscripción genera los efectos propios de los principios de oponibilidad ( art. 32 LH) y legitimación registral ( art. 38 LH) .

Aparte de que el art. 1524 CC se refiere únicamente a la inscripción, sin distinción de supuestos y sin mención a ningún trámite posterior. Por lo que tampoco tiene incidencia alguna, a estos efectos, la nota marginal de publicación del edicto extendida el 14 de abril de 2016, como pretende la parte demandante. Máxime si cuando la demandante solicitó la certificación a efectos de interponer la demanda de retracto, el edicto ya había sido publicado.

6.- Como consecuencia de lo expuesto, el primer motivo de casación debe ser estimado y sin necesidad de examinar el resto de los motivos de casación, ni el recurso extraordinario por infracción procesal, debe casarse la sentencia recurrida y en su virtud, desestimarse el recurso de apelación de la demandante contra la sentencia de primera instancia, cuyo fallo confirmamos, aunque la causa de estimación de la caducidad de la acción haya sido distinta.

CUARTO.- Costas y depósitos

1.- Al haberse estimado el recurso de casación, no procede hacer expresa imposición de las costas del recurso de casación ni del extraordinario por infracción procesal, de conformidad con el art. 398.2 LEC.

2.- La desestimación del recurso de apelación conlleva que deban imponerse las costas de la segunda instancia a la parte apelante, a tenor del art. 398.1 LEC.

3.- Asimismo, procede la devolución de los depósitos constituidos para los recursos de casación e infracción procesal y la pérdida del prestado para el recurso de apelación, de conformidad con la disposición adicional 15ª, apartados 8 y 9, LOPJ.