Sentencia Contencioso-Administrativo Nº 1021/2017, Tribunal Superior de Justicia de Andalucia, Sala de lo Contencioso, Sección 2, Rec 1336/2008 de 31 de Mayo de 2017

Encabezamiento

SENTENCIA Nº 1021/2017
SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DE MALAGA
SECCION SEGUNDA
R. ORDINARIO Nº 1336/2008
Ilmos Sres:
Presidente
D. Fernando de la Torre Deza
Magistrados:
D. Santiago Macho Macho
Dª Belén Sánchez Vallejo
_______________________________
En la ciudad de Málaga a 31 de mayo de 2017.
Vistos por la Sección Segunda de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior
de Justicia de Andalucía, Ceuta y Melilla, con sede en Málaga, los recursos contencioso-administrativo nº
1336/2008 y 8/2009, interpuestos respectivamente por la entidad 'Vertientes Calahonda S.L.' representada
por la Procuradora Dª Nieves López Jiménez, y por la entidad 'Autopistas Costa del Sol C.E.S.A.',
representada por el procurador D. Pedro Ballenilla Ros, contra el Acuerdo del Jurado Provincial de
Expropiación Forzosa de Málaga de fecha 3 de Octubre de 2008 , siendo partes demandadas las anteriores
con respecto a los recursos interpuestos de contrario, y el Ministerio de Fomento asistido por la Abogacía
del Estado, se ha dictado en nombre de S.M. el REY, la siguiente sentencia, correspondiendo la ponencia al
magistrado D.Fernando de la Torre Deza.

Antecedentes

PRIMERO: Con fecha 23 de Diciembre de 2008, la entidad 'Vertientes Calahonda S.L.' representada por la Procuradora Dª Nieves López Jiménez, interpuso recurso contencioso administrativo contra la resolución antes mencionada, registrándose con el número de orden 1336/2008.



SEGUNDO : Con fecha la entidad 'Autopistas Costa del Sol C.E.S.A.', representada por el procurador D. Pedro Ballenilla Ros, interpuso también recurso contencioso administrativo contra la resolución antes mencionada, registrándose con el número de orden 8/2009.



TERCERO : Con fecha se acordó por auto la acumulación de ambos recursos, continuándose la tramitación en un solo procedimiento con el número de orden 1336/2008.



CUARTO : Con fecha 24 de Abril de 2013 se dictó auto por el que se acordó apartar del procedimiento a la entidad ' Inversion Hogar S.A.' por entender que carecía de legitimación para poder ser parte en el recurso

QUINTO : Admitidos a trámite los recursos, y previa recepción del expediente, se dio traslado a las partes recurrentes a fin de que presentasen escrito de demanda, haciéndolo la entidad ' Vertientes Calahonda S.L.' el dia 5 de Enero de 2012 en la que, tras exponer los hechos y fundamentos de derecho que entendió aplicables, interesó en el suplico que se dejase sin efecto la resolución recurrida y en consecuencia se fijase como justiprecio del inmueble expropiado un total de 26.713.643,78 euros , condenando a la parte demandada al pago de las costas procesales.



SEXTO: De dicha demanda se dio traslado a la Abogacía del Estado y a la entidad 'Autopistas Costa del Sol C.E.S.A.', que procedieron a contestarla, oponiéndose a lo interesando y solicitando la desestimación del recurso.

SEPTIMO : Con fecha 31 de Octubre de 2014 la entidad 'Autopistas Costa del Sol C.E.S.A.', presento escrito de demanda en el que tras exponer los hechos y fundamentos de derecho que entendió aplicables, interesó en el suplico que se dejase sin efecto la resolución recurrida y en consecuencia se fijase como justiprecio del inmueble expropiado el fijado en la hoja de retasación, ascendente a un total de 3.969.111,30 euros, debiéndose establecer como precio máximo el señalado en la sentencia de la Sala nº 1533/2007, ascendente a un total de 6.027.432,54 euros condenando a la parte demandada al pago de las costas procesales.

OCTAVO: De dicha demanda se dio traslado a la Abogacía del Estado y a la entidad 'Vertientes Calahonda S.L.', que procedieron a contestarla, oponiéndose a lo interesando y solicitando la desestimación del recurso.

NOVENO: Recibido el juicio a prueba, se practicaron las que en su día fueron admitidas y constan en las respectivas piezas, pasando los autos para conclusiones y señalándose para deliberación, votación y fallo el día 29 de Marzo de 2017.

Fundamentos

PRIMERO : Se centra el objeto del recurso en determinar si la resolución recurrida, Acuerdo dictado el día 3 de Octubre de 2008 por el Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Málaga, por el que se resolvió el recurso de reposición interpuesto contra el Acuerdo de 18 de Abril de 2008, en el que señalo como justiprecio del inmueble expropiado la cantidad total de 20.462.654,13 euros, es ajustada o no a derecho entendiendo las recurrentes que no lo es y ello por los motivos que se expondrán a continuación.



SEGUNDO. Por lo que respecta a la entidad 'Autopista Costa el Sol C.E.S.A.' adujo en su demanda como motivos del recurso los siguientes: En primer lugar porque no solo se ha aplicado indebidamente la ponencia catastral en la medida en que siendo el bien expropiado un Bien Inmueble de Características Especiales se le ha aplicado una ponencia correspondiente a un bien de naturaleza urbana, a la par que se incluye en su valoración la autopista construida, sino que además traslada los valores de la ponencia de 2003 a lo expropiado el 30 de Abril de 2004, aplicando a la retasación los valores de una finca colindante cuya características no son aplicables a la de autos, conculcándose no solo lo establecido en el art 27 de la ley 6/98 en cuanto que el valor unitario de la ponencia únicamente se debe de aplicar cuando éste exista para la finca expropiada, no siendo posible en consecuencia aplicar el de otras fincas aun cuando fuesen de similares características o colindantes, todo lo cual hace que el método de valoración a aplicar sea el residual dinámico, hecho éste en el que están de acuerdo ambas partes, sino también lo establecido en la Orden ECO 805/2003 sobre valoración de bienes inmuebles y determinados derechos para las entidades financieras, en cuanto al apoyarse la ponencia de 2003 en el PGOU de Mijas de 2003 que establece como edificabilidad bruta de 0.20 m2c/m2b cuándo y por el contrario, el aprovechamiento medio de la finca expropiada es el de 0.1690 UA m2sb, el incremento surgido por el PGOU, posterior a la expropiación, es de un 18,34%, lo que hace que en esta proporción debió de ponderarse a la baja el valor establecido.

Aparte de ello el Acuerdo impugnado quebranta lo dispuesto en el art 36 de la Ley de Expropiación Forzosa en cuanto incluye en la valoración las obras complementarias, la autopista y el vial de conexión de la AP-7 con la N.340, y por ello las plusvalías inherentes a las mismas, lo que hace que se haya sobrevalorado la ponencia estableciéndose como precio del metro cuadrado el de 86 euros, cuando de seguirse el método residual sería en el de 22 euros por metro cuadrado, lo que se corrobora por el hecho de que la entidad expropiada haya enajenado en 2002 el resto de la finca por un precio de 22,13 euros el metro cuadrado.

Como segundo motivo alega que se ha aplicado de forma incorrecta lo dispuesto en el RD 1020/1993 en cuanto que no solo dicha norma no se limita a la aplicación discrecional de unos coeficientes correctores y otros no, sino que el Jurado de Expropiacion ha tomado en consideración la edificabilidad atribuida al ámbito como parámetro de partida, siendo asi que hay una sensible diferencia entre la atribuida a los terrenos colindantes en el PGOU de 2003 (0.20 m2/m2) y el aprovechamiento medio conforme al PGOU de 1987 (0.1690 m2/ m2), lo que hace que los valores se hayan dimensionado al alza, debiéndose de haber tomado en cuenta lo dispuesto en la Orden del Ministerio de Hacienda de 5 de Julio de 2000 para aquellos valores catastrales del suelo que sin formar parte de la ponencia de valores aprobada para un municipio pasa a tener la consideración de urbanizable delimitado hasta la fecha en que se apruebe el Plan Parcial, siendo asi que el valor de mercado coherente con el valor catastral debió fijarse en 17,25 euros/m2s.

Como tercer motivo alega la parte que la resolución del Jurado vulnera lo dispuesto en el art 319.1 de la L.E. Civil , incurriendo en una falta de motivación, al no tener en cuenta el valor establecido en la escritura de venta del resto de las fincas, en base a entender que en las escrituras no es seguro que se aplique el valor real de las transacciones, máxime cuando consta que la contraparte adquirió la finca en 1997 por un total de 450.759 euros, recibiendo por la parte expropiada un total de 6.027.432,54 euros uy por el resto que vendió a la entidad 'Desarrollos Inmobiliarios Costa del Sol S.L.' 7.212.145,25 euros, todo lo cual hace que se produzca un enriquecimiento injusto y que en consecuencia no deba d aplicarse la ponencia de 2003.

Como cuarto motivo alega la parte que el Acuerdo recurrido no se ajusta a derecho pues por un lado, el método a aplicar debió de ser el residual dinámico, pues mostrándose conformes las partes, su no aplicación supone incurrir en vicio de incongruencia, ello aparte que a la expropiada utiliza el método indebidamente en tanto en cuanto lo hace en su versión simplificada a plazos pues en lugar de estimar todos y cada uno de los flujos de caja de ingresos y costes, sustituye el conjunto de los ingresos y gastos por un único flujo, quedando el efecto temporal desvirtuado, es decir, no se contemplan todas las variables en materia de flujo que debieron ser tenidas en cuenta, de forma que sobredimensiona en casi un 400% el precio del metro cuadrado por el que vendió la finca dos años antes; y por otro lado la resolución resulta falta de motivación pues se limita aplicar la ponencia de 2003 en base a que está vigente, sin tener en cuenta que por la categoría del bien, éste debe de excluirse de la ponencia, a la par que no tiene en cuenta que las plusvalías e lo expropiado obedecen a un retraso en el justiprecio, lo que no debe de influir en las distintas referencias valorativas.

Como quinto motivo, y con relación a las indemnizaciones establecidas por la división y daños de la finas no expropiadas se alega que no solo no es que estén sobredimensionadas sino que no existe perjuicio alguno a la par que no se justifica el daño pues el resto de la finca no expropiada conserva inalterada la posibilidad de materializar el aprovechamiento urbanístico, sin que su desarrollo se vea comprometido por la construcción de la autopista máxime cuando la ejecución de un vial estructurante desde la N-340 hasta la autopista vertebra la finca expropiada dotándole de un elemento urbanizador de primer orden, no pudiéndose sostener que la expropiación divide la finca pues existe una comunicación entre el Norte y el Sur, hecho ya contemplado en el Planeamiento previo pues existía un banda de reserva para la construcción de la autopista, siendo así que una vez que consta que con fecha 2 de Julio de 2002 por el Ayuntamiento de Mijas se procedió a aprobar el Plan Parcial del Sector SUP-C-2-B para desarrollar la parte no expropiada, de admitir la pretension de la contraparte y acogido por el Jurado, se produciría un verdadero enriquecimiento injusto al no justificarse el incremento del 40% del precio del suelo.

Como sexto motivo se alega que la valoración del suelo está sobredimensionada en tanto en cuanto el aprovechamiento urbanístico patrimonializable es a la fecha de la retasación (0.1521 UA/m2s) inferior al que tuvo en cuenta el Jurado (0,20 m2t/m2s), constituyendo un error de base pues debe de aplicarse el aprovechamiento medio del sector, y no la edificabilidad del sector como parámetro que defina el contenido económico de la propiedad Como séptimo motivo se alega que el valor obtenido con respecto a los euros por metro cuadrado de suelo se ha basado por cuenta del expropiado en una errónea información de mercado, estableciendo un valor en venta de 1750 euros/m2t, que no se justifica ya que no se aplica la Oren de 30 de Noviembre de 1994 que exige, para la aplicación de los métodos comparativos se requiere establecer las características del inmueble tasado que influyan en su valor, analizar el segmento del mercado inmobiliario relativo a los inmuebles comparados, por localización, uso y tipología, todo ello en base a informaciones reales, y asignar el valor del inmueble neto de gastos reales, operaciones éstas que no se realizan con pulcritud.

Como octavo motivo se alega que no se acredita la existencia de obras, instalaciones y edificaciones, lo que hace que no se puede exceder de lo resuelto en la sentencia dictada por la Sala con el número 1333/2007 y que ascendió a un total de 31.486,27 euros.

Como noveno motivo se alega por un lado que los costes de construcción y urbanización acogidos no precisan la tipología constructiva, pues no se justifica la utilización de módulos colegiales de 2003 para una solicitud de retasación que se pretende en el año 2004, y por otro lado que el desarrollo temporal no se ajusta a la actuación, pues entre otras cosas no consta individualizado a los efectos de su justificación, utilizándose indebidamente el método simplificado.

Como decimo motivo la parte alega que no existe lo que el Jurado denomina 'exceso e ocupación', pues una vez que en el acta de ocupación se hace constar como superficie expropiada 162.664 metros cuadrados y que la superficie final ocupada fueron 171.823 metros cuadrados, el máximo que se podría considerar ocupado por la vía d hecho serían 9.159 metros cuadrados y no los 14.268 que establece el Jurado.

Por dichos motivos intereso la estimación del recurso y en consecuencia que se estableciese como justiprecio el de 3.969.111,30 euros, si bien al haberse establecido con anterioridad y en la expropiación inicial el de 6.027.432,54 euros, que se tuviese a éste por justiprecio definitivo en la retasación.

A todo ello se opusieron por su orden las partes recurridas, que entendiendo ajustado a derecho lo resuelto por el Jurado con respecto a las alegaciones de la demandante, interesaron la desestimación del recurso.



TERCERO : Por lo que respecta a la entidad recurrente 'Vertientes Calahonda S.L.', cuyo recurso se constriñe al particular relativo a la aplicación del coeficiente F) de la norma 10.2 del R.D. 1020/1993, lo siguiente: Que dicho coeficiente no debió ser aplicado pues no se dan los requisitos establecidos para ello en la medida en que, por un lado solamente es aplicable a parcelas y no a superficies de la magnitud de la expropiada, ello aparte de que solamente sería aplicable a suelo urbano y no a suelo urbanizable programado; por otro lado porque la parcela debe resultar temporalmente inedificable; por otro, porque la inedificabilidad debe resultar de circunstancias urbanísticas o legales, a la par que no se puede tener en cuenta si ya se tuvo en cuenta al elaborar la ponencia, no ajustándose a derecho el razonamiento en base al cual se entiende que la parcela no es edificable mientras la autopista exista, ni que la aplicación del termino parcela es para suelo urbanizable,, por todo lo cual intereso la estimación del recurso y en consecuencia se estableciese el justiprecio en un total de 26.713.643,78 euros, a todo lo cual se opusieron por su orden las partes demandadas, que entendiendo ajustado a derecho el Acuerdo impugnado en cuanto a dicho particular se refiere, interesaron la desestimación del recurso.



CUARTO: Antes de entrar a conocer de los motivos que esgrimen ambos recurrentes, para una mejor comprensión del recurso procede tener en cuenta los siguientes antecedentes.

El 20 de Diciembre de 1996, la entidad 'Vertientes Calahonda S.L.', compro en subasta pública al Banco de Santander la inca registral nº 31427 del registro nº 2 de Mijas con 481.917 metros cuadrados, por 450.759 euros.

El 14 de Marzo de 1997 se levanta acta de ocupación de la finca antes mencionada, por una extensión e 162.664 metros cuadrados, si bien al final fueron ocupados 171.823 metros cuadrados.

El 14 de Enero de 2000 el Jurado Provincial de Expropiacion dicta resolución por la que fija el justiprecio en la cantidad de 3.936.125 euros, que posteriormente, el 28 de Julio de 2000 elevo a 5.216.504 euros.

El 30 de Julio de 2002 Vertientes Calahonda vende el resto de la finca, finca registral 31247, a la entidad Desarrollos Inmobiliarios Costa del Sol por un precio de 14,96 euros.

El 30 de Abril de 2004 se solicita la retasación de la finca expropiada por parte de 'Vertientes Calahonda S.L.' por el método residual simplificado, dándole un valor por metro cuadrado de 86,84 euros en interesando un justiprecio de 26.780.552,40 euros, que elevo el 9 de Noviembre de 2007 a razón e 98.22 euros a un total de 30.291.541,99 euros.

La Concesionaria presenta hoja de aprecio fijándolo, por aplicación de método residual dinámico en un total de 3.969,111,30 euros.

El 18 de Abril de 2008, el Jurado Provincial de Expropiación dicta resolución en la que fija el justiprecio del metro cuadrado en 93,76 euros estableciéndolo en un total de 17.360.963,38 euros, cantidad que eleva el 3 de Octubre de 2008 a 20.462.655 euros tras el recurso interpuesto por la entidad 'Vertientes Calahonda S.L'.



QUINTO : Entrando a conocer del primero de los motivos alegados por la parte recurrente, que como se dijo estriba en entender que la valoración llevada a cabo por el Jurado de Expropiación, no se ajusta a derecho pues no solo se ha aplicado indebidamente la ponencia catastral en la medida en que siendo el bien expropiado un Bien Inmueble de Características Especiales se le ha aplicado una ponencia correspondiente a un bien de naturaleza urbana, incluyendo en su valoración la autopista construida, sino que al aplicar los valores de otras fincas, se conculca no solo lo establecido en el art 27 de la ley 6/98 en cuanto que el valor unitario de la ponencia únicamente se debe de aplicar cuando éste exista para la finca expropiada, no siendo posible aplicar el de otras fincas, aun cuando fuesen de similares características o colindantes, todo lo cual hace que el método de valoración a aplicar sea el residual dinámico, hecho éste en el que están de acuerdo ambas partes, si bien difieren en orden a la cuantía resultante, sino también lo establecido en la Orden ECO 805/2003 sobre valoración de bienes inmuebles y determinados derechos para las entidades financieras, en cuanto al apoyarse la ponencia de 2003 en el PGOU de Mijas de 2003 que establece como edificabilidad bruta de 0.20 m2c/m2b cuándo y por el contrario, el aprovechamiento medio de la finca expropiada es el de 0.1690 UA m2sb, el incremento establecido por el PGOU, posterior a la expropiación, es de un 18,34%, lo que hace que en esta proporción debió de ponderarse a la baja el valor establecido, todo ello sin perjuicio de que además, el acuerdo impugnado quebranta lo dispuesto en el art 36 de la Ley de Expropiación Forzosa en cuanto incluye en la valoración las obras complementarias, la autopista y el vial de conexión de la AP-7 con la N.340, y por ello las plusvalías inherentes a las mismas, lo que hace que se haya sobrevalorado la ponencia estableciéndose como precio del metro cuadrado el de 86 euros, cuando de seguirse el método residual sería en el de 22 euros por metro cuadrado, lo que se corrobora por el hecho de que la entidad expropiada haya enajenado en 2002 el resto de la finca por un precio de 22,13 euros el metro cuadrado.

Pues bien, el motivo ha de ser acogido y ello por las siguientes consideraciones: En primer lugar porque una vez que con arreglo a lo dispuesto en el art 8.2-C del RDLeg. 1/2004 el bien objeto de la retasación, es un Bien Inmueble de Características Especiales, que como tal, y según ha establecido el T.S. en sentencia de 12 de Octubre de 2008 , requieren de una especial valoración pues sus características especiales '... aquellos inmuebles cuyas características especiales impedían su valoración de acuerdo con el procedimiento establecido con carácter general en las Normas Técnicas, estableciendo el art. 3 que 'en el caso de inmuebles que excedan del ámbito territorial de un municipio cuyas características especiales impidan su valoración de acuerdo con el procedimiento establecido con carácter general en las normas técnicas incluidas en el anexo del presente Real Decreto, se individualizará en la ponencia de valores el procedimiento específico para su valoración, concretándose los inmuebles a los que dicho procedimiento será de aplicación.' Lo que conlleva que como tal, conforme se establece en el art 26 del RD Legislativo , debe ser objeto de una ponencia especial, lo que a su vez hace que no se le pueda aplicar ni el valor establecido en la ponencia para los bienes urbanos, ni el valor establecido para otras fincas, aun cuando fuesen de similares características o colindantes, pues actuando así se conculca lo establecido en el art 27.2 de la ley 6/98 , en cuanto que el valor unitario de la ponencia únicamente se podría aplicar cuando éste existiese para la finca expropiada, y teniendo en cuenta que según lo dispuesto en dicho art 27.2, según la redacción dada por la ley 10/2003 , el método a aplicar, 'en los supuestos de inexistencia, pérdida de vigencia de los valores de las ponencias catastrales o inaplicabilidad de éstos por modificación de las condiciones urbanísticas tenidas en cuenta al tiempo de su fijación, el valor del suelo se determinará de conformidad con el método residual dinámico definido en la normativa hipotecaria, considerando en todo caso los gastos que establece el artículo 30 de esta ley . En cualquier caso, se descartarán los elementos especulativos del cálculo y aquellas expectativas cuya presencia no esté asegurada, ha de acogerse, según se dijo el motivo, siendo significativo de su procedencia el que ambas partes muestren su conformidad en la vía administrativa En segundo lugar porque al incluirse en la valoración las obras complementarias y por ello las plusvalías inherentes a la ejecución de la autopista,, estableciéndose como consecuencia de ello el precio del metro cuadrado el de 86 euros, cuando de seguirse el método residual sería en el de 22 euros por metro cuadrado, se ha quebrantado lo dispuesto en el art 36 de la Ley de Expropiación Forzosa , que al respecto prohíbe tener en cuenta las plusvalías que sean consecuencia directa del plano o proyecto de obras que dan lugar a la expropiación y las previsibles para el futuro.

En tercer lugar porque si bien es cierto que la ponencia es de 2003, por lo que en principio pudiese entenderse aplicable, no lo es por cuanto que, por un lado, y como razona el perito judicial D. Landelino , el suelo expropiado se encuentra carente de urbanización al venir clasificado como solar, lo que a todas luces no se corresponde con la realidad, y por otro rl tipo e valor unitario esta pormenorizado a la aplicación a un elemento urbano como es una calle, lo que únicamente se explica por el hecho de que la ponencia este teniendo en cuenta los viales y la autopista como infraestructura de urbanización interna e la parcela, lo que supone, según se dijo quebrantar lo dispuesto en el art 36 de la Ley de Expropiación Forzosa en cuanto que prohíbe tener en cuenta las plusvalías que sean consecuencia directa del plano o proyecto de obras que dan lugar a la expropiación y las previsibles para el futuro, no pudiendo argüirse que como es doctrina conocida del T.S. establecida entre otras en la sentencia de 20 de Noviembre de 2015 , y las que esta cita relativa a que 'la retasación no es una mera actualización del justiprecio, ni es una adaptación o reajuste de los datos entonces tenidos en cuenta a la coyuntura económica actual, sino que la retasación consiste en la fijación de un nuevo justiprecio, mediante una nueva valoración del bien expropiado, con arreglo a los rasgos jurídicos del mismo (aprovechamiento, clasificación), en el momento en que dicha retasación es solicitada, siendo las únicas características originarias del bien expropiado que deben seguir considerándose a efectos de la retasación las puramente físicas, ya que como consecuencia de la realización del proyecto que justificó la expropiación es posible que dichas características físicas (estado de los terrenos, etc) hayan variado, y tomar en consideración esas nuevas características físicas conculcaría la prohibición impuesta por el artículo 36 LEF de incluir en el justiprecio las plusvalías -o minusvalías- que sean consecuencia directa del proyecto de obras que da lugar a la expropiación', pues como continua diciéndose la sentencia 'Este cambio también afecta a los suelos que se destinen o por los que vayan a discurrir infraestructuras y servicios públicos de interés general supramunicipal, como es el caso que nos ocupa, pues también en estos casos se atenderá a lo que la norma denomina 'situación básica de los terrenos'. Y así lo dispone expresamente el art. 12.2 en su apartado segundo al disponer que este criterio de valoración 'será también de aplicación a los suelos destinados a infraestructuras y servicios públicos de interés general supramunicipal, tanto si estuvieran previstos por la ordenación territorial y urbanística como si fueran de nueva creación, cuya valoración se determinará según la situación básica de los terrenos en que se sitúan o por los que discurren de conformidad con lo dispuesto en esta Ley.

Tales previsiones normativas no permiten tomar en consideración las características de la infraestructura que justifica la expropiación ni su influencia en el desarrollo posterior de la ciudad, para atender únicamente a la situación fáctica de los servicios urbanísticos con los que cuenta la finca expropiada en el momento de su valoración, por lo que no resulta posible aplicar la jurisprudencia de sistemas generales invocada por el recurrente, dado que ya no es posible valorar el suelo rural como si estuviera 'de facto' urbanizado y contase con todos los servicios urbanísticos necesarios, por el hecho de que transcurra una infraestructura supramunicipal, con independencia de sus características y su integración en el planeamiento municipal.



SEXTO : En orden al método de valoración a aplicar al caso y partiendo de que como ha establecido el T.S. en la sentencia de 5 de Diciembre de 2011 , en cuanto a que 'El método residual, tanto estático como dinámico, consiste en calcular el valor del suelo a partir del valor que tiene el inmueble edificado del que se han detraído los costes necesarios para su construcción, así como los costes financieros y el beneficio del promotor. Así se obtiene el residuo de valor que el suelo tiene por sí mismo. Cuando para los cálculos se parte de un valor actual conocido de producto inmobiliario, por existir mercado consolidado, el método residual es estático (así lo dice el art. 34 de la Orden de 2003), en tanto que si se parte de valores esperados, de hipótesis de valor de productos inmobiliarios una vez que se produzca el desarrollo urbanístico previsto, el método residual es dinámico (también art. 34 de la referida Orden), utilizando para su cálculo una fórmula diferente a la del método residual estático. Reseñamos esto porque en el método residual dinámico se manejan hipótesis o probabilidades para obtener el valor residual, como han hecho en este caso tanto el Jurado como el perito. Precisamente la discrepancia sobre una de las hipótesis utilizadas es lo que da lugar a los dos motivos casacionales que estamos analizando. El art. 3 de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo (LA LEY 645/2003 ), sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinaciones de derechos para ciertas finalidades financieras, norma que se aplica para el cálculo del valor de tasación de bienes inmuebles, recoge varios principios, entre ellos el denominado de mayor y mejor uso, según el cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más aconsejable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de construirlo, también dentro de las posibilidades legales y físicas, con aquella intensidad que permita obtener su mayor valor...', la conclusión a la que llega la Sala no puede sino compartir el razonamiento y la conclusión a la que llega el perito judicial Sr, Landelino en orden a la valoración el suelo aplicando el método residual dinámico establecido en el art 27.1 de la ley 6/98 , estando en consecuencia a lo establecido en la Orden ECO 805/2003 en la que para el suelo urbanizable se define dicho método como aplicable y ello porque como razona en su informe, una vez que con arreglo a dicho art 27.1 podrían establecerse dos valores, uno el derivado de la ponencia de valores de 2003, que como quedo dicho, no es admisible en la medida en que la ponencia considera al suelo como urbanizado cuando no existe urbanización, a la par que otorga un valor unitario catastral de 43,31 euros, superior al valor de mercado, no pudiendo equipararse a la misma la simple construcción de la autopista y los viales, y otro como el derivado del método residual, ha de optarse por este último ante la aplicabilidad del anterior por las causas mencionadas, lo que supone valorar el suelo, vista la superficie del suelo expropiada, 171.823 metros cuadrados ,a razón de 21.62 euros el metro en un total de 3.714.813,26 euros.

SEPTIMO : Valorado el suelo, procede entrar a conocer acerca de la valoración establecida por los conceptos perjuicios derivados d la división y daños en la superficie no ocupada, que el Jurado Provincial de Expropiación fija en un total de 10.744.136,00 euros a razón e 86,62 euros el metro cuadrado por 310.094 metros, el motivo alegado por la concesionaria demandante ha de ser acogido, y ello porque, partiendo de que la indemnizaciones resultantes de dichos conceptos dependen de las características especiales referidas tanto al hecho del uso a que venía siendo destinada, como a las posibilidades de utilización en un futuro a la vista del planeamiento urbanístico, en primer lugar, como informa el perito judicial en su dictamen aun cuando es lo cierto que la autopista, cuya existencia ya era conocida por venir recogida en el PGOU de 1983/87, ha dividido en dos la finca expropiada al ser no menos cierto que por un lado la finca no venía siendo explotada agrícolamente, a la par que con arreglo a la medición de las parcelas resultantes de la división, éstas pueden ser objeto de explotación urbanística al superar con creces la superficie necesaria para que el Plan Parcial las considere desarrollable y rentable, lo que justifico que la concesionaria no atendiese a la solicitud de la parte de la expropiación total de la finca, no puede compartirse el criterio valorativo del Jurado en orden a los perjuicios derivados de la división pues en definitiva la zona Norte quedaría con una superficie de una parte de 74.588 metros cuadrados situada en paralelo a la autopista, y que prácticamente es aprovechada en su totalidad, para ser destinada a cesiones de áreas libres y equipamientos, manteniéndose el resto como suelo residencial, posibilidades de explotación que se ven corroboradas por el hecho de que la propia parte expropiada con fecha El 30 de Julio de 2002 Vertientes Calahonda vendiese el resto de la finca, finca registral 31247, a la entidad Desarrollos Inmobiliarios Costa del Sol por un precio de 14,96 euros.

Si esto es así en orden a los perjuicios derivados de la división, por lo que respecta a los derivados del demerito la conclusión ha de ser la misma y ello porque, si por tal se entiende la merma en que sus posibilidades actuales y futuras de explotación pudiese sufrir como consecuencia de la expropiación y teniendo en cuenta por un lado que con respecto a las actuales, una vez llevada a cabo la expropiación, la finca vio incrementado su precio no solo desde el inicial de 400.000 euros en que la adquirió la entidad expropiada 'Vertientes Calahonda S.L.', no destinándola a producción agrícola ni a explotación primaria alguna, sino hasta más de siete millones de euros en que la adquirió por una empresa dedicada a la explotación urbanística del suelo, y por otro que tanto en la zona Norte como el la Sur en que quedó dividida se van a implantar zonas residenciales R-7 a Resolución de TEAC, 00/3239/1998, 16-12-1999 y Resolución de TEAC, 00/9977/1998, 17-12-1999 a R-6 respectivamente procede reducir lo concedido por tal concepto y en consecuencia cuantificar lo debido por la división y por el demerito de la finca a un total de 533.294,05 euros, pues no entenderlo así supondría favorecer operaciones de clara índole especulativa que como tales se encuentran vetadas tanto en el art 47.1 de la Constitución , como en el art 4 de la ley 10/2003 en cuanto que a la hora de establecer el método de valoración, dispone que 'en cualquier caso, se descartarán los elementos especulativos del cálculo y aquellas expectativas cuya presencia no esté asegurada' OCTAVO : Por ultimo y por lo que respecta al precio establecido por los conceptos caseta, pozo y deposito que en la resolución recurrida se fija en 24.860 euros, así como el de obras, que se cuantifica en un total de 6.665 euros, hechos de cuya existencia no se duda pues en el informe pericial mencionado se reconoce su realidad y teniendo en cuenta que al respecto, denla prueba pericial mencionada, nada se razona en contra del criterio valorativo del Jurado Provincial de Expropiación que sabido es goza de la presunción de exactitud, procede estar a lo resuelto por dicho organismo.

NOVENO : Todo lo anterior arrastra a la conclusión estimatoria del recurso interpuesto por la demandante ' Autopista el Sol, concesionaria Española S.A.' y en consecuencia fijar como justiprecio el siguiente: Valor del suelo 3.714.813,26 euros, valor por los perjuicios derivados de la división y por el demerito 533.294,05 euros, valor de la caseta pozo y deposito 24.820, 69 euros, valor de las obras 6.665,58 euros, valor por la ocupación temporal 308.973 euros ,premio de afección 187.314,96 euros, si bien y como ha establecido el T.S. de manera reiterada y en repetidas sentencias, en la retasación no es posible fijar un precio inferior al que en su día establecido en la expropiación inicial y cuyo impago motivo la retasación, procede fijar el precio de la retasación en un total de 5.216.504 euros, la cual devengara el interés legal desde el 3 de Octubre de 2008 y hasta su cumplido y total pago.

DECIMO : Resuelto el recurso interpuesto por la entidad ' Autopista el Sol, concesionaria Española S.A.', procede entrar a conocer sobre el interpuesto por la entidad 'Vertientes Calahonda S.L.', recurso que como se constriñe al particular relativo a la aplicación del coeficiente F) de la norma 10.2 del R.D. 1020/1993, que dicha parte entiende que no debió ser aplicado pues no se dan los requisitos establecidos para ello en la medida en que, por un lado solamente es aplicable a parcelas y no a superficies de la magnitud de la expropiada, ello aparte de que solamente sería aplicable a suelo urbano y no a suelo urbanizable programado; por otro lado porque la parcela debe resultar temporalmente inedificable; por otro, porque la inedificabilidad debe resultar de circunstancias urbanísticas o legales, a la par que no se puede tener en cuenta si ya se tuvo en cuenta al elaborar la ponencia, no ajustándose a derecho el razonamiento en base al cual se entiende que la parcela no es edificable mientras la autopista exista, ni que la aplicación del termino parcela es para suelo urbanizable,, por todo lo cual intereso la estimación del recurso y en consecuencia se estableciese el justiprecio en un total de 26.713.643,78 euros, a todo lo cual se opusieron por su orden las partes demandadas, que entendiendo ajustado a derecho el Acuerdo impugnado en cuanto a dicho particular se refiere, interesaron la desestimación del recurso.

Pues bien, el recurso no puede ser acogido y ello porque, en primer lugar el que en el RD 1020/93, a la hora de fijar los coeficiente correctores utilice el término 'parcela', no conlleva que se esté refiriendo únicamente a suelo urbano, pues en el propio artículo 4º de dicho texto legal, se establece que tendrán la consideración de suelo, a sus efectos y entre otros, el suelo urbano, el susceptible de urbanización, y el urbanizable programado o no programado; en segundo lugar porque la mayor o menor extensión de la parcela es irrelevante en la medida en que la misma no constituye un elemento definidor de lo que es una parcela; en tercer lugar porque, el concepto propio del suelo urbano no es de parcela sino el de solar, soslayado éste en dicho artículo 10-F, siendo prueba de ello el que en el artículo 8.3, al establecer los valores en parcela, se utilice la expresión 'parcela o finca', y en quinto lugar porque, como se razona en la resolución recurrida, al no ser edificable el suelo mientras subsista la autopista, hay que estar a dicho coeficiente pues si la finalidad del mismo es evitar un sobreprecio a unos terrenos que no pueden ser edificados, se conculcaría la misma si no fuese aplicado.

UNDECIMO : Por último y en orden a las costas procesales, teniendo en cuenta que a la fecha de la interposición del recurso, regía por disponerlo así el art 139 de la Ley 29/93 , el criterio de la temeridad, y no observándose que ninguna de las partes temeridad en su conducta procesal, procede no hacer especial pronunciamiento.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimamos el recurso contencioso administrativo interpuesto por el procurador D. Pedro Ballenilla Ros, en nombre y representación indicados, contra la resolución del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Málaga de 3 de Octubre de 2008, antes mencionada y en consecuencia establecemos como justiprecio de la retasación, del inmueble expropiado la cantidad de 5.216.504 euros, la cual devengara intereses desde el dictado de la presente y hasta su cumplido y total pago.

Al mismo tiempo desestimamos el recurso interpuesto contra dicha resolución por la entidad 'Vertientes Calahonda S.L.' Todo ello sin hacer especial pronunciamiento en cuanto al pago de las costas procesales Líbrese testimonio de la presente para unir al procedimiento de su razón.

Notifíquese la sentencia a las partes, haciéndole saber que contra ella cabe interponer, si presentase interés casacional, recurso de casación ante el Supremo, que se preparara ante esta Sala en el plazo de 30 días desde la notificación de la misma.

Así lo acuerdan y firman los magistrados que constan en el encabezamiento.

PUBLICACIÓN: La anterior sentencia fue leída y publicada en audiencia publica, al día siguiente a su fecha, por el magistrado ponente, de lo que doy fe.