Sentencia Contencioso-Administrativo Nº 1495/2017, Tribunal Superior de Justicia de Comunidad Valenciana, Sala de lo Contencioso, Sección 4, Rec 1561/2015 de 20 de Diciembre de 2017

Encabezamiento

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE LA COMUNIDAD
VALENCIANA
SALA DE LO CONTENCIOSO- ADMINISTRATIVO
SECCIÓN CUARTA
En la Ciudad de Valencia, veinte de diciembre de dos mil diecisiete.
VISTO por la Sección Cuarta de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de
Justicia de la Comunidad Valenciana compuesta por:
Presidente :
Ilmo. Sr. D. Miguel Ángel Olarte Madero.
Magistrados Ilmos. Srs:
D. Edilberto Narbón Laínez.
D. Manuel Domingo Zaballos
SENTENCIA NUM: 1495/17
En el recurso núm. 1561/2015, interpuesto como parte demandante AYUNTAMIENTO DE BENIFAIO,
representa por el Procurador Dña. ELENA ALOS MOÑINO y dirigidos por el Letrado Dña. ANA CANTOS
SALA contra 'Resolución del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Valencia (exp. 146/2014), de 31
de marzo de 2015, por el que se resuelve el recurso de reposición frente a resolución de 30 de septiembre de
2014, por la cual valora la expropiación de la finca de 834 metros cuadrados, sita en Benifaió, CALLE000 nº
NUM000 , con identificación catastral NUM001 en 272.666,71 €'.
Habiendo sido parte en autos como Administración demandada JURADO PROVINCIAL DE
EXPROPIACIÓN DE VALENCIA-ADMINISTRACIÓN DEL ESTADO, representada y dirigida por LA
ABOGACÍA DEL ESTADO; codemandados D. Leopoldo , Dña. Julia , Dña. Salome , Dña. Angelina y D.
Rosendo , representados por el Procurador Dña. ASUNCIÓN GARCÍA DE LA CUADRA RUBIO y dirigidos
por el Letrado D. MIGUEL J. GARIBO PEYRO y Magistrado ponente Ilmo. Sr. D. Edilberto Narbón Laínez.

Antecedentes

PRIMERO . - Interpuesto el recurso y seguidos los trámites prevenidos por la Ley, se emplazó al demandante para que formalizara la demanda, lo que verificó mediante escrito en que suplica se dicte sentencia declarando no ajustada a derecho la reso¬lución recurrida.



SEGUNDO . - La representación de la parte demandada contestó a la demanda, mediante escrito en el que solicitó se dictara sentencia por la que se confirmase la resolución recurrida. Ambas empresas en su actuación como demandadas solicitaron la desestimación de los recursos de la parte contraria y estimación de sus respectivas pretensiones.



TERCERO . - Habiéndose recibido el proceso a prueba, tras su práctica con el resultado que consta en autos, se emplazó a las partes para que evacuasen el trámite de conclusio¬nes prevenido por el artícu¬lo 62 de la Ley de la Jurisdicción y, verificado, quedaron los autos pendientes para votación y fallo.



CUARTO . - Se señaló la votación para el día veinte de diciembre de noviembre de dos mil diecisiete.



QUINTO . - Que en el proceso se han seguido las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO . - En el presente proceso las partes demandantes AYUNTAMIENTO DE BENIFAIO, representa por el Procurador Dña. ELENA ALOS MOÑINO y dirigidos por el Letrado Dña. ANA CANTOS SALA contra 'Resolución del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Valencia (exp. 146/2014), de 31 de marzo de 2015, por el que se resuelve el recurso de reposición frente a resolución de 30 de septiembre de 2014, por la cual valora la expropiación de la finca de 834 metros cuadrados, sita en Benifaió, CALLE000 nº NUM000 , con identificación catastral NUM001 en 272.666,71 €'.



SEGUNDO . - Para la resolución del caso examinado, procede fijar los puntos de hecho objeto de valoración: 1. Fecha de Valoración: 28 de noviembre 2013.

2. Superficies expropiada: 834 m2.

3. Clasificación urbanística: suelo urbano con todos los servicios urbanísticos.

4. Valoraciones: A) JURADO PROVINCIAL EXPROPIACIÓN: -Parte del art. 12 del Real Decreto Legislativo 2/2008 y interpreta que se trata de un suelo urbano consolidado sin edificación.

-Como criterio de valoración aplica el art. 22 del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre , por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo: (...) El valor en situación de suelo urbanizado no edificado, o si la edificación existente o en curso sea ilegal o se encuentre en situación de ruina física, se obtendrá aplicando a la edificabilidad de referencia determinada según lo dispuesto en el artículo anterior, el valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente, de acuerdo con la siguiente expresión: Siendo: VS = Valor del suelo urbanizado no edificado, en euros por metro cuadrado de suelo.

Ei = Edificabilidad correspondiente a cada uno de los usos considerados, en metros cuadrados edificables por metro cuadrado de suelo.

VRSi = Valor de repercusión del suelo de cada uno de los usos considerados, en euros por metro cuadrado edificable.

2. Los valores de repercusión del suelo de cada uno de los usos considerados a los que hace referencia el apartado anterior, se determinarán por el método residual estático de acuerdo con la siguiente expresión: (...).

La valoración total es de 272.666,71 €.

B) HERMANOS Leopoldo Rosendo Julia Salome Angelina .

La valoración fue: 424.242 € C) AYUNTAMIENTO DE BENIFAIÓ La valoración propuesta fue: 109.051.35 €

TERCERO . -Sobre esta base, el Ayuntamiento de Benifaió plantea dos cuestiones como motivos de nulidad: 1. Identificación de la finca.

2. Valoración hecha por el Jurado Provincial de Expropiación.



CUARTO . -En cuanto a la identificación de la finca, la base fáctica de la problemática es la siguiente: 1. Con fecha 14 de marzo de 2011, D. Miguel J. Garibo Peyró en representación de los hermanos Leopoldo Rosendo Julia Salome Angelina , solicitan expropiación por ministerio de la Ley de parcela sita en Benifaió nº NUM002 del Registro de la Propiedad, la solicitud se hizo con base en el art. 187 de la Ley 16/2005 , urbanística valenciana (LUV) y 436 del Reglamento (ROGTU).

2. Con fecha 18.4.2012, presentan hoja de aprecio por importe de 424.242 € acompañando informe de tasación de TINSA. La hoja de aprecio es rechazada por acuerdo de la Junta de Gobierno Local de 14.1.2013, la valoración de la Administración era 142.186,30 €.

3. A la vista de la documentación, el JPE por resolución de 9 de abril de 2013 acuerda la inadmisión con base en el art. 187.bis de la Ley Urbanística Valenciana añadido por Decreto Ley 2/2011 -era necesario esperar dos años en lugar de 1 año.

4. Con fecha 28 de noviembre de 2013, se formula nueva hoja de aprecio por importe de 424.242 € acompañando informe de tasación de TINSA. Por los técnicos municipales se rechaza y se valora en 109.051,35 € que aprueba el Pleno el 25 de febrero de 2014.

5. Se remiten las actuaciones al JPE, por acuerdo 30 de septiembre de 2014 justiprecia los bienes en 272.666,71 €.

6. En el seno de procedimiento ante el JPE la Administración planteó el problema de la nulidad de la resolución por deficiente identificación de la finca. A lo largo del expediente administrativo, desde el inicio el 14 de marzo de 2011 hasta la resolución de inadmisión el 9 de abril de 2013, se identifica la finca registral nº NUM002 como catastral NUM001 sita en la CALLE000 nº NUM000 de Benifaió; en cambio, el JPE en su resolución 30.0.2014, la identifica en el mismo domicilio y ciudad, pero con 834 metros cuadrados e identificación catastral NUM003 .

7. Por otra parte, a raíz del Decreto de Alcaldía 19 de diciembre de 2014, se inicia procedimiento para limpieza de solar por hipotético incumplimiento de los deberes de conservación en CALLE001 NUM000 y NUM004 , notificado a los hoy demandados, manifestaron que, aunque la finca catastral NUM001 se identifica en el catastro con la descrita, la propiedad de los demandados ocupa la totalidad de la fachada del solar en la CALLE000 . A la vista de la posible discordancia, se requirió a los propietarios para que acreditasen la propiedad de la parcela y su delimitación, requerimiento que no contestaron.

8. Aunque no cabe duda de que la parcela en su totalidad está sita en la CALLE001 nº NUM000 y NUM004 con la misma clasificación urbanística y calificación, la estructura de la parcela es diferente. En los primeros escritos sólo da fachada a la CALLE001 en una porción, finalmente, se trataba de un error ya que la totalidad de la parcela objeto de expropiación tiene fachada a la CALLE001 con el número NUM000 de policía. El Jurado interpretó que esta es una cuestión que debieron dilucidar en vía previa ante el Ayuntamiento y que de existir discrepancia en cuanto a los metros cabe una valoración complementaria.



QUINTO . - La Sala en este punto coincide con el JPE, cierto como afirma el Ayuntamiento que la obligación de suministrar datos al Catastro corresponde a los propietarios ( art. 10.2 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo , por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario) ya que el Catastro tiene presunción de veracidad salvo prueba en contrario (art. 3 TRLCI). Se ha puesto de relieve en numerosas sentencias de esta Sala que uno de los grandes problemas que ha tenido el sistema continental de los Registros de la Propiedad ha sido que reflejaban la realidad jurídica, es decir, la existencia de la propiedad y otros derechos reales, pero no daban fe o acreditaban la realidad física y económica de dicha propiedad. Este sistema lo podemos ver en nuestra propia Ley Hipotecaria, el art. 9 de la Ley Hipotecaria establece como requisito de la inscripción: '... La naturaleza, situación y linderos de los inmuebles objeto de la inscripción, o a los cuales afecte el derecho que deba inscribirse, y su medida superficial, nombre y número, si constaren, del título ...'; ahora bien, el Registro de la Propiedad no da fe de la superficie de las parcelas ni de los linderos, a diferencia de sistemas como el Suizo o Australiano, sino sólo de la discordancia del Registro y la realidad 'extrarregistral' en cuanto a derechos no situaciones de hecho; así lo establece con nitidez el art. 39 de la Ley Hipotecaria '... Por inexactitud del Registro se entiende todo desacuerdo que en orden a los 'derechos' inscribibles, exista entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral '. Ante los problemas que crea este sistema unido a los modernos sistemas informáticos la legislación española ha comenzado a reaccionar, la Ley 2/2011 ha modificado el art. 3 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo , por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, estableciendo: '... Salvo prueba en contrario y sin perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos 'jurídicos' prevalecerán, los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen ciertos ...'.

Los propietarios no niegan la realidad jurídica que cita el Ayuntamiento, afirman que la configuración de la parcela era conocida por el Ayuntamiento del primer expediente que se siguió ante el Jurado Provincial de Expropiación (nº 1671/2012), se aporto informe topográfico donde constaba la situación, metros y configuración de la parcela objeto de expropiación. El propio precepto afirma que el Catastro no puede imponerse a la realidad física, esa cuestión era conocida por parte del Ayuntamiento, se reiteró en el escrito presentado el 19.1.2015 donde se hacen alegaciones a la iniciación del expediente 'orden de ejecución' donde se aportaba levantamiento topográfico suscrito por Ingeniero Técnico Topógrafo D. Lázaro . A mayor abundamiento, según certificación del propio Ayuntamiento las parcelas que podrían dar origen a la confusión tienen la misma clasificación y calificación, no siendo significativa la variación de la superficie. No obstante, si nos atenemos a la realidad física de la parcela como motivo para desestimar el alegato de la administración demandante, debemos hacerlo en toda su amplitud: a) La superficie valorada por el JPE era de 834 metros cuadrados, el perito de la propia parte junto con el escrito de 19.1.2015 aportó levantamiento topográfico con 817 metros cuadrados, esa será la superficie a valorar.

b) Como segundo punto a analizar en la valoración será determinar si la diferente configuración supone error en la valoración de jurado en función de su edificabilidad.



SEXTO . -Todas las valoraciones examinadas coinciden en el método de valoración cuya fórmula se ha transcrito, las grandes diferencias se aprecian: a) Superficie, punto ya analizado.

b) Coeficiente k: Coeficiente que pondera la totalidad de los gastos generales, incluidos los de financiación, gestión y promoción, así como el beneficio empresarial normal de la actividad de promoción inmobiliaria necesaria para la materialización de la edificabilidad. El coeficiente normal según la norma es 1,40 que el JPE reduce a 1,20 (máximo) atendiendo al art. 22.1.a) del Real Decreto 1492/2011 : (...) Podrá reducirse hasta un mínimo de 1,20 en el caso de terrenos en situación de urbanizado destinados a la construcción de viviendas unifamiliares en municipios con escasa dinámica inmobiliaria, viviendas sujetas a un régimen de protección que fije valores máximos de venta que se aparten de manera sustancial de los valores medios del mercado residencial, naves industriales u otras edificaciones vinculadas a explotaciones económicas, en razón de factores objetivos que justifiquen la reducción del componente de gastos generales como son la calidad y la tipología edificatoria, así como una menor dinámica del mercado inmobiliario en la zona. (...).

El Jurado interpreta que se trata suelo destinado a unifamiliares en un municipio de escasa dinámica inmobiliaria. La Administración lo deja en 1,30 y Tinsa en 1,35. Vamos a tomar 1,20 que recoge el Jurado como valor 'K' medio.

c) Valor en venta.

El Jurado establece el valor en 1260 €/m2 no nos dice de donde obtiene esos resultados. Por su parte el Ayuntamiento hace un estudio exhaustivo de la localidad y lo cifra en 1202 cifra a la que se aproxima Tinsa.

Vamos a tomar el estudio realizado por el Ayuntamiento, no tomamos el de TINSA porque señala que toma unos testigos pero no se ha visitado el lugar, en cambio el Ayuntamiento obviamente trabaja con datos muy concretos de su población.

d) El valor medio de construcción aceptamos lo expuesto por el JPE 850.

e) Sobre la base expuesta vamos a obtener el valor de repercusión: 1202 : 1,20 - 850= 151,66 € f) El valor de la parcela sería: 151,66 x 1,55687078 (edificabilidad media)= 236,11 €/m2 236,11 x 817 = 192901,87 5% premio afección= 9645,09 g) Total valoración: 202546,96 € A la cantidad global se añadirán los intereses legales.

OCTAVO. -De conformidad con el art. 139 de la Ley 29/1998 , no procede imponer las costas a ninguna de las partes al tratarse de una estimación parcial.

Vistos los artículos citados, concordantes y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

ESTIMAR PARCIALMENTE el recurso planteado por AYUNTAMIENTO DE BENIFAIO, representa por el Procurador Dña. ELENA ALOS MOÑINO y dirigidos por el Letrado Dña. ANA CANTOS SALA contra 'Resolución del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Valencia (exp. 146/2014), de 31 de marzo de 2015, por el que se resuelve el recurso de reposición frente a resolución de 30 de septiembre de 2014, por la cual valora la expropiación de la finca de 834 metros cuadrados, sita en Benifaió, CALLE000 nº NUM000 , con identificación catastral NUM001 en 272.666,71 €'. SE REVOCA PARCIALMENTE LA RESOLUCIÓN DEL JURADO, SE ESTABLECE COMO JUSTIPRECIO 202546,96 € más intereses legales, SE DESESTIMAN EL RESTO DE PEDIMENTOS. Todo ello sin expresa condena en costas.

A su tiempo y con certificación literal de la presente, devuélvase el expediente administrativo al centro de su procedencia.

Esta Sentencia no es firme y contra ella cabe, conforme a lo establecido en los artículos 86 y siguientes de la Ley Reguladora de la Jurisdicción Contencioso-administrativa , recurso de casación ante la Sala 3ª del Tribunal Supremo o, en su caso, ante la Sala de lo Contencioso-administrativo del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana. Dicho recurso deberá prepararse ante esta Sección en el plazo de treinta días a contar desde el siguiente al de su notificación, debiendo tenerse en cuenta respecto del escrito de preparación de los que se planteen ante la Sala 3ª del Tribunal Supremo los criterios orientadores previstos en el Apartado III del Acuerdo de 20 de abril de 2016 de la Sala de Gobierno del Tribunal Supremo, sobre la extensión máxima y otras condiciones extrínsecas de los escritos procesales referidos al Recurso de Casación ante la Sala Tercera del Tribunal Supremo (BOE número 162 de 6 de julio de 2016).

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION . - Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado ponente del presente recurso, estando celebrando Audiencia Pública esta Sala, de la que, como Secretaria de la misma, certifico,