Sentencia Contencioso-Administrativo Nº 219/2018, Tribunal Superior de Justicia de Canarias, Sala de lo Contencioso, Sección 2, Rec 62/2014 de 29 de Julio de 2018

Encabezamiento

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA. SALA DE LO CONTENCIOSO-ADMINISTRATIVO. SECCIÓN
SEGUNDA
Plaza de San Agustín 6
Las Palmas de Gran Canaria
Teléfono: 928 30 64 60
Fax.: 928 30 64 62
Email: s2contadm.lpa@justiciaencanarias.org
Procedimiento: Procedimiento ordinario
Nº Procedimiento: 0000062/2014
NIG: 3501633320140000222
Resolución:Sentencia 000219/2018
Demandante Eutimio ARACELI COLINA NARANJO
Demandante GESTIÓN DE PATRIMONIOS VIBET SL ARACELI COLINA NARANJO
Demandante DIRECCION000 ARACELI COLINA NARANJO
Demandado CONSEJERÍA DE POLÍTICA TERRITORIAL, SOSTENIBILIDAD Y SEGURIDAD
Perito Gervasio
Codemandado AYUNTAMIENTO DE LAS PALMAS DE GRAN CANARIA OCTAVIO ESTEVA
NAVARRO
SENTENCIA
Ilmos/as Sres:
Presidente:
D.César José García Otero.
Magistrados:
D. Javier Varona Gómez Acedo.
D. Antonio Doreste Armas.
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En Las Palmas de Gran Canaria a 29 de julio de 2.018.
Visto, por la Sección Segunda de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de
Justicia de Canarias (Sala de Las Palmas), el recurso contencioso- administrativo seguido como procedimiento
en primera instancia con el nº 62/14; en el que fueron partes: como demandantes, la entidad mercantil

GESTIÓN DE PATRIMONIOS VIBET S.L., y la comunidad de propietarios DIRECCION000 , representados
por D. Eutimio , a su vez, representado procesalmente por la Procuradora Dña Araceli Colina Naranjo
y defendidos por Letrada; como Administración demandada, la Administración Pública de la Comunidad
Autónoma de Canarias, representada y defendida por Letrado/a del Servicio Jurídico del Gobierno de
Canarias; y, como parte codemandada, el Ayuntamiento de Las Palmas de Gran Canaria, representado por
el Procurador D. Octavio Esteva Navarro y defendido por Letrado/a de los Servicios Jurídicos municipales;
versando sobre justiprecio en expediente expropiatorio por ministerio de la ley; siendo la cuantía de catorce
millones ciento cincuenta y seis mil quinientos treinta y seis euros con sesenta y cinco céntimos de euro
(14.156.536,65 €).

Antecedentes

PRIMERO. El Acuerdo de la Comisión de Valoraciones de Canarias, de 31 de enero de 2.014, que puso fin a expropiación por ministerio de la ley (exte nº NUM000 ) , literalmente dice: ' Se acuerda que el justiprecio de la finca nº NUM001 , situada en la CARRETERA000 y clasificada como espacio libre sea de doscientos ochenta y seis mil euros y cuarenta y nueve céntimos el metro cuadrado (286,49 €/m2), cifra a la que hay que aplicarle el 5% en concepto de premio de afección, por lo que ascendería a trescientos euros y ochenta y dos céntimos el metro cuadrado (300,82 €/m2)'.



SEGUNDO. Contra dicho Acuerdo se interpuso recurso contencioso-administrativo por la Procuradora Dña Araceli Colina Naranjo, en nombre y representación de la entidad mercantil GESTIÓN DE PATRIMONIOS VIBET S.L., y la comunidad de propietarios DIRECCION000 , representados por D. Eutimio , que fue admitido a trámite.



TERCERO. En su momento, se formuló la correspondiente demanda en la que se pedía la estimación de recurso contencioso-administrativo y que, en su día, se dicte sentencia que fije el justiprecio de los terrenos expropiados en la suma de catorce millones ochocientos cuarenta y ocho mil ochocientos sesenta y siete euros con ochenta y seis céntimos de euro (14.848.867,86 €), incluido el 5% de premio de afección, mas los correspondientes intereses.



CUARTO. Dado traslado para contestación, la Letrada del Servicio Jurídico del Gobierno de Canarias, se opuso al recurso y pidió su desestimación, e igual solicitud formuló la representación procesal del Ayuntamiento de Las Palmas de Gran Canaria.



QUINTO. Por Auto de 20 de julio de 2.015 se recibió el pleito a prueba,con admisión de todas las pruebas propuestas, si bien con posterior estimación de recurso de reposición a los efectos de denegación de la prueba solicitada por la parte demandante referida a la testifical de los miembros de la Comisión de Valoraciones de Canarias.



SEXTO. A la finalización del periodo probatorio se dio traslado para conclusiones, que evacuaron todas las partes con ratificación en sus respectivas pretensiones.

Fue ponente el Ilmo.Sr. D. César José García Otero, que expresa el parecer unánime de la Sala.

Fundamentos

PRIMERO. Contenido del Acuerdo recurrido.

El Acuerdo de la Comisión de Valoraciones de Canarias, de 31 de enero de 2.014, que puso fin a procedimiento de expropiación por ministerio de la ley, literalmente dice: ' Se acuerda que el justiprecio de la finca nº NUM001 , situada en la CARRETERA000 y clasificada como espacio libre sea de doscientos ochenta y seis mil euros y cuarenta y nueve céntimos el metro cuadrado (286,49 €/m2), cifra a la que hay que aplicarle el 5% en concepto de premio de afección, por lo que ascendería a trescientos euros y ochenta y dos céntimos el metro cuadrado (300,82 €/m2)'.

En la fijación del justiprecio se partió de los siguientes datos: a) El destino de parte de la finca registral nº NUM001 , situada en la CARRETERA000 de Las Palmas de Gran Canaria, a uso dotacional, para Espacios Libres, conforme al planeamiento vigente en la fecha de la expropiación: Adaptación Básica del Plan General de Ordenación al Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y Espacios Naturales de Canarias.

b) La valoración como suelo urbanizado al hallarse en la situación de los artículos 12.3 y 24.1 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008.

c) La inclusión de la parte expropiada de la finca registral (la destinada a Espacios Libres), a efectos de edificabilidad, en el Ámbito Espacial Homogéneo de la Ordenanza Ct, cuyo uso mayoritario es el de edificación unifamiliar para uso residencial, con un aprovechamiento virtual sobre rasante de 1,558 m2/m2, en base a la necesidad de retranqueo de los tres metros del lindero posterior.

d) La determinación del valor del suelo conforme al método residual por la fórmula de cálculo del procedimiento estático de la Orden ECO/805/2003 modificada por la Orden EHA/3011/2007, partiendo de los siguientes valores: -- En cuanto al valor del inmueble en hipótesis de edificio terminado: se llega a un valor medio homogeneizado de 1.694,98 €/m2.

-- En cuanto al margen o beneficio neto del promotor: se fija en el 18%, conforme a la Disposición Adicional Sexta de la Orden EHA/3001/0027.

-- En cuanto pagos necesarios considerados, se fija un importe de 1.0222,15 € por costes de construcción, a los que se suman honorarios facultativos, gastos de gestión y gastos financieros, por importe de 183,88784 €/m2.

Se llega así al valor de repercusión del suelo (F) : F= 1,694,98X (1-0,18) -(1.022,115 + 183,88784) = 183,88076 € m2 edificable.

d) Como consecuencia, se llega a un valor unitario unitario, resultado de multiplicar el valor del terreno por la edificabilidad, que asciende a 286,49 €/m2 ( 1,5888 m2/m2 X 183,88076 €/m2), con la siguiente conclusión final: 'Por lo anteriormente expuesto el valor de 1 m2 de suelo a expropiar clasificado como Espacio Libre, situado en la CARRETERA000 , TM de Las Palmas de Gran Canaria, asciende a la cantidad de doscientos ochenta y seis euros con cuarenta y nueve céntimos de euros (286,49 €)'.



SEGUNDO. En cuanto a los motivos de impugnación de dicho Acuerdo.

En el proceso son varios los motivos de impugnación de dicho Acuerdo, que van referidos: a) A la concreta superficie a expropiar de la finca registral, que, según la parte demandante, se debe extender a 4.628,47 m2 que están clasificados como suelo urbano consolidado y calificados como Espacio Libre, mas otros 849,90 m2 que tienen la misma clasificación urbanística con ordenanza Ct pero sin posibilidad de ser materializados por su carácter residual por determinación del planeamiento.

b) A la delimitación del Ámbito Espacial Homogéneo a tener en cuenta a efectos de edificabilidad, que, según la parte, alcanza una superficie de 25.971 m2 con parcelas con Ordenanza Ct, parcelas con Ordenanza M6, parcelas dotacionales y otra para Estación de Servicios, y con una edificabilidad media de 3,26 m2/m2.

c) Al valor de repercusión del suelo que, según dice, es incluso superior al planteado por la propiedad en la hoja de aprecio y que, siempre según su posición, debe partir del valor en venta de viviendas recién terminadas, con especial crítica a los valores que tomó la Comisión en aplicación del método residual estático con referencia, únicamente, a viviendas unifamiliares.

Y dichos motivos se opone tanto la Administración de la Comunidad Autónoma como el Ayuntamiento de Las Palmas de Gran Canaria con diversos argumentos que iremos examinando en los siguientes fundamentos en relación con los motivos de impugnación del acuerdo.



TERCERO. En cuanto a la legitimación de los demandantes como titulares de la finca registral en la que se sitúa el suelo con destino dotacional.

La descripción registral de la finca nº NUM001 del Registro de la Propiedad nº 2 de Las Palmas de Gran Canaria (Tomo NUM002 , Libro NUM003 , Folio NUM004 , Inscripción 3), donde se situan los terrenos expropiados, es la siguiente: 'Trozada de terreno con una cabida de dieciséis mil cuatrocientos cincuenta y seis metros cuadrados, situada en Guanarteme en el término municipal de Las Palmas de Gran Canaria.

Linderos: al Norte con la carretera de Circunvalación a Las Palmas; al sur en parte con propiedad de D. Cornelio y en parte con la propia finca de su procedencia; al Este, con la parte de la finca matriz de que fue objeto de expropiación a favor de la Consejería de Obras Públicas del Gobierno de Canarias, y en parte con la carretera que del Puerto de La Luz conduce a Tamaraceite, conocida como CARRETERA000 ; y al Oeste con una fina matriz de la que procede.

Esta superficie reseñada de la finca se corresponde con los terrenos afectados en su día, al Sector 5, Polígono NUM005 , delimitados posteriormente para su gestión en el Plan Especial de Reforma Interior ' CARRETERA000 ',,APRB y califcados a día de hoy como espacio libre y OAS'.

Por su parte, el artículo 3 de la LEF, literalmente dice: '1. Las actuaciones del expediente expropiatorio se entenderán, en primer lugar, con el propietario de la cosa o titular del derecho objeto de la expropiación.

2. Salvo prueba en contrario, la Administración expropiante considerará propietario o titular a quien con este carácter conste en registros públicos que produzcan presunción de titularidad, que sólo puede ser destruida judicialmente, o, en su defecto, a quien aparezca con tal carácter en registro fiscales, o, finalmente, al que lo sea pública y notoriamente'.

Pues bien, en el caso, aunque el Ayuntamiento aprovecha la contestación a la demanda para cuestionar la titularidad, llegando a pedir que sea la jurisdicción civil la que lo determine, lo hace de una forma genérica y abstracta, con referencias a la finca matriz, pero sin un solo argumento que permita dejar de aplicar el precitado artículo 3 de la LEF, y, sobre todo, sin cuestionar la legitimación procesal de los recurrentes en esa condición de titulares registrales.

No estamos aquí ante otros litigios entre las mismas partes en los que la cuestión controvertida era la extensión de las fincas y su relación con el demanio, sino que estamos ante una finca descrita registralmente, cuya titularidad no es controvertida por nadie - ni siquiera lo fue por el propio Ayuntamiento en momento alguno de su vida registral independiente -- , en cuyo interior se sitúan los terrenos con destino dotacional objeto de expropiación, sin que ni el órgano de valoración ni el propio Ayuntamiento cuestionen la realidad registral.

En este sentido, a la certificación registral acompañada al escrito de demanda, se une la explicación de la parte demandante sobre el origen de la finca tal y como se describe registralmente: ' Esta superficie reseñada de la finca se corresponde con los terrenos afectados en su día, al Sector 5, Polígono NUM005 , delimitados posteriormente para su gestión en el Plan Especial de Reforma Interior ' CARRETERA000 ',,APRB y califcados a día de hoy como espacio libre y OAS'.

Al respecto queda acreditado, por la documental acompañada a la demanda y también por los informes periciales: a) Que en el Proyecto de Compensación del Sector 5 Las Torrres, Polígono NUM005 , de 1.997, se aprobó por el propio Ayuntamiento la delimitación física de la finca de aportación nº NUM006 conforme al plano nº 2 del Proyecto acompañado como documento nº 3 de la demanda.

b) Que por Decreto del Alcalde-Presidente de 27 de noviembre de 2.001, por el que se modifica dicho Proyecto de Compensación, se excluyen del Sector las fincas que han sido clasificadas como suelo urbano por la Revisión del Plan General, una de ellas la finca nº NUM006 , a cuyo fin se acompaña a la demanda plano nº 2 del Proyecto de Compensación modificado con las fincas excluidas.

c) Que es, precisamente, como consecuencia de dicha exclusión cuando se procede a la inscripción de la finca nº NUM006 excluida del Proyecto de Compensación, ya como finca registral independiente, junto con otras, incluyéndose en su descripción que ' Esta superficie reseñada de la finca se corresponde con los terrenos afectados en su día, al Sector 5, Polígono NUM005 , delimitados posteriormente para su gestión en el Plan Especial de Reforma Interior ' CARRETERA000 ',,APRB y califcados a día de hoy como espacio libre y OAS'.

Mas aún ni durante la tramitación del Proyecto de Compensación de dicho Sector 5, ni en el Decreto del Alcalde, de 27 de noviembre de 2001, que modificó el Proyecto de Compensación, se puso en duda la titularidad de los terrenos, de forma que la tesis del Ayuntamiento no deja de suponer un cierto absurdo jurídico pues a la vía civil se acude cuando existe controversia y, en el caso, nadie niega ni ha negado la titularidad registral que deriva, precisamente, de la decisión municipal de exclusión de dichas de aquel Proyecto.

Es mas, el primer informe técnico municipal, de 20 de enero de 2.011, ya alude a la finca registral matriz dividida en cinco fincas registrales una de las cuales es la inscrita a nombre de los recurrentes.

Solo añadir que reiterada jurisprudencia ha advertido que la titularidad registral legitima la expropiación y que constituye un mandato a la Administración expropiante de asumir dicha legitimación, salvo prueba en contrario que, en el caso, ni siquiera se ha intentado, prueba en todo caso de que existen títulos contradictorios o que se discute la titularidad.

En relación con ello, la Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de febrero de 2.012 (recurso 5700/2008 advierte que '(..) En la materia constituye regla general que el expediente se entienda con el propietario del bien expropiado, esto es, con quien, salvo prueba en contrario, aparezca como tal en los registros públicos que, como el de la Propiedad, producen presunción de titularidad únicamente destruible mediando intervención judicial ( artículo 38 de la Ley Hipotecaria). En su defecto, con las personas a las que los registros fiscales y administrativos atribuyan esa condición o, en último término, con las que lo sean pública y notoriamente.

Así se expresa, con parecidos términos, el artículo 3 de la Ley de Expropiación Forzosa. Ahora bien, si existe controversia, si se presentan propietarios que esgrimen 'títulos contradictorios', el trámite ha de entenderse con todos ellos, según dispone el artículo 5, apartado 2, de la Ley citada en segundo término. En tal caso, el justiprecio debe consignarse [ artículo 51, apartado 1, letra b), del Reglamento de Expropiación Forzosa].

De los preceptos considerados se colige que, tratándose de bienes inmuebles, cual es el caso, en primer lugar se reputa dueño o titular de derechos sobre los mismos a quien resulte serlo conforme al Registro de la Propiedad. Sólo en su defecto, esto es, subsidiariamente, merece esa condición quien la acredite en virtud de registros administrativos y en último lugar, a falta también de los mismos, a quien notoria y públicamente se le tenga por tal (véase en este sentido la Sentencia de 26 de enero de 2005 -recurso 2026/01-).

(...) Por ello, el artículo 5 de la Ley dispone que también serán parte en el expediente quienes presenten 'títulos contradictorios' sobre el objeto a expropiar, expresión que alude a una contraposición irresoluble prima facie porque las diferentes credenciales se niegan mutuamente, aunque alguna de ellas se beneficie de una presunción que no deja de ser iuris tantum ( artículos 38, párrafo primero, y 97, en relación con el 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria) y que, por consiguiente, puede destruirse ante quien tenga la potestad jurisdiccional y la competencia para decidir de forma definitiva y firme sobre la titularidad. En otras palabras, debe darse por existente el derecho que figure inscrito mientras no exista contradicción; derecho que, de haber oposición, puede ser destruido, pero no en un recurso contencioso-administrativo sino en un proceso civil en el que se ventile la cuestión (véanse, por todas, las Sentencias de 17 de noviembre de 2004 -recurso 5402/2000-; 15 de noviembre de 2006 - recurso 7726/03-; y 1 de diciembre de 2008 -recurso 3910/2005-)2.

Doctrina plenamente aplicable al caso, en el que no hay títulos contradictorios en relación a la finca registral, ni siquiera sospecha de contradicción, ni nada que se parezca.

Por lo demás, tampoco existe verdadera controversia en cuanto a la inclusión en la finca registral de los terrenos destinados a Espacios Libres cuya superficie concreta será objeto de examen en el siguiente Fundamento hasta el punto que los propios informes municipales incorporados al expediente no cuestionan dicha inclusión sino su concreta extensión.



CUARTO. Sobre la superficie a expropiar, limitada a los terrenos con destino dotacional situados en el interior de la finca registral.

La Comisión de Valoraciones, que no discute la titularidad registral de la finca, y la da por acreditada, renuncia a establecer la concreta superficie expropiada, limitándose a advertir que la propiedad se refiere a una superficie de 5.926 m2, conforme al plano de ubicación de la finca elaborado por topógrafo que se acompaña al expediente, en el que se incluyen unos 'trozitos' a los que es de aplicación la ordenanza Ct, a cuyo fin hace propio el informe de la técnico de la Comisión en el que se concluía: 'Consultado el Plan General Municipal de Ordenación de Las Palmas de Gran Canaria. Vigente a la fecha de valoración, aprobado por la Comisión de Ordenación del Territorio de Canarias en sesión celebrada el día 9 de marzo de 2005, observamos que, tal y como establece el Informe Técnico municipal anteriormente citado, varios trozitos que en el Plano aportado por la propiedad se señalan y se cuantifican como Espacio Libre, el Plan General los clasifica como Suelo Urbano siendo de aplicación la Ordenanza Ct.

Por lo anteriormente expuesto y habiendo comprobado que parte de la superficie cuantificada por la propiedad como espacio libre no está clasificada como tal y puesto que la Técnico que suscribe carece de medios materiales para determinar la superficie exacta a efectos de expropiación y no siendo competencia de la Comisión cuantificar la superficie objeto de expropiación, en el presente informe se calculará un valor unitario de suelo que deberá aplicarse por quien corresponda a la superficie objeto de expropiación'.

Es decir, la única razón que lleva a la Comisión a no concretar la extensión de la superficie expropiada es que en la solicitud de expropiación se incluyen terrenos situados en la finca registral pero que quedan fuera del Espacio Libre, sobre lo cual sostiene la parte demandante que un total de 849,90 m2 tienen la misma clasificación y categorización con ordenanza Ct, si bien no tienen posibilidad de ser materializados por su carácter residual por determinación del planeamiento.

En ningún apartado dice la Comisión que haya renunciado a determinar la superficie por tratarse de una cuestión compleja - como apunta la Administración autonómica en su escrito de contestación-- sino que lo que dice es que no lo hace porque la propiedad incluyó, indebidamente, una parte con aprovechamiento urbanístico.

Por lo demás, la fijación del justiprecio supone no solo establecer un valor del suelo por metro cuadrado de suelo a expropiar sino llevar a cabo las operaciones que lleven al valor final de los bienes expropiados porque, de no ser así, no se trataría de un verdadero justiprecio, que no es otro que el valor final y total del suelo expropiado, esto es, el valor por metro cuadrado en relación a la concreta superficie expropiada.

En cualquier caso, la superficie que cuenta con aprovechamiento en el planeamiento debe quedar extramuros del procedimiento expropiatorio al no quedar acreditada esa imposibilidad de materializar la edificación prevista en ese concreto espacio, además de no estar destinada a destino dotacional y no ser aplicable la expropiación por ministerio de la ley.

A partir de aquí, el informe pericial acompañado a la demanda, en relación a la superficie real de los terrenos destinados a Espacios Libres, lleva a cabo una labor de superposición de la finca registral sobre la cartografía del Plan General a los efectos de dar por acreditado que en su interior se sitúan las dos parcelas destinadas a Espacios Libres, incluyendo las siguientes explicaciones: 'Se trata de dos porciones de terrenos situadas al norte y sur de la finca que identificamos como NUM007 y NUM008 respectivamente.

Los linderos de la finca NUM001 , abarcan en su totalidad el Espacio Libre 1, situado al Norte (EL- Norte), mientras que el Espacio Libre 2, situado al Sur) (EL-Sur) se encuentra incluido en un 87% del mismo, puesto que en el extremo sur del EL hay una pequeña parte del mismo que está fuera de la propiedad (finca NUM001 ), tal y como se grafía (..)'.

Añade que la superficie de estos espacios se obtiene de la medición del plano de regulación del suelo del P.G.O.U de Las Palmas, con un total de 4.628,47 m2., y con el siguiente desglose: Espacio Libre 1 (EL 1 El Norte), con una extensión de 1.836,52 m2 según el Plan General e incluido en su integridad en la finca. incluido con esa misma extensión en el Plan General como Espacio Libre.

Espacio Libre 2 (El Sur), con una extensión de 3.206,82 m2, e incluido en una extensión de 2.791,95 m2 en el Plan General, quedando fuera de la finca una pequeña superficie de 414,87 m2.

Por su parte, el informe pericial emitido por perito insaculado, una de las pruebas mas idóneas, para destruir la presunción de acierto de los Acuerdos de los órgano de valoración, explica que 'Para determinar la inclusión de la finca de referencia en los espacios libre previstos en el PGMO de Las Palmas de Gran Canaria se ha superpuesto la planimetría del mismo con el plano de parcelas de aportación del P.P. Las Torres.

(..) Dado que ya se ha establecido en el presente informe la coincidencia entre las fincas NUM009 y NUM001 del Registro de la Propiedad nº 2 y como quiera que las parcelas del PGMO destinadas a espacio libre se incluyen en los límites de la misma, es posible afirmar que la mencionada parcela engloba los terrenos objeto de expropiación, es decir, el Espacio Libre 1 y el Epacio Libre 2.

Se aporta plano del PGMO de Las Palmas de Gran Canaria con los limites de dichos espacios libres grafados en rojo (..)' La conclusión pericial al respecto es que 'Mediante la utilización de la Cartografía del P.P. Las Torres y su confrontación con la planimetría del PGMO de Las Palmas de Gran Canaria, además de la ficha del mencionado Plan Parcial, en la que se recoge su registro con finca NUM009 y su denominación como finca de aportación Nº NUM006 , podemos determinar la delimitación de la finca NUM001 . Del mismo modo se ha confrontado la cartografía del PGMO con la cartografía catastral, obteniendo la delimitación completa de la finca objeto del presente informe' .

Llega así el perito a una superficie destinada Espacios Libres de 4.577,92 m2 que coincide, con mínimas diferencias, que no llegan a 60 m2, con el informe pericial de parte, debiendo estarse al informe pericial judicial en cuanto a la concreta superficie de los Espacios Libres al no ser capaz la Sala capaz de concluir cual es el que se mas se acomoda a la realidad.

Dicha superficie coincide, también, con pequeñas diferencias con el primer informe técnico municipal que iba referido a una superficie de 4.138 m2, con expresa referencia a que 'La superficie medida sobre la planimetría digital, de cada uno de los dos Espacios Libres, es la que a continuación se relaciona, y que será la superficie de referencia para la valoración municipal: Superficie Ámbito EL 1:1,836,52 m2.

Superficie Ambito EL 2: 2.301,48 m2.

Superficie total: 4.138,00 m2' Este informe, luego rectificado en cuanto a la superficie, no fue acompañado de la presentación de ninguna hoja de aprecio municipal, sin que tampoco en el proceso se realizase por el Ayuntamiento o por la Administración de la Comunidad Autónoma esfuerzo alguno probatorio, bien con presentación de nuevos informes a la vista de las pretensiones ejercitadas, solicitud de pericial judicial, o cualquier otra en orden a corroborar sus argumentos, lo que significa que todo el esfuerzo probatorio en cuanto a la superficie de los Espacios Libres y su indubitada inclusión en la finca registral, lo ha realizado la parte demandante que aportó informe pericial y, a la vez propuso pericial judicial y en el procedimiento había acompañado informe topográfico de situación y localización de los Espacios Libres en el interior de la finca.

Mas aún, ni siquiera estamos aquí, en lo que respecta a la superficie de los terrenos a expropiar, ante un supuesto de destrucción de la presunción de acierto del Acuerdo de la Comisión que, como vimos, no se pronuncia sobre esta cuestión, sino de confrontación de los informes periciales con informes municipales contradictorios que llevan a cabo los cálculos con la misma operativa Ahora bien, como antes dijimos, no es posible incluir también, a efectos de expropiación, aquella superficie de suelo clasificado con Ordenanza Ct, con una extensión de 849,90 m2 , por la sencilla razón de que no se trata de un suelo destinado a Espacio Libre sino de suelo con aprovechamiento conferido por el planeamiento, sin que haya quedado acreditada esa imposibilidad de ejecutar dicho aprovechamiento.

Precisamente, esa inclusión sirvió de base a la Comisión para excluir la determinación de la concreta superficie a expropiar que, en todo caso, y conforme al informe pericial judicial se fija en 4.577,92 m2

QUINTO. Sobre la edificabilidad y delimitación del Ámbito Espacial Homogéneo a efectos de valoración.

El artículo 24.1 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, en relación con la valoración de suelo en situación de urbanizado, literalmente dice: (..) 'a) Se considerarán uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística, incluido en su caso el de vivienda sujeta a algún régimen de protección que permita tasar su precio máximo en venta o alquiler.

Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido'.

La cuestión, por tanto, se reconduce a la delimitación del Ámbito Espacial Homogéneo, en relación con lo cual la conclusión de la Comisión de Valoraciones es que corresponde con la Ordenanza Ct, limitándose a explicar que '(..) La finca objeto de expropiación se encuentra incluida por el planeamiento dentro del ámbito espacial homogéneo de la ordenanza Ct, siendo por lo tanto aplicable únicamente el aprovechamiento de esta Ordenanza'.

Sin embargo, tiene razón la parte demandante en que tal conclusión tiene un importante déficit de motivación, o mas correctamente ausencia de toda motivación sobre las razones o criterios de delimitación de ese ámbito espacial.

A propósito de este concepto, aplicable en relación a fincas que no tienen reconocido por el planeamiento urbanístico ningún aprovechamiento urbanístico por su destino a Espacio Libre lo que obliga el precepto es a estar a la 'edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido'.

El concepto de Ámbito Espacial Homogéneo viene precisado en el artículo 20.3 del Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo, que, aunque posterior al inicio, del expediente, puede ser utilizado, como hacen los peritos como criterio interpretativo del concepto jurídico, y según el cual, 'Se entiende por ámbito espacial homogéneo, la zona de suelo urbanizado que, de conformidad con el correspondiente instrumento de ordenación urbanística, disponga de unos concretos parámetros jurídico- urbanísticos que permitan identificarla de manera diferenciada por usos y tipologías edificatorias con respecto a otras zonas de suelo urbanizado, y que posibilita la aplicación de una normativa propia para su desarrollo'.

Ello supone, cuando la finca expropiada no tenga ningún aprovechamiento privado reconocido por el plan urbanístico, estar a los parámetros urbanísticos (edificabilidad media y uso mayoritario) de las fincas situadas en su entorno, entendido como aquella zona con una ordenación urbanística homogénea y diferenciada del resto.

Lo cierto es que la necesidad de precisión del concepto indeterminado en cada caso hace mas necesaria, aún, la motivación o explicación.

En relación con ello, argumenta el informe pericial de parte que '(..) No se explica que el Ayuntamiento delimite en su PGOU del año 2000 un Ámbito de planeamiento remitido(APR-08) que abarcaba los terrenos situados a ambos márgenes de la CARRETERA000 bajo un criterio claro de equidistribución, para pasar en el PGOU de 2005 a descompone los terrenos abarcados en casas terreras ya existentes y que siempre han optado por quedarse como están y terrenos urbanos sin edificar, los situados al naciente de la CARRETERA000 con la ordenanza M6 que les da un aprovechamiento de 6 m2/m2 y los situados a poniente de la CARRETERA000 como EL a expropiar y que a la hora de fijar el justiprecio se identifique como Ct.

En consecuencia de todo lo expuesto tenemos que discrepar del informe que se remite a tomar la edificabilidad por el criterio de la colindancia, despreciando el principio básico de la equidistribución y estableciendo 1,558 m2/m2 como parámetro de edificabilidad muy por debajo de los 6 m2/m2 que le asigno directamente a las parcelas edificables que se encuentran en frente, tal solo cruzando la calle (..)' En otro apartado se añade 'Por tanto no es asumible querer despachar la fijación del aprovechamiento aplicable a los terrenos a expropiar, solo a efectos de valoración, equiparándola a la de la parcela colindante que menor aprovechamiento tenga, olvidándose del resto de parcelas que se desarrollan al otro lado de la calle.

El ámbito espacial homogéneo es la zona de suelo urbanizado que dispone de unos concretos parámetros jurídico-urbanísticos que permitan identificarla de manera diferenciada por usos y tipologías edificatorias con respecto a otras zonas de suelo urbanizado.Por tanto, no se puede reducir dicha zona de suelo urbanizado a una manzana que colinda con el espacio libre a expropiar, puesto que la misma, no configura una zona suficientemente amplia e identificable(..)'.

La conclusión es que se acoge como Ámbito Espacial Homogéneo el que corresponde con el instrumento urbanístico del PERI recogido en el PGMO, esto es, la franja de suelo residencial a ambos lados de la CARRETERA000 , acotado entre suelos urbanizables.

Es esta misma línea, el informe pericial judicial emitido por perito insaculado concluye: ' Al enfrentarnos a la toma de decisiones para la correcta delimitación del Ámbito Espacial Homogéneo, es preciso excluir a las parcelas que no se encuentren consolidadas y que disponen de parámetros urbanísticos específicos. Por tanto, en la delimitación de dicho ámbito debemos excluir la UA-53 por los motivos ya expuestos. Incluimos en el mencionado recinto las parcelas e Suelo Consolidado por la Urbanización (SUCU) dispuestos a ambos lados de la CARRETERA000 . Es decir, las parcelas con ordenanza M6, las parcelas con Ordenanza Ct, las Doracionales y la destinada a Estación de Servicios' Y, en relación con ello, acompaña a su informe plano expresivo del ámbito, con la relación de superficies y edificabilidades: Esta parte asume y hace propio el informe pericial judicial que coincide básicamente con el informe pericial de parte en cuanto el espacio delimitado como Ámbito Espacial Homogéneo que no puede quedar reducido a las parcelas colindantes con los terrenos destinados Espacios Libres, hasta el punto que esa conclusión podría llevar a sospechar de la posibilidad de situación de los Espacios Libres en las zonas de menor aprovechamiento.

Uno y otro informe delimitan el ámbito no solo con el suelo regido por las Ordenanzas Ct y M6 del Plan sino también los suelos de uso público situados en el entorno (dotacional y viales) y la parcela destinada a Estación de Servicios.

Estamos ante un concepto que va unido a lo que es un entorno particular y diferenciado, que presenta, el propuesto en uno y otro informe pericial, una coherencia lógica y singularidad urbanística respecto de otras zonas de la ciudad, tratándose de una zona en la coexisten dos ordenanzas con la división artificial de la carretera.

Esa coherencia lógica ha sido puesta de relieve por los informes periciales sin que podamos estar de acuerdo con la tesis de las Administraciones codemandadas de que Ámbito Espacial Homogéneo tiene que coincidir con el ámbito de una ordenanza en un área en la que los Espacios Libres van a dar servicio a toda la zona, a lo que hay que añadir, saliendo al paso de la contestación de la Administración autonómica, que en uno y otro informe pericial queda delimitado gráficamente y explicada la superficie del ámbito con aportación de numerosos datos, planos y fotografías por lo que no puede decirse que sea una delimitación arbitraria sino todo lo contrario: explicada, motivada y coherente, frente a la cual nada proponen las Administraciones demandadas que no sea tomar el reducido ámbito espacial de la Ordenanza Ct.

En definitiva, es del todo lógica la inclusión en el Ámbito del suelo consolidado a ambos lados de la CARRETERA000 , con distintas Ordenanzas, pues dicha carretera no supone una ruptura de dicho Ámbito sino, todo lo contrario, lo configura y completa.

La conclusión viene avalada por la doctrina del Tribunal Supremo. Así la Sentencia de 28 de junio de 1.997, en relación al concepto de parcelas próximas mas representativas, aproximado al actual concepto de Ámbito Espacial Homogéneo, advertía que 'Según doctrina de esta Sala (...) los terrenos sin concreto aprovechamiento fijado en el planeamiento, han de valorarse según el asignado a las parcelas próximas mas representativas, por lo que, en este caso, se ha de atender no solo al aprovechamiento del suelo con el que colinda un 27.,38€ del terreno expropiado sino también a aquello con el que limita la mayor parte (72.62%).

La Sala de primera instancia se aparta de la indicada doctrina jurisprudencial con el argumento de que la misma solo puede ser aplicada cuanto los terrenos colindantes tuviesen una edificabilidad semejante, pero no cuando sus aprovechamientos sean distintos por corresponder unos a una edificabilidad cerrada e intensiva y los otros a una abierta o extensiva.

No consideramos, sin embargo, acertada la tesis expuesta por la indicada Sala, ya que lo ajustado a derecho, a fin de preservar el principio de equidistribución de beneficios y cargas conforme a la expresa jurisprudencia, es calcular el valor urbanístico del suelo, sin aprovechamiento específico en el planeamiento, de acuerdo al promedio del que corresponda a los suelos limítrofes y este ha sido el método seguido, como después analizaremos, por los peritos arquitectos que han emitido informe en el juicio.

(..) Es decir, vemos que el propio Alto Tribunal alude a un concepto de entorno que va mas allá de la colindancia física, siendo mas lógico y adaptado al principio de equidistribución tener en cuenta un entorno que se corresponda con el espacio situado a uno y otro lado de la carretera e incluso, como hace el perito judicial, con los espacios libres sin aprovechamiento.

Precisamente ese criterio exclusivo de colindancia, que rechaza el Alto Tribunal, es el que emplea la Comisión que parece querer reducir el Ámbito a una sola manzana o parte de una calle que colinda con los terrenos a expropiar y que ni siquiera parece que tenga la suficiente amplitud para formar un verdadero entorno urbanístico.

Por lo demás, debemos insistir en que el concepto de homogeneidad es plenamente compatible con distintas Ordenanzas aplicables en parcelas del entorno, teniendo lugar tal homogeneidad, en el caso, como dicen los informes pericales en cuanto se trata de un mismo entorno, equivalente a espacio, urbano.

Como con frase gráfica dijo la perito en su contestación a pregunta de la Letrada de la Comunidad Autónoma, la homogeneidad es en el espacio no entre ordenanzas y el espacio está articulado en la CARRETERA000 , poniendo el ejemplo significativo el conocido barrio de Alcaravaneras de la ciudad de Las Palmas de Gran Canaria, , como un área homogénea de la ciudad, en el que conviven casas terreras y viviendas plurifamiliares. Y es que, añadimos nosotros, si la homogeneidad fuese tan solo en relación a los terrenos por aplicación de una sola ordenanza residencial, el precepto no aludiría a usos y tipologías edificatorias en plural.

A partir de aquí, según el informe pericial de parte la edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo es de 3,26 m2/m2, con una edificabilidad total de 15.088,81 m2 cc.

Sin embargo, para el perito judicial la edificabilidad media es de 2,97 m2/m2 mientras que la edificabilidad total es de 13.596,42 m2 cc.

En relación con ello, queda no queda acreditado que exista error alguno del perito por no aplicar el valor de repercusión de uso de la estación de servicios para determinar la edificabilidad media, a cuyo fin, como explica la Letrada de la Comunidad Autónoma, se trata de un simple error de transcripción pues si fue introducido en el cálculo de la edificabilidad.

Por tanto, la edificabilidad media será de 2,97 m2/m2 mientras que la edificabilidad total será de 13.596,42 m2, y no de 15.088,81 m2 cc como propone la parte demandante con apoyo en el informe pericial acompañado a la demanda Se trata, en cualquier caso, de diferencias que no ocultan la coincidencia de uno y otro informe en cuanto a la clara localización de los Espacios Libres en la finca registral, la delimitación del Ámbito Espacial Homogéneo y la metodología en el cálculo de la edificabilidad media conforme al Reglamento de Valoraciones a los efectos de obtención de un valor objetivo y siempre virtual, no existiendo razón alguna que impida utilizar dicha norma a efectos de obtención de la edificabilidad al margen de la fecha de su vigencia pues lo decisivo es la objetividad y acomodo a la realidad del valor obtenido, además de ser un reglamento que se aprobó, precisamente, en desarrollo de la ley si aplicable, sin que tampoco se haya llevado a cabo por las partes demandadas esfuerzo probatorio en relación con los informes periciales de la parte demandante que no cuestionan la viabilidad de materializar la edificabilidad de la Ordenanza en el caso de las viviendas plurifamiliares.



SEXTO. En cuanto al valor de repercusión del suelo.

La Sentencia de TS de 13 de junio de 2.012 (recurso núm 3219/2009), explica que 'El denominado método residual, tanto el estático como el dinámico, consiste en calcular el valor del suelo a partir del valor final de mercado que tiene un inmueble edificado en la zona correspondiente, valor total del que se van detrayendo los costes necesarios para su construcción, así como los costes financieros y el beneficio del promotor. Una vez despojado el valor del inmueble de todos esos costes que permiten situarlo como producto de mercado, obtenemos un resto, o residuo, que se corresponde con el valor del suelo en sí mismo considerado.

De forma que, cuando para estos cálculos se parte de un valor actual conocido de producto inmobiliario, por existir mercado consolidado, el método residual es estático (así lo dice el art. 34 de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles), en tanto que si se parte de valores esperados, de hipótesis de valor de productos inmobiliarios una vez que se produzca el desarrollo urbanístico previsto, el método residual es dinámico (también art. 34 de la referida Orden), utilizando para su cálculo una fórmula diferente a la del método residual estático'.

Pues bien, en el caso, tanto el perito de parte como el perito judicial, como la propia Comisión de Valoraciones, calculan el valor de repercusión conforme al método residual estático, lo cual es plenamente ajustado a derecho al tratarse de un componente del valor final del suelo independiente de la edificabilidad.

Es aquí donde esta Sala tiene serias dudas en cuanto a los resultados, dudas que se inician con los testigos utilizados para determinar el valor en venta de los productos acabados virtualmente materializables sobre los terrenos afectados, cuya idoneidad es puesta en entredicho por la Administración autonómica en su escrito de contestación en lo que respecta a los testigos de la pericial de parte, incluso referencia a la inclusión de alguno que, por la fecha de terminación del edificio, no podían corresponder con compraventas reales.

Y también con serias dudas sobre esa actualización del valor que lleva a cabo el perito judicial en los testigos que propone tanto para viviendas unifamiliares como plurifamiliares, a cuyo fin acompaña la relación de siete viviendas unifamiliares y siete plurifamiliares, con aplicación de una actualización del - 4,9% dando un resultado, como valor de mercado, de 2.000,64 €/m2 para las plurifamiliares, y de 1.589,11 €/m2 para las unifamiliares, actualización que también cuestiona seria y razonablemente la Administración demandada En definitiva, se ponen de relieve en conclusiones serias dudas sobre los testigos, superficie computada, relación con reales compraventas.

En relación con el cálculo del valor de la construcción también se ponen de relieve por la Administración autonómica errores en cuanto al presupuesto de ejecución material, calculado con las tablas del Colegio de Arquitectos de Canarias, con utilización de la fórmula de cálculo del Presupuesto de Ejecución Material que establecen, si bien con introducción del coeficiente Cc, que no se incluye en la formula de cálculo y cuya inclusión llevaría a una reconsideración de un 10% de incremento en dichos costes tanto en el informe de la perito de parte como en el informe del perito judicial.

Se alude también a coste de construcción estándar con testigos de mercado de alta calidad, sin explicación tampoco de la categoría elegida.

Entendemos que estas serias dudas en lo que es el cálculo del valor de repercusión, que no en el método, nos debe llevar a dejar para ejecución de sentencia la determinación de dicho valor conforme a las base a la que nos referiremos en el siguiente Fundamento.

Lo cierto es que, en cuanto al informe del perito judicial se constata también un déficit importante de motivación en cuanto los pagos necesarios considerados a que se refiere la Orden: coste de construcción, presupuesto de contrata; honorarios facultativos; gastos de gestión y gastos financieros, tratándose de costes que determinan el valor de repercusión del suelo y que deben quedar suficientemente justificados, labor que considera la Sala que no se lleva a cabo con la necesaria claridad que debe tener una pericia técnica destinada a ser examinada por profesionales del derecho ni el informe pericial judicial ni el informe de parte.

Por otra parte, en el informe pericial de parte se llega a un valor de repercusión del suelo de 867,83 €/m2 para la tipología residencial plurifamiliar, y de 729m12 €/m2 para la tipología residencial unifamiliar, mientras que en el informe pericial judicial, por el contrario, se llega a un valor de repercusión del suelo de 282,84 €/ m2 para la tipología residencia unifamilar y de 739,39 €/m2 para la tipología residencial plurifamiliar.

Se trata, de conclusiones contradictorias, especialmente llamativas en la diferencia en cuanto al valor de repercusión del suelo de la tipología residencial unifamiliar.

SÉPTIMO. Conclusión .

La consecuencia de los expuesto hasta ahora es la estimación en parte del recurso contencioso- administrativo con anulación del Acuerdo de la Comisión de Valoraciones, si bien deberá dejarse para ejecución de sentencia la fijación del justiprecio correspondiente a la expropiación, para lo cual se tendrán en cuanta las siguientes bases: a) En cuanto a la superficie a expropiar: Se fija en 4.577,92 m2, de terrenos con destino a Espacios Libres situados en el interior de la finca registral nº NUM001 del Registro de la Propiedad nº 2 de Las Palmas de Gran Canaria, conforme al informe pericial judicial, de los que 1.845,39 m2 corresponden al Espacio Libre Norte, y 2.762,53 m2 corresponden al Espacio Libre Sur.

b) En cuanto a la edificabilidad: Se establece como edificabilidad media del Ámbito Espacial Homogéneo, que coincide con la edificabilidad prevista a efectos de valoración: 2,97 m2/m2, con una edificabilidad total de 13.596,m2 cc, también conforme el informe pericial judicial.

c) En cuanto al valor de repercusión del suelo, se considera conforme a derecho su determinación conforme al procedimiento estático de la Orden ECO/805/2005 y se deja para ejecución de sentencia la determinación concreta de dicho valor conforme al método indicado, debiendo llevarse a cabo tal valoración a la fecha de presentación de la hoja de aprecio de la propiedad, esto es, a 20 de marzo de 2009.

e) Una vez determinado dicho valor de repercusión del suelo, y de conformidad con el artículo 24 del TRLS, dado que además de la edificabilidad medida, deberá tenerse en cuenta el uso mayoritario, esto es, el uso que dispone de mayor superficie edificable de los que coexisten en el Ámbito, deberá aplicarse el valor de repercusión que se obtenga del que resulte ser uso mayoritario a la totalidad de la superficie edificable ( de 13.596,22 €/m2), lo que determinará el valor final del suelo o justiprecio que se incrementará con el 5% en concepto de premio de afección.

OCTAVO. Sobre costas procesales.

La estimación parcial del recurso contencioso-administrativo se hace sin pronunciamiento sobre sus costas en aplicación del artículo 139.1 de la LJCA para cuando las pretensiones no sean estimadas en su integridad.

Vistos los artículos citados y demás de general aplicación:

Fallo

Que debemos estimar y estimamos en parte el recurso contencioso-administrativo interpuesto por la Procuradora Dña Araceli Colina Naranjo, en nombre y representación de la entidad mercantil GESTIÓN DE PATRIMONIOS VIBET S.L., y la comunidad de propietarios DIRECCION000 , contra el Acuerdo de la Comisión de Valoraciones de Canarias, mencionado en el Antecedente Primero, el cual anulamos a los efectos de fijar el justiprecio de la finca expropiada por ministerio de la ley con destino a Espacios Libre (exte nº NUM000 ) conforme a las bases indicadas en el Fundamento Séptimo de la presente sentencia, dejando para ejecución de sentencia dicha fijación.

Sin hacer pronunciamiento sobre las costas del proceso.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de la Sala, PUBLICACIÓN: Leída y publicada lo fue la anterior sentencia por el Ilmo.Sr. Presidente en su condición de ponente, en audiencia pública, de lo que, como Letrado/a de la Administración de Justicia, doy fe.