Sentencia Contencioso-Administrativo Nº 250/2019, Tribunal Superior de Justicia de Canarias, Sala de lo Contencioso, Sección 2, Rec 22/2016 de 15 de Junio de 2019

Encabezamiento

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TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA. SALA DE LO CONTENCIOSO-ADMINISTRATIVO. SECCIÓN SEGUNDA

Plaza de San Agustín 6

Las Palmas de Gran Canaria

Teléfono: 928 30 64 60

Fax.: 928 30 64 62

Email: s2contadm.lpa@justiciaencanarias.org

Procedimiento: Procedimiento ordinario

Nº Procedimiento: 0000022/2016

NIG: 3501633320160000074

Materia: Expropiación forzosa

Resolución:Sentencia 000250/2019

Demandante: MINISTERIO DE ECONOMÍA Y HACIENDA

Demandado: CONSEJERÍA DE POLÍTICA TERRITORIAL, SOSTENIBILIDAD Y SEGURIDAD

Codemandado: AYUNTAMIENTO DE LAS PALMAS DE GRAN CANARIA; Procurador: OCTAVIO ESTEVA NAVARRO

SENTENCIA

Ilmos/as Sres/as:

Presidente:

D. César José García Otero.

Magistrados/as:

D. Oscar Bosch Benítez.

Dña Mercedes Martín Olivera.

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En Las Palmas de Gran Canaria a 15 de junio de 2019

Vistos, por la Sección Segunda de la Sala de lo Contencioso-administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Canarias, los recursos contencioso-administrativos acumulados seguidos por el procedimiento en única instancia (procedimiento ordinario) con los nºs 22/16 y 30/16; en los que fueron partes: la Administración del Estado, representada y defendida por la Abogacía del Estado; el Ayuntamiento de Las Palmas de Gran Canaria, representado por el Procurador D. Octavio Esteva Navarro y defendido por el Letrado de sus Servicios Jurídicos, D. Alejandro García Martín; y, como Administración demandada en uno y otro recurso, la Administración Pública de la Comunidad Autónoma de Canarias, representada y defendida por los Servicios Jurídicos del Gobierno de Canarias; versando sobre justiprecio en expediente expropiatorio por ministerio de la ley, siendo la cuantía de 14.548.575,83 € ,

Antecedentes

PRIMERO. En expediente de expropiación por ministerio de la ley iniciado a instancia de la Administración del Estado (Delegación de Economía y Hacienda en Canarias del Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas), por Acuerdo de la Comisión de Valoraciones de Canarias, en sesión de 25 de noviembre de 2015, se fijó el justiprecio de la parcela catastral 79302001DS51735, situada entre las Calles Salvador Cuyás, Pedro del Castillo, Autovia Marítima y Albareda, término municipal de Las Palmas de Gran Canaria, por importe de 8.853.747,25 € mas el 5% en concepto de premio de afección.

SEGUNDO. Contra dicho Acuerdo se interpuso recurso contencioso-administrativo por la Abogacía del Estado, en nombre y representación de la Administración del Estado, admitido a trámite y registrado con el nº 22/16.

TERCERO. También contra el mismo Acuerdo se interpuso recurso contencioso-administrativo por el Procurador D. Octavio Esteva Navarro, en nombre y representación del Excmo Ayuntamiento de Las Palmas de Gran Canaria, que fue admitido a trámite y registrado con el nº 30/16.

CUARTO. Dado traslado para formulación de la demanda en el RCA nº 22/16, el Abogado del Estado, en representación de la Administración del Estado, pidió la estimación del recurso y anulación del Acuerdo recurrido con fijación del justiprecio a abonar a la Delegación de Economía y Hacienda de Las Palmas en la suma de 14.548.575,83 € , incluido el premio de afección, y que se condenase al Ayuntamiento de Las Palmas de Gran Canaria al pago de dicha suma mas los intereses legales hasta la fecha del total cumplimiento del pago.

QUINTO. Dado traslado para contestación, tanto los Servicios Jurídicos del Gobierno de Canarias, en nombre y representación de la Administración Pública de la Comunidad Autónoma de Canarias, como la representación procesal del Ayuntamiento de Las Palmas de Gran Canaria, se opusieron al recurso y pidieron su desestimación.

SEXTO. Por su parte, el Ayuntamiento de Las Palmas de Gran Canaria formuló demanda en el RCA nº30/16 en la que solicitó la estimación del recurso y anulación del Acuerdo recurrido por no darse los presupuestos para la expropiación o, subsidiariamente, a los efectos de que se fije el justiprecio en la suma de 2.338.276,56 € , incluido el premio de afección.,

SÉPTIMO. Dado traslado para contestación, tanto la Abogacía del Estado, en nombre y representación de la Administración del Estado, como los Servicios Jurídicos del Gobierno de Canarias, en nombre y representación de la Administración Pública de la Comunidad Autónoma de Canarias, se opusieron al recurso y pidieron su desestimación.

OCTAVO. Por Auto de 4 de noviembre de 2016 se accedió a la solicitud de acumulación de procesos que continuaron tramitándose conjuntamente

NOVENO. Y por Auto de 15 de septiembre de 2017 se accedió al recibimiento a prueba, de forma que a la finalización del periodo probatorio se dio traslado para conclusiones, que evacuaron todas las partes con ratificación en sus respectivas pretensiones, tras lo cual se declararon conclusas las actuaciones y se señaló fecha para deliberación, votación y fallo que se dejó sin efecto al no constar el traslado para conclusiones del Ayuntamiento como parte demandante, por lo que cumplido dicho trámite, así como el traslado a las partes codemandadas, se declararon nuevamente conclusas las actuaciones, con señalamiento de nueva fecha para deliberación, votación y fallo, si bien se demoró dicho momento dado el volumen de asuntos en la misma fase.

Fue ponente el Ilmo.Sr.Presidente D. César José García Otero, que expresa el parecer unánime de la Sala.

Fundamentos

PRIMERO. En cuanto al contenido del Acuerdo recurrido.

En uno y otro recurso contencioso-administrativo ( del Estado expropiado y del Ayuntamiento expropiante) se cuestiona , desde distintas perspectivas, el justiprecio fijado en el Acuerdo de la Comisión de Valoraciones de Canarias, de 25 de noviembre de 2015, que puso fin a expediente expropiatorio por ministerio de la ley.

En cualquier caso, para la respuesta de la Sala, es obligado partir de los datos mas relevantes que tuvo en cuenta la Comisión de Valoraciones para la fijación de dicho justiprecio, que, resumidamente, fueron los siguientes:

1º) En cuanto a las características de la finca registral a expropiar, se describe como finca inscrita a nombre del Estado en el Registro de la Propiedad, que corresponde a la parcela catastral 7930201DS5173S, que ocupa una manzana completa y limita con las calles Salvador Cuyás, Pedro del Castillo, Autovía Marítima y Albareda, en el término municipal de Las Palmas de Gran Canaria, en cuyo interior se encuentra un almacén y dos plantas de oficinas, identificada como Almacenes Elder amp; Fyffes, con catalogación C.Ambiental en el Catálogo General Municipal de Protección. ARQ-149.

Se trata, además, de suelo con clasificación y categorización de urbano consolidado y con calificación de dotación deportiva en el Plan General (Pabellón Deportivo Santa Catalina)

2º) En lo que se refiere a la valoración del inmueble, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 24.2 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, al tratarse de suelo en situación de urbanizado y edificado, se llevaron a cabo dos valoraciones: la primera, por el método residual estático de la Orden ECO/805/2003, modificada por la Orden EHA/3011/2007, y la segunda por el método de comparación, tomando, a efectos de justiprecio, el valor de tasación superior obtenido por el método residual estático.

3º) Ya en lo que se refiere a la valoración conforme al método residual estático se llegó a las siguientes conclusiones:

a) En cuanto a la edificabilidad, al tratarse de terrenos que no tienen asignada edificabilidad por la ordenación urbanística dado su destino, se atribuyó la media del Ámbito Espacial Homogéneo (art 24.1 a) TRLSŽ08) , que se enmarcó por las calles Albareda, Eduardo Benot, Tenerife y Luis Morote, con excepción de la manzana del hotel AC Gran Canaria por tratarse de una parcela con uso hotelero y de estación de servicios.

Y se tuvo en cuenta que en dicho ámbito coexistían dos ordenanzas diferenciadas: la ordenanza E y la Ordenanza Mr.

Y con esta base de partida, en lo que se refiere al calculo de la edificabilidad media se concluyó lo siguiente:

' La superficie edificable de la Ordenanza E se ha calculado con 6 plantas de altura y soportales en la planta baja y la Ordenanza Mr se ha computado la edificabilidad correspondiente a 6 plantas de altura.

Una vez realizado el sumatorio de las distintas superficies obtenemos los siguientes datos (Anexo 3).

Superficie total edificable del ámbito espacial homogéneo es de 19.305,44 m2.

La superficie edificable total es de 95.699,23 m2.

Edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo= m2 construidos totales/m2 suelo= 95.699,23 m2 construido/19.305,44 m2 suelo= 4,95711 m2 construido/m2 suelo.

Edificabilidad uso comercial: 0,85 m2 comercial/m2 suelo.

15% edificabilidad planta baja utilizada para acceso, portales de viviendas y zonas comunes.

Edificabilidad uso residencial= 4,10711 m2 vivienda/m2 suelo.

En planta bajo rasante se realizarán 2 plantas bajo rasante destinados a plazas de garaje'

b) En lo que se refiere a la valoración del suelo por el procedimiento estático de los artículos 40 y ss de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, se planteó, como hipotética construcción, a efectos de valoración, un bloque de viviendas con dos plantas bajo rasante destinadas a garaje, bajo comercial y plantas altas destinadas a vivienda.

-- En cuanto al valor en venta de edificio terminado (VM) se incluyeron seis muestras de compraventas en el Ámbito Espacial Homogéneo de una tipología constructiva similar a la materializable en la finca objeto de valoración ( en relación a viviendas, plazas de garaje y locales comerciales) , con homogeneización de los valores en función del coeficiente de variación del IPC y coeficiente de antigüedad, dando como resultado un valor medio homogeneizado de 2.525,47 € /m2 construido de vivienda, de 32.727,73 de valor medio homogeneizado de plazas de garaje,y de 2,937,94 € en relación a los locales comerciales.

-- En cuanto a los pagos necesarios considerados (CI)

Para el cálculo del coste de construcción, con valoración separada para viviendas, locales comerciales y plazas de aparcamiento, se calculó en base a la media entre el coste de construcción partiendo del Módulo Básico de Construcción del Catastro, según Real Decreto 102/93, de 23 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones correspondientes al municipio de Las Palmas de Gran Canaria en Noviembre de 2010 y el Coste de Construcción según los baremos del Colegio de Arquitectos de Canarias.

En lo que se refiere al coste de construcción conforme a la normativa catastral, y en relación a viviendas, se aplicó el coeficiente de calidad 1,60. .

Y en lo que se refiere al coste de construcción según los modulos del Colegio de Arquitectos, también en relación a viviendas, se aplicó un coeficiente de calidad de 1.20, superior al Estándar.

El resultado de los costes de ejecución material se incrementó en un porcentaje del 22% referido a los costes de ejecución por contrata.

Se relacionaron los gastos en concepto de honorarios facultativos, gastos de gestión ( en los que se incluyen la compra del solar, obra nueva, división horizontal, seguro decenal, licencia de obras y otros referidos a estudio geotécnico, trámites en las empresas suministradoras y control de calidad), gastos financieros y gastos de comercialización.

El resultado fue un valor total del suelo de 10.272.319,60 € , del que se descontó el valor de demolición, de 434.822,66 € , con aplicación a este valor del coeficiente L del Real Decreto 1020/1993 referido a fincas afectadas por cargas singulares cuando se trata de protección ambiental, con lo que se llegó a un valor del suelo de 8.853.747,25 € ( 9.837.496,94 € X0,90) que se incremento con el premio de afección.

SEGUNDO. En cuanto a pretensión ejercitada por la Administración del Estado y motivos en los que se basa.

En lo que se refiere al recurso que interpone la Abogacía del Estado, en nombre y representación de la Administración del Estado, titular de la parcela expropiada, parte de la aceptación del método residual estático de valoración, con impugnación de tan solo alguno de los parámetros empleados en el cálculo del valor final del suelo.

En lo que se refiere a la edificabilidad, se acepta la fijada en el Acuerdo recurrido de 4.97510 m2/m2.

En lo que es el valor residual del suelo, se acepta el valor medio de venta de vivienda, si bien considera que en la formación de dicho valor no interviene la edificabilidad bajo rasante ni son aceptables el uso comercial primera planta y plazas de aparcamiento bajo rasante, y ello por entender que en la valoración de la parcela habrá que estar, de conformidad con el artículo 24 a) del Real Decreto Legislativo 2/2008, a la edificabilidad media y al uso mayoritario del ámbito espacial homogéneo.

Así pues partiendo de que el cálculo del coste de construcción tendría que ser solo en relación a viviendas, y aceptando la opción del Acuerdo por la media entre valor catastral de la Construcción y valor conforme a los módulos del Colegio de Arquitectos, las discrepancias son las siguientes:

- Se rechaza el cálculo del coste de construcción para uso residencial según el Catastro en lo que se refiere a la aplicación del coeficiente de actualización MBC2 al año 2010 al no haber transcurrido cinco años desde la entrada en vigor de los valores catastrales, a cuyo fin explica que ,dado que las ponencias de valores del año 2008 realizadas con el módulo M sólo se pueden actualizar a partir de 2013 - cinco años-no procede aplicar coeficientes de actualización, de modo que el MBC2 del año 2010 es igual al MBC2 del año 2008, que será de 650 € /m2 y no de 669,63 € /m2 que toma la Comisión.

-- Asimismo considera que al MBC2 le es aplicable un coeficiente de calidad de 1,15 y no de 1,60, rechazando que la cercanía del edificio al mar tenga que conllevar que los materiales deban ser de calidad superior, sin perjuicio de que los acabados con mortero y pistola resisten mejor los agentes externos que las fachadas con materiales de calidad y/o de tecnología superior.

-- En cuanto al coste de la construcción según el Colegio de Arquitectos se rechaza la aplicación del coeficiente de complejidad de 1,20, superior al Estandar que se basó en la complejidad constructiva y la redacción del proyecto de obras, con rechazo a que la calidad constructiva sea superior al Estandar.

-- Se rechaza que el incremento del coste de construcción con el porcentaje de la contrata (22%) sea aplicable al cálculo conforme al valor catastral por tener ya incluidos dichos gastos, por lo que considera que solo debe añadirse el 22% tan solo a los costes obtenidos por los módulos del Colegio de Arquitectos.

-- Se rechaza la aplicación del coeficiente L de la Norma 14 del Real Decreto 102/1993, referido a fincas afectadas por cargas singulares.

TERCERO. En cuanto a las pretensiones del Ayuntamiento de Las Palmas de Gran Canaria y motivos en los que se basan.

En lo que se refiere al recurso interpuesto por el Ayuntamiento de Las Palmas de Gran Canaria, se situa en una triple doble perspectiva:

En primer lugar, sostiene la improcedencia de expropiación por ministerio de la ley pese a la calificación en el Plan General de la parcela edificada como dotación deportiva al tratarse de un bien demanial .y ser de aplicación el artículo 29.3 del TRLSŽ08.

En segundo lugar, y como motivo subsidiario del anterior, rechaza que el cálculo de la edificabilidad deba efectuarse conforme a las ordenanzas zonales puesto que la parcela no está situada en el ámbito de dichas Ordenanzas sino que se encuentra afectada por la ordenación contemplada en el artículo 10.1.8 del Plan General de Ordenación, de forma que la consecuencia de la inclusión de la edificación en el Catálogo General Municipal de Protección (ficha ARQ-149) es que el máximo aprovechamiento permitido es el ya materializado dada la imposibilidad de modificar el edificio existente, sin que sea posible aludir a restricción de la edificabilidad como determinante de un justiprecio superior.

Y, en tercer lugar, y como motivo subsidiario de los dos anteriores, se cuestiona el ámbito Espacial Homogéneo que se tiene en cuenta para el cálculo de la edificabilidad.

CUARTO. Respuesta al recurso contencioso-administrativo del Ayuntamiento de Las Palmas de Gran Canaria.

I.- Pues bien, la respuesta de la Sala obliga a examinar, en primer lugar, el recurso contencioso-administrativo interpuesto por el Ayuntamiento y, concretamente, el motivo referido al incumplimiento de uno de los requisitos para la expropiación por ministerio de la ley al tratarse de un bien demanial al que es aplicable el artículo 29.3 del TRLS'08 conforme al cual 'Cuando en la superficie objeto de expropiación existan bienes de dominio público y el destino de los mismos, según el instrumento de ordenación sea distinto del que motivó su afectación o adscripción al uso general o a los servicios públicos, se seguirá, en su caso, el procedimiento previsto en la legislación reguladora del bien correspondiente para la mutación demanial o desafectación según proceda'.

Ahora bien, no estamos aquí ante un debate sobre cambio de destino de un bien demanial según el Plan General y consecuencias que de ello derivan según la legislación reguladora de dicho bien demanial, sino ante un supuesto de examen sobre si concurren los requisitos para la expropiación por ministerio de ley del artículo 163 del Decreto Legislativo 1/2000, por el que se aprueba el Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias, en relación a una parcela edificada que, según el Plan General, pasa a uso dotacional deportivo, sin que la condición demanial del bien sea dato excluyente de la procedencia de la expropiación conforme al destino previsto por el planeamiento. Dicho de otra forma, es el planeamiento el que legitima la expropiación por el uso al que destina la parcela (equipamiento deportivo) , habiendo cumplido la Administración del Estado (titular de la parcela y expropiada) la obligación de advertencia de la demora a la Administración competente para la ejecución del Plan, que dio paso a la iniciación del procedimiento..

A ello hay que añadir que el propio Ayuntamiento en momento alguno de la via administrativa cuestionó la improcedencia de la expropiación por ministerio de la ley, incluso con remisión del expediente a la Comisión a efectos de valoración, lo que hace de todo punto improcedente acudir al proceso, en el que el objeto de examen es el justiprecio, para cuestionar la procedencia de la expropiación por inexistencia de causa expropiandi

II. Tampoco comparte la Sala la tesis municipal, como motivo subsidiario, de que la edificabilidad es el aprovechamiento ya materializado por el edificio catalogado pues lo que, en el caso, determina la expropiación no es la catalogación sino el destino a dotación deportiva de la parcela, por lo que, conforme al propio Plan General, y a efectos expropiatorios, estamos ante una parcela sin aprovechamiento lucrativo, cuyo valor deberá calcularse conforme a lo establecido en el artículo 24.2 del TRLS'08 que establece una regla especial para la valoración cuando se trate de suelo edificado, como es el caso, conforme a la cual el valor de tasación será el superior de los dos siguientes:

a) El determinado por la tasación conjunta del suelo y de la edificación existente que se ajuste a la legalidad, por el método de comparación, aplicado exclusivamente a los usos de la edificación existente o la construcción ya realizada.

b) El determinado por el método residual del apartado 1 de este artículo, aplicado exclusivamente al suelo, sin consideración de la edificación existente o la construcción ya realizada.

La aplicación del precepto es lo que lleva a la Comisión a tomar la valoración conforme al método residual estático al ser muy superior a la obtenida por el método de comparación, sin que exista cobertura legal alguna a la interpretación del Ayuntamiento que parte de que, como consecuencia de la la inclusión de la edificación en el Catálogo General Municipal de Protección (ficha ARQ-149), el máximo aprovechamiento permitido es el ya materializado dada la imposibilidad de modificar el edificio existente, frente a lo cual cabe decir que, a efectos de valoración, y dado el destino dotacional de la parcela, hay que partir de la ausencia de aprovechamiento precisamente por ese destino dotacional.

En definitiva, estamos ante una expropiación en la que el valor es el que establece la ley, que para suelo edificado se calcula conforme al articulo 24.2 del TRLS.

Por lo demás, el aprovechamiento materializado, esto es, la presencia en la parcela de un almacen y dos plantas de oficina, según la ficha del inmueble, no es ordenanza zonal, como asegura el Ayuntamiento, sino la determinación que la sustituye para el concreto edificio, lo cual no excluye que, cuando el destino del bien sea la expropiación, deban aplicarse las reglas de la legislación de expropiación forzosa a la valoración.

III. El tercer motivo de impugnación del Ayuntamiento, subsidiario de los dos anteriores, es el relativo a la delimitación del Ãmbito Espacial Homogeneo tomado por la Comisión para hallar la edificabilidad.

Lo cierto es que estamos ante un concepto jurídico indeterminado que viene precisado por el artículo 20.3 del Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo, aprobado por Real Decreto 1492/2011, según el cual, 'Se entiende por ámbito espacial homogéneo, la zona de suelo urbanizado que, de conformidad con el correspondiente instrumento de ordenación urbanística, disponga de unos concretos parámetros jurídico-urbanísticos que permitan identificarla de manera diferenciada por usos y tipologías edificatorias con respecto a otras zonas de suelo urbanizado, y que posibilita la aplicación de una normativa propia para su desarrollo'.

Ello supone, cuando la finca expropiada no tenga ningún aprovechamiento privado, estar a los parámetros urbanísticos (edificabilidad media y uso mayoritario) de las fincas situadas en su entorno, entendido como aquella zona con una ordenación urbanística homogénea y diferenciada del resto.

Y en el caso, el Acuerdo recurrido explica suficientemente la opción elegida de Ámbito Espacial Homogéneo, sin que haya sido destruida su presunción de acierto, lo cual es plenamente compatible con la posibilidad de defensa de otras opciones mas o menos parecidas de entorno homogéneo.

Mas aun, no se ofrece alternativa alguna a un ámbito que, como explica la Administración autonómica en el escrito de contestación, se hace coincidir con el área urbana de tipología similar, con exclusión de las parcela destinada a servicio hotelero y estación de servicios, y con exclusión también de las manzanas con fachada al Paseo de las Canteras por carecer de homogeneidad.

Al respecto, la Comisión opta por un ámbito que enmarcan las calles Albareda, Eduardo Benot, Tenerife y Luís Morote, con exclusión de la manzana del Hotel AC por tratarse de una parcela con uso hotelero y de servicios. Se trata de un ámbito en el coexisten dos ordenanzas diferenciadas la E y la Mr, que cumple los requisitos de homogeneidad y diferencia del resto de la zona, y, concretamente, de la parcela excluida del ámbito.

En definitiva, estamos ante un concepto que va unido a lo que es un entorno particular y diferenciado, con una coherencia lógica y singularidad urbanística respecto de otras zonas de la ciudad, que explica suficientemente el Acuerdo de la Comisión.

Por lo demás, debemos insistir en que el concepto de homogeneidad es plenamente compatible con distintas Ordenanzas aplicables en parcelas del entorno, pues la homogeneidad es en relación al espacio urbano y no de ordenanzas.

Solo añadir que la búsqueda del Ámbito Espacial Homogéneo no va referida al ámbito espacial del edificio sino al entorno en el que se situa. Y en el caso, al no establecer el Plan General ningún Ámbito Especial Homogeneo, lo que hizo la Comisión fue identificar un ámbito en el que coexisten dos ordenanzas.

La conclusión viene avalada por la doctrina del Tribunal Supremo. Así la Sentencia de 28 de junio de 1.997, en relación al concepto de parcelas próximas mas representativas, aproximado al actual concepto de Ámbito Espacial Homogéneo, advertía que 'Según doctrina de esta Sala (.) los terrenos sin concreto aprovechamiento fijado en el planeamiento, han de valorarse según el asignado a las parcelas próximas mas representativas, por lo que, en este caso, se ha de atender no solo al aprovechamiento del suelo con el que colinda un 27.,38 % del terreno expropiado sino también a aquello con el que limita la mayor parte (72.62%).

La Sala de primera instancia se aparta de la indicada doctrina jurisprudencial con el argumento de que la misma solo puede ser aplicada cuanto los terrenos colindantes tuviesen una edificabilidad semejante, pero no cuando sus aprovechamientos sean distintos por corresponder unos a una edificabilidad cerrada e intensiva y los otros a una abierta o extensiva.

No consideramos, sin embargo, acertada la tesis expuesta por la indicada Sala, ya que lo ajustado a derecho, a fin de preservar el principio de equidistribución de beneficios y cargas conforme a la expresa jurisprudencia, es calcular el valor urbanístico del suelo, sin aprovechamiento específico en el planeamiento, de acuerdo al promedio del que corresponda a los suelos limítrofes y este ha sido el método seguido, como después analizaremos, por los peritos arquitectos que han emitido informe en el juicio'.

Es decir, vemos que el propio Alto Tribunal alude a un concepto de entorno que va mas allá de la colindancia física, que es lo que hace la Comisión en la delimitación del Ámbito.

CUARTO. Respuesta al recurso contencioso-administrativo interpuesto por la Administración del Estado.

Ya en cuanto al recurso de la Abogacía del Estado, en representación de la Administración del Estado, acepta la edificabilidad que asigna a la parcela la Comisión, y centra su impugnación en alguno de los parámetros que llevaron a la valoración del suelo conforme al método residual estático de los artículos 40 y ss de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre Normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.

La Sentencia de TS de 13 de junio de 2.012 (recurso núm 3219/2009), explica que 'El denominado método residual, tanto el estático como el dinámico, consiste en calcular el valor del suelo a partir del valor final de mercado que tiene un inmueble edificado en la zona correspondiente, valor total del que se van detrayendo los costes necesarios para su construcción, así como los costes financieros y el beneficio del promotor. Una vez despojado el valor del inmueble de todos esos costes que permiten situarlo como producto de mercado, obtenemos un resto, o residuo, que se corresponde con el valor del suelo en sí mismo considerado.

De forma que, cuando para estos cálculos se parte de un valor actual conocido de producto inmobiliario, por existir mercado consolidado, el método residual es estático (así lo dice el art. 34 de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles), en tanto que si se parte de valores esperados, de hipótesis de valor de productos inmobiliarios una vez que se produzca el desarrollo urbanístico previsto, el método residual es dinámico (también art. 34 de la referida Orden), utilizando para su cálculo una fórmula diferente a la del método residual estático'.

Al respecto, advierte la Administración del Estado que no es aceptable en la formación del valor del suelo tomar la edificabilidad bajo rasante (plazas de garaje) y el uso comercial de primera planta pues hay que estar, conforme al articulo 24 a) del TRLS a la edificabilidad media sobre el uso mayoritario del Ámbito Espacial Homogeneo.

Sin embargo, y en lo que se refiere a la inclusión en la formación del valor en venta tanto del valor en venta de locales comerciales como de plantas de garaje, además de las viviendas, tiene su razón de ser en que son las propias ordenanzas zonales del planeamiento del Ámbito las que establecen el uso cualificado de vivienda en su categoría colectiva, y un uso vinculado en planta baja de industria, almacen, taller, comercial y oficinas, así como un uso vinculado de garaje en planta bajo rasante.

En este sentido, si se acepta que en la hipotética promoción a construir, la tipología edificatoria a tener en cuenta será la de bloque de viviendas, con dos plantas bajo rasante destinadas a garaje , bajo comercial y plantas altas destinadas a vivienda, es correcto determinar el valor en venta por separado como hizo la Comisión. Dicho de otra forma, si el valor en venta se debe calcular sobre la hipótesis del edificio a construir en la zona es de todo punto lógico que se tengan en cuenta, en el cálculo de dicho valor de los usos vinculados a la vivienda.

En lo que se refiere a los costes de construcción tampoco ha sido destruida la presunción de acierto del Acuerdo de la Comisión que adopta la media entre el coste según el Modulo Básico de Construcción de Catastro conforme al Real Decreto 102/93, de 25 de junio, actualizado a 2010, y el coste de construcción del Colegio de Arquitectos.

En cuanto a la determinación del coste de construcción según el Catastro, sostiene la Administración del Estado que el Módulo Básico de la Construcción, obtenido a partir del Modulo M (año 2008), y siguiendo la normativa catastral, es el que se emplea en las Ponencias realizadas a partir de la fecha de aprobación, sin que tenga variación para el año 2010 conforme a lo previsto en el artículo 32 sobre 'actualización de valores catastrales' del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, que establece el plazo de cinco años desde la entrada en vigor de los valores catastrales derivados del anterior procedimiento de valoración colectiva de carácter general, lo que lleva e entender que era improcedente la actualización del MBC a 2010.

Sin embargo, lo que hace la Comisión es tratar de determinar, de la manera mas aproximada posible, el valor real de construcción, y para ello es de todo punto razonable la actualización del MBC2 al año al que se efectua la valoración (2010), y ello por cuanto no estamos ante un valor catastral derivado de un procedimiento de valoración colectiva de carácter general, sino ante un valor catastral a efectos de determinar el coste real de la construcción, lo que hace de todo punto lógica la actualización a estos efectos.

Tampoco existen razones para entender erróneo el coeficiente aplicado: Categoria constructiva 1, con una explicación en el Acuerdo razonable y lógica, por la singularidad del edificio, su cercania al mar que exigen materiales de calidad superior y con la propia calidad de los materiales de las fachadas de los edificios del entorno.

Y las mismas explicaciones sirven en el cálculo del coste de construcción del Colegio de Arquitectos, en cuanto a la opción por la aplicación del coeficiente 1,20, a cuyo fin se explica en el Acuerdo que ' Se aplica un coeficiente de complejidad de 1,20 motivado por la complejidad constructiva y de redacción del correspondiente proyecto de obras, ya que estamos ante la hipotética promoción de un edificio con una superficie de parcela superior a 2.000 m2, debiéndose plantear por ello la construcción en volúmenes independientes. Además, deben mantenerse los elementos protegidos del edificio existente al estar afectado por una protección ambiental, según establece planeamiento urbanístico municipal.

Por otro lado, se observa que los locales comerciales existentes en la zona presentan una superficie media de uno 100 m2 aproximadamente, por lo que realizar locales de esta superficie, en un edificio de dimensiones tan grandes implica una solución de diseño de una complejidad añadida.

A mayor abundamiento el edificio está situado en el istmo de Las Palmas de Gran Canaria, por lo que la construcción bajo rasante está por debajo del nivel freático. A ello, se suma que esa ubicación también le supone una continuación exposición al ambiente marino, lo que implica unas técnicas constructivas que encarecen considerablemente el precio de la construcción, debiéndose recoger todos estos aspectos a la hora de calcular los gastos de construcción'

En realidad se plantea un debate sobre el coste de construcción, a efectos de valoración. pero que no permite entender destruida la presunción de acierto del Acuerdo de la Comisión, que también cumple rigurosamente la obligación de motivación de lo que seria el cálculo del coste real de construcción a la vista de las características del edificio a construir en relación con el entorno.

Es correcto también la de sumar al coste de construcción según el módulo del Colegio de Arquitectos el porcentaje de la contrata, sobre lo cual el propio Acuerdo explica que los costes son de ejecución material y que para hallar los costes de ejecución por contrata se deben incrementar con un porcentaje de Gastos Generales y Beneficio Industrial del Constructor del 22%, sin que dicha inclusión signifique que se incrementa artificialmente el coste de construcción pues ese 22% se añade a la media obtenida entre coste de construcción según valoración catastral y coste según módulos del Colegio de Arquitectos

No ha sido tampoco destruida la presunción de acierto del Acuerdo en relación a otros gastos, que pormenoriza el Acuerdo recurrido, y que no cuestiona la Administración del Estado, salvo la referencia a que debían ser tenidos en cuenta solo los de vivienda, a lo que ya hemos dado respuesta, siendo también correcta la inclusión, como gastos de deberes y cargas pendientes, los de demolición de la edificación preexistente y transporte de escombros al vertedero, así como la aplicación al valor del suelo a efectos de minoración del coeficiente L para fincas singulares en cuanto se trata de un coeficiente corrector de los valores del suelo y de las construcciones que se incluye en la Norma 14 del Real Decreto 1020/1993, que literalmente dice:

'Coeficiente L: Fincas afectadas por cargas singulares:

En caso de fincas con cargas singulares, por formar parte de conjuntos oficialmente declarados histórico-artísticos o estar incluidas en catálogos o planes especiales de protección, se podrán aplicar los siguientes coeficientes, en función del grado de protección:

(..)

Protección ambiental (la naturalza de la intervención psobiles es la de renovación por vaciado o sustitución interior incluso la reproducción formal del cerramiento exterior): 0,90'.

Dice la Administración del Estado que dicho coeficiente se aplica cuando hay suelos edificados y que,por tanto, no procede si partimos de la condición de solar para edificar una promoción, además de que se han considerado los gastos de demolición de la construcción existente en hipótesis de solar.

Sin embargo, la inclusión de dichos gastos parte de la búsqueda del coste real de demolición del edificio a construir el hipótesis, que, sin perjuicio de su valoración como suelo sin aprovechamiento por su destino, no puede ocultar que se trata de una parcela con edificaciones cuya demolición tiene un coste y que viene contemplado en la norma transcrita con un coeficiente L cuando se trata de fincas afectadas por cargas singulares, entre ellas, las catalogadas con grado de protección ambiental.

En definitiva, es cierto que el cálculo del valor del suelo se hace sobre la base de un edificio a construir en un solar, pero para dicho cálculo, y en cuanto a lo costes, no se puede desconocer la necesidad de demolición ni la catalogación de la finca.

QUINTO. Sobre costas de proceso.

Procede, por lo expuesto hasta ahora, la desestimación de los recursos contencioso-administrativos acumulados interpuestos por la Administración del Estado y por el Ayuntamiento de Las Palmas de Gran Canaria contra el Acuerdo de la Comisión de Valoraciones, de fijación de justiprecio, que consideramos ajustado a derecho, si bien, dado que ambos recursos son desestimados, y dado que las pretensiones de las partes son serias y razonables en un terreno en el que las hipótesis de valoración dejan cierto margen a otras opciones, concluimos que no debe haber pronunciamiento sobre costas tal y como permite, en estos, casos, el artículo 139.1 de la LJCA.

Vistos los artículos citados y demás de general aplicación:

Fallo

Que debemos desestimar y desestimamos los recursos contencioso-administrativos acumulados e interpuestos por la Abogacia del Estado, en nombre y representación de la Administración de Estado, y por la representación procesal del Ayuntamiento de Las Palmas de Gran Canaria, contra el Acuerdo de la Comisión de Valoraciones de Canarias, mencionado en el Antecedente Primero, que declaramos ajustado a derecho.

Sin hacer pronunciamiento sobre las costas del proceso.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de la Sala, y de cuyo régimen de recursos se informa a continuación de la publicación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN:

Leída y publicada lo fue la anterior sentencia por el Ilmo.Sr. Presidente , en su condición de ponente, en audiencia pública, de lo que, como Letrado/a de la Administración de Justicia, doy fe.

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