Última revisión
11/12/2025
Sentencia Contencioso-Administrativo 775/2025 Tribunal Superior de Justicia de Comunidad de Madrid. Sala de lo Contencioso-Administrativo. Sección Quinta, Rec. 2197/2021 de 16 de octubre del 2025
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Orden: Administrativo
Fecha: 16 de Octubre de 2025
Tribunal: Tribunal Superior de Justicia. Sala de lo Contencioso-Administrativo. Sección Quinta
Ponente: MARIA ASUNCION MERINO JIMENEZ
Nº de sentencia: 775/2025
Núm. Cendoj: 28079330052025100742
Núm. Ecli: ES:TSJM:2025:12450
Núm. Roj: STSJ M 12450:2025
Encabezamiento
Sala de lo Contencioso-Administrativo
C/ General Castaños, 1 , Planta 1 - 28004
33009710
PROCURADOR D./Dña. ANTONIO GARCIA MARTINEZ
Sr. ABOGADO DEL ESTADO
Presidente:
Magistrados:
En Madrid, a dieciséis de octubre de dos mil veinticinco.
Visto por la Sala el
Ha sido parte demandada la Administración General del Estado, representada y defendida por la Abogacía General del Estado.
Antecedentes
Siendo Ponente la Magistrada Ilma. Sra. Doña María Asunción Merino Jiménez.
Fundamentos
En el presente recurso se impugna la resolución del Tribunal Económico Administrativo Regional de Madrid de 29 de septiembre de 2021 por la cual se desestiman las reclamaciones económico administrativas nº NUM000 y NUM001 interpuestas contra acuerdos de liquidación dictados por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria en relación con el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, ejercicios 2013 y 2014.
En el acta de disconformidad objeto de impugnación se hacen constar los siguientes aspectos importantes:
- El procedimiento de inspección se inició con la comunicación de 4 de agosto de 2017 con alcance parcial, limitándose a la comprobación de las operaciones con trascendencia tributaria con la sociedad MARCORE, S.A.
- La sociedad MARCORE, S.A se constituyó en 1950. En los ejercicios objeto de comprobación, el 41,823% del capital social lo ostenta don Juan Pedro, siendo su administrador único según escritura de fecha 28/12/1985. Su domicilio social se encuentra situado en la DIRECCION000 de Madrid, que es el domicilio fiscal tanto de la entidad como del socio y administrador único en los ejercicios 2013 y 14.
- Se regulariza la situación tributaria de MARCORE en relación a la
- Según informe de valoración emitido por arquitecto de Hacienda, el valor de mercado del arrendamiento es de 4.631 €/mes (55.572 €/anuales) y 4.794 €/mes (57.528 €/anuales) en los años 2013 y 2014, respectivamente.
El obligado tributario aporta un certificado de tasación del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Madrid que para el ejercicio 2014 establece un importe de 4.512 € anuales
- Los gastos correspondientes a consumos del inmueble en 2013 y 2014 ascienden a 3.217,37 y 2.813 €.
- La sociedad tiene contabilizado además gastos de viaje a Nueva York del socio por importe de 3.354,02 €.
-
-
De acuerdo con lo expuesto, el importe de los rendimientos íntegros de capital mobiliario a integrar en la base imponible del ahorro del obligado tributario en los ejercicios 2013 y 2014 asciende a los siguientes importes:
2013 / 2014
Base Liquidable del Ahorro Declarada 20.779,01 /25.647,95
Incremento del Rendimiento de Capital Mobiliario por la VNM de la operación vinculada ( art.25.1.a y d LIRPF) 25.536,00/ 26.514,00
Incremento del Rendimiento de Capital Mobiliario por los gastos personales del socio abonados por la entidad ( art.25.1. d LIRPF) 3.285,70 /1.406,50
Exención por dividendos y participaciones en beneficios ( art.7 y LIRPF) Ya aplicada.
Incremento Base Imponible del Ahorro 28.821,70 /27.920,50
Base Liquidable del Ahorro Comprobada 49.600,71 /53.568,45.
Considerando el interesado que la valoración administrativa de la operación vinculada no era correcta, solicita que se practique
Recibida la hoja de aprecio elaborada por el perito tercero, se efectúa
Bien o derecho: Cesión de uso del Inmueble ubicado en la DIRECCION000, de Madrid, con referencia catastral NUM003, en los ejercicios 2013 y 2014.
Valoración realizada por la Administración: 55.572,00 € en 2013 y 57.528,00 en 2014.
Valoración realizada por el perito del obligado tributario: 4.633,63 € en 2013 y 4.512,00 en 2014.
La nueva liquidación utiliza el valor determinado por el perito tercero, teniendo en cuenta que deberá estar comprendido entre el valor declarado por el interesado y el valor comprobado inicialmente por la Administración tributaria, de acuerdo con el artículo 135, apartado 4º LGT.
Interpuesta reclamación económico-administrativa por el interesado, es desestimada por el TEAR con los siguientes argumentos:
El obligado tributario considera que se han aplicado improcedentemente las reglas sobre operaciones vinculadas en la liquidación practicada, pues en el momento de celebración del contrato de arrendamiento (1 de diciembre de 1970) las partes no eran vinculadas. El contrato estaba sometido a las disposiciones del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobado por Decreto de 24 de diciembre de 1964 y, en particular, a la prórroga forzosa en favor del arrendatario.
En los ejercicios objeto de comprobación, 2013 y 2014 (y también en 2012), Don Juan Pedro ostenta un porcentaje de participación del 41,823% (su cónyuge Gabriela un 36,743% y el resto, sus cuatro hijos). La sociedad está vinculada con su socio Don Juan Pedro, administrador y partícipe de la entidad en el sentido del artículo 16 del TRLIS.
En el contrato de arrendamiento (28 de diciembre de 1985) obrante en el expediente, se indica, entre otros pactos, además del precio pactado y su prórroga anual automática:
La Oficina Técnica ha aplicado una norma de valoración imperativa, como es la contenida en el artículo 16 TRLIS, siendo el objeto de la valoración el arrendamiento de un inmueble que, si bien fue realizado mediante contrato de 1 de diciembre de 1970 y actualizado el 28 de diciembre de 1985, se trata del arrendamiento de un vivienda cuya titularidad corresponde a la entidad MARCORE S.A. y que durante los ejercicios objeto de comprobación, ha constituido la vivienda habitual de los socios mayoritarios. Por lo que resulta de obligado cumplimiento la aplicación de las normas de valoración de las operaciones vinculadas.
No puede afirmarse que el valor pactado fuera el acordado en condiciones de libre competencia, como exige la valoración de operaciones entre vinculados.
La renta pactada en el contrato inicial no era el valor de mercado, ni en el momento inicial ni en las actualizaciones ulteriores, siendo la persona física que lo suscribió socio mayoritario y administrador de la entidad propietaria en origen, MARCORE SA.
En cualquier caso, tal discusión en nada empece las conclusiones que aquí se alcanzan, esto es, la necesaria valoración a mercado del arrendamiento, como consecuencia de que la operación de arrendamiento analizada tiene la consideración de operación vinculada.
Se recurre la valoración del inmueble realizada por el perito tercero en la tasación pericial contradictoria solicitada como medio de corrección de la valoración del perito de la Administración, de conformidad con el art. 135 LGT.
Se han observado en todo momento los preceptos que regulan la tasación pericial contradictoria, sin que se haya alegado por la actora ninguna circunstancia que determine la incorrección del procedimiento seguido para la valoración.
El resultado de la Tasación Pericial Contradictoria es definitivo y, por tanto, una vez que el contribuyente opta por esta vía para la valoración del inmueble, el resultado de la misma vincula a la Administración que emite la correspondiente Liquidación ( artículo 135.4 LGT) .
En el
El contrato de arrendamiento se suscribió el día 1 de diciembre de 1970 por Don Juan Pedro con la propietaria del inmueble, que no tenía relación alguna con MARCORE, S.A. El día 28 de diciembre de 1985, MARCORE, S.A. compró el inmueble y firmó un contrato con el arrendatario, en virtud del cual se reconocía la continuidad del contrato anterior (estipulación undécima) y se reconocía igualmente la prórroga forzosa a favor del arrendatario y la actualización anual de la renta con arreglo al IPC aprobado por el Instituto Nacional de Estadística.
La parte demandante cuestiona la posibilidad de aplicar las reglas sobre operaciones vinculadas a un contrato de arrendamiento concertado entre personas independientes sobre un inmueble que, años después, compró la sociedad vinculada, en una fecha en la que no se habían regulado las operaciones vinculadas, y anterior también a la entrada en vigor de la vigente Ley General Tributaria de 2003. Se cuestiona también que un arrendamiento de 1970, sujeto a prórroga forzosa, pueda ser valorado al valor de mercado de un arrendamiento que se hubiera concertado en el ejercicio objeto de la comprobación administrativa; y que la valoración pueda realizarse sin atender a las circunstancias reales del inmueble, mediante el empleo de operaciones testigo y precios medios carentes de homogeneidad con el bien objeto de valoración.
Se aportó al expediente de inspección el informe valorativo de experto independiente, don Matías, de fecha 8 de mayo de 2018, que efectuó una valoración de mercado del arrendamiento en cuestión en base al contrato real existente, los precios de mercado de la fecha del mismo y las normas de actualización de la renta pactada aplicables con carácter general, que determinaba el precio de mercado en los años regularizados.
La tasación pericial contradictoria no valora el arrendamiento real existente, partiendo de valores de mercado en el momento en que se concertó y su actualización en condiciones de mercado hasta 2013 y 2014. No establece una auténtica similitud entre las operaciones testigo determinantes del valor tomado en consideración, ni se ha verificado una comprobación del estado real de los inmuebles comparados -ni del que es objeto de la valoración-.
Se toman en consideración los importes que solicita el arrendador en su publicidad en internet que, como es obvio, es muy superior al precio al que se cierran las transacciones finalmente. Y se toma una valoración de 2017 y se le aplica simplemente un coeficiente, sin tener en cuenta para nada los precios reales del momento.
El
El artículo 41 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (LIRPF) dispone que
El artículo 16 "Operaciones vinculadas" del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades (aprobado por Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo), en adelante, TRLIS, aplicable por razones temporales, dispone en su apartado 1:
...
El artículo 16.8 del TRLIS dispone que
El artículo 16.4.1º establece diversos métodos de valoración para valorar una operación entre personas o entidades vinculadas:
El artículo 16 "Determinación del valor normal de mercado de las operaciones vinculadas: análisis de comparabilidad" del Reglamento del Impuesto sobre Sociedades (aprobado por Real Decreto 1777/2004, de 30 de julio) dispone en sus dos primeros artículos que «
La Inspección estima aplicable la normativa sobre operaciones vinculadas por considerar que, en los ejercicios que se comprueban, existe vinculación en los términos del artículo 16 TRLIS entre MARCORE SA y el obligado tributario Don Juan Pedro (art. 16.1.a TRLIS), puesto que la participación de éste en la sociedad es superior al 5 % (concretamente, es de un 41,823%). Y que la valoración de la cesión de uso del inmueble cuya titularidad corresponde a la entidad MARCORE S.A. que, durante los ejercicios objeto de comprobación, ha constituido la vivienda habitual de Don Juan Pedro y su cónyuge, ha de hacerse por su valor normal de mercado en los términos previstos en el artículo 16 del TRLIS, puesto que el precio convenido entre las partes, 375 euros mensuales para cada uno de los ejercicios objeto de comprobación, no se ajusta a aquel.
La Sala conviene con la Inspección que, existiendo una operación vinculada en la cesión del uso del inmueble propiedad de la sociedad al socio, que lo utiliza como su vivienda habitual, habrá de estarse a las normas que regulan de forma imperativa la valoración entre partes independientes, cualquiera que fueren las condiciones estipuladas entre el socio y administrador y su sociedad vinculada, que precisamente por no haber pactado un valor de mercado para la operación es por lo que procede su revisión, de acuerdo con la normativa que ha quedado expuesta, de aplicación imperativa.
En cuanto a los motivos de impugnación del escrito de demanda referentes a los defectos que presenta el informe pericial que se ha considerado para la valoración, obligan a su revisión.
Tenemos que en el informe de tasación emitido por perito tercero en el procedimiento de tasación pericial contradictoria se lleva a cabo la valoración de la cesión de uso para los años 2013 y 2014 del inmueble sito en Madrid, DIRECCION000 (en la zona de Almagro, casco urbano).
De acuerdo con el informe se ha procedido a la comprobación mediante identificación física
Para calcular el valor del inmueble se usa el método de comparación mediante la búsqueda de comparables a través de la herramienta MVI que el Colegio de Registradores pone a disposición de los Colegiados Apis, realizando posteriormente un proceso de homogenización a fin de equilibrar las diferentes características de los inmuebles.
En dicha herramienta se encuentran listadas operaciones de venta reales efectuadas en el año 2014.
Una vez determinado ese valor, realiza el cálculo de actualización de rentas de forma inversa, lo que da el valor de renta que un inversor consideraría razonable para efectuar dicha inversión.
Se realiza este proceso para el año 2014, y se utiliza la depreciación correspondiente al IPC para calcular la renta del 2013.
Para el método de comparación se toma como superficie de la vivienda 443 m2 y, como antigüedad, la de construcción del edificio año 1930, si bien considerando que la vivienda ha sufrido una reforma importante en los años 70, aplicando la fórmula Fa = Fc + (Fr-Fc)*i.
Descartando valores extremos, se llega a las siguientes conclusiones:
Un valor por m2 de 2.848,08€, con el que se calcula la tasación de la vivienda por comparación y se realiza la tabla para calcular el valor de renta que un inversor estaría dispuesto a pagar por el método de actualización de rentas.
VComparación = 443 m2 * 2.848,08€/m2 = 1.261.699,00 €
Finalmente, con el método de capitalización de rentas esperadas, también conocido como Método del Valor Actual Neto (V.A.N.) consistente en estimar los beneficios futuros de un inmueble arrendado se llega a un VAN = 1.261.699,00 €; del que se descuentan gastos generales y de mejora.
Se concluye que los valores de arrendamiento para los años 2014 y 2013 son:
Valor año 2014 = 54.384€
Valor año 2013 = 54.384€ / 1,002 (IPC 2013-2014 0.2%) = 54.275,45€
Consideramos por lo expuesto que el informe está debidamente motivado, y refleja la corrección valorativa resultante de la valoración a valor de mercado de las operaciones vinculadas, ajustándose estrictamente a lo dispuesto en el art. 16 LIS y a la normativa sobre tasación pericial contradictoria, para corregir el valor comprobado.
La falta de visita del inmueble y demás defectos denunciados por el recurrente, como si de comprobación de valores se tratara, no se aprecian cuando se trata en el caso de tasación pericial contradictoria de un inmueble cuyas características constan, que se trata de valorar la cesión del uso en el marco de una operación vinculada y de una tasación pericial contradictoria cuyo método de cálculo no ha sido desvirtuado.
En el mismo sentido se pronuncia la STS de 15 de julio de 2025, recurso 4935/2023, cuando señala:
Procede en consecuencia desestimar el motivo y, con ello, el recurso dirigido contra el acuerdo de liquidación.
De conformidad con lo dispuesto por el artículo 139.1 de la Ley Jurisdiccional, procede imponer a la demandante las costas del recurso, que se fijan en 2.000 €, más el IVA que corresponda, tal como autoriza el número cuatro del precepto.
Vistos los preceptos legales citados y demás de pertinente y general aplicación.
Fallo
Todo ello, con imposición de las costas a la recurrente en los términos expuestos.
La presente sentencia es susceptible de recurso de casación, que deberá prepararse ante esta Sala en el plazo de
Dicho depósito habrá de realizarse mediante el ingreso de su importe en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección, cuenta-expediente nº 2610-0000-93-2197-21 (Banco de Santander, Sucursal c/ Barquillo nº 49), especificando en el campo
Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
La difusión del texto de esta resolución a partes no interesadas en el proceso en el que ha sido dictada sólo podrá llevarse a cabo previa disociación de los datos de carácter personal que los mismos contuvieran y con pleno respeto al derecho a la intimidad, a los derechos de las personas que requieran un especial deber de tutela o a la garantía del anonimato de las víctimas o perjudicados, cuando proceda.
Los datos personales incluidos en esta resolución no podrán ser cedidos, ni comunicados con fines contrarios a las leyes.

