Sentencia Contencioso-Adm...e del 2025

Última revisión
11/12/2025

Sentencia Contencioso-Administrativo 775/2025 Tribunal Superior de Justicia de Comunidad de Madrid. Sala de lo Contencioso-Administrativo. Sección Quinta, Rec. 2197/2021 de 16 de octubre del 2025

nuevo

GPT Iberley IA

Copiloto jurídico

Relacionados:

Tiempo de lectura: 36 min

Orden: Administrativo

Fecha: 16 de Octubre de 2025

Tribunal: Tribunal Superior de Justicia. Sala de lo Contencioso-Administrativo. Sección Quinta

Ponente: MARIA ASUNCION MERINO JIMENEZ

Nº de sentencia: 775/2025

Núm. Cendoj: 28079330052025100742

Núm. Ecli: ES:TSJM:2025:12450

Núm. Roj: STSJ M 12450:2025


Encabezamiento

Tribunal Superior de Justicia de Madrid

Sala de lo Contencioso-Administrativo

Sección Quinta

C/ General Castaños, 1 , Planta 1 - 28004

33009710

NIG:28.079.00.3-2021/0059327

Procedimiento Ordinario 2197/2021 SECCIÓN DE APOYO.

Demandante:D./Dña. Juan Pedro

PROCURADOR D./Dña. ANTONIO GARCIA MARTINEZ

Demandado:TRIBUNAL ECONOMICO ADMINISTRATIVO REGIONAL DE MADRID MEH

Sr. ABOGADO DEL ESTADO

SENTENCIA Nº 775/2025

Presidente:

D. JOSÉ MARÍA SEGURA GRAU

Magistrados:

Dña. MARÍA ASUNCIÓN MERINO JIMÉNEZ

D. LUIS MANUEL UGARTE OTERINO

En Madrid, a dieciséis de octubre de dos mil veinticinco.

Visto por la Sala el procedimiento ordinario nº 2197/2021promovido ante este Tribunal por Don Antonio García Martínez, Procurador de los Tribunales, en nombre y representación de DON Juan Pedro, bajo la dirección letrada de Don Enrique Fonseca Capdevila, contra la resolución del Tribunal Económico Administrativo Regional de Madrid (TEARM) de 29 de septiembre de 2021 por la cual se desestiman las reclamaciones económico administrativas nº NUM000 y NUM001 interpuestas contra acuerdos de liquidacióndictados por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria (AEAT) en relación con el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), ejercicios 2013 y 2014.

Ha sido parte demandada la Administración General del Estado, representada y defendida por la Abogacía General del Estado.

Antecedentes

PRIMERO. -Interpuesto recurso y previos los oportunos trámites se confirió traslado a la parte actora por plazo de veinte días para formalizar la demanda, lo que verificó por escrito en el que, tras exponer los hechos y fundamentos de derecho que estimó pertinentes, suplica de la Sala que dicte sentencia « en la que se declare la nulidad de pleno derecho de la resolución impugnada y de los actos administrativos confirmados por la misma o, subsidiariamente, se acuerde su acuerde su anulación, declarando ajustadas a derecho las autoliquidaciones del IRPF de dichos periodos impositivos en cuanto concierne la valoración del alquiler del inmueble objeto de controversia».

SEGUNDO. -La Administración demandada, una vez conferido el trámite para contestar a la demanda, presentó escrito en el que, tras aducir los hechos y los fundamentos de derecho que considera de aplicación, suplica que se dicte sentencia desestimando el recurso, por haberse ajustado a Derecho la resolución recurrida con expresa imposición de costas a la actora.

TERCERO. -Por Decreto de 8 de septiembre de 2022 se fijó la cuantía del recurso en 17.257,41€ y, tras la presentación de conclusiones escritas, quedó el pleito concluso para sentencia, señalándose para el acto de votación y fallo el día 9 de octubre de 2025, en cuya fecha ha tenido lugar.

Siendo Ponente la Magistrada Ilma. Sra. Doña María Asunción Merino Jiménez.

Fundamentos

PRIMERO. - Antecedentes del caso, resolución impugnada y argumentos de las partes.

En el presente recurso se impugna la resolución del Tribunal Económico Administrativo Regional de Madrid de 29 de septiembre de 2021 por la cual se desestiman las reclamaciones económico administrativas nº NUM000 y NUM001 interpuestas contra acuerdos de liquidación dictados por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria en relación con el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, ejercicios 2013 y 2014.

En el acta de disconformidad objeto de impugnación se hacen constar los siguientes aspectos importantes:

- El procedimiento de inspección se inició con la comunicación de 4 de agosto de 2017 con alcance parcial, limitándose a la comprobación de las operaciones con trascendencia tributaria con la sociedad MARCORE, S.A.

- La sociedad MARCORE, S.A se constituyó en 1950. En los ejercicios objeto de comprobación, el 41,823% del capital social lo ostenta don Juan Pedro, siendo su administrador único según escritura de fecha 28/12/1985. Su domicilio social se encuentra situado en la DIRECCION000 de Madrid, que es el domicilio fiscal tanto de la entidad como del socio y administrador único en los ejercicios 2013 y 14.

- Se regulariza la situación tributaria de MARCORE en relación a la operación vinculada de arrendamiento del inmueblede la DIRECCION000 de Madrid con el obligado tributario. El matrimonio formado por don Juan Pedro y doña Gabriela residen habitualmente en el domicilio mencionado, consignando en las declaraciones de IRPF este domicilio como su vivienda habitual. MARCORE tiene un contrato firmado con don Juan Pedro en relación con el inmueble. El titular de los contratos de suministro es la sociedad MARCORE propietaria del inmueble. Don Juan Pedro ha abonado en cada uno de los ejercicios comprobados 375 € al mes por dicho arrendamiento.

- Según informe de valoración emitido por arquitecto de Hacienda, el valor de mercado del arrendamiento es de 4.631 €/mes (55.572 €/anuales) y 4.794 €/mes (57.528 €/anuales) en los años 2013 y 2014, respectivamente.

El obligado tributario aporta un certificado de tasación del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Madrid que para el ejercicio 2014 establece un importe de 4.512 € anuales "una vez estudiado los contratos de arrendamiento a que está sometida la referida vivienda, así como a la antigüedad de los mismos y obra integral de reforma a cargo del inquilino, que afecta a dicho valor de arrendamiento, y una vez realizado el informe de tasación señalado con el número NUM002". En relación a 2013, dicho informe establece una evolución de las rentas a partir del ejercicio 1986, estableciendo una renta para dicho ejercicio en 4.633,63 € anuales.

- Los gastos correspondientes a consumos del inmueble en 2013 y 2014 ascienden a 3.217,37 y 2.813 €.

- La sociedad tiene contabilizado además gastos de viaje a Nueva York del socio por importe de 3.354,02 €.

- Operación vinculada.Se utiliza como método de cálculo del valor de mercadode la operación vinculada el de comparacióny el informe de valoración mencionado con anterioridad. Se establece como valor de mercado de la operación de arrendamiento del inmueble la cantidad de 4.631 euros mensuales (55.572 euros/anuales) y 4.794 euros mensuales (57.528 euros/anuales) respectivamente para cada uno de los ejercicios comprobados (2013 y 2014).

- Ajuste al socio por la operación vinculada.Se tiene en cuenta que el recurrente disfruta únicamente del 50%de la vivienda al vivir en la misma junto a su cónyuge, y del 50%de los gastos, y se le imputan cantidades en función de su porcentaje de participación en la sociedad, incluyendo en concepto de otras utilidades percibidas por el socio los consumos y servicios destinados al disfrute particular del socio (gastos relacionados con el inmueble) y gastos de viaje personal.

De acuerdo con lo expuesto, el importe de los rendimientos íntegros de capital mobiliario a integrar en la base imponible del ahorro del obligado tributario en los ejercicios 2013 y 2014 asciende a los siguientes importes:

2013 / 2014

Base Liquidable del Ahorro Declarada 20.779,01 /25.647,95

Incremento del Rendimiento de Capital Mobiliario por la VNM de la operación vinculada ( art.25.1.a y d LIRPF) 25.536,00/ 26.514,00

Incremento del Rendimiento de Capital Mobiliario por los gastos personales del socio abonados por la entidad ( art.25.1. d LIRPF) 3.285,70 /1.406,50

Exención por dividendos y participaciones en beneficios ( art.7 y LIRPF) Ya aplicada.

Incremento Base Imponible del Ahorro 28.821,70 /27.920,50

Base Liquidable del Ahorro Comprobada 49.600,71 /53.568,45.

Considerando el interesado que la valoración administrativa de la operación vinculada no era correcta, solicita que se practique tasación pericial contradictoriaen los términos previstos en el artículo 16 del Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades y en el artículo 21 del Reglamento del Impuesto, en el artículo 135 de la LGT y en los artículos 161 y 162 de su Reglamento de Desarrollo aprobado por RD 1065/2007, de 27 de julio.

Recibida la hoja de aprecio elaborada por el perito tercero, se efectúa nueva liquidacióncon los siguientes valores:

Bien o derecho: Cesión de uso del Inmueble ubicado en la DIRECCION000, de Madrid, con referencia catastral NUM003, en los ejercicios 2013 y 2014.

Valoración realizada por la Administración: 55.572,00 € en 2013 y 57.528,00 en 2014.

Valoración realizada por el perito del obligado tributario: 4.633,63 € en 2013 y 4.512,00 en 2014.

Valoración realizada por el perito tercero: 54.275,45 € en 2013y 54.384,00 € en 2014.

La nueva liquidación utiliza el valor determinado por el perito tercero, teniendo en cuenta que deberá estar comprendido entre el valor declarado por el interesado y el valor comprobado inicialmente por la Administración tributaria, de acuerdo con el artículo 135, apartado 4º LGT.

Interpuesta reclamación económico-administrativa por el interesado, es desestimada por el TEAR con los siguientes argumentos:

Sobre la valoración de la operación vinculada

El obligado tributario considera que se han aplicado improcedentemente las reglas sobre operaciones vinculadas en la liquidación practicada, pues en el momento de celebración del contrato de arrendamiento (1 de diciembre de 1970) las partes no eran vinculadas. El contrato estaba sometido a las disposiciones del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobado por Decreto de 24 de diciembre de 1964 y, en particular, a la prórroga forzosa en favor del arrendatario.

En los ejercicios objeto de comprobación, 2013 y 2014 (y también en 2012), Don Juan Pedro ostenta un porcentaje de participación del 41,823% (su cónyuge Gabriela un 36,743% y el resto, sus cuatro hijos). La sociedad está vinculada con su socio Don Juan Pedro, administrador y partícipe de la entidad en el sentido del artículo 16 del TRLIS.

En el contrato de arrendamiento (28 de diciembre de 1985) obrante en el expediente, se indica, entre otros pactos, además del precio pactado y su prórroga anual automática: "Que el piso se arrienda para ser destinado única y exclusivamente a vivienda del arrendatario y su familia(...) Queda expresamente prohibido el subarriendo o cesión por cualquier título de la totalidad o parte de la vivienda objeto del presente contrato. - Que los servicios de teléfono, gas y electricidad, serán de cuenta del arrendatario, quien deberá contratarlos a su cargo a las empresas suministradoras. Igualmente serán de cuenta del arrendatario los consumos de agua fría y caliente y calefacción, que serán pasados al cobro por el arrendador, en la cuantía y con la periodicidad que con que sean cargados por la Comunidad de Propietarios a éste."

La Oficina Técnica ha aplicado una norma de valoración imperativa, como es la contenida en el artículo 16 TRLIS, siendo el objeto de la valoración el arrendamiento de un inmueble que, si bien fue realizado mediante contrato de 1 de diciembre de 1970 y actualizado el 28 de diciembre de 1985, se trata del arrendamiento de un vivienda cuya titularidad corresponde a la entidad MARCORE S.A. y que durante los ejercicios objeto de comprobación, ha constituido la vivienda habitual de los socios mayoritarios. Por lo que resulta de obligado cumplimiento la aplicación de las normas de valoración de las operaciones vinculadas.

No puede afirmarse que el valor pactado fuera el acordado en condiciones de libre competencia, como exige la valoración de operaciones entre vinculados.

La renta pactada en el contrato inicial no era el valor de mercado, ni en el momento inicial ni en las actualizaciones ulteriores, siendo la persona física que lo suscribió socio mayoritario y administrador de la entidad propietaria en origen, MARCORE SA.

En cualquier caso, tal discusión en nada empece las conclusiones que aquí se alcanzan, esto es, la necesaria valoración a mercado del arrendamiento, como consecuencia de que la operación de arrendamiento analizada tiene la consideración de operación vinculada.

Sobre la tasación pericial contradictoria

Se recurre la valoración del inmueble realizada por el perito tercero en la tasación pericial contradictoria solicitada como medio de corrección de la valoración del perito de la Administración, de conformidad con el art. 135 LGT.

Se han observado en todo momento los preceptos que regulan la tasación pericial contradictoria, sin que se haya alegado por la actora ninguna circunstancia que determine la incorrección del procedimiento seguido para la valoración.

El resultado de la Tasación Pericial Contradictoria es definitivo y, por tanto, una vez que el contribuyente opta por esta vía para la valoración del inmueble, el resultado de la misma vincula a la Administración que emite la correspondiente Liquidación ( artículo 135.4 LGT) .

En el escrito de demandase argumenta:

El contrato de arrendamiento se suscribió el día 1 de diciembre de 1970 por Don Juan Pedro con la propietaria del inmueble, que no tenía relación alguna con MARCORE, S.A. El día 28 de diciembre de 1985, MARCORE, S.A. compró el inmueble y firmó un contrato con el arrendatario, en virtud del cual se reconocía la continuidad del contrato anterior (estipulación undécima) y se reconocía igualmente la prórroga forzosa a favor del arrendatario y la actualización anual de la renta con arreglo al IPC aprobado por el Instituto Nacional de Estadística.

La parte demandante cuestiona la posibilidad de aplicar las reglas sobre operaciones vinculadas a un contrato de arrendamiento concertado entre personas independientes sobre un inmueble que, años después, compró la sociedad vinculada, en una fecha en la que no se habían regulado las operaciones vinculadas, y anterior también a la entrada en vigor de la vigente Ley General Tributaria de 2003. Se cuestiona también que un arrendamiento de 1970, sujeto a prórroga forzosa, pueda ser valorado al valor de mercado de un arrendamiento que se hubiera concertado en el ejercicio objeto de la comprobación administrativa; y que la valoración pueda realizarse sin atender a las circunstancias reales del inmueble, mediante el empleo de operaciones testigo y precios medios carentes de homogeneidad con el bien objeto de valoración.

Se aportó al expediente de inspección el informe valorativo de experto independiente, don Matías, de fecha 8 de mayo de 2018, que efectuó una valoración de mercado del arrendamiento en cuestión en base al contrato real existente, los precios de mercado de la fecha del mismo y las normas de actualización de la renta pactada aplicables con carácter general, que determinaba el precio de mercado en los años regularizados.

La tasación pericial contradictoria no valora el arrendamiento real existente, partiendo de valores de mercado en el momento en que se concertó y su actualización en condiciones de mercado hasta 2013 y 2014. No establece una auténtica similitud entre las operaciones testigo determinantes del valor tomado en consideración, ni se ha verificado una comprobación del estado real de los inmuebles comparados -ni del que es objeto de la valoración-.

Se toman en consideración los importes que solicita el arrendador en su publicidad en internet que, como es obvio, es muy superior al precio al que se cierran las transacciones finalmente. Y se toma una valoración de 2017 y se le aplica simplemente un coeficiente, sin tener en cuenta para nada los precios reales del momento.

El Abogado del Estadosolicita la desestimación del recurso reproduciendo los argumentos de la resolución recurrida, cuya confirmación solicita por ser ajustada a Derecho. La demanda se limita a aseverar que la calificación a efectos tributarios del arrendamiento existente en los ejercicios objeto de regularización deriva del alcance civil del contrato de arrendamiento, sin desarrollar una argumentación al respecto, prescindiendo de las normas que regulan la trascendencia tributaria del negocio jurídico controvertido. La Inspección ha aplicado una norma de valoración imperativa, como es la contenida en el artículo 16 del TRLIS. La interpretación propugnada por la actora se contradice con la literalidad de la norma tributaria aplicada. El valor de mercado no es otro que el que hubiera tenido la operación de concertarse en los ejercicios regularizados, ámbito temporal que nos ocupa, prescindiendo de las vicisitudes derivadas de la configuración jurídica a efectos civiles de la operación vinculada, en aplicación del artículo 13 de la Ley General Tributaria. En lo demás, se remite a los pronunciamientos del TEAR, que no resultan contestados por la demanda, que desarrolla la impugnación de la tasación pericial contradictoria que obra en el expediente obviando la literalidad de los preceptos que la regulan.

SEGUNDO. - Operaciones vinculadas. Normativa aplicable.

El artículo 41 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (LIRPF) dispone que «la valoración de las operaciones entre personas o entidades vinculadas se realizará por su valor normal de mercado, en los términos previstos en el artículo 16 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades ».

El artículo 16 "Operaciones vinculadas" del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades (aprobado por Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo), en adelante, TRLIS, aplicable por razones temporales, dispone en su apartado 1:

«1.º Las operaciones efectuadas entre personas o entidades vinculadas se valorarán por su valor normal de mercado. Se entenderá por valor normal de mercado aquel que se habría acordado por personas o entidades independientes en condiciones de libre competencia.

2.º La Administración tributaria podrá comprobar que las operaciones realizadas entre personas o entidades vinculadas se han valorado por su valor normal de mercado y efectuará, en su caso, las correcciones valorativas que procedan respecto de las operaciones sujetas a este Impuesto, al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas o al Impuesto sobre la Renta de No Residentes que no hubieran sido valoradas por su valor normal de mercado, con la documentación aportada por el sujeto pasivo y los datos e información de que disponga. La Administración tributaria quedará vinculada por dicho valor en relación con el resto de personas o entidades vinculadas.

La valoración administrativa no determinará la tributación por este Impuesto ni, en su caso, por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas o por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes de una renta superior a la efectivamente derivada de la operación para el conjunto de las personas o entidades que la hubieran realizado. Para efectuar la comparación se tendrá en cuenta aquella parte de la renta que no se integre en la base imponible por resultar de aplicación algún método de estimación objetiva».Y en el apartado 3:

«Se considerarán personas o entidades vinculadas las siguientes:

a) Una entidad y sus socios o partícipes.

b) Una entidad y sus consejeros o administradores.

...

En los supuestos en los que la vinculación se defina en función de la relación socios o partícipes entidad, la participación deberá ser igual o superior al 5 por ciento, o al 1 por ciento si se trata de valores admitidos a negociación en un mercado regulado. La mención a los administradores incluirá a los de derecho y a los de hecho».

El artículo 16.8 del TRLIS dispone que «En aquellas operaciones en las cuales el valor convenido sea distinto del valor normal de mercado, la diferencia entre ambos valores tendrá para las personas o entidades vinculadas el tratamiento fiscal que corresponda a la naturaleza de las rentas puestas de manifiesto como consecuencia de la existencia de dicha diferencia. En particular, en los supuestos en los que la vinculación se defina en función de la relación socios o partícipes-entidad, la diferencia tendrá, en la proporción que corresponda al porcentaje de participación en la entidad, la consideración de participación en beneficios de entidades si dicha diferencia fuese a favor del socio o partícipe, o, con carácter general, de aportaciones del socio o partícipe a los fondos propios si la diferencia fuese a favor de la entidad».

El artículo 16.4.1º establece diversos métodos de valoración para valorar una operación entre personas o entidades vinculadas:

«1.º Para la determinación del valor normal de mercado se aplicará alguno de los siguientes métodos:

a) Método del precio libre comparable, por el que se compara el precio del bien o servicio en una operación entre personas o entidades vinculadas con el precio de un bien o servicio idéntico o de características similares en una operación entre personas o entidades independientes en circunstancias equiparables, efectuando, si fuera preciso, las correcciones necesarias para obtener la equivalencia y considerar las particularidades de la operación.

b) Método del coste incrementado, por el que se añade al valor de adquisición o coste de producción del bien o servicio el margen habitual en operaciones idénticas o similares con personas o entidades independientes o, en su defecto, el margen que personas o entidades independientes aplican a operaciones equiparables, efectuando, si fuera preciso, las correcciones necesarias para obtener la equivalencia y considerar las particularidades de la operación.

c) Método del precio de reventa, por el que se sustrae del precio de venta de un bien o servicio el margen que aplica el propio revendedor en operaciones idénticas o similares con personas o entidades independientes o, en su defecto, el margen que personas o entidades independientes aplican a operaciones equiparables, efectuando, si fuera preciso, las correcciones necesarias para obtener la equivalencia y considerar las particularidades de la operación».

El artículo 16 "Determinación del valor normal de mercado de las operaciones vinculadas: análisis de comparabilidad" del Reglamento del Impuesto sobre Sociedades (aprobado por Real Decreto 1777/2004, de 30 de julio) dispone en sus dos primeros artículos que « 1. A los efectos de determinar el valor normal de mercado que habrían acordado personas o entidades independientes en condiciones de libre competencia a que se refiere el apartado 1 del artículo 16 de la Ley del Impuesto , se compararán las circunstancias de las operaciones vinculadas con las circunstancias de operaciones entre personas o entidades independientes que pudieran ser equiparables.

2. Para determinar si dos o más operaciones son equiparables se tendrán en cuenta, en la medida en que sean relevantes y que el obligado tributario haya podido disponer de ellas razonablemente, las siguientes circunstancias.

a) Las características específicas de los bienes o servicios objeto de las operaciones vinculadas.

b) Las funciones asumidas por las partes en relación con las operaciones objeto de análisis, identificando los riesgos asumidos y ponderando, en su caso, los activos utilizados.

c) Los términos contractuales de los que, en su caso, se deriven las operaciones teniendo en cuenta las responsabilidades, riesgos y beneficios asumidos por cada parte contratante.

d) Las características de los mercados en los que se entregan los bienes o se prestan los servicios, u otros factores económicos que puedan afectar a las operaciones vinculadas.

e) Cualquier otra circunstancia que sea relevante en cada caso, como las estrategias comerciales. En ausencia de datos sobre comparables de empresas independientes o cuando la fiabilidad de los disponibles sea limitada, el obligado tributario deberá documentar dichas circunstancias.

Si alguna de las circunstancias anteriormente citadas no se ha tenido en cuenta porque el obligado tributario considera que no es relevante, deberá hacer una mención a las razones por las que se excluyen del análisis.

En todo caso deberán indicarse los elementos de comparación internos o externos que deban tenerse en consideración».

TERCERO. - Resolución del caso. Valoración de la operación vinculada.

La Inspección estima aplicable la normativa sobre operaciones vinculadas por considerar que, en los ejercicios que se comprueban, existe vinculación en los términos del artículo 16 TRLIS entre MARCORE SA y el obligado tributario Don Juan Pedro (art. 16.1.a TRLIS), puesto que la participación de éste en la sociedad es superior al 5 % (concretamente, es de un 41,823%). Y que la valoración de la cesión de uso del inmueble cuya titularidad corresponde a la entidad MARCORE S.A. que, durante los ejercicios objeto de comprobación, ha constituido la vivienda habitual de Don Juan Pedro y su cónyuge, ha de hacerse por su valor normal de mercado en los términos previstos en el artículo 16 del TRLIS, puesto que el precio convenido entre las partes, 375 euros mensuales para cada uno de los ejercicios objeto de comprobación, no se ajusta a aquel.

La Sala conviene con la Inspección que, existiendo una operación vinculada en la cesión del uso del inmueble propiedad de la sociedad al socio, que lo utiliza como su vivienda habitual, habrá de estarse a las normas que regulan de forma imperativa la valoración entre partes independientes, cualquiera que fueren las condiciones estipuladas entre el socio y administrador y su sociedad vinculada, que precisamente por no haber pactado un valor de mercado para la operación es por lo que procede su revisión, de acuerdo con la normativa que ha quedado expuesta, de aplicación imperativa.

En cuanto a los motivos de impugnación del escrito de demanda referentes a los defectos que presenta el informe pericial que se ha considerado para la valoración, obligan a su revisión.

Tenemos que en el informe de tasación emitido por perito tercero en el procedimiento de tasación pericial contradictoria se lleva a cabo la valoración de la cesión de uso para los años 2013 y 2014 del inmueble sito en Madrid, DIRECCION000 (en la zona de Almagro, casco urbano).

De acuerdo con el informe se ha procedido a la comprobación mediante identificación física in situy adecuación al planeamiento vigente. Se ha llevado a cabo un estudio pormenorizado de entorno geográfico, características del inmueble y del mercado de alquiler de inmuebles en la zona en la que está situada la vivienda unifamiliar objeto de la controversia.

Para calcular el valor del inmueble se usa el método de comparación mediante la búsqueda de comparables a través de la herramienta MVI que el Colegio de Registradores pone a disposición de los Colegiados Apis, realizando posteriormente un proceso de homogenización a fin de equilibrar las diferentes características de los inmuebles.

En dicha herramienta se encuentran listadas operaciones de venta reales efectuadas en el año 2014.

Una vez determinado ese valor, realiza el cálculo de actualización de rentas de forma inversa, lo que da el valor de renta que un inversor consideraría razonable para efectuar dicha inversión.

Se realiza este proceso para el año 2014, y se utiliza la depreciación correspondiente al IPC para calcular la renta del 2013.

Para el método de comparación se toma como superficie de la vivienda 443 m2 y, como antigüedad, la de construcción del edificio año 1930, si bien considerando que la vivienda ha sufrido una reforma importante en los años 70, aplicando la fórmula Fa = Fc + (Fr-Fc)*i.

Descartando valores extremos, se llega a las siguientes conclusiones:

Un valor por m2 de 2.848,08€, con el que se calcula la tasación de la vivienda por comparación y se realiza la tabla para calcular el valor de renta que un inversor estaría dispuesto a pagar por el método de actualización de rentas.

VComparación = 443 m2 * 2.848,08€/m2 = 1.261.699,00 €

Finalmente, con el método de capitalización de rentas esperadas, también conocido como Método del Valor Actual Neto (V.A.N.) consistente en estimar los beneficios futuros de un inmueble arrendado se llega a un VAN = 1.261.699,00 €; del que se descuentan gastos generales y de mejora.

Se concluye que los valores de arrendamiento para los años 2014 y 2013 son:

Valor año 2014 = 54.384€

Valor año 2013 = 54.384€ / 1,002 (IPC 2013-2014 0.2%) = 54.275,45€

Consideramos por lo expuesto que el informe está debidamente motivado, y refleja la corrección valorativa resultante de la valoración a valor de mercado de las operaciones vinculadas, ajustándose estrictamente a lo dispuesto en el art. 16 LIS y a la normativa sobre tasación pericial contradictoria, para corregir el valor comprobado.

La falta de visita del inmueble y demás defectos denunciados por el recurrente, como si de comprobación de valores se tratara, no se aprecian cuando se trata en el caso de tasación pericial contradictoria de un inmueble cuyas características constan, que se trata de valorar la cesión del uso en el marco de una operación vinculada y de una tasación pericial contradictoria cuyo método de cálculo no ha sido desvirtuado.

En el mismo sentido se pronuncia la STS de 15 de julio de 2025, recurso 4935/2023, cuando señala:

«En la presente ocasión, no podemos fijar doctrina. Nótese que el auto de admisión está pensando en una comprobación de valores, realizada al amparo de lo dispuesto en el artículo 57 de la LGT . Ya hemos visto que no estamos ante un procedimiento de esa naturaleza, estamos ante la determinación de un valor de mercado en el marco de una operación vinculada. Así lo ha visto también la sentencia de instancia. Esta ha procedido a la valoración de los informes obrantes en las actuaciones y se ha decantado por el realizado por la Administración. Esa valoración probatoria es inatacable en casación(...)».

Procede en consecuencia desestimar el motivo y, con ello, el recurso dirigido contra el acuerdo de liquidación.

CUARTO. - Costas procesales.

De conformidad con lo dispuesto por el artículo 139.1 de la Ley Jurisdiccional, procede imponer a la demandante las costas del recurso, que se fijan en 2.000 €, más el IVA que corresponda, tal como autoriza el número cuatro del precepto.

Vistos los preceptos legales citados y demás de pertinente y general aplicación.

Fallo

DESESTIMARel recurso contencioso-administrativo interpuesto por Don Antonio García Martínez, Procurador de los Tribunales, en nombre y representación de Don Juan Pedro, contra los actos administrativos a que hace referencia el Fundamento de Derecho Primero de la presente resolución y, en consecuencia, CONFIRMAMOS la resolución del TEAR y la liquidación objeto de impugnación.

Todo ello, con imposición de las costas a la recurrente en los términos expuestos.

La presente sentencia es susceptible de recurso de casación, que deberá prepararse ante esta Sala en el plazo de treinta días,contados desde el siguiente al de su notificación, acreditándose en el escrito de preparación del recurso el cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo 89.2 de la Ley de la Jurisdicción Contencioso-administrativa, con justificación del interés casacional objetivo que presente. Previa constitución del depósito previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, bajo apercibimiento de no tener por preparado el recurso.

Dicho depósito habrá de realizarse mediante el ingreso de su importe en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección, cuenta-expediente nº 2610-0000-93-2197-21 (Banco de Santander, Sucursal c/ Barquillo nº 49), especificando en el campo conceptodel documento Resguardo de ingreso que se trata de un "Recurso" 24 Contencioso-Casación (50 euros). Si el ingreso se hace mediante transferencia bancaria, se realizará a la cuenta general nº 0049-3569-92-0005001274 (IBAN ES55-0049-3569 9200 0500 1274) y se consignará el número de cuenta-expediente 2610-0000-93-2197-21 en el campo "Observaciones" o "Concepto de la transferencia" y a continuación, separados por espacios, los demás datos de interés.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

La difusión del texto de esta resolución a partes no interesadas en el proceso en el que ha sido dictada sólo podrá llevarse a cabo previa disociación de los datos de carácter personal que los mismos contuvieran y con pleno respeto al derecho a la intimidad, a los derechos de las personas que requieran un especial deber de tutela o a la garantía del anonimato de las víctimas o perjudicados, cuando proceda.

Los datos personales incluidos en esta resolución no podrán ser cedidos, ni comunicados con fines contrarios a las leyes.

Fórmate con Colex en esta materia. Ver libros relacionados.