Sentencia Contencioso-Administrativo 849/2025 Tribunal Superior de Justicia de Comunidad de Madrid. Sala de lo Contencioso-Administrativo. Sección Segunda, Rec. 411/2023 de 22 de diciembre del 2025

PRIMERO:En los presentes autos se hayan acumulados dos recursos contencioso-administrativos, tal como se ha expuesto en los antecedentes de hecho de esta sentencia:

-El interpuesto por D. Jorge Bartolomé Dobarro, Procurador de los Tribunales y del Ayuntamiento de Móstoles.

-El interpuesto por la procuradora Dña. María de los Ángeles Almansa Sanz, en representación de la mercantil MEDIACOM 2002 S.L.

Ambos se dirigen contra la misma Resolución de 5 de mayo de 2023 del Jurado Territorial de Expropiación de la Comunidad de Madrid, recaída en el Expte. Justiprecio NUM003 correspondiente a la valoración de la finca RG NUM001, proyecto de expropiación petición de valoración finca registral NUM001, finca referencia catastral NUM002 en la DIRECCION000 en el Municipio de Móstoles.

Por tanto, ambas partes han formulado recurso contencioso-administrativo contra la misma resolución del JTE que ha fijado el justo precio de la finca, habiéndose acumulado en los presentes autos para su resolución conjunta. Hay que hacer constar respecto del recurso contencioso-administrativo formulado por la mercantil MEDIACOM 2002 S.L., que consta en el expediente remitido a este juzgado el emplazamiento efectuado por la Comunidad de Madrid al Ayuntamiento de Móstoles, sin que el mismo se haya personado en el procedimiento y, por tanto, sin que haya formulado contestación a la citada demanda.

No existe discusión entre las partes acerca de los antecedentes que han traído a la presente "litis".

-Con fecha 7 de junio de 2021 la mercantil Mediacom 2001 S.L (en adelante la mercantil) solicita al Ayuntamiento de Móstoles incoación de expediente expropiatorio por ministerio de la Ley ( artículo 94 de la Ley 9/2021 de 17 de julio del Suelo de la Comunidad de Madrid (en adelante LSCM) referente a la parcela con referencia catastral NUM002.

Segundo- Con fecha 6 de septiembre de 2022 la mercantil aporta frente al Ayuntamiento de Móstoles hoja de aprecio que asciende a 16.471.337,09 euros (dieciséis millones, cuatrocientos setenta y un mil trecientos treinta y siete euros, con nueve céntimos)

Tercero- El 13 de diciembre de 2022 la mercantil dirige al Jurado Territorial de la Comunidad de Madrid (en adelante el Jurado) solicitud de continuación del procedimiento expropiatorio por ministerio de la ley.

Cuarto- El 15 de diciembre de 2022 el secretario del Jurado dirige escrito al Ayuntamiento de Móstoles solicitando que: - Informe sobre la validez de la solicitud de expropiación al amparo del artículo 94 de la LSCM - En su caso realice hoja de valoración en conformidad o disconformidad con la valoración de la parte - Formule cualesquiera otras alegaciones que considere procedentes, sin que conste respuesta.

Quinto.- El 17 de marzo de 2023, la mercantil dirige nuevo escrito al Jurado solicitando en esta ocasión que "sin más trámites y sin permitir que al Ayuntamiento de Móstoles presente hoja de aprecio (sic), se dicte resolución determinando el justiprecio del inmueble"

Sexto.- Con fecha 5 de mayo de 2023 el Jurado dicta la resolución objeto del presente recurso en la que determina el valor los bienes y derechos expropiados en 12.507.223, 97 euros (doce millones quinientos siete mil doscientos veintitrés euros con noventa y siete céntimos).

SEGUNDO:Por la representación procesal del Ayuntamiento de Móstoles se solicita:

- Declarar la nulidad de la Resolución recurrida.

- Subsidiariamente, en el caso de que no se apreciase la nulidad, fijar como importe total de la expropiación: 2.691.121,08 euros cantidad que consta en el Informe Técnico de Valoración Urbanística propuesto como prueba pericial con la demanda.

La demanda del Ayuntamiento de Móstoles cuestiona la conformidad a derecho de la decisión del Jurado, porque entiende que es irregular la composición del Jurado Territorial de Expropiación de la Comunidad de Madrid: Alega que obra en la hoja 116 del expediente administrativo copia de un correo electrónico remitido por el Secretario del Jurado Territorial de Expropiación de la Comunidad de Madrid en el que se manifiesta lo siguiente: "Por último, le aclaro que el pleno del Jurado ni en las Secciones asisten los Ayuntamientos en los artículos 94 tramitados ante la inactividad municipal como por otra parte si asisten en los procedimientos ordinarios, según la Ley de 1954". Ello ha supuesto la no inclusión de un representante técnico del Ayuntamiento de Móstoles entre los vocales que han formado parte del Jurado Territorial de Expropiación. Invoca el artículo 240 4. b) de la LSCM sobre la composición del JTE: "b) Vocales: 3.º Cuando se trate de expropiaciones municipales, un representante técnico del Ayuntamiento interesado, designado con el mismo criterio de especialización. En este caso, el Técnico Facultativo previsto en el apartado anterior participará en el Jurado con voz y sin voto, salvo en el caso de que por el Ente Local no asistiera un técnico cualificado, previa solicitud justificada por parte de dicho Ente Local".Esta previsión, sostiene, no excluye las expropiaciones por ministerio de la ley. Invoca la doctrina del Tribunal supremo (TS) sobre los efectos de la ausencia del representante municipal ( STS 3-7-1990): "...debe acarrear inexorablemente según reiterada doctrina de este Tribunal la nulidad de las actuaciones producidas y la procedencia de reponer el expediente al trámite en que se encontraba en el momento en que se cometió la infracción...".Concluye que estamos ante un acto nulo, porque ha sido dictado prescindiendo de las reglas esenciales para la formación de la voluntad de un órgano colegiado, que de acuerdo con el artículo 47.1.e) de la Ley 39/2015.

No acogeremos esta primera alegación de la demanda del Ayuntamiento de Móstoles, con base en los hechos que constan en el expediente y la doctrina jurisprudencial aplicable al caso. En el caso de autos, nos encontramos ante una expropiación por Ministerio de la Ley, promovida por el particular, al amparo del artículo 94 Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid 9/2001 (LSCM), tras no contestar la administración municipal a su solicitud de inicio del procedimiento expropiatorio. Consta en el expediente que la propiedad formuló la correspondiente Hoja de Aprecio, de la que se dio traslado al Ayuntamiento, acompañada del informe pericial sobre el que se sustentaba. El Ayuntamiento de Móstoles dejó transcurrir el plazo legal para formular su propia hoja de aprecio, o alegar lo que a su derecho hubiera convenido sobre el procedimiento la valoración de contrario. Sucede que, en el caso de autos, el Jurado le dio posterior traslado de todo el expediente (incluida de nuevo la hoja de aprecio de la propiedad), otorgándole plazo de cuatro meses para alegaciones y para, en su caso, formular su propia hoja de valoración, ante lo cual de nuevo el Ayuntamiento de Móstoles no efectuó alegaciones. Incluso, tras ser notificado de la resolución del Jurado, tampoco interpuso recurso de reposición. Por lo tanto, no es posible sostener que la administración municipal no ha tenido oportunidad de alegar y proponer cuanto le hubiera interesado en relación con la procedencia del procedimiento expropiatorio y la valoración del bien, renunciando a ello en cuantos trámites se le ofrecieron al efecto. Siendo así, hay que recordar que la participación en el Jurado Territorial de Expropiación Forzosa del representante técnico de la corporación municipal, se prevé únicamente con voz, pero sin voto, conforme al artículo 240.4.b).3º de la LSCM, por lo que lo relevante es que la administración municipal tenga la oportunidad de ser oída y esa oportunidad la tuvo de forma reiterada, como hemos visto. Puesto que ese representante carece de voto, en caso de haberse omitido indebidamente su participación no estaríamos en ningún caso ante un vicio de nulidad radical, sino de mera anulabilidad en caso de que se aprecie algún género de indefensión, debiendo añadirse que la decisión del Jurado en segunda convocatoria no exige la convocatoria de un representante municipal; y en este supuesto, el Acuerdo del JTEF se adopta en segunda convocatoria y por unanimidad, por lo decisión del JTEF no se habría alterado por el hecho de que en la composición del Jurado estuviese un representante del Ayuntamiento de Móstoles, ya que éste carecería de derecho a voto y la decisión, en este caso, fue adoptada por unanimidad.

Todo lo dicho casa con la doctrina que el propio Tribunal Supremo ha establecido sobre esta cuestión en supuestos análogos en que se alegaba defectuosa composición del Jurado. La jurisprudencia consolidada de la Sala Tercera, recogida en la sentencia de 30 de junio de 2001 (recurso 676/1997 ), y reiterada en las sentencias de 15 de junio de 2010 (recurso 2675/2006 ), 28 de noviembre de 2012 (recurso 6761/2009 ), 30 de abril de 2013 ( 3417/2010 ), 4 de junio de 2013 (recurso 232/2011 ), 11 de junio de 2013 (recurso 4936/2010 ), 6 de noviembre de 2013 (recurso 364/2011 ), 23 de mayo de 2014 (recurso 4329/2011 ) y 23 de febrero de 2015 (recurso 2921/2012 ), sostiene que "...esta Sala, modificando la inicial orientación jurisprudencial, ha declarado a partir de su Sentencia de 30 de enero de 1998 (recurso de casación 5405/1993 , fundamento jurídico primero "in fine"), seguida, entre otras, por las de 18 de mayo de 1998, 9 de octubre de 1999, 27 de mayo de 2000, 8, 17 y 27 de marzo de 2001, que la incorrecta composición del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa, por carecer sus vocales de la titulación exigible por el artículo 32.1 de la Ley de Expropiación Forzosa , no constituye una causa de nulidad de pleno derecho, sino un defecto formal determinante de su anulación exclusivamente cuando, conforme al artículo 63.2 de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, impida al acto alcanzar su fin o haya producido indefensión, supuestos ambos que no concurren en este caso, en que tanto en la vía previa como en sede jurisdiccional los propietarios han tenido la oportunidad de alegar lo que a su derecho ha convenido y de utilizar los medios de prueba oportunos para justificar cumplidamente el valor del terreno expropiado".Trasladado este criterio a esta primera alegación de la administración demandante, sirve para que debemos rechazar la misma.

TERCERO:En relación con la fecha de valoración, tanto la demanda de la corporación municipal, como la formulada por la expropiada MEDIACOM 2001 S.L. coinciden en el error en que coincide la resolución del Jurado en este punto, al tomar como fecha de valoración de la parcela el día 15 de enero de 2009, fecha de aprobación definitiva del Plan General de Móstoles. Se ha infringido el artículo 34.2.b) del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, que establece que, para fijar dicha fecha, debe considerarse la fecha de iniciación del expediente individualizado de justiprecio que, a la vista del procedimiento expropiatorio por ministerio de la ley, se corresponde con el momento en que el propietario presenta ante el Ayuntamiento de Móstoles su hoja de aprecio (6-9-2022), recordando además la representación procesal de la expropiada que la valoración presentada por la misma está referida a esa fecha. Efectivamente, la normativa valorativa de referencia habrá de ser la vigente en la fecha de iniciación del expediente de justiprecio, lo que remite al Real Decreto legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLS 2015, en lo sucesivo) que, conforme a su Disposición transitoria tercera.1, será aplicable a todos los expedientes -entre los que deben reputarse incluidos los de justiprecio, conforme resulta de las previsiones de la citada Disposición transitoria y de las contenidas en el artículo 34.1.b) del mismo Texto refundido y tal como ha sido unánimemente interpretada aquella por nuestra jurisprudencia [así, con referencia a la Disposición transitoria del mismo número del anterior Texto Refundido de 2008, SSTS 24 junio 2013 (cas. 5437/2010) y 31 marzo 2015 (cas. 4476/2012)]- iniciados a partir de la entrada en vigor de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, siendo la situación física y jurídica de la finca a tomar en consideración la que tuviera en la fecha de inicio del expediente de expropiación, como puntualiza la STS 18 abril 2017 (cas. 3209/2015), con cita de diversos precedentes, en la que se emplea la expresión "foto fija" -ya inmodificable- de dicha situación, a la que se aplicarán las normas de valoración y los valores de ese suelo vigentes en la fecha de inicio del expediente de justiprecio. Y ello porque, como argumenta la última de las sentencias citadas " (...) al deferir la valoración a la fecha de inicio del expediente de justiprecio, lo que se trata de evitar (en supuestos, como el de autos, en los que la Administración ha demorado injustificadamente la iniciación de la pieza de justiprecio) es que ese prolongado retraso pueda ocasionar "un perjuicio al propietario, que no hará suyo el incremento del precio de los terrenos durante el tiempo que la Administración retrase la fijación del justiprecio, y evitar al mismo tiempo que esos incumplimientos proporcionen también un beneficio a la Administración que retrasó la fijación del valor de los bienes" ( sentencia Sección Sexta de esta Sala Tercera nº 1617/2016, casación 1106/15 ), o, como se dice en la sentencia de la misma Sección de 14 de octubre de 2013 (casación 6897/10 ), "que la propia inactividad de la Administración por un prolongado período de tiempo, no pueda perjudicar la valoración de los bienes, que quedaría de este modo desfasada por causa no imputable al expropiado" (en el mismo sentido, sentencias de 22 de octubre de 2012, casación 6680/09 , o, de 27 de octubre de 2014, casación 174/12 )",poniendo de manifiesto, asimismo, el Alto Tribunal, en la meritada Sentencia de 18 de abril de 2017, que, en todo caso " la normativa aplicable no es disponible para las partes, debiendo determinarse, de oficio, por el órgano jurisdiccional en virtud del principio "iura novit curia", por lo que el acuerdo de las partes, en dicho particular, nunca será motivo que excuse analizar si efectivamente es ésa la norma de referencia valorativa".

CUARTO:En relación con la superficie de la parcela, cabe decir que la superficie de 11.978 m2 de la parcela que se ha considerado en la resolución recurrida es la superficie inscrita en el Registro de la Propiedad. El Ayuntamiento de Móstoles alega que no se ha tenido en cuenta que dicha superficie incluye una franja de terreno perimetral, situada entre los linderos de la parcela catastral y las viales de la Comunidad de Madrid (M-506 y su vía de aceleración), que forma parte del dominio público vinculado al adecuado servicio y funcionamiento de dichas viales, de acuerdo con lo previsto en Artículo 30 Ley 3/1991, de 7 de marzo, de Carreteras de la Comunidad de Madrid y en los Artículo 72, 73 y 76 del Decreto 29/1993, de 11 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley de Carreteras de la Comunidad de Madrid. Sostiene el Ayuntamiento que se debería considerar como superficie de la parcela, a efectos de su valoración urbanística, la superficie inscrita en el Catastro Inmobiliario, la cual, excluye la franja de terreno de dominio público. Pero debemos rechazar este motivo impugnatorio planteado por el Ayuntamiento de Móstoles, a la vista de que la superficie se corresponde con la que aparece en la certificación registral que obra al folio 6 del expediente, debiendo recordarse que el artículo 3.3 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, establece que, en caso de contradicción, los pronunciamientos del Registro de la Propiedad prevalecerán frente los datos que constan en Catastro. Pero es que esa superficie es la que resulta de los dos certificados que aparecen en los folios 69 y 71/72 del expediente, en el Anexo a la Hoja de Aprecio de la expropiada: sendos certificados emitidos por el Secretario General del Ayuntamiento de Móstoles y por el Secretario General del Ayuntamiento de Alcorcón, por lo que resultan de un documento oficial emitido por funcionarios dotados de fe pública. En el caso del primero, se expide a instancia de D, Matías, precisamente a efectos de presentación en el Registro de la Propiedad, visado por el Sr. Concejal Delegado de Urbanismo y Vivienda, como reza literalmente el mismo, tras la comprobación por los Servicios Técnicos de Delineación y a resultas de un acuerdo de alteración de términos municipales de Alcorcón y Móstoles, de 1985. La superficie resulta, pues, de una certificación del propio Ayuntamiento de Móstoles, que consigna una superficie exactamente coincidente con la que se indica en el certificado del Secretario General del Ayuntamiento de Alcorcón (folio 71) tras firma del Acta de Acuerdo del Replanteo y Amojonamiento del deslinde entre Móstoles-Alcorcón en 1987. El informe pericial aportado por la parte expropiada ha verificado, en fin, que la superficie afectada por la expropiación son 11.978 m2; y el Informe Topográfico que se acompaña como documento nº 1 a la contestación a la demanda fija la misma superficie.

QUINTO:A continuación, debemos analizar el método de valoración, que es cuestionado, tanto en la demanda del Ayuntamiento de Móstoles, como en la formulada por la mercantil MEDIACON 2001 S.L. En el caso de esta última, constituye la alegación esencial de la demanda formulada por dicha mercantil en los autos de P.O. 423/2023 de esta misma sección, acumulados a los presentes. Esa alegación se centra en el error del método de cálculo empleado. Comprobamos que, tal como dice la demanda de la parte expropiada, el Acuerdo impugnado cita, como criterio normativo de aplicación, lo dispuesto en el artículo 37.1 del RDL 7/2015, pero no utiliza el método previsto en los artículos 20 y ss. del Reglamento de Valoraciones RD 1492/2011. Por el contrario, se comprueba que aplica, como criterio de valoración, el aprovechamiento unitario fijado en el PGOU para el área homogénea nº 2, de 1,36m2c/m2s. En los folios 82 a 84 del expediente, en los Anexos al dictamen pericial aportado por la expropiada, aparece la documentación del PGOU de Móstoles en relación con el Área Homogénea nº 2, donde figura el aprovechamiento unitario del área y la fórmula aplicada. El Jurado, para calcular la edificabilidad media, ha dividido los metros cuadrados edificables por la superficie total del área, sin restar los terrenos destinados a espacios públicos, viales y espacios verdes, como establece la jurisprudencia, sino acogiendo directamente el aprovechamiento unitario que consta en el PGOU. Nada se opone a este alegato en la contestación a la demanda del Letrado de la CAM, que se limita a remitirse a la valoración efectuada por el JTE (folios 121 y siguientes).

La finca, tal como se indica en la resolución impugnada, está clasificada como suelo urbano consolidado por la urbanización, que no tiene asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística por estar destinada a zona verde de uso público, sita en el Ámbito 2.05 ZU-ZV1 Área Homogénea 2. Conforme a la legislación vigente a fecha de valoración, 6 de septiembre de 2022, como ya hemos dicho "supra", procede utilizar el método de cálculo recogido en los artículos 37.1.a) del TR de la Ley del Suelo RDL 7/2015, en relación con los artículos 20 y ss del Reglamento de valoraciones RD 1492/2011. Por tanto, de acuerdo con estos preceptos, el criterio de valoración utilizado para la valoración de la finca a expropiar es obtener el valor del suelo calculando la edificabilidad media ponderada del ámbito espacial homogéneo en el que se integren y aplicarlo al valor de repercusión del suelo para el uso mayoritario residencial, determinado por el método residual estático. Estamos ante un suelo dotacional público, que no tiene asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística. A tal efecto, procede traer a colación el artículo 37.1 de Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (en adelante, TRLS 2015), según el cual:

" Artículo 37. Valoración en el suelo urbanizado.

1. Para la valoración del suelo urbanizado que no está edificado, o en que la edificación existente o en curso de ejecución es ilegal o se encuentra en situación de ruina física:

a) Se considerarán como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística, incluido en su caso el de vivienda sujeta a algún régimen de protección que permita tasar su precio máximo en venta o alquiler.

Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido.

b) Se aplicará a dicha edificabilidad el valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente, determinado por el método residual estático.

c) De la cantidad resultante de la letra anterior se descontará, en su caso, el valor de los deberes y cargas pendientes para poder realizar la edificabilidad prevista".

Por su parte, los artículos 20.3 y 21 del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo (en adelante, RVLS 2011), disponen:

" Artículo 20. Determinación del uso y edificabilidad de referencia del suelo urbanizado no edificado a efectos de valoración.

(...)

3. Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media, así definida en el artículo siguiente, y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido. A tales efectos, se entiende por ámbito espacial homogéneo, la zona de suelo urbanizado que, de conformidad con el correspondiente instrumento de ordenación urbanística, disponga de unos concretos parámetros jurídico-urbanísticos que permitan identificarla de manera diferenciada por usos y tipologías edificatorias con respecto a otras zonas de suelo urbanizado, y que posibilita la aplicación de una normativa propia para su desarrollo".

" Artículo 21. Edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo.

A los efectos de lo dispuesto en el apartado tercero del artículo anterior, para determinar la edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo se aplicará la siguiente expresión:

Siendo:

EM = Edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo, en metros cuadrados edificables por metro cuadrado de suelo.

Ei = Edificabilidad asignada a cada parcela i, integrada en el ámbito espacial homogéneo, en metros cuadrados edificables por metro cuadrado de suelo.

Si = Superficie de suelo de cada parcela i, en metros cuadrados.

VRSi = Valor de repercusión del suelo correspondiente al uso asignado a cada parcela i, en euros por metro cuadrado de edificación.

VRSr = Valor de repercusión del suelo correspondiente al uso de referencia adoptado por la legislación urbanística para la comparación con el resto de usos, en euros por metro cuadrado de edificación.

SA = Superficie de suelo del ámbito espacial homogéneo, en metros cuadrados.

SD = Superficie de suelo dotacional público existente en el ámbito espacial homogéneo ya afectado a su destino, en metros cuadrados".

Para la debida interpretación y aplicación del método valorativo establecido en dichos preceptos, procede traer a colación la doctrina contenida en la STS 24 de noviembre de 2021, rec. 77/2021, que dice:

" SEGUNDO.- Se plantea en este recurso la interpretación del art. 24.1.a) del Texto Refundido de la Ley del Suelo , aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008 de 20 de junio, en cuanto regula la valoración del suelo urbanizado cuando no tiene asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, señalando que en tal caso se atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en el que por usos y tipologías los haya incluido.

A tal efecto se ha elaborado una amplia jurisprudencia, que arranca ya del art. 29 de la Ley 6/98 , en la que se examinan los distintos aspectos de la valoración, y así, en cuanto a su finalidad, la sentencia de 18 de diciembre de 2017 (rec. 3029/2016 ) por referencia a la de 18 de abril de 2016 (recurso de casación 841/2016) señala que "la finalidad de la fórmula de cálculo de la edificabilidad media en el Ámbito Espacial Homogéneo no es otra que el cálculo del aprovechamiento patrimonializable de terrenos que no lo tienen asignado por el planeamiento -atribución efectiva de usos e intensidades susceptible de adquisición privada-, es decir, la misma finalidad que la perseguida por el artículo 29 de la Ley del Suelo y Valoraciones 6/1998...

De esta manera, mediante la aplicación de esta fórmula, a las parcelas dotacionales en suelo urbanizado les corresponderá una edificabilidad, a los solos efectos de su valoración, muy semejante o análoga a la de las parcelas edificables próximas que estén integradas en el mismo Ámbito Espacial Homogéneo, lográndose así un equilibrio más justo en la distribución de beneficios y cargas al comparar las parcelas con edificabilidad asignada (edificables) y las que no la tienen asignada (dotacionales) integradas en el mismo Ámbito Espacial Homogéneo."

A tal efecto, se precisa en la sentencia de 24 de septiembre de 2018 (rec. 1950/2016 ), que: "no estamos ante una norma de ordenación urbanística que distribuye o atribuye el aprovechamiento lucrativo sino ante una norma de valoración del sacrificio patrimonial derivado del ejercicio de la potestad expropiatoria, por ello, no se trata de determinar el aprovechamiento lucrativo que pudiera corresponder a los terrenos dotacionales o que no tengan asignado, mediante el reparto del aprovechamiento lucrativo total establecido, sino que lo que se persigue es garantizar que el propietario de los terrenos expropiados, que carecen de aprovechamiento lucrativo, no se vea perjudicado por la distribución urbanística de los servicios y dotaciones y se valore su propiedad aplicando un aprovechamiento equivalente al reconocido por la ordenación urbanística a los demás propietarios, mediante la determinación, a esos solos efectos valorativos, de la media ponderada de los aprovechamientos, referidos al uso predominante, asignados en el ámbito correspondiente."

En cuanto a la determinación del aprovechamiento en el ámbito espacial homogéneo, hemos declarado, como señala la referida sentencia de 18 de diciembre de 2017 , en relación con terrenos en situación de urbanizados (art. 12.3º TRLS 2008), que "lo expuesto supone, y es lo importante a los efectos del debate, que tales terrenos han asumido ya las cargas que comporta la transformación urbanística con la integración en la malla urbana y la existencia de los servicios propios del suelo de esa características.

Pues bien, lo antes concluido comporta que el suelo en situación de urbanizado no requiere la carga de realizar las cesiones obligatorias y gratuitas en favor de la Administración actuante en contrapartida por las facultades que comporta la transformación de los terrenos, como cabe concluir del artículo 9.5º del Texto Refundido, máxime cuando no consta que los terrenos estén sujetos a una actuación de reordenación que requiera nuevas cesiones a las ya realizadas para adquirir la condición de urbanizado (en este sentido, sentencia de 30 de marzo de 2013, recurso de casación 3624/2010 )...

Por otro lado, debemos tener en cuenta que el principio de equidistribución de beneficios y cargas que impone el planeamiento en ejecución del principio de igualdad, comporta que si a los terrenos ha de asignársele un aprovechamiento por comparación, dado que no se le asigna por el planeamiento por su destino a sistemas generales, es indudable que esa asimilación ha de serlo a los restantes terrenos del ámbito que se toma en consideración. Pues bien, siendo ello así, deberá concluirse que los propietarios de ese ámbito han patrimonializado un determinado aprovechamiento, con independencia de las cesiones que, entre otras cargas, le impone el planeamiento como contrapartida por las facultades de la transformación urbanística, que ya fueron realizadas. Y es claro que en ese aprovechamiento patrimonializado no están incluidos los terrenos destinados ni a dotaciones públicas adscritas a la ejecución del planeamiento ni los terrenos necesarios para viales y zonas verdes, ...

Pues bien, si como antes se dijo, los terrenos deben considerarse urbanizados, el aprovechamiento procedente será el neto del ámbito espacial de referencia, es decir, aquel que se obtiene al excluir los terrenos dotaciones y para viales y zonas libres ( sentencia de 10 de diciembre de 2013, recurso de casación 5170/2010 ).

Este es el criterio reiteradamente fijado por esta Sala Tercera, sección sexta, en las numerosas sentencias dictadas a la hora de aplicar e interpretar el artículo 29 de la Ley 6/1998 , siendo claro ejemplo de ello la dictada el día 11 de octubre de 2011 (recurso de casación nº 1596/2008)."

En el mismo sentido, la sentencia de 13 de noviembre de 2017 (rec. 1063/16) señala que: "esta Sala viene declarando que, para la determinación del aprovechamiento ha de descontarse de la superficie total la destinada a usos dotacionales no lucrativos, tomándose en consideración únicamente la superficie con aprovechamiento lucrativo, en cuanto lo que se persigue es determinar el aprovechamiento patrimonializable por metro cuadrado en el espacio considerado, que es el que puede ser objeto de justiprecio en cuanto representativo del sacrificio efectivo derivado de la expropiación. Es significativa al efecto la sentencia del Pleno de esta Sala de 14 de abril de 2015 , que se refiere ya al Texto Refundido de la Ley del Suelo 2/2008 y el Reglamento de Valoraciones, y señala que la fórmula examinada persigue la misma finalidad que el art. 29 de la Ley 6/98 y declara que de la superficie del ámbito correspondiente ha de descontarse la superficie de suelos dotacionales y, en definitiva, que ha de estarse únicamente a la superficie del ámbito que es susceptible de aprovechamiento lucrativo. En el mismo sentido sentencias 28-11-2014 y 11-5-2015 , y en particular la de 11 de octubre de 2011 , que a efectos de determinar la media ponderara de los aprovechamientos, referidos al uso predominante, recuerda que: "los aprovechamientos cuya media ponderada debe hallarse son los de aquellos sectores o unidades territoriales -cualquiera que sea su denominación según la legislación urbanística autonómica de cada lugar- que, dentro del polígono fiscal, están destinados al uso predominante. Para el cálculo del aprovechamiento dentro de cada uno de esos sectores -donde se lleva a cabo la equidistribución de beneficios y cargas y, en su caso, las cesiones obligatorias- habrá que excluir la superficie que esté destinada a usos no susceptibles de apropiación privada, es decir, a viales y dotaciones públicas. La razón de esta exclusión es que, como ha observado repetidamente esta Sala, el suelo llamado a un destino no lucrativo no puede ser tenido en cuenta al aplicar el art. 29 LSV, pues ello equivaldría a hacer depender el valor de las fincas afectadas de la finalidad a que el planificador destina la zona donde se hallan."

En otro caso se desvirtuaría el objetivo perseguido por la norma, que no es otro que el propietario del suelo expropiado sin atribución de aprovechamiento sea retribuido en atención a un aprovechamiento equivalente al reconocido expresamente para aquellos que si lo tienen, equivalencia que, ante la diversidad de los aprovechamientos establecidos, se identifica con la media ponderada de los mismos."

(...)".

El mismo criterio se contiene en sentencia de 24 de septiembre de 2018 (rec.1950/2016), que dice:

" TERCERO.-

(...)

A tal efecto, lo primero que ha de precisarse es que tratándose de una parcela destinada a dotaciones públicas, sin aprovechamiento urbanístico lucrativo, que no está incluida en una unidad de actuación sujeta a la correspondiente distribución de beneficios y cargas -razón por la cual es objeto de expropiación por ministerio de la ley- no cabe referir a la misma la sujeción a las correspondientes cargas como cesiones o gastos de urbanización.

Precisamente por ello se atiende al aprovechamiento del ámbito espacial homogéneo en el que se halla incluida, al que ha de referirse la determinación de la edificabilidad media y el uso mayoritario que le corresponda según la ordenación urbanística.

En este sentido y como se recoge en la jurisprudencia antes citada, tratándose de suelo en la situación de urbanizado, no soporta la carga de realizar las cesiones obligatorias y gratuitas en favor de la Administración actuante en contrapartida por las facultades que comporta la transformación de los terrenos, como cabe concluir del artículo 9.5º del Texto Refundido, máxime cuando no consta que los terrenos estén sujetos a una actuación de reordenación que requiera nuevas cesiones a las ya realizadas para adquirir la condición de urbanizado (en este sentido, sentencia de 30 de marzo de 2013, recurso de casación 3624/2010 ). Como consecuencia, tratándose de terrenos urbanizados, el aprovechamiento procedente será el neto del ámbito espacial de referencia, es decir, aquel que se obtiene al excluir los terrenos dotaciones y para viales y zonas libres ( sentencia de 10 de diciembre de 2013, recurso de casación 5170/2010 ).

La consideración del suelo en situación de urbanizado, según resulta del art. 12.2.b) del TRLS de 2008 (aplicable al caso) viene determinada: por haber sido urbanizado en ejecución del correspondiente instrumento de ordenación; por tener instaladas y operativas las infraestructuras y los servicios necesarios establecidos en la legislación urbanística; o por estar ocupado por la edificación en el porcentaje determinado por la ley. En todo caso no son exigibles cargas y cesiones que se entienden satisfechas en el proceso de urbanización que incluye la obtención, en su caso, de las correspondientes licencias sujetas al cumplimiento de dichas cargas o cesiones o, en otras palabras, que tales terrenos han asumido ya las cargas que comporta la transformación urbanística con la integración en la malla urbana y la existencia de los servicios propios del suelo de esas características.

Como resulta del art. 16, en relación con el art. 14 del TRLS-2008, es en dicho proceso de urbanización, que conduce a la consideración del suelo como urbanizado, en el que se valora el cumplimiento de los deberes, cesiones y cargas, atendiendo a las exigencias de la ordenación urbanística establecidas en relación con cada espacio según las circunstancias del mismo, que condicionan y determinan la adquisición de la condición de suelo urbanizado y el aprovechamiento atribuido al mismo, al que responde, en su caso, la obtención de las correspondientes licencias de edificación. Y es a efectos de esta determinación que se valora el modo de realización y satisfacción de las cesiones y cargas necesarias según la normativa urbanística, como se refleja en las distintas leyes autonómicas invocadas por la parte recurrente, que se refieren, en todos los casos, a la determinación del aprovechamiento medio o tipo de cada sector o unidad de actuación.

Pues bien, en estas circunstancias, la afirmación de que la manzana que constituye el ámbito espacial homogéneo no ha soportado el proceso ordinario de cesiones para acceder a la condición de suelo urbanizado, que implica afirmar que la consideración del suelo como urbanizado en el PGOU de 2003 no ha valorado estas circunstancias, precisa de una justificación suficiente para desvirtuar la previsión legal en contrario, lo que no sucede en este caso, en el que la parte llega a dicha conclusión ante el rechazo, tanto por la sentencia de este Tribunal Supremo de 6 de marzo de 2018 como por la sentencia de instancia, de su planteamiento invocando la titularidad en virtud de la cesión, aun no formalizada, de la parcela expropiada, de lo que deduce, que si no hubo cesión no se ha soportado el proceso de cesiones en ámbito espacial homogéneo, sin justificar en ningún momento que las eventuales cesiones correspondientes a dicho ámbito urbanístico se concretaban y limitaban a la superficie de la parcela expropiada; sin tener en cuenta que, como reconoce el Ayuntamiento recurrente, la mayoría de las edificaciones se llevaron a cabo al amparo del Plan de 1959 y dos de ellas una vez aprobadas las NNSS de 1990, habiendo obtenido en su momento (salvo en un caso) la correspondiente licencia del Ayuntamiento, sin que conste reparo alguno del mismo en cuanto al cumplimiento de las cargas por el propietario que pudieran condicionar el otorgamiento de tales licencias; sin cuestionar tampoco la existencia de las infraestructuras y viales necesarios, para la consideración en el PGOU de 2003 como suelo en situación de urbanizado, ni justificar que no fueron satisfechas al efecto las correspondientes cesiones y gastos de urbanización por los propietarios; y sin tener en cuenta, finalmente, que la sentencia de este Tribunal Supremo deja claro que la parcela expropiada no estaba sujeta a cesión obligatoria, por lo que no puede fundarse la afirmación de inexistencia de cesiones en el ámbito espacial homogéneo en el hecho de no haberse procedido a la cesión de la misma. Señala al efecto dicha sentencia de 6 de marzo de 2018 , que: "lo cierto es que la finca cuya expropiación se instó por el recurrente se encuentra inscrita a su nombre y el de su hermana en el Registro de la Propiedad de Cambados (folio NUM004, tomo NUM005, libro NUM006, finca NUM007) con una superficie de 3.119 m2, si bien en realidad, según medición, la superficie real es de 2.964 m2. La misma es el resto resultante, tras diversas segregaciones de la matriz originaria, clasificada por el Plan General de Ordenación Urbana de Sanxenxo como suelo urbano consolidado, no susceptible de desarrollo mediante sistema de equidistribución de beneficios y cargas. Su destino es el dotacional público, en parte zona verde (ZV-E63B) y el resto viales, estando prevista su obtención por expropiación. En el año 1989, el Ayuntamiento de Sanxenxo procedió a la ocupación y asfaltado de 1.212 m2, sin articular su expropiación, motivo por el cual el recurrente procedería a solicitar la expropiación misma por ministerio de la ley.

En tal sentido es importante reseñar ---y así lo reconoce el Ayuntamiento en la Resolución de la Alcaldía de 1 de marzo de 2017, aportado en casación--- que la Sentencia del TSJ de Galicia (Sala de lo Contencioso administrativo, Sección segunda) de 12 de junio de 2008 anuló el sistema de ejecución previsto por el planificador (adquisición a título de cesión obligatoria) y declaró que el sistema de ejecución procedente era el sistema general de expropiación forzosa, que ha sido, por ministerio de la ley, el instado por el recurrente."

Falta, por lo tanto, el presupuesto en el que la parte fundamenta su interpretación del art. 24.1.a) del TRLS de 2008 y la modificación del criterio establecido por la jurisprudencia en la determinación del aprovechamiento del ámbito espacial homogéneo, cual es el acceso y reconocimiento por la normativa urbanística de la condición de suelo en situación de urbanizado sin haber soportado el ordinario proceso de cesiones. En consecuencia, ninguna incidencia tiene tal alegación a efectos de determinar, en este caso, el aprovechamiento del ámbito espacial homogéneo en que se incluye la parcela expropiada, según la doctrina establecida por esta Sala al respecto y certeramente aplicada por la Sala de instancia, así como el correspondiente justiprecio.

No obstante, cabe añadir al respecto, que como se indica en las sentencias que han sido transcritas, "no estamos ante una norma de ordenación urbanística que distribuye o atribuye el aprovechamiento lucrativo sino ante una norma de valoración del sacrificio patrimonial derivado del ejercicio de la potestad expropiatoria, por ello, no se trata de determinar el aprovechamiento lucrativo que pudiera corresponder a los terrenos dotacionales o que no tengan asignado, mediante el reparto del aprovechamiento lucrativo total establecido, sino que lo que se persigue es garantizar que el propietario de los terrenos expropiados, que carecen de aprovechamiento lucrativo, no se vea perjudicado por la distribución urbanística de los servicios y dotaciones y se valore su propiedad aplicando un aprovechamiento equivalente al reconocido por la ordenación urbanística a los demás propietarios, mediante la determinación, a esos solos efectos valorativos, de la media ponderada de los aprovechamientos, referidos al uso predominante, asignados en el ámbito correspondiente" (S.24-9-18). O como dice la sentencia de 13 de noviembre de 2017 , "lo que se persigue es determinar el aprovechamiento patrimonializable por metro cuadrado en el espacio considerado, que es el que puede ser objeto de justiprecio en cuanto representativo del sacrificio efectivo derivado de la expropiación".

Ha de estarse, por lo tanto, al aprovechamiento patrimonializable en el ámbito espacial homogéneo en el que se incluya el terreno expropiado en cuanto representa el sacrificio exigible al propietario del terreno expropiado que carece de aprovechamiento específico, que resulta de la edificabilidad media y uso mayoritario establecido por la ordenación urbanística, valoración que resulta facilitada cuando, como sucede en este caso, consta la efectiva patrimonialización del aprovechamiento en el ámbito espacial homogéneo, tanto por la determinación en el PGOU de un aprovechamiento de 5,60 m2/m2, resultante de bajo, cuatro plantas y bajo cubierta, como por la constancia de lo efectivamente construido, según dictamen pericial examinado y valorado por la Sala de instancia (5,591430m2/m2), aprovechamiento efectivamente patrimonializado que ha de reconocerse a la propiedad de la parcela expropiada carente de aprovechamiento si se quiere mantener el adecuado equilibrio en el sacrificio patrimonial que la expropiación supone.

Por lo demás, este criterio se mantiene en la sentencia del Pleno de esta Sala de 10 de diciembre de 2013 (rec. 5170/2010 ), en relación con la fórmula establecida en el art. 21 del Reglamento de Valoraciones , cuando señala que, computándose en el dividendo solo parcelas con una edificabilidad reconocida en la ordenación urbanística, en el divisor ha de descontarse la superficie de suelos dotacionales ya existentes y afectados a su destino y cuyo uso se pretenda mantener. Si no se hiciese así, el resultado no sería otro que el atribuir edificabilidad a los suelos de dominio público ya existentes, actuación claramente contraria a derecho, razonando que: "Como se ve, en su numerador/dividendo, la fórmula descrita no es otra cosa que la media de las edificabilidades de las distintas parcelas integradas en el Ámbito Espacial Homogéneo (Ei), ponderada tanto por la superficie de cada una de ellas (Si) como por el coeficiente que representa el valor de repercusión del suelo de cada parcela (VRSi) respecto del valor de repercusión del suelo correspondiente al uso de que se trate a efectos de comparación con otros usos (VRSr = el uso mayoritario o característico: el de mayor edificabilidad) - VRSi/VRSr-. Esta previsión es la clara consecuencia de que el valor económico del suelo de cada una de las parcelas puede ser diferente y por ello se exige la homogeneización con esos coeficientes de ponderación.

Es evidente y, de no ser por el planteamiento de la parte, sería innecesaria toda mención a ello, que en esta primera parte de la fórmula (dividendo/numerador) solo se computan parcelas del Ámbito Espacial Homogéneo con edificabilidad reconocida en la ordenación urbanística, es decir, los usos y sus respectivas intensidades asignadas al suelo y que son susceptibles de aprovechamiento y ejercicio privados. Así, es de resaltar cómo el artículo 20.3 del RV alude a "terrenos que no tiene asignada edificabilidad o uso privado", en clara referencia al aprovechamiento privativo. Esos son los únicos que se pueden cuantificar para su conversión en valores abstractos susceptibles de ser atribuidos a suelos que no tienen asignada edificabilidad en la ordenación urbanística y que, o no se computan o necesariamente aparecerán computados como "0". Es incorrecto por tanto el planteamiento de la parte actora en orden a que la fórmula detrae (de su divisor/denominador) la superficie de suelo dotacional ya adquirido y afectado a su destino -SD- cuando, por el contrario, no lo hace (la detracción) en su dividendo/numerador y respecto de la edificabilidad ya materializada.

Lógicamente, y analizando ya la segunda parte de la fórmula (divisor/denominador) esa media de edificabilidades homogeneizadas ha de ser dividida por la superficie del Ámbito Espacial Homogéneo (SA) descontándose la superficie de suelos dotacionales ya existentes y afectados a su destino (SD) y cuyo uso se pretenda mantener. Si no se hiciese así, tal y como postula el Ayuntamiento de Valencia, el resultado no sería otro que el atribuir edificabilidad a los suelos de dominio público ya existentes, actuación claramente contraria a derecho. En definitiva, en el divisor/denominador debe constar únicamente la superficie del Ámbito Espacial Homogéneo que es susceptible de aprovechamiento lucrativo...

De esta manera, mediante la aplicación de esta fórmula, a las parcelas dotacionales en suelo urbanizado les corresponderá una edificabilidad, a los solos efectos de su valoración, muy semejante o análoga a la de las parcelas edificables próximas que estén integradas en el mismo Ámbito Espacial Homogéneo, lográndose así un equilibrio más justo en la distribución de beneficios y cargas al comparar las parcelas con edificabilidad asignada (edificables) y las que no la tienen asignada (dotacionales) integradas en el mismo Ámbito Espacial Homogéneo."

A tal efecto ha de entenderse, en contra de lo sostenido por el Ayuntamiento recurrente, que la afectación al destino dotacional público viene impuesta por la correspondiente determinación del plan urbanístico, que sujeta y limita la superficie a dicho destino dotacional e impide cualquier aprovechamiento de su propietario para otros usos y concretamente el urbanístico que se trata de determinar.

En conclusión, a los efectos de la expropiación, habrá de estarse, como se ha dicho antes, al aprovechamiento, que teniendo en cuenta las circunstancias concurrentes, se reconozca por la ordenación urbanística como susceptible de patrimonialización o que efectivamente se ha patrimonializado, que es el que representa el sacrificio patrimonial equivalente para el propietario del terreno expropiado, que no tiene atribuido un aprovechamiento urbanístico y que no puede verse obligado a soportar un sacrificio superior".

De la doctrina legal y jurisprudencial expuesta se infiere que, para la valoración de terrenos expropiados, como el que aquí nos ocupa, que no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, a los efectos de su valoración, se les asignará un aprovechamiento equivalente (aprovechamiento por comparación) al reconocido por la ordenación urbanística a los demás propietarios del ámbito espacial homogéneo, mediante la determinación, a esos solos efectos valorativos, de la media ponderada de los aprovechamientos, referidos al uso predominante o mayoritario, asignados en el ámbito espacial homogéneo tomado en consideración, teniendo presente, a tal efecto, que únicamente serán tomados en consideración la superficie de dicho ámbito espacial homogéneo que tenga atribuido, por la ordenación urbanística, un aprovechamiento lucrativo. Y, finalmente, a la edificabilidad ponderada al uso mayoritario, así obtenida, se le aplicará el valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente, determinado por el método residual estático (artículo 37.1.b) TRLS de 2015), para cuya determinación, según el artículo 22.2 del RVLS 2011, se determinará de acuerdo con la siguiente expresión:

" Siendo:

VRS = Valor de repercusión del suelo en euros por metro cuadrado edificable del uso considerado.

Vv = Valor en venta del metro cuadrado de edificación del uso considerado del producto inmobiliario acabado, calculado sobre la base de un estudio de mercado estadísticamente significativo, en euros por metro cuadrado edificable.

K = Coeficiente que pondera la totalidad de los gastos generales, incluidos los de financiación, gestión y promoción, así como el beneficio empresarial normal de la actividad de promoción inmobiliaria necesaria para la materialización de la edificabilidad.

Dicho coeficiente K, que tendrá con carácter general un valor de 1,40, podrá ser reducido o aumentado de acuerdo con los siguientes criterios:

a) Podrá reducirse hasta un mínimo de 1,20 en el caso de terrenos en situación de urbanizado destinados a la construcción de viviendas unifamiliares en municipios con escasa dinámica inmobiliaria, viviendas sujetas a un régimen de protección que fije valores máximos de venta que se aparten de manera sustancial de los valores medios del mercado residencial, naves industriales u otras edificaciones vinculadas a explotaciones económicas, en razón de factores objetivos que justifiquen la reducción del componente de gastos generales como son la calidad y la tipología edificatoria, así como una menor dinámica del mercado inmobiliario en la zona.

b) Podrá aumentarse hasta un máximo de 1,50 en el caso de terrenos en situación de urbanizado destinados a promociones que en razón de factores objetivos como puedan ser, la extraordinaria localización, la fuerte dinámica inmobiliaria, la alta calidad de la tipología edificatoria, el plazo previsto de comercialización, el riesgo previsible, u otras características de la promoción, justifiquen la aplicación de un mayor componente de gastos generales.

Vc = Valor de la construcción en euros por metro cuadrado edificable del uso considerado. Será el resultado de sumar los costes de ejecución material de la obra, los gastos generales y el beneficio industrial del constructor, el importe de los tributos que gravan la construcción, los honorarios profesionales por proyectos y dirección de las obras y otros gastos necesarios para la construcción del inmueble.

Todos los valores deberán estar referidos a la fecha que corresponda según el objeto de la valoración en los términos establecidos en el apartado 2 del artículo 21 del texto refundido de la Ley de Suelo ".

En el caso de autos, el dictamen pericial aportado con la demanda de la mercantil recurrente se ajusta a todos estos principios y parámetros, excepto en un punto sustancial. Efectivamente, el perito ha valorado que nos encontramos ante suelo urbano con uso de zona verde, perteneciente al ámbito 2.05 destinado a zonas verdes públicas, que no tiene asignada edificabilidad especifica por el ordenamiento urbanístico y ha aplicado el criterio de valoración que hemos analizado, conforme a lo dispuesto en el art 37.1 a) del TR del RDL de la Ley 7/2015 del Suelo y en los artículos 20 y ss del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo, obteniendo el valor del suelo en atención a la edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo, aplicándole el valor de repercusión del suelo para el uso mayoritario residencial, que se ha determinado por el método residual estático. Sin embargo, al determinar el valor de repercusión del suelo para el uso mayoritario (residencial), mediante el método residual estático, conforme al artículo 22 del Reglamento de Valoraciones, el perito ha fijado el parámetro "Valor en venta" por el método de comparación, reseñando seis muestras de ofertas de transacciones de vivienda nueva en venta, de alrededor de agosto de 2022, en el municipio de Móstoles y en los municipios limítrofes de Alcorcón y Fuenlabrada, encontradas en el portal inmobiliario idealista.com. Pues bien, a este respecto, tenemos que recordar el criterio que de forma reiterada hemos establecido en sentencias anteriores: para que sea válida dicha tasación que precisa que los testigos utilizados sean válidos, y en este caso los técnicos utilizados son absolutamente inválidos puesto que no utiliza el valor de compraventas consumadas sino de meras ofertas de venta, como recordábamos en nuestras sentencias de 21 de febrero de 2025, dictada en el Procedimiento Ordinario nº 14/2022; o en la nº 725/2025, de 4 de noviembre de 2025, recurso nº 654/2023, en las que decíamos: ".. el tribunal tiene que descartar porque utiliza además testigos del valor en venta del producto inmobiliario que no son hábiles porque no se refieren a compraventas consumadas y no a ofertas de venta, al utilizar como fuente el idealista".Y la Sentencia dictada por esta Sala y Sección de 19 de febrero de 2025, dictada en el Procedimiento Ordinario 334/2022, señala que "La selección de dichos testigos resulta inadmisible porque deben aportarse testigos de compraventas consumadas en las inmediaciones del lugar donde se realiza la expropiación y en el periodo de tiempo a que se refiere la fijación del justiprecio. Desde luego resulta absolutamente inválida la utilización de una base de datos propiedad del perito sin que se conozca cuál es la fuente de la base de datos y tampoco es válida la utilización de portales inmobiliarios puesto que los mismos contienen ofertas de venta, pero no compraventas consumadas.En sentencias anteriores como la de 25 de febrero de 2013, dictada en el procedimiento ordinario 289/2009, también se descartó la prueba pericial porque los testigos utilizados eran "... ofertas de venta referidas a páginas web, publicaciones especializadas como "El ideal", "Masprofesional", "Habitamos", sin que se aporten testigos concretos además de tratarse de ofertas de venta y no de compraventas consumadas. El Sr. Perito no acredita que las muestras recogidas obedezcan a reales y concretas transacciones, como tampoco acredita ni justifica que las mismas estén comprendidas en promociones similares a la que nos ocupa, quedando de esta forma invalidados los datos y valores obtenidos de un estudio de mercado tan deficiente".

Por consecuencia, procede la anulación de la resolución recurrida, porque incurre en los defectos sobre fecha a la que refiere la valoración y método de valoración que hemos reseñado a lo largo del cuerpo de esta sentencia; pero no es posible fijar un justiprecio alternativo al señalado en dicha resolución con base en la pericia aportada por la mercantil MEDIACOM 2001 S.L., debiendo dejarse dicha determinación al trámite de ejecución de sentencia, en el que dicha parte podrá acreditar dicho valor sobre la base de un dictamen pericial calcule el valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente, mediante el método residual estático, para cuya determinación considere, conforme al artículo 22 del Reglamento de Valoraciones, el precio de compraventas reales, esto es, de ofertas consumadas.

Por lo que atañe al informe de valoración presentado como prueba pericial con la demanda del Ayuntamiento de Móstoles, debemos rechazar las pretensiones que se formulan por dicha administración con base en dicho informe. En primer lugar, porque ya hemos visto que su cálculo también parte de datos erróneos, como por ejemplo la consideración a la superficie de la parcela, a la que nos hemos referido en el fundamento jurídico cuarto, lo que lo inhabilita igualmente como criterio técnico de fijación del justo precio. Pero, sobre todo, porque lo que hace en realidad el Ayuntamiento mediante el informe que acompaña a su demanda es traer a este proceso judicial bajo la forma de una pericia lo que en realidad es la hoja de aprecio con su valoración del inmueble a efectos de expropiación, que no presentó oportunamente en la pieza de justiprecio, pese a que tuvo la oportunidad de hacerlo hasta en dos ocasiones. La administración del Ayuntamiento de Móstoles renunció voluntariamente a formular hoja de aprecio en el momento procedimental oportuno y lo ha hecho ahora, ya dentro del proceso judicial, bajo la forma de un dictamen pericial, que ha sido admitido como tal prueba. La valoración de dicho elemento probatorio, conforme a la regla que establece para las pericias el artículo 348 de la LECIv. no puede ser favorable a las pretensiones del Ayuntamiento de Móstoles, porque la pericia admitida es, en realidad, la hoja de precio que debió presentar la administración en el procedimiento expropiatorio y que no presentó. El artículo treinta de la Ley de Expropiación Forzosa dispone que: "1. La Administración expropiante habrá de aceptar o rechazar la valoración de los propietarios en igual plazo de veinte días. En el primer caso se entenderá determinado definitivamente el justo precio, y la Administración procederá al pago del mismo, como requisito previo a la ocupación o disposición. 2. En el segundo supuesto, la Administración extenderá hoja de aprecio fundada del valor del objeto de la expropiación, que se notificará al propietario, el cual, dentro de los diez días siguientes, podrá aceptarla lisa y llanamente o bien rechazarla, y en este segundo caso tendrá derecho a hacer las alegaciones que estime pertinentes, empleando los métodos valorativos que juzgue más adecuados para justificar su propia valoración a los efectos del artículo 43, y asimismo a aportar las pruebas que considere oportunas en justificación de dichas alegaciones".El precepto prevé, pues, la posibilidad de que la administración rechace la valoración contenida en la hoja de aprecio del expropiado, formulando la suya propia; y, de forma expresa, también prevé que pueda aportar "las pruebas que considere oportunas" para justificar la valoración contenida en su propia hoja de aprecio. Lo que ha hecho la administración en el caso de autos es omitir la presentación de la hoja de aprecio en el seno del procedimiento administrativo y presentarla ahora, en el proceso judicial, transformando lo que en realidad es (porque así consta en el propio enunciado del documento) su hoja de aprecio, que no llegó a presentar, en una prueba pericial, al proponerla como tal. No se aporta, pues, una prueba pericial extrínseca a la hoja de aprecio, con el fin de justificar el contenido y conclusiones que alcanza la misma, como se prevé para el procedimiento administrativo expropiatorio, sino que se pretende que la propia valoración, emitida por un funcionario propio de la administración recurrente, se transforme en prueba de su propio contenido, lo que lleva a rechazar íntegramente el valor probatorio de dicho informe.

En conclusión, de todo cuanto hemos razonado hasta este momento se desprende que han de estimarse las pretensiones anulatorias de la resolución recurrida que han sido formuladas por ambas demandas acumuladas en estos autos; pero han de rechazarse las pretensiones de ambas demandas de que se fije el justiprecio que se indica en el suplico de cada una de ellas, quedando aplazada esta cuestión al trámite de ejecución de sentencia, en el que podrán proponer a tal efecto las pruebas que consideren oportunas, conforme a las consideraciones que hemos efectuado en el cuerpo de esta sentencia.

SEXTO:Finalmente, respecto de los intereses legales, que se reclaman en la demanda de la mercantil MEDIACOM 2001 S.L., debemos aplicar el criterio contenido en la STSJ Madrid nº 404/2016, 16 de Septiembre de 2016 Número de Recurso: 636/2013, que estanlece que "La falta de una disposición especial en el precepto aquí aplicable, el art. 94 de la Ley del Suelo de Madrid , conlleva la aplicación de la regla general de la Ley de Expropiación Forzosa, como declara el Tribunal Supremo en sentencia de 10 de julio de 2013 (rec. 6623/2010 ): «la Sala de instancia, acertadamente, fija como día inicial para la determinación del interés de demora el día siguiente al transcurso de los seis meses posteriores a la iniciación legal del expediente expropiatorio".Tal y como dispone el art 94 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, se entiende iniciado el procedimiento expropiatorio el día 7 de junio de 2022 y, en aplicación de lo interpretado por el Tribunal Supremo en relación con el inicio del cómputo de los intereses de demora en los supuestos de expropiación por ministerio de la Ley, que es 6 meses desde el inicio del procedimiento expropiatorio, el inicio del cómputo de intereses será el 7 de diciembre de 2022.

SÉPTIMO:En materia de costas, no procede efectuar expreso pronunciamiento sobre las mismas, conforme al artículo 139.1 de la Ley 29/1998, ante la estimación parcial de las pretensiones de ambas demandas.

Vistos los anteriores preceptos y razonamientos,