PRIMERO.El presente recurso contencioso-administrativo tiene por objeto la impugnación del Acuerdo del Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de la Comunidad de Madrid de fecha 5 de mayo de 2023, por el que se fija el justiprecio de los bienes y derechos expropiados correspondientes a la pieza de valoración NUM000, finca nº NUM001 ( NUM002 del proyecto expropiatorio 1569 - ACTUACIÓN AISLADA PARA LA OBTENCIÓN DEL SUELO DESTINADO A DOTACIONES PÚBLICAS EN CALLES LEIRA, JOSEFA HERRADÓN Y MANZANAR. DISTRITO DE HORTALEZA).
El citado Acuerdo fijó como justiprecio de la finca expropiada el de 278.503,06 €, incluido el 5 % de afección, más los intereses legales a que se refieren los artículos 52, 56 y 57 de la LEF.
A dicha valoración se llega tras realizar las siguientes relevantes consideraciones:
- Clase de suelo: urbano consolidado.
- Uso característico: residencial unifamiliar.
- Aprovechamiento: 1,00 m2/m2
- Coeficiente corrector: 1,00000.
- La valoración del suelo se realiza mediante método residual, partiendo de un valor en venta de 3.424,39 €/m2, "obtenido de la homogeneización de los testigos extraídos de transmisiones obrantes en el Registro de la Propiedad"; obteniendo un valor unitario de suelo de 1.228,59 €/m2, que aplicado a la superficie expropiada resulta un total de 249.175,93 €.
- Valor construcciones: 16.065,08 €.
- 5 % de afección: 13.262,05 €.
SEGUNDO.Es pretensión de la parte recurrente-expropiada, con anulación de la resolución impugnada, se determine como justiprecio el de 510,961,77 €; que se desglosa en los siguientes apartados:
- Terreno: 359.537,76 €.
- Construcciones: 31.854,41 €.
- Premio de afección: 19.569,60 €.
- Cese de negocio: 100.000,00 €.
En síntesis, argumenta:
1. Valor de la construcción: los coeficientes aplicados por el Jurado no están fundamentados.
2. Valor del terreno: el Jurado no aporta ningún dato de los obtenidos del Registro de la Propiedad. Sostiene que un precio real a fecha de la expropiación está en la cifra de 1.484,16 €/m2.
3. Indemnización por cese de negocio: solicita un mínimo de 100.000 €
TERCERO.El Letrado de la Comunidad Autónoma de Madrid solicita la desestimación del recurso, aludiendo a la presunción de acierto de los acuerdos del Jurado de Expropiación; estimando correcta la valoración contenida en el Acuerdo impugnado.
El Ayuntamiento de Madrid solicita, igualmente, la desestimación del recurso. Al respecto, en síntesis, aduce:
1. La presunción de acierto del Jurado Territorial de Expropiación.
2. Valor de las construcciones: la reflejada en la hoja de aprecio del Ayuntamiento.
3. Falta de virtualidad de las alegaciones del recurrente respecto del valor de mercado.
4. Indemnización por cese de la actividad: en la relación de bienes y derechos expropiados no figura la existencia de actividad o negocio alguno sobre la finca de referencia. No ha sido acreditado el desempeño de la actividad económica en la parcela objeto de expropiación.
CUARTO.Sentado cuanto antecede, procede entrar a examinar la cuestión atinente al método de valoración que debe aplicarse de la parcela expropiada, teniendo presente que estamos ante un suelo dotacional público, que no tiene asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística.
A tal efecto, procede traer a colación el artículo 37.1 de Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (en adelante, TRLS 2015), según el cual
"Artículo 37. Valoración en el suelo urbanizado.
1. Para la valoración del suelo urbanizado que no está edificado, o en que la edificación existente o en curso de ejecución es ilegal o se encuentra en situación de ruina física:
a) Se considerarán como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística, incluido en su caso el de vivienda sujeta a algún régimen de protección que permita tasar su precio máximo en venta o alquiler.
Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido.
b) Se aplicará a dicha edificabilidad el valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente, determinado por el método residual estático.
c) De la cantidad resultante de la letra anterior se descontará, en su caso, el valor de los deberes y cargas pendientes para poder realizar la edificabilidad prevista".
Por su parte, los artículos 20.3 y 21 del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo (en adelante, RVLS 2011), disponen:
"Artículo 20. Determinación del uso y edificabilidad de referencia del suelo urbanizado no edificado a efectos de valoración.
(...)
3. Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media, así definida en el artículo siguiente, y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido. A tales efectos, se entiende por ámbito espacial homogéneo, la zona de suelo urbanizado que, de conformidad con el correspondiente instrumento de ordenación urbanística, disponga de unos concretos parámetros jurídico-urbanísticos que permitan identificarla de manera diferenciada por usos y tipologías edificatorias con respecto a otras zonas de suelo urbanizado, y que posibilita la aplicación de una normativa propia para su desarrollo".
"Artículo 21. Edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo.
A los efectos de lo dispuesto en el apartado tercero del artículo anterior, para determinar la edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo se aplicará la siguiente expresión:
/
Siendo:
EM = Edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo, en metros cuadrados edificables por metro cuadrado de suelo.
Ei = Edificabilidad asignada a cada parcela i, integrada en el ámbito espacial homogéneo, en metros cuadrados edificables por metro cuadrado de suelo.
Si = Superficie de suelo de cada parcela i, en metros cuadrados.
VRSi = Valor de repercusión del suelo correspondiente al uso asignado a cada parcela i, en euros por metro cuadrado de edificación.
VRSr = Valor de repercusión del suelo correspondiente al uso de referencia adoptado por la legislación urbanística para la comparación con el resto de usos, en euros por metro cuadrado de edificación.
SA = Superficie de suelo del ámbito espacial homogéneo, en metros cuadrados.
SD = Superficie de suelo dotacional público existente en el ámbito espacial homogéneo ya afectado a su destino, en metros cuadrados".
Para la debida interpretación y aplicación del método valorativo establecido en dichos preceptos, procede traer a colación la doctrina contenida en la STS 24 de noviembre de 2021, rec. 77/2021, que dice:
"SEGUNDO.- Se plantea en este recurso la interpretación del art. 24.1.a) del Texto Refundido de la Ley del Suelo , aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008 de 20 de junio, en cuanto regula la valoración del suelo urbanizado cuando no tiene asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, señalando que en tal caso se atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en el que por usos y tipologías los haya incluido.
A tal efecto se ha elaborado una amplia jurisprudencia, que arranca ya del art. 29 de la Ley 6/98 , en la que se examinan los distintos aspectos de la valoración, y así, en cuanto a su finalidad, la sentencia de 18 de diciembre de 2017 (rec. 3029/2016 ) por referencia a la de 18 de abril de 2016 (recurso de casación 841/2016) señala que "la finalidad de la fórmula de cálculo de la edificabilidad media en el Ámbito Espacial Homogéneo no es otra que el cálculo del aprovechamiento patrimonializable de terrenos que no lo tienen asignado por el planeamiento -atribución efectiva de usos e intensidades susceptible de adquisición privada-, es decir, la misma finalidad que la perseguida por el artículo 29 de la Ley del Suelo y Valoraciones 6/1998...
De esta manera, mediante la aplicación de esta fórmula, a las parcelas dotacionales en suelo urbanizado les corresponderá una edificabilidad, a los solos efectos de su valoración, muy semejante o análoga a la de las parcelas edificables próximas que estén integradas en el mismo Ámbito Espacial Homogéneo, lográndose así un equilibrio más justo en la distribución de beneficios y cargas al comparar las parcelas con edificabilidad asignada (edificables) y las que no la tienen asignada (dotacionales) integradas en el mismo Ámbito Espacial Homogéneo."
A tal efecto, se precisa en la sentencia de 24 de septiembre de 2018 (rec. 1950/2016 ), que: "no estamos ante una norma de ordenación urbanística que distribuye o atribuye el aprovechamiento lucrativo sino ante una norma de valoración del sacrificio patrimonial derivado del ejercicio de la potestad expropiatoria, por ello, no se trata de determinar el aprovechamiento lucrativo que pudiera corresponder a los terrenos dotacionales o que no tengan asignado, mediante el reparto del aprovechamiento lucrativo total establecido, sino que lo que se persigue es garantizar que el propietario de los terrenos expropiados, que carecen de aprovechamiento lucrativo, no se vea perjudicado por la distribución urbanística de los servicios y dotaciones y se valore su propiedad aplicando un aprovechamiento equivalente al reconocido por la ordenación urbanística a los demás propietarios, mediante la determinación, a esos solos efectos valorativos, de la media ponderada de los aprovechamientos, referidos al uso predominante, asignados en el ámbito correspondiente."
En cuanto a la determinación del aprovechamiento en el ámbito espacial homogéneo, hemos declarado, como señala la referida sentencia de 18 de diciembre de 2017 , en relación con terrenos en situación de urbanizados (art. 12.3º TRLS 2008), que "lo expuesto supone, y es lo importante a los efectos del debate, que tales terrenos han asumido ya las cargas que comporta la transformación urbanística con la integración en la malla urbana y la existencia de los servicios propios del suelo de esa características.
Pues bien, lo antes concluido comporta que el suelo en situación de urbanizado no requiere la carga de realizar las cesiones obligatorias y gratuitas en favor de la Administración actuante en contrapartida por las facultades que comporta la transformación de los terrenos, como cabe concluir del artículo 9.5º del Texto Refundido, máxime cuando no consta que los terrenos estén sujetos a una actuación de reordenación que requiera nuevas cesiones a las ya realizadas para adquirir la condición de urbanizado (en este sentido, sentencia de 30 de marzo de 2013, recurso de casación 3624/2010 )...
Por otro lado, debemos tener en cuenta que el principio de equidistribución de beneficios y cargas que impone el planeamiento en ejecución del principio de igualdad, comporta que si a los terrenos ha de asignársele un aprovechamiento por comparación, dado que no se le asigna por el planeamiento por su destino a sistemas generales, es indudable que esa asimilación ha de serlo a los restantes terrenos del ámbito que se toma en consideración. Pues bien, siendo ello así, deberá concluirse que los propietarios de ese ámbito han patrimonializado un determinado aprovechamiento, con independencia de las cesiones que, entre otras cargas, le impone el planeamiento como contrapartida por las facultades de la transformación urbanística, que ya fueron realizadas. Y es claro que en ese aprovechamiento patrimonializado no están incluidos los terrenos destinados ni a dotaciones públicas adscritas a la ejecución del planeamiento ni los terrenos necesarios para viales y zonas verdes, ...
Pues bien, si como antes se dijo, los terrenos deben considerarse urbanizados, el aprovechamiento procedente será el neto del ámbito espacial de referencia, es decir, aquel que se obtiene al excluir los terrenos dotaciones y para viales y zonas libres ( sentencia de 10 de diciembre de 2013, recurso de casación 5170/2010 ).
Este es el criterio reiteradamente fijado por esta Sala Tercera, sección sexta, en las numerosas sentencias dictadas a la hora de aplicar e interpretar el artículo 29 de la Ley 6/1998 , siendo claro ejemplo de ello la dictada el día 11 de octubre de 2011 (recurso de casación nº 1596/2008)."
En el mismo sentido, la sentencia de 13 de noviembre de 2017 (rec. 1063/16) señala que: "esta Sala viene declarando que, para la determinación del aprovechamiento ha de descontarse de la superficie total la destinada a usos dotacionales no lucrativos, tomándose en consideración únicamente la superficie con aprovechamiento lucrativo, en cuanto lo que se persigue es determinar el aprovechamiento patrimonializable por metro cuadrado en el espacio considerado, que es el que puede ser objeto de justiprecio en cuanto representativo del sacrificio efectivo derivado de la expropiación. Es significativa al efecto la sentencia del Pleno de esta Sala de 14 de abril de 2015 , que se refiere ya al Texto Refundido de la Ley del Suelo 2/2008 y el Reglamento de Valoraciones, y señala que la fórmula examinada persigue la misma finalidad que el art. 29 de la Ley 6/98 y declara que de la superficie del ámbito correspondiente ha de descontarse la superficie de suelos dotacionales y, en definitiva, que ha de estarse únicamente a la superficie del ámbito que es susceptible de aprovechamiento lucrativo. En el mismo sentido sentencias 28-11-2014 y 11-5-2015 , y en particular la de 11 de octubre de 2011 , que a efectos de determinar la media ponderara de los aprovechamientos, referidos al uso predominante, recuerda que: "los aprovechamientos cuya media ponderada debe hallarse son los de aquellos sectores o unidades territoriales -cualquiera que sea su denominación según la legislación urbanística autonómica de cada lugar- que, dentro del polígono fiscal, están destinados al uso predominante. Para el cálculo del aprovechamiento dentro de cada uno de esos sectores -donde se lleva a cabo la equidistribución de beneficios y cargas y, en su caso, las cesiones obligatorias- habrá que excluir la superficie que esté destinada a usos no susceptibles de apropiación privada, es decir, a viales y dotaciones públicas. La razón de esta exclusión es que, como ha observado repetidamente esta Sala, el suelo llamado a un destino no lucrativo no puede ser tenido en cuenta al aplicar el art. 29 LSV , pues ello equivaldría a hacer depender el valor de las fincas afectadas de la finalidad a que el planificador destina la zona donde se hallan."
En otro caso se desvirtuaría el objetivo perseguido por la norma, que no es otro que el propietario del suelo expropiado sin atribución de aprovechamiento sea retribuido en atención a un aprovechamiento equivalente al reconocido expresamente para aquellos que si lo tienen, equivalencia que, ante la diversidad de los aprovechamientos establecidos, se identifica con la media ponderada de los mismos."
(...)".
Se reitera el mismo criterio en sentencia de 24 de septiembre de 2018 (rec.1950/2016), que dice:
"TERCERO.-
(...)
A tal efecto, lo primero que ha de precisarse es que tratándose de una parcela destinada a dotaciones públicas, sin aprovechamiento urbanístico lucrativo, que no está incluida en una unidad de actuación sujeta a la correspondiente distribución de beneficios y cargas -razón por la cual es objeto de expropiación por ministerio de la ley- no cabe referir a la misma la sujeción a las correspondientes cargas como cesiones o gastos de urbanización.
Precisamente por ello se atiende al aprovechamiento del ámbito espacial homogéneo en el que se halla incluida, al que ha de referirse la determinación de la edificabilidad media y el uso mayoritario que le corresponda según la ordenación urbanística.
En este sentido y como se recoge en la jurisprudencia antes citada, tratándose de suelo en la situación de urbanizado, no soporta la carga de realizar las cesiones obligatorias y gratuitas en favor de la Administración actuante en contrapartida por las facultades que comporta la transformación de los terrenos, como cabe concluir del artículo 9.5º del Texto Refundido, máxime cuando no consta que los terrenos estén sujetos a una actuación de reordenación que requiera nuevas cesiones a las ya realizadas para adquirir la condición de urbanizado (en este sentido, sentencia de 30 de marzo de 2013, recurso de casación 3624/2010 ). Como consecuencia, tratándose de terrenos urbanizados, el aprovechamiento procedente será el neto del ámbito espacial de referencia, es decir, aquel que se obtiene al excluir los terrenos dotaciones y para viales y zonas libres ( sentencia de 10 de diciembre de 2013, recurso de casación 5170/2010 ).
La consideración del suelo en situación de urbanizado, según resulta del art. 12.2.b) del TRLS de 2008 (aplicable al caso) viene determinada: por haber sido urbanizado en ejecución del correspondiente instrumento de ordenación; por tener instaladas y operativas las infraestructuras y los servicios necesarios establecidos en la legislación urbanística; o por estar ocupado por la edificación en el porcentaje determinado por la ley. En todo caso no son exigibles cargas y cesiones que se entienden satisfechas en el proceso de urbanización que incluye la obtención, en su caso, de las correspondientes licencias sujetas al cumplimiento de dichas cargas o cesiones o, en otras palabras, que tales terrenos han asumido ya las cargas que comporta la transformación urbanística con la integración en la malla urbana y la existencia de los servicios propios del suelo de esa características.
Como resulta del art. 16, en relación con el art. 14 del TRLS-2008, es en dicho proceso de urbanización, que conduce a la consideración del suelo como urbanizado, en el que se valora el cumplimiento de los deberes, cesiones y cargas, atendiendo a las exigencias de la ordenación urbanística establecidas en relación con cada espacio según las circunstancias del mismo, que condicionan y determinan la adquisición de la condición de suelo urbanizado y el aprovechamiento atribuido al mismo, al que responde, en su caso, la obtención de las correspondientes licencias de edificación. Y es a efectos de esta determinación que se valora el modo de realización y satisfacción de las cesiones y cargas necesarias según la normativa urbanística, como se refleja en las distintas leyes autonómicas invocadas por la parte recurrente, que se refieren, en todos los casos, a la determinación del aprovechamiento medio o tipo de cada sector o unidad de actuación.
Pues bien, en estas circunstancias, la afirmación de que la manzana que constituye el ámbito espacial homogéneo no ha soportado el proceso ordinario de cesiones para acceder a la condición de suelo urbanizado, que implica afirmar que la consideración del suelo como urbanizado en el PGOU de 2003 no ha valorado estas circunstancias, precisa de una justificación suficiente para desvirtuar la previsión legal en contrario, lo que no sucede en este caso, en el que la parte llega a dicha conclusión ante el rechazo, tanto por la sentencia de este Tribunal Supremo de 6 de marzo de 2018 como por la sentencia de instancia, de su planteamiento invocando la titularidad en virtud de la cesión, aun no formalizada, de la parcela expropiada, de lo que deduce, que si no hubo cesión no se ha soportado el proceso de cesiones en ámbito espacial homogéneo, sin justificar en ningún momento que las eventuales cesiones correspondientes a dicho ámbito urbanístico se concretaban y limitaban a la superficie de la parcela expropiada; sin tener en cuenta que, como reconoce el Ayuntamiento recurrente, la mayoría de las edificaciones se llevaron a cabo al amparo del Plan de 1959 y dos de ellas una vez aprobadas las NNSS de 1990, habiendo obtenido en su momento (salvo en un caso) la correspondiente licencia del Ayuntamiento, sin que conste reparo alguno del mismo en cuanto al cumplimiento de las cargas por el propietario que pudieran condicionar el otorgamiento de tales licencias; sin cuestionar tampoco la existencia de las infraestructuras y viales necesarios, para la consideración en el PGOU de 2003 como suelo en situación de urbanizado, ni justificar que no fueron satisfechas al efecto las correspondientes cesiones y gastos de urbanización por los propietarios; y sin tener en cuenta, finalmente, que la sentencia de este Tribunal Supremo deja claro que la parcela expropiada no estaba sujeta a cesión obligatoria, por lo que no puede fundarse la afirmación de inexistencia de cesiones en el ámbito espacial homogéneo en el hecho de no haberse procedido a la cesión de la misma. Señala al efecto dicha sentencia de 6 de marzo de 2018 , que: "lo cierto es que la finca cuya expropiación se instó por el recurrente se encuentra inscrita a su nombre y el de su hermana en el Registro de la Propiedad de Cambados (folio NUM003, tomo NUM004, libro NUM005, finca NUM006) con una superficie de 3.119 m2, si bien en realidad, según medición, la superficie real es de 2.964 m2. La misma es el resto resultante, tras diversas segregaciones de la matriz originaria, clasificada por el Plan General de Ordenación Urbana de Sanxenxo como suelo urbano consolidado, no susceptible de desarrollo mediante sistema de equidistribución de beneficios y cargas. Su destino es el dotacional público, en parte zona verde (ZV-E63B) y el resto viales, estando prevista su obtención por expropiación. En el año 1989, el Ayuntamiento de Sanxenxo procedió a la ocupación y asfaltado de 1.212 m2, sin articular su expropiación, motivo por el cual el recurrente procedería a solicitar la expropiación misma por ministerio de la ley.
En tal sentido es importante reseñar ---y así lo reconoce el Ayuntamiento en la Resolución de la Alcaldía de 1 de marzo de 2017, aportado en casación--- que la Sentencia del TSJ de Galicia (Sala de lo Contencioso administrativo, Sección segunda) de 12 de junio de 2008 anuló el sistema de ejecución previsto por el planificador (adquisición a título de cesión obligatoria) y declaró que el sistema de ejecución procedente era el sistema general de expropiación forzosa, que ha sido, por ministerio de la ley, el instado por el recurrente."
Falta, por lo tanto, el presupuesto en el que la parte fundamenta su interpretación del art. 24.1.a) del TRLS de 2008 y la modificación del criterio establecido por la jurisprudencia en la determinación del aprovechamiento del ámbito espacial homogéneo, cual es el acceso y reconocimiento por la normativa urbanística de la condición de suelo en situación de urbanizado sin haber soportado el ordinario proceso de cesiones. En consecuencia, ninguna incidencia tiene tal alegación a efectos de determinar, en este caso, el aprovechamiento del ámbito espacial homogéneo en que se incluye la parcela expropiada, según la doctrina establecida por esta Sala al respecto y certeramente aplicada por la Sala de instancia, así como el correspondiente justiprecio.
No obstante, cabe añadir al respecto, que como se indica en las sentencias que han sido transcritas, "no estamos ante una norma de ordenación urbanística que distribuye o atribuye el aprovechamiento lucrativo sino ante una norma de valoración del sacrificio patrimonial derivado del ejercicio de la potestad expropiatoria, por ello, no se trata de determinar el aprovechamiento lucrativo que pudiera corresponder a los terrenos dotacionales o que no tengan asignado, mediante el reparto del aprovechamiento lucrativo total establecido, sino que lo que se persigue es garantizar que el propietario de los terrenos expropiados, que carecen de aprovechamiento lucrativo, no se vea perjudicado por la distribución urbanística de los servicios y dotaciones y se valore su propiedad aplicando un aprovechamiento equivalente al reconocidopor la ordenación urbanística a los demás propietarios,mediante la determinación, a esos solos efectos valorativos, de la media ponderada de los aprovechamientos, referidos al uso predominante, asignados en el ámbito correspondiente" (S.24-9-18). O como dice la sentencia de 13 de noviembre de 2017 , "lo que se persigue es determinar el aprovechamiento patrimonializable por metro cuadrado en el espacio considerado, que es el que puede ser objeto de justiprecio en cuanto representativo del sacrificio efectivo derivado de la expropiación".
Ha de estarse, por lo tanto, al aprovechamiento patrimonializable en el ámbito espacial homogéneo en el que se incluya el terreno expropiado en cuanto representa el sacrificio exigible al propietario del terreno expropiado que carece de aprovechamiento específico, que resulta de la edificabilidad media y uso mayoritario establecido por la ordenación urbanística, valoración que resulta facilitada cuando, como sucede en este caso, consta la efectiva patrimonialización del aprovechamiento en el ámbito espacial homogéneo, tanto por la determinación en el PGOU de un aprovechamiento de 5,60 m2/m2, resultante de bajo, cuatro plantas y bajo cubierta, como por la constancia de lo efectivamente construido, según dictamen pericial examinado y valorado por la Sala de instancia (5,591430m2/m2), aprovechamiento efectivamente patrimonializado que ha de reconocerse a la propiedad de la parcela expropiada carente de aprovechamiento si se quiere mantener el adecuado equilibrio en el sacrificio patrimonial que la expropiación supone.
Por lo demás, este criterio se mantiene en la sentencia del Pleno de esta Sala de 10 de diciembre de 2013 (rec. 5170/2010 ), en relación con la fórmula establecida en el art. 21 del Reglamento de Valoraciones, cuando señala que, computándose en el dividendo solo parcelas con una edificabilidad reconocida en la ordenación urbanística, en el divisor ha de descontarse la superficie de suelos dotacionales ya existentes y afectados a su destino y cuyo uso se pretenda mantener. Si no se hiciese así, el resultado no sería otro que el atribuir edificabilidad a los suelos de dominio público ya existentes, actuación claramente contraria a derecho, razonando que: "Como se ve, en su numerador/dividendo, la fórmula descrita no es otra cosa que la media de las edificabilidades de las distintas parcelas integradas en el Ámbito Espacial Homogéneo (Ei), ponderada tanto por la superficie de cada una de ellas (Si) como por el coeficiente que representa el valor de repercusión del suelo de cada parcela (VRSi) respecto del valor de repercusión del suelo correspondiente al uso de que se trate a efectos de comparación con otros usos (VRSr = el uso mayoritario o característico: el de mayor edificabilidad) - VRSi/VRSr-. Esta previsión es la clara consecuencia de que el valor económico del suelo de cada una de las parcelas puede ser diferente y por ello se exige la homogeneización con esos coeficientes de ponderación.
Es evidente y, de no ser por el planteamiento de la parte, sería innecesaria toda mención a ello, que en esta primera parte de la fórmula (dividendo/numerador) solo se computan parcelas del Ámbito Espacial Homogéneo con edificabilidad reconocida en la ordenación urbanística, es decir, los usos y sus respectivas intensidades asignadas al suelo y que son susceptibles de aprovechamiento y ejercicio privados. Así, es de resaltar cómo el artículo 20.3 del RV alude a "terrenos que no tiene asignada edificabilidad o uso privado", en clara referencia al aprovechamiento privativo. Esos son los únicos que se pueden cuantificar para su conversión en valores abstractos susceptibles de ser atribuidos a suelos que no tienen asignada edificabilidad en la ordenación urbanística y que, o no se computan o necesariamente aparecerán computados como "0". Es incorrecto por tanto el planteamiento de la parte actora en orden a que la fórmula detrae (de su divisor/denominador) la superficie de suelo dotacional ya adquirido y afectado a su destino -SD- cuando, por el contrario, no lo hace (la detracción) en su dividendo/numerador y respecto de la edificabilidad ya materializada.
Lógicamente, y analizando ya la segunda parte de la fórmula (divisor/denominador) esa media de edificabilidades homogeneizadas ha de ser dividida por la superficie del Ámbito Espacial Homogéneo (SA) descontándose la superficie de suelos dotacionales ya existentes y afectados a su destino (SD) y cuyo uso se pretenda mantener. Si no se hiciese así, tal y como postula el Ayuntamiento de Valencia, el resultado no sería otro que el atribuir edificabilidad a los suelos de dominio público ya existentes, actuación claramente contraria a derecho. En definitiva, en el divisor/denominador debe constar únicamente la superficie del Ámbito Espacial Homogéneo que es susceptible de aprovechamiento lucrativo...
De esta manera, mediante la aplicación de esta fórmula, a las parcelas dotacionales en suelo urbanizado les corresponderá una edificabilidad, a los solos efectos de su valoración, muy semejante o análoga a la de las parcelas edificables próximas que estén integradas en el mismo Ámbito Espacial Homogéneo, lográndose así un equilibrio más justo en la distribución de beneficios y cargas al comparar las parcelas con edificabilidad asignada (edificables) y las que no la tienen asignada (dotacionales) integradas en el mismo Ámbito Espacial Homogéneo."
A tal efecto ha de entenderse, en contra de lo sostenido por el Ayuntamiento recurrente, que la afectación al destino dotacional público viene impuesta por la correspondiente determinación del plan urbanístico, que sujeta y limita la superficie a dicho destino dotacional e impide cualquier aprovechamiento de su propietario para otros usos y concretamente el urbanístico que se trata de determinar.
En conclusión, a los efectos de la expropiación, habrá de estarse, como se ha dicho antes, al aprovechamiento, que teniendo en cuenta las circunstancias concurrentes, se reconozca por la ordenación urbanística como susceptible de patrimonialización o que efectivamente se ha patrimonializado, que es el que representa el sacrificio patrimonial equivalente para el propietario del terreno expropiado, que no tiene atribuido un aprovechamiento urbanístico y que no puede verse obligado a soportar un sacrificio superior".
Esto es, de la doctrina legal y jurisprudencial expuesta se infiere que la valoración de terrenos expropiados, como el que aquí nos ocupa, que no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, a los efectos de su valoración se les asignará un aprovechamiento equivalente (aprovechamiento por comparación) al reconocido por la ordenación urbanística a los demás propietarios del ámbito espacial homogéneo, mediante la determinación, a esos solos efectos valorativos, de la media ponderada de los aprovechamientos, referidos al uso predominante o mayoritario, asignados en el ámbito espacial homogéneo, teniendo presente, a tal efecto, que únicamente serán tomados en consideración la superficie de dicho ámbito espacial homogéneo que tenga atribuido, por la ordenación urbanística, un aprovechamiento lucrativo.
Y, finalmente, a la edificabilidad ponderada al uso mayoritario, así obtenida, se le aplicará el valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente, determinado por el método residual estático (artículo 37.1.b) TRLS de 2015), cuya determinación, según el artículo 22.2 del RVLS 2011, se efectuará de acuerdo con la siguiente expresión:
/
"Siendo:
VRS = Valor de repercusión del suelo en euros por metro cuadrado edificable del uso considerado.
Vv = Valor en venta del metro cuadrado de edificación del uso considerado del producto inmobiliario acabado, calculado sobre la base de un estudio de mercado estadísticamente significativo, en euros por metro cuadrado edificable.
K = Coeficiente que pondera la totalidad de los gastos generales, incluidos los de financiación, gestión y promoción, así como el beneficio empresarial normal de la actividad de promoción inmobiliaria necesaria para la materialización de la edificabilidad.
Dicho coeficiente K, que tendrá con carácter general un valor de 1,40, podrá ser reducido o aumentado de acuerdo con los siguientes criterios:
a) Podrá reducirse hasta un mínimo de 1,20 en el caso de terrenos en situación de urbanizado destinados a la construcción de viviendas unifamiliares en municipios con escasa dinámica inmobiliaria, viviendas sujetas a un régimen de protección que fije valores máximos de venta que se aparten de manera sustancial de los valores medios del mercado residencial, naves industriales u otras edificaciones vinculadas a explotaciones económicas, en razón de factores objetivos que justifiquen la reducción del componente de gastos generales como son la calidad y la tipología edificatoria, así como una menor dinámica del mercado inmobiliario en la zona.
b) Podrá aumentarse hasta un máximo de 1,50 en el caso de terrenos en situación de urbanizado destinados a promociones que en razón de factores objetivos como puedan ser, la extraordinaria localización, la fuerte dinámica inmobiliaria, la alta calidad de la tipología edificatoria, el plazo previsto de comercialización, el riesgo previsible, u otras características de la promoción, justifiquen la aplicación de un mayor componente de gastos generales.
Vc = Valor de la construcción en euros por metro cuadrado edificable del uso considerado. Será el resultado de sumar los costes de ejecución material de la obra, los gastos generales y el beneficio industrial del constructor, el importe de los tributos que gravan la construcción, los honorarios profesionales por proyectos y dirección de las obras y otros gastos necesarios para la construcción del inmueble.
Todos los valores deberán estar referidos a la fecha que corresponda según el objeto de la valoración en los términos establecidos en el apartado 2 del artículo 21 del texto refundido de la Ley de Suelo ".
QUINTO.Pues bien, partiendo de las consideraciones expuestas en el fundamento jurídico precedente, llegamos a las siguientes conclusiones:
1. Debemos rechazar la valoración efectuada en el informe aportado por la expropiada con su hoja de aprecio, dado que las muestras tomadas en consideración proceden de simples ofertas publicadas en portales inmobiliarios, en lugar de los obtenidos de transacciones reales.
2. Rechazamos, igualmente, la valoración ofrecida en el informe elaborado por los servicios técnicos del Ayuntamiento, dado que de las 19 muestras tomadas en consideración (pág. 95 del expediente), 9 de ellas se refieren a transacciones llevadas a cabo en 2021 (junio a diciembre), cuando la fecha de valoración viene referida a septiembre de 2022; siendo así, además, que las 10 muestras restantes se refieren a transacciones llevadas a cabo entre los meses de enero a marzo de 2022.
3. Rechazamos, igualmente, la valoración llevada a cabo por el Jurado Territorial de Expropiación de Madrid dado que no se identifican los testigos tomados en consideración para la determinación del valor en venta; limitándose a indicar que han sido extraídos de transmisiones obrantes en el Registro de la propiedad.
4. En relación con el informe elaborado por el perito designado judicialmente, el Ayuntamiento de Madrid, en su escrito de conclusiones, opone dos relevantes objeciones.
a) La primera de ella viene referida a la fecha de valoración, que siendo la de septiembre de 2022, sin embargo el perito ha tomado en consideración algunas transacciones realizadas con posterioridad a dicha fecha.
Pues bien, si examinamos las muestras finalmente tomadas en consideración por el perito (un total de 16), reseñadas al folio 60, observamos que las mismas viene referidas a transacciones que se llevaron a cabo entre los meses de julio a diciembre de 2022, por lo que el rango de fechas resulta ser muy cercano (tres meses antes y tres meses después de la fecha de valoración), lo que unido a que no existe indicio alguno de que en tal periodo temporal el mercado inmobiliario hubiese sufrido alguna alteración extraordinaria, hace que consideremos aceptable el rango temporal tomado en consideración por el perito judicial.
b) La segunda de las objeciones del Ayuntamiento de Madrid viene referida a que el perito judicial, al obtener un valor de mercado por metro cuadrado, ha tomado en consideración la superficie reflejada en el Registro de la Propiedad, no llevando a cabo comprobación alguna sobre el dato así obtenido en relación con la realidad. Considera que la superficie a considerar, en cada uno de los testigos elegidos, sea la reflejada en el Catastro Inmobiliario.
Ciertamente, en la página 44 del informe emitido por el perito judicial insaculado se expone la metodología aplicada para la obtención del valor de mercado inmobiliario Vv. En dicho apartado se especifica que el valor de mercado inmobiliario Vv es de 3.600,89 €/m2, que ha sido obtenido del estudio de transmisiones obtenidas de la base de datos del Colegio de Registradores de España. Concretamente, en el Anexo I, incorporado al dictamen pericial, se incluye (pág. 64) un cuadro final de homogeneización, en el que el perito obtiene el Vv especificado, con un error por dispersión de las muestras del 8,38 %.
Es evidente que en la determinación del parámetro Vv influye, particularmente, la variable de la superficie tomada en consideración. Según se refleja en el informe y corrobora el Sr. Perito al dar contestación a las aclaraciones formuladas por la representación del Ayuntamiento de Madrid, el dato tomado en consideración es el de la superficie reflejada en el Registro de la Propiedad, sin que se hubiese llevado a cabo comprobación alguna sobre su coincidencia con la realidad o con, en su caso, la reflejada en el Catastro Inmobiliario.
Llegados a este punto, estimamos conveniente recordar, siguiendo la doctrina contenida en nuestra Sentencia de 30 de octubre de 2012 (rec. 1297/2006), que el artículo 1 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por el Real Decreto legislativo 1/2004, de 5 de marzo, señala que: "El Catastro Inmobiliario es un registro administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda en el que se describen los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales tal y como se definen en esta ley".El contenido de dicho registro administrativo viene establecido en el artículo 3.1 de dicho Texto Refundido, estableciendo que "La descripción catastral de los bienes inmuebles comprenderá sus características físicas, económicas y jurídicas, entre las que se encontrarán la localización y la referencia catastral, la superficie, el uso o destino, la clase de cultivo o aprovechamiento, la calidad de las construcciones, la representación gráfica, el valor de referencia, el valor catastral y el titular catastral, con su número de identificación fiscal o, en su caso, número de identidad de extranjero. Cuando los inmuebles estén coordinados con el Registro de la Propiedad se incorporará dicha circunstancia junto con su código registral".
Conocedor el legislador de que, históricamente, nuestro Registro de la Propiedad ha carecido de una base física fehaciente, ya que reposa sobre las simples declaraciones de los otorgantes, es por lo que, el párrafo terceo del citado artículo 3, dispone que "Salvo prueba en contrario y sin perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecerán, los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen ciertos".De esta forma, se viene a instaurar una presunción iuris tantum ("salvo prueba en contrario") de acierto, que solo cede ante los "pronunciamientos jurídicos" contenidos en el Registro de la Propiedad, lo que a sensu contrario quiere decir que aquella presunción iuris tantum no cederá frente a los pronunciamientos fácticos contenidos en el Registro de la Propiedad, como, por ejemplo el dato de la superficie de la finca.
Para entender adecuadamente la anterior conclusión conviene recordar que según constante y reiterada doctrina jurisprudencial (entre otras, Sentencias de la Sal Primera del Tribunal Supremo de 3 de junio de 1989, 3 de febrero de 1993, 1 de julio de 1995, 7 de febrero de 1998 y 31 de diciembre de 1999), la fe pública registral del artículo 38 de la Ley Hipotecaria actúa asegurando la existencia y contenido jurídico de los derechos inscritos (existencia del derecho real, titularidad y contenido del mismo), pero no garantiza la exactitud de los datos de puro hecho relativos a la descripción de las fincas, de tal manera que la fe pública registral no se extiende a los datos y circunstancias de mero hecho que se constatan en el Registro, tales como la naturaleza, situación, linderos y superficie de la finca inscrita, porque "el Registro de la Propiedad, carece de una base física fehaciente, ya que reposa sobre simples declaraciones de los otorgantes y por ello caen fuera de la garantía que presta cuantos datos registrales se corresponden con hechos materiales o físicos, tanto a los efectos de la fe pública como de la legitimación registral, sin que, por tanto, la institución responda de los datos y circunstancias de puro hecho, ni por consiguiente de los datos descriptivos de la finca, como son los referentes a la superficie"( STS de 1 de julio de 1995). Ello, como ya hemos dicho, es consecuencia obligada del hecho de que nuestro Registro de la Propiedad ha carecido de una base física fehaciente, reposando sobre las simples declaraciones de los otorgantes, por lo que no garantiza los datos y circunstancias de mero hecho que se constatan en el Registro, como son la naturaleza, situación, linderos y superficie de la finca inscrita, nombres con que son conocidos los parajes o los referentes a su superficie.
Por tanto, no garantizando el principio de la fe pública registral o presunción de exactitud del Registro de la Propiedad el dato fáctico de la superficie de la finca registrada, como quiera que dicho dato como meramente fáctico no puede calificarse de "pronunciamiento jurídico", es claro que el dato de la superficie contenido en el Catastro, como registro administrativo, prevalecerá sobre el dato de la superficie contenida en el Registro de la Propiedad.
Así las cosas, a los efectos de determinación del Vv que nos ocupa, consideramos que el dato de superficie reflejado en el Registro de la Propiedad debe ser cotejado con en el reflejado en el Catastro. En supuesto de no coincidencia, en recta aplicación de la doctrina expuesta, debiera tomarse en consideración el reflejado en este último.
Pues bien, como quiera que el Vv reflejado en el informe pericial se ha obtenido sin llevar a cabo la mentada comprobación, es por lo que la misma deberá llevarse a cabo en trámite de ejecución de sentencia, siendo sustituidos, en su caso, los valores de superficie que se reflejan en el cuadro final de homogeneización, incluido en la página 64 del informe, para llegar a la obtención del Vv por metro cuadrado correspondiente.
El Vv que se obtenga sustituirá, en su caso, el reflejado como tal en la fórmula reflejada en la página 48 del informe pericial para obtener, finalmente, el valor de repercusión del suelo.
Por último, el valor así obtenido se multiplicará por la superficie expropiada, obteniendo, de este modo, el valor del suelo expropiado (página 49 del informe pericial), al tomar en consideración una edificabilidad de 1,00 m2/m2 (página 48 del informe pericial).
En ningún caso, el valor del suelo expropiado podrá ser inferior al determinado por el Jurado Territorial de Expropiación de Madrid, ni superior al solicitado por la parte expropiada-recurrente.
SEXTO.Respecto del valor de las construcciones e instalaciones, deberá estarse al determinado por el perito judicial, que asciende a 21.994,98 € (páginas 50-55 del informe pericial), dado que en el mismo se argumenta y razona cada uno de los valores y coeficientes que se toman en consideración para su cuantificación.
Finalmente, en relación con la indemnización solicitad por cese de uso de negocio, cuantificada por la parte recurrente en 100.000,00 €, debemos desestimarla al no existir pruebas concluyentes de la actividad que se dice haber desarrollado y, además, por cuanto ha quedado huérfano de toda prueba la eventual cuantificación de la indemnización que pudiera haber correspondido en caso de que se hubiese acreditado el ejercicio de la actividad en momento inmediatamente anterior al de la expropiación.
SÉPTIMO.De las anteriores consideraciones se deduce una estimación parcial del recurso contencioso-administrativo origen de las presentes actuaciones, por lo que no procede hacer expresa imposición de las costas causadas en los mismos ( artículo 139.1 de la LJCA).
VISTOS. -Los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.
