Sentencia Contencioso-Administrativo 1514/2025 Tribunal Supremo. Sala de lo Contencioso-Administrativo. Sección Segunda, Rec. 5194/2023 de 24 de noviembre del 2025

PRIMERO.-Objeto del presente recurso de casación. Y hechos incontrovertidos en el procedimiento de instancia.

El objeto de este recurso de casación consiste, desde la perspectiva del interés casacional objetivo para formar jurisprudencia, en determinar, si los artículos quinto de la ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal -LPH-; 3.1 y 11.1 del Texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario -TRLCI- y 396 y 401 del Código Civil sin perjuicio de que la sentencia haya de extenderse a otras si así lo exigiere el debate finalmente trabado en el recurso, ex artículo 90.4 LJCA.

Tal como se recoge en el auto de admisión, son hechos incontrovertidos, según la sentencia recurrida y la resolución del TEAC, que la entidad recurrida presentó ante la Delegación de Economía y Hacienda de Madrid una declaración de la división horizontal de un complejo inmobiliario de oficinas sito en Madrid, C/ Ochandiano, arrendado a diversos inquilinos.

La solicitud de alteración catastral fue desestimada por no haberse aportado el título constitutivo de la división horizontal exigido por el Catastro y porque no existían varios propietarios -o un propietario único que manifestara su intención de vender-, motivos por los cuales se entendió que la división horizontal carecía de causa o motivación suficiente. Finalmente, el TEAC reconduce los motivos de la denegación, que confirma, poniendo el acento en que la propietaria del edificio no podía otorgar el título por no haber iniciado la venta de los pisos o locales resultantes de la división. La sentencia de instancia da por acreditado que la entidad propietaria del complejo no manifestó en ningún momento su intención de venta de los inmuebles resultantes.

SEGUNDO.-Marco normativo.

Son relevantes para la resolución del presente recurso, los preceptos que se citan, según los términos del auto de admisión.

El artículo 5º de la LPH, englobado en el capítulo sobre el régimen de propiedad por pisos y locales, que interpreta la sentencia de instancia y establece cuanto sigue:

«[...]El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.

En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes [...]»

Y los artículos 3.1 y 11.1 TRLCI y 396 y 401 CC.

TERCERO.-Criterio interpretativo de la Sala. Remisión a la doctrina jurisprudencial establecida en la sentencia del Tribunal Supremo, Sección Segunda, núm. 999/2024, de 6 de junio de 2024 (recurso de casación núm. 2209/2023 , ECLI:ES:TS:2024:3038).

Un litigio idéntico al presente, en el que intervino como recurrida la misma empresa MERLIN PROPERTIES SOCIMI, S.A., ha sido examinado por esta Sala en su sentencia núm. 999/2024, de 6 de junio (rec. cas. 2209/2023), a la que se refiere el auto de admisión; sentencia aquella que casó otra procedente de la Sección sexta de la Sala de lo contencioso-administrativo de la Audiencia Nacional.

Exigencias de seguridad jurídica y de unidad de doctrina obligan a esta Sala a seguir íntegramente el criterio establecido en la sentencia de 6 de junio de 2024, dictada en el recurso de casación nº 2209/2023. Así lo han hecho, igualmente, las sentencias dictadas por esta Sala de fecha 17 de junio de 2024, en los recursos de casación números 2660/2023 y 2328/2023 (ECLI:ES:TS:2024:3335 y ECLI:ES:TS:2024:3334, respectivamente).

Pues bien, la sentencia de 6 de junio de 2024, declaró haber lugar al recurso de casación interpuesto por la abogacía del Estado, y dio como respuesta a la cuestión interpretativa planteada en el auto de admisión (idéntica a las del presente recurso), que:

«[...] No cabe promover la alteración catastral por el otorgamiento unilateral del título por el propietario único del edificio destinado a alquiler de los locales existentes, hasta tanto no concurran los elementos constitutivos exigidos, en concreto hasta tanto no exista una pluralidad de propietarios [...]».

Este criterio interpretativo se sustenta en unas consideraciones que aquí reproducimos para alcanzar, en este caso, la misma solución estimatoria del recurso de casación, y son las siguientes:

«[...] En lo que ahora interesa, dejar constancia que la titular catastral, en este recurso de casación parte recurrida, presentó (...) declaración catastral, art. 13 LCI, para llevar a cabo la alteración catastral por haber realizado división horizontal del inmueble con referencia catastral (...); denegándose la misma por considerar que no se había aportado título válido para acreditar la alteración pretendida, en tanto que no se daban las condiciones para tener por constituida la división horizontal del inmueble, pues ni siquiera se manifiesta la intención de que vayan a existir diversos propietarios, art. 5.2 LCI.

Ya se ha dado cuenta de los términos en los que se plantea la polémica y el debate trabado entre las partes, centrado en una cuestión bien concreta como antes se ha dejado expuesto, y que a decir de la Sala de instancia se circunscribe a "la cuestión a la que cabe reconducir el litigio se limita a determinar si el Catastro puede rechazar la solicitud de alteración derivada de la constitución del régimen de propiedad horizontal por el propietario único del edificio cuando no se ha iniciado la venta de los distintos pisos o locales resultantes de la división, ni se ha manifestado la intención de venderlos por ser otro el destino asignado por su titular. En nuestro caso, el alquiler".

La respuesta a la cuestión de interés casacional formulada y al conflicto suscitado, pasa por hacer una serie de consideraciones en torno al régimen jurídico regulador de la propiedad horizontal.

Su regulación se encuentra en el art. 396 del CC y en la Ley 49/1960, que se refiere a este régimen como forma especial de propiedad, se regula el régimen jurídico del piso o local, plaza de garaje, trastero, escaleras, jardines, piscina, ascensores, que se incorporan al propio inmueble, sus pertenencias y servicios. Sobre el piso o local -u otros similares- el uso y disfrute son privativos, un derecho de propiedad exclusivo del propietario. Sobre los elementos comunes los usos son compartidos, posee naturaleza comunitaria. Se debe, pues, prever el coeficiente o cuota, que refleja la participación en los elementos comunes y representa el valor proporcional del piso y a cuanto a él se considera unido; el edificio se divide física y jurídicamente en pisos o locales, que a su vez representan para los propietarios fracciones o cuotas de participación.

Existen, pues, conformando la propiedad horizontal, unos elementos materiales, también formales; entre aquellos pueden diferenciarse los de carácter objetivo, y otros de carácter subjetivo que identifican este tipo de propiedad especial, y, en concreto, aquel que le dota de su fundamento y esencia, cual es la concurrencia de más de un propietario que representen un cierto número de cuotas de participación. Este elemento resulta esencial pues, sin necesidad de entrar sobre situaciones patológicas de propiedad horizontal de un único propietario que deriva hacia la propiedad ordinaria, se considera que existe la copropiedad desde que el edificio ya construido no pertenece a un único propietario, propiedad horizontal de hecho, art. 2 LHP, que establece la aplicación de su régimen a las comunidades de propietarios que reúnan los requisitos establecidos en el art. 396 CC y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal, lo que delimita el fundamento del concepto de propiedad horizontal, edificio en el que existen varios propietarios, y en el que cada propietario lo es de su piso o local y de sus partes comunes.

Cuando todos los pisos y locales son de un mismo propietario, no puede identificarse una propiedad horizontal de hecho o de derecho, se reconoce una propiedad vertical ajena a la regulación de prevista en la LPH; existe una edificación que puede estar dividida en entidades susceptibles de aprovechamiento independiente, pero los elementos comunes no se asignan a esas entidades independientes al no existir cuotas de participación, esto es, materialmente existen elementos comunes, jurídicamente no, todos los derechos y obligaciones corresponden a su único propietario; su carácter principal y definitorio es que todo el edificio es propiedad de una única persona, física o jurídica.

En definitiva, la propiedad horizontal implica la copropiedad de elementos comunes y la propiedad individual de unidades separadas, la propiedad vertical, como la hemos denominado, se caracteriza por un único propietario de todo el edificio.

En el caso que nos ocupa, ya se ha definido, nos encontramos con un edificio, con un único propietario, destinado al arrendamiento de los locales de los que se compone.

Lo habitual es que todo inmueble en origen pertenezca a un único propietario, y lo habitual es que se divida horizontalmente para encuadrar la propiedad en el tipo que nos ocupa; se considera que en estos supuestos, esto es, supuesto de propietario único del edificio, la propiedad horizontal se encuentra aletargada, en espera que haya más de un propietario para constituirse mediante título adecuado.

En este contexto es en el que debe interpretarse el art. 5.2 LPH ; situación de prehorizontalidad, que desde antiguo viene siendo objeto de atención por la jurisprudencia, al respeto no estorba recordar los términos de la Sentencia de la Sala I de este tribunal Supremo 4 de octubre de 2013, rec. cas. 523/2011 , "Reflejada como consolidada la doctrina jurisprudencial que permite al promotor la posibilidad de instar el título constitutivo o su modificación mientras es el propietario único ( art. 5.2 LPH ), debemos recordar que tal conclusión es la más ajustada a la situación de prehorizontalidad como estadio preparatorio de la propiedad horizontal ( STS 29-4-2010, recurso 1087 de 2006 ), que como refiere la doctrina hace referencia a las situaciones en que todavía falta el elemento objetivo (edificio dividido por pisos) o el elemento subjetivo (existencia de una pluralidad de propietarios)". Esto es, la propiedad horizontal sólo nace y es plena y perfecta cuando concurren un edificio dividido por pisos o locales, independientes, y titulares separados sobre alguno de estos, y un título constitutivo regulador de dicha situación.

La prehorizontalidad, por ende, es una situación jurídica anterior a la constitución de la propiedad horizontal, en la que aún falta alguno o algunos de los elementos constitutivos, entre los que se encuentra, ya se ha dicho, el subjetivo, esto es, como se dice por la jurisprudencia, la existencia de una pluralidad de propietarios. La prehorizontalidad es previa a la plena y perfecta constitución de la propiedad horizontal, conformándola por actos necesarios y preparatorios hasta lograr reunir todos los elementos constitutivos que identifican a la propiedad horizontal, existe una voluntad unilateral o del conjunto de los interesados en culminar la propiedad horizontal y se pone en marcha los instrumentos jurídicos adecuados para hacerla efectiva.

No se discute, así se recoge expresamente en la sentencia de instancia por así preverse legalmente, que el título constitutivo puede otorgarse unilateralmente por el propietario único del edificio. Aunque, ya se ha dicho, mientras sólo haya un propietario único no hay comunidad de propietarios en los términos exigidos en la ley.

La dificultad surge al interpretar lo recogido en el art. 5.2 LPH , cuando dice que " En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos".

Para la Sala de instancia no es necesario para la constitución de la propiedad horizontal que se haya comenzado a vender los pisos o locales resultantes de la división o manifestado, al menos, su voluntad de venderlos, y ello porque se añadiría como requisito constitutivo un elemento puramente intencional que no puede condicionar la eficacia del negocio jurídico de constitución de la división horizontal, sin que se pueda dejar su validez a la realización de un hecho posterior que carece de amparo jurídico y desprovisto de sanción alguna en caso de incumplimiento, " obligando a plantearse qué consecuencias tendría para el régimen de propiedad horizontal ya constituido y en vigor el incumplimiento de ese compromiso de venta".

Sin embargo, no cabe acoger la tesis plasmada en la sentencia de instancia. Se parte de un postulado incierto, cual es que basta el mero título del edificio dividido materialmente, en este caso, en locales individualizados y alquilados, para el nacimiento de la propiedad horizontal, " régimen de propiedad horizontal ya constituido y en vigor"; como se ha puesto de manifiesto el instituto de la propiedad horizontal, por exigirlo así la ley y por conformar su esencia, naturaleza y fundamento, sólo nace plena y eficazmente con validez respecto de su funcionamiento y organización corporativa, cuando concurren los elementos objetivos -edificio dividido- y subjetivos -pluralidad de propietarios- (basta estos para reconocer, al menos, una situación fáctica de propiedad horizontal-, y, también, el título constitutivo, el cual, faltando algunos de los anteriores requisitos, conlleva la mera constitución formal de la propiedad horizontal, que no comienza a funcionar de modo pleno y eficaz sino hasta que, como sucede en este caso, no exista una pluralidad de propietarios, porque la pluralidad de propietarios no es un elemento intencional, sino elemento constitutivo de suerte que de faltar este requisito -no entramos en la situación de la propiedad horizontal cuando toda la propiedad pasa a un único propietario- no existe propiedad horizontal; el hecho de que el otorgamiento del título, con el déficit visto, pueda producir y derivar determinados efectos, como su vinculación y fuerza organizativa respecto de la propiedad horizontal en curso de formación, en modo alguno determina, sin más, su nacimiento, supeditado a que concurran los elementos identificadores de la propiedad horizontal; no se somete la propia existencia de la propiedad horizontal al cumplimiento de una condición intencional o a la producción de un hecho futuro de incierto cumplimiento en cuanto no lleva pareja garantía o sanción alguna, sino que resulta absolutamente imprescindible como requisito necesario y constitutivo de la propiedad horizontal el elemento esencial de la concurrencia de varios propietarios, hasta entonces el título otorgado unilateralmente es meramente formal o preventivo, si se quiere, pero sólo será operativo y plenamente eficaz cuando se de dicho presupuesto, pues resulta evidente y así se desprende, sin duda, de la regulación legal, que el régimen de propiedad horizontal sólo será plenamente aplicable de concurrir una pluralidad de propietarios, hasta entonces los efectos del título constitutivo inciden en las prevenciones que incorpora, tales, como la división material de pisos y locales, participación..., y los efectos que pueden derivarse, como su vinculación según su grado de publicidad o su ajuste a los términos de la ley o a los límites de la autonomía de la voluntad, pero no determina, sin más, el nacimiento y plenitud de la propiedad horizontal, por lo que carece de virtualidad para poder procurar la alteración catastral por constituirse la propiedad horizontal, no siendo título adecuado al efecto hasta tanto no concurran los elementos objetivos y subjetivos.

Dicho lo anterior, la respuesta que ha de darse a la cuestión de interés casacional objetivo es que no cabe promover la alteración catastral por el otorgamiento unilateral del título por el propietario único del edificio destinado a alquiler de los locales existentes, hasta tanto no concurran los elementos constitutivos exigidos, en concreto hasta tanto no exista una pluralidad de propietarios.

Llevada esta doctrina al caso que nos ocupa, dado que nos encontramos con un edificio dividido por locales para el alquiler de los mismos, el título unilateral otorgado para la constitución de la propiedad horizontal por el propietario único no resulta adecuado en tanto no exista una pluralidad de propietarios. Resulta correcto el parecer de la Administración ratificado por el TEAC, sin que llegado a este punto sea necesario por inútil entrar en el resto de consideraciones realizadas tanto en este recurso de casación por las partes, como en la instancia. El recurso de casación debe ser estimado y, por ende, en base a los razonamientos expresados, el recurso contencioso administrativo debe ser desestimado [...]».

CUARTO.-Respuesta a la cuestión interpretativa planteada en el auto de admisión y doctrina que se establece.

Con las consideraciones efectuadas por remisión, podemos reiterar la respuesta a la cuestión que se nos plantea en el auto de admisión del recurso.

Tal respuesta se formula así:

No cabe promover la alteración catastral por el otorgamiento unilateral del título por el propietario único del edificio destinado a alquiler de los locales existentes, hasta tanto no concurran los elementos constitutivos exigidos, en concreto hasta tanto no exista una pluralidad de propietarios.

QUINTO.-Resolución de las pretensiones deducidas en el proceso.

A la luz de los anteriores criterios interpretativos, procede acoger las pretensiones articuladas por la abogacía del Estado, debiendo estimarse el recurso de casación y, con ello, el recurso contencioso administrativo interpuesto en su día por la entidad mercantil MERLIN PROPERTIES SOCIMI, S.A., debe ser desestimado.

SEXTO.-Pronunciamiento sobre costas.

En virtud de lo dispuesto en el artículo 93.4 LJCA, no ha lugar a hacer declaración expresa de condena a las costas del recurso de casación, al no apreciarse mala fe o temeridad en la conducta procesal de ninguna de las partes. Dada las dudas existentes, como se refleja en la desigual respuesta dada en la instancia y en este recurso de casación, no ha lugar a la imposición de las costas a ninguna de las partes.