Sentencia Contencioso-Administrativo 449/2022 del Tribunal Superior de Justicia de Comunidad de Madrid . Sala de lo Contencioso-Administrativo, Rec. 447/2021 de 25 de octubre del 2022

PRIMERO. - Se interpone el presente recurso contra la resolución de 19 de noviembre de 2020 del Jurado Territorial de Expropiación de la Comunidad de Madrid, dictada en el procedimiento expropiatorio 06/PV00066.2/2020, que fijo el justiprecio de los derechos arrendaticios de la vivienda sita en la CALLE000, NUM000, en Madrid, expropiado por el Ayuntamiento de Madrid a D. Jose Manuel en 6.617,43 Euros. Esta Sala y Sección ya ha tenido ocasión de pronunciarse en un supuesto casi idéntico al ahora analizado en el procedimiento 814/20.

La expropiación de que se trata, por Ministerio de la Ley, tiene su origen en la Sentencia del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo nº 9 de Madrid de 9 de abril 2018, dictada en el procedimiento ordinario 326/2017, confirmada por Sentencia de esta Sala y Sección de 4 de octubre de 2018 (recurso de apelación 353/2018). La citada sentencia estimó el recurso interpuesto por don Arcadio, propietario del inmueble, y ordenó "instruir el procedimiento expropiatorio por parte del Ayuntamiento de Madrid, en relación a la finca referida anteriormente, con indemnización de los derechos de arrendamiento existentes".

En el referido expediente de justiprecio, la ahora recurrente y el Ayuntamiento presentaron sus hojas de aprecio y, al no haberse llegado a un acuerdo, se remitió la pieza de valoración al Jurado Territorial de Expropiaciones de la Comunidad de Madrid que dictó el acuerdo impugnado.

Pretende la parte recurrente, inquilina del inmueble, la anulación del procedimiento expropiatorio en su totalidad, alegando el desconocimiento del mismo. Aduce que la primera noticia de tiene es la notificación que recibe del Ayuntamiento el 7 de febrero del año 2019, en la que se comunica la tramitación del expediente y se le requiere para que aporte documentación sobre el arrendamiento. En segundo lugar, critica la resolución impugnada y, por remisión de ésta, el informe técnico en que se funda; y propone una valoración alternativa, de acuerdo con su hoja de aprecio. En la que solicita una cifra de 238.706 € por la diferencia de la mayor renta a la que deberá hacer frente la demandante, una vez que el ayuntamiento les expulse de la que afirma que viene siendo su vivienda habitual desde 1984. Además de la pericial en que se funda su hoja de aprecio, acompaña también a la demanda dictamen elaborado por el perito don Ricardo.

Por su parte la Comunidad de Madrid, solicito la desestimación del recurso en base a la presunción de acierto de las resoluciones del Jurado y en la correcta valoración realizada en la resolución recurrida de los derechos arrendaticios de la recurrente. Por su parte el Ayuntamiento de Madrid, alego en primer lugar la inadmisibilidad del recurso por extemporaneidad respecto del acto que identifican como objeto de su recurso en el suplico de la demanda y por desviación procesal. Y en su caso que se desestime el recurso por la presunción de acierto de las resoluciones del jurado de Expropiación y por ser correcta la valoración realizada.

SEGUNDO. - La pretensión de anulación de la totalidad del procedimiento expropiatorio, como indica la Letrada del Ayuntamiento de Madrid, incurre en manifiesta desviación procesal.

Cabe recordar que la desviación procesal tiene lugar en los dos supuestos siguientes: a) cuando en la demanda se articulan pretensiones anulatorias de actos distintos a los delimitados en el escrito de interposición del recurso contencioso; y b) cuando tiene lugar una discordancia objetiva entre lo pedido en vía administrativa y lo solicitado en vía jurisdiccional ( SSTS 11 de octubre de 1993 y 18 de marzo de 2002).

Según reiterada jurisprudencia, la desviación procesal se produce cuando la petición de la parte demandante en vía administrativa no coincida con la postulada ante el órgano jurisdiccional, con lo que los motivos que apoyaron la pretensión ejercitada ante la Administración y ante la Jurisdicción no fueron los mismos y los hechos que individualizaron las respectivas pretensiones - y esto es lo relevante - tampoco lo fueron.

En este sentido, la pretensión consiste en lo que se pide y la razón de pedir, con el complemento de los hechos que les sirven de fundamento, sin que resulte legítimo, pues constituye una desviación procesal, demandar de los jueces algo distinto de lo que se reclamó a la Administración (por todas, STS, Sala 3ª, Sección 2ª, de 16 de junio de 2004).

Señala la demandante que solicitó la revisión de oficio del procedimiento expropiatorio por parte del Ayuntamiento de Madrid. Pues bien, para ejercer la pretensión de nulidad del procedimiento la interesada habría de impugnar la respuesta, expresa o presunta, que la citada Administración haya dado a dicha solicitud. Lo que no cabe es que la ejercite con ocasión de la impugnación de un acuerdo del Jurado Territorial de Expropiación de la Comunidad de Madrid que se limitó a fijar el justiprecio de su derecho de arrendamiento.

No está de más apuntar que, en todo caso, son varias las circunstancias que se oponen al éxito de esta pretensión:

a) La primera es la eficacia propia de la Sentencia del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo nº 9 de Madrid de 9 de abril 2018, dictada en el procedimiento ordinario 326/2017, firme al haber sido confirmada por Sentencia de esta Sala y Sección de 4 de octubre de 2018 (recurso de apelación 353/2018). La citada sentencia estimó el recurso del dueño del inmueble y ordenó "instruir el procedimiento expropiatorio por parte del Ayuntamiento de Madrid, en relación a la finca referida anteriormente, con indemnización de los derechos de arrendamiento existentes".

b) La segunda, de fondo, deriva de la modalidad expropiatoria de que se trata (expropiación por Ministerio de la Ley) y de la condición de la recurrente, como arrendataria, en el procedimiento expropiatorio de acuerdo con lo dispuesto en los arts. 3 y 4 de la Ley de 16 de diciembre de 1954 sobre expropiación forzosa. Cumpliendo con lo dispuesto con este último precepto, el Ayuntamiento ha tenido por acreditada la condición de arrendataria de la recurrente en la pieza de justiprecio que finalizó con el acto administrativo impugnado. Según el art. 94.2 de Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, la definitiva determinación del justiprecio era, en el caso, la única actuación administrativa procedente.

Procede, por consiguiente, rechazar la pretensión de anulación del procedimiento expropiatorio y centrar nuestro examen en el justiprecio del derecho de arrendamiento de la recurrente.

TERCERO. - El Acuerdo del Jurado que se impugna fijó el justiprecio por remisión al dictamen que acompaña al mismo. De este último, destacamos los siguientes extremos:

Datos básicos:

Localización: CALLE000, NUM000.

Regístrales; libro, tomo, folio núm. NUM001

Superficie edificada: 66,5

Edificaciones, otros vuelos y mejoras:

Según descripción de la hoja de aprecio del expediente de expropiación.

Otros Datos:

Cumplimento de sentencia 98/2018 de 9 de abril, de la SCA 9 de Madrid en la solicitud de expropiación, desestimada el 26-05-2017; de finca conteniendo 2 Viviendas unifamiliares en régimen de alquiler, con una duración del contrato de 1 año, suscrito 1 de enero de 1984.( Ahora bien en el expediente consta que el único contrato de arrendamiento que aparece es de fecha 1 de julio de 1991, con una duración de un año, y sin ninguna cláusula específica sobre la posibilidad de aplicación de una prórroga forzosa.)

Valoración del proyecto de expropiación:

Ofrece una indemnización en base a los siguientes criterios generales: Indemnización por diferencia de rentas entre la actual y la de mercado en un periodo de 1 año, añadiendo gastos de traslado, valor al que hay que añadir el 5% de afección.

Valoración total 5.721,45 €

Valoración particularizada del expropiado:

El expropiado propone una valoración en base a los siguientes criterios generales: Capitalización al 20% de la renta actual de mercado fijada en 8.736 €/año añadiendo 50.000 de coste de acondicionamiento de la nueva vivienda.

Valor al que hay que añadir el 5% de afección

Solicitando un importe total: 238.706,00 €

De los datos obrantes en el expediente se deduce que el expediente de expropiación se inició, conforme a los artículos 21 y 36 de la Ley de Expropiación Forzosa y artículo 20 del Reglamento de Expropiación Forzosa, el día 26/05/2017, fecha correspondiente desestimación Ayuntamiento sobre la expropiación.

La fecha de inicio de la Pieza Individualizada de Valoración, de acuerdo con el artículo 29 de la Ley de Expropiación Forzosa y el art 34. 2. b del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, es la de 13/03/2020, que corresponde a la presentación hoja de aprecio del expropiado ya que se trata de una pieza tramitada por tasación individual.

Criterios generales de valoración del jurado.

A partir de estos datos, así como de la información documental se ha producido el presente dictamen para determinar los criterios y valores aplicables en cada caso, por lo que no han podido pronunciarse sobre aquellos datos interesados y no aportados. Cualquier modificación o revisión de estos datos entendemos ha de ser tramitada igualmente ante la propia administración, no asumiendo este órgano ninguna función legitimadora ni de reconocimiento de derechos fuera de los deducibles de la "exacta descripción del bien" contenida en la pieza de valoración.

En el apartado de las consideraciones jurídicas, recoge:

" Para determinar la indemnización procedente en el supuesto de la expropiación de derechos de arrendamientos se estará a lo establecido en el art. 44 de la LEF , que remite a lo dispuesto en la legislación sobre arrendamientos urbanos, para lo cual se requerirá el contrato de arrendamiento, así como el último recibo pagado, a efectos de valorar la posible mayor renta en relación con las condiciones vigentes. No hay que olvidar que el principio básico de todo justo precio, que ha de corresponder al valor real o de mercado del bien afectado, es-el que permita mantener las condiciones patrimoniales del afectado, es decir permita en su caso sustituir el bien suprimido en, similares condiciones. En este sentido resulta importante conocer las condiciones reales de la relación contractual, para poder evaluar su posible diferencia con respecto a las condiciones generales del mercado.

A efectos de determinar la indemnización por, la expropiación de derechos arrendaticios, en el caso de que estén sometidos a prórroga forzosa, la legislación expropiatoria se remite a la legislación de arrendamientos; el número 2 del art 9 del Real Decreto Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica . A partir de tal Decreto se suprime la obligatoriedad de la prórroga forzosa y la ley 29/1994 si bien elimina esta condición para todos los contratos realizados a partir de su entrada en vigor, establece un tope máximo de 5 años (art.9), a no ser que se especifique otro en el contrato,

La disposición adicional cuarta, regla primera, del Texto Refundido de la Ley del Suelo 1/92 , declarada vigente por la disposición derogatoria de la Ley 6/1998, sobre Régimen de Suelo y Valoraciones, establece que cuando se actúa por expropiación se ha de garantizar el realojo de los inquilinos que tengan su residencia habitual en dicho inmueble. Por otra parte, la propia legislación arrendaticia prevé la obligación de ofrecer el retorno a aquellos arrendatarios con derecho a prórroga forzosa."

Criterios Particulares

A partir de los datos contenidos en el expediente, se procede a valorar permitiendo determinar las siguientes condiciones:

Las dimensiones y calidades de la edificación afectada en relación con los estándares mínimos actuales.

Existencia de un contrato de arrendamiento con valores actualizados, así como plazos de vigencia de acuerdo con la legislación actual.

Teniendo en cuenta esta situación procede calcular la indemnización por la diferencia entre la renta contractual y la del mercado (la actualizada) por el tiempo máximo prorrogable de que resta de contrato, esto es 1 año.

Los posibles perjuicios superiores por rápida ocupación, traslados, mejoras o similares se valorarán aparte"

Conclusiones:

Ante la discrepancia de criterios de valoración aportados tanto por parte del organismo expropiante como por el afectado, se procede a valorar de acuerdo con los criterios generales y particulares del informe incluido a partir de los datos disponibles:

Rc = Renta contractual actualizada 2700 €/año

Ra = Renta actual de mercado 7097,55 €/año

Se indemniza por la diferencia en un año entre la renta entre actual y referida a la vivienda de protección Pública en el municipio de Madrid, por ser el supuesto de uso residencial en actuaciones de expropiación esto es 4397,55€; a los que se añaden los gastos de traslado de enseres, y rápida ocupación en 2.000,00 €ofrecidos por la beneficiaria, de lo que resulta un importe total de 6.397,55 € valores a los que habría que añadir el 5% de afección aplicable tanto al derecho arrendaticio, y que asciende a 219,88 € de donde resulta el justiprecio total estimado, correspondiente a todos los bienes y derechos afectados, descritos y valorados en la presente pieza de valoración por el órgano expropiante, resultando un total, incluido el 5% de afección de 6.617,43 € .

CUARTO.- Es cierto que los acuerdos de los Jurados de expropiación gozan, según reiterada jurisprudencia, de presunción y acierto y legalidad derivada de su variada composición y de la formación jurídica y técnica de sus miembros, necesariamente exigida para asegurar la independencia y objetividad de su actuación, pero no lo es menos que tal presunción es una presunción iuris tantum y, por tanto, puede quebrar cuando en la adopción de los acuerdos se incurre en una infracción legal, en un error de hecho o de derecho o una desafortunada apreciación de la prueba.

a) El punto central de la controversia consiste en el método de valoración a aplicar. La recurrente, de acuerdo con el informe que acompañó a su hoja de apreció, consideró inicialmente procedente el de capitalización, aplicando el 20 %, sobre la diferencia entre la renta de mercado y la del contrato.

Sin embargo, la fecha del contrato - no sujeto a prórroga forzosa-, descarta el citado método.

Sobre este punto crucial, -la fecha del contrato y la duración pactada-, hay que aclarar; que la expropiación del referido inmueble se inicia tras el fallo de la Sentencia del Juzgado de lo Contencioso - Administrativo n° 9 de los de Madrid, de fecha 9 de abril de 2018, dictada en el procedimiento Ordinado 326 de 2017, ratificada en apelación por la Sección Cuarta de la Sala de lo Contencioso Administrativo en su Sentencia n° 447/2018, de fecha 4 de octubre de 2018, en la que declara la procedencia de instruir el procedimiento expropiatorio por parte del Ayuntamiento de Madrid, en relación a la finca referida, con indemnización de los derechos de arrendamiento existentes. ). Por lo que es requerido el titular de dicho contrato, D. Jose Manuel, a fin de que aporte una serie de documentación, entre ellas, recibos de alquileres, relación de mobiliario existente, etc. Dicha solicitud, por parte de la administración expropiante, se realiza mediante requerimiento que es recibido en mano por dicha el recurrente y firmado con fecha 18 de febrero de 2019 Como contestación al referido requerimiento, D. Jose Manuel aporta un breve escrito, de fecha de entrada 8 de mayo de 2019 en el Registro de la Oficina de Desarrollo Urbano Sostenible, en el que escuetamente señala "...soy un inquilino desde el 1 de enero de 1984, con contrato renovado en el año 1990 y 1991 sin haber más contratos después de la fecha...", y en el que no se aporta ninguna de la documentación que le fue requerida , los servicios municipales procedieron a citar a D. Jose Manuel, a fin de tramitar el correspondiente expediente de justiprecio, y con la única documentación que pudo obtener por medio de la propiedad. Esto quiere decir que el "único contrato de arrendamiento" del que tiene constancia la Administración, al momento de la tramitación del expediente de justiprecio, es el que fue aportado por la propiedad, por medio de su representante D. Luis Alberto, con fecha 8 de noviembre de 2016, siendo la fecha que consta de firma del referido contrato el día 1 de julio de 1991, con una duración de un año, y sin ninguna cláusula específica sobre la posibilidad de aplicación de una prórroga forzosa.

No obstante, el demandante, en su demanda fija la fecha del contrato el 1 de enero del año 1984., y la valoración que realiza en el informe que se acompaña a la demanda parte de esa fecha. Pero como ya hemos expuesto en el expediente el único contrato que aparece es el suscrito entre el recurrente y el propietario; Siendo este contrato de fecha 1 de julio de 1991, el que debemos de tener en cuenta, al no haberse acreditado que el contrato se hubiera realizado el 1 de enero de 1984.

La propia resolución del Jurado, aunque hace alusión a la fecha 1 de enero de 1984, cuando realiza la valoración no tiene en cuenta esa fecha, sino la de 1991, que ya que en la propia resolución recoge:" Teniendo en cuenta esta situación procede calcular la indemnización por la diferencia entre la renta contractual y la del mercado (la actualizada) por el tiempo máximo prorrogable de que resta de contrato, esto es 1 año." Lo cual no ocurriría si el Jurado hubiera tenido en consideración la fecha de 1 de enero de 1984, ya que en este caso hubiera podido tener derecho a prorrogas forzosas.

Por lo que el contrato de arrendamiento es posterior al Real Decreto Ley 2/1985, y fue concertado por plazo de un año y es al que debemos de atenernos al ser el único que nos consta.

Asimismo, debemos remitirnos a lo recogido en la sentencia dictada en el procedimiento 814/2020, que resolvió el justiprecio de los derechos arrendaticios del otro inquilino del inmueble colindante situada en la CALLE000 NUM000 de Madrid.

Sobre la indemnización en relación a los derechos arrendaticios, en la sentencia de esta Sala y Sección de 1 de diciembre de 2016 (recurso 456/2014) declaramos lo siguiente: ...

" La doctrina del Tribunal Supremo tiende a indemnizar al arrendatario cuyo derecho se extingue para compensar la mayor renta que habrá de abonar por un local de las mismas características. El Tribunal Supremo ha manifestado en reiteradas ocasiones que: "...en la valoración de los derechos del titular arrendaticio (...) no existe vinculación a los criterios indemnizatorios establecidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos, pues de lo que se trata es de lograr la justa indemnización por razón de los perjuicios realmente ocasionados... la doctrina establecida por esta Sala para la expropiación de la extinción de contratos de arrendamiento de viviendas no sometidos a prórroga forzosa y afectados por el Real Decreto Ley 2/1985, de la que es exponente por todas la Sentencia de once de diciembre de dos mil tres , y en la que dijimos lo que sigue: "Pues bien, en el caso de autos, sin perjuicio de que el contrato sea susceptible de prórroga en la forma legalmente prevista, lo que es evidente es que no está sometido a prórroga forzosa ya que expresamente se somete a lo dispuesto en el Real Decreto Ley 2/85, en consecuencia no es de aplicación la Jurisprudencia de la Sala sobre capitalización de diferencia de rentas a diez años, jurisprudencia que, por otra parte, establece claramente que dicho sistema no es más que un criterio de valoración, pero no el único, y además es susceptible de modulación en atención a las circunstancias del caso concreto, sentencias, entre otras, de 3 de junio de 2000 . Del mismo modo la sentencia de 10 de octubre de 2000 , establece que en caso de arrendamiento de duración determinada se computará el tiempo que falta desde la ocupación hasta la existencia del contrato a efectos del cálculo de la indemnización, excluyéndose en consecuencia de manera expresa la capitalización a diez años de la diferencia de renta que pretende el recurrente"..." - STS, Sala Tercera, de lo Contencioso- administrativo, Sección 6ª, de 13 de septiembre de 2005 ".

Concretamente esta sentencia del Tribunal Supremo de 13 de septiembre de 2015, recurso nº 394/2004, de la que es ponente el Excmo. Magistrado D. Santiago Martínez - Vares García recoge:" ... La jurisprudencia de esta Sala viene declarando que las normas valorativas establecidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos, a las que remite el artículo 44 de la de Expropiación Forzosa, no constituyen mandato imperativo para fijar inexcusablemente conforme a ellas o, por mejor decir, con arreglo a la cuantificación que contienen la indemnización que deben percibir los arrendatarios de viviendas afectadas por actuaciones expropiatorias, pues si el artículo 66 de la Ley de 24 de Diciembre de 1964 prevé expresamente la posibilidad de una mayor indemnización cuando los perjuicios sean superiores, el 114.9, a su vez, establece que la indemnización a los inquilinos "nunca será inferior a las dispuestas en la sección segunda del capítulo octavo de esta Ley", lo cual quiere decir que aquella indemnización es un tope mínimo que, en modo alguno, impide que se fije en una mayor cantidad cuando la privación singular y coactivamente impuesta del derecho arrendaticio, irrogue perjuicios superiores que, en todo caso, deberán ser valorados para alcanzar el justo equivalente económico connatural al instituto expropiatorio."...

"La sentencia recurrida no aplica como justiprecio de tales derechos arrendaticios la diferencia de rentas, capitalizada al 10%, que es el criterio de valoración que la jurisprudencia de este Tribunal Supremo viene reiteradamente reconociendo para la determinación de tales justiprecios, como reconocen las sentencias citadas por la parte recurrente y cuya doctrina jurisprudencial se considera infringida, habiéndose precisado en la sentencia de la antigua Sala Quinta de este Tribunal Supremo 30 enero de 1989 que "en la valoración de los derechos del titular arrendaticio (...) no existe vinculación a los criterios indemnizatorios establecidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos, pues de lo que se trata es de lograr la justa indemnización por razón de los perjuicios realmente ocasionados, que pueden ser superiores a los que resultarían en aplicación de la legislación arrendaticia", como reconocieron las SSTS de 3-6-1975, 12-2-1981, 14-6-1983, 31-12-1984 y 24-11- 1986."

b) El dictamen que acompaña a la demanda propone valorar el arrendamiento de acuerdo con el criterio de la diferencia entre la renta de mercado y la pactada durante lo que considera vida útil del contrato, que cifra en 68 años.

El criterio toma un punto de partida erróneo, consistente en que se trata de un contrato de duración indefinida. El contrato de arrendamiento -incluso regido por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964- es, por definición, temporal. En este caso, hemos visto que el contrato se pactó por una duración de un año y si se siguiera por tácita reconducción ( art. 1566 del Código Civil), las sucesivas prórrogas de su duración son por este mismo plazo. Este es el tiempo a considerar, tal y como hizo el Jurado en su valoración.

c) En cuanto a las demás partidas indemnizatorias, la demanda se limita a reproducir los informes periciales en que se funda. Ni en este escrito ni los propios informes se someten a crítica el criterio del Jurado, ni se da razón de cada una de las partidas que pretende incluirse y de su importe.

A partir de esto, resulta de todo punto improcedente la inclusión de partidas como:

Gastos redacción nuevo contrato (una mensualidad) 950. €

Gastos mudanza y traslado, con contratación de transporte y operarios, 2.500 €.

Gastos contratación o cambio titularidad servicios agua, electricidad, telefonía, gas, etc. 1.800 €.

Gastos de reformas realizados por los inquilinos en la vivienda. (Que según el demandante cuando se alquiló la vivienda, la misma estaba en situación de semirruína) y los inquilinos tuvieron que rehacer el techado, solado, acometidas de agua, gas, calefacción etc., todo lo cual asciende a una suma aproximada de 50.000 €.

Lo que bajo este título ha de indemnizarse son los gastos de mudanza a una vivienda de características similares en localización, características y estado de conservación, que el Jurado Territorial correctamente los fijo en 2.000€

No habiendo ningún tipo de prueba que acredite esos gastos, y menos aún por la cuantía en que se solicitaron, por lo que se confirma la valoración realizada por el Jurado Territorial de Expropiación.

Procede, en consecuencia, desestimar el recurso contencioso-administrativo y confirmar la resolución recurrida.

QUINTO. - De conformidad con el criterio de vencimiento objetivo consagrado en el artículo 139.1 de la Ley Jurisdiccional, procede imponer las costas causadas en este proceso al recurrente.

No obstante, a tenor del apartado cuarto de dicho precepto, la imposición de las costas podrá ser "a la totalidad, a una parte de estas o hasta una cifra máxima" y la Sala considera procedente, atendida la índole del litigio y la concreta actividad desplegada por las partes, limitar la cantidad que, por todos los conceptos, ha de satisfacer a la parte contraria la condenada al pago de las costas, hasta una cifra máxima total de 1.500 euros, más la cantidad en concepto de IVA.

Vistos los preceptos legales citados y demás de pertinente y general aplicación.