Sentencia Penal Nº 1/2006, Audiencia Provincial de Navarra, Sección 2, Rec 72/2005 de 05 de Enero de 2006

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 1/2006

Presidente

D. FERMÍN ZUBIRI OTEIZA

Magistrados

D. JOSÉ FRANCISCO COBO SÁENZ

D. JOSÉ JULIÁN HUARTE LÁZARO

En Pamplona/Iruña, a 5 de enero de 2006.

La Sección Primera de la Audiencia Provincial de Navarra, compuesta por los Ilmos. Sres. Magistrados que al margen se expresan, ha visto en grado de apelación el Rollo Civil nº 250/2005, derivado del Juicio Ordinario nº 324/2005, del Juzgado de Primera Instancia Nº 5 de Pamplona/Iruña ; siendo parte apelante, los demandados, D. Alonso y Dª Carmen, representados por el Procurador D. Jaime Ubillos Minondo y asistidos por el Letrado D. Luis Antonio Iribarren Udobro; parte apelada, el demandante, D. Luis Enrique, representado por la Procuradora D. Mª Belén Goñi Jiménez y asistido por el Letrado D. Carlos Burguete Azcarate.

Siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. FERMÍN ZUBIRI OTEIZA.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Con fecha 18 de mayo de 2005, el referido Juzgado de Primera Instancia Nº 5 de Pamplona/Iruña dictó Sentencia en Juicio Ordinario nº 324/2005 , cuyo fallo es del siguiente tenor literal:

"Que estimando la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Goñi, en nombre y representación de Luis Enrique, frente a Alonso y Carmen, debo declarar y declaro la obligación de los demandados de abonar mensualmente la cantidad de 272'27 en concepto de repercusión por las obras realizadas, y asimismo debo condenar y condeno a los demandados a pagar a la parte actora la cantidad adeudada en concepto de repercusión de las obras realizadas desde el mes de febrero de 2004 hasta la fecha de la presentación de esta demanda (14 meses a razón de 272'27 euros mensuales), ascendiendo a un total de 3.811'78 euros, más los intereses del artículo 576 y las costas procesales...".

TERCERO.- Notificada dicha resolución, fue apelada en tiempo y forma por la representación procesal de la parte demandada, D. Alonso y Dª Carmen, quien solicitó que, con revocación de la sentencia dictada en la primera instancia, se dicte nueva resolución que desestime íntegramente la demanda y se impongan las costas causadas a la parte contraria.

CUARTO.- La parte apelada, D. Luis Enrique, evacuó el traslado para alegaciones, oponiéndose al recurso de apelación y solicitando su desestimación, interesando la confirmación de la sentencia de instancia y la imposición de las costas a la parte apelante,

QUINTO.- Admitida dicha apelación en ambos efectos y remitidos los autos a la Audiencia Provincial, previo reparto, correspondieron a esta Sección Primera, en donde se formó el Rollo de Apelación Civil nº 250/2005, señalándose el día 26 de Diciembre de 2005 para su deliberación, votación y fallo.

Fundamentos

PRIMERO.- La parte actora formuló demanda frente a los arrendatarios-demandados al amparo de lo dispuesto en los artículos 108 y 107 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, en relación con lo establecido en la Disposición Transitoria Segunda, apartado 10.3, de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 , alegando haberse realizado las correspondientes obras de rehabilitación e instalación de ascensor en el edificio del nº NUM000 de la PLAZA000 de Pamplona, en cuyo piso NUM001 se encuentra la vivienda arrendada por el actor a los demandados, en solicitud de que se declarase la obligación de dichos demandados de abonar mensualmente la cantidad de 272'27 euros en concepto de repercusión por las obras realizadas por el actor en el inmueble, y se condene, asimismo, a los demandados a abonar a los actores la cantidad total de 3.811'78 euros, en concepto de repercusión por las obras realizadas desde el mes de febrero de 2004 hasta la fecha de presentación de la demanda, a razón de 272'27 euros mensuales durante los 14 meses transcurridos.

A tal pretensión se opuso la parte demandada, alegando, de un lado, que la Disposición Transitoria Segunda, apartado c, 10.3 , no permite la repercusión que se pretende respecto de arrendamientos celebrados con posterioridad a 1964, toda vez que, por aplicación del artículo 108.1 de la citada Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , sólo cabe tal repercusión respecto de viviendas cuyo arrendamiento subsista el día que comenzó a regir la referida ley de 1964 y no afecta a viviendas arrendadas con posterioridad a su entrada en vigor, como sucede con la que nos ocupa, que fue arrendada el 18 de diciembre de 1981.

De otro lado, subsidiariamente, opuso la parte demandada que las obras realizadas no son incluibles en el concepto de obras necesarias, al no referirse a reparaciones derivadas de mal funcionamiento de los servicios, de defectos de construcción o de envejecimiento del inmueble, que aconsejen reparaciones para corregir defectos, no habiéndose acreditado sino que el inmueble, por conveniencia o mejora, fue objeto de rehabilitación, no viniendo ésta determinada por su mal estado, sino por la decisión de mejorarlo o realizar obras convenientes pero no necesarias, afirmando que, en todo caso, la instalación de un ascensor en el inmueble, que carecía de tal servicio al tiempo de la celebración del contrato, no puede considerarse obra necesaria para la habitabilidad del inmueble, para su conservación o para su reparación, no siendo, por tanto, una obra necesaria y repercutible en el arrendatario.

La sentencia de instancia estimó íntegramente la demanda, condenando a los demandados en los términos interesados por la parte actora; pronunciamiento frente al que se alza la parte demandada, solicitando su revocación y la desestimación de la demanda.

Insiste la parte apelante como fundamento de su pretensión en los motivos de oposición invocados en la primera instancia y que acaban de ser expuestos.

SEGUNDO.- Alega, con carácter principal, la parte recurrente, que los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con posterioridad a 1964 y antes de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, no son susceptibles de que se repercuta el coste de obras necesarias realizadas en la vivienda arrendada y, por consiguiente, siendo el que nos ocupa un contrato concertado el 18 de diciembre de 1981, ello impide la repercusión pretendida por la parte actora.

Afirma la parte demandante que la Disposición Transitoria Segunda de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos no modifica el texto del artículo 108.1 de la anterior Ley de Arrendamientos Urbanos , de modo que únicamente cabe la repercusión contemplada en la referida Transitoria, en su remisión al artículo 108.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , en relación con arrendamientos que subsistiesen en la fecha de entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, no afectando a los posteriores, no ampliándose, en definitiva, el ámbito de aplicación del referido artículo 108 , que sólo permitía la repercusión en la renta de las obras necesarias en contratos anteriores a 1964.

A fin de resolver tal cuestión debemos señalar, inicialmente, que la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, regula en su Disposición Transitoria Segunda diversas cuestiones relativas a los "contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985", encabezándose así, con el contenido entrecomillado, literalmente, la referida Disposición Transitoria Segunda .

Y entre otras cuestiones, en su apartado C, encabezado como "otros derechos de arrendador", en su nº 10, contempla determinados derechos que ostentará el arrendador "para las anualidades de contrato que se inicien a partir de la entrada en vigor de esta Ley", contemplando, entre otros derechos, en el punto 3 del citado nº 10, que "podrá repercutir en el arrendatario el importe de las obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido, en los términos resultantes del artículo 108 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 o de acuerdo con las reglas siguientes: "1ª que la reparación haya sido solicitada por el arrendatario o acordada por resolución judicial o administrativa firme....".

Dado tal contenido de dicha Disposición Transitoria Segunda apartado c, nº 10.3 , entendemos que no cabe otra interpretación que no sea la que claramente se desprende de sus términos literales, que nos lleva a concluir que a partir de la entrada en vigor de la referida Ley 29/1994 , el arrendador ostenta derecho a repercutir en el arrendatario el importe de las obras a las que se refiere el referido artículo 108 de la anterior Ley de Arrendamientos Urbanos , derecho este que no puede considerarse limitado a aquellos arrendamientos que fueren anteriores a la anterior Ley de Arrendamientos Urbanos, pues es claro, en nuestra estimación, que, dado el encabezamiento de la referida Disposición Transitoria Segunda , su regulación afecta a todos los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, de modo que la repercusión contemplada en el referido nº 10.3 de la indicada Disposición Transitoria no puede sino considerarse que alcanza a los arrendamientos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, ampliándose así, en definitiva, la posibilidad de repercusión del importe de obras de reparación que anteriormente establecía el artículo 108 de la anterior Ley de Arrendamientos Urbanos en relación, únicamente, con arrendamientos subsistentes a la entrada en vigor de la Ley de 1964.

Ciertamente, el referido nº 10.3 de la repetida Transitoria hace referencia a esa posibilidad de repercusión "en los términos resultantes del artículo 108 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ".

Ahora bien, tal referencia a "los términos resultantes del artículo 108 "estimamos que debe entenderse hecha a la forma de efectuarse la repercusión, tanto en el porcentaje correspondiente como en el modo de realizarla entre los afectados, y con el límite máximo correspondiente, pero sin que en modo alguno pueda considerarse restrictiva del ámbito de aplicación del derecho concedido al arrendatario en el nº 10.3 de la referida Transitoria Segunda , encabezada, ésta, rotundamente, como referida a esos contratos anteriores al 9 de mayo de 1985.

En conclusión, estimamos que es claro el contenido de dicha Disposición Transitoria Segunda en el sentido de que de la misma deriva el derecho de los arrendadores en relación con arrendamientos como el que nos ocupa, anteriores a 1985, de repercutir el importe de las obras necesarias, en la forma que contempla el artículo 108 de la anterior Ley de Arrendamientos Urbanos , sobre los correspondientes arrendatarios.

Por consiguiente, compartimos el criterio sustentado al respecto en la resolución recurrida, debiendo desestimarse en este aspecto el recurso de apelación.

TERCERO.- Alega, de otro lado, la parte recurrente, que las obras cuya repercusión se pretende no ostentan el carácter de necesarias, conforme a lo establecido en el artículo 108, en relación con el artículo 107, ambos de la anterior Ley de Arrendamientos Urbanos .

Al respecto, remitiéndose el artículo 108 de la referida ley , en relación con el derecho de repercusión del arrendador sobre el arrendatario del importe de las obras de reparación correspondientes, a aquéllas comprendidas en el artículo 107 de la misma ley , establece este artículo como obras necesarias las que lo sean "a fin de conservar la vivienda ...... en estado de servir para el uso convenido......".

Tal repercusión legalmente autorizada afectará, por tanto, únicamente a aquellas reparaciones que sean "por su naturaleza ...... indispensables para mantener la vivienda o local de negocio en uso y las impuestas por la autoridad competente", como señalaba la exposición de motivos de la Ley de 24 de diciembre de 1964 , debiéndose conceptuar, por tanto, como necesarias, aquéllas que perturben, disminuyan o impidan el uso ordinario de la vivienda por parte del arrendatario, lo que incluirá, por tanto, a aquellas obras que sean precisas para obtener la finalidad pactada por las partes en el contrato de arrendamiento, afectando a las precisas tanto para prevenir un daño como para repararlo.

Ello alcanzará, por tanto, a las obras dirigidas a procurar la adecuada conservación de la vivienda o a corregir sus desperfectos, ya procedan del mero transcurso del tiempo, del uso ordenado por el arrendatario o del desgaste natural de las cosas ( Sentencias del Tribunal Supremo de fechas 3 de febrero de 1962 y 9 de marzo de 1964 ), debiendo distinguirse entre obras de tal naturaleza y aquellas obras de mejora que son, en definitiva, las que contribuyen al "incremento y perfeccionamiento de la cosa arrendada o ampliación del objeto del arrendamiento", a las cuales, según reiteradamente declara el Tribunal Supremo, no alcanza esa posibilidad de repercusión no autorizada (Sentencias del Tribunal Supremo de fechas 20 de junio de 1980 y 5 de diciembre de 1989 ).

En definitiva, habremos de valorar si las obras que nos ocupan son aquéllas incluibles en el artículo 107 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 , conceptuables como necesarias, conforme a dicho artículo y, por tanto, con posibilidad de repercusión de su importe sobre el arrendatario en los términos resultantes del artículo 108 de la citada Ley , o si, por el contrario, no queda acreditado ese carácter de obras necesarias, y, por tanto, no son repercutibles sus importes sobre el arrendatario.

Tal valoración habremos de efectuarla partiendo de la consideración de que, conforme a las normas reguladoras de la carga de la prueba, artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , al actor incumbe la carga de probar la certeza de los hechos de los que se desprenda el efecto jurídico pretendido en su demanda, cual es en este caso la procedencia de disponer la repercusión de las obras necesarias cuyo importe afirma haber afrontado, incumbiendo, por tanto, al demandante acreditar que son necesarias las obras de que se trata en el presente procedimiento.

A su vez, habremos de partir de la consideración de que, conforme a lo establecido en el artículo 219 de la misma Ley de Enjuiciamiento Civil , no cabe diferir a la fase de ejecución de sentencia la determinación de cuales fueren las concretas obras necesarias y su cuantificación correspondiente.

En conclusión, a fin de resolver la cuestión que nos ocupa habremos de valorar la prueba practicada al objeto de determinar si las obras en relación con las cuales se pretende por el arrendador la repercusión correspondiente sobre el arrendatario eran o no necesarias y, por tanto, si procedía su repercusión, lo que habrá de hacerse a partir de la consideración de que al actor incumbe la carga de justificar tal condición de necesarias de dichas obras así como, en su caso, su valor y el importe repercutible sobre el arrendatario.

CUARTO.- Y a tal objeto, examinado lo actuado, teniendo especialmente en cuenta la declaración prestada en el acto del juicio por el arquitecto D. Mauricio y la documental practicada, especialmente la certificación final relativa a las obras de rehabilitación del edificio en que se encuentra la vivienda arrendada, atendida, además, la licencia otorgada por el Ayuntamiento de Pamplona, de todo ello resulta que las obras de que se trata, según expresamente se señala en la resolución del Ayuntamiento de Pamplona por el que se concedió la correspondiente licencia, consistieron en "obras de rehabilitación de dicho edificio e instalación de ascensor, consistentes en: cubierta, fachadas, instalaciones, adecuación a catálogo, habitabilidad y creación de nuevas viviendas en primeros y terceros e instalación de ascensor....".

Por su parte, según se contempla en la certificación final de las obras que nos ocupan, se aprecia que las mismas afectaron tanto a elementos comunes como a elementos privativos, contemplándose, entre los elementos comunes la cubierta, fachadas, patio y medianiles, instalaciones generales ......, y constando que se efectuaron, también, reformas interiores de las diferentes viviendas, proyectándose sobre elementos privativos, incluso falsos techos, aparatos sanitarios de diferentes viviendas, bañeras, chimeneas interiores, pavimentos interiores, etc., afectando, por consiguiente, muy intensamente al interior de las diferentes viviendas del inmueble, llegando, incluso, a procederse a la creación de nuevas viviendas que antes no existían.

Partiendo de todo lo anterior no podemos sino concluir que, si bien es indiscutible que las obras de que se trata consistieron en la rehabilitación del inmueble, tratándose en algunos casos de obras que eran necesarias para proceder a las correspondientes reparaciones o incluso para prevenir un daño, siendo, por tanto, obras de reparación y de conservación, que serían incluibles, según la doctrina del Tribunal Supremo (entre otras, sentencia de 5 de diciembre de 1989 ), entre esas a las que se refiere el artículo 107 de la anterior Ley de Arrendamientos Urbanos ; junto a ellas no puede desconocerse que también hubo otras obras, numerosas y, además, muy relevantes, que en modo alguno pueden tener esa conceptuación de obras de conservación o de reparación calificables como necesarias, como lo son muchas de las que afectaron al interior de las diferentes viviendas, originándose, incluso, como hemos dicho, nuevas viviendas donde antes no existían.

En conclusión, insistiendo en que, ciertamente, existieron obras necesarias e imprescindibles, como las relativas a bajantes, afectantes a pilares, cubierta, etc., sin embargo, la parte actora no pretende repercutir sobre los arrendatarios únicamente esas obras calificables como necesarias, sino que pretende que se califiquen como tales, globalmente, la totalidad de las realizadas con ocasión de la rehabilitación del edificio en el que se encuentra la vivienda arrendada.

Y ello resulta ser rechazable, en nuestra estimación, toda vez que, acreditado que parte de las obras incluidas en la rehabilitación del edificio no son calicables como necesarias para conservar o reparar la vivienda arrendada a fin de que pueda quedar en estado de servir para el uso convenido, sino que, por el contrario, exceden absolutamente de tal necesidad, tratándose de obras que, en esa parte que exceden de lo necesario, solo pueden calificarse, en todo caso, como mejoras para la propiedad, contribuyendo a la mayor comodidad, embellecimiento o superior valor del inmueble, ocasionando el incremento de ese valor y el perfeccionamiento, en sí misma, no sólo de la vivienda arrendada sino del edificio en el que se ubica en su conjunto; partiendo de ello estimamos que no puede ser acogida la pretensión de la parte actora.

Ciertamente, como decimos, la parte actora sí ostentaba derecho a la correspondiente repercusión en relación con aquellas obras necesarias de reparación o conservación que indiscutiblemente se han ejecutado.

Ahora bien, incumbiendo a la parte actora la acreditación de tal necesidad de las obras y de su concreción e importe, la referida concreción no se ha realizado de un modo suficiente, no pudiendo esta Sala discernir con precisión entre cuales sean esas obras necesarias y cuales sean las que no lo fueren y cual fuere el importe de unas y otras y, en definitiva, cual fuere el importe que la parte actora ostentaba derecho a repercutir sobre la parte arrendataria.

Esta Sala, con base en la prueba practicada, no puede efectuar tal precisión.

Y sentado ello, no pudiendo quedar tal cuestión diferida a la fase de ejecución de sentencia, toda vez que bien pudieron concretarse en fase de prueba, especificándose suficientemente, las cuestiones sobre las que apreciamos dudas, de modo que se pudiese concretar el importe de las obras calificables sobre necesarias; atendido todo ello, e incumbiendo a la parte actora, como antes hemos dicho, la carga de la prueba de ese hecho que, en definitiva, ha quedado dudoso e indeterminado, no pudiendo, a su vez, como hemos dicho, dictar un pronunciamiento cuantitativamente indeterminado de modo que quedare diferida la determinación de la cuantía correspondiente a la fase de ejecución de sentencia; atendido ello, no podemos compartir el criterio sustentado en la sentencia de instancia, estimando que la parte actora no ha justificado suficientemente el hecho que reclama, no permitiendo la prueba practicada la determinación y cuantificación sobre la que hemos apreciado duda, lo que debe originar la desestimación de la demanda, con estimación del recurso de apelación y revocación de la resolución recurrida.

QUINTO.- Dada la desestimación de la demanda y la estimación del recurso de apelación y conforme a lo establecido en los artículos 394-1 y 398-2. ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procede imponer a la parte actora las costas de la primera instancia, sin especial imposición de las costas de esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de pertinente y general aplicación.

Fallo

Estimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. Jaime Ubillos Minondo, en nombre y representación de Dª Carmen y D. Alonso, contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez de Primera Instancia nº 5 de Pamplona, en autos de Juicio Ordinario nº 324/2005 , revocamos dicha sentencia.

Y desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora Dª Belén Goñi Jiménez, en nombre y representación de D. Luis Enrique, contra los citados Sra. Carmen y Sr. Alonso, absolvemos a dichos demandados de las pretensiones deducidas frente a los mismos por la parte actora.

Todo ello imponiendo a la parte actora las costas de la primera instancia y sin especial imposición de las costas de esta alzada.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.