Sentencia Penal Nº 118/2020, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, Rec 527/2019 de 09 de Junio de 2020

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Vigesimoprimera
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 8 - 28035
Tfno.: 914933872/73,3872
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2018/0145909
Recurso de Apelación 527/2019
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 41 de Madrid
Autos de Juicio verbal (Desahucio falta pago - 250.1.1) 856/2018
APELANTE: LAZORA SA
PROCURADOR Dña. PALOMA THOMAS DE CARRANZA MENDEZ DE VIGO
APELADO: Dña. Antonia
PROCURADOR D. ROBERTO PRIMITIVO GRANIZO PALOMEQUE
MB
SENTENCIA
MAGISTRADOS Ilmos Sres.:
D. GUILLERMO RIPOLL OLAZÁBAL
D. RAMÓN BELO GÓNZALEZ
Dª ALMUDENA CANOVAS DEL CASTILLO PASCUAL
En Madrid, a nueve de junio de dos mil veinte. La Sección Vigesimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid,
compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto, en grado de apelación los autos
de juicio verbal sobre expiración plazo de desahucio número 856/2018 procedentes del Juzgado de Primera
Instancia número 41 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como Apelante-Demandante: Lazora S.A. y de
otra, como Apelado-Demandado: Dª Antonia .
VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. DON GUILLERMO RIPOLL OLAZABAL

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.


PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 41 de Madrid, en fecha veintiocho de marzo de dos mil diecinueve, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Dª Paloma Thomás de Carranza Y Méndez de Vigo actuando en nombre y representación de la entidad Lazora, S.A. contra Dª. Antonia representada por el procurador de los Tribunales D. Roberto Granizo Palomeque, debo absolver y absuelvo a la demandada de todas las pretensiones frente a ella ejercitadas. Todo ello con expresa imposición de las costas causadas a la parte actora.



SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, del que se dio traslado a la parte apelada, quién se opuso en tiempo y forma. Elevándose los autos junto con oficio ante esta Sección, para resolver el recurso.



TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de 9 de octubre de 2019, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día de 2 de junio de 2020.



CUARTO.- La deliberación de este recurso se ha realizado de forma presencial.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en cuanto no se opongan a los presentes.


PRIMERO.- El 15 de junio de 2015 se celebró un contrato de arrendamiento de vivienda entre la demandante Lazora S.A. S.I.I. y la demandada Dña. Antonia , que tenía como objeto la vivienda en bloque NUM000 , de la CALLE000 nº NUM001 de Madrid, con la plaza de garaje nº NUM002 y el trastero nº NUM003 .

El arrendamiento se convino por plazo de un año, prorrogable obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcanzase una duración total de tres años, salvo que el arrendatario manifestase con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de la prorroga anual correspondiente, su voluntad de no renovación. La renta estipulada fue de 6.384 euros anuales, en mensualidades anticipadas de 532 euros, actualizable anualmente conforme al Índice Nacional de Precios al Consumo.

La demandante Lazora S.A. remitió un burofax el 27 de febrero de 2018 a la demandada comunicándole la finalización del contrato el 14 de junio de 2018, ejercitando en el juicio verbal de que dimana este recurso acción para que se declare la extinción del arrendamiento que vincula a las partes por expiración del plazo contractual, decretando el desahucio del demandado, y declarando la obligación de la demandada de proceder al pago de las cantidades devengadas por el uso indebido de la vivienda desde la finalización del contrato por valor de 336,27 euros, en unión de aquellas otras cantidades que pudieran continuar acumulándose desde la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomando como base de liquidación de las rentas futuras el importe de la última mensualidad reclamada.

La demandada se opuso a las pretensiones de la demanda, dictándose sentencia el 28 de marzo de 2019 que desestimó la demanda; sentencia recurrida en apelación por la demandante Lazora S.A.



SEGUNDO.- Como indica la sentencia recurrida, la prejudicialidad civil ya fue rechazada en la vista celebrada el 26 de marzo de 2019.

La sentencia impugnada, rechaza la excepción de falta de legitimación activa, pronunciamiento que debemos considerar que ha devenido firme por no cuestionarse en el recurso.

Igualmente debemos considerar firme por indiscutido el pronunciamiento de la sentencia recurrida que entiende que la vivienda arrendada no está sometida a la normativa administrativa alegada por la parte demandada sino a la Ley de Arrendamientos Urbanos, habiendo quedado extinguido por el transcurso del plazo legal de diez años el régimen de protección oficial al que pudiera estado sometida la vivienda, de modo que la promoción en la actualidad y a todos los efectos tiene el carácter de libre.

Los motivos para rechazar las pretensiones de la demanda en la sentencia impugnada son dos, el carácter vinculante de un supuesto compromiso emitido el 29 de octubre de 2010 de mantener la relación locativa al menos hasta el año 2020, y no constar entregado a la demandada el burofax el 27 de febrero de 2018 comunicando la finalización del contrato el 14 de junio de ese año.



TERCERO.- Coincide el Tribunal con el criterio del apelante de la inexistencia del supuesto compromiso vinculante de mantenerse la relación locativa al menos hasta el año 2020.

Esta comunicación de la actora, fechada el 29 de octubre de 2010, es muy anterior al contrato de arrendamiento, y además se aporta incompleta por la parte demandada, de forma que es dificial de apreciar ese supuesto compromiso vinculante que se alega.



CUARTO.- El tema de la falta de acreditación de la recepción del burofax de 27 de febrero de 2018 es más delicado.

El contrato de arrendamiento se celebró estando el vigor la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos en cuanto al plazo de duración del arrendamiento de viviendas introducida por Ley 4/2013, de 4 de junio.

Disponía el artículo 9.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente a la celebración del contrato de arrendamiento que: '1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición'.

Y el artículo 10.1 que: '1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.' Para que no entre en vigor la prórroga del arrendamiento establecida en el mencionado artículo 10.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos es precisa una previa comunicación al efecto por una parte a la otra del contrato manifestando la voluntad contraria a la renovación contractual.

Toda comunicación o notificación es recepticia, no estimado el Tribunal, y en ello coincide con el Juzgador 'a quo', que la actora haya acreditado que comunicara a la arrendataria al menos con treinta días de antelación a la fecha de vencimiento del arrendamiento su voluntad de no renovación, pues no consta demostrado que el burofax enviado el 27 de febrero de 2018 llegar al ámbito de conocimiento de la demandada arrendataria, para lo cual debe tomarse también en consideración que la demandante es una sociedad inmobiliaria que debe conocer perfectamente la forma de justificar, sin duda alguna, la realización de una notificación o comunicación.

De esta forma, al no haberse acreditado adecuadamente la comunicación a la arrendataria de la voluntad de la arrendadora de no renovar el arrendamiento, éste quedó prorrogado un año conforme al artículo 10.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, por lo que no procede decretar el desahucio, ni declarar la extinción de la relación arrendaticia por expiración de su plazo. Y rechazada la pretensión de desahucio y declarativa de la extinción de la relación locativa por expiración de plazo, no puede prosperar tampoco la pretensión declarativa de la obligación de pago por venir vinculada al uso indebido de la vivienda desde la finalización del contrato.



QUINTO.- Procede por cuanto se ha expuesto desestimar el recurso de apelación formulado y confirmar la sentencia recurrida, con imposición de las costas de este recurso a la parte apelante de conformidad con lo dispuesto en los artículos 398.1 y 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando como desestimamos el recurso de apelación interpuesto por Lazora S.A. contra la sentencia que con fecha veintiocho de marzo de dos mil diecinueve pronunció la Ilma. Sra. Magistrado Juez de Primera Instancia número cuarenta y uno de Madrid, debemos confirmar y confirmamos la citada resolución; con imposición de las costas de este recurso a la parte apelante.

Contra esta sentencia cabe recurso de Casación por presentar la resolución del recurso interés casacional ( artículo 477.2-3º y 3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y recurso extraordinario por infracción procesal en los supuestos previstos en el artículo 469 de la misma Ley en relación a su disposición final decimosexta, a interponer en el plazo de veinte días ante este Tribunal, y cuyo conocimiento corresponde a la Sala Primera del Tribunal Supremo.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.