Disposicion Final . 11ª. - Modificación de la Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas.. LEY 7/2026, de 31 de julio, Canarias, agilización de la tramitación de licencias urbanísticas y el impulso de la construcción de viviendas

Uno. Se añaden nuevos párrafos al final del apartado I del preámbulo, en los términos siguientes:

«En esta relación de los hitos más importantes sobre el devenir de las últimas décadas, con respecto al modelo turístico de Canarias, no puede dejar de mencionarse la Ley 14/2019, de 25 de abril, de ordenación territorial de la actividad turística en las islas de El Hierro, La Gomera y La Palma, como legislación específica, posterior a la Ley del Suelo de Canarias (Ley 4/2017, de 13 de julio) y, por supuesto, del Decreto 113/2015, de 22 de mayo, reiterando lo contenido en el punto I del preámbulo de la meritada ley especial, por cuanto clarifica la postura y el sentir con respecto a la diferenciación de las islas verdes en materia turística:

Desde el año 2002 la ordenación territorial de la actividad turística presenta una regulación dual en el ámbito autonómico canario: la aplicable como legislación general o común para el conjunto del archipiélago y la específica de las tres islas más occidentales -El Hierro, La Gomera y La Palma-, conocidas como las «islas verdes».

Los principios que inspiraron tal singularidad para las islas verdes siguen plenamente vigentes y actuales y ya fueron recogidos en la exposición de motivos de la Ley 6/2002, de 12 de junio, sobre medidas de ordenación territorial de la actividad turística en las islas de El Hierro, La Gomera y La Palma, que reivindicaba para tales islas, entre otros objetivos, el «permitir un modelo turístico alternativo al de la urbanización turística de litoral, que se sustente en la puesta en valor del paisaje como recurso y dé respuesta a las demandas que con relación a estos modelos plantea el mercado» y «establecer los mecanismos suficientes para el traslado al mundo rural de parte de las economías que se generan por la actividad turística, en la cuantía necesaria para el mantenimiento, conservación y mejora del paisaje».

La adecuación a la legislación básica estatal de tales cometidos ha sido reconocida por el Tribunal Constitucional en su STC 42/2018, de 26 de abril, que destaca que la citada legislación especial «en ningún caso autoriza la urbanización del suelo rústico, por cuanto la urbanización supone un proceso de transformación del suelo [...] que aquí no se produce. El suelo rústico sigue la sentencia- continúa con esa conceptuación y en ese estado sirve de soporte a la implantación de actividades turísticas en los términos de la Ley 6/2002, uno de cuyos criterios básicos de ordenación territorial es justamente ese[...]».

La consecución de tales objetivos precisa de la elección de los instrumentos y de las técnicas jurídicas adecuadas, elección esta ciertamente compleja dada la necesidad de mantener el necesario equilibrio entre el desarrollo económico que se persigue y la sostenibilidad territorial y ambiental consustancial al suelo rústico y, en particular, el respeto y compatibilidad con los valores propios de cada categoría del mismo.

Dicha complejidad ha tenido su traducción en el devenir de la Ley 6/2002 hasta la actualidad, donde, manteniéndose inalterados los fines esenciales perseguidos, han quedado profundamente transformados los instrumentos y técnicas concebidos para su materialización.

La Ley 6/2002, de 12 de junio, en su redacción originaria, surgió, en efecto, con una vocación de excepcionalidad y transitoriedad, acompañada de mecanismos de ordenación e intervención dotados de una rigidez tal que frustró las potenciales iniciativas económicas a las que iba dirigida la norma, además de una vocación de planificación pública excesiva de la actividad económica privada, utilizando como medio de dirección de dicha actividad económica al urbanismo y la ordenación territorial.

Tales planteamientos originarios han de considerarse, sin embargo, superados en la actualidad: de la excepcionalidad originaria del denominado modelo turístico de las islas verdes se ha pasado a un microsistema normativo especial, que no excepcional, dentro del sistema general vigente para el conjunto del archipiélago, conforme proclama el artículo 1.2 de la Ley 6/2002. La rigidez de los instrumentos de ordenación e intervención contemplados en la redacción originaria ha quedado igualmente superada con las modificaciones introducidas por la Ley 2/2016, de 27 de septiembre, y por la Ley 4/2017, de 13 de julio, que afronta una nueva regulación general en materia de ordenación territorial y urbanística, más racional y razonable. Y, finalmente, la extralimitación en la dirección y planificación pública de la actividad económica a través de técnicas urbanísticas y de ordenación territorial, ha quedado corregida por la redefinición y redimensionamiento de los instrumentos de ordenación operados en la citada Ley 4/2017, de 13 de julio, y, especialmente, por las exigencias y prohibiciones que la legislación comunitaria y estatal anudan al principio de libre prestación de servicios, contempladas en la Directiva 2006/123 /CE y en su transposición al ordenamiento interno a través de la Ley 17/2009, de 23 de noviembre, y cuya aplicación en el ámbito específico de la actividad turística en Canarias ha sido recientemente enfatizada por la Sentencia del Tribunal Constitucional 209/2015.

La plasmación de tales cambios sobre el texto normativo originario se ha venido operando bien a través de sucesivas modificaciones puntuales o parciales de la Ley 6/2002 (especialmente las aprobadas con la Ley 2/2016, de 27 de septiembre, y la Ley 4/2017, de 13 de julio) o de regulaciones puntuales en textos legislativos separados, como la Ley 2/2016 (disposiciones adicionales primera, segunda y tercera), la Ley 14/2009, de 30 de diciembre (disposición adicional tercera) o la Ley 2/2013, de 29 de mayo ( artículo 4.1, párrafo segundo).

Tal confluencia de modificaciones y regulaciones paralelas justifica, de un lado, la inclusión sistematizada, en un solo texto normativo, de las disposiciones legales vigentes sobre el régimen especial de ordenación territorial de la actividad turística en las islas verdes y, de otro lado, la adecuada sistematización interna de dicho texto, cometidos ambos que se afrontan en la presente ley con el propósito de dotar de la necesaria seguridad y certeza jurídicas a los operadores económicos y a las Administraciones competentes para su aplicación, clarificando el régimen normativo aplicable en el marco de la especialidad de las islas verdes y concretando, con ello, el ámbito de la prevalencia de dicha regulación especial, a la contenida en la presente ley, tanto frente a las disposiciones de carácter general o común para el conjunto del archipiélago como respecto a los instrumentos de ordenación aprobados hasta la fecha, instrumentos estos inspirados, en gran medida, en los planteamientos originarios ya superados y cuya infraordenación a la ley conlleva su derogación por esta».

Dos. Se añade un nuevo párrafo en el apartado V del preámbulo, en los términos siguientes:

«Del estudio de la tabla precedente se desprende que en las islas de El Hierro, La Gomera y La Palma, a pesar de que la implantación turística de la ley de «islas verdes» 14/2019 ha sido muy diferente, puede extraerse que, porcentualmente, atendiendo a la población y el número de viviendas vacacionales en estas islas, este es menor y más sostenible, en contraposición con los números de viviendas vacacionales que se obtienen en Lanzarote y Fuerteventura donde, por ejemplo, en esta última, con 124.066 habitantes, el número de viviendas vacacionales es de 7.620, mientras que en La Palma, con 83.875 habitantes, el número de viviendas vacacionales es de 1.731, y, en El Hierro, con 11.646 habitantes, y, prácticamente una implantación cero de la ley de "islas verdes", solo hay 575 unidades de viviendas vacacionales. Dicho esto, queda patente que el funcionamiento de la ley diferenciada y específica para estas islas verdes permite operar con criterios de sostenibilidad».

Tres. Se añade un nuevo texto al apartado VI del preámbulo, relativo al artículo 4 «Del ejercicio de la potestad de planeamiento urbanístico», en los términos siguientes:

«Es indudable que el auge de festividades culturales y tradicionales en Canarias, con afluencia cada vez más masiva que no tiene cabida en los establecimientos de alojamiento turístico de carácter profesional, y el progresivo crecimiento de eventos deportivos de relevancia nacional e internacional, que también supone la recepción en el archipiélago de centenares o miles de deportistas y aficionados, hace necesario ofrecer alternativas para el alojamiento de los mismos, a la vez que se permite la incorporación de aquellos particulares que quieran desarrollar el servicio de alojamiento turístico en viviendas de una manera ocasional y puntual, por lo cual han de rebajarse los requisitos para el desempeño de esta actividad, especialmente en el sentido de que, limitada en el tiempo, no tiene por qué suponer en absoluto una afección al derecho a la vivienda, ni a la protección del entorno urbano, ni a la calidad de vida de los residentes, etcétera, siempre y cuando esté sometida a la oportuna planificación previa, por lo cual se vincula la habilitación a los instrumentos básicos de ordenación urbanístico del uso turístico de viviendas. Es precisamente esa necesaria habilitación previa a través de esos instrumentos complementarios de ordenación urbanística y esa escasa incidencia temporal, junto con las limitaciones derivadas de la aplicación de las recientes reformas legales en materia de propiedad horizontal, las que permiten eximir de la aplicación de la normativa de actividades clasificadas, en línea con lo establecido por la Agenda europea para la economía colaborativa».

Cuatro. Se añade un nuevo texto al apartado VI del preámbulo, relativo a los nuevos artículos 11 «De la delimitación del arrendamiento con finalidad turística», y 12 «De la presunción del arrendamiento con finalidad turística», en los términos siguientes:

«La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, estableció, en su disposición adicional quinta, un plazo de 6 meses, desde la entrada en vigor de la citada ley, para constituir un grupo de trabajo que avanzase en una propuesta normativa de regulación de los contratos de arrendamiento de uso distinto del de vivienda a que se refiere el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, y, en particular, de los contratos de arrendamiento celebrados por temporada sobre fincas urbanas de uso vivienda, sin que hasta la fecha se haya visto resultado alguno al respecto, en el sentido de que desde el Gobierno de España no se ha elevado propuesta normativa alguna en tal sentido, de tal modo que la única novedad jurídica al respecto está constituida por la proposición de ley para la regulación de los contratos de alquiler temporales y alquiler de habitaciones presentada por los Grupos Parlamentarios Republicano, Mixto, Euskal Herria Bildu y Plurinacional Sumar (Boletín Oficial de las Cortes Generales, Congreso de los Diputados de 31 de octubre de 2024).

La necesidad de una iniciativa normativa con aquel objeto resulta evidente, puesto que no existe en la actualidad un concepto claro sobre contrato de arrendamiento de temporada, ya que el artículo 3.2 de la LAU se limita a mencionarlo mediante la fórmula «arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea esta de verano o cualquier otra», para incluirlos en el cajón de sastre de los arrendamientos de uso distinto de vivienda, entre los que se incluyen muchas tipologías distintas de contrato arrendaticio, atendiendo a su finalidad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente. A falta de esa regulación específica sobre los arrendamientos de temporada, se hace difícil en el tráfico inmobiliario diferenciarlos nítidamente del contrato de alquiler de vivienda para uso turístico.

Sin embargo, en otros aspectos vinculados, el marco normativo ha experimentado modificaciones sustanciales, siendo la más significativa la aprobación del Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, sobre la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración y por el que se modifica el Reglamento (UE) 2018/1724, que entró en vigor el 19 de mayo de 2024 y será aplicable desde el 20 de mayo de 2026. El citado Reglamento no establece directamente un límite temporal que sirva para delimitar los alquileres de corta duración, incluyendo tan solo una referencia en sus antecedentes a que «La oferta de alojamientos amueblados para un uso más permanente, normalmente durante un año o más, no debe considerarse una forma de alquiler de corta duración».

Otro de los aspectos relevantes es el referido a que el citado Reglamento no limita su ámbito de aplicación a los alquileres de corta duración con fines turísticos o de ocio, sino que se amplía a todas las estancias cortas, aunque sea para otros fines, como negocios o estudios, de tal manera que el abanico de arrendamientos objeto de regulación es amplísimo en lo que a la motivación del alquiler se refiere.

Por su parte, el Gobierno de España optó por aprobar el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, que entró en vigor el día 2 de enero de 2025, desplegando efectos sus disposiciones el 1 de julio de 2025, precedido de un dictamen del Consejo de Estado en el que se ponían de manifiesto multitud de infracciones jurídicas por parte del proyecto de Real Decreto remitido por el Gobierno de España.

El artículo 2.a) del Real Decreto 1312/2024 incluye entre sus definiciones la relativa al servicio de alquiler de alojamientos de corta duración, y lo hace introduciendo una suerte de cajón de sastre, ya que incluye el arrendamiento por un periodo breve de una o varias unidades con finalidad turística o no, con lo cual se presenta una primera cuestión a dilucidar, que es la relativa a distinguir cuando el arrendamiento se lleva a cabo con finalidad turística y cuándo se lleva a cabo con una finalidad no turista. El precepto se completa con la expresa referencia a que el régimen jurídico aplicable dependerá de cada caso concreto, pues contempla como supuestos posibles:

a) Los referidos a aquellos arrendamientos a los que resulte aplicable la regulación del arrendamiento de temporada del artículo 3.2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

b) Los alquileres de embarcaciones sujetos al Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024.

c) Los arrendamientos de carácter turístico.

Atendiendo al marco normativo expuesto, debe señalarse que la regulación de los arrendamientos de temporada y la de los alquileres de embarcaciones señalados está reservada a la competencia del Estado, mientras que la regulación de los arrendamientos de carácter turístico está reservada a la competencia exclusiva de aquellas comunidades que la tienen en materia de turismo, como es el caso de la Comunidad Autónoma de Canarias.

El artículo 12 del Real Decreto 1312/2024 es explícito al señalar que a los efectos del Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, serán autoridades competentes en España, en relación con la normativa sectorial y material aplicable a los arrendamientos turísticos que puedan constituirse, la Administración autonómica o local que resulte competente en cada caso de acuerdo con la Constitución Española.

Además de ello debe tenerse presente que la propia legislación estatal, en concreto la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, remite expresamente a la competencia autonómica en materia de turismo la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística, al excluir expresamente dicha actividad del ámbito de aplicación de la citada ley de arrendamientos urbanos.

El propio Real Decreto 1312/2024 incluye entre sus objetivos facilitar la lucha contra la utilización de la figura de los arrendamientos de corta duración que no cumplan con la causalidad que exige la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, así como contra las viviendas de uso turístico contrarias a las normas vigentes y evitar que puedan ser ofertadas viviendas en unas condiciones contrarias a las dispuestas por la normativa de las diferentes Administraciones territoriales, permitiendo a todas ellas llevar a cabo sus labores de inspección y control de forma más eficaz.

Con esa finalidad, establece que cada unidad solo podrá tener asociado un número de registro por categoría y tipo de arrendamiento y, de esta manera, una unidad solo podrá contar con un número de registro destinado a alquiler de corta duración no turístico, un solo número de registro destinado a alquiler de corta duración turístico, y un solo número de registro de embarcación. Si bien, podría contar simultáneamente con un número de registro de finalidad turística y un número de registro de finalidad no turística.

Por todo ello, resulta imprescindible el ejercicio efectivo que corresponde a la Comunidad Autónoma de Canarias, en virtud del artículo 129 del Estatuto de Autonomía de Canarias, aprobado por la Ley Orgánica 1/2018, de 5 de noviembre, de reforma del Estatuto de Autonomía de Canarias, de la competencia exclusiva en materia de turismo, que incluye, en todo caso la ordenación del sector turístico, que abarca la regulación de las empresas, actividades y establecimientos turísticos, la regulación de los derechos y deberes específicos de los usuarios y de los prestadores de servicios turísticos, la implantación, coordinación y seguimiento del sistema de información turística y la regulación del régimen de inspección y sanción, así como de los medios alternativos de resolución de conflictos, delimitando qué arrendamientos deben ser considerados turísticos a los efectos de la aplicación tanto de la normativa sectorial turística de Canarias como del Reglamento UE 2024/1028 y el Real Decreto 1312/2024.

El nuevo artículo 11 delimita el ámbito de la actividad alojativa turística a los efectos de determinar su sujeción a las prescripciones de la legislación turística. Esta disposición permite excluir del registro de arrendamientos a aquellas viviendas que pretenden operar fraudulentamente bajo un número de registro de finalidad no turística, pues pone de manifiesto que la finalidad es turística y, por lo tanto, se podría instar la cancelación del número de registro de arrendamiento no turístico y se podría exigir de la entidad correspondiente la eliminación del anuncio respecto de la vivienda en cuestión.

Solo si obtuviese habilitación turística autonómica y así se acredita en sede registral podrían obtener número de registro como actividad turística.

El nuevo artículo 12 deslinda el ámbito de los arrendamientos con finalidad turística de las demás tipologías de arrendamientos de corta duración, especialmente de los arrendamientos de temporada, y lo hace utilizando la figura de la presunción iuris tantum sobre la base de un criterio temporal. A la vez establece las responsabilidades correspondientes al arrendador y las consecuencias del incumplimiento de las condiciones establecidas en el propio precepto».

Cinco. Se modifica el apartado VI del preámbulo en los términos siguientes:

Donde dice: «A la vez, esto permite al planeamiento urbanístico municipal establecer un régimen singular para aquellos núcleos de población ubicados en medianías y áreas de montaña cuya dinámica no está vinculada ni puede afectar a las zonas turísticas del mismo término municipal en el que se ubican, beneficiándose de este modo de la posibilidad de incorporar una mínima oferta de alojamiento turístico que de otro modo les estaría vedada por la saturación del resto del término municipal».

Debe decir: «A la vez, esto permite a través de oportunas ordenanzas establecer un régimen singular para aquellos núcleos de población ubicados en medianías y áreas de montaña cuya dinámica no está vinculada ni puede afectar a las zonas turísticas del mismo término municipal en que se ubican, beneficiándose, de este modo, de la posibilidad de incorporar una mínima oferta de alojamiento turístico que de otro modo les estaría vedada por la saturación del resto del término municipal, idea que sirvió como base para articular la Ley 14/2019, de 25 de abril, de ordenación territorial de la actividad turística en las islas de El Hierro, La Gomera y La Palma, que sigue suponiendo una estrategia diferenciada, razonable, sostenible y moderna para la específica situación de las islas occidentales no capitalinas».

Seis. Se modifica el apartado VI del preámbulo, en los términos siguientes:

Donde dice: «No obstante, ha de señalarse que esa realidad ha cambiado en los últimos años, puesto que el número de plazas ofertadas en la isla de El Hierro en la modalidad de vivienda vacacional alcanzaba ya en 2023 el 15,84% de su población, en La Gomera el 16% y el 7,23% en La Palma. Ha de señalarse también que el número de plazas ofertadas en esa modalidad supone para la isla de El Hierro el 61,57% de la oferta, en La Gomera, el 41,34% y, en La Palma, el 43,25%, siendo, pues, la tipología predominante en las islas verdes».

Debe decir: «El número de plazas ofertadas en la isla de El Hierro en la modalidad de vivienda vacacional solo alcanzaba en 2023 el 15,84% de su población; en La Gomera el 16% y el 7,23% en La Palma. Ha de señalarse también que el número de plazas ofertadas en esa modalidad supone para la isla de El Hierro el 61,57% de la oferta, en La Gomera, el 41,34% y en La Palma, el 43,25%, siendo pues la tipología predominante en las "islas verdes", actividad imprescindible para aprovechar el beneficioso influjo económico del turismo que acude a estas islas».

Siete. Se modifica el apartado VI del preámbulo, en los términos siguientes:

Donde dice: «Llama también la atención el dato de que suben las viviendas más que la población, en El Hierro (+729 viviendas y +303 personas), habiendo aumentado su población en el periodo 2000-2022 un 33,9%».

Debe decir: «Llama también la atención el dato de que sube más el número de viviendas que la población. Así, en El Hierro -+729 viviendas y +303 personas-, habiendo aumentado su población en el periodo 2000-2022 un 33,9%. Lo que demuestra que la vivienda vacacional no tiene por qué ser la causa determinante a la hora de limitar el crecimiento demográfico en estas islas».

Ocho. Se suprime en el apartado VI del preámbulo el siguiente texto:

Texto que se suprime:

«A la vista de todos estos datos no parece adecuado mantener la tradicional exclusión de la necesidad de autorizaciones previas en las islas de La Palma, La Gomera y El Hierro, es decir, no parece justificado mantener un régimen diferenciado respecto de lo que se denomina la industria turística, puesto que los efectos de la explotación turística de vivienda pueden proyectarse de una manera importante en los próximos años con efectos significativos en el medio ambiente insular, con independencia de que su número total no alcance a día de hoy valores masivos. En estas islas, más que en ninguna otra, la escala territorial en la prestación de los servicios esenciales tales como sanidad, seguridad, suministro de energía eléctrica, abastecimiento de agua, saneamiento, tratamiento y gestión de residuos, tienen unos importantes sobrecostes económicos, sociales y, sobre todo, ambientales respecto a los que puedan prestarse en las otras islas de mayor población y actividad económica. Debe tenerse en cuenta que se hace necesaria una previsión anticipada de los usuarios potenciales de las actividades turísticas, previsión que, como principal indicador, puede utilizar el cómputo total de plazas autorizadas o en trámite de autorización».

Nueve. Se modifica el apartado VI del preámbulo, en los términos siguientes:

Donde dice: «Parece oportuno, pues, mantener la homogeneidad en el régimen de intervención respecto del uso turístico de hospedaje en viviendas para las islas verdes y, en un futuro inmediato, homogeneizar también dicho régimen respecto de la totalidad de las modalidades y tipologías de alojamiento turístico».

Debe decir: «Parece oportuno pues mantener la especificidad que opera en las islas occidentales no capitalinas, a través de la Ley 14/2019, de 25 de abril, de ordenación territorial de la actividad turística en las islas de El Hierro, La Gomera y La Palma, por cuanto la práctica, tras cinco años de implantación, han confirmado que los efectos de la explotación turística en este modelo diferenciado no tiene efectos significativos en el medio ambiente insular, cuenta con medios de evaluación ambiental específicos y no afectan a los servicios esenciales tales como sanidad, seguridad, suministro de energía eléctrica, abastecimiento de agua, saneamiento o residuos, siendo un modelo respetuoso y sostenible».

Diez. Se añade un nuevo texto en el apartado VII del preámbulo, relativo a la disposición adicional tercera.

«Se trata de recoger con mayor precisión la novedad que supone el mecanismo de registro único de arrendamientos de corta duración previsto en el Real Decreto 1312/2024, así como de precisar todos los medios que tienen a su disposición las corporaciones locales con competencias en la materia para el ejercicio de las mismas, atendiendo a que ha sido una reivindicación de estas el que se explicite en la norma los medios disponibles, acreditándose la posibilidad de que el propio Gobierno de Canarias apoye con sus medios el ejercicio eficaz y eficiente de aquellas».

Once. Se añade un nuevo texto en el apartado VIII del preámbulo, relativo a la nueva disposición transitoria décima «Del régimen de los usos consolidados y la vivienda vacacional», en los términos siguientes:

«La disposición transitoria décima responde a la necesidad de prever la posibilidad de que por parte de los interesados se invoque el régimen urbanístico de usos consolidados previsto en la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y los Espacios Naturales Protegidos de Canarias, generando espacios de incertidumbre jurídica al respecto.

Por ello es importante señalar, en primer lugar, que el régimen de usos consolidados previsto en el artículo 361 de aquella ley establece la obligación de la Administración de respetar aquellos usos, junto con el derecho de los interesados a mantenerlos, pero no de una manera ni incondicionada ni ilimitada, puesto que una de las primeras limitaciones es que no haya razones acreditadas de riesgo medioambiental que justifiquen su cese o supresión.

En ese sentido deben invocarse las razones de interés general puestas de manifiesto a lo largo de la exposición de motivos de esta ley vinculadas a la conservación del medio ambiente, en su más amplia acepción que, conforme a la doctrina del Tribunal constitucional, desde su temprana Sentencia 64/1982, de 4 de noviembre, y la jurisprudencia consolidada del Tribunal Supremo, abarca la calidad de vida de los ciudadanos, y cobra una especial importancia cuando se relaciona con el domicilio, con la vivienda, con el hogar a que hace referencia el Tribunal Constitucional en su Sentencia de 13 de marzo de 2025.

No es en vano que el propio artículo 45 de la Constitución española, referido al derecho a disfrutar de un medio ambiente adecuado para el desarrollo de la persona, señala a continuación la obligación de los poderes públicos de velar por la utilización racional de todos los recursos naturales con el fin de proteger y mejorar la calidad de vida y defender y restaurar el medio ambiente, apoyándose en la indispensable solidaridad colectiva.

Se trata por lo tanto de un determinado modelo de Estado Social y de Derecho, que exige a la Administración una actuación en positivo de acuerdo con el principio de eficacia, principio al que repugna una posición abstencionista de no hacer y, peor aún, de dejar hacer, pues el mandato constitucional presupone una obligación de hacer en positivo, un deber de actuar, que en el ámbito del medio ambiente se enfoca a un resultado preciso y concreto: la calidad de vida.

La conclusión a este respecto es clara, en el sentido de que existen razones de índole medioambiental, vinculadas a la calidad de vida de los residentes, que exigen limitar temporalmente la continuación de los usos urbanísticamente consolidados, y de ahí que la disposición transitoria establezca un límite temporal para la permanencia de estos en las condiciones de irregularidad en las que han visto la luz y en las que permanecen, estableciendo su cese o supresión.

El plazo establecido es coherente con la reciente doctrina del Tribunal Constitucional, Sentencia de 13 de marzo de 2025, y proporcionado con los establecidos respecto de aquellos interesados que han venido ejerciendo legalmente la actividad.

Pero el citado artículo 361 de la Ley 4/2017 establece un tercer límite respecto de esos usos consolidados, y es que la consolidación del uso en ningún caso exime de la aplicación del régimen de intervención propio de las actividades clasificadas y de la normativa sectorial aplicable a la actividad, que en este caso sería el Decreto 113/2015, de 22 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias.

A este respecto, el citado precepto concluye con que el uso consolidado se considera compatible a efectos urbanísticos, lo que supone despejar ese obstáculo exclusivamente urbanístico en la tramitación establecida por la normativa reguladora en materia de actividades clasificadas y de viviendas vacacionales.

En este sentido, para la primera de aquellas normativas, supone establecer la compatibilidad urbanística, de tal manera que no podrá oponerse por la Administración la incompatibilidad urbanística. Respecto de la segunda, supone que la Administración tampoco podrá oponer al citado uso turístico las exigencias urbanísticas previstas en el artículo 3.1 y en el artículo 4 del Decreto 113/2015. Pero, al contrario, el interesado habrá de cumplir todas las demás exigencias previstas por la normativa vigente en materia de actividades clasificadas y de viviendas vacacionales, que en este último caso se concentran en el artículo 4 del Decreto 113/2015, y que suponen que el uso turístico de viviendas no podrá desarrollarse sin cumplir las exigencias del propio Reglamento y el resto de las normas sectoriales que les sean de aplicación, especialmente las de seguridad, salubridad, técnicas, habitabilidad, accesibilidad y en general, la de actividades clasificadas.

Por estas razones, esta disposición transitoria establece un plazo y un procedimiento para la regularización de las actividades consolidadas de acuerdo con aquel artículo 361.6, en lo que se refiere tanto a actividades clasificadas como a viviendas vacacionales, plazo que deberá ser cumplido por los interesados titulares de la consolidación urbanística de los usos, pues en otro caso dejará de ser eficaz e invocable la citada consolidación de usos. Igualmente, tal y como se ha señalado, esos usos consolidados desde la perspectiva urbanística están limitados temporalmente y la eficacia del régimen correspondiente a los mismos decae una vez agotado el plazo establecido en esta disposición transitoria.

El régimen de intervención previsto para el cumplimiento de ambas normativas sectoriales sigue siendo el de declaración responsable a la que deberá acompañarse un mínimo de documentación acreditativa, unificando en un único procedimiento de intervención administrativa el trámite de actividades clasificadas y de viviendas vacacionales, siguiendo en lo básico el esquema establecido con carácter general en esta ley».

Doce. Se modifica el apartado VIII del preámbulo, en los términos siguientes:

Donde dice: «La disposición final segunda, de modificación de la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias, pretende, en primer lugar, despejar cualquier duda sobre la posibilidad de que los cabildos insulares declaren zonas saturadas y con crecimiento limitado cero a lo largo y ancho de su ámbito insular y no solo en zonas de carácter turístico, y ya sea en relación con usos residenciales o turísticos. Esta determinación es especialmente importante respecto de las llamadas islas verdes».

Debe decir: «La disposición final segunda, de modificación de la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias, pretende, en primer lugar, despejar cualquier duda sobre la posibilidad de que los cabildos insulares declaren zona saturadas y con crecimiento limitado cero a lo largo y ancho de su ámbito insular y no solo en zonas de carácter turístico, y ya sea en relación con usos residenciales o turísticos».

Trece. Se añade un nuevo párrafo cuarto al apartado 2 del artículo 4, en los términos siguientes:

«Artículo 4.- Del ejercicio de la potestad de planeamiento urbanístico.

(...)

2. (...)

Los instrumentos complementarios de ordenación urbanística referenciados en el párrafo anterior podrán habilitar, sin que sean aplicables los porcentajes de reservas establecidos en el apartado 1 anterior, el uso turístico de viviendas por un período máximo de 15 días al año, para atender a situaciones de incremento temporal de la demanda de alojamiento motivadas por las celebración de fiestas declaradas de interés turístico de Canarias, de interés turístico nacional e internacional, o por la realización de actividades de interés general, eventos, acontecimientos o competiciones de especial relevancia cultural, social o deportiva. Esa prestación ocasional de alojamiento turístico en viviendas no tendrá la consideración de actividad clasificada ni le serán aplicables las disposiciones sobre el uso de hospedaje, siendo suficiente la calificación del suelo como uso residencial para su implementación. A efectos de lo dispuesto en el párrafo anterior, se entenderá por actividades de interés general, eventos, acontecimientos o competiciones deportivas de especial relevancia cultural, social o deportiva, entre otras, las siguientes que tengan lugar en Canarias:

- Las que se incluyen en el artículo 146.3 de la Ley 13/2022, de 7 de julio, General de Comunicación Audiovisual.

- Las que hayan sido declaradas expresamente por las autoridades competentes como evento de interés general, turístico, social, cultural o deportivo de Canarias, nacional o internacional.

- Las que tengan relevancia cultural o deportiva acreditada mediante subvenciones públicas, premios, o reconocimientos por parte de las autoridades competentes.

- Las competiciones oficiales de ámbito nacional o internacional organizadas por federaciones reconocidas e inscritas en los Registros de Entidades Deportivas que correspondan».

Catorce. Se añade un nuevo apartado 8 al artículo 7, en los términos siguientes:

«Artículo 7.- Del régimen de intervención administrativa respecto del uso turístico de hospedaje en viviendas.

(...)

8. Con carácter previo al inicio de la actividad de las viviendas de uso turístico ocasional prevista en el párrafo cuarto del apartado 2 del artículo 4, sus titulares o, en su caso, las personas físicas o jurídicas a las que se haya encomendado su explotación, deberán presentar una declaración responsable con el mismo contenido que el previsto en el presente artículo, a excepción de lo dispuesto en el párrafo segundo de la letra a) del apartado 4 y de lo dispuesto en el apartado 7. Asimismo, en la declaración responsable la persona o entidad comercializadora indicará la distribución de los plazos de comercialización durante el año, que no pueden superar los 15 días, y la fiesta, actividad, evento, acontecimiento o competición de los indicados en el párrafo cuarto del apartado 2 del artículo 4 en la que se fundamenta la comercialización de la vivienda».

Quince. Se añade un nuevo apartado 3 al artículo 9, en los términos siguientes:

«Artículo 9.- Declaración responsable y cambio de uso.

(...)

3. Lo previsto en los apartados 1 y 2 no resultará aplicable a las viviendas de uso turístico ocasional reguladas en el párrafo tercero del apartado 2 del artículo 4, las cuales conservarán el uso residencial».

Dieciséis. Se añade un nuevo artículo 11, en los términos siguientes:

«Artículo 11.- De la delimitación del arrendamiento con finalidad turística.

1. Salvo prueba en contrario, se presume la existencia de actividad alojativa turística habitual y, por tanto, sometida a las prescripciones de la legislación turística y considerada a todos los efectos como arrendamiento turístico, la comercialización de estancias de corta duración en viviendas de uso residencial o en cualquier otro inmueble cuando concurra una de las siguientes condiciones:

a) Que se realice publicidad o comercialización a través de un canal de oferta turística.

b) Que se facilite alojamiento en viviendas de uso residencial por un período de tiempo continuo igual o inferior a 31 días, una o más veces dentro del mismo año.

2. A estos efectos, constituyen canales de oferta turística las personas físicas o jurídicas que, con carácter exclusivo o no, comercialicen o promocionen la reserva o cesión de viviendas y habitaciones de viviendas particulares para uso turístico, incluyendo las siguientes:

a) Agencias de viajes.

b) Centrales de reserva.

c) Otras empresas de mediación y organización de servicios turísticos, incluidos los canales de intermediación a través de internet u otras nuevas tecnologías de información y comunicación, que faciliten su contratación o reserva o permitan el enlace o inserción de contenidos por medios telemáticos.

d) Empresas que inserten publicidad de viviendas para uso turístico en medios de comunicación social, cualquiera que sea su tipología o soporte».

Diecisiete. Se añade un nuevo artículo 12, en los términos siguientes:

«Artículo 12.- De la presunción de arrendamiento con finalidad turística.

1. Se presume que hay comercialización de estancias turísticas si se ofertan y contratan viviendas de uso residencial en condiciones de uso inmediato por periodos de tiempo continuo igual o inferior a 31 días y no se puede acreditar, de acuerdo con la normativa aplicable, que la contratación efectuada sea conforme a la legislación sobre arrendamientos urbanos, rústicos u otra ley especial y que la finalidad de la comercialización es diferente a la turística.

2. El deber de comprobar si se dan dichas circunstancias excluyentes de la presunción de uso turístico recae sobre el arrendador, quien deberá requerir previamente a la parte arrendataria la información respecto de la motivación que justifica la necesidad de alojamiento provisional y su conexión con la duración prevista, y deberá hacerla constar expresamente en el contrato.

3. Si el arrendador no requiere la información, se entenderá que no concurren dichas circunstancias. Si dichas circunstancias no se encuentran debidamente especificadas en el contrato de arrendamiento, el mismo tendrá consideración de arrendamiento de naturaleza turística.

4. Las Administraciones competentes en materia de vivienda, urbanismo o turismo podrán adoptar, en el ámbito de sus competencias respectivas, las medidas necesarias para comprobar la concurrencia y veracidad de las circunstancias concretas que justifican la creación de contratos de arrendamiento temporal de inmuebles y su conexión con la duración prevista».

Dieciocho. Se modifica la disposición adicional tercera, que queda redactada en los términos siguientes:

«Disposición adicional tercera.- De los medios complementarios para el ejercicio eficaz y eficiente de las competencias previstas en la presente ley.

1. Para facilitar la verificación de las declaraciones responsables de viviendas vacacionales inscritas mediante declaración responsable, conforme al Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias, aprobado por Decreto 113/2015, de 22 de mayo, o de las declaraciones responsables que en el futuro se presenten conforme al régimen que establece esta ley, los cabildos insulares podrán suscribir convenio de colaboración o de encomienda de gestión con el Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantil y Bienes Muebles de España, con el fin de coordinar la información del Registro General Turístico con el contenido de las fincas en los registros de la propiedad y los datos del registro único de arrendamientos regulado en el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, o norma que lo sustituya, para lo cual se intercambiará la información precisa por medios electrónicos de interoperabilidad entre ambas instituciones.

Con la expresa finalidad de financiar íntegramente el servicio de comprobación que se prestará a las personas explotadoras de viviendas vacacionales, y de conformidad con lo dispuesto por el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por Real Decreto legislativo 2/2004, de 5 de marzo, o normativa que la sustituya, los cabildos insulares podrán acordar la imposición de tasas por los servicios de comprobación de las declaraciones responsables.

2. Si la Administración actuante no dispusiese de personal o medios técnicos suficientes para el correcto ejercicio de las competencias previstas en la presente ley, podrá recabar de las otras Administraciones públicas la colaboración necesaria para llevar a efecto sus cometidos, sin perjuicio de la posibilidad de utilizar los diferentes medios e instrumentos contemplados en la legislación vigente, tales como encomiendas de gestión, encargos a medios propios, delegación de competencias en otras Administraciones o en entidades dependientes de la correspondiente Administración pública y otros.

La cooperación técnica se solicitará a:

a) El cabildo insular correspondiente, cuando la Administración actuante fuese la municipal.

b) Las consejerías del Gobierno de Canarias, competentes por razón de la materia, en los supuestos en que el cabildo insular, como Administración actuante o cooperadora, lo requiera por no disponer del personal competente para llevar a cabo la actuación concreta que el caso específico requiera.

La cooperación se instrumentará preferentemente, mediante convenio de colaboración suscrito voluntariamente entre las Administraciones concernidas».

Diecinueve. Se modifica el apartado 11 de la disposición transitoria primera, que queda redactado en los términos siguientes:

«Disposición transitoria primera.- Especialización de usos y consolidación del uso turístico para las personas que ostenten la doble condición de personas propietarias y titulares de las declaraciones responsables. Régimen jurídico de la situación de consolidación de uso turístico de vivienda.

(...)

11. La declaración de uso consolidado dejará de surtir efectos en el momento en el que el beneficiario ponga fin con carácter definitivo a su actividad turística por cualquier motivo, entre los que se incluyen la extinción de la personalidad de quien sea propietario, la transmisión de la propiedad de la vivienda por cualquier título, el cese en el ejercicio de la actividad de quien sea explotador y/o persona propietaria que hubiese presentado la declaración responsable para el ejercicio de la actividad de vivienda vacacional, el no ejercicio continuado de la explotación turística durante más de un año, la demolición total de la construcción o la extinción del derecho de disfrute o gestión sobre la vivienda que ostentase al efecto.

Excepcionalmente, para aquellos casos de transmisión mortis causa de la propiedad de la vivienda en la que la persona transmitente ostentaba la doble condición de persona propietaria y titular de la declaración responsable, el nuevo propietario podrá presentar ante el cabildo insular correspondiente comunicación para el cambio de la titularidad de la declaración responsable para el ejercicio de la actividad de vivienda vacacional y podrá llevar a cabo la actividad turística hasta agotar un plazo máximo de caducidad de la declaración responsable de 10 años desde esta transmisión sin que puedan alargar dicho plazo posteriores transmisiones mortis causa. El cabildo insular correspondiente remitirá al Registro General Turístico el cambio de la titularidad de la declaración responsable y la apertura del plazo de caducidad».

Veinte. Se modifica el apartado 12 de la disposición transitoria primera, que queda redactado en los términos siguientes:

«Disposición transitoria primera.- Especialización de usos y consolidación del uso turístico para las personas que ostenten la doble condición de personas propietarias y titulares de las declaraciones responsables. Régimen jurídico de la situación de consolidación de uso turístico de vivienda.

(...)

12. En el supuesto de que el uso turístico de la vivienda en cuestión estuviese expresamente habilitado por la ordenación urbanística pormenorizada, o reconocida la compatibilidad de usos por la Ley 14/2019, de 25 de abril, de ordenación territorial de la actividad turística en las islas de El Hierro, La Gomera y La Palma, o norma que la sustituya y, en virtud de ello, se hubiese formalizado ante el ayuntamiento correspondiente el cambio de uso residencial a uso turístico o habilitado conforme a la referida ley, con anterioridad a la entrada en vigor de esta ley, no será necesario presentar la declaración responsable de uso turístico consolidado de la vivienda ni se le aplicará dicho régimen, manteniéndose vigente la declaración responsable presentada en su día conforme al régimen establecido en el Decreto 113/2015, de 22 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias.

Ello no impide el ejercicio por el ayuntamiento de las facultades que le corresponden en materia de comprobación, control e inspección establecidas por la legislación en materia de actividades clasificadas y de urbanismo, ni que el cabildo insular ejerza sus funciones en materia de comprobación de las declaraciones responsables para el ejercicio de la actividad de vivienda vacacional».

Veintiuno. Se añade un nuevo apartado 13 a la disposición transitoria primera, en los términos siguientes:

«Disposición transitoria primera.- Especialización de usos y consolidación del uso turístico para las personas que ostenten la doble condición de personas propietarias y titulares de las declaraciones responsables. Régimen jurídico de la situación de consolidación de uso turístico de vivienda.

(...)

13. El cabildo insular llevará a cabo la comprobación de la declaración responsable habilitante del uso de vivienda vacacional, que abarcará el ámbito establecido en el Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias, aprobado por Decreto 113/2015, de 22 de mayo, y, en caso de resultar negativa, remitirá su informe, que tendrá carácter vinculante, al ayuntamiento quien deberá dictar, previa audiencia del interesado, la pertinente resolución dejando sin efecto la declaración responsable de uso turístico consolidado de la vivienda. Igualmente, el cabildo, también con audiencia del interesado, dejará sin efecto la declaración responsable de inicio de la actividad que se presentó al amparo del Decreto 113/2015 y dará de baja a la vivienda en el Registro General Turístico de la Comunidad Autónoma de Canarias».

Veintidós. De modificación de la disposición transitoria séptima, en los siguientes términos:

«Séptima.- De los requisitos técnicos de la vivienda para el uso turístico.

Hasta tanto no entre en vigor la normativa que, en desarrollo de la presente ley, regule el régimen de clasificación y categorización, así como los requisitos de tipología edificatoria, infraestructuras, servicios y equipamientos exigibles a las viviendas respecto de las cuales se pretenda habilitar su uso turístico, con la finalidad de fijar criterios acordes con las demandas actuales y favorecer así la innovación en las mismas, dentro del vigente marco normativo de la edificación en España, en cuanto a los requisitos de seguridad y habitabilidad de la edificación, de salubridad, protección contra incendios, ahorro energético, la protección contra el ruido, sostenibilidad de la edificación y la protección del medio ambiente, la accesibilidad para personas con movilidad reducida, lucha contra el cambio climático, movilidad sostenible y sensibilización medioambiental, serán de aplicación las siguientes normas:

1. Las viviendas residenciales respecto de las cuales se pretenda habilitar la actividad de comercialización de estancias turísticas deben tener como mínimo 35 metros cuadrados útiles de superficie y disponer de dos baños completos si el número de plazas es superior a cuatro y de tres baños si el número de plazas es superior a ocho.

No obstante, se admitirá el uso turístico en viviendas que cumplan con la superficie mínima útil establecida por la normativa vigente en materia de habitabilidad en el momento de la presentación de cada declaración responsable, siempre y cuando cumplan con alguna de las condiciones señaladas a continuación:

a) Plaza de aparcamiento privado a disposición de los huéspedes ubicada en la misma parcela en la que se ubica la vivienda de uso turístico.

b) Piscina individual o comunitaria a disposición de los huéspedes ubicada en la misma parcela en la que se ubica la vivienda de uso turístico.

c) Equipamiento deportivo (gimnasio, cancha de tenis, pádel, hípica o similares) a disposición de los huéspedes ubicada en la misma parcela en la que se ubica la vivienda de uso turístico.

d) Equipamiento de salud, belleza o bienestar (spa, talasoterapia, fisioterapia, tratamientos corporales o similares) a disposición de los huéspedes ubicada en la misma parcela en la que se ubica la vivienda de uso turístico.

e) En suelo urbano, superficie mínima de 9 metros cuadrados de parcela, de uso privado exclusivo para los huéspedes, por plaza de alojamiento destinada a zonas ajardinadas en la misma parcela en la que se ubica la vivienda de uso turístico. En suelo rústico, la superficie mínima será de 100 metros cuadrados de parcela de uso privado exclusivo para los huéspedes, por plaza de alojamiento.

f) Toma de corriente homologada para recargar vehículos libres de emisiones a disposición de los huéspedes ubicada en la misma parcela en la que se ubica la vivienda de uso turístico.

g) Disponer de alguna certificación de calidad y de gestión medioambiental, basada en los procedimientos de gestión para la mejora de la calidad enmarcados en algunos de los sistemas de normas de calidad existentes, preferentemente los basados en el Sistema de Calidad Turística Español, y en el sistema comunitario de gestión y auditoría medioambientales (EMAS), establecido por el Reglamento (CE) 1221/2009, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 25 de noviembre de 2009, o normativa que la sustituya.

h) Contar con un plan de transición energética dirigido a minimizar la huella de carbono que genera el uso turístico de la vivienda y articular las medidas necesarias para que esta sea cero o negativa en un plazo máximo de cinco años.

i) Tener una calificación energética de clase A o B.

j) Contar con un sistema de monitorización del ruido que permita actuar de modo inmediato para tranquilidad de los vecinos.

k) Acreditar cualquier otra consideración en materia de salud pública, objetivos de política social, de salud y seguridad de los trabajadores por cuenta ajena y por cuenta propia, de protección del medio ambiente, de conservación del patrimonio cultural y cualquier otra razón imperiosa de interés general que pueda establecer el planeamiento urbanístico municipal en la ordenación pormenorizada del uso turístico de viviendas.

l) Acreditar la condición de trabajador por cuenta propia de la persona que explote la correspondiente vivienda de uso turístico, vinculada directamente a la mencionada explotación.

m) Aparatos de refrigeración de eficiencia energética mínima A o equivalente, salvo cuando por razones técnicas, ambientales o de viabilidad económica, debidamente justificadas en el instrumento de ordenación urbanística correspondiente, ello no sea posible o necesario.

n) Cumplir la normativa sobre accesibilidad vigente en el momento en que se presente la declaración responsable habilitante del uso turístico de vivienda.

2. Las viviendas deberán contar con:

a) Una calificación energética mínima de clase F en edificaciones legalmente existentes a 31 de diciembre de 2007 y de clase D en edificaciones posteriores.

Este requisito no es exigible a las viviendas legalmente excluidas del procedimiento de certificación energética. Tampoco será necesario para las viviendas con respecto a las cuales la normativa de patrimonio u otra lo imposibilite, caso, este último, en el que se tendrá que obtener la calificación máxima que al respecto posibilite la normativa.

En todo caso, con ocasión de cada presentación de la declaración responsable habilitante del uso turístico, se aplicarán las exigencias derivadas de la aplicación de la Directiva (UE) 2023/1791, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 13 de septiembre de 2023, relativa a la eficiencia energética y por la que se modifica el Reglamento (UE) 2023/955, o normativa que la sustituya.

b) Un sistema de generación de agua caliente sanitaria (ACS) mediante placas solares, cuando sea técnica y normativamente posible, o con otras instalaciones alternativas de energías renovables, siempre que se acredite mediante certificación técnica que las emisiones de dióxido de carbono y el consumo de energía primaria no renovable son iguales o inferiores a las correspondientes a la instalación solar térmica. Este requisito no se tiene que exigir en las viviendas con respecto a las cuales la normativa de patrimonio u otra lo imposibilite.

c) Un acceso rodado hasta la parcela, finca o punto de aproximación razonable más próximo a la vivienda. Cuando el acceso final a la vivienda deba realizarse a pie por la configuración tradicional de la edificación, la orografía, la ubicación en suelo rústico o razones paisajísticas, ambientales o técnicas, deberá hacerse constar expresamente tal circunstancia en la publicidad y comercialización del establecimiento, garantizándose en todo caso condiciones adecuadas de seguridad y uso. Si el acceso no estuviese pavimentado, deberá hacerse constar igualmente en la publicidad y comercialización del establecimiento».

Veintitrés. Se añade una nueva disposición transitoria décima, en los términos siguientes:

«Disposición transitoria décima.- Del régimen de los usos consolidados y la vivienda vacacional.

1. En aquellos supuestos en que los interesados hayan presentado declaración responsable antes de la entrada en vigor de la presente ley, pero no hayan presentado la comunicación previa de actividades clasificadas ante el ayuntamiento correspondiente, podrán presentarla antes del 31 de julio de 2027.

2. La comunicación previa aludida en el número 1 de la presente disposición transitoria deberá acompañarse, como mínimo, de los siguientes documentos, sin perjuicio de aquellos otros documentos exigibles en virtud de la reglamentación presente o futura:

a) Certificación municipal acreditativa de que la vivienda fue edificada de acuerdo a la normativa urbanística y a las determinaciones del planeamiento sobre usos del suelo y la edificación y de que cuenta con las preceptivas licencias y autorizaciones exigibles.

Alternativamente, podrá acreditarse que la edificación, construcción o instalación se encuentra en situación de fuera de ordenación, al no resultar ya posible el ejercicio de las potestades de protección de la legalidad urbanística y de restablecimiento del orden jurídico perturbado previstas en los artículos 361 y 362 de la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias. Del mismo modo, cuando proceda, podrá acreditarse el carácter consolidado del uso turístico del inmueble. La concurrencia de tales circunstancias podrá justificarse mediante cualquier medio de prueba admisible en Derecho.

b) Memoria, suscrita por técnico competente, que incluya también una descripción gráfica de la edificación, con planos del estado actual en plantas, alzado y secciones, acompañada de fotografías de fachada e interior que permitan una correcta identificación de la vivienda. Dicha memoria deberá acreditar el cumplimiento de la normativa de aplicación del régimen de intervención propio de las actividades clasificadas.

3. La comunicación previa aludida en el número 1 de la presente disposición transitoria habilita al interesado para poder acogerse al régimen transitorio previsto en la presente ley.

4. De no presentarse la comunicación previa en el plazo establecido en el número 1 de la presente disposición transitoria, el interesado deberá cesar en la actividad turística de manera inmediata, extinguiéndose automáticamente la declaración responsable del uso urbanístico turístico consolidado de la vivienda.

5. La presente disposición transitoria no será de aplicación a los supuestos en los que los interesados hayan presentado comunicación previa con anterioridad a la entrada en vigor de esta ley».

Veinticuatro. Se suprime la disposición transitoria sexta. Edificaciones existentes y cambio de uso turístico a residencial.

Veinticinco. Se modifica la disposición final tercera. De modificación de la Ley 7/1995, de 6 de abril, de Ordenación del Turismo de Canarias, en los términos siguientes:

«Se modifica la Ley 7/1995, de 6 de abril, de Ordenación del Turismo de Canarias, en los siguientes términos:

(...)

Cuatro bis. Se añade un nuevo apartado 21 al artículo 75, con la siguiente redacción:

21. La comercialización de estancias turísticas en viviendas de uso residencial, sin cumplir los requisitos legales para ello, o en cualquier otro inmueble que no haya sido autorizado por la legislación turística.

(...)

Ocho. Se añade un nuevo apartado 24 al artículo 76, con la siguiente redacción:

24. La suscripción de un contrato de arrendamiento de vivienda por un periodo de tiempo continuo igual o inferior a 31 días sin hacer constar en el contrato la motivación que justifica la necesidad de alojamiento provisional y su conexión con la duración prevista.

(...)

Nueve. Se añade un nuevo apartado 12 al artículo 77, con la siguiente redacción:

12. La suscripción de un contrato de arrendamiento de vivienda por un periodo de tiempo continuo igual o inferior a 31 días sin haber requerido previamente a la parte arrendataria la información respecto de la motivación que justifica la necesidad de alojamiento provisional y su conexión con la duración prevista y haber comprobado si se dan dichas circunstancias».