DGT: ¿qué IVA se aplica en obras de impermeabilización de garaje contratadas por comunidades de propietarios?

La Dirección General de Tributos (DGT), en la consulta vinculante (V0194-25), de 19 de febrero, ha resuelto dudas sobre el tipo impositivo del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) que se aplica a las obras de impermeabilización de garajes contratadas por comunidades de propietarios. 

El artículo 90 de la Ley 37/1992 del IVA establece que, de manera general, se aplica un tipo de IVA del 21 %. Sin embargo, el artículo 91 de la LIVA prevé en su apartado tercero que determinadas ejecuciones de obras pueden beneficiarse de un tipo reducido del 10 %:

«1.º Las ejecuciones de obras, con o sin aportación de materiales, consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista que tengan por objeto la construcción o rehabilitación de edificaciones o partes de las mismas destinadas principalmente a viviendas, incluidos los locales, anejos, garajes, instalaciones y servicios complementarios en ellos situados.

Se considerarán destinadas principalmente a viviendas, las edificaciones en las que al menos el 50 por ciento de la superficie construida se destine a dicha utilización.

(…)

3.º Las ejecuciones de obra, con o sin aportación de materiales, consecuencia de contratos directamente formalizados entre las Comunidades de Propietarios de las edificaciones o partes de las mismas a que se refiere el número 1º anterior y el contratista que tengan por objeto la construcción de garajes complementarios de dichas edificaciones, siempre que dichas ejecuciones de obra se realicen en terrenos o locales que sean elementos comunes de dichas Comunidades y el número de plazas de garaje a adjudicar a cada uno de los propietarios no exceda de dos unidades».

A estos efectos, la DGT señala que por anexos o anejos de edificios destinados a viviendas se entienden, entre otros, además de las plazas de garaje, los sótanos, las buhardillas o trasteros, escaleras, porterías, así como pistas de deporte, jardines, piscinas y espacios de uso común en la propia parcela y que se transmitan simultáneamente con ellos. En ese sentido, se indica que se considerará que un garaje forma parte de un edificio destinado principalmente a vivienda cuando se encuentre construido en todo o parte del subsuelo de la parcela en que dicha edificación esté enclavada. Si no se encontrase en el subsuelo del edificio de viviendas, sino en superficie, también se entenderá cumplido el requisito, siempre y cuando el garaje pertenezca a la misma parcela que el edificio de viviendas. Esto supone que, si las plazas de garaje forman parte del subsuelo de un edificio residencial o la superficie de la misma parcela y cumplen las condiciones señaladas, se considerarán anexos a las correspondientes viviendas y tendrán el mismo tratamiento que ellas a estos efectos.

Ahora bien, para que las obras se consideren como rehabilitación y, por lo tanto, se les aplique el tipo reducido, deben cumplir las condiciones que señala el artículo 20.Uno.22.º.B) de la LIVA . La DGT ha desarrollado en múltiples ocasiones las condiciones y requisitos para determinar si las obras pueden considerarse como de rehabilitación, como, por ejemplo, en su consulta vinculante (V2326-14), de 9 de septiembre de 2014. En concreto supuesto, deduce que las obras de impermeabilización propuestas no constituyen una rehabilitación, lo que las descalifica del trato preferencial.

En el supuesto de que las obras no pudieran calificarse como de rehabilitación, en los términos ya indicados, habría que tener en cuenta que el artículo 91.Uno.2.10.º de la LIVA también prevé la posibilidad de aplicar un tipo de IVA del 10 % a las ejecuciones de obra de renovación y reparación realizadas en edificios o partes de los mismos destinados a viviendas, cuando se cumplan ciertos requisitos:

• Que el destinatario sea persona física, no actúe como empresario o profesional y utilice la vivienda a que se refieren las obras para su uso particular. También se comprenderán en este número las citadas ejecuciones de obra cuando su destinatario sea una comunidad de propietarios.
• Que la construcción o rehabilitación de la vivienda a que se refieren las obras haya concluido al menos dos años antes del inicio de estas últimas.
• Que la persona que realice las obras no aporte materiales para su ejecución o, en el caso de que los aporte, su coste no exceda del 40 % de la base imponible de la operación.

A este respecto, Tributos recuerda que deben considerarse «materiales aportados» por el empresario o profesional que ejecuta las obras, todos aquellos bienes corporales que, en ejecución de dichas obras, queden incorporados materialmente al edificio, directamente o previa su transformación, tales como ladrillos, piedras, cal, arena, yeso y otros materiales. Además, el coste de dichos materiales no debe exceder del 40 % de la base imponible de la operación. Si supera dicho importe no se aplicará el tipo reducido del IVA. De hecho, si se supera dicho límite, la ejecución de obra de renovación o reparación tendrá la calificación de entrega de bienes y, por consiguiente, tributará, toda ella, al tipo general del 21 %. Y, a estos efectos, se indica que «no resultaría ajustado a Derecho diferenciar, dentro de una misma ejecución de obra calificada globalmente como de entrega de bienes, la parte correspondiente al servicio que lleve consigo con el objetivo de forzar la tributación de esa parte al tipo reducido del Impuesto».

En consecuencia, los trabajos de impermeabilización efectuados en una plaza de garaje, efectuados en favor de una comunidad de propietarios, en tanto formen parte de un edificio destinado principalmente a viviendas y cumplan los demás requisitos que hemos señalado el tipo impositivo será del 10 %. En caso de que no concurran estos requisitos el tipo impositivo será del 21 %.