Hacienda analiza si quien alquila una vivienda turística puede deducir en IRPF gastos previos al alquiler

La Dirección General de Tributos, en su consulta vinculante (V1933-25), de 15 de octubre de 2025, analiza la deducción en el IRPF de los gastos soportados antes de iniciar el alquiler de una vivienda que finalmente se destina al arrendamiento turístico. El criterio parte de que el arrendamiento no constituye actividad económica, por no concurrir los requisitos del artículo 27.2 de la LIRPF, de modo que los ingresos obtenidos tributan como rendimientos del capital inmobiliario.

La consulta concreta cuándo pueden deducirse los gastos previos al arrendamiento y distingue entre los gastos de reparación y conservación, por un lado, y los gastos anuales como amortización, IBI o seguro, por otro. Además, recuerda que, mientras el inmueble no esté arrendado, procede la imputación de rentas inmobiliarias del artículo 85 de la LIRPF.

Antecedentes planteados en la consulta

El supuesto examinado parte de la adquisición por un matrimonio, al cincuenta por ciento, de una vivienda que pretendían destinar al alquiler turístico. Sin embargo, por diversas circunstancias, ambos residieron en ella durante un año. Durante ese tiempo asumieron gastos derivados del préstamo hipotecario, obras y mobiliario. Una vez trasladada su vivienda habitual a otro inmueble, procedieron a ofrecer el piso en alquiler turístico.

Qué gastos previos pueden deducirse

La DGT recuerda que el artículo 23.1 de la LIRPF y los artículos 13 y 14 del RIRPF permiten deducir, para calcular el rendimiento neto del capital inmobiliario, los gastos necesarios para su obtención.

En este marco, admite la posible deducción de los gastos de reparación y conservación anteriores al arrendamiento, pero la somete a una condición esencial: debe existir una correlación con los futuros ingresos del alquiler. Esto exige que esas reparaciones o actuaciones de conservación estén dirigidas exclusivamente a la futura obtención de rendimientos del capital inmobiliario y no al disfrute, aunque sea temporal, de la vivienda por sus titulares.

La resolución añade que, si en el ejercicio en que se soportan esos gastos aún no se obtienen rendimientos del capital inmobiliario, su deducción podrá trasladarse a los cuatro años siguientes, respetando en cada ejercicio el límite legal de no superar la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos por ese inmueble.

La expectativa de alquiler debe probarse

Cuando la vivienda no está alquilada pero se encuentra en expectativa de alquiler, esa situación debe ser acreditada por los propietarios por cualquiera de los medios de prueba admitidos en derecho. La DGT precisa que la valoración de esa prueba corresponde a los órganos de comprobación de la Agencia Tributaria, con arreglo al artículo 106 de la Ley General Tributaria.

Gastos anuales: deducción solo proporcional al tiempo alquilado

La resolución diferencia los anteriores gastos previos de los gastos de carácter anual, como la amortización, el IBI o la prima del seguro del hogar. En estos casos, la deducción solo procede respecto de la parte del período impositivo en que la vivienda haya estado efectivamente arrendada y generando rentas, por lo que debe calcularse de forma proporcional al número de días alquilados.

Para sostener este criterio, la DGT cita la sentencia del Tribunal Supremo n.º 270/2021, de 25 de febrero, ECLI:ES:TS:2021:910, que declara que los inmuebles no arrendados pero destinados a serlo tributan como rentas imputadas y que los gastos asociados solo son deducibles por el tiempo en que el inmueble estuvo arrendado y generó rendimientos.

Consecuencia práctica

El criterio vinculante confirma que no todo gasto previo a un alquiler turístico es automáticamente deducible en el IRPF. La clave está en acreditar la finalidad arrendaticia del inmueble y en distinguir entre los gastos de reparación y conservación previos, que pueden proyectarse a ejercicios posteriores, y los gastos anuales, cuya deducción queda limitada al tiempo de arrendamiento efectivo. En los períodos sin alquiler, además, deberá declararse la correspondiente imputación de renta inmobiliaria.