La DGT fija el IVA de la transmisión de una concesión residencial

La Dirección General de Tributos, en la consulta vinculante (V0801-26), de 10 de abril de 2026, analiza la transmisión de una concesión demanial sobre un complejo de viviendas, garajes y trasteros construido por la entidad concesionaria.

La resolución determina que la operación constituye una entrega de bienes sujeta al IVA y precisa cuándo las viviendas y sus anexos pueden tributar al tipo reducido del 4 %. 

No se transmite una unidad económica autónoma

La entidad consultante obtuvo en 2022 una concesión demanial por 75 años para construir y explotar el complejo residencial. Finalizadas las obras, pretende transmitir la concesión a otra sociedad, que destinará las viviendas, garajes y trasteros al arrendamiento.

La DGT descarta la no sujeción prevista para la transmisión de una unidad económica autónoma. Junto con el complejo inmobiliario no se transmiten otros medios materiales ni humanos que configuren una estructura organizativa capaz de desarrollar una actividad por sus propios medios.

La operación se considera, por tanto, una mera cesión de bienes y derechos sujeta al impuesto. Esta conclusión es coherente con la exigencia de transmitir un conjunto organizado de elementos que constituya o sea susceptible de constituir una unidad económica autónoma en el transmitente para que resulte aplicable la no sujeción prevista en el artículo 7.1.º de la Ley del IVA.

La transmisión de la concesión está sujeta al IVA

La no sujeción prevista para determinadas concesiones y autorizaciones administrativas alcanza a su otorgamiento inicial, pero no a su posterior transmisión.

En este caso, el primer concesionario ha ejercido sobre los inmuebles facultades inherentes a su propietario. Al transmitir la concesión y atribuir esas facultades al adquirente, realiza una entrega de bienes a efectos del IVA, aunque la titularidad jurídica o formal del inmueble corresponda al ente público concedente.

Primera entrega sujeta y no exenta

La sociedad transmitente promovió la construcción del complejo residencial y no utilizó previamente los inmuebles. En consecuencia, la DGT califica la operación como una primera entrega de edificaciones.

La transmisión queda sujeta y no exenta del IVA, sin que resulte aplicable la exención prevista en el artículo 20.Uno.22.º de la Ley del IVA para las segundas y ulteriores entregas de edificaciones.

Tipo reducido del 4 % para las viviendas

Las viviendas podrán tributar al tipo reducido del 4 % cuando la entidad adquirente cumpla conjuntamente estas condiciones:

• Aplicación del régimen especial. La adquirente debe aplicar el régimen fiscal especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas, regulado en el capítulo III del título VII de la Ley del Impuesto sobre Sociedades.
• Bonificación de las rentas. A las rentas derivadas del posterior arrendamiento de las viviendas debe resultarles aplicable la bonificación del artículo 49.1 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades.
• Acreditación previa. La adquirente debe comunicar al sujeto pasivo, antes del devengo, que cumple ambos requisitos. Esta circunstancia puede acreditarse mediante una declaración escrita y firmada, bajo su responsabilidad.

El régimen especial se dirige a sociedades cuya actividad económica principal sea el arrendamiento de viviendas situadas en España que hayan construido, promovido o adquirido.

Garajes, trasteros y otros elementos

El tipo del 4 % también alcanza a las plazas de garaje, con un máximo de dos por vivienda, y a los anexos, como los trasteros, siempre que se encuentren vinculados y se transmitan conjuntamente con las viviendas.

Los elementos que no reúnan estas condiciones deberán tributar de forma independiente conforme al tipo que les corresponda. Como regla general, las viviendas sujetas y no exentas tributan al 10 %, mientras que las plazas de garaje no vinculadas, transmitidas separa del límite legal pueden quedar sujetas al tipo general del 21 %.

Impacto práctico

La consulta confirma que la transmisión aislada de una concesión sobre un complejo residencial, sin una estructura material o humana adicional, no queda fuera del IVA como unidad económica autónoma. La operación es una entrega de bienes sujeta y, al realizarla el promotor sin uso previo de los inmuebles, tiene la consideración de primera entrega no exenta.

Para aplicar el 4 % a las viviendas y anexos admitidos será esencial comprobar el régimen fiscal de la adquirente, el cumplimiento de los requisitos de la bonificación sobre los alquileres y la comunicación de estas circunstancias antes del devengo.