La DGT aclara si tributa por AJD una escritura de cancelación de declaración de obra nueva y división horizontal

La Dirección General de Tributos su consulta vinculante (V0117-25), de 7 de febrero de 2025, analiza la sujeción al gravamen de AJD de las escrituras públicas de cancelación de las declaraciones de obra nueva y divisiones horizontales.

El origen de esta consulta radica en que sociedad consultante participará en la constitución de una nueva sociedad junto con otras entidades, mediante la cual se plantea la adquisición de un solar urbano mediante compraventa. En 2006, la actual propietaria del solar declaró, mediante escritura pública, la constitución de un conjunto urbanístico, la obra nueva y la división horizontal de la fase 1 del conjunto urbanístico. En la misma fecha, también declaró las obras nuevas en construcción correspondientes a las fases 2 y 3 del conjunto urbanístico, y en 2007 se realizó la división horizontal de estas fases. Pese a que estas obras nunca se llegaron a realizar y la caducidad de la licencia fue declarada en 2012 por el ayuntamiento, las obras declaradas y las divisiones horizontales se encuentran inscritas en el registro de la propiedad, mientras que en el catastro el solar figura como una única finca con referencia catastral unificada.

Una vez adquirida la finca, la sociedad consultante tiene previsto otorgar escritura notarial única para cancelar las declaraciones de obra nueva y las divisiones horizontales, a fin de reestablecer el estado registral original de «finca matriz».

El Centro directivo alude al apartado segundo del artículo 31 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en el que se indica que:

«2. Las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1 de esta Ley, tributarán, además, al tipo de gravamen que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma.

Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el tipo a que se refiere el párrafo anterior, se aplicará el 0,50 por 100, en cuanto a tales actos o contratos».

De lo anterior se desprenden los siguientes requisitos para que un documento tribute por el concepto cuota variable de la modalidad de AJD:

• Ser la primera copia de una escritura notarial.
• Ser inscribible en el registro de la propiedad.
• Tener contenido valuable.
• No estar sujeta a las modalidades de TPO ni OS o al ISD.

Al respecto, la DGT señala que, en el presente caso, concurren los requisitos antes señalados, a excepción del referido a la tenencia de contenido valuable, e indica que «la escritura de cancelación de la declaración de obra nueva y división horizontal no estará sujeta a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, al no tener por objeto cantidad o cosa valuable, habiéndose manifestado ya a este respecto este Centro Directivo, en igual sentido, en contestación a las consultas V1395-14, de 23 de mayo de 2014, V1669-19, de 8 de julio y V0363-20, de 17 de febrero»; concluyendo así que la escritura de cancelación de la declaración de obra nueva y división horizontal no tributará por el concepto cuota variable, documentos notariales, en la modalidad de AJD del ITPyAJD por no cumplir uno de los requisitos previstos en el apartado segundo del artículo 31 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre.