La DGT impide aplicar la exención por reinversión a lo pagado antes de ejercitar la opción de un arrendamiento con opción de compra

La Dirección General de Tributos, en su consulta vinculante (V1301-25), de 11 de julio de 2025, analiza la posibilidad de aplicar la exención por reinversión a lo pagado antes de ejercitar la opción de un arrendamiento con opción de compra.

La consultante y su excónyuge vendieron en enero de 2024 su vivienda habitual hasta dicho momento. Con carácter previo, en octubre de 2023, la consultante firmó un contrato de arrendamiento con opción de compra sobre un inmueble con la intención de ejercitar dicha acción y que el inmueble constituyese su vivienda habitual en el futuro. En dicho contrato se establece una duración del arrendamiento de dos años y que, si finalmente se ejercita la opción de compra, las rentas abonadas serán descontadas del precio de compra. La cuestión planteada en la consulta es respecto a la posibilidad de aplicar la exención por reinversión por las rentas satisfechas y las obras realizadas en el inmueble durante el periodo de arrendamiento y previo a ejercitar la opción de compra.

Para resolver la cuestión, la DGT alude al artículo 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (en adelante, RIRPF) en el que se desarrolla la exención por reinversión en vivienda habitual. El centro Directivo señala que, para poder acogerse a la exención, la consideración de vivienda habitual ha de concurrir en ambas viviendas. A efectos de la aplicación de dicha exención por reinversión, la consideración de vivienda habitual del contribuyente se encuentra definida en el artículo 41.1 bis del RIRPF y remite al apartado 3 de dicho artículo para la calificación de la vivienda que se transmite como habitual.

Sostiene el Centro directivo que, para acogerse a la exención por reinversión, la adquisición jurídica de la nueva vivienda ha de producirse dentro de los dos años posteriores a la transmisión de la precedente habitual, que fue transmitida en enero de 2024 y, de cumplirse los requisitos señalados en los preceptos anteriormente citados, la consultante podrá aplicar la exención por reinversión en función del importe que, del total obtenido en la enajenación que le corresponda por su respectiva participación indivisa, destine a la adquisición de la nueva vivienda.

Por lo que respecta a la cuestión de la consultante respecto de la posibilidad de considerar importe reinvertido las rentas satisfechas y las obras realizadas en el inmueble durante el periodo de arrendamiento y previo a ejercitar la opción de compra, la DGT señala que es criterio de dicho centro que los beneficios fiscales relativos a la vivienda habitual están ligados a la titularidad del pleno dominio de esta, aunque sea compartido. Así las cosas, mientras no se ejercite la opción de compra sobre la vivienda, la consultante no podrá practicar la exención por vivienda habitual por no ser titular del pleno dominio de la vivienda; una vez adquirido el pleno dominio, las cantidades satisfechas por las rentas solo se podrán considerar como importe reinvertido si tuviesen la consideración de adquisición a los efectos de aplicar la exención y las cantidades satisfechas por las obras solo podrán ser consideradas importe reinvertido si tuviesen la consideración de rehabilitación a efectos de la aplicación de la exención, en los términos del artículo 41.1 del RIRPF .

La valoración de si se trata de una adquisición o rehabilitación es una cuestión que ha de ser acreditada a través de los medios de prueba admitidos en Derecho, correspondiendo su valoración a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria.