El BOE publica nuevas medidas sobre vivienda, alquileres y desahucios

El BOE de 30 de septiembre de 2026 publica el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible.

La norma responde a la emergencia habitacional vinculada al encarecimiento de la vivienda, la insuficiencia de oferta asequible y la escasez de parque público. Su articulado combina medidas sobre adquisiciones inmobiliarias, desahucios, arrendamientos, parque público, promoción de vivienda asequible, acceso a la primera vivienda y nuevos instrumentos de ahorro e inversión.

Entrada en vigor

La norma entra en vigor el 1 de octubre de 2026, al día siguiente de su publicación, salvo las medidas que establecen fechas o condiciones específicas.

Límite temporal a determinadas adquisiciones de viviendas

Hasta el 31 de diciembre de 2028, las entidades con o sin personalidad jurídica cuyo objeto social incluya la adquisición de inmuebles tendrán limitada la adquisición de viviendas a título gratuito o por un precio inferior al 70 % de su valor de tasación de mercado.

La limitación no se aplicará, entre otros supuestos, cuando la vivienda se destine durante un mínimo de cinco años a residencia habitual a precio asequible o social, a fines sociosanitarios, a colectivos vulnerables o a la protección de víctimas de violencia de género. También se exceptúan las entidades adheridas a determinados códigos de buenas prácticas, las transmisiones formalizadas en escritura pública antes de la entrada en vigor y las adquisiciones derivadas de procedimientos de ejecución.

Protección de personas vulnerables frente al desahucio

La norma establece hasta el 31 de diciembre de 2030 un régimen de suspensión de procesos de desahucio cuando la persona afectada se encuentre en situación de vulnerabilidad y carezca de alternativa habitacional.

Cuando la demandante sea una entidad dedicada a adquirir inmuebles o carteras hipotecarias impagadas en las condiciones definidas por la norma, el tribunal podrá suspender el procedimiento incluso si ya existe una resolución que acuerde el lanzamiento, siempre que este todavía no se haya ejecutado.

Para otros demandantes, cuando no proceda la nueva enervación extraordinaria, la suspensión queda vinculada a la intervención de la Administración competente. Se revisará cada doce meses y podrá finalizar cuando desaparezca la vulnerabilidad, se facilite una alternativa habitacional adecuada, esta sea rechazada sin causa justificada o hayan transcurrido tres años.

Además, se incorpora una enervación extraordinaria en los procedimientos de desahucio por falta de pago. Acreditada la vulnerabilidad, la Administración dispone de dos meses para ofrecer una alternativa habitacional o pagar o consignar las cantidades debidas. Si incumple ambas obligaciones, queda subrogada en la posición deudora de la persona arrendataria y no procede el lanzamiento, manteniéndose el contrato hasta su expiración mientras continúe la vulnerabilidad.

Nueva regulación del alquiler temporal y por habitaciones

El real decreto-ley modifica ampliamente la Ley de Arrendamientos Urbanos e incluye dentro del arrendamiento de vivienda tanto los contratos temporales como los alquileres parciales de habitaciones o estancias, atendiendo a la necesidad residencial que cubran.

El alquiler temporal deberá responder a una causa real y acreditable de desplazamiento, que tendrá que constar expresamente en el contrato. Corresponderá al arrendador probar su existencia. Si no existe una causa válida, el contrato quedará sometido al régimen del arrendamiento habitual desde su formalización.

Su duración deberá superar los 31 días y, como regla general, no exceder de doce meses. La duración superior sin justificación o la sucesión de más de dos contratos consecutivos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda determinarán que el primero se considere arrendamiento habitual.

En el alquiler por habitaciones, la suma de las rentas no podrá superar la renta correspondiente al arrendamiento unitario de la vivienda completa. En zonas de mercado residencial tensionado también deberán respetarse los límites legales de renta. Los incrementos anuales entre contratos temporales sucesivos sobre una misma vivienda quedan vinculados al IRAV.

Más garantías para las personas arrendatarias

La reforma prohíbe repercutir directa o indirectamente a la persona arrendataria los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato. Tampoco podrán imponérsele los tributos asociados a la vivienda, salvo que tenga la condición de obligada tributaria.

Asimismo, se elimina la indemnización por desistimiento cuando se ejerza cumpliendo los requisitos legales, se limita la garantía adicional a una mensualidad en los arrendamientos temporales y se prohíbe exigir al inquilino la contratación de seguros de impago.

Cuando existan desperfectos que afecten a la habitabilidad, seguridad o salubridad, el arrendatario podrá requerir su reparación. Si el arrendador no responde en el plazo previsto o se niega injustificadamente, podrán ejecutarse las obras necesarias y descontar su coste debidamente acreditado de rentas futuras.

También se refuerzan los derechos de tanteo y retracto, incluso cuando la vivienda arrendada se transmita junto con otros inmuebles o activos y sea jurídicamente individualizable. La norma impide pactar la renuncia de la persona arrendataria a este derecho de adquisición preferente.

Prórroga de contratos y límite extraordinario a las actualizaciones

Los contratos de vivienda habitual que cumplan los requisitos legales podrán acogerse, a solicitud del arrendatario, a una prórroga extraordinaria por anualidades de hasta dos años. Será necesario estar al corriente del alquiler y haberlo estado mensualmente durante los ocho meses anteriores.

Por otra parte, las actualizaciones anuales que correspondan entre la entrada en vigor de la norma y el 31 de diciembre de 2027 quedan sometidas a límites extraordinarios. Si la renta supera el máximo aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, no podrá incrementarse. En los demás casos se aplicará el nuevo pacto entre las partes y, en su ausencia, el aumento no podrá superar el 2 %.

Incremento y protección del parque público

La norma facilita la aportación a CASA 47 de inmuebles del Patrimonio del Estado susceptibles de destinarse a políticas de vivienda y de viviendas integradas en el patrimonio de la Seguridad Social. Para determinados bienes de MUFACE y de los Reales Patronatos se prevé la atribución de su uso, manteniendo la titularidad de origen.

Las viviendas titularidad de CASA 47 y las promovidas en solares residenciales enajenados por la entidad quedan sujetas a un precio máximo de venta calculado conforme al módulo más alto de vivienda protegida vigente en la comunidad autónoma correspondiente. Esta limitación se extenderá a las transmisiones sucesivas y deberá constar en el Registro de la Propiedad.

Financiación para ampliar la vivienda asequible

Se crea el Fondo de Vivienda de Impacto Social, destinado a financiar proyectos innovadores con impacto social positivo y atraer inversión privada.

Además, se define como vivienda asequible aquella cuyo precio de venta o alquiler, incluidos los gastos asociados, no supere el 30 % de la renta mediana de la unidad de convivencia habitual del municipio. Los gastos de los anejos no podrán utilizarse para incrementar el alquiler resultante.

La norma facilita la financiación de la construcción industrializada al permitir la hipoteca mobiliaria sobre conjuntos de componentes fabricados para su posterior montaje en obra. También regula una línea de avales de hasta 2.000 millones de euros para incrementar o mejorar el parque de alquiler social o asequible y otra de hasta 280 millones para pymes fabricantes y promotoras que empleen sistemas industrializados.

Préstamos TU CASA para la primera vivienda

El mecanismo TU CASA, gestionado por el ICO, complementará la financiación privada de quienes accedan a su primera vivienda habitual hipotecada.

Los préstamos cubrirán el menor importe entre el 20 % del valor de la vivienda y 50.000 euros. Se concederán sin intereses ni comisiones, con un plazo de hasta diez años y una carencia vinculada al plazo de la hipoteca, con un máximo de treinta años.

Los beneficiarios, requisitos, límites y demás condiciones se concretarán mediante acuerdo del Consejo de Ministros. Las viviendas financiadas quedarán permanentemente sujetas a un precio máximo en transmisiones posteriores, que no podrá superar el precio de adquisición actualizado conforme al IPC, sin perjuicio de las mejoras que puedan incorporarse reglamentariamente.

Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa

El real decreto-ley crea la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa, concebida para canalizar ahorro hacia inversiones vinculadas a la economía europea. La modalidad general admite hasta 150.000 euros de aportaciones pendientes de recuperación y la modalidad Reinversión, relacionada con determinadas transmisiones de vivienda, fija un límite acumulado de 800.000 euros.

La cuenta podrá incorporar los activos elegibles definidos por la norma, pero excluye, entre otros, las acciones de SOCIMI y los contratos de derivados. Las instituciones de inversión colectiva deberán cumplir requisitos de inversión e inscribirse en un registro específico de la CNMV.

Su comercialización y contratación quedan condicionadas a la entrada en vigor de las órdenes ministeriales que regulen las obligaciones de información. La incorporación de instituciones de inversión colectiva dependerá, además, de su inscripción en el registro correspondiente.

Régimen transitorio e impacto práctico

Los contratos temporales anteriores conservarán su régimen hasta el vencimiento pactado, sin posibilidad de prórroga bajo la regulación anterior. Las renovaciones posteriores quedarán sometidas a las nuevas reglas.

Las suspensiones de desahucios y la enervación extraordinaria podrán aplicarse a procedimientos en curso cuando todavía no se haya practicado el lanzamiento. También se mantienen las solicitudes de prórroga formuladas durante la vigencia del Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, sin necesidad de reiterarlas.

En la práctica, la reforma refuerza la estabilidad residencial, redefine los alquileres temporales y por habitaciones, amplía la protección frente a los desahucios y articula nuevos instrumentos para incrementar y preservar la vivienda asequible. Su aplicación deberá coordinarse con las competencias autonómicas en vivienda y con los regímenes civiles y tributarios forales.

El segundo decreto de vivienda

En el Consejo de ministros del martes 29 de septiembre era anunciado otro real decreto-ley que recogería medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. Esta norma establecería la renovación automática de los contratos de alquiler, con salvaguardas por distintas circunstancias. Según han publicado diversos medios periodísticos (como El País) se establecería que, tras transcurrir los primeros 5 años de duración de un contrato de alquiler, este quedaría prorrogado de forma automática por otro plazo similar, y que, en caso de que el arrendador no quisiera renovarlo tendría que avisar al arrendatario dentro de un plazo de antelación de 6 meses e indeminzarlo con una cantidad equivalente a 12 mensualidades del alquiler.

Se estima que este segundo decreto sea publicado en el BOE el 1 de octubre de 2026 y de esta forma conocer en detalle cuáles son sus medidas definitivas.