Tributos aclara la compatibilidad del alquiler de locales con el régimen especial de arrendamiento de viviendas en el IS

La Dirección General de Tributos analiza en la consulta vinculante (V5058-26), de 23 de junio de 2026, la aplicación del régimen especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas cuando la sociedad también alquila locales comerciales de forma residual.

La consulta permite aclarar que el alquiler de locales no impide por sí solo aplicar el régimen especial. Esta explotación puede tratarse como una actividad complementaria, siempre que el arrendamiento de viviendas siga siendo la actividad económica principal y se cumplan los restantes requisitos del artículo 48 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades.  

Supuesto analizado

En el caso analizado por la citada consulta, una sociedad adquirió un edificio situado en España compuesto por 158 viviendas, 158 trasteros, 223 plazas de aparcamiento, espacios comunes y dos locales comerciales. Las viviendas se destinan a satisfacer la necesidad permanente de residencia de los arrendatarios, mientras que los dos locales se explotan separadamente.

La entidad tiene 41 viviendas arrendadas o reservadas y mantiene las restantes ofrecidas en alquiler. Las rentas inmobiliarias constituyen toda su cifra de negocios y la gestión del edificio está encomendada, mediante contrato remunerado, a una empresa especializada, externa e independiente, dotada de los medios materiales y humanos necesarios.

La sociedad se pregunta si el arrendamiento residual de los dos locales es compatible con el régimen especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas, y la DGT le contesta afirmativamente, confirmando la compatibilidad.

El artículo 48 de la LIS permite que la actividad económica principal de arrendamiento de viviendas coexista con otras actividades complementarias. Por tanto, la mera presencia de dos locales comerciales en el edificio no determina automáticamente la exclusión del régimen.

No obstante, los locales de negocio no se asimilan a viviendas ni generan, por sí mismos, rentas con derecho a la bonificación propia del régimen. La entidad deberá diferenciar sus resultados y llevar la contabilización separada necesaria para conocer la renta correspondiente a cada vivienda, local o finca registral independiente.

Condiciones que debe comprobar la sociedad

Tributos recuerda que deben comprobarse los siguientes aspectos:

• Actividad principal. El arrendamiento de viviendas situadas en España debe continuar siendo la actividad económica principal de la entidad. Los contratos han de recaer sobre edificaciones habitables destinadas primordialmente a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
• Mínimo de viviendas. La sociedad debe mantener en todo momento, durante cada período impositivo, al menos ocho viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento.
• Período de mantenimiento. Las viviendas deben permanecer arrendadas u ofrecidas en arrendamiento durante un mínimo de tres años, con las reglas de cómputo previstas legalmente.
• Peso de la actividad residencial. Al existir una actividad complementaria de alquiler de locales, al menos el 55 % de las rentas del período impositivo debe proceder de rentas que puedan beneficiarse del régimen o, alternativamente, al menos el 55 % del valor del activo debe ser susceptible de generar rentas con derecho a la bonificación.
• Organización empresarial. En el supuesto examinado, la DGT admite que puede existir actividad económica aunque la gestión se encuentre subcontratada con una empresa independiente y ajena al grupo, atendiendo a la dimensión del patrimonio inmobiliario, su complejidad y la necesidad de una gestión profesionalizada.

Conclusión

En el caso planteado, los dos locales representan una explotación residual frente a las 158 viviendas. Su arrendamiento puede calificarse como actividad complementaria y no impide, por sí solo, mantener el régimen especial. La conclusión queda condicionada a que la sociedad acredite en cada período impositivo el cumplimiento efectivo de todos los requisitos del artículo 48 de la LIS.