Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V5058-26 de 23 de junio de 2026

Cuestión

1. Si la actividad de gestión y explotación en régimen de arrendamiento del inmueble cumple con los requisitos señalados en el artículo 5 de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades a los efectos de determinar si dicha entidad desarrolla una actividad económica a efectos fiscales. 2. Si, atendiendo a lo anterior, la entidad consultante cumpliría con los requisitos establecidos en el Capítulo III del Título VII de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades, para ser calificada como entidad dedicada al arrendamiento de viviendas.

Normativa

Ley 27/2014 Impuesto sobre Sociedades - 5 - 48

Descripción

La entidad consultante fue constituida en mayo de 2025. Su actividad principal es

la explotación en arrendamiento de bienes inmuebles, fundamentalmente viviendas, en

los términos previstos en el artículo 2.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de

Arrendamientos Urbanos, estando por tanto dada de alta en el epígrafe del IAE 861.1.

Alquiler de viviendas.

Adicionalmente, la sociedad desarrolla de forma residual la actividad de arrendamiento

de locales comerciales, por la que también se encuentra dada de alta el epígrafe 861.2

del IAE.

Dicha entidad solicitó en julio de 2025 la aplicación del régimen especial previsto

en el Capítulo III del Título VII de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto

sobre Sociedades, de entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas, cumpliendo

los requisitos necesarios para su aplicación.

La entidad suscribió en julio de 2025 con una tercera entidad (el vendedor o el promotor)

un contrato privado de compraventa sujeto a determinadas condiciones suspensivas relacionadas

con la finalización de las obras del inmueble objeto de la compraventa. En el marco

de dicho contrato, el vendedor, en su condición de promotor, asumía la obligación

de desarrollar y ejecutar la construcción del inmueble, comprometiéndose la entidad

consultante a adquirir su propiedad una vez finalizadas las obras y cumplidas el resto

de las condiciones pactadas, mediante el otorgamiento de la correspondiente escritura

pública de compraventa.

Una vez finalizadas las obras y cumplidas las condiciones suspensivas previstas contractualmente,

en diciembre de 2025, la entidad consultante adquirió la propiedad del inmueble mediante

la formalización de la correspondiente escritura de compraventa.

El inmueble adquirido consiste en un edificio de uso residencial y engloba un total

de 158 viviendas para su cesión en arrendamiento, junto con sus respectivos anejos

(158 trasteros, 223 plazas de aparcamiento, además de espacios comunes como coworking,

instalaciones deportivas, salas de cine, etc., que se ponen a disposición de los arrendatarios

como parte del uso habitual del inmueble). Asimismo, el inmueble incluye dos unidades

comerciales destinadas al arrendamiento como locales comerciales.

En la actualidad, de las 158 viviendas, están arrendadas o reservadas 41, estando

el resto (117) disponibles y ofrecidas en arrendamiento. Téngase en cuenta que es

habitual que haya un porcentaje de viviendas vacías por la rotación típica derivada

del tiempo que transcurre entre que un inquilino abandona la vivienda hasta que la

misma se comercializa y alquila efectivamente por uno nuevo. En este contexto, aunque

la ratio actual de ocupación es reducida por tratarse de una fase inicial, se prevé

que aumente en el corto plazo, a medida que avance el proceso de comercialización,

con un objetivo del 98% de ocupación.

Las rentas por arrendamiento de bienes inmuebles representan la totalidad del importe

neto de la cifra de negocios de la entidad, constituyendo la actividad principal de

la entidad.

Dada la relevancia y complejidad del alcance que tiene el patrimonio inmobiliario,

el volumen de negocio vinculado al mismo y la necesidad de una gestión profesionalizada

de los activos inmobiliarios, se ha encomendado la gestión de la actividad de arrendamiento

a una entidad especializada y dedicada exclusivamente a la administración de propiedades.

De esta forma, en el contrato de gestión se establecen que son funciones de la empresa

especializada, entre otras, las siguientes:

- Asesorar sobre el establecimiento de niveles de renta apropiados y cargos por servicios

adicionales y otras fuentes de ingresos;

- Implementar un plan de arrendamiento y comercialización de la propiedad de acuerdo

con los criterios de arrendamiento aprobados por el propietario.

- Realizar el servicio necesario de entrada y salida del inquilino.

- Negociar las rentas de mercado, los arrendamientos y las licencias de las unidades

que se encuentren dentro de la propiedad de acuerdo con los criterios de arrendamiento,

y otorgar tales como agente del propietario.

- Recaudar, registrar e ingresar en la Agencia Social de la Vivienda todos los depósitos

de alquiler.

- Cobrar todos los alquileres, tasas de licencia y otros ingresos adeudados por los

inquilinos o terceros en relación con el inmueble, mediante domiciliación bancaria

u otros mecanismos que se acuerden en cada momento con el propietario.

- Adopción de medidas coercitivas en caso de incumplimiento por parte de los inquilinos

de las condiciones de su contrato de arrendamiento, en particular las obligaciones

relativas a las molestias por ruido y a la convivencia armónica.

- Hacer todos los esfuerzos razonables para arrendar las propiedades vacías lo más

pronto posible.

- Informar sobre cualquier incidencia en relación con el mobiliario al proveedor de

mobiliario y gestionar la reparación o reemplazo en línea con lo acordado con el proveedor

de servicios.

Por todos estos servicios, dicha entidad percibirá una remuneración que será pagada

por la entidad consultante. A estos efectos, se manifiesta que la entidad contratada

es externa e independiente, que no guarda vinculación con la entidad consultante.

Por último, la entidad contratada cuenta con los medios y recursos necesarios para

gestionar la actividad de arrendamiento de activos inmobiliarios, así como con los

conocimientos del sector para la adecuada prestación de los servicios.

Contestacion

En primer lugar, se desea conocer si la entidad consultante realiza una actividad

económica en los términos previstos en el artículo 5 de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre,

del Impuesto sobre Sociedades (en adelante , LIS).

En este sentido, el artículo 5 de la LIS regula el concepto de actividad económica

y entidad patrimonial en los siguientes términos:

?1. Se entenderá por actividad económica la ordenación por cuenta propia de los medios

de producción y de recursos humanos o de uno de ambos con la finalidad de intervenir

en la producción o distribución de bienes o servicios.

En el caso de arrendamiento de inmuebles, se entenderá que existe actividad económica,

únicamente cuando para su ordenación se utilice, al menos, una persona empleada con

contrato laboral y jornada completa.

En el supuesto de entidades que formen parte del mismo grupo de sociedades según los

criterios establecidos en el artículo 42 del Código de Comercio, con independencia

de la residencia y de la obligación de formular cuentas anuales consolidadas, el concepto

de actividad económica se determinará teniendo en cuenta a todas las que formen parte

del mismo.

2. A los efectos de lo previsto en esta Ley, se entenderá por entidad patrimonial

y que, por tanto, no realiza una actividad económica, aquella en la que más de la

mitad de su activo esté constituido por valores o no esté afecto, en los términos

del apartado anterior, a una actividad económica.

El valor del activo, de los valores y de los elementos patrimoniales no afectos a

una actividad económica será el que se deduzca de la media de los balances trimestrales

del ejercicio de la entidad o, en caso de que sea dominante de un grupo según los

criterios establecidos en el artículo 42 del Código de Comercio, con independencia

de la residencia y de la obligación de formular cuentas anuales consolidadas, de los

balances consolidados (?)?.

El artículo 5 define la actividad económica como la ordenación por cuenta propia de

los medios de producción y de recursos humanos con la finalidad de intervenir en la

producción o distribución de bienes o servicios. En el caso concreto del arrendamiento

de inmuebles existirá actividad económica cuando para su ordenación se utilice, al

menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.

En el ámbito del Impuesto sobre Sociedades se debe tener en cuenta la autonomía del

concepto de actividad económica frente al mismo concepto regulado para otras figuras

impositivas. En este sentido, el Preámbulo de la LIS justifica la nueva inclusión

de una definición de actividad económica, hasta entonces referenciada al Impuesto

sobre la Renta de las Personas Físicas, ante la necesidad de que el Impuesto sobre

Sociedades, que grava por excelencia las rentas procedentes de actividades económicas,

contenga una definición adaptada a la propia naturaleza de las personas jurídicas.

Por tanto, la interpretación del concepto de actividad económica en el ámbito del

Impuesto sobre Sociedades debe realizarse a la luz del funcionamiento empresarial

societario, y puede diferir de la interpretación que se realice del mismo, en el Impuesto

sobre la Renta de las Personas Físicas, por cuanto el mismo concepto puede tener finalidades

diferentes y específicas en cada figura impositiva. En este sentido, precisamente,

el artículo 3 del Código Civil, de aplicación en la interpretación de las normas tributarias,

señala que ?las normas se interpretarán según el sentido propio de sus palabras, en

relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, y la realidad

social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu

y finalidad de aquéllas?.

En el caso de arrendamiento de inmuebles, la LIS establece que la actividad arrendaticia

tiene la condición de económica cuando para su ordenación se utilice, al menos, una

persona empleada con contrato laboral y jornada completa.

No obstante, la realidad económica pone de manifiesto situaciones empresariales en

las que, si bien una entidad posee un patrimonio inmobiliario relevante cuya gestión

requeriría, al menos, una persona contratada al efecto, realizando en consecuencia

una actividad económica en los términos establecidos en el artículo 5 de la LIS, el

requisito de contratación se ve suplido por la subcontratación a terceras sociedades

especializadas en la gestión inmobiliaria.

En el presente caso, de acuerdo con los hechos manifestados en el escrito de consulta,

el único inmueble propiedad de la entidad consultante está destinado al arrendamiento

de viviendas. Este inmueble está compuesto por 158 viviendas para su cesión en arrendamiento,

junto con sus respectivos anejos (158 trasteros, 223 plazas de aparcamiento, además

de espacios comunes como coworking, instalaciones deportivas, salas de cine, etc.,

que se ponen a disposición de los arrendatarios como parte del uso habitual del inmueble).

Asimismo, el inmueble incluye dos unidades destinadas al arrendamiento como locales

comerciales. Ante esta situación, la entidad consultante ha suscrito un contrato de

gestión con una entidad especializada y dedicada exclusivamente a la administración

de propiedades. La entidad contratada es una entidad externa e independiente que no

guarda vinculación con la entidad consultante.

Este Centro Directivo, en circunstancias análogas a las que concurren en el presente

supuesto, ha considerado cumplidos los requisitos señalados en el artículo 5.1 de

la LIS, y ha concluido que la entidad consultante desarrollaba una actividad económica,

aun cuando los medios materiales y humanos necesarios para intervenir en el mercado

no eran propios sino subcontratados a una entidad ajena al grupo mercantil (ver entre

otras, las consultas V3530-15, de 13 de noviembre de 2015, V1606-17, de 21 de junio

de 2017, V1794-17, de 10 de julio de 2017 y V0346-25, de 19 de marzo de 2025).

En conclusión, en el supuesto concreto planteado, partiendo de los datos recogidos

en el escrito de consulta, cabría considerar igualmente cumplidos los requisitos señalados

en el artículo 5.1 de la LIS, a los efectos de determinar que la entidad consultante

desarrolla una actividad económica, aun cuando los medios materiales y humanos necesarios

para intervenir en el mercado no son propios sino subcontratados a entidades ajenas

al grupo mercantil.

En segundo lugar, se desea conocer si la entidad consultante cumple los requisitos

para poder aplicar el régimen especial de entidades dedicadas al arrendamiento de

vivienda.

En este sentido, el Capítulo III del Título VII de la LIS regula el régimen fiscal

especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda. Al respecto, el

artículo 48 de la LIS establece que:

?1. Podrán acogerse al régimen previsto en este capítulo las sociedades que tengan

como actividad económica principal el arrendamiento de viviendas situadas en territorio

español que hayan construido, promovido o adquirido. Dicha actividad será compatible

con la realización de otras actividades complementarias, y con la transmisión de inmuebles

arrendados una vez transcurrido el período mínimo de mantenimiento a que se refiere

la letra b) del apartado 2 siguiente.

A efectos de la aplicación de este régimen especial, únicamente se entenderá por arrendamiento

de vivienda el definido en el artículo 2.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre,

de Arrendamientos Urbanos, siempre que se cumplan los requisitos y condiciones establecidos

en dicha Ley para los contratos de arrendamiento de viviendas.

Se asimilarán a viviendas el mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje con el

máximo de dos, y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios

cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador, excluidos los locales

de negocio, siempre que unos y otros se arrienden conjuntamente con la vivienda.

2. La aplicación del régimen fiscal especial regulado en este capítulo requerirá el

cumplimiento de los siguientes requisitos:

a) Que el número de viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento por la entidad

en cada período impositivo sea en todo momento igual o superior a 8.

b) Que las viviendas permanezcan arrendadas u ofrecidas en arrendamiento durante al

menos 3 años. Este plazo se computará:

1.º En el caso de viviendas que figuren en el patrimonio de la entidad antes del momento

de acogerse al régimen, desde la fecha de inicio del período impositivo en que se

comunique la opción por el régimen, siempre que a dicha fecha la vivienda se encontrara

arrendada. De lo contrario, se estará a lo dispuesto en el párrafo siguiente.

2.º En el caso de viviendas adquiridas o promovidas con posterioridad por la entidad,

desde la fecha en que fueron arrendadas por primera vez por ella.

El cumplimiento de este requisito implicará para cada vivienda, la pérdida de la bonificación

que hubiera correspondido. Junto con la cuota del período impositivo en el que se

produjo el incumplimiento, deberá ingresarse el importe de las bonificaciones aplicadas

en la totalidad de los períodos impositivos en los que hubiera resultado de aplicación

este régimen especial, sin perjuicio de los intereses de demora, recargos y sanciones

que, en su caso, resulten procedentes.

c) Que las actividades de promoción inmobiliaria y de arrendamiento sean objeto de

contabilización separada para cada inmueble adquirido o promovido, con el desglose

que resulte necesario para conocer la renta correspondiente a cada vivienda, local

o finca registral independiente en que éstos se dividan.

d) En el caso de entidades que desarrollen actividades complementarias a la actividad

económica principal de arrendamiento de viviendas, que al menos el 55 por ciento de

las rentas del período impositivo, excluidas las derivadas de la transmisión de los

inmuebles arrendados una vez transcurrido el período mínimo de mantenimiento a que

se refiere la letra b) anterior, o, alternativamente que al menos el 55 por ciento

del valor del activo de la entidad sea susceptible de generar rentas que tengan derecho

a la aplicación de la bonificación a que se refiere el artículo 49.1 de esta Ley.

3. La opción por este régimen deberá comunicarse a la Administración tributaria. El

régimen fiscal especial se aplicará en el período impositivo que finalice con posterioridad

a dicha comunicación y en los sucesivos que concluyan antes de que se comunique a

la Administración tributaria la renuncia al régimen.

4. Cuando a la entidad le resulte de aplicación cualquiera de los restantes regímenes

especiales previstos en este Título, excepto el de consolidación fiscal, transparencia

fiscal internacional y el de las fusiones, escisiones, aportaciones de activo, canje

de valores y el de determinados contratos de arrendamiento financiero, no podrá optar

por el régimen regulado en este capítulo, sin perjuicio de lo establecido en el párrafo

siguiente.

Las entidades a las que, de acuerdo con lo establecido en el artículo 101 de esta

Ley, les sean de aplicación los incentivos fiscales para las empresas de reducida

dimensión previstos en el Capítulo XI de este Título VII, podrán optar entre aplicar

dichos incentivos o aplicar el régimen regulado en este capítulo?.

De acuerdo con este precepto, podrán acogerse a este régimen especial las sociedades

que tengan como actividad económica principal el arrendamiento de viviendas situadas

en territorio español que hayan construido, promovido o adquirido, cualquiera que

sea el negocio jurídico por el cual se hayan adquirido dichas viviendas, precisando

la letra d) del apartado 2 de dicho artículo determinados requisitos en el caso de

que se desarrollen actividades complementarias a la actividad económica principal

de arrendamiento de viviendas.

Sin perjuicio de los restantes requisitos exigidos por este régimen especial, las

entidades que se quieran acoger al mismo deben tener como actividad económica principal

el arrendamiento de viviendas, definido en el artículo 2.1 de la Ley 29/1994, de 24

de noviembre, de arrendamientos urbanos (LAU):

?1. Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una

edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente

de vivienda del arrendatario?.

Por tanto, para la aplicación de este régimen especial, únicamente se entiende por

arrendamiento de vivienda el definido en el artículo 2.1 de la LAU, de manera que

el arrendamiento que efectúe la entidad consultante debe tener por destino primordial

satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario lo cual parece acontecer

en este caso. No obstante, es una cuestión de hecho que deberá ser evaluada por los

órganos competentes de la Administración Tributaria.

En el caso planteado, la entidad consultante tiene por actividad económica principal

el arrendamiento de bienes inmuebles, estando dada de alta en el epígrafe del Impuesto

sobre Actividades Económicas 861.1 Alquiler de viviendas.

Para llevar a cabo dicha actividad, cuenta con un edificio compuesto por 158 viviendas

para su cesión en arrendamiento, con sus respectivos anejos (158 trasteros, 223 plazas

de aparcamiento, además de espacios comunes como coworking, instalaciones deportivas,

salas de cine, etc., que se ponen a disposición de los arrendatarios como parte del

uso habitual del inmueble). En el momento de presentar el escrito de consulta, se

encontraban arrendadas o reservadas 41, estando el resto ofrecidas en arrendamiento.

Además, la entidad consultante manifiesta que las rentas por arrendamiento representan

la totalidad del importe neto de la cifra de negocios de la entidad.

Por todo ello, en la medida en que la entidad consultante cumpliese todos los requisitos

previstos en el artículo 48 de la LIS, cuestión que de los datos que se derivan de

la consulta no es posible determinar, en el período impositivo, podría acogerse al

régimen especial del Capítulo III del Título VII de la LIS.

Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado

1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.