Tributos interpreta de forma flexible el requisito del empleado para que el arrendamiento sea actividad económica en el ámbito societario

La consulta vinculante de la Dirección General de Tributos (V0346-25), de 19 de marzo de 2025, analiza si tres sociedades dedicadas a la gestión inmobiliaria y pertenecientes a un grupo realizan una actividad económica en los términos del artículo 5.1 de la LIS, en la medida en que tienen encomendada la gestión de los arrendamientos a un tercero especializado. En particular, según se indica en el planteamiento de la consulta, las consultantes estiman que «encomendar la gestión de la actividad de arrendamiento a terceros profesionalmente dedicados a la gestión de activos resulta más eficiente que la gestión de esta actividad con medios propios de las consultantes, resultando los medios personales empleados por las entidades gestoras incluso superiores al tiempo que correspondería a un trabajador con contrato laboral y a jornada completa».

El artículo 5 de la LIS define actividad económica como la ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos, o de uno de ambos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios; entendiendo que para el caso del arrendamiento de inmuebles existirá actividad económica cuando para su ordenación se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa. Sin embargo, conviene tener en cuenta que el concepto de actividad económica en el ámbito del IS goza de autonomía frente al que se regula en otros impuestos. En esa medida,  la interpretación del concepto de actividad económica en el ámbito del IS debe realizarse a la luz del funcionamiento empresarial societario, por lo que puede diferir de la interpretación que se realice del mismo en el IRPF.

Así las cosas, para el supuesto de arrendamiento de inmuebles, la LIS establece que, con carácter general, dicha actividad tiene la condición de económica cuando para su ordenación se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y jornada completa. Ahora bien, la realidad económica pone de manifiesto situaciones empresariales en las que, si bien una entidad posee un patrimonio inmobiliario relevante cuya gestión requeriría, al menos, una persona contratada al efecto (realizando, en consecuencia, una actividad económica en los términos del artículo 5 de la LIS) , el requisito de contratación se ve suplido por la subcontratación a terceras sociedades, especializadas en la gestión inmobiliaria.

Teniéndolo presente, el Centro directivo toma en consideración las circunstancias que concurren en el supuesto:

• La entidad A dispone de una nave con cuatro módulos de uso logístico, con una superficie construida de 10.000 metros cuadrados aproximadamente. El valor de mercado asciende a 13.650.000 euros.
• La entidad B explota un complejo logístico de 21.500 metros cuadrados de superficie construida, aproximadamente. Consta de tres módulos. El valor de mercado asciende a 29.325.000 euros. La renta procedente de dos de los módulos (el tercero está en comercialización y todavía no ha sido arrendado) se eleva a 1.205.387 euros anuales.
• Finalmente, la entidad C adquirió un edificio residencial compuesto por tres bloques unidos en la planta baja y aparcamiento de dos plantas y 10 locales comerciales. Consta de 395 viviendas y 10 locales comerciales. El 80 % de las viviendas y el 72 % de los locales se encuentran arrendados. El valor de mercado del inmueble asciende a 151.100.000 euros. La renta percibida anualmente es de 6.027.132 euros y la entidad está acogida al régimen especial de entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda en el IS.

Dada la dimensión de la actividad, el volumen de los ingresos y la complejidad de los arrendamientos de las tres entidades, estas han subcontratado la gestión de tales arrendamientos a terceras entidades especializadas, a fin de lograr una gestión profesional más eficiente. A su vez, al formar las entidades A, B, y C parte del mismo grupo mercantil, en el sentido del artículo 42 del Código de Comercio, con independencia de la residencia y de la obligación de formular cuentas anuales consolidadas, el concepto de actividad económica se determinará teniendo en cuenta a todas las que formen parte del mismo.

En consecuencia, Tributos concluye que en el concreto supuesto analizado, habida cuenta de los datos recogidos en el escrito de consulta, cabría considerar igualmente cumplidos los requisitos señalados en el artículo 5.1 de la LIS , a los efectos de determinar que la entidad consultante desarrolla una actividad económica, aun cuando los medios materiales y humanos necesarios para intervenir en el mercado no son propios, sino subcontratados a entidades ajenas al grupo.