Caso práctico: Tributación en IRPF de los rendimientos obtenidos por una comunidad de propietarios por arrendamiento a empresa de telefonía móvil de un espacio en la azotea para la antena

PLANTEAMIENTO

La comunidad de propietarios de un edificio (cuyos comuneros son personas físicas, todas residentes en España) cede en arrendamiento a una empresa de telefonía móvil un espacio en la azotea, para la instalación de una antena.

Se plantea cómo tributan en el IRPF esos importes obtenidos por la comunidad, cómo deben imputarse a cada comunero y si la empresa arrendataria debe practicar retención sobre las cantidades satisfechas.

RESPUESTA

Los importes obtenidos por la comunidad de propietarios por el arrendamiento de un espacio de la azotea se atribuyen a cada comunero en el IRPF, con carácter general, como rendimientos del capital inmobiliario, en proporción a su cuota de participación o conforme a las reglas o pactos que consten fehacientemente. Además, si el arrendatario es un sujeto obligado a retener, las rentas satisfechas estarán sujetas a retención, deduciéndose esta en la imposición personal de cada comunero en la misma proporción en que se atribuyan las rentas.

Las comunidades de propietarios, a efectos del IRPF, no son contribuyentes de este impuesto, sino entidades en régimen de atribución de rentas. Así resulta del apartado 3 del artículo 8 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del IRPF (LIRPF), y lo confirma la Dirección General de Tributos en la consulta vinculante (V0117-18), de 23 de enero de 2018, y en la consulta vinculante (V2637-22), de 27 de diciembre de 2022.

Conforme al artículo 88 de la LIRPF, la renta atribuida conserva para cada comunero la naturaleza derivada de la fuente de la que proceda. En un supuesto como el planteado, al tratarse de la cesión onerosa de uso de una parte de un inmueble urbano común, la renta tiene, con carácter general, la consideración de rendimiento del capital inmobiliario, de acuerdo con el artículo 22 de la LIRPF, salvo que concurriesen los requisitos del artículo 27.2 de la misma ley para su calificación como actividad económica.

En esta línea, la consulta vinculante de la Dirección General de Tributos (V0117-18), de 23 de enero de 2018, declara que, tratándose de rentas derivadas del arrendamiento de elementos comunes de un inmueble urbano, y salvo que el arrendamiento reúna los requisitos del artículo 27.2 de la LIRPF, los rendimientos deben calificarse como del capital inmobiliario. Por su parte, la consulta vinculante de la Dirección General de Tributos (V2637-22), de 27 de diciembre de 2022, reitera que las rentas derivadas del arrendamiento de zonas comunes por la comunidad de propietarios constituyen rendimientos del capital inmobiliario atribuibles a los copropietarios.

La atribución de la renta debe efectuarse conforme al apartado 3 del artículo 89 de la LIRPF: según las normas o pactos aplicables y, si estos no constan de forma fehaciente ante la Administración tributaria, por partes iguales. No obstante, en el ámbito de la propiedad horizontal, lo habitual será la atribución según la correspondiente cuota de participación. La renta se atribuye a cada copropietario aunque no exista reparto efectivo del dinero. Es decir, el hecho de que la comunidad destine el importe del alquiler a sufragar gastos comunes, a minorar derramas o a cualquier otra finalidad comunitaria no impide la tributación individual de cada comunero por la renta que le corresponda.

Así lo establece expresamente la consulta vinculante de la DGT (V2637-22), de 27 de diciembre de 2022, al señalar que la renta obtenida por la comunidad se atribuirá a los copropietarios en función de su grado de participación, salvo que en los estatutos se dispusiese otro reparto, «aunque su importe no haya sido distribuido entre ellos, y con independencia de que los copropietarios hagan suyo el importe obtenido, lo cedan gratuitamente a la comunidad o a un tercero o lo destinen a cualquier otra finalidad».

Por tanto, en el caso planteado, cada comunero deberá integrar en su IRPF la parte del rendimiento que le resulte atribuible, aunque no haya percibido materialmente cantidad alguna por haberse aplicado el ingreso al pago de gastos de la comunidad.

Para determinar el rendimiento neto atribuible, resultan aplicables las reglas generales del capital inmobiliario. En particular, conforme al apartado 1 del artículo 23 de la LIRPF y a los artículos 13 y 14 del Reglamento del IRPF, serán deducibles los gastos necesarios para la obtención del rendimiento, entre ellos, cuando procedan, tributos no sancionadores, gastos de administración, conservación y reparación, primas de seguro, gastos de formalización o defensa jurídica y amortización, en los términos reglamentarios. La renta neta obtenida por la entidad en atribución será la que después se impute a los comuneros en la proporción correspondiente.

En cuanto a la retención, el apartado 2 del artículo 89 de la LIRPF establece que las rentas satisfechas a entidades en régimen de atribución de rentas están sujetas a retención o ingreso a cuenta con arreglo a las normas del impuesto, deduciéndose después en la imposición personal del socio o comunero según su porcentaje de atribución.

Además, el artículo 75.2.a) del Reglamento del IRPF somete a retención los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos, y el artículo 76.1 del mismo reglamento determina quiénes están obligados a retener. De este modo, si la empresa de telefonía arrendataria es persona jurídica o empresario o profesional que satisface la renta en el ejercicio de su actividad, deberá practicar la correspondiente retención, salvo que concurra alguna de las excepciones reglamentarias, que en un supuesto como el planteado, referido al arrendamiento de un espacio en azotea a una empresa de telefonía, no resultan aplicables con carácter general.