Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V0346-14 de 11 de Febrero de 2014

Normativa

LSOCIMI/ Ley 11/2009

Cuestión

Se plantean diversas cuestiones relativas al régimen fiscal especial de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario.

Descripción

La entidad consultante es una sociedad anónima, de nueva creación, que desarrollará la actividad de arrendamiento de bienes inmuebles y que pretende acogerse al régimen fiscal especial de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI), regulado en la Ley 11/2009, de 26 de octubre (en adelante LSOCIMI).

La nueva sociedad X optará por la aplicación del mencionado régimen especial con anterioridad a 30 de septiembre de 2014 con el fin de que dicho régimen resulte de aplicación a partir de 1 de enero de 2014.

A tales efectos, la denominación y el objeto social de la sociedad X se adaptarán a lo dispuesto en el artículo 2.1 de la LSOCIMI, así como su política de distribución de dividendos, en los términos previstos en el artículo 6 de dicho texto legal. A su vez, se iniciará el procedimiento para la incorporación de las acciones en las Bolsas de Valores Españolas y se procederá a la compra de inmuebles para su afectación a la actividad de arrendamiento.

Contestación

I. Período transitorio previsto en la disposición transitoria primera de la LSOCIMI.

. 1. Si la sociedad X puede cumplir todos los requisitos legalmente establecidos en el plazo de dos años previsto en la disposición transitoria primera de la LSOCIMI o, por el contrario, si debe cumplir alguno de ellos antes del ejercicio de la mencionada opción (antes de 30.09.2014) por considerarse esenciales. En caso de incumplimiento de los requisitos de inversión y rentas, previstos en el artículo 3, apartados 1 y 2, de la LSOCIMI, en el mencionado período transitorio de dos años (2014-2016), la sociedad X podría subsanar el incumplimiento de dichos requisitos en el ejercicio inmediato siguiente (2017).

La sociedad X, sociedad anónima, plantea la posibilidad de acogerse al régimen fiscal especial regulado en la Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario (en adelante LSOCIMI), en su redacción dada por Ley 16/2012, de 27 de diciembre, por la que se adoptan diversas medidas tributarias dirigidas a la consolidación de las finanzas públicas y al impulso de la actividad económica, con efectos para los períodos impositivos iniciados a partir de 1 de enero de 2013.

Al respecto, el artículo 1.1 de dicho texto legal establece que:

"1. La presente Ley tiene por objeto el establecimiento de las especialidades del régimen jurídico de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, (en adelante, SOCIMI).

A los efectos de esta Ley tienen la consideración de SOCIMI aquellas sociedades anónimas cotizadas cuyo objeto social principal sea el establecido en el artículo 2 de la presente Ley y cumplan los demás requisitos establecidos en la misma. Estas sociedades podrán optar por la aplicación del régimen fiscal especial establecido en esta Ley.".

Por su parte, el artículo 2 de la LSOCIMI dispone:

"1. Las SOCIMI tendrán como objeto social principal:

a) La adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento. La actividad de promoción incluye la rehabilitación de edificaciones en los términos establecidos en la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido.

b) La tenencia de participaciones en el capital de otras SOCIMI o en el de otras entidades no residentes en territorio español que tengan el mismo objeto social que aquéllas y que estén sometidas a un régimen similar al establecido para las SOCIMI en cuanto a la política obligatoria, legal o estatutaria, de distribución de beneficios.

c) La tenencia de participaciones en el capital de otras entidades, residentes o no en territorio español, que tengan como objeto social principal la adquisición de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento y que estén sometidas al mismo régimen establecido para las SOCIMI en cuanto a la política obligatoria, legal o estatutaria, de distribución de beneficios y cumplan los requisitos de inversión a que se refiere el artículo 3 de esta Ley.

Las entidades a que se refiere esta letra c) no podrán tener participaciones en el capital de otras entidades. Las participaciones representativas del capital de estas entidades deberán ser nominativas y la totalidad de su capital debe pertenecer a otras SOCIMI o entidades no residentes a que se refiere la letra b) anterior. Tratándose de entidades residentes en territorio español, estas podrán optar por la aplicación del régimen fiscal especial en las condiciones establecidas en el artículo 8 de esta Ley.

(…)".

A su vez, las SOCIMIS deben cumplir los siguientes requisitos:

- Inversión y origen de rentas, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 3 de la LSOCIMI;
- Obligación de negociación en un mercado regulado o en un sistema multilateral de negociación, en los términos previstos en el artículo 4 de la SOCIMI;
- Carácter nominativo de las acciones (artículo 4 LSOCIMI);
- Capital social mínimo de 5 millones de euros y denominación (SOCIMI) (artículo 5 LSOCIMI);
- Política de distribución de resultados que se ajuste a lo dispuesto en el artículo 6 de la LSOCIMI.

Adicionalmente, el artículo 8 de la Ley 11/2009, establece que:

"1. Las SOCIMI así como las entidades residentes en territorio español a que se refiere la letra c) del apartado 1 del artículo 2, que cumplan los requisitos establecidos en esta Ley, podrán optar por la aplicación en el Impuesto sobre Sociedades del régimen fiscal especial regulado en esta Ley, el cual también será de aplicación a sus socios.

La opción deberá adoptarse por la junta general de accionistas y deberá comunicarse a la Delegación de la Agencia Estatal de Administración Tributaria del domicilio fiscal de la entidad, antes de los tres últimos meses previos a la conclusión del período impositivo. La comunicación realizada fuera de este plazo impedirá aplicar este régimen fiscal en dicho período impositivo.

R>2. El régimen fiscal especial se aplicará en el período impositivo que finalice con posterioridad a dicha comunicación y en los sucesivos que concluyan antes de que se comunique la renuncia al régimen.

(…)".

No obstante lo anterior, la disposición transitoria primera de la Ley 11/2009, dispone:

"Podrá optarse por la aplicación del régimen fiscal especial en los términos establecidos en el artículo 8 de esta Ley, aun cuando no se cumplan los requisitos exigidos en la misma, a condición de que tales requisitos se cumplan dentro de los dos años siguientes a la fecha de la opción por aplicar dicho régimen.

El incumplimiento de tal condición supondrá que la sociedad pase a tributar por el régimen general del Impuesto sobre Sociedades a partir del propio periodo impositivo en que se manifieste dicho incumplimiento. Además, la sociedad estará obligada a ingresar, junto con la cuota de dicho periodo impositivo, la diferencia entre la cuota que por dicho impuesto resulte de aplicar el régimen general y la cuota ingresada que resultó de aplicar el régimen fiscal especial en los periodos impositivos anteriores, sin perjuicio de los intereses de demora, recargos y sanciones que, en su caso, resulten procedentes.

(…)".

Sin perjuicio de lo dispuesto en la disposición transitoria primera de la LSOCIMI transcrita, dada la configuración del régimen fiscal especial de SOCIMI, como nuevo instrumento de inversión destinado al mercado inmobiliario, y más particularmente, al mercado de alquiler, y teniendo en cuenta que una de las características fundamentales de dicho régimen especial estriba, en términos generales, en la ausencia de tributación en sede de la sociedad y en una tributación mínima (al menos un 10%) en sede del socio con participación significativa (al menos un 5%), con ocasión de la distribución de dividendos al mismo, deben considerarse como elementos esenciales en dicho esquema tanto la obligatoria distribución de dividendos, desde la sociedad hacia los socios, como los requisitos relativos al objeto social principal y al carácter nominativo de las acciones de la sociedad X. Por tanto, tales requisitos deberán cumplirse, como condición sine quanon, con carácter previo al ejercicio de la opción por el mencionado régimen especial (en el supuesto concreto planteado con carácter previo a 30 de septiembre de 2014).

Por el contrario, los restantes requisitos en materia de inversión y origen de rentas; negociación en mercados regulados; capital social y denominación; podrán cumplirse, tal y como señala la disposición transitoria primera de la Ley 11/2009, previamente transcrita, en los dos años siguientes a la fecha del ejercicio de la opción. Por tanto, en el supuesto concreto planteado, los requisitos previstos en los apartados 1 y 2 del artículo 3 de la LSOCIMI pueden exceptuarse de cumplimiento en los 2 años siguientes a la fecha del ejercicio de la opción, siempre que dichos requisitos se cumplan una vez transcurrido el citado plazo.

3. Si el cómputo del plazo de dos años, previsto en la disposición transitoria primera de la Ley 11/2009, se refiere a años naturales o a ejercicios fiscales.

Por aplicación supletoria del derecho común (artículo 7.2 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria), hay que tener en cuenta que el artículo 5.1 del Código Civil, establece que los plazos fijados por meses o años se computan de fecha a fecha. Por lo tanto, de acuerdo con reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo (sentencias de 9 de mayo de 2008, de 8 de marzo de 2006, de 15 de diciembre de 2005, de 25 de noviembre de 2003, entre otras), el plazo de dos años previsto en el artículo 8 de la LSOCIMI, previamente transcrito, computará de fecha a fecha, tomando como primer día la fecha en que la sociedad X opte por la aplicación de dicho régimen especial. En el supuesto concreto planteado se señala que la sociedad X adoptará el acuerdo de optar por la aplicación del régimen de SOCIMI con anterioridad al día 30 de septiembre de 2014 con la finalidad de que dicho régimen especial resulte de aplicación en el ejercicio 2014, sin especificar el día en que dicha opción será ejercitada.

4. En caso de que la sociedad X participe en sociedades, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 2.1.c) de la LSOCIMI, si el plazo de dos años previamente señalado, para dichas filiales, debe computarse desde que: a) la sociedad X adquiere su participación en la sociedad participada; b) desde que la sociedad participada inicia la actividad de arrendamiento de bienes inmuebles.

Al igual que en el punto anterior, en el supuesto de que la sociedad X participase en filiales, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 2.1.c) de la LSOCIMI y dichas sociedades filiales optasen por la aplicación del mencionado régimen especial, en virtud de lo dispuesto en el artículo 8.1 del mismo texto legal, el plazo transitorio de dos años previsto en la disposición transitoria primera de la LSOCIMI comenzaría a computar desde la fecha en que la entidad filial ejercitase la opción por el mencionado régimen especial, para que la misma pudiera aplicar el régimen fiscal especial de la LSOCIMI. No obstante, ello no afectaría al plazo transitorio que tiene la entidad C para cumplir sus propios requisitos, que se computará de acuerdo con lo señalado en el punto 3 anterior de esta consulta.

5. Si el requisito de que las acciones de la sociedad X sean nominativas puede considerarse cumplido cuando exista un sistema que permita identificar a sus titulares a pesar de que las acciones estén representadas mediante anotaciones en cuenta.

El artículo 4 de la LSOCIMI exige que las acciones de este tipo de entidades tengan carácter nominativo. Dicho carácter nominativo viene establecido por la normativa mercantil, por lo que esta cuestión resulta ajena a este Centro Directivo. No obstante, por el hecho de que las acciones estén representadas mediante anotaciones en cuenta, ello no impide que se pueda cumplir el requisito del carácter nominativo.

II. Sobre el requisito de inversión.

1. Posibilidad de computar como activos válidos para el cumplimiento del 80% de inversión todos los activos relacionados con el régimen especial, en particular: activos por impuesto diferido, derechos de cobro de rentas de arrendamiento o derechos de cobro derivados de prestaciones de servicios relacionados con la actividad a entidades filiales. Adicionalmente se plantea, si a efectos del cómputo de dicho requisito pueden tomarse en consideración los balances consolidados formulados con arreglo a las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) a las que está sometida la sociedad X por tratarse de una sociedad cotizada en Bolsa de Valores.

Al respecto, el artículo 3 de la Ley 11/2009, establece que:

"1. Las SOCIMI deberán tener invertido, al menos, el 80 por ciento del valor del activo en bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento, en terrenos para la promoción de bienes inmuebles que vayan a destinarse a dicha finalidad siempre que la promoción se inicie dentro de los tres años siguientes a su adquisición, así como en participaciones en el capital o patrimonio de otras entidades a que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de esta Ley.

Este porcentaje se calculará sobre el balance consolidado en el caso de que la sociedad sea dominante de un grupo según los criterios establecidos en el artículo 42 del Código de Comercio, con independencia de la residencia y de la obligación de formular cuentas anuales consolidadas. Dicho grupo estará integrado exclusivamente por las SOCIMI y el resto de entidades a que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de esta Ley.

El valor del activo se determinará según la media de los balances individuales o, en su caso, consolidados trimestrales del ejercicio, pudiendo optar la sociedad para calcular dicho valor por sustituir el valor contable por el de mercado de los elementos integrantes de tales balances, el cual se aplicaría en todos los balances del ejercicio. A estos efectos no se computarán, en su caso, el dinero o derechos de crédito procedente de la transmisión de dichos inmuebles o participaciones que se haya realizado en el mismo ejercicio o anteriores siempre que, en este último caso, no haya transcurrido el plazo de reinversión a que se refiere el artículo 6 de esta ley.

(…)

3. Los bienes inmuebles que integren el activo de la sociedad deberán permanecer arrendados durante al menos tres años. (…)

(…)"

Por su parte, los apartados 3 y 4 del artículo 2 de la Ley 11/2009, establecen que:

"3. Quedan excluidos de la consideración de bienes inmuebles a los efectos de esta Ley:

R>a) Los bienes inmuebles de características especiales a efectos catastrales regulados en el artículo 8 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, y,

b) Los bienes inmuebles cuyo uso se ceda a terceros mediante contratos que cumplan los requisitos para ser considerados como de arrendamiento financiero a efectos del Impuesto sobre Sociedades.

4. Los bienes inmuebles adquiridos lo deberán ser en propiedad. En particular, se entenderá incluida la propiedad resultante de derechos de superficie, vuelo o subedificación, inscritos en el Registro de la Propiedad y durante su vigencia, así como los inmuebles poseídos por la sociedad en virtud de contratos que cumplan los requisitos para ser considerados como de arrendamiento financiero a efectos del Impuesto sobre Sociedades."

Por tanto, de la norma se deduce que el requisito de inversión del activo está referido, exclusivamente, a los bienes inmuebles a que se refiere el primer párrafo del apartado 1 del artículo 3 de la LSOCIMI, con las exclusiones previstas en el apartado 3 del artículo 2 de la misma Ley, no incluyendo, por tanto, a efectos de activos incluidos en el 80% los derechos de cobro aun cuando estén relacionados con la actividad arrendaticia.

No obstante, a estos efectos, teniendo en cuenta que el requisito exigido por la norma es un requisito de inversión, deberán computarse los valores brutos de los elementos patrimoniales incluidos en el activo, esto es, sin incluir disminuciones de valor como consecuencia de amortizaciones o, en su caso, deterioros, por cuanto, aun cuando reducen el valor neto contable de los activos, lo cierto es que no suponen ninguna minoración de la inversión realizada, de manera que un deterioro de un bien inmueble podría determinar la exclusión del régimen de SOCIMI sin justificación alguna.

Adicionalmente, el artículo 3.1 de la LSOCIMI, previamente transcrito, a la hora de establecer el requisito de inversión mínimo (80%) determina que dicho porcentaje se calculará sobre el balance consolidado, en el caso de que la sociedad sea dominante de un grupo según los criterios establecidos en el artículo 42 del Código de Comercio, estando formando dicho grupo, exclusivamente por la SOCIMI y el resto de entidades a que se refiere el artículo 2.1 de la LSOCIMI.

Por tanto, con independencia de que la sociedad X esté sometida a las Normas Internacionales de Información Financiera adoptadas por la Unión Europea (NIIF), el cómputo del requisito de inversión mínimo del 80% deberá realizarse tomando en consideración los balances consolidados trimestrales del ejercicio, según los criterios establecidos en el artículo 42 del Código de Comercio, con independencia de la residencia y la obligación de formular cuentas consolidadas, estando integrado el grupo de consolidación, a efectos de lo dispuesto en el artículo 3 de la LSOCIMI, exclusivamente por la SOCIMI y el resto de entidades a que se refiere el artículo 2.1 de la Ley. Adicionalmente, el cómputo de dicho requisito de inversión mínimo podrá calcularse, opcionalmente, sustituyendo el valor contable por el valor de mercado de los elementos integrantes de tales balances. Por tanto, no resulta relevante el cómputo de este requisito mediante los balances formulados de acuerdo con las NIIF.

2. Determinar los efectos derivados de la concurrencia de circunstancias que alteren la composición del activo tales como la depreciación de los inmuebles o las variaciones de valor de las participaciones de las que la SOCIMI sea titular.

Esta cuestión ha sido respondida en el punto anterior.

3. Determinar si, a efectos del cómputo del umbral mínimo del 80% de rentas procedentes del arrendamiento, deben tomarse en consideración las rentas brutas o las rentas netas.

Con arreglo a lo dispuesto en el artículo 3.2 de la LSOCIMI:

"2. Asimismo, al menos el 80 por ciento de las rentas del período impositivo correspondientes a cada ejercicio, excluidas las derivadas de la transmisión de las participaciones y de los bienes inmuebles afectos ambos al cumplimiento de su objeto social principal, una vez transcurrido el plazo de mantenimiento a que se refiere el apartado siguiente, deberá provenir:

a) del arrendamiento de bienes inmuebles afectos al cumplimiento de su objeto social principal con personas o entidades respecto de las cuales no se produzca alguna de las circunstancias establecidas en el artículo 42 del Código de Comercio, con independencia de la residencia, y/o

b) de dividendos o participaciones en beneficios procedentes de participaciones afectas al cumplimiento de su objeto social principal.

Este porcentaje se calculará sobre el resultado consolidado en el caso de que la sociedad sea dominante de un grupo según los criterios establecidos en el artículo 42 del Código de Comercio, con independencia de la residencia y de la obligación de formular cuentas anuales consolidadas. Dicho grupo estará integrado exclusivamente por las SOCIMI y el resto de entidades a que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de esta Ley.".

A efectos del cómputo del mencionado requisito, la renta derivada del arrendamiento de bienes inmuebles estará integrada, por cada inmueble, por el ingreso íntegro obtenido minorado en los gastos directamente relacionados con la obtención de dicho ingreso y en la parte de los gastos generales que correspondan proporcionalmente al citado ingreso.

Adicionalmente, el artículo 3.2 del mismo texto legal, a la hora de establecer el requisito de rentas mínimo (80%) determina que dicho porcentaje se calculará sobre el resultado consolidado, en el caso de que la sociedad sea dominante de un grupo según los criterios establecidos en el artículo 42 del Código de Comercio, estando formando dicho grupo, exclusivamente, por la SOCIMI y por el resto de entidades a que se refiere el artículo 2.1 de la LSOCIMI.

Por último, en relación con la posibilidad de tomar los resultados consolidados formulados con arreglo a las NIIF a las que están sometidas las entidades cotizadas cabe señalar que, con independencia de que la sociedad X esté sometida a las Normas Internacionales de Información Financiera adoptadas por la Unión Europea, el cómputo del requisito de origen de rentas mínimo del 80% deberá realizarse tomando en consideración los balances consolidados trimestrales del ejercicio, según los criterios establecidos en el artículo 42 del Código de Comercio, con independencia de la residencia y la obligación de formular cuentas consolidadas, están integrado el grupo de consolidación, a efectos de lo dispuesto en el artículo 3 de la LSOCIMI, exclusivamente por la SOCIMI y el resto de entidades a que se refiere el artículo 2.1 de la Ley. Esto es, resultan irrelevantes los valores que resulten de las cuentas anuales formuladas de acuerdo con los criterios de las NIIF.

4. En relación con la cuantificación de la plusvalía en caso de transmisión de un activo sin respetar el periodo mínimo de mantenimiento de tres años, se plantea si debe aplicarse algún criterio fijo de reparto de los gastos indirectos o generales o si, por el contrario, basta con aplicar criterios de reparto razonables que se apliquen de forma homogénea.

El artículo 3.3 de la LSOCIMI establece que:

"Los bienes inmuebles que integren el activo de la sociedad deberán permanecer arrendados durante al menos tres años. A efectos del cómputo se sumará el tiempo que los inmuebles hayan estado ofrecidos en arrendamiento, con un máximo de un año.

El plazo se computará:

a) En el caso de bienes inmuebles que figuren en el patrimonio de la sociedad antes del momento de acogerse al régimen, desde la fecha de inicio del primer período impositivo en que se aplique el régimen fiscal especial establecido en esta Ley, siempre que a dicha fecha el bien se encontrara arrendado u ofrecido en arrendamiento. De lo contrario, se estará a lo dispuesto en la letra siguiente.

b) En el caso de bienes inmuebles promovidos o adquiridos con posterioridad por la sociedad, desde la fecha en que fueron arrendados u ofrecidos en arrendamiento por primera vez.

En el caso de acciones o participaciones en el capital de entidades a que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de esta Ley, deberán mantenerse en el activo de la sociedad al menos durante tres años desde su adquisición o, en su caso, desde el inicio del primer período impositivo en que se aplique el régimen fiscal especial establecido en esta Ley.".

R>Por su parte, el artículo 9.1 de la LSOCIMI establece que:

"1. Las entidades que opten por la aplicación del régimen fiscal especial previsto en esta Ley, se regirán por lo establecido en el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades sin perjuicio de las disposiciones especiales previstas en esta Ley.
Dichas entidades tributarán al tipo de gravamen del cero por ciento en el Impuesto sobre Sociedades. En este caso, de generarse bases imponibles negativas, no resultará de aplicación el artículo 25 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades. Asimismo, no resultará de aplicación el régimen de deducciones y bonificaciones establecidas en los capítulos II, III y IV del título VI del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades.

No obstante, el incumplimiento del requisito de permanencia a que se refiere el apartado 3 del artículo 3 de esta ley implicará, en el caso de inmuebles, la tributación de todas las rentas generadas por dichos inmuebles en todos los períodos impositivos en los que hubiera resultado de aplicación este régimen fiscal especial, de acuerdo con el régimen general y el tipo general de gravamen del Impuesto sobre Sociedades.
(…)

Las regularizaciones a que se refieren los tres párrafos anteriores se realizarán en los términos establecidos en el artículo 137.3 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades.".

Con arreglo a lo anterior, cabe afirmar que la renta que deberá tributar al tipo de gravamen general, en virtud de lo dispuesto en el artículo 9.1, párrafo 3, de la LSOCIMI, previamente transcrito, será la renta fiscal derivada de cada uno de los inmuebles objeto de explotación y enajenados con carácter previo al cumplimiento del plazo de permanencia de tres años; renta que se determinará por cada inmueble y que estará integrada por el ingreso íntegro derivado de su explotación, minorado en los gastos directamente relacionados con la obtención de dicho ingreso, así como en la parte de los gastos generales que correspondan proporcionalmente al citado ingreso y, en su caso, cualquier ajuste extracontable que pudiera derivar de la aplicación del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades (TRLIS), aprobado por el Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo, como podría ser la aplicación de la corrección monetaria prevista en el artículo 15.9 de dicha Ley. La imputación de los gastos generales deberá realizarse con arreglo a un método de reparto razonable, aplicado de forma homogénea, sin que la Ley establezca un método de imputación determinado. En todo caso, la correcta imputación de dichos gastos es una cuestión de hecho que deberá ser probada por cualquier medio de prueba admitido en Derecho.

III. Sobre el incumplimiento de los requisitos del régimen especial de SOCIMI en el plazo transitorio de dos años desde el ejercicio de la opción.

1. En caso de incumplimiento de los requisitos no esenciales del régimen fiscal especial durante el plazo de dos años, tal y como señala la disposición transitoria primera de la LSOCIMI, dicho incumplimiento no determinará la inaplicación del régimen, siempre que los mismos sean cumplidos una vez transcurrido dicho plazo. Asimismo, el régimen fiscal especial resultará igualmente aplicable a los socios de la entidad, sean personas físicas, jurídicas o no residentes, en los términos establecidos en el artículo 10 de la LSOCIMI.

IV. Sobre el requisito de distribución de resultados.

1. Se plantea si se entiende cumplido el requisito de distribución del resultado regulado en el artículo 6 de la LSOCIMI en caso de que, no siendo posible proceder a su pago por falta de tesorería, la sociedad registrase una deuda contable en favor de sus accionistas y de forma inmediatamente posterior al acuerdo de distribución de dividendos, adoptado dentro del plazo previsto para ello, se aprobase la capitalización de dichos créditos, con el objeto de proceder a su pago mediante la entrega de nuevas acciones de la sociedad.

Al respecto, el artículo 6.1 de la LSOCIMI establece que:

"1. Las SOCIMI y entidades residentes en territorio español en las que participan a que se refiere la letra c) del apartado 1 del artículo 2 de esta Ley, que hayan optado por la aplicación del régimen fiscal especial establecido en esta Ley, estarán obligadas a distribuir en forma de dividendos a sus accionistas, una vez cumplidas las obligaciones mercantiles que correspondan, el beneficio obtenido en el ejercicio, debiéndose acordar su distribución dentro de los seis meses posteriores a la conclusión de cada ejercicio, en la forma siguiente:

a) El 100 por 100 de los beneficios procedentes de dividendos o participaciones en beneficios distribuidos por las entidades a que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de esta Ley.
b) Al menos el 50 por ciento de los beneficios derivados de la transmisión de inmuebles y acciones o participaciones a que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de esta Ley, realizadas una vez transcurridos los plazos a que se refiere el apartado 3 del artículo 3 de esta Ley, afectos al cumplimiento de su objeto social principal. El resto de estos beneficios deberá reinvertirse en otros inmuebles o participaciones afectos al cumplimiento de dicho objeto, en el plazo de los tres años posteriores a la fecha de transmisión. En su defecto, dichos beneficios deberán distribuirse en su totalidad conjuntamente con los beneficios, en su caso, que procedan del ejercicio en que finaliza el plazo de reinversión. Si los elementos objeto de reinversión se transmiten antes del plazo de mantenimiento establecido en el apartado 3 del artículo 3 de esta Ley, aquellos beneficios deberán distribuirse en su totalidad conjuntamente con los beneficios, en su caso, que procedan del ejercicio en que se han transmitido.

La obligación de distribución no alcanza, en su caso, a la parte de estos beneficios imputables a ejercicios en los que la sociedad no tributaba por el régimen fiscal especial establecido en esta Ley.

c) Al menos el 80 por ciento del resto de los beneficios obtenidos.

El dividendo deberá ser pagado dentro del mes siguiente a la fecha del acuerdo de distribución."

En virtud de lo anterior, la sociedad X deberá acordar la distribución de los resultados del ejercicio, en los términos previstos en el artículo 6 previamente transcrito, dentro de los seis meses siguientes posteriores a la conclusión de cada ejercicio. El dividendo deberá ser pagado dentro del mes siguiente a la fecha del acuerdo de su distribución.

Dado que la Ley no exige que el pago del dividendo deba realizarse en efectivo, el pago de dicho dividendo podrá realizarse, igualmente en especie.

Por otra parte, se plantea por el consultante la posibilidad de que se realice un acuerdo de distribución de beneficios, y de forma inmediata posterior, se acuerde la capitalización de dicho crédito mediante la entrega de nuevas acciones de la entidad. En este supuesto, se entenderá cumplido este requisito, supeditado a que, como consecuencia de esta operación, el dividendo percibido en forma de acciones tenga la condición de ingreso en sede de los accionistas, con independencia del tratamiento fiscal que tenga en su imposición personal..

V- Sobre el requisito de que los dividendos distribuidos por la sociedad a sus socios, con participación igual o superior al 5%, deben tributar a un tipo de gravamen de al menos un 10%.

Confirmación de que el gravamen superior o igual al 10% al que deben quedar sometidos a tributación los resultados distribuidos por la SOCIMI en sede de los socios debe entenderse referido al tipo nominal al que normalmente estarían sujetos a tributación en España los socios que percibieran el dividendo.

En cuanto a cómo determinar si la tributación del dividendo es inferior al 10% o no, deberá tenerse en cuenta la tributación efectiva del dividendo aisladamente considerado, sin tener en cuenta otro tipo de rentas que pudieran alterar dicha tributación, como pudiera resultar, por ejemplo, la compensación de bases imponibles negativas en sede del socio.

Así, en el supuesto de que los socios de la sociedad sean entidades, como fondos de inversión o fondos de pensiones, cuya tributación resulta inferior al 10%, la sociedad quedaría sujeta al tipo de gravamen del 19%, por cuanto no puede acreditarse una tributación efectiva en sede de los socios de, al menos, el 10%.

Por otra parte, en el caso de que los perceptores de los dividendos sean entidades en régimen de atribución de rentas no residentes en España, y similares a las previstas en la Ley del Impuesto sobre la Renta de No Residentes, (look-through entities), el requisito de tributación de, al menos el 10% debe analizarse a nivel de los socios últimos, y no en sede de la entidad que atribuye sus rentas inmediatamente. Igualmente, el porcentaje de participación de los socios en la SOCIMI debe analizarse en sede de los partícipes en la Entidad en Atribución de Rentas.

Por último, tratándose de socios no residentes en España, a efectos de determinar el tipo de gravamen mínimo del 10% al que deben quedar sometidos los resultados distribuidos por la SOCIMI, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 9 de la Ley, debe tomarse en consideración tanto el tipo de retención en fuente que, en su caso, grave tales dividendos con ocasión de su distribución en España, como el tipo impositivo al que esté sometido el socio no residente en su país de residencia, minorado, en su caso, en las deducciones o exenciones para eliminar la doble imposición internacional que les pudieran resultar de aplicación como consecuencia de la percepción de los mencionados dividendos.

Así, cabe afirmar que, en el supuesto de que los socios no residentes quedasen sometidos a un impuesto de retención en fuente de al menos un 10%, respecto de los dividendos distribuidos por la sociedad X, tratándose de socios con participaciones significativas, se entenderá cumplido el requisito de tributación mínima, por lo que la sociedad X no quedará sometida al gravamen especial del 19% sobre el importe íntegro de los mencionados dividendos, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 9.2 de la LSOCIMI, transcrito anteriormente.

V. Sobre la posibilidad de que la sociedad desarrolle actividades de construcción o promoción inmobiliaria. Cumplimiento de los límites establecidos en el artículo 3 de la Ley 11/2009.

1. Se plantea si la sociedad X podrá desarrollar actividades de construcción o promoción inmobiliaria siempre que se cumplan los requisitos establecidos en el artículo 3 de la LSOCIMI. Adicionalmente se plantea si la sociedad X, dentro de los límites establecidos en el artículo 3 de la LSOCIMI, participa en alguna sociedad que se dedique únicamente a actividades de construcción y promoción inmobiliaria y, por tanto, no pueda beneficiarse del régimen fiscal especial de SOCIMI, y, en su caso, cuál sería la tributación de dichas rentas.

Con arreglo a lo dispuesto en el artículo 2.1 de la LSOCIMI, la sociedad X debe tener como objeto social principal la adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento, así como la tenencia de participaciones, en los términos previstos en el artículo 2.1.b), c) y d) de la LSOCIMI.

Adicionalmente, junto al mencionado objeto social principal, la Ley 11/2009 permite a las SOCIMI llevar a cabo, junto a la actividad económica derivada del objeto social principal, otras actividades accesorias, entendiéndose como tales aquellas cuyas rentas representen, en su conjunto, menos del 20% de las rentas de la sociedad en cada período impositivo (artículo 2.6 de la LSOCIMI).

Por su parte, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 3 de la LSOCIMI, previamente transcrito, al menos, el 80% de las rentas del período correspondiente a cada ejercicio, excluidas las derivadas de la transmisión de las participaciones y de los bienes inmuebles afectos al cumplimiento de su objeto social principal, una vez transcurrido el plazo de mantenimiento de tres años, deben provenir: a) del arrendamiento de bienes inmuebles, en los términos previstos en el artículo 3.2.a) de LSOCIMI; b) de dividendos o participaciones en beneficios procedentes de aquellas participaciones a las que se refiere el artículo 2.1 de la LSOCIMI.

En virtud de lo anterior, la sociedad X podrá desarrollar la actividad de construcción, así como participar en otras entidades distintas de las previstas en el artículo 2.1, letras b), c) y d) de la LSOCIMI, siempre y cuando las rentas derivadas de dicha actividad y de dichas participaciones representen, conjuntamente, menos del 20%, de las rentas totales de la sociedad en cada período impositivo.

Finalmente, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 6.1.c) de la LSOCIMI, las rentas derivadas tanto de la actividad de construcción como de las participaciones en las mencionadas filiales (distintas de las previstas en el artículo 2.1, letras b), c) y d) LSOCIMI) deben distribuirse en al menos un 80% a los socios de X.

Por tanto, en la medida en que las rentas derivadas de la actividad de construcción y de las mencionadas participaciones representen menos del 20% de las rentas totales de la sociedad X, con arreglo a lo previsto en los artículos 2.6 y 3.2 de la LSOCIMI, dichas rentas formarán parte de la base imponible de la SOCIMI, en virtud de lo dispuesto en el artículo 3.1 del mismo texto legal, por lo que tributarán al tipo de gravamen del 0%, siempre y cuando se cumplan todos y cada uno de los restantes requisitos legalmente establecidos.

2. Si el cómputo de los límites establecidos en el artículo 3 de la Ley 11/2009 debe efectuarse a nivel de grupo o, por el contrario, en la Sociedad y en cada sociedad participada individualmente.

Tal y como se señalaba anteriormente, a efectos del cómputo del umbral mínimo (80%), en términos de inversión y origen de rentas, previsto en el artículo 3 de la LSOCIMI, dicho porcentaje se calculará sobre el balance y el resultado consolidado, respectivamente, en el caso de que la sociedad sea dominante de un grupo, según los criterios establecidos en el artículo 42 del Código de Comercio, estando formando dicho grupo, exclusivamente por la SOCIMI y el resto de entidades a que se refiere el artículo 2.1 de la LSOCIMI. En cuanto a la posibilidad de utilizar balances y resultados determinados según criterios NIIF, esta cuestión ya se ha contestado anteriormente.

VI. Sobre los efectos de la opción por el régimen especial de las SOCIMI.

1. Aplicación retroactiva del régimen de SOCIMI una vez realizado el primer pago fraccionado bajo el régimen general.

Con arreglo a lo dispuesto en el artículo 45 del TRLIS, en los primeros veinte días del mes de abril, la sociedad X se ha visto obligada a efectuar un pago fraccionado a cuenta de la liquidación correspondiente al período impositivo que esté en curso el día 1 de cada uno de los meses indicados (2014). En el supuesto concreto planteado, dada la escasa información suministrada, cabe considerar que la sociedad X ha presentado el primer pago fraccionado con arreglo a lo dispuesto en el artículo 45.3 del TRLIS, no habiéndole resultado de aplicación el pago fraccionado mínimo previsto en el Real Decreto-Ley 12/2012, de 30 de marzo, por el que se introducen diversas medidas tributarias y administrativas dirigidas a la reducción del déficit público, al tratarse de una sociedad de nueva constitución.

Por tanto, si con posterioridad al ingreso del primer pago fraccionado, la sociedad X ha optado por la aplicación del régimen fiscal especial de SOCIMI, en los términos previstos en el artículo 8 de la LSOCIMI, resultándole de aplicación en el primer ejercicio de creación de la sociedad (2014), dicho pago fraccionado deberá tomarse en consideración a efectos de solicitar, en su caso, la devolución que proceda, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 139 del TRLIS, con ocasión de la presentación de la primera autoliquidación correspondiente al ejercicio 2014, en los términos previstos en el artículo 137.1 del TRLIS.

2. Posibilidad de que la sociedad X deduzca los gastos financieros pendientes de aplicación en el momento de ejercicio de la opción por el régimen especial en los ejercicios impositivos en que resulte de aplicación dicho régimen especial. En tal supuesto, ¿cómo deben calcularse tales límites?

De acuerdo con los hechos descritos en el escrito de consulta, la sociedad X, de nueva creación (2014), optará en el ejercicio de su constitución por la aplicación del régimen fiscal especial de SOCIMI, en los términos previstos en el artículo 8 de la LSOCIMI (con anterioridad a 30 de septiembre de 2014), por lo que el mencionado régimen especial resultará de aplicación en el propio ejercicio 2014, en la medida en que se cumplan los requisitos legalmente establecidos, teniendo en consideración el período transitorio de dos años, previsto en la disposición transitoria primera de la Ley.

En virtud de lo anterior, no parece que, de acuerdo con los datos señalados en el escrito de consulta, existan gastos financieros pendientes de aplicar, procedentes de ejercicios anteriores, en el momento de optar por la aplicación del régimen fiscal especial de SOCIMI (con anterioridad a 30.09.2014), en la medida en que con arreglo a lo dispuesto en el artículo 9.1 de la LSOCIMI, la base imponible de la SOCIMI, correspondiente al ejercicio 2014, se determinará con arreglo a lo dispuesto en el TRLIS, en la fecha de devengo del Impuesto (31.12.2014).

VII. Sobre la aplicación de los beneficios de la empresa familiar.

1. Se plantea la posibilidad de aplicar la exención en el Impuesto sobre el Patrimonio, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 4.Ocho.Dos de la Ley 29/1987 respecto de las acciones de la sociedad X. Adicionalmente se plantea si resultan de aplicación, respecto de tales participaciones, las reducciones previstas en el artículo 20.2.c) y 20.6 de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Finalmente, en el supuesto de que los socios de la sociedad X fueran titulares de participaciones en otras entidades en las que concurriesen los requisitos exigidos para la aplicación de la exención en el Impuesto sobre el Patrimonio y las reducciones del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, se plantea si el cómputo del porcentaje que se refiere a la remuneración debe realizarse de forma separada para cada una de las entidades o para el grupo en su conjunto, y, en caso afirmativo, si para la determinación del porcentaje que representa la remuneración por las funciones de dirección ejercidas en cada entidad respecto de la totalidad de los rendimientos del trabajo y de actividades económicas, no se incluyen los rendimientos derivados de las funciones de dirección en las otras entidades.

En este punto se plantea la eventual aplicación de la exención prevista en el artículo 4.Ocho.Dos de la Ley 19/1991, de 6 de junio, del Impuesto sobre el Patrimonio y de las reducciones previstas en los apartados 2.c) y 6 del artículo 20 de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, para transmisiones "mortis causa" e "inter vivos", respectivamente, en ambos casos en relación con las participaciones en una SOCIMI.

A la vista del régimen que para tales sociedades establece la Ley 11/2009, de 26 de octubre, reformada por la Ley 16/2012, de 27 de diciembre, no cabe apreciar obstáculo alguno para la aplicación, una vez cumplidos los requisitos establecidos en las normas antes citadas, de los beneficios fiscales a que se ha hecho referencia.

De la misma forma y por aplicación de lo previsto en el artículo 5.2 del Real Decreto 1704/1999, de 5 de noviembre, por el que se determinan los requisitos y condiciones de las actividades empresariales y profesionales y de las participaciones en entidades para la aplicación de las exenciones correspondientes en el Impuesto sobre el Patrimonio, cuando una misma persona sea directamente titular de participaciones en varias entidades y en ella concurran las restantes condiciones que establece el artículo 4.Ocho.Dos de la ley 19/1991, para determinar si se cumple el requisito de que el 50% del total de rendimientos del trabajo y actividades económicas procede del ejercicio de funciones directivas, el cómputo se efectuará de forma separada, sin incluir los rendimientos derivados del desempeño de funciones directivas en otras entidades.

VIII. Sobre el tratamiento de las rentas derivadas del establecimiento de una cláusula penal en los estatutos de la Sociedad X por medio de la cual aquellos socios que participen en un porcentaje igual o superior al 5% y tributen por los dividendos recibidos a un tipo impositivo inferior al 10%, queden obligados al pago de una indemnización a consecuencia de dicha distribución de dividendos.

1. Confirmación de que dicha indemnización computaría a efectos del cálculo del límite del 80%, en términos de origen de rentas, previsto en el artículo 3.2 de la LSOCIMI.

La presente contestación no entra a analizar la verdadera naturaleza de la obligación estatutaria asumida por los socios, con arreglo a la cual los socios, con participación significativa que tributen a un tipo inferior al 10%, deberán satisfacer a la sociedad X una cantidad monetaria, dado que dicha cuestión no ha sido expresamente planteada.

Únicamente se parte de la consideración de que la mencionada obligación en sede del socio genera en sede de la sociedad X el correspondiente derecho de crédito, el cual debe ser registrado con abono a un ingreso. Dicho ingreso contable no deriva, stricto sensu, del arrendamiento de bienes inmuebles afectos al cumplimiento del objeto social de la SOCIMI, en los términos previstos en el artículo 3.2.a) de la LSOCIMI. No obstante, con arreglo a una interpretación sistemática y razonable de la norma, cabe considerar que tal ingreso proviene, indirectamente, del desarrollo de la actividad principal por parte de la SOCIMI, por lo que cabría computarlo a efectos del cálculo del límite del 80, en términos de origen de rentas, recogido en el artículo 3.2 de la Ley, tanto en el numerador como en el numerador del cociente.

IX. Sobre la posibilidad de que la sociedad X participe conjuntamente con otras SOCIMI en filiales que cumplan los requisitos previstos en la LSOCIMI.

1. Confirmación de que la tenencia de participaciones en el capital de otras entidades, residentes o no en territorio español, que tengan como objeto social principal la adquisición de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento y que estén sometidas al mismo régimen que las SOCIMI, en relación con la política obligatoria de distribución de dividendos y cumplan los requisitos de inversión previstos en el artículo 3 de la Ley, podrá efectuarse por la sociedad X conjuntamente con otras SOCIMI, en la medida en que dichas filiales estén participadas al 100% por SOCIMI o por entidades a las que le resulte de aplicación el régimen fiscal especial de las SOCIMIS, las cuales podrán acogerse, igualmente, al mencionado régimen especial.

En virtud de lo dispuesto en el artículo 2.1.c) de la Ley 11/2009, las SOCIMI (o entidades extranjeras asimilas a las SOCIMI previstas en el artículo 2.1.b) de la LSOCIMI) pueden participar en entidades, residentes o no territorio español, que tengan como objeto social principal la adquisición de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento y que estén sometidas al mismo régimen establecido para las SOCIMI en cuanto a la política obligatoria, legal o estatutaria, de distribución de beneficios y cumplan los requisitos de inversión a que se refiere el artículo 3 de la LSOCIMI. Dichas entidades participadas no pueden participar, a su vez, en el capital de otras sociedades. Tratándose de entidades residentes en territorio español, dichas entidades podrán optar por la aplicación del régimen fiscal especial de SOCIMI, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 8 de la Ley 11/2009.

En virtud de lo anterior, la sociedad X, por sí misma o junto con otras SOCIMI (o entidades previstas en el artículo 2.1.b) de la LSOCIMI) podrán participar en entidades filiales que cumplan lo dispuesto en el artículo 2.1.c) de la Ley. A su vez, estas últimas podrán optar por la aplicación del régimen fiscal especial de SOCIMI en la medida en que sean entidades residentes en territorio español, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 8.1 de la Ley.

Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.