Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V0539-09 de 20 de Marzo de 2009

Normativa

RITPAJD RD 828/1995 art. 70. TRLITPAJD RDLeg 1/1993 arts. 7-1-A), 10-1, 30-1 y 31-2

Cuestión

Si la operación de declaración de obra nueva, de desafectación y venta de dicha vivienda constituyen un único hecho imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados o si, por el contrario, deben declararse por separado.

Descripción

La consultante es presidenta de una comunidad de propietarios. En dicho edificio existe una vivienda de portería que es un elemento común del edificio pero sobre el que no se ha realizado la declaración de obra nueva. La comunidad de propietarios tiene la intención de desafectar dicha vivienda de los elementos comunes y proceder a su venta.

Contestación

Para determinar la tributación de las operaciones expuestas, debe tomarse como punto de partida lo dispuesto en el artículo 4 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (TRLITP), aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre de 1993), que estipula que "A una sola convención no puede exigírsele más que el pago de un solo derecho, pero cuando un mismo documento o contrato comprenda varias convenciones sujetas al impuesto separadamente, se exigirá el derecho señalado a cada una de aquéllas, salvo en los casos en que se determine expresamente otra cosa".
A este respecto, el artículo 7 del TRLITP, establece en su apartado 1, letra A), que "Son transmisiones patrimoniales sujetas: A) Las transmisiones onerosas por actos "inter vivos" de toda clase de bienes y derechos que integren el patrimonio de las personas físicas o jurídicas". Según el artículo 10.1 de la misma norma, en este hecho imponible del ITP, "La base imponible está constituida por el valor real del bien transmitido o del derecho que se constituya o ceda. Unicamente serán deducibles las cargas que disminuyan el valor real de los bienes, pero no las deudas aunque estén garantizadas con prenda o hipoteca".
Además, el artículo 31.2 del TRLITP, que regula la llamada cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, dispone en su párrafo primero que "Las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1 de esta Ley, tributarán, además, al tipo de gravamen que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma". En este caso, según prevé el artículo 30 del TRLITP en el primer inciso de su apartado 1, párrafo primero, "En las primeras copias de escrituras públicas que tengan por objeto directo cantidad o cosa valuable servirá de base el valor declarado, sin perjuicio de la comprobación administrativa. ?".
Aplicando los preceptos transcritos a las operaciones que se pretenden realizar, no cabe duda de que existen varias convenciones que podrían tributar separadamente en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Por una parte, está la venta final de la vivienda del portero. Por otra parte, están las operaciones de declaración de obra nueva, desagregación de la vivienda del portero del conjunto de elementos comunes del edificio y la modificación de las cuotas de participación de los copropietarios en aquéllos. En efecto, con carácter previo a la venta de la vivienda, la comunidad de propietarios debe efectuar una operación de declaración de obra nueva, de desafectación de dicha vivienda de los elementos comunes del edificio, para convertirla en elemento privativo susceptible de transmisión separada, ya que los elementos comunes no pueden ser objeto de enajenación, ni siquiera con el acuerdo unánime de los copropietarios, a tenor de lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 396 del Código Civil, que determina que "Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable".
La venta final de la vivienda del portero constituye una transmisión onerosa de un bien inmueble, por lo que estará sujeta a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del impuesto, en virtud de lo previsto en el artículo 7.1ª) del TRLITP, sin que resulte aplicable el supuesto de no sujeción al que se refiere el apartado 5 de dicho artículo, por tratarse de una entrega de bienes no sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido. La base imponible, como indica el artículo 10.1 del TRLITP, será el valor real de la vivienda del portero, sin perjuicio de la posibilidad de minorar tal valor en el importe de las cargas que sean deducibles.
Por lo que se refiere a la declaración de obra nueva, cumple todos los requisitos del artículo 31.2 del texto refundido del Impuesto para estar sujeto al mismo.
El artículo 70 del Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo (BOE de 22 de junio), por el que se aprueba el reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, establece reglas especiales de fijación de la base imponible en el gravamen de Actos Jurídicos Documentados que afectan a la declaración de obra nueva y de división horizontal:
"1. La base imponible en las escrituras de declaración de obra nueva estará constituida por el valor real de coste de la obra nueva que se declare."
En cuanto a la operación de desafectación de dicha vivienda de los elementos comunes del edificio, para convertirla en elemento privativo, debe analizarse si cumple los requisitos exigidos por el artículo 31.2 del TRLITP, en cuyo caso la escritura pública en la que se formalice estará sujeta a la cuota gradual de actos jurídicos documentados, documentos notariales. Los requisitos son los siguientes:
-Tratarse de primeras copias de escrituras y actas notariales.
-Tener por objeto cantidad o cosa valuable.
-Contener actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial (Oficina Española de Patentes y Marcas) y de Bienes Muebles.
-No estar sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a las modalidades de transmisiones patrimoniales onerosas u operaciones societarias del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
De los requisitos anteriores, parece necesario analizar si se cumplen el segundo y el tercero –que la escritura pública tenga por objeto cantidad o cosa valuable en el caso planteado y que el acto sea inscribible–, pues los otros dos sí se cumplen. A este respecto, debe afirmarse que el objeto de la escritura pública –la vivienda del portero desafectada de los elementos comunes para adquirir individualidad como bien privativo– es valuable, ya que dicha vivienda tiene un valor como bien independiente (categoría que adquiere con la desafectación de los elementos comunes), valor que, además, no tiene porqué coincidir con el que tenía previamente como parte de los elementos comunes del edificio. Por último, en cuanto al tercero, cabe recordar que, según el artículo 8.5º del texto refundido de la Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1946 (BOE de 29 de mayo de 1946), son inscribibles "los pisos o locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal, siempre que conste previamente en la inscripción del inmueble la constitución de dicho régimen").
Consecuencia de lo expuesto es que la escritura pública en la que se formalice la operación de desafectación de la vivienda en cuestión de los elementos comunes del edificio, para convertirla en elemento privativo, estará sujeta a la cuota gradual de actos jurídicos documentados, documentos notariales, por cumplir los cuatro requisitos exigidos por el artículo 31.2 del TRLITP. En cuanto a la base imponible, de acuerdo con lo previsto en el artículo 30 de la misma norma, estará constituida por "el valor declarado, sin perjuicio de la comprobación administrativa".
Por último, queda por analizar si la formalización en escritura pública de la modificación de los coeficientes de propiedad horizontal del edificio, como consecuencia de la operación de desafectación de la vivienda del portero (sin otra alteración de las superficies de los pisos y locales que componen el edificio) también estará sujeta a la cuota gradual de actos jurídicos documentados, documentos notariales, por constituir una convención diferente de las ya examinadas. En este caso, de los requisitos expuestos, parece necesario analizar si se cumple el requisito de que la escritura pública tenga por objeto cantidad o cosa valuable, pues los otros tres sí se cumplen.
A este respecto, debe traerse a colación lo expuesto por este Centro Directivo en la contestación a consulta nº 1865-02 (de 29 de noviembre de 2002), por ser plenamente aplicable al supuesto que se analiza. En dicha contestación, se decía, entre otras cosas, que "la escritura pública de modificación de los coeficientes de propiedad horizontal de un edificio, siempre que no se alteren las superficies de los pisos y locales que lo componen, no tiene por objeto cantidad o cosa valuable, ya que lo valuable en la constitución de edificios en régimen de propiedad horizontal, de acuerdo con el artículo 70.2 del Reglamento del impuesto, es el valor real del coste de la obra nueva más el valor real del terreno, y éstos no son objeto de cambio o modificación alguna por el otorgamiento de la nueva escritura ...".
En este mismo sentido, se manifestó este Centro Directivo en la contestación vinculante a consulta nº V0477-04 (de 23 de diciembre de 2004), en un supuesto de ampliación de la superficie de un edificio con la consiguiente modificación de las cuotas de participación. En la contestación, se establecía el criterio de que "la variación de las cuotas de participación de todas las propiedades en el edificio, derivada de la ampliación que ha supuesto la construcción de la vivienda y los trasteros de la tercera planta, no supone el devengo de la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, por todas y cada una de las propiedades cuya cuota se modifica, siempre que no se alteren las superficies de los pisos y locales que lo componen, al faltar el requisito de que la escritura pública tenga por objeto cantidad o cosa valuable, ya que lo valuable en la constitución de edificios en régimen de propiedad horizontal es el valor real del coste de la obra nueva más el valor real del terreno, y éstos no son objeto de cambio o modificación alguna por el otorgamiento de la nueva escritura".
CONCLUSIONES:
Primera: la declaración de obra nueva es una operación sujeta al ITP y AJD en la modalidad de actos jurídicos documentados y la base imponible será el valor real de la obra declarada.
Segunda: La operación de desafectación de la vivienda del portero como elemento común de un edificio en régimen de propiedad horizontal, para convertirla en bien individual, con la consiguiente modificación de las cuotas de participación de los pisos y locales, y la posterior venta de dicha vivienda constituyen diferentes convenciones que están sujetas separadamente al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en los términos que se exponen a continuación.
Tercera: La escritura pública en la que se formalice la operación de desafectación de la vivienda en cuestión de los elementos comunes del edificio, para convertirla en elemento privativo, estará sujeta a la cuota gradual de actos jurídicos documentados, documentos notariales, por cumplir los cuatro requisitos exigidos por el artículo 31.2 del TRLITP, siendo la base imponible, de acuerdo con lo previsto en el artículo 30 de la misma norma, "el valor declarado, sin perjuicio de la comprobación administrativa".
Cuarta: Sin embargo, la formalización en escritura pública de la modificación de los coeficientes de propiedad horizontal del edificio, como consecuencia de la operación de desafectación de la vivienda del portero (sin otra alteración de las superficies de los pisos y locales que componen el edificio) no estará sujeta a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, porque no tiene por objeto cantidad o cosa valuable, ya que lo valuable en la constitución de edificios en régimen de propiedad horizontal, de acuerdo con el artículo 70.2 del Reglamento del impuesto, es el valor real del coste de la obra nueva más el valor real del terreno, y éstos no son objeto de cambio o modificación alguna por el otorgamiento de la nueva escritura.
Quinta: La venta final de la vivienda del portero constituye una transmisión onerosa de un bien inmueble, por lo que estará sujeta a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del impuesto, en virtud de lo previsto en el artículo 7.1ª) del TRLITP, siendo la base imponible, como indica el artículo 10.1 del TRLITP, el valor real de la vivienda del portero, sin perjuicio de la posibilidad de minorar tal valor en el importe de las cargas que sean deducibles.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.