Cómo vender un piso con inquilinos de renta antigua

¿Qué es un alquiler de renta antigua?

Se denominan alquileres de renta antigua a los contratos firmados antes del 9 mayo de 1985 y que en la actual Ley de arrendamientos urbanos se encuentran regulados en la disposición transitoria segunda. Estos contratos continuarán rigiéndose por las normas relativas al contrato de inquilinato del texto refundido de la Ley de arrendamientos urbanos de 1964 con las siguientes precisiones:

• Será aplicable a estos contratos lo dispuesto en los artículos 12 (desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario), 15 (separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario) y 24 (arrendatarios con discapacidad) de la Ley de arrendamiento urbanos de 1994.
•  Dejará de aplicarse el apartado 1 del art. 24 del TR de la Ley de arrendamientos urbanos de 1964 que establecía «No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, el inquilino que hubiere celebrado el contrato de arrendamiento podrá subrogar en los derechos y obligaciones propios del mismo a su cónyuge, así como a sus ascendientes, descendientes, hermanos legítimos o naturales e hijos adoptivos menores de 18 años al tiempo de la adopción que con él convivan habitualmente en la vivienda arrendada con dos años de antelación, o de cinco años cuando de hermanos se trate. La convivencia por estos plazos no se exigirá cuando se trate del cónyuge».
• No procederán los derechos de tanteo y retracto previstos en el capítulo VI del TR de la Ley de arrendamientos urbanos de 1964, en los casos de adjudicación de vivienda por consecuencia de división de cosa común cuando los contratos de arrendamiento hayan sido otorgados con posterioridad a la constitución de la comunidad sobre la cosa, ni tampoco en los casos de división y adjudicación de cosa común adquirida por herencia o legado.

Derechos del arrendatario en caso de venta del inmueble arrendado

¿Puede venderse el inmueble arrendado bajo la LAU de 1964? La respuesta es sí, pero el inquilino de renta antigua tiene derecho de adquisición preferente que puede ejercitar en dos formas: tanteo y retracto.

Derecho de tanteo

El art. 47 del TR de la Ley de arrendamientos urbanos de 1964 establece que en los casos de ventas por pisos, aunque se transmitan por plantas o agrupados a otros, podrá el inquilino o arrendatario utilizar el derecho de tanteo sobre el piso que ocupare, en el plazo de 60 días naturales, a contar del siguiente a aquél en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender o ceder solutoriamente la vivienda, el precio ofrecido, las condiciones esenciales de la transmisión y el nombre, domicilio y circunstancias del comprador.

CUESTIONES

1. ¿Puede ejercitar este derecho el arrendatario si solo existiere una vivienda?

Sí, conforme establece el apartado 2 del art. 47 del TR de la Ley de arrendamientos urbanos de 1964, el arrendatario tendrá el mismo derecho cuando en la finca solo existiere una vivienda.

2. ¿El derecho de tanteo también puede ejercerse respecto a los locales de negocio?

Sí, las previsiones del art. 47 del TR de la Ley de arrendamientos urbanos también están establecidas para los locales de negocio.

Derecho de retracto

El inquilino podrá ejercitar el derecho de retracto, con sujeción al art. 1518 del CC, cuando:

• No se le hubiere hecho la notificación para el ejercicio del derecho de tanteo.
• En la notificación se hubiera omitido alguno de los requisitos exigidos.
• El precio efectivo de la transmisión resultare inferior.
• Las restantes condiciones esenciales resultaren menos onerosas.
• La transmisión se realizara a persona distinta de la consignada en la notificación para el tanteo.

El derecho de retracto caducará a los 60 días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que, en forma fehaciente deberá hacer en todo caso el adquiriente al inquilino o arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la transmisión, mediante entrega de copia de la escritura o documento que fuere formalizada.

Acción impugnatoria del art. 53 de la LAU de 1964 

El art. 53 del TR de la Ley de arrendamientos urbanos de 1964 faculta al arrendatario, cuando no hubiera ejercitado el derecho de tanteo o retracto, para impugnar la transmisión efectuada en los casos siguientes:

• Cuando se hubiera infringido el art. 52 del TR de la Ley de arrendamientos urbanos de 1964 que dispone «El adquirente por actos intervivos de una finca urbana compuesta de pisos o departamentos no podrá enajenar como fincas independientes los que al tiempo de la adquisición estuviesen arrendados hasta transcurridos cuatro años desde dicha adquisición, salvo si hubiere venido a peor fortuna».
• Cuando el precio de la transmisión, incluido, en su caso, el importe de las cargas, exceda de la capitalización de la renta anual que en el momento de la transmisión pague el inquilino a los siguientes tipo:
• Al 3 % cuando hubiere sido ocupada la vivienda por primera vez antes de 1 de enero de 1942.
• Al 4,5 % cuando hubiere sido ocupada la vivienda con posterioridad.

A TENER EN CUENTA. No podrá ejercitarse la acción impugnatoria, cualquiera que sea el precio efectivo de la transmisión, cuando de la finca transmitida que conste una sola vivienda formen parte terrenos de mayor valor que el que realmente corresponda a lo edificado.

CUESTIÓN

Un inquilino está pagando 262,50€ de alquiler, ya que tiene un contrato de renta antigua habiendo ocupado la vivienda el 15 de octubre de 1983. El propietario ha vendido el piso por 100.000€ y el inquilino se cuestiona si puede impugnar la transmisión en virtud del art. 53 de la Ley de arrendamientos urbanos de 1964.

En este caso el precio de venta tiene un límite de capitalización del 4,5%. Para poder determinar el precio máximo de venta para evitar la impugnación debe realizarse la siguiente operación:

La renta anual debemos multiplicarla por 100 y el total dividirlo entre 4,5 lo que nos arroja la cifra de precio máximo. En el caso expuesto:

3.150 x 100= 315.000/4,5= 70.000 €

Por tanto, el inquilino puede ejercitar la acción de impugnación porque el vendedor ha establecido un precio superior al de capitalización.

Esta acción impugnatoria caducará a los 60 días naturales, contados desde el siguiente de la notificación prevenida en el número 2 del art. 48 de la Ley de arrendamientos urbanos de 1964 —notificación en forma fehaciente de las condiciones esenciales en que se efectuó la transmisión—, cuya notificación será siempre obligatoria. En el caso de que dicha acción prospere, no podrá el adquiriente negar la prórroga del contrato al inquilino impugnante fundándose en la causa primera del art. 62 de la Ley de arrendamientos urbanos de 1964 — cuando el arrendador necesite para sí la vivienda o local de negocio o para que los ocupen sus ascendientes o descendientes legítimos o naturales—.

La aplicación de este precepto es automática a todos los contratos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 y, por tanto, se ha de reconocer el derecho del arrendatario a impugnar el contrato de compraventa de la vivienda siempre que concurran los requisitos exigidos para el ejercicio de tal acción.

La vigencia de este precepto ha sido reiteradamente avalada por el Tribunal Supremo tal y como ha recogido en la sentencia, rec. 2558/2005, de 30 de abril de 2010, ECLI:ES:TS:2010:1895:

«Esta Sala ya ha resuelto la cuestión jurídica que se plantea en el motivo en sendas sentencias de Pleno de 15 de enero de 2009, que resolvieron los recursos de casación números 2097/2003 y 1555/2002 , en las que se declara como doctrina jurisprudencial que " el artículo 53 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 es un precepto vigente en la actualidad, de conformidad con la Disposición Transitoria segunda de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos , y es plenamente aplicable a los arrendamientos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, y su ejercicio no supone un abuso de derecho al ejercitarse la acción impugnatoria con base en una facultad reconocida legalmente, debido a la virtualidad del artículo 2.2 del Código Civil en cuanto al principio de derogación de las normas, al fundamento de seguridad jurídica del artículo 9.3 de la Constitución y la doctrina del Tribunal Constitucional sobre este particular, así como a la regla de la tutela judicial efectiva para la resolución de los pleitos "secundum legem", y de acuerdo con el sistema de fuentes establecido (artículo 1.7 del Código Civil ), sin que la interpretación sociológica permita la derogación de una norma que pretende proteger al inquilino, objetivo al que responde dicho artículo 53 "».

En la misma línea el Alto Tribunal también ha expuesto las razones por las cuales no puede admitirse que la interpretación sociológica del precepto pueda permitir la derogación de una norma que pretende proteger al inquilino. En este sentido la sentencia del Tribunal Supremo n.º 833/2011, de 17 de noviembre, ECLI:ES:TS:2011:7765 recoge:

«"Las razones en las que se funda la anterior conclusión son las siguientes:

»a) El artículo 53 LAU 1964 se halla en vigor y no puede entenderse derogado por las disposiciones posteriores, especialmente si se tiene en cuenta que la DT Segunda LAU, establece que los preceptos de la Ley de 1964 son aplicables a los arrendamientos concertados antes del día 9 de mayo de 1985 , con excepciones entre las cuales no figura la acción contemplada en el citado artículo.

»b) Las posiciones que se han inclinado por no aplicar el artículo 53 LAU 1964 a aquellos supuestos en los cuales no ha existido maquinación en la fijación del precio se fundan, en primer lugar, en una interpretación teleológica del precepto que no parece aceptable, puesto que: a) se opone a su tenor literal, y b) se funda en que su única finalidad es la de garantizar el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto por parte del inquilino, cuando no puede asegurarse que su finalidad no sea también la de evitar que mediante una transmisión sujeta a un valor de mercado especulativo o correspondiente a un incremento notable de valor de los inmuebles a lo largo del tiempo se transmita el inmueble a un nuevo propietario dispuesto -por hallarse en condiciones de denegar el derecho de prórroga por necesidad- a sufragar en todo o en parte la plusvalía de la que resulta privado el propietario durante la vigencia del arrendamiento sometido a prórroga forzosa (cfr. STS 25 de octubre de 2006, RC n.º 5036/1999 , sobre los efectos de la venta de una vivienda «libre de ocupantes»).

»c) L a interpretación de las normas conforme a la realidad social del tiempo en que deben ser aplicadas, como ha reiterado la jurisprudencia, no puede conducir a su inaplicación, pues es al legislador a quien incumbe innovar el ordenamiento jurídico introduciendo las políticas de vivienda que estime oportunas dentro de su libertad de configuración, en la que caben estrategias de oportunidad vedadas a los tribunales. En este caso, la postura seguida por las Audiencias Provinciales que han considerado que el artículo 53 de la LAU 1964 no es aplicable a los casos en los cuales la transmisión se realiza por un valor igual o ligeramente inferior al de mercado deja sin contenido práctico alguno el expresado artículo, no obstante reconocer que está vigente, cosa que equivale a propugnar su inaplicación. La inaplicación de una norma legislativa no es admisible por la vía de la interpretación, salvo el caso en que se demuestre que el precepto contradice principios o valores constitucionales.

»En efecto, el principio de imperio de la ley obliga a los tribunales a la aplicación de las normas legislativas vigentes si estas no pueden estimarse contrarias a la CE, pues en este caso, si no es posible una interpretación conforme a la CE, y se trata de normas anteriores a la CE, deben considerarse derogadas por esta. Esta derogación puede ser declarada por los tribunales ordinarios o dar lugar a una declaración de inconstitucionalidad sobrevenida mediante el planteamiento de la cuestión de inconstitucionalidad ante el TC.

»d) Finalmente, no puede aceptarse que en estos casos sean aplicables argumentos relacionados con el fraude de ley, el abuso del derecho o la buena fe, puesto que no se da el caso de que -con vulneración del artículo 6.4 CC - se persiga un resultado prohibido por el ordenamiento jurídico; ni que -con vulneración del artículo 7.2 CC - se ejercite el derecho de impugnación de manera antisocial o fuera de los límites, en este caso económicos, que resultan del establecimiento por el legislador de un derecho en favor del arrendatario encaminado a imponer el mantenimiento del statu quo económico del contrato; ni que -con vulneración del artículo 7.2 CC - se actúe al margen de la probidad que se exige en el tráfico patrimonial. Ninguna de estas tres circunstancias puede ser apreciada cuando se ejercita un derecho en los términos previstos por el legislador con la finalidad de mantener una ventaja económica que éste reconoce directamente."».

La acción de impugnación que regula el art. 53 de la Ley de arrendamientos urbanos de 1964, no se trata de una auténtica impugnación ya que no pretende la ineficacia del contrato transmisivo, sino que se dirige a poner una limitación en el ejercicio de las facultades dominicales relativas al propio uso y disfrute de la vivienda arrendada. Así se ha señalado en la sentencia del Tribunal Supremo n.º 1226/2009, de 15 de enero, ECLI:ES:2009:161 que referencia:

«Como señala la STS de fecha 22 de octubre de 1964 y la de fecha 10 de diciembre de 1997 de la Audiencia Provincial de Granada, de la Sección 3.ª, la acción de impugnación que regula el art 53 de la LAU de 1964 , no se trata de una verdadera impugnación; en efecto, no va dirigida a provocar la ineficacia del contrato transmisivo celebrado entre el anterior propietario arrendador y el que le sucede, en tales cualidades en virtud del contrato de compraventa o transmisión, sino que sus efectos, caso de vencer el arrendatario o inquilino, van dirigidos a poner una limitación en el ejercicio de facultades dominicales relativas al propio uso y disfrute de la vivienda arrendada, dejando en suspenso la facultad enervatoria de la prórroga forzosa para el supuesto de necesidad para sí o para las demás personas que la ley en circunstancias normales autoriza y como una, a su vez, limitación a la prórroga que la concede el arrendatario, por virtud del art 58 ; así se pronunciaron las Sentencias del Tribunal Supremo de 18/3/1968, 25/4/1967 (RJ 1967/2031), 3/2/1965 (RJ I1965/523) Y 14/10/1964 (RJ 1964/4444 ), al declarar que es doctrina reiterada del Tribunal, a los efectos de la acción impugnatoria, que ella no afecta a la validez del título traslativo, ni al vendedor, ni a las facultades esenciales del dominio y que no tiene otro alcance que el de limitar la facultad personalísima del arrendador en orden a la alegación de necesidad en relación con la duración de la pr6rroga forzosa del contrato. Siendo requisitos por lo tanto del ejercicio de dicha acción de impugnación:

»a) Que se haya producido la transmisión de la vivienda arrendada por cualquiera de los títulos que da al arrendatario derecho al ejercicio de la acción de tanteo y retracto.

»b) Que el inquilino no haya ejercitado los derechos de tanteo y retracto que le concede la LAU.

»c) Que el precio de la transmisión, exceda de la capitalización de la renta anual que en el momento de la transmisión pague el inquilino, a los tipos que marca la ley. Debiendo entenderse en orden a la cuantía de la renta, como señala la STS de 4/7/1960 (RJ 1960/3222 ), la que viniera pagando el arrendatario al momento de realizarse la transmisión».