Comodato y precario en la cesión gratuita de una vivienda

La cesión gratuita de vivienda no puede quedar al arbitrio del ocupante

La cesión gratuita de una vivienda «mientras se necesite», sin renta y sin un plazo objetivamente delimitado, no atribuye al ocupante un derecho indefinido a permanecer en el inmueble. La Sentencia del Tribunal Supremo n.º 1273/2026, de 21 de julio, ECLI:ES:TS:2026:3345, confirma que el propietario puede reclamar la restitución de la vivienda aunque el acuerdo inicial pudiera calificarse como comodato.

La Sala de lo Civil considera que la calificación formal pierde relevancia cuando la supuesta duración del préstamo depende únicamente de que el ocupante afirme que continúa necesitando la vivienda. En tal caso, el comodato deviene en precario o la relación debe ser tratada directamente como una situación posesoria precaria: en ambas alternativas, el cedente puede recuperar el inmueble a su voluntad.

El conflicto: una vivienda cedida mientras subsistiera la necesidad

La propietaria había permitido verbalmente que otra persona utilizara gratuitamente una vivienda. Según los hechos fijados en la instancia, la cesión se produjo para que permaneciera allí mientras la necesitara, sin contraprestación ni fecha de terminación.

El Juzgado de Primera Instancia estimó la demanda de desahucio por precario. Entendió que la ocupación se mantenía por tolerancia de la propietaria y que la demandada carecía de un título que le permitiera continuar en el inmueble frente a la voluntad de aquella.

La Audiencia Provincial revocó esta decisión. Consideró existente un comodato verbal para un uso concreto y temporal: proporcionar vivienda a la ocupante durante su situación de necesidad. Además, valoró que no se había acreditado que la propietaria necesitara vender, ocupar o explotar económicamente el inmueble para atender sus propios gastos.

El Tribunal Supremo casa la sentencia de apelación y confirma el desahucio. El elemento determinante no es la comparación entre las necesidades económicas de ambas partes, sino que la cesión carecía de un término cierto y su finalización quedaba, en la práctica, sometida a la voluntad unilateral de la ocupante.

Qué diferencia al comodato del precario

El comodato exige gratuidad y temporalidad

El artículo 1740 del Código Civil configura el comodato como el préstamo gratuito de una cosa no fungible para que el comodatario la utilice durante cierto tiempo y después la devuelva. Por tanto, sus elementos esenciales son:

• La gratuidad: el uso se concede sin renta ni precio.
• La entrega de una cosa no fungible: en este caso, una vivienda determinada.
• La temporalidad: debe existir un plazo o un uso concreto que permita identificar cuándo nace la obligación de restitución.
• La conservación de la propiedad por el comodante: el comodatario adquiere el uso, pero no la propiedad ni los frutos, conforme al artículo 1741 del Código Civil.

El plazo no tiene que establecerse necesariamente mediante una fecha. Puede resultar del uso específico para el que se presta la cosa, siempre que ese uso sea suficientemente preciso y permita determinar su terminación. Lo incompatible con el comodato es una cesión perpetua o cuya finalización dependa exclusivamente de la voluntad del comodatario.

El precario es una situación posesoria sin título o con título extinguido

El precario no dispone de una regulación sustantiva completa en el Código Civil. Su configuración procede fundamentalmente de la jurisprudencia y aparece procesalmente contemplado en el artículo 250.1.2.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que remite al juicio verbal las demandas dirigidas a recuperar una finca rústica o urbana cedida en precario.

Existe precario cuando una persona utiliza gratuitamente un bien ajeno sin un título que justifique su posesión frente a quien tiene mejor derecho. La falta de título puede ser originaria, pero también sobrevenida: una ocupación inicialmente autorizada puede convertirse en precaria cuando se extingue o se agota la relación que la legitimaba.

La diferencia esencial no reside solo en que exista consentimiento inicial. También en el comodato hay una cesión consentida y gratuita. La cuestión decisiva es si existe un plazo vinculante o un uso concreto, temporalmente delimitable, que impida al propietario recuperar inmediatamente la cosa.

Cuándo puede el comodante reclamar la devolución

Los artículos 1749 y 1750 del Código Civil establecen dos regímenes distintos.

Si se pactó un plazo o un uso determinado, el comodante debe respetarlo y, como regla general, solo puede reclamar la cosa una vez concluido. El artículo 1749 introduce una excepción: puede exigir anticipadamente la restitución cuando tenga urgente necesidad de ella.

En cambio, si no se pactaron la duración ni un uso suficientemente determinado —y este tampoco resulta de la costumbre—, el artículo 1750 permite al comodante reclamar la cosa a su voluntad. En caso de duda, la prueba de esas circunstancias corresponde al comodatario. Esta distribución probatoria impide que una autorización gratuita e imprecisa se transforme en un derecho de ocupación indefinida.

Esta solución mantiene la doctrina según la cual el comodato exige una duración limitada. Cuando la ocupación se prolonga indefinidamente o el cumplimiento de su finalidad queda al arbitrio unilateral del usuario, desaparece el título que justificaría la permanencia. La jurisprudencia recoge esa transformación del comodato en precario, así como la carga del comodatario de probar el plazo o el uso que limite la restitución. La necesidad de vivienda no fue un uso temporal suficiente. 

La expresión «mientras la necesite» no fija una fecha ni identifica un acontecimiento objetivamente comprobable que cierre el período de cesión. Vincula la restitución a una circunstancia personal cuya persistencia depende esencialmente de la apreciación de la ocupante.

El Tribunal Supremo rechaza que la necesidad genérica de alojamiento constituya, por sí sola, el uso concreto exigido por el artículo 1750 del Código Civil. Destinar un inmueble a vivienda es su utilización ordinaria, pero no permite saber cuándo finalizará el préstamo. Admitir lo contrario podría convertir una liberalidad temporal en una cesión potencialmente vitalicia.

La temporalidad no queda satisfecha por el mero empleo de expresiones aparentemente limitativas. Debe existir un criterio que permita identificar el agotamiento del uso sin dejarlo a la decisión exclusiva del comodatario. La misma regla se aplica cuando la cesión está vinculada al desarrollo de una actividad susceptible de prolongarse indefinidamente: el uso no queda verdaderamente acotado si su terminación depende del cesionario.

La necesidad habitacional no era decisiva

La Audiencia Provincial había atribuido relevancia a la falta de prueba sobre la insuficiencia patrimonial de la propietaria. El Tribunal Supremo desplaza esta cuestión porque el derecho a recuperar la vivienda no dependía, en el caso examinado, de acreditar la urgente necesidad prevista en el artículo 1749 del Código Civil.

Esa prueba habría resultado determinante si existiera un comodato vigente con plazo o uso concreto todavía no concluido. Sin embargo, cuando no existe una duración pactada ni un uso temporalmente delimitado, se aplica el artículo 1750: el comodante puede reclamar a su voluntad. No tiene que acreditar que carece de otros inmuebles, que necesita vender la vivienda o que sus recursos son insuficientes.

Por ello, la ponderación de cuál de las partes tenía una necesidad económica más intensa no podía impedir la recuperación posesoria. La cuestión jurídica era si la demandada disponía de un título vigente y oponible que limitara el derecho de restitución, no si la propietaria podía atender sus gastos mediante otros bienes.

Consecuencias prácticas para las cesiones gratuitas de inmuebles

La sentencia afecta especialmente a las cesiones verbales de vivienda entre familiares, amistades o personas vinculadas por una relación asistencial. La confianza personal explica que estas operaciones carezcan frecuentemente de documentación, pero también dificulta acreditar su duración y condiciones.

Para evitar que la relación quede sometida a una posterior controversia, resulta relevante documentar:

• La identificación de las partes y del inmueble.
• El carácter gratuito de la cesión.
• La fecha de inicio y, cuando sea posible, la fecha de terminación.
• El uso específico autorizado y el hecho objetivo que determinará su conclusión.
• Las obligaciones de conservación, suministros y gastos.
• Las causas de restitución anticipada.
• La forma en que deberá efectuarse el requerimiento de devolución.

Para que la oposición al desahucio por precario pueda prosperar, no basta alegar que el propietario consintió inicialmente la entrada en la vivienda. El ocupante debe acreditar un título que continúe vigente y limite la facultad de recuperación del actor. En particular, deberá probar el plazo convenido o un uso concreto que todavía no haya concluido.

La parte demandante, por su parte, debe acreditar su derecho a poseer, la identidad de la finca y la ocupación material por el demandado. El proceso se tramita por los cauces del juicio verbal conforme al artículo 250.1.2.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Los presupuestos internos exigen, además, que la posesión del demandado carezca de título bastante y se desarrolle sin renta o merced.

La calificación contractual no importa

La aportación principal de la STS n.º 1273/2026, de 21 de julio, consiste en evitar que la controversia quede bloqueada por la elección entre dos categorías jurídicas. Incluso admitiendo que existió inicialmente un comodato verbal, su carácter necesariamente temporal impide mantenerlo cuando la ocupación se prolonga sin un límite objetivo y queda al arbitrio del comodatario.

La Sala estima el recurso de casación, desestima la apelación de la ocupante y confirma la sentencia que ordenó el desalojo. No impone las costas de casación y atribuye a la apelante las costas de la segunda instancia, con los efectos correspondientes sobre los depósitos constituidos.