La impugnación de los acuerdos adoptados en Junta de Propietarios

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Autor: Sabela Arias
Materia: Civil
Fecha: 05/07/2018

El pasado 21 de marzo de 2018 fue dictada, la Sentencia CIVIL Nº 159/2018, TS, Sala de lo Civil, Sec. 1, Rec 1731/2015, 21-03-2018 , relativa a la impugnación de los acuerdos adoptados en junta de propietarios.

En el supuesto que analizamos, la Comunidad de Propietarios formuló demanda solicitando la elevación a público de los acuerdos celebrados el 1 de febrero de 2005 posibilitando su acceso, en lo que sea posible, al Registro de la Propiedad.

En dicho acuerdo se consideraban la piscina y las zonas ajardinadas adyacentes como de uso y destino común, sin alteración de la cuota de participación atribuida a determinados elementos que permanecería igual, salvo en lo referente a la participación en los gastos ordinarios y extraordinarios, quedando uno de ellos exento de contribución alguna y el otro reduciéndola enormemente.

La validez del acuerdo quedó condicionada a la ratificación en junta general de la comunidad, si bien se pactó su ejecutividad desde 1 de enero de 2003.

La parte demandada se opuso y, tras los trámites oportunos, la sentencia de primera instancia estimó la demanda. Posteriormente, se interpuso recurso de apelación y la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Almería lo estimó.

La Audiencia consideró que el acuerdo de ratificación -exigido para la validez del convenio- no se adoptó por unanimidad. Además, en el año 2010 la demandada había comunicado por burofax a la comunidad que los pactos carecían de validez al no haberse ratificado por unanimidad, algo que no fue aceptado.

Frente a esta sentencia interpuso recurso de casación la Comunidad, que lo fundamentó en dos motivos:

I) Infracción de los artículos Art. 17 , reglas 8 y 9, y Art. 18 apartado 3 de la Ley de Propiedad Horizontal.

II) Infracción del Art. 17 apartado 7 de la LPH y aplicación indebida de losArt. 17 apartado 6 y Art. 16 apartado 1 en su redacción original, en relación con el Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil.-7 apartado 2 del Código Civil

En cuanto al primero de los motivos, la comunidad alegó que la sentencia recurrida contradecía la jurisprudencia de la sala sobre la aplicación de la caducidad de la acción de impugnación de acuerdos según la cual son meramente anulables los acuerdos que entrañen infracción de algún precepto de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) o de los estatutos, quedando reservada la nulidad de pleno derecho a la infracción de cualquier otra ley imperativa o prohibitiva que no tenga un efecto distinto o contrario a la moral o la orden público o en fraude de ley. En consecuencia, la comunidad entiendió que es válida la aprobación en junta de propietarios del acuerdo, puesto que -aunque no existió unanimidad- fue conocido y cumplido por todos los propietarios, y no fue impugnado.

El motivo segundo se basó en la infracción del art. 17.7 LPH y la aplicación indebida de los artículos 17.6 y 16.1 LPH en su redacción original en relación con el art 7.2 CC. La comunidad entiendió que se infringía la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre la aplicación del art 17.7 LPH según la cual cuando el acuerdo de cambio de uso no lo limita o ni se priva a los comuneros de ventaja alguna, no es de aplicación la regla de la unanimidad bastando la mayoría. En el caso concreto se trata de considerar la piscina y zonas ajardinadas como de uso común, que lo que se hace es adecuar lo plasmado en el terreno al registro de la propiedad, y subsanar así un error consistente en hacerlo elemento privativo de un copropietario.

Pues bien, el recurso es estimado i) porque no se impugnó el acuerdo dentro de los plazos de caducidad establecidos en el artículo 18.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, constando además que la demandada votó a favor, y ii) porque hay que entender que fue la totalidad de los propietarios quien ratificó dicho acuerdo alcanzado en el documento que se firmó por las partes el 1 de febrero de 2005, sin perjuicio de que tres de ellos se opusieran simplemente a la retroacción de efectos de la modificación de cuotas, lo que no implica su desaprobación.

En consecuencia, la sala entiendió que no existe nulidad y, aunque pudiera existir, al tratarse en de un acuerdo que vulneraría exclusivamente la Ley de Propiedad Horizontal, se trataría de un supuesto de anulabilidad sujeto a que se solicite dicha declaración de nulidad dentro de los plazos establecidos en la Ley, ampliamente superados en el caso.

→ CONCLUSIÓN: los acuerdos comunitarios sobre alteración de elementos comunes que se hayan adoptado por mayoría, pese a requerir la unanimidad, quedan convalidados si no se recurren en el plazo establecido, al tratarse de una infracción de la Ley de Propiedad Horizontal (arts. 15 a 18 de la LPH).

Si le ha interesado y quiere leer más sobre el tema, aquí puedes encontrar un análisis sobre acuerdos nulos y acuerdos anulables.

Junta de propietarios

Propiedad horizontal

Piscina

Registro de la Propiedad

Comunidad de propietarios

Cuota de participación

Burofax

Caducidad de la acción

Nulidad de pleno derecho

Fraude de ley

Comuneros

Elementos privativos

Copropietario

Caducidad

Modificación de elementos comunes

Alteración de elementos comunes

Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil. VIGENTE

Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal. VIGENTE

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