¿Cómo tributa en IRPF la cesión gratuita de una vivienda a un familiar?

La cesión gratuita de una vivienda a un familiar puede plantear dudas a efectos del IRPF porque la ausencia de contraprestación no implica necesariamente la inexistencia de consecuencias tributarias para el propietario. La clave, en ese sentido, radicará en distinguir entre el arrendamiento y la mera cesión gratuita del uso; y en que pueda acreditarse realmente la gratuidad de la operación.

En varias ocasiones, la Dirección General de Tributos se ha detenido en el estudio de esta cuestión. Por ejemplo, en su consulta vinculante (V1900-25), de 14 de octubre de 2025. En el supuesto planteado en aquella ocasión, la consultante, propietaria de un inmueble, cedía su uso a título gratuito a un sobrino para que viviera en él. El inmueble no se encontraba afecto a ninguna actividad económica desarrollada por la propietaria y la operación no consistía en un arrendamiento ni en la constitución de un derecho real de usufructo.

A TENER EN CUENTA. La DGT comienza aclarando la naturaleza de la operación. De los hechos aportados se desprende que la propietaria cede gratuitamente el uso del inmueble a su sobrino, pero no constituye un derecho real de usufructo. La titular continúa ostentando la plena propiedad de la vivienda.

Presunción de retribución y rendimientos del capital inmobiliario

La presunción establecida en el artículo 6.5 de la LIRPF

El artículo 6.5 de la LIRPF presume retribuidas, salvo prueba en contrario, las prestaciones de bienes, derechos o servicios susceptibles de generar rendimientos del trabajo o del capital. De acuerdo con el artículo 40.1 de la LIRPF, las rentas estimadas a las que se refiere el artículo 6.5 de la LIRPF se valoran por su valor normal de mercado. Se entiende por tal la contraprestación que se acordaría entre sujetos independientes, salvo prueba en contrario.

Aplicada esta regla a la cesión de la vivienda, la ausencia de contraprestación debe ser acreditada. Si se prueba que el inmueble se cede gratuitamente, la presunción de retribución queda desvirtuada en los términos señalados.

La delimitación de los rendimientos inmobiliarios

El artículo 22.1 de la LIRPF considera rendimientos íntegros del capital inmobiliario los procedentes de la titularidad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos. Se incluyen los derivados del arrendamiento y de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute, cualquiera que sea su denominación o naturaleza.

Sin embargo, en el caso examinado no existe un arrendamiento, sino una cesión. Cuando se acredita que esta se realiza de forma gratuita, la propietaria no obtiene rendimientos del capital inmobiliario por la operación.

Cesión a un familiar y renta mínima inmobiliaria

Según dispone el artículo 24 de la LIRPF, cuando el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario del inmueble o del derecho real sea el cónyuge o un pariente del contribuyente (incluidos los afines) hasta el tercer grado, el rendimiento neto total no puede ser inferior al resultante de las reglas del artículo 85 de la LIRPF.

La consulta se refiere a la cesión de una vivienda a un sobrino. No obstante, la conclusión de la DGT se apoya en la acreditación de la gratuidad: si esta queda probada, la cedente no obtiene rendimientos del capital inmobiliario, sin perjuicio de la correspondiente imputación de rentas inmobiliarias.

Imputación de rentas por la vivienda cedida gratuitamente

Al no tratarse de un arrendamiento, sino de una cesión, si se prueba que la cesión del inmueble se realiza de forma gratuita, la cedente no obtendría por tal cesión rendimientos del capital inmobiliario, pero sí debería efectuar la imputación de rentas inmobiliarias, al tratarse de un inmueble urbano que no genera rendimientos del capital inmobiliario.

Con carácter general, el artículo 85.1 de la LIRPF establece como renta imputada la cantidad resultante de aplicar el 2 % al valor catastral, determinándose proporcionalmente al número de días que corresponda en cada período impositivo.

El porcentaje será del 1,1 % cuando el inmueble se encuentre en un municipio en el que los valores catastrales hayan sido revisados, modificados o determinados mediante un procedimiento de valoración colectiva general y hayan entrado en vigor en el período impositivo o en los diez períodos impositivos anteriores.

Cuando el inmueble carezca de valor catastral o este no haya sido notificado al titular a la fecha de devengo del impuesto, el porcentaje del 1,1 % se aplicará sobre el 50 % del mayor de los siguientes valores:

• El valor comprobado por la Administración a efectos de otros tributos.
• El precio, contraprestación o valor de adquisición.

No se estimará renta cuando se trate de inmuebles en construcción o cuando, por razones urbanísticas, no sean susceptibles de uso.

A TENER EN CUENTA. La LPGE para 2023 añadió una nueva disposición adicional quincuagésima quinta en la LIRPF, con efectos desde el 1 de enero de 2023 y vigencia indefinida; conforme a la cual el porcentaje de imputación del 1,1 % previsto en el artículo 85 de la LIRPF resultaría de aplicación en el caso de inmuebles localizados en municipios en los que los valores catastrales hayan sido revisados, modificados o determinados mediante un procedimiento de valoración colectiva de carácter general, de conformidad con la normativa catastral, siempre que hubieran entrado en vigor a partir de 1 de enero de 2012. Inicialmente, la medida estaba prevista solo para el período impositivo 2023, pero luego se mantuvo en 2024 y en 2025, como explicamos aquí.

La acreditación del carácter gratuito de la cesión

La prueba de la gratuidad constituye una cuestión de hecho que la Dirección General de Tributos no puede valorar en la contestación vinculante. El contribuyente tendrá que acreditarla mediante cualquier medio de prueba admitido en Derecho, conforme al artículo 106.1 de la Ley General Tributaria.

La valoración de las pruebas aportadas corresponde a los órganos de la Administración tributaria que tengan atribuidas las competencias de comprobación e inspección.

Este criterio coincide, en lo relativo a la cesión gratuita de una vivienda y su tratamiento en el IRPF, con el recogido en la consulta vinculante de la DGT (V0964-22), de 3 de mayo de 2022: acreditada la gratuidad, no se obtienen rendimientos del capital inmobiliario, pero debe aplicarse la imputación de rentas inmobiliarias.

En resumen: consecuencia tributaria para la propietaria

La respuesta de la DGT supone dos efectos en el IRPF de la dueña del inmueble:

• No existen rendimientos del capital inmobiliario si se prueba que la cesión de la vivienda al familiar es gratuita.
• Procede imputar rentas inmobiliarias conforme al artículo 85 de la LIRPF, al tratarse de un inmueble urbano que no genera rendimientos del capital inmobiliario.

El tratamiento fiscal dependerá, por tanto, de que la propietaria pueda acreditar el carácter gratuito de la cesión ante los órganos competentes de la Administración tributaria.