TRIBUNA: El incumplimiento del arrendatario en los arrendamientos urbanos de uso distinto de vivienda: impago, desistimiento anticipado y consecuencias jurídicas

Resumen: El incumplimiento contractual por parte del arrendatario en los arrendamientos urbanos genera importantes efectos jurídicos. El artículo analiza las obligaciones principales del inquilino (pago de la renta, conservación del bien, uso adecuado) y el régimen normativo aplicable: la Ley de Arrendamientos Urbanos ( LAU) y el Código Civil. Se distingue entre el impago de la renta, objeto del procedimiento de desahucio, y el desistimiento unilateral anticipado por parte del arrendatario. Bajo la LAU vigente (art. 4.3), los arrendamientos comerciales se rigen por pactos entre las partes y, en defecto de pacto, por las normas del Código Civil. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha sentado criterios claros: si el arrendatario abandona el local sin causa legal y el arrendador no consiente, el contrato subsiste y el arrendatario debe indemnizar por las rentas pendientes.

Cuando el impago es causa de desahucio, el Tribunal Supremo distingue los casos en que cabe exigir el cumplimiento forzoso del contrato (pago continuado de rentas) de aquellos en que procede la resolución del contrato con indemnización (art. 1124 CC). Se examinan sentencias recientes del Alto Tribunal - entre ellas STS 1065/2024, 1655/2025, 925/2022, 1469/2025 - para mostrar cómo estos principios se aplican. En conclusión, el arrendamiento no se extingue automáticamente por la mora del inquilino o su abandono voluntario; el arrendador puede optar por el cumplimiento del contrato o por la resolución indemnizatoria, moderándose judicialmente el importe de los daños según la buena fe y la recuperación del inmueble.

Introducción

El arrendamiento urbano, tanto de vivienda como de local de negocio, es un contrato regulado por la Ley 29/1994 (texto refundido por RDLeg 2/2015) y por el Código Civil. Tradicionalmente, el arrendatario?genera incumplimientos contractuales principalmente en dos escenarios: (a) el impago de la renta (causando desahucio), y (b) el abandono o desistimiento anticipado del inmueble sin causa válida. En los contratos de uso distinto al de vivienda, la LAU apenas regula expresamente el desistimiento (excepto en arrendamientos concertados antes de 2013) y deja a la voluntad de las partes lo pactado. Por ello, el Código Civil (arts. 1124 y 1258) complementa estas lagunas, permitiendo al arrendador exigir el cumplimiento o la resolución del contrato con indemnización.

La problemática es esencial: el incumplimiento por el inquilino puede dejar al arrendador desprotegido si no se aplican correctamente las reglas legales. El Tribunal Supremo ha venido dictando doctrina relevante para armonizar estos derechos, conciliando el principio de pacta sunt servanda (respecto a la duración pactada) con la protección de la parte cumplidora. Este estudio sistematiza el régimen jurídico del incumplimiento del arrendatario, con especial atención a la jurisprudencia reciente (ver STS 297/2017, 481/2018, 925/2022, 1065/2024, 1469/2025, 1655/2025) y la doctrina relevante sobre indemnización por lucro cesante.

I. Marco normativo y definiciones

En el arrendamiento urbano, el incumplimiento contractual del arrendatario puede consistir en no pagar la renta u otras obligaciones, o en abandonar anticipadamente el inmueble sin causa. El Código Civil define el incumplimiento como toda falta de la prestación debida, habilitando al acreedor (aquí el arrendador) a exigir cumplimiento forzoso del contrato o su resolución con indemnización (art. 1124 CC). El art.?1258 CC reconoce que los contratos obligan no sólo a lo expresamente pactado, sino a todas las consecuencias que la ley da a la obligación según su naturaleza (cumplen fuerza de ley entre las partes). La LAU 1994, actualmente refundida, regula los arrendamientos urbanos y distingue entre vivienda y locales de negocio. El art. 4.3 LAU dispone que “los arrendamientos para uso distinto al de vivienda se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto por lo dispuesto en el Título III [de la presente ley] y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil”. Dicho en otras palabras, salvo pacto en contrario, en un arrendamiento comercial la relación se rige por los acuerdos privados y, subsidiariamente, por las normas generales del Código Civil (incluido el art. 1124 sobre incumplimiento). Por tanto, si no existe cláusula de desistimiento, el arrendatario no tiene un derecho legal de abandonar el local antes de plazo. Sólo en contratos celebrados antes del 6 de junio de 2013 puede aplicarse transitoriamente la antigua LAU de 1964¹  con su art. 56 sobre desistimiento (hoy derogado), salvo que la Ley 4/2013 introdujera un derecho de desistimiento también para vivienda tras seis meses de arrendamiento.

En resumen, el arrendatario tiene las siguientes obligaciones básicas: pagar la renta en tiempo y forma; hacer buen uso del inmueble; conservarlo en el estado recibido (so pena de daños y perjuicios); y, si existe pacto, atender gastos de comunidad o servicios. De incumplirse estas obligaciones, el arrendador puede iniciar acciones legales. Los tipos de incumplimiento se clasifican en incumplimiento “resolutorio” (e.g. falta de pago, dolo, etc.) que autoriza a resolver el contrato, y otras brechas menores (e.g. daños al local) que dan derecho a indemnización. El contrato solo se puede rescindir con derecho del arrendador si se demuestra el incumplimiento grave y, a veces, si media requerimiento previo (arts. 1124, 1547 CC). En cualquier caso, el arrendador que haya cumplido puede exigir o bien la ejecución continuada del contrato (pago de las rentas restantes) o bien la resolución del contrato y la indemnización por daños (lucro cesante). A tal efecto, el Tribunal Supremo establece que, en los arrendamientos para negocio, si no hay pacto de desistimiento y el arrendador no acepta la terminación, procede declarar vigente el contrato y condenar al arrendatario al pago de las rentas acordadas hasta el fin del plazo pactado.

II. Incumplimiento por falta de pago de la renta

Los arrendamientos de vivienda cuentan con un régimen especial de protección al arrendatario, aunque una causa de resolución por el arrendador es el incumplimiento de obligaciones. Además del impago, la LAU enumera otras conductas del arrendatario que constituyen incumplimiento resolutorio: la falta de pago de la fianza o de su actualización (art. 27.2.b LAU) , el subarriendo o cesión inconsentidos (27.2.c LAU) , la realización de daños dolosos u obras no consentidas que alteren la configuración de la vivienda (27.2.d LAU) y la realización en la vivienda de actividades molestas, nocivas, peligrosas o ilícitas (27.2.e LAU) ². Todos estos motivos permiten que el arrendador resuelva de pleno derecho el contrato. Por ejemplo, si el inquilino subarrienda la vivienda sin permiso o monta en ella una actividad ilegal, el arrendador puede interponer demanda resolutoria aportando esa causa. En la práctica, no obstante, la gran mayoría de desahucios se funda en la causa a) (impago de rentas) dado que es la más frecuente y objetiva. En este sentido, la jurisprudencia y doctrina del Tribunal Supremo han destacado que el mero retraso en el pago de una sola mensualidad de renta es motivo de resolución, sin que el arrendatario pueda invocar el impago como cumplimiento ³.

2.1. Definición del incumplimiento

La falta de pago de la renta constituye el incumplimiento típico y esencial del arrendatario. Su relevancia es tal que el art. 27.2.a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece expresamente que el arrendador puede resolver de pleno derecho el contrato por “la falta de pago de la renta o de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido el arrendatario”. Basta, por tanto, un solo impago para habilitar la acción de desahucio, encaminada a obtener la resolución del contrato y el lanzamiento del inquilino. La jurisprudencia ha reiterado este carácter esencial, señalando que el impago reiterado de rentas constituye incumplimiento grave que justifica la resolución conforme a los arts. 27.2.a) LAU y 1569.2.º CC (SAP Tarragona 592/2023, de 14 de diciembre; en el mismo sentido, SAP Alicante 140/2024, de 2 de abril).

Tradicionalmente, el Tribunal Supremo sostuvo que incluso un solo mes impagado, si la demanda se presenta antes de que el arrendatario pague, legitima la resolución, salvo que proceda la enervación en los términos del art. 22.4 LEC ( STS 755/2008, de 24 de julio; STS 137/2014, de 18 de marzo). Sin embargo, la STS 1065/2024, de 23 de julio, introduce un criterio de proporcionalidad: cuando el impago sea único, de corta duración y concurra una justificación excepcional, se puede entender como un retraso no esencial, de modo que la resolución resultaría desproporcionada, contraria a la buena fe del art. 7 CC y constitutiva de un uso abusivo de la acción resolutoria. En el caso enjuiciado, se trataba de un único retraso en más de treinta años de relación arrendaticia, regularizado de inmediato y en un contexto de enfermedad y edad avanzada del arrendatario, por lo que se descartó el incumplimiento resolutorio.

2.2. Procedimiento de desahucio y resolución contractual

El impago de la renta es el incumplimiento más habitual del arrendatario. La ley procesal prevé el juicio de desahucio por falta de pago (arts. 250 y ss. de la LEC) , donde el arrendador puede solicitar el desalojo y la condena al pago de las rentas vencidas y de futuro (resolución por vía ejecutiva si el demandado no paga ni se allana) ^4. El artículo 27 de la LAU dispone que el arrendador puede resolver el contrato y reclamar las rentas debidas en tal juicio. No obstante, el Tribunal Supremo ha matizado que el contrato no se resuelve automáticamente con la primera renta impagada. Si el arrendatario deja de pagar, el arrendador puede optar por exigir el cumplimiento del contrato, continuar cobrando las rentas, e incluso desahuciar al inquilino por incumplimiento de una obligación esencial (arts. 1124 y 1258 CC). La jurisprudencia reciente reitera que el arrendador cumplidor puede compeler al arrendatario a seguir pagando las rentas pendientes, pues el plazo pactado es ley entre las partes. Sólo cuando el incumplimiento es insubsanable (por ejemplo, mora prolongada) puede solicitarse resolución (y con ella indemnización) (SAP Lleida 362/2023, 2 de mayo).

2.3. Reclamación de rentas y daños

En el acto de desahucio, el arrendador suele reclamar las rentas atrasadas y las futuras hasta fin de contrato. Sobre ello, el Código Civil impone al deudor moroso el deber de responder por daños y perjuicios (art. 1124 CC). El Tribunal Supremo establece que, en desahucios, si el arrendador opta por resolver, deberá demostrar el daño sufrido: típicamente, el “lucro cesante” equivalente a las rentas dejadas de percibir hasta que se arriende de nuevo el inmueble en condiciones normales. Si por el contrario pide cumplimiento, el juez condena al pago de todas las rentas devengadas y a devengar hasta el término fijado. La STS 1065/2024 (23 jul. 2024) ilustra esta distinción: la demandante inquilina alegó errores formales, pero la Sala concluyó que, aunque existieron moras en el pago, tales incumplimientos no fueron tan graves como para dar por resuelto automáticamente el contrato. El Supremo desestimó la apelación del arrendador y confirmó la sentencia de instancia, sosteniendo que “la falta de pago de rentas” no provocaba de por sí resolución automática; fue correcto condenar al pago de las cantidades debidas (manteniendo el contrato vigente).

2.4. Enervación de la acción

Para proteger al arrendatario de vivienda, la LAU contempla la enervación de la acción de desahucio: si el inquilino paga las cantidades debidas (renta y gastos) antes de la vista, el desahucio queda sin efecto. Sin embargo, este derecho no existe para locales comerciales (art. 27 LAU anterior o trasposiciones). En la STS 1655/2025 (18 nov. 2025) un caso de vivienda de protección oficial el Tribunal analiza un desahucio por falta de pago y confirma que la arrendataria pudo evitar la resolución pagando lo exigido. La Sala casó la sentencia de apelación y confirmó la de instancia, dando por válida la enervación de la acción (pues se consignaron las cantidades antes del juicio). En ese caso el Supremo no resolvió el contrato, imponiendo las costas de segunda instancia al arrendador, lo cual destaca que en arrendamientos protegidos se respeta la posibilidad de enervar siempre que medie depósito completo en tiempo.

La jurisprudencia del TS sobre impago ofrece varios criterios consolidados. Como se ha visto, la STS 1065/2024 subraya que una mora aislada no resuelve el arrendamiento. En casos similares se aplica el art. 1124 CC: el arrendador puede elegir entre exigir pagos atrasados y mantener el contrato, o resolver pidiendo indemnización. El cálculo de la indemnización generalmente equivale a las rentas no percibidas hasta nueva ocupación, deduciendo el beneficio obtenido por quien arrienda de nuevo (deber de mitigación del daño).

Por último, como demuestra la STS 1655/2025, cuando el arrendamiento es de vivienda (VPO en este caso) la norma permite suspender la ejecución por pago atrasado (enervación). En los incumplimientos de pago, el TS busca equilibrar el derecho del arrendador a cobrar con el principio de conservación del contrato.

III. Desistimiento unilateral del arrendatario

El abandono anticipado del local por el arrendatario, sin causa legal ni aceptación del arrendador, no extingue el contrato a menos que exista pacto expreso. La LAU 1994 (arts. 4.2-4.3) no otorga en general al inquilino la facultad de desistir en contratos de uso distinto de vivienda. Sólo los arrendamientos de vivienda contienen hoy (art. 11 LAU) un derecho a desistir tras seis meses de arrendamiento, con preaviso. En cambio, en los locales comerciales no hay derecho legal al desistimiento salvo pacto en contrario (cláusula de desistimiento). Cuando no media tal cláusula ni la aceptación del arrendador, el arrendatario incumple las condiciones esenciales del contrato al abandonar. El Tribunal Supremo ha reiterado que “no hay desistimiento unilateral” salvo acuerdo tácito o expreso.

La STS 297/2017 (16 mayo 2017) y la STS 481/2018 (23 julio 2018) establecen la doctrina tradicional. En 297/2017, el arrendatario había entregado las llaves sin que el arrendador aceptara la renuncia del contrato; el arrendador exigió la devolución de la fianza y el pago de rentas. El Tribunal Supremo condenó al arrendatario al pago de las rentas pendientes, manteniendo el contrato vigente. El argumento clave fue que, sin cláusula de desistimiento y sin aceptación expresa por parte del arrendador (ni entrega efectiva de llaves), el contrato sigue vigente y el arrendador puede exigir el cumplimiento (pago de rentas). En la STS 481/2018, un caso similar de local (vinculado a la venta de farmacia), la Sala también anuló la resolución del contrato pretendida por la arrendataria y confirmó que corresponde aplicar la acción de cumplimiento contractual exigida por la arrendadora. En ambos casos se rechaza moderar la indemnización, pues la demanda no pedía daños sino el cumplimiento íntegro del contrato. Estas sentencias insisten en que, ante el desistimiento del arrendatario no pactado, el arrendador puede mantener la relación contractual y exigir el pago de todas las rentas acordadas hasta su extinción natural.

La STS 925/2022 (19 dic. 2022) aborda un caso particular: un contrato complejo de arrendamiento de una parcela para construir un local de restauración (Burger King), con obligación adicional de construir e instalar. El arrendatario abandonó el proyecto, incumpliendo sus obligaciones, e incluso instauró querella penal (que fue archivada). El Tribunal Supremo entendió que hubo desistimiento unilateral injustificado por parte del arrendatario, pero ello no extinguió el contrato automáticamente. Se confirmó en casación el fallo de instancia: se mantuvo la obligación del arrendatario de cumplir con las obras pactadas y el pago de rentas, imponiendo además indemnización por daños (lucro cesante por las rentas no cobradas durante el plazo acordado).

En otras palabras, el Tribunal reconoció que el incumplimiento del proyecto (incumplimiento grave del arrendatario) daba derecho al arrendador a exigir el cumplimiento forzoso del contrato o, subsidiariamente, su resolución con indemnización. Este caso refuerza el criterio de que un contrato plurianual con prestaciones recíprocas complejas no se rompe por la mera renuncia del arrendatario; el incumplidor debe responder por los perjuicios ocasionados.

La SAP Madrid 703/2022, de 23 de diciembre, resuelve un recurso de apelación interpuesto por el arrendador contra la sentencia que había desestimado una demanda de desahucio por falta de pago y reclamación de cantidades en un contrato de “renta antigua” iniciado en 1942. El actor reclamaba que se resolviera el contrato, el desalojo del inquilino y el pago de una deuda que cifraba inicialmente en 4.495,34 euros por rentas y cantidades asimiladas (calefacción, agua e IBI), reducida en el acto de la vista a 1.980,67 euros más dos recibos de IBI. La AP entiende que no puede dejarse al arbitrio del arrendador la fijación unilateral y tardía de deudas en contratos complejos de renta antigua con múltiples conceptos variables. Como no se puede demostrar que existiera una deuda exigible al tiempo de la demanda, no concurre causa resolutoria. Se confirma íntegramente la absolución del arrendatario, se desestima la apelación y se imponen las costas al arrendador recurrente.

Conclusiones

El incumplimiento del arrendatario en los arrendamientos urbanos comporta responsabilidades que dependen del contexto del incumplimiento. Normativamente, la LAU remite a la voluntad de las partes en los contratos comerciales, de modo que, si no se pacta otra cosa, el arrendatario no puede darse de baja unilateralmente. La jurisprudencia del Tribunal Supremo es categórica: el arrendador puede elegir entre exigir el cumplimiento del arrendamiento (pagar las rentas convenidas) o declarar la resolución del contrato e indemnizar por daños. En ambos casos, el Código Civil (arts. 1124 y 1258) actúa como fundamento subsidiario. En la práctica, la inactividad del arrendatario no extingue el contrato automáticamente; el arrendador cumplidor puede exigir las rentas hasta la finalización pactada o, si opta por el desistimiento forzoso, obtener una indemnización que normalmente equivale a las rentas dejadas de percibir.

En los casos de impago, el Tribunal Supremo insiste en evitar la extinción prematura injustificada: confirmaciones recientes obligan al cumplimiento o a una indemnización proporcionada, y sólo admiten la resolución cuando el incumplimiento es claramente grave. En cuanto al desistimiento anticipado del local, las sentencias analizadas señalan que el arrendador no está obligado a aceptar la renuncia tácita; puede demandar el cumplimiento, como en STS 297/2017 o 481/2018, o fijar los daños. La doctrina penal y contractual (cláusula penal) es aplicable supletoriamente, permitiendo moderar la indemnización excesiva, como se evidenció en STS 1469/2025.

En definitiva, la evolución jurisprudencial converge en que el arrendamiento comercial protege el pacto de duración: el incumplimiento del arrendatario debe reparar al arrendador (por rentas e intereses) pero no basta para anular el contrato sin pronunciamiento judicial. Los criterios actuales del Tribunal Supremo equilibran la autonomía de la voluntad (pactos contractuales) con la necesidad de evitar enriquecimientos injustos. Así, los arrendadores pueden confiar en la vigencia del contrato hasta el final convenido, con la posibilidad de ser indemnizados por el lucro cesante en caso de incumplimiento del inquilino, moderado prudencialmente conforme a la jurisprudencia reciente.

^{1  Ley 40/1964, de 11 de junio, de Reforma de la de Arrendamientos Urbanos.}

^{2 ARAGONÉS SEIJO, SANTIAGO; FERNÁNDEZ SERRA, LIDIA. El proceso adecuado para la restitución de la fianza arrendaticia. Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, 2017, no 763, p. 2680 a 2703-2680 a 2703.}

^{3 FUENTES-LOJO RIUS, ALEJANDRO. Doctrina sobre la resolución del contrato de arrendamiento por retraso en el pago de la renta u otras cantidades debidas y realidad social, Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, núm. 793, 2022, pp. 2853-2885.}

^{4 MARTÍNEZ ESCRIBANO, CELIA. La obligación del arrendatario de pagar o consignar las rentas debidas para recurrir en el juicio de desahucio por falta de pago de la renta (art. 449 LEC) a la luz de la sentencia del TEDH Dahman Bendhiman contra España. Revista de Estudios Europeos, no 82, 2023, pp. 299-327.}

Bibliografía

ARAGONÉS SEIJO, SANTIAGO; FERNÁNDEZ SERRA, LIDIA. El proceso adecuado para la restitución de la fianza arrendaticia. Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, 2017, no 763, p. 2680 a 2703-2680 a 2703.

FUENTES-LOJO RIUS, ALEJANDRO. Doctrina sobre la resolución del contrato de arrendamiento por retraso en el pago de la renta u otras cantidades debidas y realidad social, Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, núm. 793, 2022, pp. 2853-2885.

MARTÍNEZ ESCRIBANO, CELIA. La obligación del arrendatario de pagar o consignar las rentas debidas para recurrir en el juicio de desahucio por falta de pago de la renta (art. 449 LEC) a la luz de la sentencia del TEDH Dahman Bendhiman contra España. Revista de Estudios Europeos, no 82, 2023, pp. 299-327.

Jurisprudencia

STS 16 mayo 2017, n.º 297/2017

STS 23 julio 2018, n.º 481/2018

STS 19 dic. 2022, n.º 925/2022

STS 23 jul. 2024, n.º 1065/2024

STS 21 oct. 2025, n.º 1469/2025

STS 18 nov. 2025, n.º 1655/2025

SAP Madrid de 23 de diciembre de 2022, n.º 703/2022.

SAP Lleida 2 de mayo de 2023, n.º 362/2023

SAP Tarragona 14 de diciembre 2023, n.º 592/2023.

SAP Alicante 2 de abril de 2024, n.º 140/2024.