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01/06/2015
Arrendamientos Urbanos de local de negocio.Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de marzo 2015, número 137/2015 Doctrina Tribunal Supremo, Pleno. Recurso número 3101/2012.
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Orden: Civil
Fecha: 12 de Marzo de 2015
Tribunal: Tribunal Supremo
Ponente: MARIN CASTAN, FRANCISCO
Nº de sentencia: 137/2015
Núm. Cendoj: 28079119912015100025
Núm. Ecli: ES:TS:2015:2043
Núm. Roj: STS 2043/2015
Encabezamiento
D. Francisco Marín Castán
D. José Ramón Ferrándiz Gabriel
D. José Antonio Seijas Quintana
D. Antonio Salas Carceller
D. Ignacio Sancho Gargallo
D. Francisco Javier Orduña Moreno
D. Rafael Sarazá Jimena
D. Sebastián Sastre Papiol
D. Eduardo Baena Ruiz
D. Xavier O' Callaghan Muñoz
En la Villa de Madrid, a doce de Marzo de dos mil quince.
La Sala Primera del Tribunal Supremo, constituida en pleno por los magistrados indicados al margen, ha visto el recurso de casación por interés casacional interpuesto por las demandantes Dª Angustia y Dª Begoña, representadas ante esta Sala por el procurador D. Joaquín Fanjul de Antonio, contra la sentencia dictada el 28 de septiembre de 2012 por la Sección 5ª de la Audiencia Provincial de Zaragoza en el recurso de apelación nº 421/2012 dimanante de las actuaciones de juicio ordinario nº 1055/2011 del Juzgado de Primera Instancia nº 15 de Zaragoza, sobre resolución de contrato de arrendamiento de local de negocio. Han sido parte recurrida los demandados D. Silvio, representado ante esta Sala por el procurador D. Miguel Lozano Sánchez, y D. Jose Enrique, Dª Emilia y la Sociedad Civil RMG S.C., representados por el procurador D. Fernando García de la Cruz Romeral.
Antecedentes
Ha sido ponente el Excmo. Sr. D. Francisco Marín Castán,
Fundamentos
El presente recurso de casación por interés casacional, interpuesto por la parte arrendadora contra la sentencia de apelación que confirmó la de primera instancia desestimando su demanda de resolución de un contrato de arrendamiento de local de negocio, plantea, como cuestión jurídica de interés casacional, tanto por existir jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales como por oposición de la sentencia recurrida a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, si un arrendamiento de local de negocio celebrado a partir del 9 de mayo de 1985 pero sujeto por expresa voluntad de las partes al régimen de prórroga establecido en el art. 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, texto refundido aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre (en adelante LAU 1964), se rige, en cuanto a su duración tras la entrada en vigor de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU 1994), por la disposición transitoria primera, apartado 2, de la LAU 1994 o, por el contrario, por su disposición transitoria tercera (en adelante d.t. 1ª y d.t. 3ª respectivamente).
A) Con fecha 19 de noviembre de 1986 D. Eutimio, como arrendador, y D. Silvio, como arrendatario, celebraron un contrato de arrendamiento del local de negocio sito en Zaragoza, casa nº 2, izquierda, de la calle Reina Felicia.
En la condición 4ª del contrato se estipulaba que el arrendamiento comenzaría el 1 de enero de 1987 y finalizaría el 31 del mismo mes y año, prorrogándose
En la condición 5ª se establecía el destino del local al negocio de bar, y en la 6ª se facultaba al arrendatario para realizar a su costa todas las obras necesarias para acomodar el local al objeto pactado.
B) Tras fallecer el arrendador D. Eutimio el 27 de junio de 2005, sus herederas Dª Angustia y Dª Begoña, como integrantes de la comunidad de bienes ' DIRECCION000 CB', firmaron un documento el 29 de septiembre del mismo año con el arrendatario D. Silvio en el que la condición de parte arrendadora era asumida por dicha comunidad de bienes.
C) El 17 de marzo de 2011 D. Silvio y su esposa, de una parte, y D. Jose Enrique y Dª Emilia, de otra, los dos últimos actuando en su propio nombre y derecho y como integrantes de la sociedad civil 'RMG, S.C.', otorgaron escritura pública de traspaso del local por un precio de 22.500 euros, quedando afecto el arrendamiento a la citada sociedad civil. En la escritura se hizo constar que D. Silvio había notificado por burofax a la comunidad de bienes ' DIRECCION000 CB' su propósito de traspasar el local y el precio del traspaso, y en la propia escritura el Sr. Silvio se obligaba a notificar fehacientemente, conforme al art. 32 LAU 1964, el traspaso verificado.
D) El 22 de marzo de 2011 el INSS dictó resolución aprobando la jubilación de D. Silvio con efectos económicos a partir de abril de 2011.
E) En el mismo año 2011 Dª Angustia y Dª Begoña promovieron juicio verbal contra D. Silvio pidiendo se declarase resuelto el contrato de arrendamiento por expiración del término, pero tras obtener sentencia favorable en primera instancia, su demanda fue totalmente desestimada en apelación por considerarse el contrato sujeto a la prórroga forzosa LAU 1964 por expresa voluntad de las partes.
A) El 3 de noviembre de 2011 Dª Angustia y Dª Begoña demandaron a D. Silvio, D. Jose Enrique, Dª Emilia y la sociedad civil 'RMG S.C.' pidiendo, con carácter principal, que se declarase resuelto y extinguido el contrato de arrendamiento por causa de jubilación del arrendatario, así como la nulidad del traspaso antes mencionado, y, subsidiariamente, que se declarase el 1 de enero de 2015 como fecha de extinción del arrendamiento conforme a la d.t. 3ª, letra B, apartado 2, de la LAU 1994.
B) Los demandados D. Jose Enrique, Dª Emilia y 'RMG S.C.' contestaron a la demanda pidiendo su desestimación por no ser aplicable al contrato litigioso la d.t. 3ª de la LAU 1994.
C) El codemandado D. Silvio contestó a la demanda alegando, acerca de la pretensión principal, que su jubilación había sido posterior al traspaso y, en relación con la subsidiaria, que no era aplicable la d.t. 3ª LAU 1994 sino la 1ª, añadiendo que, aun cuando fuese aplicable la d.t. 3ª, el arrendamiento subsistiría hasta el 17 de marzo de 2021 en virtud del traspaso efectuado el 17 de marzo de 2011, por todo lo cual pidió también la íntegra desestimación de la demanda.
A) La sentencia de primera instancia desestimó totalmente la demanda razonando, en síntesis, que el contrato se regía por la LAU 1964 en virtud de lo dispuesto por la d.t. 1ª LAU 1994, sin por ello pertenecer al grupo de los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985; que el traspaso había sido anterior a la jubilación del arrendatario y se había ajustado a la ley, por lo que procedía desestimar la pretensión principal de la demanda; y por último, que también procedía desestimar su pretensión subsidiaria porque, al haber quedado sujeto el arrendamiento a la prórroga forzosa del art. 57 LAU por expresa voluntad de las partes, su resolución quedaba a la voluntad del arrendatario.
B) La parte demandante interpuso recurso de apelación manteniendo las pretensiones principal y subsidiaria de su demanda por resultar aplicable la d.t. 3ª, no la 1ª, de la LAU 1994, determinar la jubilación del arrendatario la extinción del contrato por ministerio de la ley, haberse buscado la fecha del traspaso en fraude de ley para eludir la extinción del contrato por jubilación y, en fin, no ser aplicable el art. 32 LAU 1964 por no serlo tampoco la d.t. 1ª LAU 1994 sino la 3ª.
C) Los demandados D. Jose Enrique, Dª Emilia y 'RMG S.C.' se opusieron al recurso alegando que la d.t. LAU 1994 aplicable al contrato era la 1ª y no la 3ª, por lo que decaía todo el planteamiento de los apelantes.
D) El codemandado D. Silvio se opuso al recurso de apelación alegando, en síntesis y en lo que aquí interesa, que el traspaso había sido legal y anterior a su jubilación, sin fraude alguno de ley, que no era aplicable al caso la d.t. 3ª, sino la 1ª, de la LAU 1994 y, en fin, que aun cuando fuese aplicable la 3ª el arrendamiento estaría vigente hasta el 17 de marzo de 2021 porque la escritura de traspaso se había otorgado el 17 de marzo de 2011.
E) La sentencia de segunda instancia desestimó el recurso de apelación y confirmó la sentencia apelada porque, en síntesis, el contrato de arrendamiento se había celebrado el 19 de noviembre de 1986, debiendo encuadrarse por tanto en la d.t. 1ª, apdo. 2, LAU 1994, y el traspaso, ajustado al art. 32 LAU 1964, se había efectuado antes de la jubilación del arrendatario.
F) Contra la sentencia de segunda instancia recurrió en casación la parte demandante-apelante, arrendadora en el contrato litigioso.
El recurso de compone de un solo motivo fundado en infracción, en primer lugar, de la d.t. 1ª LAU 1994 por aplicación indebida y, en consecuencia, de la d.t. 3ª de la misma ley por inaplicación; y en segundo lugar, de los arts. 1543 y 1256 CC.
El desarrollo argumental del motivo comienza refiriéndose a la segunda de las infracciones, que se habría producido por no haber considerado la sentencia recurrida la necesidad de que el arrendamiento esté sujeto a plazo y su duración no pueda quedar a la exclusiva voluntad del arrendatario.
En cuanto a la primera de las infracciones, se alega que si la voluntad de las partes fue someter el contrato al régimen de la LAU 1964 mediante el pacto expreso de prórroga forzosa, entonces tendría que aplicarse la d.t. 3ª LAU 1994 al plazo de finalización porque, de lo contrario, se eliminaría la esencia de la temporalidad de los arriendos.
Por lo que se refiere al interés casacional, se aduce la existencia de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales, citando como favorables a la aplicación de la d.t. 1ª las sentencias de 22 de febrero de 2007 de la Sección 19ª de la Audiencia Provincial de Madrid y 13 de febrero de 2007 de la Sección 21ª de la misma Audiencia, y, como favorables a la aplicación de la d.t. 3ª, las sentencias de 9 de junio de 2008 de la Sección 6ª de la Audiencia Provincial de Asturias y 3 de diciembre de 2004 y 31 de octubre de 2003 de la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona.
También se alega oposición de la sentencia impugnada a la doctrina de esta Sala contenida en las sentencias de 9 de septiembre de 2009 y, sobre todo, 7 de noviembre de 2011, porque esta última declara aplicable la d.t. 3ª a los contratos celebrados tras la entrada en vigor del RDL 2/1985 cuando las partes hubieran pactado la prórroga forzosa.
En consecuencia, la parte recurrente, manteniendo ya únicamente la pretensión subsidiaria de su demanda, considera que debe declararse el 1 de enero de 2015 como fecha de extinción del contrato.
Este demandado, tras puntualizar que lo pedido en el recurso no coincide con lo pedido en la demanda, observación irrelevante porque nada impide a la parte demandante mantener en un recurso únicamente la pretensión formulada con carácter subsidiario, opone en primer lugar que, al haberse producido un traspaso del local con fecha 17 de marzo de 2011, la propia d.t. 3ª LAU 1994 cuya aplicación se propugna en el recurso determinaría una duración mínima añadida de 10 años a contar desde la realización del traspaso, de modo que el contrato se extinguiría el 17 de marzo de 2021 y no el 1 de enero de 2015 como se pide en la demanda.
También aduce este recurrido que la sentencia de esta Sala del año 2011 citada en el recurso versa sobre un contrato de arrendamiento diferente del aquí litigioso y, por último, que no tiene sentido demandarle en cuanto a la pretensión relativa a la fecha de extinción del arrendamiento.
Esta parte alega, en primer lugar, que el recurso incurre en la causa de inadmisión del art. 483.2-1º, inciso segundo, en relación con el art. 479.4, ambos de la LEC, porque no se acota parte alguna de las sentencias de las Audiencias Provinciales citadas en el recurso, ninguna de las cuales se pronuncia sobre un caso similar al presente.
Se aduce, en segundo lugar, que en la demanda no se pidió expresamente la aplicación de la d.t. 3ª LAU 1994, invocada únicamente con posterioridad, al recurrir la parte actora en apelación.
En tercer lugar, se opone que la sentencia de esta Sala del año 2011 versó sobre un caso diferente, en el que se concedía al arrendatario la facultad de prorrogar anualmente el contrato con carácter indefinido.
Por último, se invoca la sentencia de esta Sala de 31 de octubre de 2008 sobre la posibilidad de someter a prórroga forzosa los arrendamientos celebrados bajo la vigencia del RDL 2/1985 y la inexistencia de una fecha para su extinción según la LAU 1994.
El recurso es admisible, pese a lo alegado por una de las partes recurridas, porque plantea con nitidez una cuestión estrictamente jurídica, consistente en la aplicabilidad al caso de la d.t. 1ª LAU 1994 o por el contrario de su d.t. 3ª, cuestión sobre la cual existen criterios dispares de diferentes Audiencias Provinciales y, a su vez, una posible oposición de la sentencia recurrida a la doctrina representada por su sentencia de pleno de 9 de septiembre de 2009 (recurso nº 1071/2005, en adelante STS 9-9-2009), en cuanto declara que los contratos de arrendamiento no pueden tener una duración indefinida, y por su sentencia de 17 de noviembre de 2011 (recurso nº 1635/2008, en adelante STS 17-11-2011), en cuanto, más específicamente, declara que los contratos de arrendamiento de local de negocio anteriores a la LAU 1994 pero celebrados después del 9 de mayo de 1985 y sujetos por voluntad de las partes a prórroga forzosa se rigen, en cuanto a su duración, por la d.t. 3ª LAU 1994 y no por su d.t. 1ª.
La circunstancia de que el contenido de los contratos de arrendamiento sobre los que se pronunciaron dichas sentencias no sea idéntico al del contrato aquí litigioso no puede excluir el interés casacional, pues además de ser normal o habitual que los contratos no seriados difieran en su contenido, lo relevante no es la identidad de los respectivos contratos sino la identidad de la cuestión jurídica controvertida, que en este caso es evidente por lo que respecta a la STS 17-11-2011 y a la sentencia de 22 de febrero de 2007 de la Sección 19ª de la Audiencia Provincial de Madrid, esta última favorable a la aplicación de la d.t. 1ª LAU 1994 en contraste con las sentencias de 9 de junio de 2008 de la Sección 6ª de la Audiencia Provincial de Asturias y 3 de diciembre de 2004 y 31 de octubre de 2003 de la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, favorables a la aplicación de la d.t. 3ª de la misma ley. Si a esto se une que la STS 9-9-2009 también guarda una estrecha relación con la cuestión jurídica planteada, en cuanto excluye que los contratos de arrendamiento de local de negocio puedan tener una duración indefinida, la admisibilidad del presente recurso de casación por interés casacional no viene sino a corroborarse.
Por lo demás, otras alegaciones que se oponen a la admisibilidad del recurso, como la falta de invocación de la d.t. 3ª LAU 1994 en la demanda, no son ciertas, pues basta con leer el escrito de demanda para comprobar que dicha d.t. sí se invocaba expresamente, y no de forma que pudiera pasar inadvertida sino en negrita y al comienzo de los fundamentos de derecho relativos al fondo. En cuanto a la también alegada diferencia entre lo pedido en la demanda y lo pedido en el presente recurso, ya se ha dicho que es irrelevante, porque nada impide que la parte demandante renuncie a seguir manteniendo en vía de recurso la pretensión principal de su demanda pero insista en la subsidiaria. Finalmente, la cita de la sentencia de esta Sala de 31 de octubre de 2008 (recurso nº 690/2003, en adelante STS 31-10-2008) en el escrito de oposición que propugna la inadmisibilidad del recurso no viene sino a reafirmar la existencia del interés casacional, pues dicha sentencia se invoca en apoyo de la duración indefinida de los contratos de arrendamiento posteriores al 9 de mayo de 1985 pero sujetos a prórroga forzosa.
El fundamento de derecho cuarto de la STS 17-11-2011 contiene, en su apartado C), el siguiente razonamiento:
«El legislador de 1994, no olvidó la gran cantidad de arrendamientos de local de negocio que, en el momento de su entrada en vigor, estaban sometidos a un régimen de prórroga forzosa, por lo que dedicó la DT Tercera a establecer una normativa que permitiría en estos contratos fijar una fecha de finalización. Y es que, tal y como declaró la sentencia de pleno de esta Sala de 9 de septiembre de 2009 [RC n.º 1071/2005], al analizar un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda celebrado bajo la vigencia de la LAU 1994 que incluía entre sus cláusulas un sometimiento al régimen de prórroga forzosa, '[h]a de afirmarse que una cosa es que el legislador pueda imponer, por razones de política legislativa, la prórroga forzosa para el arrendador, como efectivamente mantuvo para los arrendamientos urbanos desde el año 1920 hasta el año 1985, y otra muy distinta que las partes puedan hacerlo válidamente por la vía del artículo 4.º de la LAU 1994 y el 1255 del Código Civil, sin alterar por ello la propia esencia y naturaleza del contrato que de por sí ha de ser de duración determinada -o, al menos, determinable- y sin que deba aceptarse que una duración fijada de un año prorrogable indefinidamente a voluntad del arrendatario por años sucesivos, suponga realmente la fijación de una duración en la forma exigida por la ley'. En definitiva, no resulta aceptable que la mera voluntad de las partes permita eliminar la esencia del contrato de arrendamiento, una de cuyas características es la temporalidad.
»El análisis conjunto y sistemático de la DT Primera, apartado 2 y de la DT Tercera de LAU 1994, permiten declarar que el régimen fijado por esta última resulta igualmente aplicable a los contratos celebrados tras la entrada en vigor del RDL 2/1985, cuando las partes hubieran establecido la prórroga forzosa, pues si el legislador previó un fin para los contratos de arrendamiento de local de negocio que legalmente debían estar sometidos a la prórroga forzosa, por razones de política legislativa, aún más debe estar previsto en los que se fijó convencionalmente, so pena de eliminar la esencia del arrendamiento.
»En definitiva, la DT Primera LAU 1994, remite expresamente al RDL 2/1985 y a la LAU 1964 para la regulación de los arrendamientos de local de negocio, por lo que se debe entender que la alusión a la tácita reconducción está únicamente prevista para aquellos contratos de arrendamiento de local de negocio que se celebraron al amparo del RDL 2/1985 sin incluirse referencia alguna a una prórroga forzosa en cuanto a su duración. Para el resto, esto es, para los arrendamientos de locales de negocio respecto a los que sí se estableció de modo voluntario un sistema de prórroga forzosa, les resulta aplicable la LAU 1964, y consecuentemente en materia de finalización de la situación de prórroga, la DT Tercera LAU 1994».
Pues bien, esta Sala, reunida en pleno, ha decidido reiterar dicho criterio, asumiendo íntegramente el razonamiento anteriormente transcrito, y fijar como doctrina jurisprudencial la aplicabilidad de la d.t. 3ª LAU 1994 a los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 y anteriores a la entrada en vigor de LAU 1994 pero sujetos por voluntad expresa de las partes a la prórroga forzosa de la LAU 1964, ya que además, por un lado, no sería coherente con el espíritu y finalidad del Real Decreto-
El art. 487.3 LEC dispone que la sentencia que considere fundado un recurso de casación por interés casacional, además de casar la sentencia recurrida y declarar lo que corresponda según los términos en que se haya producido la oposición a la doctrina jurisprudencial o la contradicción o divergencia de la jurisprudencia, «resolverá sobre el caso».
Por tanto, habiéndose pedido en la demanda, en lo que aquí interesa, la declaración de que el contrato litigioso se extinguiría el 1 de enero de 2015, esta Sala debe decidir, ya como órgano de instancia, si efectivamente procede o no estimar dicha pretensión, pues una de las partes demandadas-recurridas viene sosteniendo, desde su contestación a la demanda hasta su oposición al presente recurso de casación, que aun cuando fuese aplicable la d.t. 3ª LAU 1994 el contrato no se extinguiría hasta el 17 de marzo de 2021 por haber mediado un traspaso válido efectuado el 17 de marzo de 2011, cuestión esta sobre la que no llegaron a pronunciarse las sentencias de instancia al haber considerado aplicable la d.t. 1ª LAU 1994 y no la 3ª.
Pues bien, la cuestión debe resolverse desestimando la demanda porque, habiéndose efectuado válidamente el traspaso del local por una persona física a otras después de la entrada en vigor de la LAU 1994 y antes de los veinte años desde su aprobación, procede aplicar el párrafo quinto del apartado B). 3. de la d.t. 3ª LAU 1994 que establece «la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años a contar desde su realización [la del traspaso]», tomándose como fecha de este último, según el párrafo último del mismo apartado, «la de la escritura a que se refiere el artículo 32 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964», que en el presente caso fue el 17 de marzo de 2011. En consecuencia, la fecha de extinción del contrato litigioso no podía ser el 1 de enero de 2015, como se pide en la demanda, sino el 17 de marzo de 2021.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
Fallo
1º.-
2ª.- Casar la sentencia recurrida.
3º.- Fijar la siguiente doctrina jurisprudencial: «Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 pero celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 y sujetos a prórroga forzosa se rigen, en cuanto a su duración, por la disposición transitoria tercera de dicha ley».
4º.- Resolver el caso, en funciones de instancia, desestimando íntegramente la demanda, aunque por fundamentos jurídicos diferentes, en cuanto a la pretensión subsidiaria, de los de las sentencias de primera instancia y apelación.
5º.- No imponer especialmente a ninguna de las partes las costas del recurso de casación ni las de las dos instancias.
6º.- Y devolver a la parte recurrente el depósito constituido.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamosFrancisco Marín Castán. José Ramón Ferrándiz Gabriel. José Antonio Seijas Quintana. Antonio Salas Carceller. Ignacio Sancho Gargallo. Francisco Javier Orduña Moreno. Rafael Sarazá Jimena Sebastián Sastre Papiol. Eduardo Baena Ruiz. Xavier O' Callaghan Muñoz. Firmada y rubricada.
Voto
Quedan aceptados los antecedentes de hecho y los fundamentos jurídicos primero, segundo, tercero y cuarto de la anterior sentencia nº 137/2015, de 12 de marzo (Recurso nº 3101/2012). No se comparte el contenido de los fundamentos jurídicos quinto, sexto y séptimo ni la parte dispositiva de dicha resolución.
Mediante el presente voto particular mostramos nuestra disconformidad con tal conclusión por entender que no resulta conforme con el mandato del legislador expresado en las Disposiciones Transitorias de la LAU 1994. No encontramos razón para prescindir de la aplicación de la 1ª de dichas disposiciones, apartado 2, que contiene un regulación completa respecto del régimen aplicable a los contratos de arrendamiento de local de negocio
El recurso de la parte demandante denuncia la infracción de las Disposiciones Transitorias de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, así como de los artículos 1543 y 1256 del Código Civil, entendiendo que resulta de aplicación la Disposición Transitoria Tercera y no la Primera, como entendió la sentencia impugnada.
Para justificar el interés casacional, cita como sentencias favorables a la aplicación al caso de la D.T. Primera de la LAU 1994 las de la Audiencia Provincial de Madrid, sección 19ª, de 22 febrero 2007 y de la sección 21º, de 13 febrero 2007, mientras que consideran de aplicación la D.T. Tercera de dicha Ley las de la Audiencia Provincial de Asturias, sección 6ª, de 9 junio 2008; Audiencia Provincial de Barcelona, sección 4ª, de 31 octubre 2003 y 3 diciembre 2004, así como las sentencias de esta propia Sala de 9 septiembre 2009 y 17 noviembre 2011.
La sentencia dictada por esta Sala nº 582/2009, de 9 septiembre (Rec. 1071/05) se refiere a un supuesto distinto del ahora enjuiciado y, en consecuencia, su doctrina no resulta de aplicación al caso, ya que resuelve sobre contratos celebrados ya bajo la vigencia de la LAU 1994.
Por otra parte, es cierto que la sentencia de esta Sala de 17 de noviembre de 2011, tras mencionar la doctrina de la de 9 de septiembre de 2009, viene a decir lo siguiente:
Dicha norma establece, en su párrafo primero, lo siguiente:
De ahí que, cuando se ha pactado la prórroga forzosa al amparo del citado artículo 9 del Real Decreto Ley 2/1985, rige plenamente lo dispuesto por la Ley de 1964 en cuanto a duración del contrato y su prórroga, pues así se ha convenido expresa y libremente por las partes, debiendo ser mantenido por respeto al principio 'pacta sunt servanda', teniendo en cuenta que la concesión de tal beneficio de prórroga forzosa al arrendatario podría estar compensado con otros pactos beneficiosos para el arrendador. En estos casos resultarán aplicables los supuestos de excepción a prórroga ( artículos 62 y 70 y ss.) y de resolución ( artículo 114 y ss.) previstos en la LAU 1964, generándose una situación igual a la que existía previamente a la vigencia del Real Decreto 2/1985, siendo posible para el arrendatario proceder al traspaso del local cumpliendo los requisitos previstos en la misma Ley.
No cabe asimilar este supuesto al contemplado en la Disposición Transitoria Tercera de la LAU 1994, que resulta de aplicación exclusivamente a los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes de 9 de mayo de 1985 y no a los posteriores, como sucede en el presente caso. El distinto tratamiento de uno y otro supuesto responde sin duda a la circunstancia de que la prórroga forzosa venía impuesta por la ley sin posibilidad de renuncia por parte del arrendatario, mientras que a partir de la vigencia del Real Decreto 2/1985 tal prórroga forzosa únicamente se establece por expresa aceptación del arrendador.
En este sentido se ha de destacar cómo el preámbulo de la LAU 1994 a la hora de justificar el régimen transitorio que establece la ley dice que
No existe por tanto laguna legal que haya de ser cubierta mediante la integración de la Disposición Transitoria 1ª con la 3ª, cuya aplicación ha reservado el legislador exclusivamente a los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985, respecto de los cuales la prórroga forzosa venía impuesta legalmente al arrendador. Es la Disposición Transitoria 1ª la que regula de modo completo y exclusivo el régimen aplicable a los contratos celebrados antes de la entrada en vigor de la LAU 1994 pero después de la vigencia del Real Decreto Ley 2/1985.
En consecuencia el recurso debió ser desestimado en cuanto solicita que se case la sentencia impugnada y se declare la extinción del contrato con fecha 1 de enero de 2015 por aplicación de la D.T. 3ª de la LAU 1994.
En consecuencia, la parte dispositiva de la sentencia debía ser la siguiente:
Que debemos
Firmado y rubricado Antonio Salas Carceller. Xavier O' Callaghan Muñoz
PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia y voto particular por el EXCMO. SR. D.