Auto Civil 397/2025 Audiencia Provincial Civil de Málaga nº 6, Rec. 1684/2024 de 23 de julio del 2025

PRIMERO.- Antecedentes del caso.

1- Los actores, junto a otros copropietarios, son propietarios del local comercial sito en Pº Marítimo el Pedregalejo, nº13, 29017, Málaga, donde la demandada explota el negocio de restauración denominado "Restaurante El Morata".

2- Sobre dicho local comercial, con fecha de 1 de mayo de 1976, se suscribió contrato de arrendamiento entre la propietaria en ese momento, Dª Susana, y D. José, por la renta de ciento cuarenta mil pesetas anuales, a abonar en mensualidades de 12.000 pesetas. En dicho local, el arrendatario explota el negocio de restauración denominado "Restaurante El Morata".

3- En dicho contrato, se subrogó en el contrato la esposa del mismo, Dª Susana, y así se declaró en sentencia de 10 de enero de 2011 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Málaga.

4- La renta actualizada asciende desde la última actualización a fecha de 1 de mayo de 2023 a la cantidad de 846,31 € mensuales, que, más IVA menos retenciones, da un total de 866,24 €.

5- En sentencia dictada por la Sección cuarta de esta Audiencia Provincial, siendo aún arrendatario, que actuó como parte demandada, D. José, se declaró la enervación de la acción de desahucio al consignar la demandada las cantidades reclamadas en concepto de renta y en concepto de ibi.

6- Con fecha de cuatro de enero de 2024 se interpone la demanda en el presente procedimiento, para el desahucio por falta de pago del ibi, como cantidad asimilada a la renta, dictándose Decreto de 25 de abril de 2024, en el que se admitía a trámite la demanda, acordando el lanzamiento, y acordando en su parte dispositiva, además, que "3.- Comunicar a la/s parte/s demandadas que no tiene derecho a ENERVAR la acción de desahucio 4.- CITAR a los litigantes a la celebración del JUICIO para el próximo día 18 de septiembre de 2024 a las 9:45 horas solo para el caso de que se formule oposición. 5.- SEÑALAR para la práctica del LANZAMIENTO de la parte arrendataria el próximo día 21 de octubre de 2024 a las 9:30 horas para el caso de que no desaloje la finca voluntariamente ni se oponga a la demanda, sin hacerle más notificación que la de la presente resolución. 6.- REQUERIR a la arrendataria para que retire sus enseres antes de la fecha del lanzamiento con el apercibimiento de que de no verificarlo se podrán considerar bienes abandonados".

7-Consta con la demanda, remisión de burofax que consta entregado con fecha de 6 de agosto de 2020 a Dª Sabina, en el que se le reclamaba el pago del ibi correspondiente a los años 2015 a 2020, por el importe total de 4.821,70€.

Además, consta documental en la que el Letrado de los actores remite burofax a la demandada, comunicándole la actualización de la renta conforme al ipc, así como requiriéndola para el pago de los recibos de ibi correspondientes a los ejercicios comprendidos entre 2015 y 2022, por la cantidad total de 7.232,55€. requiriéndole para el pago en el plazo de diez días, con el apercibimiento que, de no verificarlo se instaría judicialmente la resolución del contrato. Además, se le advierte que de no realizar el pago en el plazo de 30 días, conforme al artículo 22.4 de la Lec, no podrá realizar la enervación del contrato. Este burofax resulta entregado el 25 de abril de 2023, constando como receptor " José". En posteior email, el Letrado de los actores remite documental jusstificativa de los distintos ibis, y del pago de los mismos por los acctores, acreditándose el pago en relación a los ibis devengados hasta el ejercicio 2018, y estando los de los años 2.019 a 2023, domiciliados en cuenta.

8-La parte demandada aporta en el acto de la vista un justificante de haber procedido en el mismo día del juicio oral (18/09/2024) a transferir la suma de 7.296,89 euros a favor de la demandante.

SEGUNDO.-Frente a la sentencia estimatoria de la demanda, se alza la parte demandada, con objeto de que se declare que por la demandada se ha enervado la acción y se declare la no resolución el contrato de arrendamiento de fecha de 1 de mayo de 1976, y en consecuencia el no lanzamiento, en base a lo fundamentado en este recurso, y se acuerde la no imposición de costas, a la demandada, ahora apelante en la primera instancia.

Aduce que por la Juzgadora de instancia se ha dado por válida la documental 6, 7, 8 y 9, aportada con la demanda, sin que se haya practicado prueba alguna sobre el contenido de dichos documentos, y si los mismos, se ajustan a los requisitos jurisprudenciales, a pesar de haber sido impugnada tal documental en cuanto a su valor probatorio y contenido. Considera que no se ha aportado prueba que justificara que el contenido de esos burofax era cierto, que fue recibido por su destinatario, y que el email, enviado supuestamente a una letrada, fue recibido por ella, y que los documentos que supuestamente se anexaban mediante pdf, correspondían realmente a los recibos de IBI y que estos estaban pagados por la actora, en ese momento, dándose validez a la prueba aportada con la demanda, cuando fue impugnada en cuanto a su contenido y valoración. Aduce que tales documentos nunca fueron remitidos a la demandada, por lo que considera que la demanda no debería haber prosperado, y que en cualquier caso, la demandada tenía derecho a enervar la acción. Así señala que el burofax de 14 de abril de 2023 nunca fue recibido por la inquilina, sino por persona distinta, pues no coincide el segundo apellido. Además, dicho burofax, no contiene certificación de contenido, ni se adjunta documental alguna que justifique la petición que se hace en esta demanda, en cuanto a requerimiento., por ello carece de valor probatorio, siendo que la carga de la prueba incumbe a quien la alega, de manera que dicho burofax, no contiene Código Seguro de Verificación (CSV), para mantener la integridad del documento y que ese documento, sea el que se le envío a la hoy demandada., a lo que hay que añadir, que no se adjuntaron recibos de ibi, y menos que estuviesen pagados. Alude a la sentencia del TS de 22 de abril de 2013., y en relación a los documentos nº 6, 7, 8 y 9., igualmente fueron impugnados, en cuanto a su valor probatorio, y autenticidad: no va firmado, no consta certificación de texto, ni consta tampoco, que se aportaran los recibos de ibi, y el justificante de haberse pagado el mismo, por la propiedad, por tanto, lo que se reclama desde el año 2015, 2016, 2017 y 2018 estaría prescrito. No se ha informado previa y documentalmente del importe de IBI., NI EN EL DOCUMENTO Nº 6 NI EN EL 9. Por tanto, considera que el requerimiento realizado por la actora a mi patrocinada, con todos los respetos no cumple los requisitos exigidos por el art. 22 de la LEC, SIN QUE DICHA COMUNICACIÓN, HAYA QUEDADO ACREDITADO, QUE LLEGO A CONOCIMIENTO DE LA ARRENDATARIA. De conformidad al art. 22.4 de la LEC, esta parte considera que cabe la enervación de la acción, toda vez que al momento de celebración de la vista, no se adeudaba nada por la apelante, entendiendo, que si la propiedad, no justifico, el pago del ibi, en el momento del requerimiento, ni se justifico documentalmente el importe de IBI, se entiende que no procede la resolución del contrato de arrendamiento, y el consecuente desahucio.

A ello se opone la parte recurrida solicita la confirmación de la sentencia recurrida, que manifiesta que la actora propuso nueva prueba documental (1º burofax anterior con justificación documental de lo adeudado año 2020, email con la compañera reconociendo la recepción de segundo burofax y enviando justificación documental de la deuda, pago a cuenta, justificación de abono por esta parte, etc.), existiendo además una sentencia anterior donde enervó la acción de desahucio (Doc. 10 sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga) , y que tras la aportación de justificante de burofax con documentos de la deuda del año 2020, así como email a la letrada de la demanda confirmando recepción de 2º burofax del año 2023, la parte contraria NO impugnó su autenticidad, siendo por tanto prueba plena de los requerimientos y notificaciones realizadas. Que se enviaron los burofaxes en el año 2020 y 2023. Además de comunicársele en forma y remitírsele justificante documental de la deuda en el primer burofax (2020) así como en el email a la Letrada de la demanda. Es más la propia letrada solicita fraccionamiento de la deuda y la demanda hace un pago a cuenta... Muestra evidente de la constancia de la deuda. Y de nuevo al no impugnarse a la autenticidad de los dos burofaxes y email se daban por auténticos y por válida la prueba documental aportada. Aduce que en el caso, no cabe enervación al: - Haberse dictado sentencia enervando una primera vez el desahucio. - Habérsele requerido por burofax en 2020 con remisión de documentación de la deuda. - Habérsele requerido por 2º burofax en 2023. - Haberse enviado la documentación a la propia letrada de la demandada. - Y haber hecho ésta un pago a cuenta antes de la demanda sin abonar el total de la deuda.. Aduce que no se impugnaron los documentos por su autenticidad, sino sólo por su valor probatorio, de manera que las cantidades reclamadas correspondientes a los años 2015 a 2018 no estarían prescritas, pues fueron reclamadas extrajudicialmente mediante burofax de 5 de agosto de 2020, interrumpiendo así la prescripción conforme al artículo 1973 CC. Por tanto: - Se le envió varios requerimientos. - Se le remitió en el año 2020 justificación documental de toda la deuda conjuntamente con el burofax (documental aportada en el acto del juicio a tenor de negarse lo anterior) - Se le remitió de nuevo burofax año 2023. - Y se le remitió en el año 2023 a la letrada de la demandada justificación de la deuda. - Hizo pago a cuenta y solicitó fraccionamiento. Considera acreditado que la demandada ya no tenía opción de enervar la acción de desahucio, tanto por la sentencia dictada anteriormente como por los requerimientos efectuados en el año 2020 y 2023. ( art. 22.4 y concordante de la LEC) .

TERCERO.- Consideraciones jurídicas previas.

Resulta de aplicación la Disposición Transitoria Segunda A), apartado 1, de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos , que declara que los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de dicha Ley, continuarán rigiéndose por las normas relativas al contrato de inquilinato del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , con determinadas modificaciones contenidas en los apartados siguientes de la citada disposición transitoria. La misma, en su letra C), bajo la rúbrica de "Otros derechos del arrendador", señala que este podrá exigir del arrendatario el total importe de la cuota del impuesto sobre bienes inmuebles que corresponda al arrendador.

Ahora bien, la cuota del IBI es un gasto repercutible que el arrendador podrá exigir al arrendatario una vez haya realizado su pago mediante la presentación del correspondiente recibo. Se trata de que el arrendatario restituya al arrendador una cantidad a cuyo abono este está obligado por las normas tributarias y, como gasto repercutible, es necesario su previo abono por el arrendador pues solo se pueden repercutir los servicios o suministros ya prestado, por lo que será a partir del momento del pago por parte del propietario del inmueble cuando se le pueda exigir al inquilino que le reintegre el importe abonado.

Así lo establece el Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 731/2011 de 10 Oct. 2011, Rec. 1557/2008 : " ii) El artículo 61 LHL 1988 y el artículo 60 LHL 2004 configuran el IBI como un tributo directo de carácter real que grava el valor de los bienes inmuebles en los términos establecidos en dichas Leyes. Con arreglo a estas --en lo que ahora interesa-- el hecho imponible del tributo es la titularidad del derecho de propiedad de un inmueble urbano, y son sujetos pasivos, a título de contribuyentes, las personas naturales y jurídicas que ostenten la titularidad del derecho (artículos 64 LHL 1988 y 63 LHL 2004. El caso de arrendamiento del inmueble que genera el IBI no se contempla en estas Leyes y de ellas no se deduce obligación directa alguna del arrendatario sobre el pago o gestión de pago del IBI.

iv) En consecuencia, el arrendador --que tiene derecho a repercutir el pago del IBI -- no puede exigir al arrendatario que se haga cargo de la gestión directa del pago del IBI ante la Administración, en las fechas de su devengo, salvo que en el contrato se haya pactado expresamente o se acredite, al menos, que el arrendador comunicó al arrendatario que debería hacerse cargo del pago directo del IBI, supuesto en el --la falta de respuesta del arrendatario-- podría ser interpretada como asunción de la obligación.

La posibilidad de que el impago del IBI constituya legítimo motivo de resolución del contrato de arrendamiento fue abordada por la sentencia del Pleno de la Sala 1ª de 12 de enero de 2007 (recurso n.º 2458/2002 ), en los términos siguientes: "Cuando la causa 1ª del artículo 114 se refiere a cantidades asimiladas a la renta está aludiendo a aquéllas cuyo pago ha de asumir el arrendatario por mandato legal, empleando una fórmula abierta que ha de ser completada con las que en cada momento establezca la legislación aplicable. Si bajo la vigencia del texto refundido de 1964 eran, en determinados supuestos, las correspondientes a diferencias en el coste de servicios y suministros y las derivadas de la repercusión del importe de las obras realizadas por el arrendador, ahora la consideración del texto de la nueva Ley lleva a estimar que esta nueva obligación del arrendatario de satisfacer el importe del IBI ha de merecer igual consideración, de forma que su impago -en cuanto supone el incumplimiento de una obligación dineraria añadida a la esencial de abono de la renta- faculta al arrendador para instar la resolución del contrato. Lo contrario supondría forzar a dicho arrendador a emprender anualmente el ejercicio de una acción de reclamación contra el arrendatario incumplidor de una obligación de periodicidad anual de la que ha de responder mientras el contrato esté vigente, cuyo carácter periódico comporta su necesaria asimilación a estos efectos a la obligación, también periódica, de pago de la renta".

Y, en coherencia con lo expuesto, se fijó como doctrina jurisprudencial que: " el impago por el arrendatario del Impuesto de Bienes Inmuebles y de la repercusión por el coste de los servicios y suministros, en arrendamientos de vivienda existentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, ha de considerarse como causa de resolución comprendida en el artículo 114-1ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ".

Por otra parte, en sentencias de 15 de junio de 2009, recurso n.º 2320/2004 , y 11 de julio de 2011, recurso n.º 642/2008 , se ha declarado igualmente como doctrina jurisprudencial: "[...] que el impago por el arrendatario del Impuesto de Bienes Inmuebles y de la repercusión por el coste de los servicios y suministros, en arrendamientos de vivienda existentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, ha de considerarse como causa de resolución comprendida en el artículo 114-1ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ". Y en sentencia de 20 de julio de 2011, recurso 352/2009 , se reitera la doctrina jurisprudencial de que "el coste de los servicios y suministros, en arrendamientos de vivienda existentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, ha de considerarse como cantidades asimiladas a la renta, y su impago es causa de resolución comprendida en el artículo 114-1ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ".

La correcta interpretación de tal norma no significa una alteración del régimen jurídico tributario derivado del impuesto de bienes inmuebles, de manera tal que consagre un cambio en el sujeto pasivo del tributo; lejos de ello, seguirá siendo el arrendador quien ostente dicha condición jurídica en cuanto propietario o titular del inmueble. Lo que la referida disposición transitoria posibilita, rectamente entendida, es repercutir el pago del impuesto al arrendatario. Nos hallamos, en definitiva, ante un derecho del arrendador a que se le abonen las rentas y cantidades asimiladas ( IBI ) y una obligación de pago por parte del arrendatario ( sentencias 302/2014, de 28 de mayo y 335/2014, de 23 de junio ).

Lógicamente, como no puede ser de otra forma, dicha repercusión supone la comunicación previa de la cuota del IBI, que corresponde al inmueble arrendado, para que el arrendatario consecuentemente pueda atender a su obligación legal y, de esta manera, hacerse efectiva la ventaja fiscal que la ley de 1994 concede al arrendador".

En relación al requerimiento de pago al arrendatario, la SSTS 558/2015, de 13 de octubre, y STS de 28 de mayo de 2014, en relación al requerimiento del artículo 22.4 de la Lec, declaró lo siguiente:

«1 . La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.

2. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente.

3. Ha de referirse a rentas impagadas.

4. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales.

5. Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.

Sin embargo, en dicho precepto no se exige que se comunique al arrendatario:

1. Que el contrato va a ser resuelto.

2. Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.

El legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago».

En relación a la prescripción de la acción, dice la STS 295/2013, de 24 de abril, que "conforme al criterio de la STS de 12 de enero de 2007 y otras que siguen la línea establecida por aquella, toda vez que calificada la obligación de pagar el IBI como una obligación dineraria, de periodicidad anual, cuyo carácter periódico comporta su asimilación a la obligación, también periódica, de pago de la renta, el plazo de prescripción será de cinco años ( artículo 1966.3ª CC ) por ser pago periódico. Corrobora esta postura el hecho de que se trate de un tributo que va a gravar el inmueble durante todos los ejercicios fiscales, de tal suerte que al fin y a la postre deberá satisfacerse de forma anual. Esta interpretación se acerca más a los términos de prescripción contemplados dentro del propio ámbito fiscal, siendo un contrasentido que la Administración pueda reclamar al propietario ese tributo durante un periodo de tiempo mucho más breve de lo que ese mismo deudor tributario puede posteriormente repercutirlo a un tercero, acomodándose también más a los propios términos que rigen respecto de la renta. Además este término más reducido igualmente propicia evitar situaciones de abuso, desde el momento en que al admitir el desahucio por el impago de estas cantidades podría contribuir a que se pudieran producir grandes cúmulos de recibos que dificultaran notablemente la posibilidad del inquilino a efectuar su pago".

En cuanto a los requisitos para la reclamación del ibi, señala la STS 274/2013 de 18 de abril, que en la " sentencia de 27 de diciembre de 2010, recurso 894/2007 , en la cual se exige un requerimiento fehaciente previo a la demanda para la reclamación del IBI, aplicándole el procedimiento de actualización de renta, sin perjuicio de lo ya dispuesto en los arts. 101 y 106 de la LAU de 1964 , sentencia dictada en el ámbito de arrendamiento de vivienda pero que es extrapolable dada la remisión que el apartado D) 9 de la Disposición Transitoria tercera de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos Ley 29/1994 hace al apartado C) 10.2 de la Disposición Transitoria segunda .

Por lo tanto, para la reclamación del IBI será preciso que se reclame fehacientemente con anterioridad a la presentación de la demanda, si lo que se pretende es la resolución del contrato, confiriéndole un término de treinta días al arrendatario para que se oponga o acepte, tras lo cual podrá instarse judicialmente, debiendo acompañarse a la reclamación copia del recibo del IBI, para que el arrendatario conozca la causa de la reclamación".

Así, en cuanto a los requisitos para la notificación al arrendatario para el pago del ibi, hay que partir del hecho de que nos encontramos ante un tributo o impuesto que grava la propiedad, siendo sujeto pasivo, es el propietario. Así, el artículo 63.1 del Texto Refundido de Ley Reguladora de las Haciendas Locales, establece como sujeto pasivo del impuesto las personas naturales y jurídicas que ostenten la titularidad del derecho que en cada caso sea constitutivo del hecho imponible de este impuesto, hecho imponible que se define en el artículo 61.1 de la expresada Ley, y que en el caso que nos ocupa sería la titularidad jurídica del local arrendado.

Por consiguiente, la mecánica de pago del impuesto es que la propietaria del local lo abonara a la Administración, reclamando a su vez su importe a la arrendataria previa acreditación de su importe.

Así, ha sido criterio reiterado que para la debida exigencia del pago de este Impuesto al arrendatario se considera razonable y ajustado que se aporte fotocopia del recibo abonado, y en su caso, el modo en que se fija la cuantía reclamada si en un mismo recibo se incluye la totalidad de una finca con varios pisos, todo ello concediendo un plazo razonable a los efectos de que el arrendatario pueda advertir posibles errores o manifestar su disconformidad con el cálculo de la suma, dentro de dicho plazo. En este sentido se asume el criterio recogido en la SAP de Palma de Mallorca, Sección 5ª, de fecha 28 de junio de 2.013 que declara "es obligación del arrendador notificar al arrendatario los gastos que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación, haciendo constar la cantidad separadamente de la renta en vigor en el recibo o documento acreditativo que lo sustituya, así como el importe de las tasas municipales con remisión de fotocopia de los recibos u otro medio hábil, a fin de que el arrendatario pueda mostrar su conformidad con las cantidades asumidas contractualmente a parte de la renta, y con mayor razón cuando dichos gastos generales y tributos giran normalmente a nombre de la propiedad, teniendo dicho este tribunal que lo que no parece adecuado es dejar la fijación de los gastos que se repercuten sobre el arrendatario al solo arbitrio del arrendador, y por ello será preciso que el importe de los mismos quede fijado por algún cauce que incluya: a) La notificación del importe del gasto acompañando copia u original del correspondiente recibo. b) Que se de un plazo para contestar al arrendatario equiparando la falta de respuesta a la aceptación tácita y, c) En caso de discrepancia las partes deberán acudir al juicio declarativo correspondiente."

CUARTO.- Resolución del recurso.

A la vista de las consideraciones jurídicas expuestas tanto en esta resolución, como en la sentencia de instancia, que se dan aquí por reproducidas, a los efectos de la resolución de este recurso, deben de tenerse en cuenta las siguientes consideraciones:

1- No pueden compartirse las argumentaciones de la recurrente en relación a la ineficacia de los requerimientos que se realizan por burofax por parte de los arrendadores, pues consta que el que se realiza en el año 2023, fue recibido por un tal " José" , identificándose el receptor con su dni, por lo que debe de considerarse que fue recogido por una persona vinculada al local y a la arrendataria, pues consta recogido por la persona que sestaba presente en el mismo, y dada la coincidencia del apellido con el arrendatario original; y el burofax del año 2020 consta recogido por la propia arrendataria, no siendo de recibo que no conste su segundo apellido, como se señala por la apelante, pues consta debidamente identificada por su dni, que es coincidente con el dni de la demandada, según consta en el apoderamiento apud acta de este procedimiento, por lo que consta claramente que fue recepcionado por la misma. Por tanto, debe de considerarse que los burofaxes reúnen los requisitos legales, y que llegaron convenientemente a la destinataria.

Dado que los burofaxes fueron efectivamente entregados, en relación al contenido de los mismos, si la parte apelante considera que su contenido no se corresponde con el real, era de cargo de la misma la prueba del contenido que recibió, siendo, además, que finalmente, en la vista, no impugnó la documental por su autenticidad, debiendo por tanto, estar al contenido de la documental aportada.

2- Por lo que se refiere a la notificación de la deuda, se aportó por la actora documental en el acto del juicio de la remisión del pago de los recibos de ibi en 2020, lo que excluye la posible prescripción de la acción respecto a los pagos de ibi correspondientes a los años 2015 a 2018. Según consta en el burofax de agosto de 2020, con el mismo se acompañaba "copia de los cargos bancarios de los citados recibos de Ibi reclamados ( docs nums 1 a 20). La notificación de la deuda de ibi de los restantes años consta por email a una Letrada que se entendió con el Letrado de los actores. Por tanto, habiéndose comunicado los pagos concretos de ibi, debe de considerarse que el requerimiento de pago se ajusta a los requisitos legales, y por tanto, el impago de las referidas cantidades por la arrendataria, tiene plenos efectos resolutorios.

Debe de considerarse, en cualquier caso, que a los efectos de evistar la prescripción, basta con la reclamación correspondiente por parte del arrendatario. En cualquier caso, de la documental acompañada con la demanda y de la aportada en el día de la vista, constan los recibos del pago de ibi correspondiente.

3- Por la Juzgadora de instancia, ya se señala en su sentencia que El requerimiento de pago aportado con la demanda, reúne los requisitos exigidos por el artículo 22 LEC y la doctrina jurisprudencial mencionada, ya que: 1º) ciertamente contiene un requerimiento de pago de la cantidad asimilada a la renta, concretamente el IBI (se dice al inquilino que existe un impago, y por qué concepto); 2º) es igualmente fehaciente, ya que el medio empleado (burofax) permite acreditar que la comunicación llega a conocimiento del arrendatario; 3º) Se refiere a cantidades asimiladas a la renta que han resultado impagadas (y se individualiza el concepto, indicando que se reclaman los recibos de IBI de los años 2015 a 2022); además, la parte actora ha dejado transcurrir el plazo legalmente previsto, que actualmente es de 30 días de antelación a la presentación de la demanda, ya que el burofax se remite el día 24/04/2023, luego, conforme al artículo 22.4º LEC , el inquilino disponía hasta el día 04/05/2023 para efectuar el pago de las cantidades reclamadas, siendo así que el actor interpone su demanda el 04/01/2024 (tal y como acredita el justificante de lexnet). El burofax, adicionalmente, consta recibido y entregado en su destino, identificando el certificado de entrega aportado y expedido por CORREOS a la eprsona receptora del mismo y su DNI. Pero, es más, la circunstancia de que el burofax no hubiera sido entregado a su destinatario no alteraría la eficacia del mismo, a los efectos del artículo 22 LEC En el caso de litis, consta probado que el personal de Correos efectuó la entrega del burofax en el domicilio arrendado, y se identifica perfectamente al receptor del documento, por lo que no puede argumentarse falta de conocimiento o notificación del requerimiento previo extrajudicial de pago del IBI, de lo que se concluye que la falta de conocimiento de esa comunicación sería solo imputable a la parte demandada. En consecuencia, debe considerarse válido y eficaz, a los efectos del artículo 22.4º LEC , el burofax aportado con la demanda, lo que determina la imposibilidad de enervación de la acción por existencia de un requerimiento previo de pago".

Por tanto, ningún error existe en la valoración de la prueba, debiendo considerarse que los requerimientos realizados se ajustan a los requisitos legales, y que, por tanto, tienen plenos efectos resolutorios.

Finalmente, y en aplicación del artículo 22.4 de la Lec, solo cabe la confirmación de la sentencia de instancia, en la medida que el pago realizado por la arrendataria en el día de la celebración de la vista, no puede servir para la enervación del desahucio, dado que ya existió una enervación anterior, y que el pago se realiza después de transcurridos los diez días siguientes al requerimiento de desalojo por parte del LAJ, por lo que sólo cabe dar por reproducido el contenido de la sentencia de instancia. Y ello, en la medida que la enervación que se solicita por la demandada, está supeditada sólo al caso de que no se entiendan realizados los correspondientes requerimientos previos, y no dándose tal caso, el artículo 22.4 de la Lec impide tener por enervado el desahucio en este caso.

QUINTO.-Dada la íntegra desestimación del recurso, en aplicación del artículo 398 de la Lec, deben imponerse a la parte recurrente.

La desestimación del recurso conlleva la pérdida del depósito para recurrir.

En atención a lo expuesto, en nombre S.M. el Rey y por la autoridad conferida en la Constitución,