Sentencia Administrativo Nº 1026/2014, Tribunal Superior de Justicia de Andalucia, Sala de lo Contencioso, Sección 1, Rec 730/2011 de 06 de Mayo de 2014

Encabezamiento

SENTENCIA Nº 1026/2014

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE ANDALUCIA. SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO CON SEDE EN MALAGA.

SECCION 1ª

R. ORDINARIO Nº 730/2011

ILUSTRÍSIMOS SEÑORES:

PRESIDENTE

D. MANUEL LÓPEZ AGULLÓ

MAGISTRADOS

Dª. MARIA TERESA GÓMEZ PASTOR

Dª ASUNCIÓN VALLECILLO MORENO

Dª Mª SOLEDAD GAMO SERRANO

Sección Funcional 1ª

_____________________________________

En la Ciudad de Málaga a 6 de mayo de dos mil catorce.

La Sección Funcional 1ª de la Sala de lo Contencioso-Administrativo con sede en Málaga del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, compuesta por el Ilmo. Sr. Presidente D. MANUEL LÓPEZ AGULLÓ y las Ilmas. Sras. Magistradas Dª MARIA TERESA GÓMEZ PASTOR, Dª ASUNCIÓN VALLECILLO MORENO y Dª Mª SOLEDAD GAMO SERRANO, ha visto el recurso contencioso-administrativo referido en el encabezamiento, sobre fijación de justiprecio, interpuesto por Los Nogales, S.L., representada por Dª Maria Victoria Giner Martí y defendida por D. Juan Ramón Fernández-Canivell y Toro, figurando como parte demandada la Comisión Provincial de Valoraciones, representada y defendida por la Letrada del Gabinete Jurídico de la Junta de Andalucía y la Gerencia Municipal de Urbanismo, Obras e Infraestructuras del Excmo. Ayuntamiento de Málaga, representada por Dª Aurelia Berbel Cascales y defendida por D. Manuel Castillo Ruiz, siendo la cuantía de 2.589.062,46 euros.

Ha sido Magistrada ponente la Ilma. Sra. Dª Mª SOLEDAD GAMO SERRANO, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

Primero.- En fecha 21 de junio de 2011 Dª Maria Victoria Giner Martí, en representación de Los Nogales, S.L., interpuso recurso contencioso administrativo contra el acuerdo de la Comisión Provincial de Valoraciones de 31 de marzo de 2011, el cual fue admitido a trámite mediante diligencia de ordenación de fecha 27 de junio de 2011, reclamándose la remisión del expediente administrativo y emplazándose a la Administración demandada.

Segundo.- El 20 de marzo de 2013 se formalizó en tiempo y forma la demanda, en la que venían a exponerse, en síntesis, los siguientes hechos: el acuerdo impugnado fija la valoración del justiprecio en la cantidad de 636.533,54 euros; el solar no tiene una doble Ordenanza, aplicando la fachada de dos calles, sino que la parcela tiene asignada la Ordenanza OC (PB+3) y, por tanto, la edificabilidad que el PEPRI CENTRO atribuye a la parcela (1.701,91 metros cuadrados techo); el valor de mercado que fija la Comisión Provincial de Valoraciones tampoco se corresponde con la realidad a la fecha de 2008, no habiéndose motivado el valor de repercusión al no aportarse testigos de mercado, como exige la ECO/805, ascendiendo el valor de repercusión del entorno a 1.805,04 euros/metro cuadrado de techo; del justiprecio fue descontado, además, indebidamente un gasto de demolición ascendente a 58.066,56 euros (muy superior, por otra parte, al de 16.000 euros que establece la propia Gerencia Municipal de Urbanismo), que no debe afrontar el propietario que va a ser privado de un inmueble por el hecho de haber sido declarado en estado de ruina física.

Tras invocar los fundamentos de derecho estimados pertinentes en apoyo de su pretensión (principalmente y en cuanto al fondo artículo 24 del Real Decreto legislativo 2/2008 y DT 3ª de la Ley 7/2008), terminaba solicitando la parte demandante en su escrito que, previos los trámites oportunos, se dictase en su día Sentencia por la que, con estimación del recurso contencioso-administrativo, se anule el acto impugnado, declarando que el valor del suelo expropiado sito en el número 6 de la calle Curaderos (finca 3 del Proyecto de Expropiación) asciende a la cantidad de 3.225.596 euros de acuerdo con el aprovechamiento (1.701,91 euros m2t) y valor de repercusión indicados (1.805,04 euros/m2t) incluido el 5 por 100 de premio de afección, más los intereses legales, y no resultando procedente ni ajustado a Derecho el coste de demolición que fija la Comisión Provincial de Valoraciones en 58.066,56 euros, tanto por improcedente como por excesivo.

Tercero.- Del escrito de demanda se dio el oportuno traslado a las entidades demandadas, formulando la Letrada de la Junta de Andalucía escrito de contestación en el que venía a oponerse a la admisión de las pretensiones deducidas de contrario y a interesar su desestimación, resumidamente, por gozar el acuerdo de valoración impugnado de la presunción de acierto que la doctrina jurisprudencial asigna a las valoraciones técnicas de los Jurados de Expropiación, sin que las alegaciones vertidas por la actora demuestren la existencia de error en el método y parámetros empleados por la Comisión de Valoraciones, sin que la Ordenanza correspondiente al PEPRI CENTRO atribuya edificabilidades o tipologías edificatorias concretas a parcelas determinadas como tales, al limitarse a establecer la altura máxima edificable y el número obligatorio de plantas sobre rasante; por establecer la ficha urbanística correspondiente al PEPRI CENTRO un Aprovechamiento Tipo para todo el ámbito de 2,87 m2t/m2s, fijándose a continuación coeficientes correctores según el número de plantas permitidas para cada calle, lo que da lugar a mayor o menor edificabilidad, según el número máximo de plantas permitidas, de modo que el aprovechamiento es deducible mediante una simple operación aritmética y debiendo de tenerse presente que la parcela objeto de expropiación presenta fachada a dos calles con número de plantas permitidas diferente y, por consiguiente, con diferente coeficiente y diferente aprovechamiento urbanístico, por lo que resulta ajustado a Derecho que el aprovechamiento de la parcela a efectos de determinar su valor real sea la media del aprovechamiento atribuido a la calle Curaderos y el que corresponde a la calle Rosal Franco; por haberse fijado el valor del metro cuadrado en el acto impugnado por aplicación de la fórmula contenida en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sin que la recurrente haya demostrado la existencia de un error, no justificándose el valor propuesto de contrario, al aludirse a un genérico estudio de mercado que no se aporta; y por ser los gastos de demolición, al estar declarado el estado de ruina del inmueble con anterioridad a la expropiación, una carga urbanística que pesaba sobre su propietario, por lo que la detracción del importe correspondiente resulta directamente de lo dispuesto en el artículo 24.1.c) del Real Decreto legislativo 2/2008, habiéndose calculado los costes del derribo conforme a los módulos de referencia para la construcción del Colegio de Arquitectos de Málaga para 2008.

Con argumentación similar interesó, asimismo, la representación procesal de la Gerencia Municipal de Urbanismo del Excmo. Ayuntamiento de Málaga en su escrito de contestación la desestimación de la demanda.

Cuarto.- Acordada la apertura del proceso a prueba, se propuso por la parte actora prueba documental y pericial y por la Gerencia Municipal de Urbanismo del Excmo. Ayuntamiento de Málaga pericial, medios probatorios todos los cuales fueron admitidos y practicados, con el resultado que consta en autos, formulándose conclusiones escritas por las partes y señalándose para votación y fallo, lo que tuvo lugar el día 2 de abril de 2014.

Quinto.- En la tramitación del procedimiento se han observado las prescripciones legales, salvo determinados plazos procesales, dado el cúmulo de asuntos pendientes en esta Sala.

A los que son de aplicación los consecuentes,

Fundamentos

Primero.- Constituye el objeto del presente recurso contencioso-administrativo la pretensión de que se declare la no conformidad a Derecho y anule el acuerdo de la Comisión Provincial de Valoraciones de 31 de marzo de 2011, por el que se fija en 636.533,54 euros el justiprecio correspondiente a la finca nº 3 del Proyecto de Expropiación de Terrenos Incluidos en la Unidad de Ejecución A-UE-63 del 'PEPRI Centro', siendo el justo precio postulado por el Ayuntamiento y por la propiedad en sus correspondientes hojas de aprecio de 563.100,09 euros y de 3.323.963,11 euros, respectivamente.

La entidad recurrente centra su discrepancia frente al acuerdo de la Comisión en los siguientes extremos: el aprovechamiento urbanístico aplicable; el valor de repercusión a efectos del método residual; y la procedencia de descontar los gastos provenientes de la demolición de un inmueble declarado en situación de ruina y el importe de los referidos gastos, que la Comisión Provincial de Valoraciones cifró en 58.066,56 euros.

Segundo.- La naturaleza de las cuestiones aquí suscitadas hace conveniente recordar que ya en la Exposición de Motivos de la Ley de Expropiación Forzosa de 16 de diciembre de 1954 el legislador, para justificar la innovación que supuso la implantación de los Jurados de Expropiación como órganos que, a falta de acuerdo entre las partes, habrían de fijar el precio expropiatorio, señalaba que tales órganos, ' en los que se componen las dos funciones, pericial y judicial' escindidas en el sistema anterior, ' reúnen, además, las ventajas que proporciona la permanencia y especialización en la función, la colegiación (que permite llevar a su seno los intereses contrapuestos) y la preparación, al mismo tiempo en los aspectos material y jurídico, de la cuestión a decidir', por más que ciertamente, las ventajas aludidas estén ' supeditadas en todo al acierto que presida en la composición de estos órganos y condicionadas, por otra parte, a la carga burocrática que lleven consigo'.

Sobre análogas consideraciones de tratarse de órgano administrativo altamente especializado, imparcial y de carácter técnico ha sido reiteradísima la jurisprudencia que ha venido sentando una presunción de legalidad y acierto de sus acuerdos [ SSTS 19 marzo 2013 (recurso 3428/2010); 2 diciembre 2013 (recurso 2345/2011); y 7 y 18 marzo 2014 ( recursos 3804/2011 y 3809/2011), por citar algunas de las más recientes].

Destaca al respecto la STS 1 julio 2013 (recurso 2350/2011), con cita de la STS 8 mayo 2012 (recurso 2090/09) que la presunción de legalidad -reconocida a todo acto administrativo en el artículo 57.1 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común- exige para desvirtuarla la acreditación de un error de derecho o incorrección jurídica, en tanto que la presunción de acierto ' no sólo se fundamenta en la genérica presunción de legalidad de los actos administrativos mencionada, sino también, y sobre todo, en la especial naturaleza del órgano (pericial y arbitral), en la preparación técnica y jurídica de sus miembros, así como en su independencia, imparcialidad y objetividad, deducible del alejamiento de los intereses en juego, y que supone un 'plus' con respecto a la presunción de legalidad, requiriendo para su desvirtuación la acreditación de una incorrección fáctica o error de hecho'.

En efecto, como recuerda, entre otras muchas, la STS 27 noviembre 2013 (recurso 1285/2011), ' la presunción de acierto de las resoluciones del Jurado de Expropiación no implica que el tribunal de instancia esté vinculado por la misma, ni que no pueda apartarse de su contenido cuando considere que no es ajustada a derecho, pues se trata de una presuncion 'iuris tantum', que puede desvirtuarse mediante prueba en contrario, fundamentalmente aunque no de forma exclusiva, por medio de la prueba pericial, lo que conecta muy especialmente con el deber de motivación de las sentencias'.

Debe añadirse que la reiterada presunción de acierto puede ser desvirtuada por cualquier medio probatorio, habiéndose ya superado en la actualidad una antigua corriente jurisprudencial que exigía a tales efectos dictamen de perito designado mediante insaculación y ello sobre la consideración de que en la nueva Ley 1/2000, de 7 de enero, la prueba pericial consiste, normalmente, en informe pericial de parte, autorizando la remisión del artículo 60.4 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa, en lo que al desarrollo de la prueba concierne, a las normas generales establecidas para el proceso civil, a estar a lo dispuesto por el artículo 360 de la Ley Procesal Civil sobre el informe pericial de parte como modo normal de la prueba pericial, a lo que se añade, finalmente, que la ley no impone ninguna clase de prueba tasada para destruir la presunción de acierto de los acuerdos del Jurado, por lo que ese resultado puede lograrse mediante cualquier medio de prueba admitido en derecho, siendo cuestión distinta la valoración que el órgano judicial haga del material probatorio que, en todo caso, ha de ser motivada y razonable [ SSTS 8 noviembre 2011 (recurso 2874/08); 23 julio 2012 (recurso 3888/2009); 11 junio 2013 (recurso 5387/2010); 7 marzo 2014 (recurso 3804/2011); y 18 marzo 2014 (recurso 3809/2011), por citar las más recientes].

Resta por significar en el extremo concreto que estamos tratando que, como afirma la Sentencia dictada por esta misma Sala (Sección Funcional 3ª) de fecha 14 de octubre de 2011 (Recurso nº 705/2006), ' Ninguna razón existe para no extender tales consideraciones a las Comisiones Provinciales de Valoraciones de la Comunidad Autónoma de Andalucía, órganos creados por la disposición adicional 3.ª de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía , desarrollada por el Decreto 85/2004, de 5 de marzo, que aprobó su Reglamento de Organización y Funcionamiento, y que se conciben como desconcentrados de ámbito provincial de la Junta de Andalucía, especializados en materia de expropiación forzosa, dotados de plena autonomía funcional en el cumplimiento de sus funciones, y de composición esencialmente técnica y en gran medida ajena a la entidad u órgano expropiatorio. En relación con órganos similares, así viene asumiéndolo sin objeción alguna nuestro Tribunal Supremo, por ejemplo en sus Sentencias de 29 de noviembre y de 4 de diciembre de 2007 ( recursos de casación 8596/2004 y 9127/2004 )'.

En concreto y con referencia al Jurado Territorial de Madrid y a Sentencias de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia con sede en dicha ciudad que cuestionaban la aplicación de la presunción de acierto al Jurado con base en su composición diferente las SSTS 16 julio 2012 (recurso 5005/2009) y 23 julio 2013 (recurso 5571/2010) concluyen que no es posible oponer reparos a la bondad jurídica de sus decisiones sobre justiprecio con base en la sola circunstancia de su composición, debiendo tenerse en cuenta que el Jurado de expropiación autonómico, como también el Jurado de expropiación estatal, han de decidir sobre el justiprecio de acuerdo con los criterios de valoración legalmente establecidos, por lo que, finalmente, el acuerdo o no de sus decisiones viene determinado por la correcta aplicación de dichos criterios valorativos.

Tercero.- Sobre la doctrina que ha quedado anteriormente expuesta la primera cuestión que debe ser aquí examinada no es otra que la concerniente al aprovechamiento de la parcela, estando las partes conformes en la aplicabilidad al caso de la disposición contenida en el artículo 24.1 del Real Decreto legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo, de conformidad con el cual ' Para la valoración del suelo urbanizado que no está edificado, o en que la edificación existente o en curso de ejecución es ilegal o se encuentra en situación de ruina física:

a) Se considerarán como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística, incluido en su caso el de vivienda sujeta a algún régimen de protección que permita tasar su precio máximo en venta o alquiler.

Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido.

b) Se aplicará a dicha edificabilidad el valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente, determinado por el método residual estático.

c) De la cantidad resultante de la letra anterior se descontará, en su caso, el valor de los deberes y cargas pendientes para poder realizar la edificabilidad prevista'.

Se hace preciso, en consecuencia, aplicar el aprovechamiento atribuido por el PEPRI Centro, en cuyo ámbito -y también sobre este extremo muestran su conformidad todos los litigantes- se incardina el inmueble perteneciente a Los Nogales, S.L. a que viene referido el acuerdo impugnado y, sobre esta concreta cuestión, aduce la parte actora en su escrito rector que el PEPRI Centro asigna a la parcela la tipología OC (PB + 3), con un aprovechamiento medio de 2,87 m2t/m2s, de donde, partiendo de una superficie de 593 metros cuadrados, se obtiene un aprovechamiento de 1.701,91 m2t.

Al margen de que la superficie reconocida por las partes no es de 593 metros cuadrados, frente a lo que manifiesta la mercantil actora en el hecho primero de su demanda -y, a tal efecto, baste con observar que en el acuerdo impugnado se parte de una superficie de 553,70 metros cuadrados- lo cierto es que el inmueble en cuestión da frente a dos calles (extremo éste que ni tan siquiera discute o cuestiona la recurrente), a cada una de las cuales corresponden coeficientes distintos de edificabilidad, en función de la altura permitida, lo que tiene indudable reflejo en el correspondiente aprovechamiento.

En concreto y según resulta del documento I de los aportados por la Gerencia Municipal de Urbanismo con su escrito de contestación en el caso de las calles Curaderos y Rosal Blanco la altura definida por calle es la que debe ser considerada como aprovechamiento tipo de referencia (así se expone en tenor literal que no deja margen alguno a la interpretación en el párrafo segundo del artículo 7), correspondiendo a la primera una altura B + 3 y a la segunda una altura B + 1.

Pues bien, para el caso específico de edificaciones en solares con frente a dos vías paralelas u oblicuas que no formen esquina ni chaflán y cuya edificación en cada frente venga separada de la otra por el espacio libre interior de la manzana, según el apartado 1.3 del artículo 13.2.20 del Plan General de Ordenación Urbana de Málaga aprobado definitivamente el 10 de julio de 1997 (documento nº II de la contestación de la Gerencia), destinado a recoger los 'Criterios para el establecimiento de la cota de referencia', ' se regularán a efectos de medición de alturas como si se tratase de edificios independientes'.

En parecidos términos se pronuncia el posterior y actualmente en vigor Plan General de Ordenación Urbanística de Málaga, en cuyo artículo 12.2.25, apartado 1.4, viene a establecer que ' a) La altura reguladora se determinará, si así lo establece la ordenanza correspondiente, por el ancho del vial a que dé cada fachada de la edificación. Esta altura se aplicará hasta la profundidad edificable determinada por el lugar geométrico de los puntos equidistantes de la alineación, objeto de la edificación en una de las fachadas y de la alineación de la fachada opuesta. b) Los casos particulares que originen alineaciones muy irregulares, se resolverán por analogía con los criterios expuestos en los apartados anteriores'.

De ahí que se repute ajustado el cálculo del valor del suelo verificado por la Comisión Provincial en la resolución impugnada, teniendo como Aprovechamiento Tipo el especificado en la ficha reguladora del PEPRI CENTRO (2,87 m2t/m2s) y aplicando como coeficientes de ponderación los de OC (B + 1) = 2,00 (C/Rosal Blanco) y OC (B + 3) = 1,00 (C/Curadero), arrojando las correspondientes operaciones aritméticas un valor total de 661.523,90 euros y siendo el aprovechamiento urbanístico de la parcela de 1.276,44 m2t como máximo.

Cuarto.- Por lo que concierne, en segundo término, al valor de repercusión, debe significarse que hay que estar a tales efectos a la fecha de exposición al público del Proyecto de Expropiación -que tuvo lugar el 7 de noviembre de 2008- como resulta de lo preceptuado en la Disposición Transitoria 3ª (' Las reglas de valoración contenidas en esta Ley serán aplicables en todos los expedientes incluidos en su ámbito material de aplicación que se inicien a partir de la entrada en vigor de la Ley 8/ 2007, de 28 de mayo, de Suelo') y en el artículo 21.2.b) del Real Decreto legislativo 2/2008 [' Las valoraciones se entienden referidas: (...) b) Cuando se aplique la expropiación forzosa, al momento de iniciación del expediente de justiprecio individualizado o de exposición al público del proyecto de expropiación si se sigue el procedimiento de tasación conjunta'], a los criterios y método de cálculo de la valoración, en lo que sea compatible con la indicada Ley, dispuestos en el artículo 137.3 del Reglamento de Gestión Urbanística aprobado por Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto y a las normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos contenidas en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, a que se remite específicamente la mencionada Disposición Transitoria 3ª del Real Decreto legislativo 2/2008.

No cabe, por ello y como destacan las demandadas en sus escritos de contestación, estar a un estudio de mercando realizado en el año 2006 -según manifiesta la propia mercantil actora en su demanda- por la Gerencia Municipal de Urbanismo e incorporado al Estudio Económico Financiero del Plan General de Ordenación Urbana, dada la fecha a que debe venir referida la valoración.

Supuesto lo anterior, sostiene Los Nogales, S.L. que el valor de repercusión del entorno, según estudios de mercado que incorporó el Arquitecto Sr. Soto, asciende a 1.805,04 euros el metro cuadrado de techo, basando en consecuencia la valoración en un informe que, sin embargo, no figura en el expediente administrativo ni fue aportado por la mercantil actora con su demanda.

De otro lado la valoración efectuada por la Comisión viene referida a la fecha que ha de tomarse en consideración y aplica la sistemática prevista en la Orden ECO/805/2003 a que remite la Disposición Transitoria 3ª del Real Decreto legislativo 2/ 2008 y dicha valoración ha de prevalecer frente a la efectuada por el perito -D. Fabio, designado judicialmente a instancias de la parte actora y de la Gerencia Municipal de Urbanismo, por no reputarse dicha pericial judicial apta para desvirtuar la presunción de acierto a que se hizo anteriormente mención por distintos órdenes de consideraciones. Así:

a) No deja de sorprender, primero, que habiendo efectuado (supuestamente) el perito judicialmente designado un cálculo del valor de la parcela aplicando el método de valoración residual estático y con referencia al mes de noviembre de 2008, pero atendiendo, primero, a los testigos de mercado oficiales contenidos en el informe de valoración obrante en el expediente expropiatorio municipal y, después, a los 'testigos de mercado oficiales y privados', así como los datos del Estudio Económico-Financiero del PAGOU obtenga en ambos casos idéntica valoración de 1.942.839,97 euros.

De la lectura de dicho informe y explicaciones ofrecidas en los correspondientes apartados, en relación con las aclaraciones formuladas por el propio perito, resulta que más que atender a los testigos de mercado oficiales contenidos en el informe de valoración obrante en el expediente expropiatorio y/o en el Estudio Económico Financiero anteriormente aludido el Sr. Fabio, considerando obsoletos los testigos oficiales -por reputarlos erróneamente referidos al año 2005-, al haber tenido el mercado inmobiliario grandes incrementos de precio, atendió para la valoración en ambos casos a un banco de testigos comparables propio.

De hecho, aplicando tales testigos de mercado oficiales contenidos en el expediente, el perito alcanza en su aclaración una valoración netamente distinta a la primera supuestamente realizada con los mismos parámetros, ascendente a 1.362.328,55 euros, nueva valoración, sin embargo, que el mismo perito reconoció haber realizado 'sin conocimiento profundo de los testigos' a efectos de su homogenización.

b) A los efectos de la valoración y como precisa el perito en su informe de aclaratorio, vino a considerar que incluir el aprovechamiento bajo rasante atendía al principio de determinación del mayor y mejor uso recogido por la Orden ECO/805/2003, siendo que, conforme a lo previsto en el artículo 13.2.3-1 y en el artículo 13.2.24-3 del PGOU de 1997 la superficie computable a efectos de edificabilidad es solo la resultante de la suma de las superficies sobre rasante, excluyéndose la superficie de sótano para aparcamientos ligados a las viviendas.

c) Los testigos tomados como referencia en la valoración corresponden a la propia base de datos del perito, confeccionada, según precisa en el informe aclaratorio, en su labor como colaborador de una sociedad de tasación, pero sin haberse realizado un seguimiento del éxito o fracaso en las ventas, como destacó la demanda en trámite de conclusiones.

d) Incumple, finalmente, el perito judicial en su valoración los criterios que determina el artículo 18.4 de la Orden ECO/805/2003 en orden a la cuantificación de los costes y gastos necesarios de la construcción, al incluir, de modo improcedente, costes financieros y de comercialización y no contemplando costes que sí deberían haber computado.

Quinto.- Resta por examinar la cuestión concerniente a los costes de demolición, que la demandante reputa improcedente detraer del justiprecio, cuestionando, al propio tiempo, su cuantificación, al ser el fijado por la Comisión Provincial de Valoraciones de 58.066,56 euros (muy superior, por tanto, según se afirma en la demanda, al de 16.000 euros en que fueron cuantificados por la propia Gerencia Municipal de Urbanismo) y, al respecto, debe partirse de la consideración de que, por más que la declaración de la situación legal de ruina urbanística constituya al propietario, indudablemente, en la obligación de proceder, a su elección, a la completa rehabilitación o a la demolición salvo los supuestos de excepción que la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía contempla, por así disponerlo expresamente el artículo 175.3 de dicho Cuerpo legal, de ello no cabe en absoluto inferir que nos encontremos ante un deber o carga de los que contempla el artículo 24.1.c) del Real Decreto legislativo 2/2008, citado por la Letrada de la Junta de Andalucía en su escrito de contestación, pues dicho precepto alude a deberes y cargas ' pendientes para poder realizar la edificabilidad prevista', lo que remite a otra clase de deberes y cargas (en concreto, a los que contempla el artículo 16: entrega a la Administración competente del suelo reservado para viales, espacios libres, zonas verdes y restantes dotaciones públicas incluidas en la propia actuación o adscritas a ella para su obtención y del suelo libre de cargas de urbanización correspondiente al porcentaje de la edificabilidad media ponderada de la actuación, costear y, en su caso, ejecutar todas las obras de urbanización previstas en la actuación correspondiente, así como las infraestructuras de conexión con las redes generales de servicios, etc).

Lo siguiente que debe notarse es que la situación de ruina física del edificio ya ha sido, precisamente, tomada en consideración por el propio legislador a la hora de especificar el método de valoración pertinente (artículo 24.1), asimilándolo al del suelo que no está edificado, o en que la edificación existente o en curso de ejecución es ilegal.

Supuesto lo anterior no parece ajustado a Derecho ni a los principios que rigen en la materia que estamos tratando que provocando la situación de ruina física, por prescripción legal y de modo imperativo, la aplicación de método de valoración distinto al que correspondería al suelo edificado o en curso de edificación (artículo 24.2, que autoriza estar al valor determinado por la tasación conjunta del suelo y de la edificación existente que se ajuste a la legalidad, por el método de comparación, si dicho valor es superior al que resultaría del método residual estático que contempla el apartado precedente del indicado precepto) se calcule el valor del suelo de conformidad con lo dispuesto en el citado artículo 24.1 para luego descontar el coste estimado de la demolición del edificio en situación de ruina física.

En tal sentido la STS 20 octubre 2000, dictada en el recurso de casación para la unificación de doctrina 8226/1999 y con argumentación que, aún referida a las normas de valoración contenidas en el Texto Refundido de la Ley del Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 9 de abril de 1976, se reputa aquí extrapolable, concluye que la disminución del valor de las construcciones, como gasto deducible a la hora de fijar el justiprecio del bien expropiado, no puede incidir como sustraendo en la evaluación del suelo o del vuelo, conforme a las reglas valorativas establecidas en el capítulo IV del título II del indicado Texto Refundido y jurisprudencia que las interpreta, de la que son exponente las SSTS 16 abril 1996 y 28 mayo y 3 octubre 1997 ( dictadas en los recursos de apelación 7352/91, 6259/92 y 236/94, respectivamente), destacando el Alto Tribunal que ' Es doctrina consolidada de la Sala que la disminución del valor de las construcciones por deducción de los costes de demolición necesarios para aprovechar la edificabilidad del suelo infringiría la lógica interna de este doble sistema valorativo consagrado jurisprudencialmente, pues comportaría una compensación de conceptos que se aplican con fines distintos, pues, o bien se estaría detrayendo el valor urbanístico del suelo un concepto que la ley no autoriza a deducir, o bien se estaría fijando el valor de las construcciones por debajo de su valor real sin más razón que la forma en que la ley, con total abstracción lógica de otros posibles conceptos indemnizatorios, ordena que se valore el suelo, sustituyendo subrepticiamente los criterios tasados de valoración por otros de libre apreciación del Tribunal'.

Aplicando tales criterios jurisprudenciales se concluye, asimismo, en la improcedencia de deducir los gastos de demolición en la Sentencia dictada por esta misma Sala (Sección 3ª) el 14 de octubre de 2011 (recurso nº 705/2006).

Sexto.- Las consideraciones que anteceden comportan la estimación meramente parcial del recurso contencioso-administrativo interpuesto, sin apreciarse que concurran méritos para la imposición de las costas procesales causadas.

Por todo lo cual y vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que debemos ESTIMAR y ESTIMAMOS parcialmente el recurso interpuesto por Dª Maria Victoria Giner Martí, en representación de LOS NOGALES, S.L., contra el acuerdo de la Comisión Provincial de Valoraciones de 31 de marzo de 2011, cifrando en 694.600,1 euros el justiprecio de la finca nº 3 del Proyecto de Expropiación de terrenos incluidos en la A-UE-63 del PEPRI Centro, ámbito C/Rosal Blanco, propiedad de la mercantil actora, sin hacer especial pronunciamiento en cuanto a las costas procesales causadas.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará testimonio literal a los autos de que dimana, con inclusión del original en el Libro de Sentencias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos los Magistrados antes mencionados, excepto la Magistrada Ilma. Sra. ASUNCIÓN VALLECILLO MORENO, que votó en Sala y no pudo firmar, haciéndolo por ella el Presidente de la Sección D. MANUEL LÓPEZ AGULLÓ.

PUBLICACIÓN.- Dada, leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Ponente que la ha dictado, estando celebrando audiencia pública en el día de su fecha, ante mí, el Secretario. Doy fe.-