Sentencia Administrativo Nº 297/2007, Tribunal Superior de Justicia de Madrid, Sala de lo Contencioso, Sección 3, Rec 1102/2003 de 20 de Abril de 2007

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 10

MADRID

SENTENCIA: 00100/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE MADRID

Sección 10

1280A

C/ FERRAZ 41

Tfno.: 914933847-48-918-16 Fax: 914933916

N.I.G. 28000 1 7013531 /2009

Rollo: RECURSO DE APELACION 837 /2009

Autos: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 634 /2007

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 51 de MADRID

De: Juan Manuel

Procurador: FRANCISCO JAVIER RODRIGUEZ TADEY

Contra: MERCANTIL Y HOTELERA S.A.

Procurador: ARTURO MOLINA SANTIAGO

SOBRE: Proceso de declaración. Procedimiento ordinario. Acción constitutiva de resolución de contrato. Arrendamiento de industria. Interpretación de la voluntad

contractual.

Ponente: ILMO. SR. D. ANGEL VICENTE ILLESCAS RUS

SENTENCIA

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOSÉ MANUEL ARIAS RODRÍGUEZ

D. ANGEL VICENTE ILLESCAS RUS

DªMª ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

En Madrid, a diecisiete de Febrero de dos mil diez.

La Sección Décima de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos nº 634/07, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 51 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandado-apelante D. Juan Manuel , representado por el Procurador D. Francisco Javier Rodríguez Tadey y defendido por Letrado, y de otra como demandante-apelada MERCANTIL Y HOTELERA, S.A., representada por el Procurador D. Arturo Molina Santiago y defendida por Letrado, seguidos por el trámite de juicio ordinario.

VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. ANGEL VICENTE ILLESCAS RUS.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 51 de Madrid, en fecha 14 de abril de 2009, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: FALLO: "Estimando la demanda deducida por el Procurador Sr. Molina Santiago en representación de "MERCANTIL Y HOTELERA, S.A." contra D. Juan Manuel y desestimando la demanda reconvencional deducida por el Procurador Sr. Rodríguez Tadeo en representación de D. Juan Manuel contra "MERCANTIL Y HOTELERA, S.A." debo declarar y declaro la naturaleza de arrendamiento de industria del contrato que liga a ambas partes de fecha 1 de marzo de 1974, igualmente debo declarar y declaro la extinción del mismo por expiración del término contractual y en su consecuencia debo condenar y condeno al demandado a estar y pasar por las anteriores declaraciones así como a restituir a la mercantil "MERCANTIL Y HOTELERA, S.A." la posesión del local y del negocio de gimnasio-sauna ubicados en el Paseo DIRECCION000 nº NUM000 de Madrid, dejando libre y expedito el local donde radica la industria en plazo legal. Igualmente debo condenar y condeno al demandado a que abone a la actora por el concepto de indemnización de daños y perjuicios una cantidad igual a la que en su caso por renta hubiera correspondido desde la fecha de extinción de la relación contractual (1-"007) hasta la definitiva entrega (a razón de 794,85 euros mensuales), mas los intereses legales de dicha cantidad. Se hace expresa condena al demandado en las costas procesales causadas.".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandado. Admitido el recurso de apelación en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada. Elevándose los autos ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de fecha 27 de enero de 2010, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 16 de febrero de 2010.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Se aceptan los razonamientos jurídicos de la resolución recurrida en todo cuanto no aparezca contradicho o desvirtuado por los que se expresan a continuación.

SEGUNDO.- (1) En fecha 14 de abril de 2009, la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 51 de los de Madrid dictó sentencia en la que con estimación de la demanda formulada por la representación procesal de la entidad «Mercantil y Hotelera, SA» frente a don Juan Manuel y con desestimación de la demanda reconvencional formulada por este último frente a la actora principal, resolvió declarar «... la naturaleza de arrendamiento de industria del contrato que liga a ambas partes de fecha 1 de marzo de 1974, igualmente debo declarar y declaro la extinción del mismo por expiración de su término contractual, [...] así como a restituir a la mercantil "MERCANTIL Y HOTELERA., S.A", la posesión del local y del negocio de gimnasio- sauna ubicados en el DIRECCION000 n° NUM000 de Madrid, dejando libre y expedito el local donde radica la industria en plazo legal. Igualmente debo condenar y condeno al demandado a que abone a la actora por el concepto de indemnización de daños y perjuicios, una cantidad igual a la que en su caso por renta hubiera correspondido desde la fecha de la extinción de la relación contractual (1--"007 [sic]), hasta la definitiva entrega (a razón de 794,85 ? mensuales), más los intereses legales de dicha cantidad. Se hace expresa condena al demandado de las costas procesales causadas».

(2) Frente a dicha resolución, la representación del demandado y actor reconvencional vencido interesó que se tuviera por preparado recurso de apelación, a lo que se dio lugar por proveído de 14 de mayo de 2009.

(3) Mediante escrito con entrada en el Registro General en fecha 23 de junio de 2009, la representación procesal de don Juan Manuel , interpuso el recurso de apelación anunciado fundándolo en las siguientes «... ALEGACIONES

PRIMERA.- MOTIVOS DEL RECURSO.- Se formaliza el presente recurso, respecto del fallo de sentencia, a instancia de mi representado, toda vez que según se expondrá a continuación, la Sentencia adolece de sendas infracciones de normas de derecho sustantivo, de la jurisprudencia relativa al fondo del asunto suscitado en la demanda, y de la errónea apreciación de los hechos y de las pruebas deducidas en el juicio.

(i).- Fallo de la Sentencia.- La sentencia objeto de este recurso, condena a mi mandante, a estar y pasar, por los siguientes pronunciamientos: por la declaración del arrendamiento de fecha 1 de marzo de 1974, contrato de arrendamiento de local de negocio (sometido al C. Civil, en cuanto a su término o extinción), declarando a su vez la extinción del mismo por expiración de su término contractual, condenando a ni¡ mandante a restituir a la demandante "MERCANTIL Y HOTELERA., S.A", la posesión del local y del negocio de gimnasio-sauna ubicados en el paseo DIRECCION000 n° NUM000 de Madrid, dejando libre y expedito el local donde radica la industria en plazo legal; adicionalmente, y como consecuencia del anterior pronunciaimiento, se condena al demandado, al abono a la actora por el concepto de indemnización por daños y perjuicios, una cantidad igual a la que en su caso por renta hubiera correspondido desde la fecha de la extinción contractual (31-marzo-2007), Basta la definitiva entrega (a razón de 794,85 ? mensuales), mas los intereses legales de dicha cantidad, con Imposición de costas a la parte demandada.

(ü).- Infracción de normas de derecho sustantivo, de la jurisprudencia relativa al fondo del asunto suscitado en la demanda, y de la errónea apreciación de los hechos v de las pruebas deducidas en el juicio.- La Sentencia concluye de forma errónea que estamos ante un arrendamiento de industria (extinguible según el régimen del Código Civil), partiendo de una serie de presupuestos valorados también de forma equivocada: a).- en unos casos, porque se interpreta de forma equivocada la jurisprudencia que (con precisión y detalle) se cita en los fundamentos de derecho de la contestación a la demanda; b).- en otros casos, por la errónea apreciación que de los hechos, y de las pruebas, se hace en desarrollo de la Sentencia, que de haberse interpretado correctamente habrían resultado "claves" para que el sentido del fallo hubiese sido favorable a los intereses que represento. Esto es, que se hubiese entendido que estamos ante contrato de arrendamiento de "local de negocio" (extinguible según lo dispuesto en la LAU). No obstante lo cual, exponemos a continuación cada una de los concretos motivos del recurso, en los que de forma "difusa" se incurre por el juzgado de instancia, a parte de en una errónea apreciación de la prueba; en una errónea interpretación de la jurisprudencia citada en la contestación a la demanda, especialmente en lo que se refiere a: los criterios delimitadores entre un contrato de arrendamiento de local de negocio, y un contrato de arrendamiento de industria.

SEGUNDA.- VULNERACIÓN DE LAS NORMAS DE INTERPRETACIÓN DE LOS CONTRATOS: La Sentencia valora como indicio configurador del contrato como de arrendamiento de industria, el hecho de que se hiciera constar en el mismo explícitamente que trataba de un contrato de arrendamiento de industria.

No obstante esta afirmación, del contenido del contrato se desprenden ciertas imprecisiones terminológicas que inducen a considerar que no es que realmente las partes pretendiesen realizar un arrendamiento de industria, sino que, mas bien, por parte de "MERYHOSA", sin duda una sociedad bien asesorada por sus abogados y los de su matriz "EDIFICIOS CUZCO", en el momento en el que se firmó el contrato, allá por el año 1974, presentó al padre de mi representado un modelo preestablecido de contrato, que D. Javier , no tubo más remedio que firmar, a pesar de ser consciente de que no recibía de la sociedad que se decía propietaria del "negocio" ("MERYHOSA" ), ninguna industria que pudiese ser calificada de preexistente o de susceptible de ser inmediatamente explotada o pendiente para serlo de meras formalidades administrativas , resultando que lo que realmente se entregaba y lo que realmente motivaba el interés común de los contratantes era el arriendo del local de negocio - y izo el conjunto desarticulado de máquinas deportivas, sin duda "torpes" para la actividad que se comenzó a realizar en el local al día siguiente de ser arrendado -, en el que de paso, y por estar integrado en los sótanos del edificio en el que se encuentra el Hotel, se pretendía que se desarrollase una actividad negocial que sirviese de complemento a la actividad principal de hospedaje del mismo - pretensión que se desprende la redacción de estalaciones como la "OCTAVA" -, pero sin todos los inconvenientes que se derivan para el propietario del local de negocio, de la aplicación de la, por entonces, reciente LAU de 1964, - que protegía al arrendatario con instituciones tan gravosas para el propietario como la "prorroga forzosa" -.

Por ello no es infrecuente encontrarnos con numerosos contratos de "aquella época", en los que el propietario caso de manera obsesiva hace referencia a la existencia de una industria o negocio, que ni siquiera se detalla a través de la cuidadosa recopilación de un inventario de enseres, y que muchas veces ni se reclaman al terminar el contrato, muchos de estos contratos se firmaron a instancias del propietario, y gracias a la posición de fuerza que este ostenta en el momento de la firma del mismo, lo que supone una llamativa "crisis de la voluntad negocial del contrato", dado que no se realiza entre sujetos jurídicamente iguales.

En concreto se pone de manifiesto, la falta de cognición en la Sentencia apelada, sobre los siguientes aspectos del contrato que se tratan en los hechos, que se exponen a continuación: cláusulas como la TERCERA, o la DECIMOCUARTA, en las que se hace especial hincapié en que el local se recibe totalmente dispuesto para su uso, con todos los útiles y enseres, curioso resulta que no se describan los mismo, ya que no se aporta un inventario de los mismos como suele ser habitual en este tipo de contratos; sea como fuere las estipulaciones del contrato - a pesar de que según dice la arrendadora "MERYHOSA", ella es a su arrendataria del local paradójicamente también se preocupan de determinados aspectos más propios de un arrendamiento de local de negocio, véase la cláusula NOVENA, que pone especial empeño en condicionar la realización de las obras en el gimnasio, al consentimiento de "MERYHOSA", algo que es más propio de un arrendamiento de local de negocio, donde éste es el objeto del contrato, por lo que su estado de conservación interesa sobremanera a quien es arrendador del local, pero no de la industria a este le vale con que se le entreguen los enseres e instrumentos que aportó (junto con el local, pero primero la industria que se arrendó), es por ello por lo que precisamente es habitual que se adopten cautelas como la de indexar un inventario al contrato.

También en la cláusula DECIMOCUARTA, se dice que "...los Sres. Arrendatarios depositan en este acto la cantidad de setenta mil pesetas, en concepto de depósito para responder de los desperfectos que pudieran ocasionarse en el local arrendado....', se vuelve a hacer aquí referencia especifica al local arrendado, con lo que el propietario de la industria vuelve a introducir una cláusula típica de un arrendamiento de local de negocio, y muestra más preocupación por el aseguramiento de la conservación del local, que por la devolución y conservación de los enseres.

Lo mismo se puede decir de cláusulas como la SEGUNDA, que establece un plazo de a penas tres años, que por vía prorroga acordada de mutuo acuerdo, se terminan convirtiendo en nada más ni nada menos que 33 años de alquiler; ésta tampoco es una cláusula muy usual al uso de los contratos de arrendamiento de industria, ni tampoco la que establece la actualización de la renta conforme a parámetros homologables a lo que hoy seria el IPC - antiguo índice de carestía de la vida -, que es de común aplicación a los arrendamientos de local de negocio, como elemento de compensación del incremento del valor de los bienes inmuebles, o por la plusvalía de la que se aprovecha el arrendatario de un local al disfrutar de un inmueble cuyo valor siempre se incrementa con el paso del tiempo, esta cláusula es típica de contratos de larga duración; por el contrario los contratos de arrendamiento de industria no suelen incomparar este tipo de cláusulas, más bien es típica la introducción una renta fija con la que se pretende indemnizar al propietario de la industria por la clientela, fama pública o enseres de los que el arrendatario se aprovecha desde un primer momento.

CUARTA: SOBRE LA FALTA DE INVENTARIO Y DE UNA INDUSTRIA PREEXISTENTE, COMO INDICIO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO.- En la cláusula TERCERA, y la DECIMOCUARTA del contrato, se hace especial hincapié en que el local se recibe totalmente dispuesto para su uso, con todos los útiles y enseres, no obstante resulta curioso que no se describan los mismos, ya que no se aporta un inventario de los mismos como suele ser habitual en este tipo de contratos.

A este respecto, la Sentencia de marras, concluye en su página 6, último párrafo, que: "nada importa que el anexo con inventario se perdiese o incluso no llegase a en el caso concreto a levantarse, dado que ha quedado suficientemente acreditado de todas declaraciones la suficiencia de los elementos trasmitidos'.

Lo que más sorprende es que ese juicio de suficiencia, lo cifra la Sentencia, en la concurrencia, de los siguientes elementos:

1.- Una bicicleta estática,

2.- Un mancuernero.

3.- Una prensa antigua.

4.- Dos cintas vibradoras.

5.- Y dos cuartos dedicados a Sauna.

La pobreza de los elementos, es evidente, no obstante la sentencia insiste en que: "no cabe duda de que en este tipo de negocio la renovación de los denominados aparatos de gimnasio y las propias actividades deportivas es importante". Lo que se contradice con lo declarado en los párrafos anteriores en los que se da por sentado que si bien los aparatos de Gimnasio, no se tiraron desde un primer momento, estos quedaron confinados en una sala del Gimnasio, sin utilidad alguna, toda vez que desde el primer momento de la apertura del Gimnasio, y no años después (como pretende la sentencia, ver grabación de la testifical de Da. Araceli - esposa del fundador del Gimnasio - y de D. Rosendo - director del Hotel Cuzco, por aquellos años -), se empezaron a impartir las siguientes actividades:

1.- Creación de un gabinete de estética y masaje para señoras.- Desde el año 1974, Da Araceli (madre de mi mandante y colaboradora de su marido en la creación y prosecución de la actividad de gimnasio hasta su reciente jubilación en el año 2006), se hizo cargo, dada su cualificación profesional como esteticista y masajista de las actividades de depilación, manicura y pedicura, para lo cual hubo de acondicionar una sala con sillones, mostradores, espejos y material profesional. Lo cual no se pone en duda, ni por la parte contraria, ni en la propia Sentencia.

2.- Creación de un gabinete de fisioterapia deportiva.- Por su parte D. Javier , también desde el año 1974, comenzó a desarrollar la actividad de masajista (siendo uno de los pioneros en la modalidad de filoterapia deportiva) y debido a su éxito, novedosa por aquel entonces, solicitó la colaboración de su pariente D. Luis Alberto , - actualmente fisioterapeuta oficial del Real Madrid - con cuyo apoyo se consiguió una numerosa clientela, y ello le granjeó grandes beneficios para su negocio de gimnasio. Lo cual no se pone en duda, ni por la parte contraria, ni en la propia Sentencia.

3.- Clases de Karate.- A los dos años de iniciado el negocio, comenzaron las clases de Karate impartidas por el profesor de origen chino Agustín , en horario que ocupaba toda la tarde completa y hasta las once de la noche, tanto para niños como para adultos.

4.- Gimnasia de mantenimiento.- También se impartían clases de gimnasia de mantenimiento que consistían en ejercicios estáticos o sobre colchoneta.

Este elenco de actividades permite concluir, en contravención con la interpretación que de ello se hace en la Sentencia, que lo que desde un primer momento empezó a atraer clientela (y que era el objeto de este nuevo negocio) no eran los aparatos - bicicleta estática y prensa antigua - confinados en un "trastero" (y que mas tarde se tiraron), sino los deportes colectivos, tan de moda por aquella época (en contra de lo que dice en la Sentencia), y los cuidados estéticos que realizaba la madre de mi mandante; no obstante si es cierto que las dos saunas siguieron teniendo cierto uso, pero tanto en aquella época como en la actual tenían y tienen un carácter complementario y residual (ver las testificales vertidas en el acto del juicio), sin capacidad propia para integrar una actividad negocial de manera propia y autónoma, si no es en coordinación con la oferta deportivo ocupacional que se impartía en el gimnasio.

Se equivoca, a nuestro juicio, la Sentencia al hacer una interpretación teleológica, permitida por el articulo 3 del Código Civil , ya que en concreto se refiere a que el "cambio de valores sociales", hace que el concepto de "culto al cuerpo", instalado en nuestra moderna sociedad, es bien diferente del que podía manejarse en el año 1974, en que se firmó el contrato, lo que exige un corte de actividad, distinto y unos elementos para su desarrollo distintos. Hasta aquí (aunque con matices) podemos estar parcialmente de acuerdo, con lo argumentado en la Sentencia, pero con lo que no podemos estar de acuerdo, es con el hecho de que la juzgadora, siendo "neófita" en la materia (del negocio de Gimnasio) y sin haberse asistido de cualquier consejo técnico al respecto (por las partes o de una pericial al respecto), llegue por sus propios medios (no por la prueba desplegada en el juicio), a la drástica conclusión, de que con los toscos y escasos elementos descritos anteriormente, se puede llegar a desarrollar un negocio, y que además (según la juez) estos eran los mas habituales por aquellos años.

También, se llega en la Sentencia, a la conclusión de que: "a la fecha del contrato estos (las actividades de deporte colectivo descritas) no existían, o no se conocían ni habían tenido entrada en este país".

Estas dos afirmaciones, contendidas en la Sentencia, sobre la suficiencia de los medios y aparatos descritos, y sobre las costumbres deportivas de la España de los años 80, suponen a la elevación de una mera opinión a la categoría de argumento jurídico, (sobre el que por otro lado se basa el fallo), con el agravante de que se esgrime tal argumentación, como si se tratase de un hecho notorio; cuando lo cierto es que según refiere Da. Araceli (viuda del fundador del Gimnasio y colaboradora desde sus inicios), a laque se puede suponer algo de experiencia en el sector, tras más 35 años como referente de ese Gimnasio, señaló en su declaración: que por aquellos años 80, lo que si suponía un verdadero "boom" como negocio (por su novedad y pujanza) eran ciertas actividades colectivas, tales como: Kárate, Gimnasia de mantenimiento, un gabinete de estética (donde principalmente se depilaba y se teñía el pelo de las vecinas del barrio cercano al Hotel, - ver declaración de DR. Araceli -).

Posteriormente, y con la evolución del negocio, si es cierto que se incorporaron al negocio, nuevos profesores para nuevas actividades (mas específicas), a las que se refiere la propia Sentencia (Vg.- Gym jazz, aerobic, baile de sevillanas, jakuzzi etc...), lo que no excluye que desde el inicio constituyesen la actividad capital del gimnasio el gabinete de masajes y fisioterapia, estética, la gimnasia de mantenimiento y las clases de kárate.

De lo expuesto hasta aquí, es fácil concluir que: el mero traspaso de una serie de elementos, sin más, no debe tener la fuerza suficiente como para alterar la naturaleza jurídica del contrato, con respecto a lo que fue la verdadera intención de las partes. En efecto, según la propia jurisprudencia solo podemos entender que estamos ante una industria cuando existe una organización patrimonial económicamente productiva, con vida propia y susceptible de ser explotada o pendiente para serlo de aperas formalidades administrativas, si bien es cierto que la doctrina jurisprudencial no exige que está dotada de todos los elementos para su comercialización, bastando con que existan, al menos, los imprescindibles o normales para su explotación continuada. Pero lo que no es admisible es que la Sentencia base su fallo, en la opinión personal del jugador sobre el tipo de deporte que se hacía en los gimnasios de España por aquellos años 80 (momento de inicio el contrato objeto del pleito).

La jurisprudencia a la que me refiero, y que a nuestro juicio no se aplica correctamente en la Sentencia, es la que sigue:

SAP Bizkaia de 23 de junio de 1.994 (AC 1994/976)

"... se desprende, sin lugar a dudas, que dicho documento es la plasmación del contrato de arrendamiento y, por tanto, será el primer elemento a estudiar al efecto de la resolución de la primera cuestión planteada que es, como ya se ha puesto de manifiesto, si el arrendamiento de autos tiene por objeto un local de negocio o de una industria. De los términos empleados en el contrato, en contra de la tesis sostenida por la parte demandada, resulta imposible deducir que la voluntad de las partes al contratar fuera la de otorgar un contrato de arrendamiento de industria o negocio, puesto que las palabras «negocio» y «local» se emplean en un sentido vulgar y de forma indistinta, como si tuviesen un mismo significado..."

"Por consiguiente, resulta necesario acudir a las restantes pruebas practicadas para decidirse por una u otra calificación. En este sentido debe destacarse que la prueba de la entrega al arrendatario de determinadas instalaciones «mostrador, lunas, espejos, letrero, lámpara grande de cristal de roca» (testimonios de doga Dulce . y de don Santiago .) no es suficiente para calificar el contrato de arrendamiento de industria sino meramente de arrendamiento de local de negocio con instalaciones, pues, para la existencia de arrendamiento de industria es ineludible la preexistencia de tina actividad negocial que se continúe por el arrendatario (SSTS 8 febrero 1985 JRj 198518081, 31 enero 1986 [RT 1986 3431 y 10 noviembre 1986 TRT 1986 62451), beneficiándose no solamente de importantes instalaciones sino del resultado de una organización empresarial de cosas corporales y de una clientela, lo que genera unas expectativas de beneficio (STS 24 febrero 1987 jRT 19871733]), y, en lo que respecta a la concurrencia de la circunstancia de existencia de la actividad negocial a desarrollar por el arrendatario, que es lo esencial para la determinación de la calificación del contrato de arrendamiento, no se ha aportado prueba alguna a las actuaciones puesto que la actividad comercial que se manifiesta que se desarrollaba anteriormente en el mismo local (relojería), en su significación estricta no comprende la venta de bisutería, ni tampoco se ha demostrado que el anterior arrendatario hubiese incluido la venta de bisutería en su actividad comercial, lo que, lógicamente, habría reportado una serie de beneficios al posterior arrendatario. Por consiguiente el contrato de que se trata debe de calificarse de arrendamiento de local de negocio y consecuentemente considerarse incluido en el ámbito de la Ley de Arrendamientos Urbanos ( art. 1 LAtt )."

La de la AP de Córdoba núm. 95/2002 (Sección 2a), de 1.6 de abril (JUR 2002/155169):

".,.El desarrollo argumental del motivo obliga a efectuar las siguientes precisiones previas:

En primer lugar, las partes están conformes en que el arrendamiento no fue de empresa o industria, entendiéndose por tal aquel por el que una persona cede a otra una finca urbana al mismo tiempo que la explotación de la actividad negocial o industrial que en dicha finca viniera desarrollándose o pudiera comenzar a hacerlo de manera inmediata, tal y cotizo así lo venía definiendo la jurisprudencia que conceptúa la empresa corno "unidad patrimonial con vida propia" (STS 8-11-74 TRT 1974, 41311), cotizo "organización patrimonial económicamente productiva" (STS 8-11-82 TRJ 1982, 65321, es decir cuando el arrendatario recibiere, además del local, el negocio o industria en él establecido, de ¡nodo que el objeto del contrato sea no solamente los bienes que en el mismo se enumeran, sino una unidad patrimonial con vida propia y susceptible de ser explotada o pendiente para serlo de meras formalidades administrativas, y en el que, conforme expresa la STS 20-9-91 [Rl 1992,15401)" lo cedido tiene una doble composición, lo que no obstan te forma un todo patrimonial autónomo y es por un lado, el local en sí y por otro, el negocio o empresa, instalada en el mismo, con los elementos necesarios para su explotación continuada, sin que se precise que esté dotado necesariamente de todos los elementos para su comercialización, bastando con los imprescindibles o normales, y que pueden ser mejorado, ampliado o sustituidos, según lo que al respecto se convenga por los interesados", y por tanto exige no solo de los elementos materiales que sustenten la idea de actividad humana en que toda industria o negocio consiste (máquinas, instalaciones, artefactos), sino también elementos económicos o inmateriales (crédito, clientela, laboriosidad, farra pública) que constituyen la unidad patrimonial propia de la persona individual o colectiva que lo produce y mantiene (SAP Toledo 8-3- 94)..."

La dictada por la AP de Barcelona (Sección 3a) de 18 de junio de 1998 (AC 1998/6470):

"...A tal efecto es de tener en cuenta: 1) que los contratos de arrendamiento de fechas 25 de abril de 1963 y de 1 de octubre de 1976, anteriores al litigioso de 1 de enero de 1978, y aportados por la parte actora para justificar la existencia de una actividad industrial continuada, no permiten extraer tal conclusión, ya que así corno el primer contrato citado no sólo es calificado de industria, sino que todos sus pactos hacen referencia a la mentada industria sin mención alguna de la LAU, incluyendo un inventario de los útiles y enseres existentes era la misma, el segundo, aun cuando también es calificado de industria, todos sus pactos hacen referencia a un local de negocio y a la LAU y son prácticamente idénticos al que ahora se discute, pareciendo que en este último y en el litigioso se hubiera copiado el encabezamiento del primero de industria, pero con pactos distintos ya referidos, como se ha visto, a un local de negocio y a la LAU, siendo especialmente significativo que los dos últimos contratos citados no incorporen un inventario de los bienes muebles e instalaciones que componen el negocio, esto es, de los elementos patrimoniales cedidos, como es habitual en dicho tipo de locaciones y corno así se acompañaba al contrato de 1693; y 2) obra en autos un contrato de fecha 26 de mayo de 1995 (folio 40) por el que el hoy demandado don Anselmo . traspasa a don Bruno . el local de negocio del que el primero es arrendatario, con la conformidad de uno de los actores don Eloy ., acto propio de éste revelador de que lo arrendado por el citado señor Anselmo . fue un local de negocio, independientemente de que dicho traspaso llegara o no a hacerse efectivo.

Tiene especial relevancia esta última Sentencia, ya que, tanto en el supuesto que se analiza, cómo en el caso concreto que se enjuicia, la Audiencia tiene en consideración como indicio de la inexistencia de una industria previa, el hecho de que no se incorpore un inventario de los bienes muebles e instalaciones que componen el negocio, esto es, de los elementos patrimoniales cedidos, como es habitual en dicho tipo de locaciones. Esta circunstancia introduce una cierta sospecha sobre la verdadera intención de "MERYHOSA" a la hora de arrendar dicha industria, de lo que se deduce que más que actuar para asegurar de su objeto de dominio - la industria -, realizando al menos un inventario de los elementos patrimoniales trasmitidos, intenta proteger el estado y condiciones del local de negocio, algo que no se explica si no es por el interés común y el control que existía (por aquel entonces) entre la propietaria del local "EDIFICIOS CUZCO, S.A" y la del supuesto negocio "MERYHOSA". En resumen la falta de un inventario de utillaje o mercaderías que permita conocer si hubo elementos patrimoniales cedidos, que juntamente con le local formarían esa unidad económica con vida propia de la que venimos hablando, constituye una presunción contraria al arrendamiento de industria pretendido por la actora, Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de marzo de 1984, y la que sigue:

SAP de Malaga de 29 de noviembre de 1994 (AC 1994/1912)

"...la argumentación jurídica recogida en la sentencia de primera instancia, siguiente la línea jurisprudencia) anteriormente citada, constituye presunción contraria al arrendamiento de industria no solamente la inexistencia de inventario de los bienes muebles que acompañan al local, sino también la inexistencia de vida propia del negocio susceptible de inmediata explotación -SSTS Sala 1.° de 3 diciembre 1957 (RI 195713430), 5 octubre 1981 (RI 19813580), 30 abril 1983 y 1 marzo 1984 (RI19841192), entre otras fechas-, y si bien es cierto que inventario de bienes hubo a la firma del contrato, izo lo es menos que los objetos recibidos por el arrendatario, por sí solos, no suponían una verdadera industria o negocio, pues el concepto de empresa es algo más amplio que la mera entrega de estanterías de vidrio, barrotes metálicos y mostradores, siendo irás bien los mismos elementos integrantes del propio local de negocio, sin que constituyeran unidad con vida propia creada previamente por el arrendador, circunstancia que vendría a corroborar la tesis actora, constituyendo buena prueba de ello el hecho de que la arrendataria en su momento hizo procediera del cedente mercadería alguna y el que al folio 52 del ramo probatorio conste certificación de que el señor A. G. estaba dado de alta en licencia fiscal por venta de aparatos fotográficos pero izo en la venta de bolsos o artículos de piel, lo que avala los argumentos sostenidos en la alzada por parte apelante y que son acogidos por el Tribunal «ad quem»; por lo que, en definitiva, cabe concluir que pese a los términos contractuales que las partes dieran en su día a sus relaciones arrendaticias en el contrato de 1 de enero de 1976, en contra de las conclusiones que diera en la sentencia impugnada el Juez «a quo» partiendo de unos razonamientos y premisas acertadas, la calificación jurídica correcta no puede ser otra que la de arrendamiento de local de negocio comparado por la normativa especial contenida en la Ley de Arrendamientos Urbanos y, por tanto, dada la fecha de su celebración, sujeto ala prórroga forzosa a que se refiere el artículo 57 de la indicada Ley; revocándose por tanto, el pronunciamiento judicial emitido en la instancia al estimarse íntegramente el recurso de apelación..."

No obstante, lo dicho sobre el inventario, la Sentencia apelada se limita a señalar que: "nada importa que el anexo con inventario se perdiese o incluso no llegase a en el caso concreto a levantarse, dado que ha quedado suficientemente acreditado de todas declaraciones la suficiencia de los elementos trasmitidos". Sin valorar previamente la presunción que se "esconde" en el hecho de que se extravíe con tanta facilidad, un documento tan importante (única garantía de recuperación de la industria preexistente si es que la hubo). Francamente no resulta creíble, que tal y como se dijo en conclusiones por parte de la Letrado de la actora, se hubiese perdido ese anexo, y no el contrato de arrendamiento (mal rubricado como de industria), al que iba unido el meritado inventario. Sea como fuere, con o sin inventario de por medio, la juez considera que con los instrumentos aportados desde el inicio, existe una unidad patrimonial autónoma, con capacidad "por si solos" como para generar beneficios, lo cual es mucho suponer, cuando lo cierto es que se basa ese juicio de suficiencia sobre los medios aportados, basado en su propia opinión personal, y sin ningún fundamento técnico.

QUINTA.- SOBRE LA FALTA DE FAMA PÚBLICA O CLIENTELA PREVIA, COMO INDICIO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO.- La Sentencia apelada, señala que: " D. Rosendo (director del Hotel por aquellos años), señala como el Hotel publicitaba, como servicio de aquella instalación hotelera, el gimnasio, pudiendo ser utilizado por los clientes de la misma, estando acreditado además como también los trabajadores de la instalación hotelera eran clientes del Gimnasio, según declara D. Benito , quien continúa trabajando en el Centro hotelero".

La verdad es que la presentación de estas declaraciones en la Sentencia apelada, forman parte de una presentación sesgada del contenido total de esa testifical. Si observamos detenidamente (y en su integridad) la grabación de esas testificales, observamos lo siguiente:

D. Rosendo (ex director del Hotel CUZCO), señala como el Hotel se aprovechaba, de la fama pública del Gimnasio, ya que eso redundaba en la buena imagen del Hotel mismo, solo así se comprende que a preguntas del Letrado de la demandada, sobre el destino y el momento de retirada de los aparatos integrantes de la pretendida industria respondiese, que se trataba de unos aparatos "mastodónticos", viejos e inservibles, que fueron retirados al garaje del Hotel primeramente, y luego a la basura, con su consentimiento y previa consulta a la propietaria del Hotel. También recuerda que se retiraron cuando él asume la dirección del Hotel, apenas un año después de que se iniciase el contrato objeto de pleito.

Evidentemente, la antigua "sala de aparatos", ninguna buena fama podría suponer para el Hotel, no ocurre lo mismo, con el Gimnasio CUZCO, donde desde su apertura en el año 1974, el buen hacer y la inversión de "capital humano" por parte de mis mandantes, hicieron del Gimnasio un elemento dinámico y punto de referencia en la vida del barrio, de cual supo sacar partido, muy astutamente, el director del Hotel, lo que en absoluto quiere decir que respondiese a ningún plan preconcebido entre las partes, lo que a mayores tampoco serviría para desvirtuar la verdadera naturaleza del contrato, como arrendamiento de local de negocio.

De esta declaración, la Sentencia omite una parte importante, que es la que se refiere a que la clientela del Hotel, que lo era a su vez del Gimnasio, era nula, ya que no existía una vía de acceso directa de las habitaciones al Gimnasio, y estos tenían que acceder en "bata" o ropa de deporte, por medio del "hall" del Hotel, lo cual hacía que (según recuerda el mismo director del Hotel CUZCO), cada mes, no mas de uno o dos clientes del Hotel bajasen al Gimnasio. Además, de que la oferta del Gimnasio se centraba en un sistema de abonos (como mínimo mensuales), que no iba dirigido a clientes "de los de una sola vez", como pueden ser los clientes del Hotel, sino mas bien a clientes estables, principalmente vecinos de los barrios cercanos al Hotel.

Respecto del asunto de si con carácter previo, al inicio del contrato de alquiler en el año 1974, hubo en la sala del local donde actualmente esta el Gimnasio CUZCO, otro gimnasio explotado por el propio Hotel, cabe señalar que el Sr. Rosendo , a la pregunta formulada por la letrado de la actora, responde con "titubeos', manifestando, que: "es algo que ocurrió hace mucho tiempo, pero que sí, que los aparatos estaban en esa sala previamente". Efectivamente, es cierto, que los aparatos estaban en esa sala, y que el Hotel daba la posibilidad a sus clientes de bajar a utilizarlos, no obstante lo cual, se trataba de esos mismos aparatos, "toscos" y rudimentarios, a los que nos venimos refiriendo, lo que en absoluto significa que tal actividad se viniese realizando con la intención de desarrollar un negocio autónomo, ni que existiesen los más mínimos elementos constitutivos de dicha industria, esto es: una fama pública (nadie conocía que allí hubiese una especie de sala de aparatos, solo algún cliente "despistado" del Hotel que bajaba a hacer un poco de bici estática), clientela previa que hubiese sido heredada por mis mandantes etc. En definitiva lo que trato de explicar, es que es objetable el planteamiento (simplista) que se hace en la Sentencia, por el que se considera que con apenas un par de bicis estáticas, y dos mancuerneros, y una prensa antigua (en situación de semi-abandono), es posible constituir ese "todo patrimonial autónomo" al que se refiere la Sentencia, que como mínimo habría dejado tras de sí una cierta clientela previa por la que mis mandantes debían haber pagado una indemnización por clientela, por el traspaso del negocio, (sin embargo, nada se dice en el contrato sobre ese extremo).

Si es cierto, que D. Benito , actualmente camarero del Hotel, asiste asiduamente al Gimnasio del Hotel, pero de ahí a concluir (como parece hacer la Sentencia), que ello supone que el Gimnasio, estuviese aportando - desde el inicio del contrato - una clientela o fama previa, hay un gran abismo. En esta tesitura, cabría preguntarse: ¿Qué concreta oferta fue la que generó la clientela y la fama pública del Gimnasio CUZCO, la proveniente de los cinco aparatos que se retiraron al año retirada que se tenía prevista desde un principio), o la amplia oferta de deportes colectivos que inmediatamente se puso en marcha por mis mandantes (tan de moda por aquellos años, en contra de lo que se concluye en la Sentencia)?

SEXTA.- SOBRE LA FALTA DE LICENCIAS, COMO INDICIO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO.- La Sentencia, nada dice sobre la de licencias de actividad, que tuvieron que ser solicitadas "ex nova" por el padre de mi mandante. Y ello, a pesar de que sobre esta cuestión se interrogó expresamente a la representante legal del Hotel, sin que por su parte se recordase nada al respecto.

El asunto, es que por parte del Hotel se dice que previamente ya se venía desarrollando la actividad de Gimnasio-Sauna, no obstante lo cual, no se aporta con la documental las licencias de actividad necesarias para el funcionamiento del gimnasio, a nombre del Hotel CUZCO.

Por su parte, mandante refiere que el negocio, carecía de tales licencias, razón por la cual se su padre se vio obligado a la tramitación para la consecución de sendas licencias de funcionamiento expedidas por la Delegación de Hacienda, Rentas y Patrimonio del Ayuntamiento de Madrid, a favor de D. Javier el 22-10-82, por derechos de instalación por Gimnasio, sauna y salón de belleza; Y por inicio de actividad expedido por la Delegación de Obras y Servicios Urbanísticos el 22-10-82 -, cuyos justificantes de ingreso de las tasas por licencia se aportan como Documento núm., 3, de la contestación a la demanda, a los cuales me remito.

La Sentencia apelada, nada dice sobre este particular.

SÉPTIMA.- SOBRE LA TEMPORALIDAD Y LA DURACIÓN REAL DEL CONTRATO, COMO ELEMENTO CLARIFICADOR DE LA VERDADERA INTENCIÓN DE LAS PARTES.- Respecto del tema de la temporalidad del contrato, a pesar de que se menciona expresamente como argumento indiciario del hecho de que se trata de un arrendamiento de local de negocio, nada se dice en la Sentencia.

Si bien tiene una importancia capital, como presunción contraria a la existencia de un arrendamiento de industria, y ello dado que en la cláusula segunda, se establece un plazo de duración del contrato de un año, prorrogable tácitamente por periodos de un año y hasta un total de dos prórrogas, a partir de ese momento y una vez cumplidos tres años de vida del contrato, las prorrogas necesitarán la voluntad acorde de las dos partes, o lo que es lo mismo la arrendataria tiene capacidad de dar por terminado el contrato en el momento que lo estime oportuno.

Este tipo de cláusulas dada la naturaleza de los tipos de contrato de arrendamiento en liza (de local de negocio, de industria), han sido interpretadas por la jurisprudencia como cláusulas indiciarias de la existencia de un contrato de arrendamiento de local de negocio ya que, por su propia naturaleza, los plazos del contrato de arrendamiento de industria son de duración mayor (para dar tiempo a la que la industria se consolide) que los de arrendamiento de arrendamiento de local de negocio.

OCTAVA.- SOBRE LA OBLIGATORIEDAD DE LA AFECCIÓN EXCLUSIVA A GIMNASIO, SAUNA, MASAJES, TRATAMIENTOS DE BELLEZA, DEPILACIÓN Y PEDICURA DEL CONTRATO, COMO INDICIO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO.- La Sentencia apelada tampoco aprecia (ni en sentido positivo, ni en sentido negativo) el valor presuntivo de este indicio.

Nos referimos a la CLÁUSULA CUARTA del contrato, que se refiere a que el local arrendado se deberá destinar única y exclusivamente a gimnasio, sauna, masajes, tratamiento de belleza, tanto corporal como facial, depilación y pedicura, quedando prohibido el servio de pedicura, este tipo de pactos que establece que no se podrá destinar el local a otros usos que no sean los pactados en la cláusula meritada, son considerados como incompatibles con la entrega en arrendamiento de una determinada industria o negocio, o, por lo menos se entiende como una cláusula superflua, pero reveladora de la verdadera intención de las partes. Conseguir por cuenta de otro la prestación de unos servicios que no se venían prestando en le Hotel, y que completen su oferta de hospedaje, dando preferencia a los clientes del Hotel en el uso de las instalaciones del mismo, es incompatible con la entrega de un negocio para que el arrendatario lo gestione conforme a su libre y mejor entender sin que deba atenerse a _pactos limitativos y "cortapisas", establecidos en el contrato, (Ver.- Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de marzo de 1969).

NOVENA.- SOBRE LAS EVOLUCIÓN INMEDIATA DEL NEGOCIO, COMO INDICIO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO.- Otro elemento indiciario de la existencia de un arrendamiento de local de negocio, que tampoco se valora en la Sentencia apelada, se refiere al cambió (desde los primeros años) de la oferta de actividades orientadas al mundo deportes los colectivos, la fisioterapia y los tratamientos estéticos (que son los elementos, que desde su apertura, motivaron el negocio del Gimnasio CUZCO). Es difícil pensar que mis mandantes, pretendieran ofertar los aparatos de tortura, respecto de los que hubiesen preferido no tener que hacerse cargo, para deshacerse inmediatamente de ellos, con la previa autorización del director del Hotel CUZCO.

Hay una lectura interna en esto último, que tampoco se sopesa en la Sentencia apelada, y es que si los aparatos eran adecuados y "los habituales para aquella actividad, en aquella época" (según interpreta la juez), resulta bastante raro, que los dueños del Hotel CUZCO, autorizasen al director del Hotel, para que (a su vez) autorizase al padre de mi mandante para: confinar en el garaje primero (en el primer año), y tirar a la basura después (en el segundo año) - Ver grabación de la testifical del director del Hotel, Sr. Rosendo -, una industria "tan valiosa", y adecuada como para tener capacidad autónoma, y generar un rendimiento económico. Salvo que la verdadera intención de la parte contratante "fuerte" (la propietaria del Gimnasio, "EDIFICIOS CUZCO., S.A"), se posicionase en que era más beneficioso para sus intereses, tener un contrato extinguible, con su sola voluntad y "año a año" (a partir del tercero) ante lo que cabe preguntarse: ).Si era la industria, el verdadero objeto del contrato, o era mas bien el local de negocio individualmente considerado?. Estaríamos, en ese caso, ante un negocio simulado (el contrato de arrendamiento de industria), que no debe desplegar sus efectos, según lo dispuesto en el Código Civil.

Se adjunta, a continuación una sentencia, en la que se transige sobre la posibilidad de creación de un negocio "ex novo", a partir del una serie de elemento que "per se", no son aptos para constituir un "negocio activo", la pregunta es: ¿,podemos decir que el padre de mi mandante, heredera del Hotel CUZCO, en el año 1974, un "negocio activo"?:

SAP de Barcelona (Sección 13a) de 18 de junio de 1998 (AC 1998/6470)

"...pero sí es menester la preexistencia al producirse el arrendamiento y que los elementos cedidos sean aptos para la inmediata puesta en marcha de la industria al margen de su importancia y número, y aunque la empresa, como se ha dicho, sea luego mejorada o ampliada por el propio arrendamiento (SSTS 14 noviembre 1980 [R] 198041351, 4 marzo 1985 [RT 198511031, 23 abril y 17 septiembre 1987 [Rl 19872727 y RT 19876051]); la clave definitoria para la calificación es la existencia o no de un negocio activo, pues la entrega de los enseres si bien es un dato importante no resulta esencial, ya que también _quedan incardinados en la LAU (RCL 19642885; RCL 196586 y NDL 1844) el arrendamiento de local con entrega de elementos que no se configuren como unidad patrimonial y el arrendamiento del local con entrega de enseres dedicado a industria o negocio siendo creada «ex novo» o el arrendatario..."

Y la del Tribunal Supremo que pone el énfasis sobre el hecho de que la entrega de los elementos que componen esa industria debe suponer un beneficio personal para el arrendatario, siendo un requisito imprescindible la continuación en la explotación de la

empresa; no obstante y conforme se ha expuesto en el relato fáctico llegamos a la conclusión de que tal continuidad no concurre en el caso que nos ocupa, ver la STS núm. 148/1997 (Sala de lo Civil), de 22 febrero RJ 19971160, que señala que:

"...la instalación de muebles, cocinas, ropa, menaje, para acondicionarlo corno hotel y poder explotarlo, fue efectuada por la demandada. Todo ello indica que no hubo preexistencia y continuidad de actividad económica al producirse el negocio. Y, por tanto, al faltar la continuación en la explotación de la empresa, ni haberse podido montar el negocio inmediatamente a la entrega del edificio, por no reunir todos los elementos necesarios para la explotación del hotel, el arrendatario no se benefició del resultado de una organización del personal, de cosas corporales o incorporales y de una clientela que generase unas expectativas de beneficio por su aptitud funcional a la que se refiere el artículo 3.1 en relación con el 3.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (RCL 19642885; RCL 196586 y NDL 1844), por lo que de acuerdo con la constante y reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo antes citada, la calificación del contrato de autos es la de arrendamiento de local de negocio..."

En el caso de esta última Sentencia del Tribunal Supremo, la pregunta sería: ¡podemos decir que el padre de mi mandante, recibe un "beneficio personal", de esos cinco aparatos, de los que se deshace desde el inicio de su actividad, sin que además se reciba una fama o clientela previa?. Obsérvese, como la sentencia del Tribunal Supremo, si que se preocupa de valorar en el caso concreto, si el inquilino realiza reformas, compra de materiales, menaje etc, y si por su parte el propietario le dejo realmente una industria preexistente, valorando especialmente como indicio de la preexistencia de un negocio la generación de una clientela, capaz de generar unas expectativas de beneficio.

DÉCIMA.- SOBRE LOS CRITERIOS DE ACTUALIZACIÓN DE LA RENTA DEL NEGOCIO, COMO INDICIO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO: En la estipulación SEXTA del contrato de arrendamiento, se pactó que la "...el precio del presente contrato se revisará anualmente, a partir del segundo año del mismo, a instancia de cualquiera de las partes, aumentándola o disminuyéndola, a fin a fin de adaptarla a las variaciones que experimente el coste de la vida sirviendo de módulo para ello los índices de variación, de acuerdo con los informes publicados anualmente por el Instituto Nacional de Estadística."; en aplicación de esta cláusula, la renta sufrió una actualización por la que pasó de un precio inicial de 45.000 pesetas a 75.000 pesetas pagaderas mensualmente a partir de el 1-1-1990. Con ello obtenemos un dato más que arroja cierta luz sobre la naturaleza del contrato, ya que la forma en la que está redactada esta cláusula sugiere más bien la existencia de un contrato de arrendamiento de local de negocio, donde la revalorización inmobiliaria del bien arrendado suele ir aparejada de la posibilidad de ir variando la renta conforme a un determinado índice económico (índice de carestía; IPC...) ; éste tipo de cláusulas de estabilización son menos habituales de contratos como el arrendamiento de industria donde la revalorización de la misma se produce como consecuencia del valor añadido que supone la nueva gestión del negocio que hace el arrendatario, y no por la revalorización de el mobiliario patrimonial trasmitido, que por otro lado tiende al depreciarse como consecuencia desu obsolescencia técnica.

La STS (Sala de lo Civil) de 17 de noviembre de 1988 (RJ 1988/8604), en este sentido dispone que:

"...La cuestión hay, por tanto, que trasladarla en el tiempo al momento de todos los pactos producidos en los días 8 y 9 de abril de 1981 y considerar que la legislación aplicable entonces y la doctrina jurisprudencial señalaban la invalidez de esos conveníos rentísticos que por su cuantía y condiciones comportaban, en fraude de ley ( art. 6-4 del Código Civil ) un desequilibrio de los derechos de las partes en juego con quebranto sustancial del derecho de prórroga arrendaticia entonces vigente y es lo cierto que hasta la publicación del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril (RCL 1985 1064 y ApNDL 1975-85, 2448) (art. 9) que motivó un cambio de la realidad socio-económica Art. 3-1 del Código Civil y SS. de 21-10-85 (RJ 198515626); 13-5-86 (RI 198612721); 13-12-86 (RJ 198617439); 9-4 y 14- 5-87 (RI 198712543)- aro se vino en reconocimiento de la validez de las denominadas cláusulas de estabilización aunque no se estableciera en las mismas la fluctuación de la renta, en alza o en baja, en fijación del nódulo o índice que sirviera de punto de referencia para la fijación periódica de su cuantía, pero es que en el caso presente, la cláusula 4." convenida en 9 de abril de 1981, izo es de por sí una cláusula de estabilización, sino un aditamento contractual con una finalidad notoriamente constrictiva de esa libertad contractual que la cláusula de estabilización simboliza, pero siempre en aras del permanente equilibrio de intereses, amortiguadora de la erosión del valor de la moneda y al modo operativo de una cláusula «rebus sic stantibus» de juego continuado y previamente convenido, en tanto que el establecimiento de esa renta «per salturn», en esa cuantía, sin vinculación con la renta convenida con sentido estabilizador o actualizante el día mismo anterior, en contrato con simulación relativa de industria en cuya entraña anida uno real de local de negocio y en fecha en que el ordenamiento jurídico imperaba la prórroga forzosa del contrato, denotaba esa finalidad notoriamente restrictiva de la libertad de contratar dentro de los cauces del ordenamiento, como se dice anteriormente, perfilando una impostura ya señalada en la sentencia recurrida que queda subsumida en el artículo 6-4 del Código Civil al pretender el resultado de esquivar esa prórroga que entonces era preceptiva, mediante el establecimiento de una renta irritantemente gravosa que conllevaría por su previsible impago la resolución contractual de un negocio aquejado del defecto sustancial de simulación relativa en que queda embebido el engaño y en definitiva el fraude legal diagnosticado judicialmente, por todo lo cual el motivo decae..."

Paradójicamente, el contrato también se preocupa de determinados aspectos más propios de un arrendamiento de local de negocio, véase la cláusula NOVENA, que pone especial empeño en condicionar la realización de las obras en el gimnasio, al consentimiento de "MERYHOSA", algo que es más propio de un arrendamiento de local de negocio, donde éste es el objeto del contrato, por lo que su estado de conservación interesa sobremanera a quien es arrendador del local, pero no de la industria a este le vale con que se le entreguen los enseres e instrumentos que aportó, es por ello por lo que precisamente es habitual que se adopten cautelas como la de indexar un inventario al contrato.

También en la cláusula DECIMOCUARTA, se dice que "...los Sres. Arrendatarios depositan en este acto la cantidad de setenta mil pesetas, en concepto de depósito para responder de los desperfectos que pudieran ocasionarse en el local arrendado-", se vuelve a hacer aquí referencia especifica al local arrendado, con lo que el propietario de la industria vuelve a introducir una cláusula típica de un arrendamiento de local de negocio, y muestra más preocupación por el aseguramiento de la conservación del local, que por la devolución y conservación de los enseres.

UNDÉCIMA.- CONCLUSIÓN: Todas las cuestiones apuntadas, en su conjunto, se corresponden a nuestro juicio con la aplicación sesgada: bien de los hechos en si, o de la aplicación de ciertos criterios jurisprudenciales a los hechos objeto de enjuiciamiento en contravención sendas sentencias de Audiencias Provinciales; adicionalmente, hay numerosas cuestiones apuntadas en nuestro escrito de contestación a la demanda, que en algunos casos han sido reiteradas y corroboradas en el acto del juicio, sobre las que la Sentencia apelada, no hace valoración alguna, razón que sustenta la interposición de este recurso de apelación, para que sean sometidas a nuevo enjuiciamiento (en unos casos), y a revisión (en otros), por el tribunal de apelación.

Y terminaba solicitando que se dictase «...dictar sentencia por la que:

1. Se estime íntegramente el recurso de apelación presentado de contrario, por los motivos anteriormente expuestos.

2. Se revoque la Sentencia de instancia, únicamente en lo que se refiere a: "la declaración del arrendamiento de fecha 1 de marzo de 1974, como de arrendamiento de local de negocio (sometido al C. Civil, en cuanto a su término o extinción), declarando a su vez la extinción del mismo por expiración de su término contractual, condenando a mi mandarte a restituir a la demandante "MERCANTIL Y HOTELERA., S.A", la posesión del local y del negocio de gimnasio- sauna ubicados en el paseo DIRECCION000 n° NUM000 de Madrid, dejando libre y expedito el local donde radica la industria en plazo legal; adicionalmente, y como consecuencia del anterior pronunciamiento, se condena al demandado, al abono a la actora por el concepto de indemnización por daños y perjuicios, una cantidad igual a la que en su caso por renta hubiera correspondido desde la fecha de la extinción contractual (31-mnarzo-2007), hasta la definitiva entrega (a razón de 794,85 ? mensuales), más los intereses legales de dicha cantidad, con imposición de costas a la parte demandada".

3. Se impongan expresamente las costas a la actora, respecto de su recurso de apelación».

(4) Mediante escrito con entrada en el Registro General en fecha 7 de julio de 2009, la representación de la entidad «Mercantil y Hotelera, SA» evacuó oposición al recurso de apelación interpuesto de contrario solicitando su desestimación.

TERCERO.- I. La interpretación de la voluntad negocial

Se reprocha a la sentencia de primer grado haber incurrido en error en la interpretación del contrato suscrito entre las partes.

En orden a proceder al examen de la contrato celebrado entre los litigantes a fin de determinar su genuino alcance y consecuencias, ha de ponerse de manifiesto con carácter previo, como lo hacen las S. S.T.S. de 4 y 10 de marzo de 1986, 15 de abril y 20 de diciembre de 1988 y 12 de junio de 1990 , entre otras, que el primer criterio interpretativo a tener en cuenta es el literal, recogido en el párrafo 1.º del artículo 1.281 del Código civil , aplicable cuando son claros los términos examinados, sin ofrecer duda racional de la voluntad de las partes; teniendo carácter supletorio la regla hermenéutica contenida en el párrafo 2.º, que se complementa con la del artículo 1.282 C.C ., de modo que la averiguación del sentido y alcance de lo expresado o pactado a fin de conocer la verdadera intención de las partes, prevista en éste último se aplicará únicamente cuando, conforme al artículo 1.281 C.C ., las palabras usadas en el contrato pareciesen contrarias a aquélla intención, función interpretativa que no sólo ha de proyectarse sobre la literalidad y expresiones externas de los negocios o convenios, sino que debe abarcar, para determinar la real intención de los sujetos concernidos o contratantes, al conjunto de lo expresado, con atención a los hechos coetáneos y posteriores, ya que si las relaciones contractuales surgen por la expresión del consentimiento de los interesados, en el objetivo de traducir en actos y realidades de lo convenido, puede suceder que se aparte su puesta en práctica respecto de lo estipulado, de ahí que el Código Civil, de manera previsora, disponga en su artículo 1.285 que los contratos, desde su perfección, no sólo obligan al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas sus consecuencias que según su naturaleza sean conformes a la buena fe, al uso y a la Ley.

CUARTO.- Desde esta perspectiva, y encaminada la labor interpretativa de los actos y negocios jurídicos a indagar el sentido de una declaración de voluntad expresiva del querer o intención real, la regla instrumental básica para efectuar la exégesis está contenida en el párrafo 1.º del artículo 1.281 del Código Civil , de la que, como se ha indicado, son subsidiarios o supletorios los criterios prevenidos en el párrafo 2.º y en los artículos siguientes del mismo Cuerpo legal sustantivo (S. S.T.S., Sala Primera, de 22 de marzo de 1950, 19 de febrero de 1981, 30 de marzo, 30 de abril, 17 de julio, 15 y 28 de diciembre de 1982, 16 de febrero de 1983, 4 de junio y 9 de octubre de 1985, 4 de marzo de 1986, 1 de julio, 26 de noviembre y 16 de diciembre de 1987 , entre otras). A tenor del referido precepto ha de atenerse el intérprete al sentido literal de lo manifestado siempre que el texto se ofrezca con la claridad que la norma exige (S. S.T.S., Sala Primera, de 2 y 23 de febrero, 27 de marzo, 16 de noviembre y 12 de diciembre de 1981, 28 de diciembre de 1982, 16 de febrero y 14 de mayo de 1983, 20 de febrero de 1984, 5 de febrero, 14 y 29 de mayo, 17 y 24 de junio, 2 de julio, 18 de septiembre y 13 de noviembre de 1985, 4 de marzo de 1986 y 1 de abril de 1987 , entre otras), puesto que las palabras son el medio de expresión del pensamiento (S. S.T.S., Sala Primera, de 4 de diciembre de 1963, 13 de febrero de 1964, 3 de mayo y 22 de junio de 1984 , entre otras), de suerte que la finalidad del precepto radica en evitar que se tergiverse lo que aparece claro por virtud de las palabras empleadas.

Así, siendo cierto que sentar la claridad de un texto supone un prejuicio, una estimación previa por el intérprete de la claridad o de la univocidad y sencillez de lo examinado, de su ausencia de problematicidad, también lo es que tal regla ha de ser aplicada de modo natural e incondicionado cuando haya real armonía entre las palabras («verba») y su significado final, orgánico o relacional con el contexto, con la estructura teleológica y pragmática del mismo, de tal modo que esa correspondencia lógica excuse o haga innecesaria la búsqueda del sentido total del texto o documento.

Esto es, cuando del contrato sometido a análisis no se siga indicio de duda o ambigüedad o no aparezca contradicha otra eventual voluntad que la manifestada a través de los términos consignados en aquél, surge el deber para el intérprete de abstenerse de más indagaciones («quum in verbis nulla ambiguitas est, non debet admitti voluntatis quaestio» -D. III,32,1-), en coherencia con la regla según la cual las palabras, sin son «verba simpliciter» deben entenderse en su natural significado holgando la investigación y la admisión de cuestión alguna sobre cualquiera otra voluntad (S. S.T.S., Sala Primera, de 20 de febrero, 3 de mayo, 22 de junio y 16 de diciembre de 1984, 17 de junio de 1985 y 7 de julio de 1986 ).

QUINTO.- Las normas o reglas interpretativas contenidas en los arts. 1281 a 1289, ambas inclusive del Código Civil , constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre si de las cuales tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al primer párr. del art. 1281 , de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes que vienen a funcionar con el carácter de subsidiarias respecto de la que preconiza la interpretación literal, y todo ello resulta coincidente con la reiterada doctrina jurisprudencial (SSTS de 2 de noviembre de 1983, 3 de mayo y 22 de junio de 1984, 10 de enero, 5 de febrero, 2 de julio y 18 de septiembre de 1985, 4 de marzo, 9 de junio y 15 de julio de 1986, 1 de abril y 16 de diciembre de 1987, 20 de diciembre de 1988 y 19 de enero de 1990 , entre otras). En todo caso, es claro que cualquier oscuridad debe interpretarse siempre en perjuicio de la parte que ha confeccionado o a instancias de la cual se ha incluido la cláusula que incurra en oscuridad o suscite incertidumbre.

SEXTO.- Los términos empleados en el contrato son indubitados. Así, en el apdo. «Declaran», la entidad «Mercantil y Hotelera, SA» se afirma titular de un «Gimnasio-Sauna»; que los Sres. Javier y Gabriel afirman hallarse interesados en «la explotación del negocio anteriormente citado y descrito», y el explícito acuerdo de «...celebrar el presente contrato de arrendamiento de negocio». En la estipulación tercera se afirma que «el negocio se arrienda con todos los útiles, accesorios y enseres necesario para su explotación inmediata...», así como el carácter de «unidad patrimonial» del negocio objeto del contrato. Del mismo modo, evidencian este carácter las estipulaciones concretamente referidas al negocio objeto de transmisión en sí mismo considerado; señaladamente, compromiso de conservación de los útiles y enseres recibidos (octava), consecución de las autorizaciones administrativas para el desenvolvimiento de la actividad (octava); autorización para publicitar el negocio (octava); carácter personal y consecuente prohibición de transmitir los derechos sobre el negocio (décima); horario de realización de la actividad (undécima); etc.

SÉPTIMO.- Esta circunstancia no se ve desmentida por el hecho de que ciertas estipulaciones del contrato hagan referencia expresa a uno de los elementos del contrato cual es el local en que se ubica, tales como destino exclusivo (cuarta); cesión del uso y disfrute del mismo para «Sala de Consulta y Dirección de los Servicios Médicos» a tiempo parcial, con la correlativa incidencia en el precio convenido (quinta); prohibición de obras (novena) así como de cesión, subarriendo y traspaso (décima).

OCTAVO.- Como subraya la reciente STS, Sala Primera, de : «... Tal como recuerda la sentencia de 4 de junio de 1998 , el «... si los términos de un contrato son claros se estará al sentido literal de sus cláusulas y del art. 1282 del C. Civil que establece que para juzgar de la intención de los contratantes deberá atenderse a los actos de estos coetáneos y posteriores, pues pretende deducir la existencia de otras deudas, sin tener en cuenta: que no cabe pedir en casación que se aplique la prueba de presunciones; que la interpretación de los contratos es facultad privativa de los Tribunales de instancia, cuyo criterio ha de prevalecer a menos que se demuestre sea ilógico o absurdo (SS de 17 de marzo y 23 de mayo de 1983 ), o se impugne por la vía adecuada el error sufrido por aquellos (hoy solo por error de derecho), pero sin que pueda pretenderse sustituir con el criterio del recurrente la interpretación realizada (SS, entre muchas otras, de 30 de octubre, 10 y 22 de noviembre de 1982; 4 de mayo de 1984; 26 de septiembre de 1985 y 28 de febrero de 1985» [STS, Sala Primera, de 3 de Diciembre del 2009 (ROJ: STS 7219/2009; RC: 1918/2005 Ponente: Xavier O'callaghan Muñoz).

NOVENO.- Se ataca asimismo la calificación que del contrato existente entre las partes se hace en la sentencia de Primera Instancia como de arrendamiento de industria, impugnación que se funda en la inexistencia de un inventario sobre los útiles y enseres entregados junto con el local. Señala la STS de 21 de febrero de 2000 que:

«...la doctrina de esta Sala relativa a la distinción entre los arriendos de local de negocio y los de industria es absolutamente diáfana, destacando que mientras en los primeros se cede el elemento inmobiliario, es decir, un espacio construido y apto para que en él se explote el negocio, en los segundos el objeto contractual está determinado por una doble composición integradora, por un lado el local, como soporte material y, por otro, el negocio o empresa instalada y que se desarrolla en el mismo, con los elementos necesarios para su explotación, conformando un todo patrimonial. En este sentido cabe citar las sentencias de 13 y 21 de diciembre de 1990, 20 de septiembre de 1991, 19 y 25 de mayo de 1992, 17 de abril y 10 de mayo de 1993, 22 de noviembre de 1994 y 8 de junio de 1998, entre otras...».

En parecidos términos, la STS de 8 de junio de 1998 afirma que;

«... la jurisprudencia mantenida de esta Sala de Casación Civil viene proclamando que los arriendos de locales para negocio se diferencian de los propios de industria, en que en los primeros lo que se cede es el elemento inmobiliario, en cambio, en los segundos (arrendamientos especiales), el objeto contractual está determinado por una doble composición integradora; por un lado, el local, como soporte material y, por otro, el negocio o empresa instalada y que se desarrolla en el mismo, con los elementos necesarios para su explotación, conformando un todo patrimonial autónomo, sin que sea preciso que el arrendador aporte necesariamente todos los enseres y menajes para la comercialización de la actividad negocial a desarrollar, pues pueden ser ampliados o mejorados con los que aporte el arrendatario, incluso ser sustituidos, sin que ello afecte a la calificación y naturaleza del contrato como de locación industrial ( sentencias de 20 de septiembre de 1991, 19 de mayo de 1992, 17 de abril de 1993, 10 de mayo de 1993 y 22 de noviembre de 1994)...»;

Y la STS de 25 de abril de 1997 considera existente un arrendamiento de industria en cuanto:

«... se cedió todo lo necesario para el funcionamiento inmediato del negocio, a lo que nada afectan las adquisiciones posteriores por razones de utilidad o conveniencia, pues es el uso de la industria ya instalada, con elementos coordinados para su inmediata puesta en marcha, lo que constituye, según reiterada y constante doctrina de esta Sala, la unidad patrimonial con vida propia determinante del concepto jurídico de industria susceptible de ser inmediatamente explotada o pendiente para serlos de meras formalidades administrativas; y nada importa que el anexo con inventario se perdiese o que, realmente no llegase en el caso concreto a levantarse, porque sí hay supuestos en que se le dio gran trascendencia, según las pruebas practicadas, puede no tenerla en otros, dado que, cual señala la sentencia de 13 de diciembre de 1990, la suficiencia o insuficiencia de los elementos trasmitidos será una simple cuestión de hecho, a menudo de carácter técnico, pero siempre de libre apreciación de los Tribunales de instancia, que, cual señala la sentencia de 8 de julio de 1986, obtienen la calificación de arrendamiento como de industria de los presupuestos fácticos obrantes en el proceso y ello constituye materia no revisable en casación, que sólo tiene por objeto el confrontar si, dados unos hechos que han quedado incólumes, las consecuencias jurídicas obtenidas son las adecuadas según el ordenamiento jurídico...».

DÉCIMO.- Frente a los argumentos expuestos por la parte recurrida en su escrito de oposición, importa destacar liminarmente que en nuestro sistema procesal la segunda instancia se configura, con algunas salvedades (atinentes a la aportación de material probatorio y de nuevos hechos, no como «novum iudicium» sino como una «revisio prioris instantiae», en la que el Tribunal Superior u órgano "ad quem" tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos ("quaestio facti") como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes ("quaestio iuris"), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que sean de aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la "reformatio in peius", y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación ("tantum devolutum quantum appellatum") (SSTC, Sala Segunda, 3/1996, de 15 de enero (Supl. al «BOE» núm. 17, de 19 de enero); núm. 212/2000, de 18 de septiembre (Supl. al «BOE» núm. 251, de 19 de octubre); núm. 101/2002, de 6 de mayo (Supl. al «BOE» núm. 134, de 5 de junio), y núm. 250/2004, de 20 de diciembre (Supl. al «BOE» núm. 18, de 21 de enero de 2005 . Y de la Sala Primera, 9/1998, de 13 de enero (Supl. al «BOE» núm. 37, de 12 de febrero); 120/2002 , de 20 de mayo (Supl. al «BOE» núm. 146, de 19 de junio); 139/2002, de 3 de junio (Supl. al «BOE» núm. 152, de 26 de junio) y ATC, Sala Primera, núm. 132/1999, de 13 de mayo (EDJ 1999/11286).

UNDÉCIMO.- Ello no obstante, es ciertamente reiterada la doctrina legal de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo según la cual la valoración probatoria efectuada por los órganos judiciales de instancia al configurar el «factum» de sus resoluciones es inatacable, salvo en ocasiones excepcionales de interpretaciones totalmente absurdas, erróneas o intemperantes (ex pluribus, SSTS, Sala Primera, de 14 de febrero, 7 de marzo y 20 y 24 de abril de 1989, 1 de julio de 1996 y 15 de abril de 2003 ), constituye una afirmación que no se puede desligar de la perspectiva del órgano que la realiza, y del carácter extraordinario del recurso de casación en el seno del cual se efectúa, en el entendimiento de que nunca podrá adquirir la naturaleza de una tercera instancia -por citar sólo las más recientes, vide SSTS, Sala de lo Civil, de 28 de enero de 2003 (CD, 03C127); 15 de abril de 2003 (CD, 03C433); y 12 de mayo de 2003 (CD, 03C438 )-. Pero ello no significa, pese a lo extendido del errado criterio contrario, que las Audiencias carezcan de esa función revisora respecto de la valoración y apreciación probatoria efectuada por los Juzgados de Primera Instancia con ocasión de los recursos de apelación de los que conozcan, pues, ex deffinitione, y como el propio Tribunal Supremo tiene declarado, la apelación es un recurso ordinario que somete al Tribunal que de ella entiende el total conocimiento del litigio, dentro de los límites del objeto o contenido en que se haya formulado el recurso, en términos tales que faculta a aquél para valorar los elementos probatorios y apreciar las cuestiones debatidas según su propio criterio dentro de los límites de la obligada congruencia [SSTS, Sala de lo Civil, de 23 de marzo de 1963; 11 de julio de 1990 (CD, 90C835); 19 de noviembre de 1991 (CD, 91C1132); 13 de mayo de 1992 (CD, 92C522); 21 de abril de 1993 (CD, 93C301); 31 de marzo de 1998 (CD, 98C545); 28 de julio de 1998 (CD, 98C1176); y 11 de marzo de 2000 (CD, 00C347 -; entre otras).

Expresión cabal de la orientación que esta Sección mantiene la hallamos en la STS, Sala de lo Civil, de 5 de mayo de 1997 (CD, 97C928), en la que puede leerse:

«... TERCERO.- El motivo segundo de casación se basa igualmente en el n.º 4.º del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por "infracción de doctrina jurisprudencial", sin dar más explicación que la extraña afirmación de que el recurso de apelación "viene vinculado por el criterio del juzgador de instancia en cuanto no resulte ilógico o exista error de hecho". Lo cual es exactamente lo contrario. El recurso de apelación da lugar a la segunda instancia (la casación, por el contrario, no es una tercera instancia), como fase procesal que permite un nuevo examen completo de la cuestión litigiosa y una revisión de la sentencia dictada; la apelación se extiende a todo el objeto de la primera instancia. Tal como dice la sentencia de esta Sala de 7 de junio de 1996 , el recurso de apelación supone una total revisión de lo actuado en la instancia, por lo que procede entrar a resolver todas las cuestiones litigiosas (fundamento 3.º). Lo cual lo dijo también el Tribunal Constitucional, en relación con la legalidad hoy derogada en sentencia 3/1996, de 15 de enero : en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura, con algunas salvedades, en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos ( arts. 862 y 863 de la LEC 1881 ) como una «revisio prioris instantiae», en la que el Tribunal Superior u órgano ad quem tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris) para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso (fundamento 2.º, primer párrafo). Asimismo, la sentencia de esta Sala de 24 de enero de 1997 dijo: La apelación ha abierto la segunda instancia, creando la competencia funcional de la Audiencia Provincial y, por ello, su resolución sustituye a la dictada en primera instancia. La apelación implica un nuevo examen sobre la cuestión litigiosa sobre la que ha recaído ya sentencia. La sentencia dictada en apelación debe ser congruente con las peticiones de las partes, por razón del principio dispositivo que rige el proceso civil. El motivo, pues, debe ser desestimado»

DUODÉCIMO.- Ha de significarse que al tiempo de dictar la sentencia definitiva en el proceso, los órganos jurisdiccionales han de proceder a valorar las pruebas practicadas para determinar las consecuencias que deben extraerse de ellas y analizarlas comparativamente con las afirmaciones fácticas introducidas por las partes en las correspondientes oportunidades alegatorias. Sólo de este modo es posible conocer el grado de convicción judicial necesario para concretar si pueden ser fijadas en aquélla, y en qué medida, alguna, todas o ninguna de dichas afirmaciones.

La valoración de las pruebas constituye así un complejo proceso lógico o intelectual en el que acostumbran a diferenciarse conceptualmente, simplificando en extremo, principalmente dos operaciones diferentes: una primera, denominada de apreciación o interpretación; y una segunda, de valoración en sentido estricto.

En el primer estadio --de apreciación-- pueden diferenciarse, a su vez, dos momentos: a) En el primero, el juzgador ha de analizar separadamente todas y cada una de las pruebas aportadas o desenvueltas para establecer con la mayor fidelidad y exactitud cuáles sean los precisos elementos que proporcionan separadamente cada fuente de prueba, y desvelar cuáles sean las afirmaciones que cabe extraer como consecuencia de ese examen en función de su índole: lo declarado por las partes o por los testigos en los correspondientes interrogatorios; el contenido de los documentos u otros soportes aportados al proceso; lo percibido en el reconocimiento; y la información proporcionada por los peritos.

Respecto de estos últimos la interpretación consiste en el examen del dictamen emitido junto, en su caso, con los documentos, materiales o instrumentos complementarios que aquél haya decidido adjuntar y, eventualmente, con las observaciones, aclaraciones o explicaciones complementarias ofrecidas en el acto de la aclaración ( art. 628 LEC de 1881 ). Se agota en una mera labor de constatación y análisis del significado real de los datos, conclusiones y juicios de valor consignados en aquél y en el acto de documentación de la intervención oral de los peritos, en orden a precisar el exacto contenido y alcance de las palabras y expresiones empleadas.

Este cometido ha de realizarse siempre con cualesquiera medios de prueba, pero es particularmente necesario en el caso de la testifical. Se trata de una labor intrincada que excede del simple examen semántico, en cuanto requiere constatar los extremos sobre los cuales se ha pronunciado el testigo y su correspondencia con las afirmaciones de hechos oportuna y tempestivamente introducidas por las partes.

b) En un segundo momento, debe calificar, asimismo de modo individualizado y en atención a las características particulares de cada medio y a las eventuales incidencias acaecidas durante su práctica --tachaduras, raspaduras o enmiendas en los documentos; existencia o no de firmas, sellos u otros medios de autenticación; contundencia, vacilaciones o contradicciones en las partes y los testigos al deponer, etc.--, la idoneidad objetiva y en abstracto de los resultados que arrojen para asentar sobre aquéllos su convicción.

DÉCIMO TERCERO.- Establecido lo que en substancia expresa cada medio de prueba --o cabe inferir razonablemente de él--, el juzgador debe constatar cuál sea, de acuerdo con las prescripciones del ordenamiento, su concreta eficacia y trascendencia.

A este respecto debe recordarse que la Ley no dispensa a todos los medios de prueba de idénticos vigor y eficiencia; antes bien, asigna a unos un valor reglado o tasado -como acontece con ciertos aspectos de los documentos; o de lo respondido por las partes en confesión-, abstracción hecha de cuál pueda ser el grado de persuasión subjetiva del juzgador; en tanto que, para otros -entre los que se encuentra la prueba testifical- confía al órgano jurisdiccional la formación discrecional -- que no arbitraria- de su convencimiento.

No obstante, y como quiera que en la práctica difícilmente se propone y efectúa una única prueba por cada uno de los hechos litigiosos, sea porque respecto de ellos recae la actividad de más de un litigante (de la misma parte o de partes contrapuestas), sea porque sobre los mismos o distintos aspectos de un hecho o conjunto de hechos concurren diferentes medios, es preciso relacionar y poner en combinación el resultado de todos los medios practicados; o dicho en otros términos: es necesario proceder, de verdad, a una apreciación conjunta de la prueba, que en rigor es algo distinto de su mera afirmación formal en las sentencias como tropo o fórmula estereotipada como método para eludir una auténtica valoración o para ofrecer como aparentemente motivada una decisión decretal, apriorística, o producto de simples prejuicios.

En este sentido parece conveniente reparar en que no siempre los distintos medios de prueba practicados arrojan un resultado coincidente o complementario, sino que es harto sólito que existan contradicciones en uno mismo y antítesis entre diversos medios, a pesar de las cuales, o precisamente en virtud de ellas, puede lograrse la fijación del factum sobre el que ha de aplicarse el Derecho. Desde esta perspectiva, es claro que la concreción de la quæstio facti en la sentencia no puede por menos que provenir de la combinación de los distintos medios de prueba, sin perjuicio de que en ella deba también justificarse cumplidamente el por qué de las conclusiones obtenidas y de la preferencia o postergación de los resultados de un medio respecto de otro u otros.

Así, el deber de motivar las resoluciones judiciales enunciado con carácter general en el art. 120, apdo. 3 C.E. se complementa en la LOPJ, art. 248, apdo. 3 .

El art. 376 LEC 1/2000 , a este respecto previene que los Jueces y Tribunales apreciarán la prueba testifical según las reglas de la sana crítica.

Este mandato supone no que la Ley rehuya en absoluto indicar a los juzgadores cómo deben apreciar y valorar las declaraciones testificales, sino sola y exclusivamente que, de un lado, renuncia a atribuir a éstos en abstracto una determinada eficiencia, esto es, a someterla a un régimen de prueba tasada; y, de otro, que omite suministrar a aquéllos unos criterios precisos de acuerdo con los cuales formar su convicción, limitándose a fijar unas pautas genéricas de conducta.

Aun cuando algún sector de la doctrina y ciertos pronunciamientos jurisdiccionales aislados (V. gr., la S.T.S., Sala Primera, de 5 de mayo de 1989) han pretendido distinguir el sistema de valoración conforme a las reglas de la sana crítica como un tertium genus, a medio camino entre la prueba tasada y la libre valoración, la doctrina jurisprudencial mayoritaria subraya la íntima vinculación entre apreciación libre --o discrecional-- y valoración realizada según las reglas de la sana crítica, y aun su equiparación, en contraste con el sistema de «prueba tasada»: Vide, SS.T.S., Sala Primera, de 16 de diciembre de 1977 (C.D., 77C69); 9 de octubre de 1981 (C.D., 81C541); 21 de abril de 1982 (C.D., 82C269); 28 de febrero de 1983 (C.D., 83C165); 7 de marzo de 1983 (C.D., 83C160); 8 de noviembre de 1983 (C.D., 83C962); 5 de diciembre de 1984 (C.D., 84C962); 11 de marzo de 1985 (C.D., 85C193); 26 de marzo de 1985 (C.D., 85C246); 11 de junio de 1985 (C.D., 85C614); 9 de febrero de 1987 (C.D., 87C43); 3 de abril de 1987 (C.D., 87C330); 2 de febrero de 1987 (C.D., 87C737); 28 de octubre de 1987 (C.D., 87C891); 2 de noviembre de 1987 (C.D., 87C878); 17 de diciembre de 1987 (C.D., 87C1064); 22 de marzo de 1988 (C.D., 88C304); 22 de junio de 1988 (C.D., 88C539); 16 de septiembre de 1988 (C.D., 88C865); 22 de septiembre de 1988 (C.D., 88C869); 8 de mayo de 1989 (C.D., 89C455); 29 de mayo de 1989 (C.D., 89C606); 30 de mayo de 1989 (C.D., 89C613); 21 de marzo de 1990 (C.D., 90C246); 10 de diciembre de 1990 ( C.D., 90C1257); 29 de enero de 1991 (C.D., 91C145); 15 de julio de 1991 (C.D., 91C781); 19 de diciembre de 1991 (C.D., 91C1399); 20 de diciembre de 1991 (C.D., 91C1357); 28 de febrero de 1992 (C.D., 92C242); 3 de diciembre de 1992 (C.D., 92C1247); 16 de diciembre de 1993 (C.D., 93C12055); 28 de julio de 1994 (C.D., 94C07119); 7 de noviembre de 1994 (C.D., 94C838); 30 de noviembre de 1994 (C.D., 94C11113); 22 de mayo de 1998 (C.D., 98C1064); 16 de octubre de 1998 ( C.D., 98C1541); 26 de febrero de 1999 (C.D., 99C216); 16 de marzo de 1999 (C.D., 99C345); 28 de junio de 1999 (C.D., 99C557); 16 de noviembre de 1999 (C.D., 99C1385); 21 de enero de 2000 (C.D., 00C5); 10 de junio de 2000 (C.D., 00C1027); 22 de julio de 2000 (C.D ., 00C1488); 14 de octubre de 2000 (C.D., 00C1908); 24 de octubre de 2000 (C.D., 00C1793); 27 de febrero de 2001 (C.D., 01C282); y 4 de junio de 2001 (C.D., 01C673 ), entre otras.

La apelación a las «reglas de la sana crítica» como criterio rector de la valoración de la prueba por los órganos jurisdiccionales [Vide, SS.T.S., Sala Primera, de 16 de diciembre de 1977 (C.D., 77C69); 16 de octubre de 1980 (C.D., 80C133); 14 de febrero de 1981 (C.D., 81C190); 9 de octubre de 1981 (C.D., 81C541); 19 de octubre de 1981 (C.D., 81C567); 22 de diciembre de 1981 (C.D., 81C765); 10 de mayo de 1982 (C.D., 82C267); 14 de junio de 1982 (C.D., 82C476); 11 de enero de 1983 (C.D., 83C20); 10 de febrero de 1983 (C.D., 83C167); 22 de febrero de 1988 (C.D ., 88C23); 28 de febrero de 1983 (C.D., 83C165); 6 de febrero de 1984 (C.D., 84C99); 14 de febrero de 1984 (C.D., 84C88); 10 de marzo de 1984 (C.D., 84C188); 20 de noviembre de 1984 (C.D., 84C861); 13 de marzo de 1985 (C.D., 85C165); 26 de marzo de 1985 (C.D., 85C246); 7 de junio de 1985 (C.D., 85C414); 17 de junio de 1985 (C.D., 85C613); 2 de diciembre de 1985 (C.D., 85C999); 25 de abril de 1986 (C.D., 86C354); 8 de mayo de 1986 (C.D., 86C360); 25 de mayo de 1987 (C.D ., 87C451); 17 de junio de 1987 (C.D., 87C633); 26 de junio de 1987 (C.D., 87C598); 15 de julio de 1987 (C.D., 87C581); 27 de octubre de 1987 (C.D., 87C850); 28 de octubre de 1987 (C.D., 87C891); 6 de noviembre de 1987 (C.D., 87C854); 20 de noviembre de 1987 (C.D ., 87C1013); 30 de noviembre de 1987 (C.D., 87C986); 17 de diciembre de 1987 (C.D., 87C1064); 22 de febrero de 1988 (C.D., 88C23); 29 de febrero de 1988 (C.D., 88C117); 29 de febrero de 1988 (C.D., 88C164); 4 de marzo de 1988 (C.D., 88C310); 14 de amrzo de 1988 (C.D., 88C169); 17 de marzo de 1988 (C.D., 88C314); 22 de amrzo de 1988 (C.D., 88C304); 21 de abril de 1988 (C.D., 88C318); 3 de junio de 1988 (C.D., 88C570); 23 de junio de 1988 (C.D., 88C539); 8 de julio de 1988 (C.D., 88C873 ); 18 de julio de 1988 (C.D., 88C863); 16 de septiembre de 1988 (C.D., 88C865); 22 de septiembre de 1988 (C.D., 88C869); 5 de octubre de 1988 (C.D., 88C1021); 10 de octubre de 1988 (C.D., 88C870); 27 de octubre de 1988 (C.D., 88C1125); 12 de noviembre de 1988 (C.D., 88C989); 18 de noviembre de 1988 (C.D., 88C1253); 8 de febrero de 1989 (C.D., 89C82); 22 de febrero de 1989 (C.D., 89C250); 27 de febrero de 1989 (C.D., 89C215); 8 de marzo de 1989 (C.D., 89C415); 21 de abril de 1989 (C.D., 89C456); 8 de mayo de 1989 (C.D., 89C455); 10 de mayo de 1989 (C.D., 89C637); 29 de mayo de 1989 (C.D., 89C606); 30 de mayo de 1989 (C.D., 89C613); 12 de junio de 1989 (C.D ., 89C663); 20 de junio de 1989 (C.D., 89C798); 25 de septiembre de 1989 (C.D., 89C986); 10 de noviembre de 1989 (C.D., 89C1300); 14 de noviembre de 1989 (C.D., 89C1345); 4 de diciembre de 1989 (C.D., 89C1499); 24 de enero de 1990 (C.D., 90C329); 13 de febrero de 1990 ( C.D., 90C183); 23 de febrero de 1990 (C.D., 90C02079); 18 de mayo de 1990 (C.D., 90C821); 30 de mayo de 1990 (C.D., 90C618); 1 de octubre de 1990 (C.D., 90C913); 2 de octubre de 1990 (C.D., 90C875); 20 de febrero de 1991 (C.D., 91C180); 1 de marzo de 1991 (C.D., 91C88); 22 de marzo de 1991 (C.D., 91C218); 15 de julio de 1991 (C.D., 91C781); 15 de octubre de 1991 (C.D., 91C938); 25 de noviembre de 1991 (C.D., 91C1402); 19 de diciembre de 1991 (C.D., 91C1399); 20 de diciembre de 1991 (C.D., 91C1329); 20 de diciembre de 1991 (C.D., 91C1357); 26 de diciembre de 1991 (C.D., 91C1445); 20 de febrero de 1992 (C.D., 92C186); 24 de febrero de 1992 (C.D., 92C217); 10 de junio de 1992 (C.D., 92C595); 10 de junio de 1992 (C.D., 92C638); 17 de junio de 1992 (C.D., 92C641); 22 de junio de 1992 (C.D., 92C903); 30 de julio de 1992 (C.D., 92C845); 28 de noviembre de 1992 (C.D., 92C11129); 17 de diciembre de 1992 (C.D., 92C1357); 28 de abril de 1993 ( C.D., 93C384); 4 de mayo de 1993 (C.D., 93C385); 6 de septiembre de 1993 (C.D., 93C762); 16 de diciembre de 1993 (C.D., 93C12055); 7 de marzo de 1994 (C.D., 94C03038); 10 de marzo de 1994 (C.D ., 94C144); 23 de abril de 1994 (C.D., 94C04051); 2 de mayo de 1994 (C.D., 94C05001); 28 de julio de 1994 (C.D., 94C07119); 11 de octubre de 1994 (C.D., 94C716); 18 de octubre de 1994 (C.D., 94C10057);28 de octubre de 1994 (C.D., 94C10110); 7 de noviembre de 1994 ( C.D., 94C838); 30 de noviembre de 1994 (C.D., 94C11113); 30 de enero de 1995 (C.D., 95C57); 9 de marzo de 1995 (C.D., 95C167); 3 de abril de 1995 (C.D., 95C341); 26 de abril de 1995 (C.D., 95C370); 17 de mayo de 1995 (C.D., 95C423); 3 de julio de 1995 (C.D., 95C1305); 10 de noviembre de 1995 (C.D., 95C862); 12 de febrero de 1996 (C.D., 96C90); 19 de febrero de 1996 (C.D., 96C263); 14 de mayo de 1996 (C.D., 96C599); 1 de julio de 1996 (C.D., 96C995); 26 de julio de 1996 ( C.D., 96C887); 8 de noviembre de 1996 (C.D., 96C1824); 31 de diciembre de 1996 (C.D., 96C1819); 27 de febrero de 1997 (C.D., 97C778); 20 de marzo de 1997 (C.D., 97C513); 1 de abril de 1997 (C.D., 97C605); 21 de julio de 1997 (C.D., 97C1396); 21 de julio de 1997 (C.D., 97C1414); 31 de julio de 1997 (C.D., 97C1757); 26 de septiembre de 1997 (C.D., 97C1756); 10 de noviembre de 1997 (C.D., 97C2416); 28 de enero de 1998 (C.D., 98C482); 4 de febrero de 1998 (C.D., 98C399); 11 de aril de 1998 (C.D., 98C618); 11 de mayo de 1998 (C.D., 98C806); 8 de julio de 1998 (C.D., 98C967); 19 de septiembre de 1998 (C.D., 98C1336); 5 de octubre de 1998 (C.D., 98C1343); 16 de octubre de 1998 (C.D ., 98C1541); 30 de diciembre de 1998 (C.D., 98C2243); 18 de enero de 1999 (C.D., 99C66); 26 de febrero de 1999 (C.D., 99C216); 16 de marzo de 1999 (C.D., 99C345); 4 de mayo de 1999 (C.D., 99C558); 28 de junio de 1999 (C.D., 99C557); 30 de julio de 1999 (C.D., 99C959 ); 9 de octubre de 1999 (C.D., 99C1339); 21 de octubre de 1999 (C.D., 99C1338); 16 de noviembre de 1999 (C.D., 99C1385); 21 de enero de 2000 (C.D., 00C5); 6 de abril de 2000 (C.D., 00C541); 12 de abril de 2000 ( C.D., 00C1028); 10 de junio de 2000 (C.D., 00C1027); 22 de julio de 2000 (C.D., 00C1488); 24 de julio de 2000 (C.D., 00C1489); 31 de julio de 2000 (C.D., 00C1340); y, 16 de octubre de 2000 (C.D., 00C1596 ), entre otras] no comporta, pues, y pese a que mayoritariamente se sostiene que la testifical es de apreciación libre, la consagración del más irrestricto albedrío ponderativo.

Antes bien, representa una llamada a la utilización obligada [S.T.S., Sala Primera, de 18 de mayo de 1990 (C.D., 90C821 )] de principios y máximas que pese a la amplitud de su noción y a no hallarse tipificadas o delimitadas en precepto alguno que, por lo mismo, pueda aplicarse o infringirse [Cfr., SS.T.S., Sala Primera, de 7 de diciembre de 1981 (C.D., 81C696); 21 de abril de 1982 (C.D., 82C269); 14 de junio de 1982 (C.D., 82C476); 20 de diciembre de 1982 (C.D., 82C769); 10 de febrero de 1983 (C.D., 83C167); 28 de febrero de 1983 (C.D., 83C165); 2 de diciembre de 1985 (C.D., 85C999); 8 de mayo de 1986 (C.D., 86C360); 17 de julio de 1987 (C.D., 87C587); 2 de octubre de 1987 (C.D., 87C737); 7 de diciembre de 1987 (C.D., 87C1014); 29 de febrero de 1988 ( C.D., 88C164); 27 de octubre de 1988 (C.D., 88C1125); 20 de junio de 1989 (C.D., 89C798); 23 de febrero de 1990 (C.D., 90C02079); 1 de octubre de 1990 (C.D., 90C913); 20 de diciembre de 1991 (C.D., 91C1357); 28 de febrero de 1992 (C.D., 92C242); 10 de junio de 1992 ( C.D., 92C638); 6 de septiembre de 1993 (C.D., 93C762); 11 de octubre de 1994 (C.D., 94C716); 14 de mayo de 1996 (C.D., 96C599); 1 de julio de 1996 (C.D., 96C995); 16 de octubre de 1998 (C.D., 98C1541); 26 de febrero de 1999 (C.D., 99C216); 16 de marzo de 1999 (C.D., 99C345); 16 de noviembre de 1999 (C.D., 99C1385); 22 de julio de 2000 (C.D., 00C1488 )], permiten tanto que el órgano jurisdiccional ante el que se presentan y declaran los testigos pueda contrastar los resultados que han de extraerse de las declaraciones, como que otros órganos puedan ejercer un control sobre la valoración efectuada por aquél.

DÉCIMO CUARTO.- En punto a precisar qué sea en último término qué realidad subyace al modelo, norma, patrón o referencia de conducta valorativa -«... en efecto aun admitiendo la laxitud del concepto "sana crítica" (especie de standard jurídico o concepto jurídico en blanco o indeterminado ) que como módulo valorativo se introduce en determinados preceptos de la LEC, para que así aprecien la prueba testifical los Tribunales, es evidente que, el margen amplio de discrecionalidad enjuiciadora que ese precepto permite a los órganos judiciales se corresponde con la naturaleza no vinculante de la declaración prestada ( SS. de 25 de octubre y 5 de noviembre de 1986 , entre otras), y que sólo accedería a un reajuste casacional cuando la "apreciación" practicada contraria esa "sana crítica" que no es sino, en un lenguaje propio del "logos de lo razonable", si del juicio por el órgano de tal prueba se hubiese alcanzado una afirmación o resultado irrazonable, por ello mismo, o contrario a las más elementales directrices de la lógica humana, y, nada de eso, es evidente, ha acontecido en la función de apreciación del tribunal sentenciador ( SS. de 9 de junio, 14 de julio y 5 de octubre de 1988 ) por lo que el motivo ha de decaer...» (S.T.S., Sala Primera, de 13 de febrero de 1990; C.D., 90C167 )- denominado «reglas de la sana crítica», la jurisprudencia ha ofrecido una plural variedad de nociones, aunque en definitiva las vinculan ora a principios lógicos, ora a reglas nacidas de la experiencia.

Así, se han identificado con las «más elementales directrices de la lógica humana» [Vide, SS.T.S., Sala Primera, de 13 de febrero de 1990 (C.D., 90C183), 10 de marzo de 1994 (C.D., 94C144); 11 de octubre de 1994 (C.D., 94C716); 3 de abril de 1995 (C.D., 95C341); 26 de abril de 1995 (C.D., 95C370); y 17 de mayo de 1995 (C.D., 95C423 ), entre otrasÄÄ; con «normas racionales» ÄÄVide, S.T.S., Sala Primera, de 3 de abril de 1987 (C.D., 87C330 )]; con el «sentido común» [Vide, SS.T.S., Sala Primera, de 21 de abril de 1988 (C.D., 88C318) y 18 de mayo de 1990 (C.D., 90C821 )]; con las normas de la lógica elemental o a las reglas comunes de la experiencia humana [Vide, SS.T.S., Sala Primera, de 15 de octubre de 1991 (C.D., 91C938) y 8 de noviembre de 1996 (C.D., 96C1894 )]; con el «logos de lo razonable» [Vide, S.T.S., Sala Primera, de 13 de febrero de 1990 (C.D., 90C183 )]; con el «criterio humano» [Vide, S.T.S., Sala Primera, de 28 de julio de 1994 (C.D., 94C07119 )]; el «razonamiento lógico» [Vide, SS.T.S., Sala Primera, de 18 de octubre de 1994 (C.D., 94C10057) y 30 de diciembre de 1997 (C.D., 97C2223)]; con la «lógica plena» [Vide, S.T.S., Sala Primera, de 8 de mayo de 1995 (C.D., 95C373 )]; con el «criterio lógico» [Vide, SS.T.S., Sala Primera, de 24 de noviembre de 1995 (C.D., 95C917) y 30 de julio de 1999 (C.D., 99C959 )]; o con el «raciocinio humano» [Vide, SS.T.S., Sala Primera, de 10 de diciembre de 1990 (C.D., 90C1257 ) --que cita, a su vez, las SS.T.S. de 27 de febrero y 25 de abril de 1986; 9 de febrero de 1987; 23 y 30 de mayo de 1987 y 19 de octubre de 1987--; 29 de enero de 1991 (C.D., 91C145 ) --con cita de las SS.T.S. de 25 de abril de 19866; 24 de junio y 15 de julio de 1987; 26 de mayo de 1988; 28 de enero de 1989; 9 de abril de 1990--; 22 de febrero de 1992 (C.D., 92C186); 30 de noviembre de 1994 (C.D., 94C11113); 28 de junio de 1995 (C.D., 95C1347); 28 de junio de 1999 (C.D., 99C557); 21 de enero de 2000 (C.D., 00C5); 24 de octubre de 2000 (C.D., 00C1793); y 4 de junio de 2001 (C.D., 01C673 ), entre otras].

DÉCIMO QUINTO.- En el presente caso escasa o nula relevancia puede atribuirse a la declaración de un testigo que por su vinculación con la entidad demandada, de la que admite llanamente ser apoderado, no puede calificarse de prueba propiamente testifical por acceder al litigio a través de quien se asimila a la propia parte.

A su vez, ha de tomarse en consideración que es reiterada y uniforme doctrina jurisprudencial ( SS.T.S. de 26 de mayo y 9 de junio de 1988, 7 de julio y 8 de noviembre de 1989, 30 de noviembre de 1990, 10 de noviembre de 1994, 10 de octubre de 1995, 12 de noviembre de 1996, 17 de abril de 1997 , entre otras), que el art. 1.248 del C.C ., así como el art. 659 LEC de 1881 , sustituidos hoy por el art. 376 LEC 1/2000 -«Valoración de las declaraciones de testigos. Los tribunales valorarán la fuerza probatoria de las declaraciones de los testigos conforme a las reglas de la sana crítica...»-, contiene sólo una norma admonitiva, no preceptiva, ni valorativa de prueba, y el mismo, faculta al juzgador de la instancia para apreciar libremente las declaraciones de los testigos según las reglas de la sana crítica.

A este respecto, ha de tenerse en cuenta que la reciente STS de 2 de marzo de 1999, recogiendo la reiterada doctrina del TS contenida, entre otras, en SS.T.S. de 9 de enero de 1985; 16 de febrero y 20 de julio de 1989; 24 de junio y 2 de diciembre de 1997; y 30 de julio de 1998 , declaró, en relación al art. 659 de la LEC y, por remisión a él, del art. 1248 del CC , que someten la apreciación de la prueba de testigos a las reglas de la sana crítica, teniendo en consideración la razón de ciencia que hubieren dado y las circunstancias que en ellos concurran, contienen una norma admonitiva, no preceptiva, ni valorativa de la prueba; habida cuenta que, como se ha visto, las reglas de la sana crítica no se hallan consignadas en norma positiva alguna.

No obstante, la circunstancia de que el Tribunal Supremo afirme que la apreciación de la prueba testifical es facultad discrecional de los juzgadores de instancia [ SSTS, Sala de lo Civil, de 5 de diciembre de 1940 (C.D., 40C76); 27 de junio de 1941 (C.D., 41C87); 7 de mayo de 1982 (C.D., 82C287); 27 de septiembre de 1983 (C.D., 83C760); 30 de mayo de 1984 ( C.D., 84C484); 25 de octubre de 1984 (C.D., 84C885); 30 de abril de 1985 (C.D., 85C266); 14 de noviembre de 1986 (C.D., 86C912); 13 de julio de 1987 (C.D., 87C635); 24 de marzo de 1988 (C.D., 88C354); 2 de diciembre de 1988 (C.D., 88C1163); 19 de junio de 1989 (C.D., 89C786); 22 de enero de 1991 (C.D., 91C2); 27 de septiembre de 1991 (C.D., 91C935); 30 de noviembre de 1991 (C.D., 91C1429); 21 de septiembre de 1992 (C.D., 92C946); 3 de junio de 1993 (C.D., 93C475); 15 de marzo de 1996 (C.D., 96C185); 12 de septiembre de 1996 (C.D., 96C1331); 5 de mayo de 1997 (C.D., 97C1022); 20 de mayo de 1997 (C.D., 97C1623); 1 de septiembre de 1997 (C.D., 97C1927); 27 de mayo de 1998 ( C.D., 98C1284); 22 de junio de 1999 (C.D., 99C1047); 30 de octubre de 2000 (C.D., 00C1909); 29 de noviembre de 2000 (C.D., 00C1996 ), ex pluribus], se justifica porque los hechos no acceden, como regla a la casación, pero no comporta acríticamente que la misma aseveración pueda ser trasladada al recurso de apelación que como ordinario permite la revisión íntegra de lo decidido por el juzgador de primer grado, particularmente cuando las conclusiones obtenidas se evidencien arbitrarias, irracionales o contrarias a la razón de ciencia y demás circunstancias de los testigos deponentes.

DÉCIMO SEXTO.- En todo caso, y teniendo en consideración que el órgano de primer grado asienta sus razonamientos y afirma haber obtenido las conclusiones que sienta en la sentencia merced a una apreciación conjunta de las pruebas practicadas, de acuerdo con una reiterada doctrina jurisprudencial no es admisible desarticular y aislar medios de prueba concretos y acogerse únicamente a lo que pueda favorecerle, invadiendo así facultades propias del órgano sentenciador, cuyo criterio ha de prevalecer como más objetivo y desinteresado a salvo que se acredite la falta de lógica, y ello aún cuando existan dudas sobre ella: SSTS, Sala Primera, de 30 de marzo de 1981 -C.D., 81C392-; 7 de junio de 1982 -C.D., 82C463-; 29 de marzo de 1986 -C.D., 86C348-; 8 de noviembre de 1986 -C.D., 86C913-; 14 de noviembre de 1986 -C.D., 86C912-; 14 de julio de 1987 - C.D., 87C667-; 11 de abril de 1988 -C.D., 88C487-; 26 de septiembre de 1988 -C.D., 88C867-; 13 de marzo de 1991 - C.D., 91C274-; 15 de julio de 1992 -C.D., 92C739-; 20 de noviembre de 2000 -C.D., 00C1544 -, entre otras.

DÉCIMO SÉPTIMO.- La apreciación combinada de los medios de prueba practicados evidencia inequívocamente la procedencia de deber ser calificado como de «industria» el arrendamiento celebrado al haberse acreditado la entrega efectiva a los arrendatarios no sólo de un local sino también de instalaciones ubicadas en el dispuestas para el inmediato desenvolvimiento de una actividad, abstracción hecha de que los elementos accesorios puedan, desde una perspectiva subjetiva, calificarse como insuficientes, hallándose convencionalmente prevista la posibilidad de su incremento por los arrendatarios a su cargo exclusivo y con derecho a su retirada a conclusión de la relación.

DÉCIMO OCTAVO.- Tampoco es obstáculo a la calificación alcanzada la circunstancia de que se pusiera a cargo de los arrendatarios la consecución de las licencias administrativas precisas para el desenvolvimiento de la actividad contractualmente prevista o el limitado número de los clientes anteriores a la celebración del pacto, pues la dimensión negocial de éste o las expectativas de sucesiva ampliación no son elemento singularizador de la especie contractual examinada.

En consecuencia, y con desestimación del recurso interpuesto, se impone la confirmación de la sentencia recurrida.

DÉCIMO NOVENO.- La desestimación del recurso de apelación interpuesto apareja que haya de imponerse a la recurrente vencida la condena al pago de las costas procesales causadas en la sustanciación de esta alzada ( art. 398 LEC 1/2000 ).

Vistos los preceptos legales citados y demás disposiciones normativas de general y pertinente aplicación

Fallo

En méritos de lo expuesto, y con DESESTIMACIÓN del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de don Juan Manuel frente a la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia núm.51 de los de Madrid en fecha 14 de abril de 2009 en los autos de procedimiento ordinario seguidos ante dicho órgano con el núm. 0634/2007, procede:

1.º CONFIRMAR ÍNTEGRAMENTE la parte dispositiva de dicha resolución;

2.º IMPONER a la parte recurrente vencida la condena al pago de las costas procesales ocasionadas en la sustanciación de esta alzada.

Notifíquese la presente resolución a las partes en forma legal, haciéndoles saber que contra la misma NO CABE interponer recurso alguno ordinario.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación literal y autenticada al Rollo de Sala núm. 0837/2009, lo acordamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo.