Sentencia Administrativo Nº 51024/2012, Tribunal Superior de Justicia de Madrid, Sala de lo Contencioso, Sección 2, Rec 550/2008 de 17 de Julio de 2012

Encabezamiento

Procedimiento: PROCEDIMIENTO ORDINARIO

Recursos 550/08 y 666/08

SENTENCIA NÚMERO 51024/2012

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE MADRID

SALA DE LO CONTENCIOSO-ADMINISTRATIVO

PROGRAMA DE ACTUACIÓN POR OBJETIVOS (P.A.O. 2011)

APOYO A LA SECCIÓN SEGUNDA

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Ilustrísimos señores:

Presidente.

D. Gerardo Martínez Tristán

Magistrados:

D. José Daniel Sanz Heredero

D. Juan Francisco López de Hontanar Sánchez

D. Francisco Javier Canabal Conejos

D. Santiago de Andrés Fuentes

D. Francisco Javier González Gragera.

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En la Villa de Madrid, a diecisiete de julio de dos mil doce.

Vistos por la Sala, constituida por los señores del margen, de este Tribunal Superior de Justicia, los autos de los recursos contencioso-administrativo número 550/08 y 666/08, acumulados, interpuestos, respectivamente, por Mercamadrid SA, representada por el Procurador de los Tribunales don Federico Pinilla Romeo , y por doña Modesta , representada por la Procuradora de los Tribunales doña Carmen Echavarría Terroba, contra la resolución del Jurado Territorial de Expropiación de la Comunidad de Madrid de fecha 13 de febrero de 2008 dictada en el expediente NUM000 correspondiente a la finca número NUM001 del proyecto de expropiación 'AOE 00.05 Ampliación Mercamadrid', expropiado por el Ayuntamiento de Madrid, en el término municipal de Madrid. Ha sido parte demandada el Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de la Comunidad de Madrid representado por el Letrado de la Comunidad de Madrid; y, el Ayuntamiento de Madrid, representado por su Letrado Consistorial.

Antecedentes

PRIMERO.-Por la parte recurrente Mercamadrid SA se interpuso en fecha 18 de abril de 2008 recurso contencioso- administrativo mediante escrito al que se le dio el trámite legalmente establecido.

Por doña Carmen Echavarría Terroba en fecha 30 de abril de 2008 se presentó recurso contencioso-administrativo mediante escrito al que se le dio el trámite legalmente establecido.

SEGUNDO.-Emplazada la parte recurrente para que dedujera demanda, lo llevaron a efecto mediante sendos escritos en los que, tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que consideró pertinentes, terminaron suplicando la estimación de sus respectivos recursos, con la consiguiente anulación del acto recurrido.

Por Auto de 28 de octubre de 2009 se acumularon los recursos.

TERCERO.-Formulado escrito de contestación por parte del Letrado de la Comunidad, se recibió el pleito a prueba, practicándose las propuestas, y admitidas por la Sala, con el resultado que obra en autos.

CUARTO.-Dado traslado a las partes por su orden para conclusiones, con el resultado que obra en autos, seguidamente quedaron las actuaciones conclusas y pendientes de señalamiento para votación y fallo.

QUINTO.- Con fecha 17 de julio de 2012 se celebró el acto de votación y fallo de este recurso, quedando el mismo concluso para Sentencia.

Siendo Ponente el Magistrado Iltmo. Sr. D. Francisco Javier Canabal Conejos.

Fundamentos

PRIMERO.-Por la parte recurrente se promueve recurso contencioso-administrativo contra la resolución del Jurado Territorial de Expropiación de la Comunidad de Madrid de fecha 13 de febrero de 2008 dictada en el expediente NUM000 correspondiente a la finca número NUM001 del proyecto de expropiación 'AOE 00.05 Ampliación Mercamadrid', expropiado por el Ayuntamiento de Madrid, en el término municipal de Madrid.

La citada resolución determina como justiprecio de los bienes y derechos expropiados, incluido el 5% de afección, el de 122.003,40 €, más los intereses legales a que se refieren los artículos 52 , 56 y 57 de la Ley de Expropiación Forzosa , en la que se contiene, como datos relevantes, los siguientes:

a) Se parte de la consideración del suelo expropiado como suelo urbanizable incluido en ámbitos delimitados para los que el planeamiento ha establecido las condiciones para su desarrollo; siendo la superficie expropiada de 1.365,86 m2.

b) Se contempla como fecha de valoración la de 21 de febrero de 2007, que se corresponde, según se dice, con la fecha del requerimiento de la hoja de aprecio.

c) Método de valoración aplicado al suelo expropiado: aplicación del valor de repercusión obtenido por el método residual dinámico, en aplicación, según se dice, del artículo 27 de la Ley 6/1998 , para el que se toma en consideración los valores siguientes:

Valor medio en venta (E) = 2.416,94 €/m2.

Costes de construcción (Sc) = 957,74 €/m2.

Costes de urbanización e indemnizaciones (Su) = 73,00 €/m2.

Beneficios y costes de promoción (Sp) = 326,22 €/m2.

Se contempla como periodo del proyecto el de 12 años.

Para obtener el valor actual de las inversiones e ingresos se ha adoptado el IPC correspondiente al del año inmediato anterior al de la fecha de inicio del expediente individualizado: IPC = 2,50 %; así como una tasa de actualización: i = 15,35 %.

Aplicado el aprovechamiento atribuido al suelo expropiado (0,36), obtiene como valor unitario del suelo (Vbu) el de 85,07 €/m2.

SEGUNDO.-La recurrente, beneficiaria de la expropiación, discrepa de la valoración contendida en la resolución impugnada, solicitando una valoración de los bienes y derechos expropiados a razón de 79,13 €/m2, mas premio de afección, ya consignado en su hoja de aprecio.

En apoyo de su pretensión aduce, en síntesis, que si bien comparte el criterio del Jurado de Expropiación de obtener el valor el valor de repercusión del suelo expropiado mediante la aplicación del método residual dinámico definido en la normativa hipotecaria, conforme determina el artículo 27.1 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones , para el suelo urbanizable incluido en ámbitos delimitados, discrepa, sin embargo, del resultado valorativo obtenido. En concreto, su discrepancia se centra en dos puntos:

a) Considera que el Jurado de Expropiación ha elevado sin justificación alguna el precio medio de los hipotéticos valores en venta de los edificios dedicados a dotación de servicio público singular, que son los Mercado Centrales, estableciendo un precio de 2.160,00 €/m2, considerando más acertado el de 1.440,00 €/m2, resultante de capitalizar una renta estimada de 6,00 €/m2. Se muestra conforme, por el contrario, con los valores dados por el Jurado al uso dotacional logístico (1.440,00 €/2) y al terciario (2.880,00 €/m2).

b) La segunda cuestión controvertida viene referida a los concretos costes de construcción contemplados en la resolución impugnada para el uso industrial logístico. Frente al conste contemplado por el Jurado de 405,60 €/m2, que se dice obtenido sin motivación alguna, sostiene y postula un coste de 473,28 €/m2.

A fin de apoyar la tesis sustentada en la demanda, la recurrente aportó con la misma, como doc. núm. 1, un 'Informe de Valoración' efectuado por la propia Administración expropiante; y como docs. nos. 2 y 3, sendos informes elaborados por dos Sociedades de Tasación.

TERCERO.-Por su parte, la recurrente expropiada impugna la resolución del Jurado en base a los siguientes motivos que de manera sintética se pasan a exponer:

a.- Los terrenos expropiados se encuentran situados en plena malla urbana, clasificados como suelo urbano. Señala que el PGOUM establece las determinaciones del ámbito y el propio Ayuntamiento engloba el terreno donde se incluía el AOE 00.05 en suelo urbano. Indica que el suelo cuenta con red de saneamiento, de abastecimiento, líneas eléctricas de alta tensión, red de gas, red de comunicaciones y acceso rodado y por todo ello debe considerarse como suelo urbano no consolidado lo que determinaría un aprovechamiento tipo de 1,71 m2c/m2s obteniéndose un valor unitario de 2.401,67 €/m2.

b.- Señalan que en el ámbito colindante el Ayuntamiento ha cedido el derecho de superficie a la Comunidad y se han valorado dichos derechos de superficie en 335,50 €/m2 para la instalación de un sistema dotacional.

c.- Ataca la valoración efectuada por el Jurado en la aplicación del método residual en relación con los plazos de ejecución, costes y gastos de construcción así como de la urbanización. En relación con los plazos de ejecución indica que la beneficiaria los fijó en cinco años y el Jurado los elevó a doce cuando debería haber fijado el de la beneficiaria aunque el plazo correcto es de 4 años según las publicaciones de prensa. En todo caso si se estimara el plazo de cinco años el valor unitario del suelo subiría a 167,11 €/m2. Respecto de los costes de urbanización el mismo debe ser el publicado por Mercamadrid SA.

También ataca el aprovechamiento tipo que si se considera el suelo como urbano no consolidado ascenderá a 1,71 m2c/m2s pero si se estima que el suelo es urbanizable debe aplicarse el correspondiente al uso de vivienda libre en suelo urbanizable sectorizado que conforme a la Norma 3.3.10 del PGOUM ascenderá a 0,36 m2c/m2s.

d.- En resumen, de manera principal insta la valoración del suelo como urbano no consolidado con un aprovechamiento de 1,71 m2c/m2s lo que llevaría a un valor unitario del suelo de 2.401,67 €/m2; subsidiariamente, se insta la valoración del suelo como urbanizable con un aprovechamiento de 0,36 m2c/m2s lo que llevaría a un valor unitario del suelo de 817,05 €/m2.

CUARTO.-El Letrado de la Comunidad mantiene la presunción de validez de la valoración del Jurado, alegando que la actora no aporta razones fácticas que determinen el error en la aplicación del método utilizado, considerando correctos los parámetros y fórmulas aplicados por el Jurado, solicitando la confirmación del acto impugnado.

El Ayuntamiento de Madrid mantuvo las mismas consideraciones efectuadas por el letrado de la Comunidad añadiendo que la parte expropiada estaba vinculada por su hoja de aprecio.

QUINTO.-Con anterioridad a entrar en el concreto estudio de las cuestiones suscitadas en el presente procedimiento, consideramos necesario dejar constancia de los hechos siguientes, relevantes para la debida comprensión y resolución de la presente litis:

El ámbito del AOE 00.05 'Ampliación de Mercamadrid' se encuentra ubicado en el Distrito municipal de Puente de Vallecas, próximo a la carretera de circunvalación M-40 de Madrid, en el barrio de Entrevías.

La superficie total del ámbito, según se deduce del Plan Especial AOE 00.05 'Ampliación de Mercamadrid' (aprobado definitivamente por el Pleno del Ayuntamiento de Madrid de 29 de junio de 2005), es de 453.492 m2, y en el que se contempla una edificabilidad total de 150.814 m2 (equivalente a una ratio de 0,33), con el siguiente desglose por usos:

Dotacional servicio público: 61.420 m2.

Centro logístico: 32.175 m2.

Terciario (oficinas): 57.219 m2.

SEXTO.-La primera cuestión a dilucidar pasa por determinar la correcta clasificación del suelo expropiado toda vez que existen divergencias entre las partes al respecto de esta cuestión.

Conforme a las determinaciones del PGOUM del año 97 la parcela objeto de expropiación se encuentra incluida dentro del Área de Ordenación Especial AOE.00.05 y su uso es dotacional de servicios colectivos.

Varias son las razones por las cuales no es posible acceder a la pretensión de los expropiados en torno a la clasificación de los terrenos expropiados:

a.- Tal y como expresa el artículo 3.2.7.1 del PGOUM del 97, las condiciones particulares por las que se rigen las API, son las correspondientes al planeamiento inmediatamente antecedente que se asume, detalladas en los documentos de planeamiento originales, cuyas referencias se relacionan en la Ficha de Planeamiento Incorporado, y con las modificaciones o adaptaciones que exclusivamente, en su caso, se especifican en la casilla de Observaciones y Determinaciones Complementarias.

b.- El suelo delimitado por el ámbito de 126,68 hectáreas, de 'Mercamadrid', constituye el API 18.04 del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, vigente, que incorpora el APD 13.16. Dicha Área de Planeamiento fue aprobada definitivamente el 7 de marzo de 1985, con ocasión de la Revisión del PGOU de 1985 que clasificó el ámbito como suelo urbano estableciéndose la ordenación pormenorizada del ámbito a través del APD 13.16. El ámbito ahora objeto de expropiación no se encontraba dentro del citado APD por lo que no podía ser asumido por el API sino que será integrado en el mismo por Plan Especial, tal y como delimita el AOE 00.05, estableciéndose como sistema de actuación el de expropiación.

Las Áreas de Ordenación Especial son objeto de regulación en los artículos 3.5.1, 2 y 3, de las Normas Urbanísticas, separadamente del resto los sistemas generales, debiendo hacerse notar que estas Áreas han de ser objeto de desarrollo mediante Planes Especiales que recojn todas las peculiaridades derivadas de los usos que allí se implantan y los terrenos incluidos en el mismo se someten al régimen urbanístico que se establezca en el Plan Especial.

c.- En el Plan del 97 los suelos afectados por el Plan Especial aparecen como suelos no urbanizables según consta en el Plano O-91-5 y O-91-6 (a estos efectos vid. art. 3.1.1 c) último párrafo del PGOUM) y solo su adscripción al API como sistema general (art. 3.5.4.1 del PGOUM) determina que su valoración deba efectuarse como si se tratara de suelo urbanizable que, a la postre, es la base de la resolución del Jurado.

d.- La hoja de valoración de los expropiados se refiere a la situación urbanística del entorno de la A.O.E. 00.05 que sí tiene la consideración de sistema general en suelo urbano pero que no implica la asimilación pretendida por los recurrentes pues, como dijimos más arriba, el API incorpora el APD 13.16 y el ámbito objeto del Plan Especial resultaba ajeno al mismo.

e.- Es cierto que conforme establece el artículo 14.2 b) de la Ley 9/2001 el suelo urbano no consolidado será el integrado por la restante superficie de suelo urbano y, en todo caso, la precisada de obras de urbanización a realizar en régimen de actuaciones integradas de ejecución del planeamiento, incluidas las de reforma interior, renovación, mejora urbana u obtención de dotaciones urbanísticas, que requieran de la distribución equitativa de beneficios y cargas, pero tal categorización como suelo urbano no consolidado tiene como presupuesto, desde luego, que como consecuencia de la ordenación establecida la urbanización que sea aún precisa en los terrenos tenga una entidad como para justificar la referida equiparación del estatuto de los propietarios al propio de los que lo sean de terrenos clasificados como suelo urbanizable, es decir, requiera -en el plano de la gestión de la ejecución- la actuación integrada o sistemática por unidades completas lo que no es el caso dado que los recurrentes parten erróneamente de considerar integrado su terreno dentro de Mercamadrid y con ello en el APD de ahí que se afanen en integrar las estructuras existentes en el APD dentro del ámbito objeto del Plan Especial pretendiendo formar parte desde el inicio de una urbanización no desarrollada íntegramente.

Por lo tanto, y en resumen, los suelos expropiados son sistemas generales adscritos a suelo urbano lo que no determina su transformación legal en suelo urbano pues en ellos no concurren los requisitos establecidos en el artículo 14 de la Ley 9/2001, del Suelo de la Comunidad de Madrid .

SEPTIMO.-Manifestado lo anterior, en una primera aproximación, debemos dejar sentado que a los efectos de expropiación, las valoraciones de suelo se efectuarán con arreglo a los criterios establecidos en la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones cualquiera que sea la finalidad que la motive y la legislación, urbanística o de otro carácter, que la legitime ( art. 23 LRSV ), conforme a su clasificación urbanística y situación, en la forma establecida en los artículos siguientes de la citada Ley ( art. 25.1 LRSV ).

Siguiendo el hilo de lo establecido en el fundamento anterior los terrenos deben considerarse como suelos urbanizable dada que el Plan General les considera adecuado para ser urbanizados. Concretamente, para determinar el valor del suelo urbanizable incluido en ámbitos delimitados para los que el planeamiento haya establecido las condiciones para su desarrollo, como el que aquí nos ocupa, el artículo 27.1 de la citada ley dispone que 'se obtendrá por aplicación al aprovechamiento que le corresponda del valor básico de repercusión en polígono, que será el deducido de las ponencias de valores catastrales. En el supuesto de que la ponencia establezca para dicho suelo valores unitarios, el valor del suelo se obtendrá por aplicación de éstos a la superficie correspondiente. De dichos valores se deducirán los gastos que establece elartículo 30 de esta Ley, salvo que ya se hubieran deducido en su totalidad en la determinación de los valores de las ponencias'; y añade que: 'En los supuestos de inexistencia, pérdida de vigencia de los valores de las ponencias catastrales o inaplicabilidad de éstos por modificación de las condiciones urbanísticas tenidas en cuenta al tiempo de su fijación, el valor del suelo se determinará de conformidad con el método residual dinámico definido en la normativa hipotecaria, considerando en todo caso los gastos que establece elartículo 30 de esta Ley '.

Por su parte, el artículo 30 de la Ley 6/1998 dispone que 'Del valor total determinado por aplicación al aprovechamiento correspondiente de valores de repercusión, se deducirán, cuando proceda, los costes de urbanización precisa y no ejecutada, y los de su financiación, gestión y, en su caso, promoción, así como los de las indemnizaciones procedentes, según las normas o determinaciones de este carácter contenidas en el planeamiento o en el proyecto de obras correspondiente o, en su defecto, los costes necesarios para que el terreno correspondiente alcance la condición de solar. En el supuesto de suelos urbanos sujetos a operaciones de reforma interior, renovación o mejora urbana, se deducirán asimismo los costes adicionales que estas operaciones puedan conllevar'.

En el caso concreto, tanto el Jurado como las partes personadas se muestran conformes con que la ponencia catastral resulta inaplicable por modificación de las condiciones urbanísticas tenidas en cuenta al tiempo de su fijación. En consecuencia, el valor del suelo se determinará de conformidad con el método residual dinámico definido en la normativa hipotecaria, considerando en todo caso los gastos que establece el artículo 30 LRSV , en aplicación del ya citado artículo 27.1, párrafo segundo, de la misma, en su redacción dada por la Ley 10/2003 .

La imposición legal de aplicar el método residual dinámico nos remite a los artículos 36 a 39 de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras. En síntesis, el método residual dinámico parte de la consideración de que la urbanización y venta del producto inmobiliario terminado es concebida en su inicio como un proyecto empresarial cualquiera, que como tal implica un riesgo, llevándose a cabo en un horizonte temporal en el que se produce una inversión inicial de capital, generándose ingresos y gastos. Así, en el caso concreto de la actuación empresarial de carácter inmobiliario, la aportación inicial de capital sería la adquisición del suelo, los gastos serían todos los asociados al proceso de transformación de dicho suelo (de bruto a urbanizado) y los ingresos estarían representados por la parte asignada a retribuir al suelo a la hora de la venta del producto inmobiliario terminado (valor del suelo urbanizado). Todo ello a lo largo de un periodo temporal en el que hay que tener en cuenta la retribución del capital, el riesgo de la inversión y su duración, así como el momento en que se producen cada uno de los ingresos y gastos.

La mecánica del método residual dinámico impone, por tanto, que hayan de estimarse los flujos de caja del proceso de promoción inmobiliaria en la forma determinada en el artículo 37.1 de la citada Orden, el tipo de actualización de los mismos en los términos establecidos en el artículo 38.1 de la misma, y las fechas y plazos fijados para la comercialización y construcción de los inmuebles, que han de actualizarse mediante la aplicación de los criterios contenidos en la fórmula de cálculo descrita en el artículo 39 de dicha orden ECO 805/2003.

En definitiva, el valor residual del bien inmueble objeto de la valoración calculado por el procedimiento dinámico resulta de la diferencia entre el valor actual de los cobros obtenidos por la venta del mismo una vez terminado y el valor actual de los pagos realizados por los diversos costes y gastos, para el tipo de actualización fijado (artículo 39 de la Orden de referencia).

OCTAVO.-Con anterioridad a afrontar el examen del Acuerdo impugnado, debemos recordar que los acuerdos de los Jurados, según una constante y reiterada doctrina jurisprudencial, gozan de una presunción iuris tantum de legalidad y acierto. Ahora bien, dicha presunción se quiebra cuando en vía jurisdiccional se evidencia que el Jurado ha incurrido en notorio error de hecho, en infracción del ordenamiento jurídico o desacertada apreciación de la prueba, en cuyos supuestos los órganos jurisdiccionales del orden contencioso-administrativo pueden revisar los acuerdos de los Jurados, declarando la nulidad total o parcial de las valoraciones efectuadas por aquéllos. Dicho de otra forma, las presunción de acierto no impide que en casos concretos prevalezca frente a la misma el resultado de la prueba practicada en sede jurisdiccional, en especial la pericial al venir avalada con las garantías procesales que se derivan de las formalidades y rigor con que se lleva a cabo la misma, pues el dictamen o dictámenes emitidos en la vía jurisdiccional con todas las garantías procesales establecidas en los artículos 335 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil tienen las mismas características de imparcialidad y objetividad que el acuerdo del Jurado, siempre que estos dictámenes tengan la adecuada fuerza de convicción por apoyarse en presupuestos fácticos y legales que avalen sus conclusiones.

Obviamente, los informes periciales emitidos en sede jurisdiccional no vinculan a los Tribunales hasta el extremo de tener que aceptar, sin posibilidad de alteración, sus resultados toda vez que éstos tienen que apreciar las pruebas conforme a las reglas de la sana crítica, cual imponen hacer los artículos 1243 del Código y 348 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , lo que conjugado con las resultancias de otras actuaciones jurisdiccionales y administrativas, les permite corregir las valoraciones dadas por los Peritos en fase jurisdiccional bien adecuándolas para las diferentes clases de bienes, bien rechazándolos a los efectos de destruir la presunción de veracidad y acierto de los Jurados de Expropiación.

Pues bien, examinado el Acuerdo del Jurado impugnado así como los informes aportados por la recurrente con su escrito de contestación a la demanda, se concluye que en todos ellos se aplica, como método de valoración, el residual dinámico, llegando a obtener, sin embargo, un valor unitario del suelo diferente: 85,07 €/m2 el Jurado, 79,13 €/m2 los informes aportados por la beneficiaria y 2.401,67 €/m2 por los expropiados. Ello es así por cuanto que, como veremos, parten de valores diferentes para los distintos conceptos que integran el método de valoración utilizado. En concreto difieren, como ya hemos dicho, en el valor en venta de los edificios dedicados a dotación de servicio público singular, así como en el del coste de construcción para el uso industrial, el aprovechamiento aplicable y el tiempo de ejecución previsible.

NOVENO.-Pasando al estudio de la resolución del Jurado impugnado a la luz de los concretos motivos de impugnación aducidos por la parte recurrente, la primera cuestión a examinar es la referida a la disconformidad de la recurrente respecto al precio medio en venta contemplado en la resolución impugnada, cuyo examen abordamos seguidamente.

Para la adecuada resolución de la cuestión controvertida deberá partirse de la premisa básica de que el precio ovalor de venta deberá determinarse en función de los distintos usos contemplados en el planeamiento, y a los que ya hemos hecho referencia en el punto cuarto de la presente fundamentación jurídica.

La recurrente muestra su disconformidad, únicamente, con respecto al valor medio, determinado por el Jurado, de los hipotéticos valores en venta de los edificios dedicados a dotación de servicio público singular.

La elección de unos u otros valores de venta, como es lógico, condicionará el resultado final, por lo que resulta necesario proceder con extrema cautela en la elección de los que se estimen adecuados, y para ello resulta esencial tener en cuenta la procedencia de la fuente de datos, así como el método utilizado para la determinación cuantitativa de este capital concepto, que deberá obtenerse a través de transacciones reales, siendo preciso, en todo caso, un mercado representativo. Es por ello que la Orden ECO 805/2003, ya citada, en su artículo 21 establece que para la utilización del Método de comparación a efectos de la propia Orden será necesario que se cumplan los siguientes requisitos:

La existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables.

Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan, en la zona de que se trate, identificar parámetros adecuados para realizar la homogeneización de comparables.

Disponer de información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de dicho mercado.

Además, el artículo 35 de la citada Orden, que determinada los 'Requisitos para la utilización del método residual', nos indica que:

'Para la utilización del método residual a efectos de esta Orden será necesario el cumplimiento de los siguientes requisitos:

La existencia de información adecuada para determinar la promoción inmobiliaria más probable a desarrollar con arreglo al régimen urbanístico aplicable o, en el caso de terrenos con edificios terminados, para comprobar si cumplen con dicho régimen.

La existencia de información suficiente sobre costes de construcción, gastos necesarios de promoción, financieros, en su caso, y de comercialización que permita estimar los costes y gastos normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de características semejantes a la que se va a desarrollar.

La existencia de información de mercado que permita calcular los precios de venta más probables de los elementos que se incluyen en la promoción o en el edificio en las fechas previstas para su comercialización.

La existencia de información suficiente sobre los rendimientos de promociones semejantes.

2. Para poder aplicar el método residual por el procedimiento dinámico será necesario además de los requisitos señalados en el apartado anterior, la existencia de información sobre los plazos de construcción o rehabilitación, de comercialización del inmueble y, en su caso, de gestión urbanística y de ejecución de la urbanización'.

Pues bien, en el caso concreto, el Jurado, según se expresa en la hoja de cálculo que como documentación complementaria se acompaña al Acuerdo impugnado, ha obtenido el valor medio ponderado determinado para el valor en venta de 'diversos estudios de mercado públicos adjuntos', apareciendo entre la documentación complementaria al Acuerdo una serie de listados con determinados datos, y que utiliza el Jurado en la determinación de los valores en venta para cada uno de los usos contemplados en el planeamiento.

Ni en la resolución impugnada, ni en los documentos citados, se hace referencia alguna a la fuente o fuentes que se hayan tomado en consideración.

En todo caso, en modo alguno se acredita que se tomen como punto de referencia concretas valoraciones de fincas próximas, debiéndose recordar que el método de comparación para la concreta determinación del valor en venta exige partir de valoraciones reales, cercanas en el tiempo y similares al terreno expropiado. Si no se opera así, no hay verdadera comparación.

Con tal proceder se priva a este Tribunal, así como a la recurrente-beneficiaria, de la posibilidad de comprobar la veracidad de los datos utilizados, así como si dichos datos responden a una promoción de características semejantes a la que se va a desarrollar en el Proyecto que nos ocupa.

En definitiva, no se tiene constancia de que el valor medio de venta real tomado en consideración por el Jurado para los tres diferentes usos contemplados se corresponda con el real del mercado.

Queda de esta forma invalidada tanto la metodología seguida por el Jurado como el resultado final por él obtenido, siendo así destruida la presuncióniuris tantumde acierto atribuida a los Acuerdos de los Jurados.

DÉCIMO.-La beneficiaria trajo al procedimiento la prueba pericial practicada en los autos núm. 564/2008, cuyos efectos se ha extendido al presente, limitada por propia disposición de su proponente, en los que ahora nos interesa, a la determinación del precio del metro cuadrado de edificio terminado correspondiente al 'dotacional servicio público singular', arroja como resultado un valor medio de 1.621,89 €/m2.

El expresado informe pericial adolece de iguales defectos que el atribuido al Jurado en la medida en que tampoco se acredita la veracidad de las transacciones que se dice tener en cuanta. Si bien se determina la procedencia de los datos aportados, limitado a diversas publicaciones (Segunda Mano, ABC Inmobiliario y Su Vivienda), en modo alguno se acredita que los datos recogidos obedezcan a concretas y reales transacciones. En realidad, tal como se desprende del propio informe, los datos considerados obedecen a simples ofertas de venta, sin que se tenga constancia alguna de su perfección y, menos aún, del precio finalmente pactado.

Recordemos, que el método de comparación, como ya se ha dicho más arriba, para la concreta determinación del valor en venta exige partir de valoraciones reales, cercanas en el tiempo y similares al terreno expropiado. Si no se opera así, no hay verdadera comparación.

En consecuencia, advertido que el informe emitido adolece de graves e importantes defectos que invalidan la metodología seguida y, por ende, el resultado obtenido, no será tenido en cuenta por este Tribunal para la determinación del justiprecio que nos ocupa; pero es más, ese informe tampoco coincide con el aportado en referencia al recurso 582/08 o al 501/08, traídos también por extensión de efectos, que aplica valores diferentes lo que induce a dudar de las base de metodología aplicadas.

Igual suerte deben correr los informes aportados con el escrito de demanda. En efecto, en dichos informes, centrados principalmente los acompañados como anexos. núms. 2 y 3 al examen del valor en venta para el uso 'dotacional servicio público singular', tampoco acreditan que los valores tenidos en cuenta obedezcan a concretas y reales transacciones de operaciones inmobiliarias, de características análogas a las contempladas en el proyecto expropiatorio que nos ocupa.

En concreto, los valores ofrecidos para los usos 'industrial logístico' y 'terciario', idénticos a los recogidos por el Jurado, adolecen de una total y absoluta falta de acreditación.

Así las cosas, tampoco podrán ser tenidos en cuenta ni sus resultados, ni las consideraciones en los mismos vertidas en relación con la determinación de los valores atribuidos a los distintos usos contemplados.

Se ha hecho también hincapié en el informe de valoración efectuado por la Dirección general de Gestión Urbanística del Ayuntamiento de Madrid pero basta con una atenta lectura del mismo para advertir la misma falta de acreditación hasta ahora expresada.

Por otro lado, la parte expropiada también quiso extender el precio de la cesión del derecho de superficie de una finca aneja al ámbito pero dicho precio queda invalidado a los efectos del método de cálculo que se detallan en el artículo 21 de la Orden arriba referido.

Por último, reseñar que el perito insaculado utiliza como fuente de acreditación un foro de consultores y un Anuario estadístico ambos para vivienda libre que ni se compadecen con documentos de transacciones ni se establecen en base a los parámetros de usos permitidos en el ámbito.

UNDÉCIMO.-Llegados a este punto, rechazada la valoración contenida en la resolución impugnada, así como la contenida en los informes aportados por la recurrente y la contenida en el informe pericial elaborado en sede judicial, nos vemos avocados a que acudir al denominado método objetivo para la determinación del valor del suelo expropiado, 'variante del residual que toma como valor de mercado el resultante de los módulos aprobados por la Administración, en este caso por la Comunidad de Madrid, sobre precios de venta de viviendas de protección oficial', en palabras de la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de junio de 2012 .

Dicho método ha jurisprudencialmente consagrado a partir de las disposiciones contenidas en el Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre, por el que se desarrolla el Real Decreto-Ley 31/1978, de 31 de octubre, sobre Política de Vivienda, siendo doctrina jurisprudencial ( Sentencias del Tribunal Supremo, entre otras, de 23 de mayo de 2000 , 20 de enero de 1998 y las más reciente de 11 de junio de 2012 ) que dicho método resulta ser el más idóneo cuando no existe certeza suficiente de una realidad comercial de transacciones de terrenos que conduzca a la aplicación del método residual.

Dicho método objetivo resulta ser de perfecta aplicación cuando nos encontramos en la tesitura de valorar suelo urbanizable, toda vez que, como nos dice la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de marzo de 2011 , 'lo normal es que para el suelo urbanizable no se disponga de fuentes fiables que permitan obtener el precio en el mercado libre del producto inmobiliario final de la zona...', resultando legítimo acudir al precio previsto para las viviendas de protección pública, y de ahí que, añade la precitada Sentencia (con cita de las Sentencias de dicho Alto Tribunal de 23 de mayo de 2000 y 20 de junio de 2007 ), 'Cuando no se tengan datos fidedignos, reflejo de las circunstancias reales del suelo, antes que utilizar cifras meramente especulativas, resulta más adecuado valerse de los índices fijados oficialmente para esa clase de viviendas'.

En todo caso no está demás señalar, siguiendo la doctrina contenida en la precitada Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de junio de 2012 , 'que la toma en consideración del precio máximo de VPO en el método de valoración jurisprudencial, no está relacionado con la previsión en la planificación de un uso predominante de tal tipo de viviendas, que responde a determinada política en la materia, sino a la ausencia de precios ciertos que permitan la aplicación del método residual y como elemento objetivo en cuanto fijado normativamente de manera general y al margen de las concretas previsiones del planeamiento sobre el tipo de viviendas a construir, precisamente por su carácter objetivo'.

Por tanto, determinada la procedencia de la aplicación del denominado método objetivo para la determinación del valor del suelo, los datos que deben ser considerados son los siguientes:

La fecha de valoración viene referida al 21 de febrero de 2007, que es la contemplada por el Jurado y no ha sido discutida por las partes.

En dicha fecha se encontraba en vigor la Orden 1.577/2005, de 11 de mayo de 2005, de la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio de la Comunidad de Madrid (BOCM de 16 de mayo de 2005), por la que se fijan los precios máximos de venta de las Viviendas con Protección Pública de Precio Limitado (VPPL), que, para la Zona A, donde se ubica el municipio de Madrid, viene a establecer como precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil el de 1.850,00 €.

Dicho valor habrá de multiplicarse por el coeficiente 0,80 para convertir el precio por metro cuadrado útil en precio por metro cuadrado construido ( artículo 4 del ya citado Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre )

A su vez, deberá multiplicarse por el coeficiente 0,90, para la aplicación de la deducción de las cesiones gratuitas.

El resultado, a su vez, deberá ser multiplicado por 0,36, por ser el aprovechamiento tipo fijado por el propio planeamiento para este tipo de suelo tal y como establece el art. 3.3.10 del PGOUM.

Finalmente deberá multiplicarse por el coeficiente correspondiente al valor de repercusión del suelo. Dicho valor será de un 15 o 20 por ciento, según que en el término municipal existan menos o más de 500 viviendas de protección oficial ( artículo 2 D del Real Decreto 3148/1978, de 10 de diciembre sobre valoración catastral). En el caso presente estimamos que en el municipio de Madrid existen más de 500 viviendas de protección pública.

No resulta procedente deducción alguna por gastos de urbanización al entenderse que en el porcentaje del valor de repercusión del suelo ya se hayan incluidos ( artículo 2 del citado Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre , y Sentencias del Tribunal Supremo de 5 de febrero de 2003 , 30 de enero de 2007 , 23 de marzo de 2011 y, las más reciente, de 6 de junio de 2012 ).

Por tanto, 1.850,00 x 0,80 x 0,90 x 0,36 x 0,20 = 95,90 €/m2, que resulta ser superior al determinado por el Jurado (85,07 €/m2), procediendo, en su consecuencia, la desestimación del recurso de la beneficiaria y la estimación parcial del de los expropiados lo que conlleva que el justiprecio final ascienda a la suma de 137.535,27 € incluido el 5% de afección.

DUODECIMO.-Dadas las circunstancias examinadas y las conclusiones a que se ha llegado, no aprecia este Tribunal la concurrencia de los requisitos necesarios para la imposición de las costas a ninguna de las partes, a tenor de lo preceptuado en el art. 139 de la Ley de la Jurisdicción .

VISTOS.-los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que en relación a los recursos contencioso-administrativo número 550/08 y 666/08, acumulados, interpuestos, respectivamente, por Mercamadrid SA, representada por el Procurador de los Tribunales don Federico Pinilla Romeo , y por doña Modesta , representada por la Procuradora de los Tribunales doña Carmen Echavarría Terroba, contra la resolución del Jurado Territorial de Expropiación de la Comunidad de Madrid de fecha 13 de febrero de 2008 dictada en el expediente NUM000 correspondiente a la finca número NUM001 del proyecto de expropiación 'AOE 00.05 Ampliación Mercamadrid', expropiado por el Ayuntamiento de Madrid, en el término municipal de Madrid hemos decidido:

a.- Desestimar el recurso promovido por Mercamadrid SA; y,

b.- Estimar parcialmente el recurso promovido por doña Modesta y, en su consecuencia anulamos la citada resolución y fijamos el justiprecio de la finca expropiada, incluido el premio de afección, en la cantidad de 137.535,27 € que deberá ser abonado a la parte expropiada con los intereses legales correspondientes.

No ha lugar a hacer especial pronunciamiento sobre las costas causadas en esta instancia.

Notifíquese esta resolución a las partes, advirtiéndoles que contra la misma cabe interponer Recurso de Casación ante la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Supremo, el cual, en su caso, se preparará ante esta Sala en el plazo de 10 días, contados desde el siguiente al de la notificación esta resolución, mediante escrito en el que deberá manifestarse la intención de interponer el recurso, con sucinta exposición de la concurrencia de los requisitos exigidos.

En su momento, devuélvase el expediente administrativo al departamento de su procedencia, con certificación de esta resolución

Así, por esta nuestra sentencia, juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.