Sentencia Civil 15/2024 Audiencia Provincial Civil de Pontevedra nº 3, Rec. 821/2023 de 11 de enero del 2024

PRIMERO.- Recurre la demandada Sra. Daniela la sentencia estimatoria de la demanda dictada en juicio de desahucio con acción acumulada de reclamación de rentas.

En la sentencia de instancia se razona la decisión adoptada de la siguiente forma:

"PRIMERO.- Impago IBI

La principal discrepancia en este caso entre las partes es la determinación de la cuantía debida por los gastos de IBI, no alegándose en ningún momento que la reclamación de este concepto sea indebida. Así, por la parte actora se reclama una cuantía que se considera excesiva por la demandada, lo que ha dado lugar a que no se abone por la demandada. Pero no es este procedimiento el momento procesal oportuno para determinar si la cuantía reclamada es o no la correcta, siendo lo relevante determinar si el pago del IBI se estipulaba en el contrato y si este se realizó. Y de la prueba practicada de desprende que existe un impago que habilita el desahucio solicitado y la reclamación de cantidad.

Tanto la existencia del contrato de arrendamiento como sus condiciones se acreditan con la prueba documental practicada. Según consta en el contrato aportado con la demanda (DOC.2), el día 1 de mayo de 1972 don Luis Pedro arrendó a don Juan Ramón la vivienda sita en la anteriormente conocida como PLAZA001 (hoy PLAZA000) nº NUM000 NUM001 de Carril, en la ciudad de Vilagarcía de Arousa por un precio de 2.500 pesetas. Posiciones en las que posteriormente se subrogaron la demandante y la demandada, cuestión esta no discutida.

En relación con la cuantía reclamada, ha de acudirse a las disposiciones transitorias de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos que, en relación con los arrendamientos de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, como es el caso. Se recoge en la Disposición Transitoria segunda, en el número 10 .2, en otros derechos del arrendador, que "Podrá exigir del arrendatario el total importe de la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que corresponda al inmueble arrendado. Cuando la cuota no estuviese individualizada se dividirá en proporción a la superficie de cada vivienda." Se reconoce por lo tanto el derecho del arrendador a exigir el pago del IBI en proporción a la superficie de cada vivienda.

La parte actora acredita todos los hechos constitutivos de su pretensión, de conformidad con el artículo 217 de la LEC , correspondiendo a la parte demandada la carga de alegar y probar otros hechos impeditivos, extintivos o excluyentes de dicha obligación que podían ser opuestas por ésta y que, sin embargo, no lo han sido. Se discute únicamente que la cuantía reclamada es excesiva, pero se reitera que en ese procedimiento no se discute la cuantía que ha de abonarse por el impuesto solicitado, pudiendo acudir las partes posteriormente a otro proceso. Se discute que, siendo requerida de pago la demandada, y estando obligada a abonar el IBI, no lo hizo. Y de la prueba practicada no puede llegarse a otra conclusión, siendo incluso un hecho no controvertido.

Sobre la posibilidad e enervación alegada por la demandada, toda vez que existe un requerimiento previo por burofax con al menos 30 días de antelación a la presentación de la demanda.

Sobre la pluspetición, aplicando el 25,45% a las cifras aportadas por la actora, que son las mismas que las usadas por el demandado, se aprecian las mismas cuantías que facilita el actor, por lo que será a esta cuantía a la que se condene."

La apelante alega infracción del art. 440.1.3º de la LEC, por no haberse analizado en la instancia una cuestión compleja; error de valoración en la determinación de las cantidades reclamadas; y un ejercicio abusivo del derecho por la parte actora.

La apelada se opone al recurso.

SEGUNDO.- En el primer motivo de apelación alega la apelante la infracción del art. 440.1.3º de la LEC, por no haberse analizado en la instancia una cuestión compleja. Señala que en dicho precepto se establece que, al formular oposición a la demanda, se aleguen sucintamente, "las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamado las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación". Alega que en el caso litigioso era necesario determinar la proporción entre la superficie de la vivienda arrendada y la total del edificio para determinar la cantidad a reclamar en concepto de IBI, al no estar individualizada la cuota del IBI, tal y como resulta de la Disposición Transitoria Segunda, apartado 10.2 de la LAU, y ello debió haberse analizado y resuelto en la sentencia de instancia.

Discrepamos en este punto del razonamiento de la sentencia de instancia de que no es el procedimiento de desahucio " el momento procesal oportuno para determinar si la cuantía reclamada es o no la correcta", compartiendo el planteamiento de la apelante de que tal cuestión debió haberse abordado y resuelto en la instancia.

En este sentido, en su sentencia de 19 de junio de 2023 el Tribunal Supremo señalaba, recordando la doctrina sentada en la precedente sentencia de 7 de marzo de 2022, lo siguiente:

"4. La LEC dispone:

i) En el art. 444.1 LEC que:

«Cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación». ii) En el primer párrafo del art. 440.3 que:

«En los casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumulando o no la pretensión de condena al pago de las mismas, el Letrado de la Administración de Justicia, tras la admisión, y previamente a la vista que se señale, requerirá al demandado para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación». iii) En el art. 447.2 que:

«No producirán efectos de cosa juzgada las sentencias que pongan fin a los juicios verbales sobre tutela sumaria de la posesión ni las que decidan sobre la pretensión de desahucio o recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o alquiler o por expiración legal o contractual del plazo, y sobre otras pretensiones de tutela que esta Ley califique como sumarias». iv) En el art. 497.3 que:

«No será necesaria la publicación de edictos en el "Boletín Oficial" de la Comunidad Autónoma o en el ''Boletín Oficial del Estado'' en aquellos procedimientos en los que la sentencia no tenga efecto de cosa juzgada y en los procesos de desahucio en los que se acumule la acción de reclamación de las rentas y cantidades debidas. En estos casos bastará la publicidad del edicto en el tablón de anuncios de la Oficina Judicial».

v) Y en el art. 438.1 que:

«2. En ningún caso se admitirá reconvención en los juicios verbales que, según la ley, deban finalizar por sentencia sin efectos de cosa juzgada.

» En los demás juicios verbales se admitirá la reconvención siempre que no determine la improcedencia del juicio verbal y exista conexión entre las pretensiones de la reconvención y las que sean objeto de la demanda principal. Admitida la reconvención se regirá por las normas previstas en el juicio ordinario, salvo el plazo para su contestación que será de diez días.».

5. Del conjunto normativo anterior se infiere lo siguiente:

i) En el juicio verbal en el que únicamente se ejercita la acción de desahucio por falta de pago, el demandado solo puede alegar y probar (a salvo las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación) el hecho del pago.

Se trata, por lo tanto (como ya expusimos más detalladamente en la sentencia 196/2022, de 7 de marzo de 2022 ): (i) de un proceso sumario, ya que tiene la cognición limitada; (ii) cuya sentencia no produce efectos de cosa juzgada; (iii) y en el que no se admite la reconvención.

ii) Las cosas son distintas en el juicio verbal en el que a la acción de desahucio por falta de pago se acumula la de reclamación de rentas o cantidades debidas, puesto que en este el demandado (además de las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación) puede alegar (y, por lo tanto, probar), aunque sea sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada.

Se trata, por lo tanto: (i) de un proceso plenario. Y no solo por lo que se refiere a la acción de reclamación de rentas o cantidades debidas, sino también por lo que atañe a la acción de desahucio, ya que la cognición no se limita al mero hecho y prueba del pago, sino que el demandado puede alegar, aunque sea sucintamente, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada, lo que le permite negar su misma condición de deudor si afirma que no debe nada y, consecuentemente, controvertir sin limitación, ya que la ley no restringe las razones alegables en tal sentido, la realidad de la deuda que está en la propia base de la acción de desahucio afirmada; (ii) cuya sentencia sí produce efectos de cosa juzgada; (iii) y en el que sí se admite la reconvención, siempre que no determine la improcedencia del juicio verbal y exista conexión entre sus pretensiones y las que sean objeto de la demanda principal."

Así las cosas, siendo un presupuesto de la reclamación la determinación de la superficie de la vivienda arrendada y la proporción de esta en relación con el total del inmueble, tal cuestión debió haberse abordado y resuelto en la instancia, de forma que, al no haberse hecho así, deba ser abordada tal cuestión en esta alzada. A ello se refiere el segundo motivo de apelación que abordaremos a continuación.

TERCERO.- Señala la apelante que el apartado 10.2 de la Disposición Transitoria Segunda de la LAU es clara al indicar que cuando la cuota no está individualizada, como es el caso, " se dividirá en proporción a la superficie de cada vivienda", mostrando su desacuerdo con la conclusión de la juzgadora de instancia de que la parte actora ha acreditado todos los hechos constitutivos de su pretensión, pues no ha acreditado cual es la superficie de la vivienda litigiosa. En concreto, afirma:

"La parte actora no acredita los hechos constitutivos de su demanda, más al contrario, incluso llegó a dejar constancia de su imposibilidad de acreditación al solicitar en su escrito de fecha 1 de junio de 2.013 que (se) "1). -Permita el acceso al inmueble arrendado al perito que se designe por esta parte, a in de proceder a la medición del inmueble, dejando anunciada la aportación de dictamen pericial.". Es decir, la parte actora no sabe, como denunciamos en la instancia, cuál es la superficie que ocupa el inmueble de litis y discrecionalmente en el segundo de sus requerimientos toma como base la incierta e indeterminada superficie de 100 m2., lo que a la postre se traduce en la cantidad objeto de reclamación. Por ello indicábamos entonces, y reiteramos ahora, la necesidad de determinar previamente la superficie del inmueble para poder reclamar lo verdaderamente adeudado. No se ha hecho, tal y como expresamente reconoce la parte actora/recurrida, y por ello la cantidad reclamada obedece única y exclusivamente a un criterio subjetivo, que no resulta válido a los efectos pretendidos de reclamar una cantidad que a su vez motive la resolución de un contrato de arrendamiento."

La parte apelada alegaba a este respecto al oponerse al recurso que la vivienda NUM001 (la arrendada) ocupa la mitad de la planta primera y tiene 100 m2, no los 200 m2 que le asigna el Catastro. Y alegaba que la parte demandada tenía la carga de probar que la cantidad reclamada incurría en pluspetición. Añadía:

"Esta carga probatoria que le incumbía estaba reforzada por:

-Los datos del Catastro, que están investidos de presunción de veracidad a efectos fiscales y, en tal sentido, a efectos de liquidación del IBI. Según los datos del Catastro (aportados por la propia demandada) la vivienda NUM001. tendría 200 m2. Esta parte aplicó una superficie de 100 m2 (la real) para calcular el importe adeudado por IBI e hizo el prorrateo correspondiente.

-La demandada no cuestionó la superficie de 100 m2 cuando fue requerida de pago mediante burofax.

-La demandada tiene la facilidad probatoria para acreditar la superficie "real" del inmueble arrendado ya que es su domicilio y es la que tiene el acceso y disponibilidad del mismo."

Este planteamiento de la apelada implica un reconocimiento expreso de que no existe prueba concreta en el proceso sobre la superficie del inmueble. No se entiende, si no, la invocación de que incumbe la carga probatoria de estos hechos a la demandada apelante. Ello lo corrobora la solicitud efectuada en su escrito de 1 de junio de 2.013 para que se permitiera el acceso al inmueble arrendado al perito a fin de proceder a su medición del inmueble, anunciando la aportación de dictamen pericial. En todo caso, la afirmación de que la vivienda arrendada tiene la mitad de la superficie de la de la planta en al que está situada, es una mera alegación de parte, carente de soporte probatorio alguno, sin que se aluda por la apelada en su escrito de oposición a cuáles son los medios de prueba que acreditan tal afirmación. Pues bien, no se ha aportado medición alguna al proceso que permita determinar la superficie del inmueble. La cuestión es, pues, determinar a quien le incumbe la carga de probar tal extremo. Y en este punto discrepamos de la demandante apelada. Es a ella, y no a la arrendataria, a quien le incumbe acreditar la superficie del inmueble arrendado para poder determinar su proporción con la superficie total del edificio, en cuanto que la superficie concreta es un hecho que fundamenta su pretensión, dado lo establecido en el apartado 10.2 de la Disposición Transitoria Segunda de la LAU, en el que entre los derechos del arrendador se incluye el siguiente:

"Podrá exigir del arrendatario el total importe de la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que corresponda al inmueble arrendado. Cuando la cuota no estuviese individualizada se dividirá en proporción a la superficie de cada vivienda."

Así lo han venido entendiendo las audiencias Provinciales. Así, por ejemplo, en la SAP de Madrid de 13 de junio de 2012 se afirma:

" La carga de la prueba de que el Impuesto sobre Bienes Inmuebles abonado por el propietario del edificio corresponde sólo y exclusivamente a la superficie arrendada, le corresponde al mismo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 217.2 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil . Carga de la prueba con la que no ha cumplido y debe ahora, por ello, soportar sus consecuencias. A cuyo fin le hubiere bastado aportar certificación del Ayuntamiento de Madrid en el que se explicitara cómo se había procedido a determinar el mismo y qué parámetros se habían tenido en consideración. Por tanto, a los efectos que aquí nos ocupan, no se ha dado cumplimiento a lo establecido en el número 10.2 in fine, de la Disposición transitoria segunda, apartado C), de la Ley 29/1.994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , a la que expresamente nos remite el número 9 del apartado D), de la Disposición transitoria tercera, pues no consta que la cuota esté individualizada y no ha sido dividida en proporción a la superficie del local arrendado."

Y en la SAP de León de 18 de febrero de 2011 se dice:

"Pues bien, en el presente caso, es cierto que el requerimiento practicado por el arrendador, contiene notificación del cobro de las cuotas del IBI (anualidades de 2005 a 2009) y por obras en el edificio, mas no lo es menos que la legitimidad tanto de la cuota reclamada por la parte actora por el impuesto del IBI, como por las obras de conservación del edificio, se presenta mas que dudosa, y así las actoras en ningún momento han acreditado que se corresponda con la superficie que ocupa la arrendataria, en proporción a la superficie total de la finca, no habiéndose aportado medición alguna al respecto."

Finalmente, citamos la SAP de A Coruña de 19 de mayo de 1998, que alude a un supuesto como el presente en el que la arrendadora invoca, sin acreditarlo la igualdad de superficie de los pisos:

"Tampoco es procedente la suerte de inversión de la carga de la prueba que se pretende por la apelante en tanto que entiende que debiera haber sido la inquilina quien demostrase la desigualdad de superficie de los pisos. Como hemos visto, cuando la cuota no esté individualizada, se dividirá en proporción a la superficie de cada vivienda, de manera que cuando se pretende la repercusión igualitaria ha de ser la arrendadora quien demuestre la igualdad de superficie, del mismo modo que en el caso de desigualdad, como base para la repercusión."

En definitiva, la falta de prueba sobre la superficie del inmueble arrendado, que impide determinar la corrección de la cantidad reclamada, debe conducir a la desestimación de la demanda, con la consiguiente estimación del recurso de apelación.

CUARTO.- En materia de costas de la apelación, el artículo 398 de la LEC establece lo siguiente:

"1. Cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, se aplicará, en cuanto a las costas del recurso, lo dispuesto en el artículo 394.

2. En caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes."

En el caso litigioso, al estimarse el recurso, no procede imponer las costas del recurso a ninguna de las partes.

Al implicar la estimación del recurso, la desestimación de la demanda, han de imponerse las costas de la primera instancia a la parte actora, de conformidad con lo dispuesto en el art. 394 de la LEC.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación