1.- La actora reivindica la finca registral núm. NUM000, de Vélez-Blanco, sita en CALLE000 de superficie 36,92 m2 y construida de 110,88 m2. Se trata de una construcción a altura, que hace esquina entre dicha calle y la perpendicular, CALLE001. Afirma que, junto con su hermano, adquirieron la finca por herencia de su padre, que la adquirió según documento privado de 14 de abril de 1964 del Sr. Eduardo. En el año 1994 elevan a escritura pública la división de herencia que permite la inscripción de esta finca vía art. 205 de la Ley Hipotecaria.
2.- La finca encontrada litigiosamente con la anterior, de los demandados, es la finca NUM001 del mismo registro, sita en la CALLE000, contigua con ella y a menor cota. Según las fotografías del dictamen pericial de la actora, esta vivienda incluiría la finca de la actora hasta la esquina formada con la CALLE001, y así consta en el catastro, de forma que, en la versión de la actora, la esquina fue vendida a su padre en el año 1964, y, según la demandada, dicho contrato es nulo, no hubo segregración alguna, y su finca engloba la porción o esquina reivindicada.
3.- Esta finca NUM001 fue adquirida por los actores mediante contrato de compraventa en escritura pública de 2019 de los hermanos Feliciano, quienes a su vez la habían adquirido por herencia de Dª Pilar, quien la habría adquirido por compra en el año 1981 de D. Eduardo. La adquisición del año 1981 fue en documento privado, siendo así que la finca quedaría inmatriculada en el año 2008 a consecuencia de la sucesión de Dª Pilar vía art. 205 LH, de tal forma que la adquisición de los demandados por compra causaría segunda inscripción en el Registro de la Propiedad.
4.- Con estos antecedentes, perfectamente documentados en las actuaciones, y sobre los que, en lo sustancial, no hay discusión entre las partes, se plantearía un problema de doble inmatriculación. La juzgadora de instancia acoge la versión de la actora, en el sentido de que, en efecto, hay doble inmatriculación, al menos sobre la esquina revindicada, de forma que, siendo el contrato privado de 1964 válido, la resolución del conflicto procede conforme a las reglas del Derecho Civil puro, decantándose la preferencia a favor de la actora en tanto consta una venta anterior a la cadena de sucesión de que traen causa los demandados.
5.- Por el contrario, los demandados alegan, en lo sustancial, que la doble inmatriculación es relativa, sí que hay que tener en cuenta las reglas de derecho hipotecario, y que su derecho está incurso en el supuesto del art. 34 de la Ley Hipotecaria, puesto que su título generó segunda inscripción, mientras que la de los actores se generó por inmatriculación vía 205 de la Ley Hipotecaria.
6.- En primer lugar, en cuanto a la doble inmatriculación absoluta o relativa, consiste en un supuesto tabular simple: una misma finca extraregistral, una porción de terreno, sea rústico o urbano, se encuentra englobado, total o parcialmente, por dos números registrales. Así resulta de la misma definición de doble inmatriculación que proporciona el art. 313 del Reglamento Hipotecario, cuando señala que la situación consiste en la inmatriculación de una misma finca o parte de ella en folios registrales diferentes. Así lo hemos dicho en nuestra Sentencia 37/2017, de 7 de febrero, en el sentido de que hay doble inmatriculación cuando la realidad física exterior al registro de la Propiedad, una misma porción de terreno físico, quede englobado en dos números de matrícula tabulares distintos.
7.- Es lo que en este supuesto ocurre. Hay doble inmatriculación parcial porque la finca de los demandados incluye su propia vivienda de la CALLE000, incluida la esquina que desemboca en la perpendicular CALLE001, siendo así que la finca registral de la actor incluye sólo esa esquina. Ahora bien, como afirma la demandada hoy apelante, dicha situación no se resuelve de forma simplista por el grado de preferencia civil, sino que las normas de Derecho Hipotecario sí que son aplicables, y son las otorgan preferencia en un supuesto como el de autos. En este sentido, la línea tradicional del Tribunal Supremo que cita la juzgadora de instancia, como señala la apelante, hay que entenderla modificada por doctrina recogida por STS 144/2015, de 19 de mayo, en el sentido siguiente.
8.- En primer lugar, conviene señalar que el único precepto de nuestro ordenamiento jurídico que se refiere, de manera explícita, al supuesto de la doble inmatriculación, el artículo 313 RH , no contempla un criterio de solución del conflicto, sino que se dirige a facilitar un medio de publicidad o toma de razón del propio hecho de la irregularidad de la doble inmatriculación de la finca en dos folios diferentes e independientes uno del otro; limitándose, en consecuencia, a interesar el auto judicial que ordene la nota suficientemente expresiva de la doble inscripción al margen de ambas inscripciones, y reservar a los interesados las pertinentes acciones en orden del mejor derecho al inmueble que podrán ejercitar en el juicio declarativo correspondiente.
9.- En segundo lugar, debe precisarse el alcance de la doctrina jurisprudencial acerca de la neutralización recíproca de los principios registrales en los supuestos de doble inmatriculación de la finca.
10.- En este sentido, debe señalarse que la denominada tesis de la neutralización recíproca de los principios registrales responde, conceptualmente, a las propias limitaciones que presenta el principio de fe pública registral en el desarrollo lógico-jurídico de la protección que dispensa tanto a favor del titular inscrito, con la presunción de exactitud y la legitimación registral, como en la protección a terceros, mediante la inoponibilidad de lo no inscrito (32 LH) y la plena eficacia del principio, conforme al artículo 34 de la citada Ley.
11.- De acuerdo con esta base conceptual, se comprende que la doctrina de la neutralización recíproca de los principios registrales no pueda ser aplicada de un modo absoluto o dogmático, esto es, como condicionante "ab initio" (desde el inicio) de la vigencia del propio principio de la fe pública registral, sino sólo en atención a las limitaciones que presente su desarrollo lógico-jurídico en el curso o recurrido que se proyecte, de acuerdo con las circunstancias y datos registrales del caso objeto de examen. Cuestión que, entre otros extremos, podrá llevar a que en determinados casos su recorrido resulte agotado cuando la doble inmatriculación dé lugar a la confrontación de varios titulares registrales que ostenten la condición de tercero de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 34 LH. Pero igualmente, su curso o recorrido no quedará agotado en aquellos supuestos en donde la doble inmatriculación dé lugar a la confrontación de un titular registral frente a otro que ostente la condición de tercero hipotecario, resultando preferido éste último.
12.- En tercer lugar, a favor de esta solución no solo juega, como se ha señalado, la "vis atractiva" que el plano conceptual, como todo principio, tiene el principio de la fe pública registral, sino también la posición central que ocupa este principio en orden a la seguridad del tráfico inmobiliario registral en su conjunto.
13.- Por último, y en cuarto lugar , también debe precisarse el alcance de la doctrina de la neutralización de los principios registrales a raíz de la doble inmatriculación pues, en la línea conceptual expuesta, su aplicación tampoco supone una ruptura o total separación del Derecho registral y el Derecho civil "puro", como a veces se alude; sino más bien lo contrario, si se tiene en cuenta que para la determinación del titular dominical con mejor derecho no parece que puedan excluirse las normas hipotecarias de contenido material que, como tales, deben considerarse desarrollos del Derecho civil, casos, entre otros, del citado artículo 34 o de los artículos 35 y 36 de la LH , que regulan la adquisición del dominio y de derechos reales a través de la prescripción adquisitiva (usucapión) en relación con el Registro de la Propiedad.
14.- El actor apelado es consciente de este esta nueva línea jurisprudencial, hasta el punto de que abandona su tesis básica inicial de preferencia total de su dominio frente a la actora, para desarrollar su posición impugnativa del recurso en la existencia de una prescripción adquisitiva, que, ciertamente, ya estaba en demandada como alegación subsidiaria. Y es que, en efecto, frente a la posición de la juzgadora de instancia, no podemos dar por válida la adquisición del Sr. Juan María en el año 1964 con el documento privado al documento nº 1 de demanda.
15.- En efecto, la situación es concluyente para la actora. Dicho documento no está firmado por el transmitente, y se dice firmado por testigos sin indicación de la causa (no quiere, o no sabe firmar). Se transmite, además, un solar, y no una edificación, que es lo que se reivindica. Se dice que fue el padre de los actores quien, unos 10 años después de la adquisición, construyó dicha edificación separada, en carga propia y sin comunicación con la contigua, pero la realidad es concluyente. Los mismos actores concurren en división hereditaria en el año 1994 y dicen que tienen un solar en el activo hereditario, no una vivienda, cuando se afirma que dicha construcción data de principios de los años 70. Se dice que tienen título de ese solar, y no lo aportan, lo que ocasiona las advertencias notariales. A pesar de ello, logran la inmatriculación de su porción, sin aportar título, y, sorprendentemente, ese documento o título aparece ahora en una demanda de acción reivindicatoria.
16.- Y se dice que es una construcción independiente, pero, de acuerdo la Sala con las alegaciones de la apelante, además de que hay signos de comunicación (la puerta trasera las carreras contiguas lineales entre las dos construcciones que aparecen en distintas fotografías del dictamen pericial de la actora), las facultades de dominio incluyen esa posibilidad, esto es, la construcción independiente dentro de un mismo solar. Dicho de otra forma, el informe pericial de la actora es indiferente para la resolución de este pleito, además de constatarse, como señala la apelante, de que la tesis defendida en ese dictamen, la construcción independiente y sin comunicación, no es cierta.
17.- En consecuencia, en orden a la preferencia dominical entre las dos fincas, no cabe desechar, sin más, las normas de derecho hipotecario. El actor afirma que adquirió a título oneroso, confiado en el Registro de la Propiedad, de persona que en el registro aparecía con facultades para transmitirlo, y de buena fe. Esto es, afirma que es tercero hipotecario protegido por la fe pública registral según el art. 34 LH, frente a la adquisición de los demandados, que lo fue a título gratuito, y ocasionando ellos mismos la inmatriculación vía art. 205 LH.
18.- Estas circunstancias son ciertas, no negadas por la apelada incluso, por lo que debemos aceptarlas y otorgar preferencia en este caso al título esgrimido por los demandados hoy apelantes. Esta conclusión se confirma cuando se constata que el titular original de todo el solar, el Sr. Eduardo, no segregó la esquina reclamada, ni administrativamente, ni registralmente, ni tampoco catastralmente: la actora reconoce, y así consta en la documental de autos, que el asiento catastral de la demandada incluye la porción reivindicada.
19.- Como se ha dicho, la versión impugnativa de la apelada ahora se dirige, ante la evidencia de lo anterior, en afirmar prescripción adquisitiva contra tabulas. Contra un título inscrito en el Registro de la Propiedad no tendrá lugar la prescripción ordinaria del dominio o derechos reales en perjuicio de tercero, sino en virtud de otro título igualmente inscrito, debiendo empezar a correr el tiempo desde la inscripción del segundo ( art. 1949 del Código Civil).
20.- A los efectos de la prescripción adquisitiva en favor del titular inscrito, será justo título la inscripción, y se presumirá que aquél ha poseído pública, pacífica, ininterrumpidamente y de buena fe durante el tiempo de vigencia del asiento y de los de sus antecesores de quienes traiga causa ( art. 35 LH).
21.- Frente a titulares inscritos que tengan la condición de terceros con arreglo al artículo 34, sólo prevalecerá la prescripción adquisitiva consumada o la que pueda consumarse dentro del año siguiente a su adquisición, en los dos supuestos siguientes: a) Cuando se demuestre que el adquirente conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente. b) Siempre que, no habiendo conocido ni podido conocer, según las normas anteriores, tal posesión de hecho al tiempo de la adquisición, el adquirente inscrito la consienta, expresa o tácitamente, durante todo el año siguiente a la adquisición. Cuando la prescripción afecte a una servidumbre negativa o no aparente, y ésta pueda adquirirse por prescripción, el plazo del año se contará desde que el titular pudo conocer su existencia en la forma prevenida en el apartado a), o, en su defecto, desde que se produjo un acto obstativo a la libertad del predio sirviente. La prescripción comenzada perjudicará igualmente al titular inscrito, si éste no la interrumpiere en la forma y plazo antes indicados, y sin perjuicio de que pueda también interrumpirla antes de su consumación total. En cuanto al que prescribe y al dueño del inmueble o derecho real que se esté prescribiendo y a sus sucesores que no tengan la consideración de terceros, se calificará el título y se contará el tiempo con arreglo a la legislación civil. Los derechos adquiridos a título oneroso y de buena fe que no lleven aneja la facultad de inmediato disfrute del derecho sobre el cual se hubieren constituido, no se extinguirán por usucapión de éste. Tampoco se extinguirán los que impliquen aquella facultad cuando el disfrute de los mismos no fuere incompatible con la posesión causa de la prescripción adquisitiva, o cuando, siéndolo, reúnan sus titulares las circunstancias y procedan en la forma y plazos que determina el párrafo b) de este artículo. La prescripción extintiva de derechos reales sobre cosa ajena, susceptibles de posesión o de protección posesoria, perjudicará siempre al titular según el Registro, aunque tenga la condición de tercero ( art. 36 LH).
22.- En nuestra Sentencia de 29 de noviembre de 2016, Rollo 597/2015, con cita en la STS de 21 de enero de 2014(841/2013), dijimos, en la relación existente entre el artículo 36 de la LH y el artículo 1949 del Código Civil, que el nuevo artículo 36 de la Ley Hipotecaria (texto vigente desde 1944) contempla dos situaciones distintas y contiene una regulación diferente de la anterior respecto de la prescripción adquisitiva frente al tercero registral.
23.- Tales situaciones son: 1ª) La usucapión que se produce contra el titular inscrito mientras tiene lugar la posesión "ad usucapionem"; y 2ª) La que se produce frente al tercer adquirente de ese titular, que reúne las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
23.- En el primer caso, la solución viene a coincidir con la del anterior artículo 35 LH pues se dice ahora que en cuanto al que prescribe y al dueño del inmueble o derecho real que se esté prescribiendo y a sus sucesores que no tengan la condición de terceros, se calificará el título y se contará el tiempo con arreglo a la legislación civil.
24.- Pero no sucede igual en el segundo supuesto para el que, sin distinción entre usucapión ordinaria y extraordinaria, se contiene una nueva regulación sobre la eficacia de la prescripción adquisitiva en perjuicio de tercero hipotecario, pues ahora no se exige que el usucapiente tenga inscripción alguna a su favor, sino que adopta como criterio el del conocimiento real o presunto por parte de dicho tercero de la situación posesoria "ad usucapionem".
25.- En tal caso prevalece contra el "tercero hipotecario" la prescripción adquisitiva ya consumada en el momento de la adquisición, o que pueda consumarse dentro del año siguiente, en dos supuestos: a) Cuando se demuestre que el adquirente conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente; y b) Cuando, fuera del caso anterior, el "tercero hipotecario" consienta dicha posesión, apta para la adquisición del dominio, de forma expresa o tácita, durante todo el año siguiente a la adquisición.
26.- Se trata, en definitiva, de un nuevo régimen totalmente distinto del anterior en lo que afecta a la posición del "tercero hipotecario", que ha venido a sustituir en su integridad el previsto en el artículo 1949 del Código Civil, en cuanto que, al no distinguir, debe entenderse que afecta tanto a la prescripción ordinaria como a la extraordinaria.
27.- En el presente caso, la actora dice haber usucapido contra el tercero hipotecario, por lo que no es aplicable el art. 35, sino el art. 36. La usucapión, que se afirma consumada (se alegan más de 40 años desde 1965), debe haber sido conocida por el actor antes de su adquisición en 2019. A tal efecto, se aportan una serie de testigos que dicen que ,en el portal que da a la CALLE000, el Sr. Juan María, padre de los hoy actores, guardaba el mulo. Asimismo, se dice que los demandados quisieron comprarle la finca.
28.- Respecto de lo primero, el hecho a probar por esos testigos es la simple posesión, hecho que incluso es inútil si se afirma que hay posesión continuada desde más de 40 años. Además, lo que deben probar los actores es que los demandados conocían de esa posesión antes de su adquisición, no la posesión misma, por lo que esa prueba es inútil.
29.- Y en cuanto a lo segundo, al contrario que la juzgadora a quo, no podemos dar validez a una prueba que consiste en la propia declaración de los actores. En efecto, esa voluntad de compra sólo aparece en la denuncia ante la Guardia Civil que presentan los actores y que se acompaña a demanda, consistiendo sólo en una afirmación de la actora de su propia ciencia, sin que conste acreditada por un medio objetivo de prueba.
30.- En defecto de ese conocimiento, será necesario que la demandada hubiera consentido la posesión alegada tras su adquisición. Y tampoco consta. Antes al contrario, lo que consta, por así reconocerlo la actora (y en este caso sí que estamos ante una declaración con validez probatoria puesto que está proferida por una parte en su contra - art. 316 LEC-) es que, tras la adquisición de la demandada, ésta procedió a bloquear la entrada al garaje.
32.- Por todo lo cual, procede estimar el recurso, con revocación de la sentencia de instancia y desestimación íntegra de la demanda. No procede imposición de costas en esta instancia ( art. 398 LEC). Las de primera instancia se imponen al actor ( arts. 394 y 397 LEC).
Vistos los preceptos legales citados, y demás de general y pertinente aplicación, en atención a lo expuesto,
