Sentencia Civil 845/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 164/2022 de 28 de diciembre del 2023

PRIMERO.- Antecedentes del debate

I. La mercantil Aparca & Go, S. L. promovió acción judicial en fecha 29 de marzo de 2021 frente a DIRECCION000, C. B., y consignaba en su demanda inicial, sucintamente expuestos, los siguientes antecedentes de hecho:

a) La demandada DIRECCION000, C. B. tiene por objeto social el alquiler de bienes inmuebles, y es propietaria del local-nave compuesto de un edificio industrial de una superficie total de 6.410 m², sito en el término municipal de Sant Boi de Llobregat.

b) La actora, Aparca & Go, S. L., es una empresa constituida en el año 2009 para explotar por primera vez un parking que ofrecía a sus clientes una alternativa más económica y cómoda para estacionar junto al Aeropuerto de Barcelona. Durante estos años de actividad se ha convertido en la empresa líder en parkings para viajeros en aeropuertos y estaciones de tren.

c) En fecha 13 de marzo de 2020 el Gobierno de España decretó el estado de alarma a nivel nacional y en fecha 14 de marzo siguiente, durante un Consejo de Ministros extraordinario, se aprobó el Real Decreto-Ley destinado a combatir la pandemia del coronavirus, norma que ordenó el confinamiento de toda la población. Tras unos primeros meses muy duros, tanto a nivel de restricciones como desde la perspectiva sanitaria, en fecha 21 de junio de 2020 finalizó el estado de alarma, que hasta entonces había sido prorrogado hasta en seis ocasiones por decisión del Pleno del Congreso de los Diputados.

d) En la sociedad en general, y en el sector turístico en particular, se empezó a respirar desde entonces un clima de esperanza y de convencimiento de estar superando la crisis, alentado además por las autoridades gubernamentales. En tal contexto de optimismo y de sensación de haber superado lo peor de la pandemia, en fecha 27 de julio de 2020 Aparca & Go, S. L. concertó con la propietaria de la nave anteriormente descrita un contrato de arrendamiento destinado a la actividad de aparcamiento. Se pactó una renta anual de 24.000 euros más IVA -superior incluso a la que venía satisfaciendo en la época pre-pandemia el anterior inquilino, que era de 22.902,51 euros más IVA-, y se fijó una duración del contrato de 20 años, de los que los dos primeros eran de obligado cumplimiento para ambas partes, y a partir de entonces se prorrogaría automáticamente por un período de 18 años más.

e) Lejos de las previsiones optimistas del Gobierno y de buena parte de la sociedad, tras el verano se inició lo que se denominó la "segunda ola", que obligó al Gobierno a volver a declarar el estado de alarma en fecha 25 de octubre de 2020 mediante Real Decreto 926/2020, vigente a la fecha de presentación de la demanda.

f) Es decir, el contrato de arrendamiento se firmó en un escenario que se denominó de "nueva normalidad", pero en menos de tres meses desde su firma la situación sanitaria empeoró hasta el punto de que devino necesario decretar un nuevo estado de alarma, que conllevó las consecuencias que son sobradamente conocidas para la movilidad de las personas y para el tráfico aéreo.

g) Tras el verano de 2020, y dado el grave empeoramiento de la crisis sanitaria, social y económica, las distintas administraciones publicaron regulaciones normativas dirigidas a paliar algunos de los efectos de la pandemia. Así, el gobierno de la Generalitat promulgó el Decreto-Ley 34/2020, de 20 de octubre, de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados, normativa que permitía a los arrendatarios exigir a la propiedad la reducción del 50% de la renta durante un tiempo determinado, pero a la cual no pudo acogerse Aparca & Go, S. L. por no cumplir el requisito de desarrollar una actividad que hubiera sido objeto de "suspensión o de restricción del aprovechamiento material de bienes inmuebles arrendados". Y es que aunque la actividad de la demandante estaba resultando gravemente afectada por la ausencia de vuelos nacionales e internacionales y por las medidas de restricción a la movilidad de las personas, no sufría, a diferencia de otras actividades, una prohibición de apertura, ni tampoco una limitación de aforos.

h) Dos meses después se promulgó a nivel nacional el Real Decreto-Ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria, el cual facultaba a la arrendataria de un local de negocio, en ausencia de un acuerdo entre las partes, para solicitar una reducción temporal del 50% de la renta arrendaticia o una moratoria en el pago de dicha renta.

i) Inmediatamente después de la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 35/2020 los responsables de Aparca & Go, S. L. remitieron un burofax a la propiedad, en el que le solicitaban, en aplicación del artículo 1, una reducción del 50% de la renta durante el tiempo que durase el estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, y adjuntaban una declaración responsable en la que, sobre la base de la información contable y de ingresos y gastos, se reflejaba la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75% en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior.

j) Aquella comunicación fue contestada por DIRECCION000, C. B. mediante burofax de 31 de diciembre de 2020, en el que, después de negarse la aplicabilidad en Catalunya del Real Decreto-Ley 35/2020, de 22 de diciembre, solicitaba a la inquilina, no obstante, la acreditación del descenso de facturación, y agregaba que, en el caso de considerarse aplicable aquella normativa, DIRECCION000, C. B. optaba por ofrecer a Aparca & Go, S. L. el aplazamiento del 25% de la renta, con la obligación de la inquilina de reintegrar el importe aplazado durante los primeros ocho meses de 2022 .

k) Ante el riesgo de que la propiedad interpusiera demanda de desahucio por falta de pago, y pese a que los responsables de Aparca & Go, S. L. tenían la seguridad de haber aplicado correctamente lo dispuesto en el Real Decreto-Ley 35/2020, de 22 de diciembre, decidieron ingresar las rentas de los meses de enero a marzo de 2021 -periodo en el que las partes estuvieron intentando alcanzar un acuerdo-, por lo que en la actualidad la inquilina se halla al corriente en el pago de la renta arrendaticia.

l) Durante las negociaciones previas a la demanda el único hecho controvertido entre las partes estribaba en determinar si el Real Decreto-Ley promulgado por el Gobierno central era o no aplicable en Catalunya, puesto que la propiedad no negaba que Aparca & Go, S. L. reuniera los requisitos establecidos en la repetida norma, los cuales además le fueron documentalmente acreditados.

m) La demandada ha negado el derecho de la actora a beneficiarse, en su condición de arrendataria, de las medidas establecidas normativamente para paliar los efectos económicos derivados de la pandemia, y ha recurrido para ello al argumento de que el contrato de arrendamiento se suscribió en "plena pandemia", y que por ello la arrendataria no puede acogerse a ninguna ayuda establecida administrativamente. Sin embargo, el Real Decreto-Ley 35/2020 no incluye ninguna previsión que excluya de su ámbito de aplicación los contratos de arrendamiento suscritos con posterioridad a la declaración inicial del estado de alarma en el territorio nacional.

n) Ante la postura adoptada extrajudicialmente por la propiedad, Aparca & Go, S. L. se ve en la necesidad de acudir al auxilio judicial para interesar la aplicación del Real Decreto-Ley 35/2020. En todo caso, el empeoramiento de la situación pandémica tras el mes de julio de 2020 -etapa en la que parecía que se había superado la pandemia- ha conllevado la imposibilidad del cumplimiento del fin del arrendamiento y justifica la solicitud de una reducción del pago de la renta que permita la viabilidad de la arrendataria, petición que se ampara en la modificación sobrevenida e imprevisible de las circunstancias derivada del segundo estado de alarma por el COVID-19, y que se asocia con la teoría del aforismo rebus sic stantibus.

Al amparo de los antecedentes expuestos se interesaba en la súplica de la demanda, con fundamento en la doctrina de la rebus sic stantibus o, subsidiariamente, por aplicación de las medidas contenidas en el Real Decreto-Ley 35/2020, de 22 de diciembre, se adoptasen los siguientes pronunciamientos:

1.- Se declarase la reducción de la renta mensual en un 50 por ciento desde el 1 de enero de 2021 (fecha solicitada en el email de fecha 24.12.20) hasta el final del año 31.12.21, o, subsidiariamente, desde la presentación de la demanda hasta el 31 de marzo de 2022, o, más subsidiariamente, en el porcentaje y en el plazo que estimase procedentes el juzgador con base en la prueba practicada.

2.- Subsidiariamente, se acordase la suspensión temporal en el pago de la renta, es decir, la aplicación de una moratoria en el cumplimiento de dicha obligación durante el periodo de tiempo de vigencia del estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre y sus prórrogas, que podrá extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses. Tal aplazamiento se verificaría, sin penalización ni devengo de intereses, a partir del mes de enero de 2021 y durante un periodo de dos años a contar desde la finalización de la moratoria. Más subsidiariamente, se acordase la suspensión temporal en el pago de la renta en el porcentaje y en el plazo que estimase procedentes el órgano judicial con base en la prueba practicada.

II. La representación de DIRECCION000, C. B. se opuso a la acción así descrita al amparo de las siguientes alegaciones, que se transcriben también de forma resumida:

a) No se ajusta a la realidad que con la declaración de la terminación del primer estado de alarma en fecha 21 de junio de 2020 se hubiese superado la pandemia por COVID-19, y prueba de ello es que en el mencionado mes de junio de 2020 se seguían registrando contagios en España y en el resto de Europa y se temía una segunda oleada en todo el mundo, según vaticinaban todos los expertos y organizaciones mundiales, entre ellos la Organización Mundial de la Salud.

b) En particular, en Catalunya, desde el 24 de julio de 2020, el PROCICAT acordó el cierre de discotecas, salas de baile y salas de fiestas con espectáculo y la limitación del horario de bares y restaurantes hasta las 24 horas, restricciones que se fueron ampliando con el segundo estado de alarma y que subsisten a día de hoy.

c) La actora era plenamente consciente de la situación real y del riesgo de la anunciada "segunda ola" en toda Europa y parte del mundo, tal como anunciaban los expertos y autoridades sanitarias, y en ese contexto negoció y obtuvo unas condiciones favorables para sus intereses (renta, duración y posibilidad de subarrendar) que descartan la aplicabilidad de la teoría jurisprudencial del rebus sic stantibus. Específicamente, se estipuló que Aparca & Go, S. L. abonaría una renta prácticamente igual a la que venía satisfaciendo desde hacía más de 10 años el anterior inquilino, y que al cabo de los dos años iniciales de vigencia del contrato Aparca & Go, S. L. gozaría de la facultad de decidir su prórroga durante 18 años más, así como de subarrendar total o parcialmente la nave sin necesidad de recabar autorización de la propiedad.

d) Ante la petición formulada extrajudicialmente por la inquilina, DIRECCION000, C. B. le comunicó que, teniendo en cuenta el contexto y fecha en que se firmó el contrato de arrendamiento, no podía considerarse aplicable el Real Decreto-Ley 35/2020, sino, por tratarse de territorio catalán, y en su caso, el Decreto Ley 34/20, de 22 de octubre.

e) Aun cuando se admitiera la aplicabilidad del Real Decreto-Ley 35/2020, de 22 de diciembre, tampoco concurrirían los requisitos establecidos en el artículo 3.2 -reducción de la facturación del mes anterior al que se solicita el aplazamiento o reducción de la renta, en, al menos, un 75%, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior-, ya que en 2019 la nave de DIRECCION000, C. B. no estaba alquilada por Aparca & Go, S. L.. Y, además, la arrendataria no quedaría incluida dentro del ámbito de aplicación de aquella normativa.

f) Se ajusta a la realidad que, pese a que extrajudicialmente la propiedad negó la aplicabilidad del Real Decreto-Ley 35/2020, ofreció a la arrendataria, a fin de facilitar el proyecto de expansión que había iniciado en el mes de junio de 2020, una moratoria del 25% sobre la renta durante los meses de enero a agosto de 2021, con la condición de que la cantidad aplazada se abonaría durante las ocho primeras mensualidades de 2022.

g) Según se deduce del apartado IV de la Exposición de Motivos del Real Decreto-Ley 35/20, las medidas que regula se establecen como continuación y mejora de las previstas en el anterior Real Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril, para empresas y autónomos que ya venían soportando la pandemia desde su aparición a principios del mes de enero de 2020, con contratos de arrendamiento vigentes a esa fecha, y que se habían visto obligados ya a suspender o reducir su actividad desde entonces. Y el propósito declarado en la antedicha Exposición de Motivos consistía en "el mantenimiento de las relaciones contractuales existentes antes de la pandemia", con lo que se descartaba las entabladas con posterioridad, entre ellas el arrendamiento suscrito por las litigantes el 27 de julio de 2020, contexto en el que la mercantil arrendataria era consciente de los riesgos de empeoramiento de la situación sanitaria y pudo valorar la posibilidad de incremento de las medidas limitativas o restrictivas como consecuencia de la pandemia.

h) En consecuencia, no puede considerarse de aplicación la doctrina del rebus sic stantibus, singularmente por la falta de concurrencia del presupuesto que hace referencia a una alteración extraordinaria e imprevisible de los elementos y circunstancias tenidos en cuenta al firmar el contrato.

III. El juez de primera instancia apuntaba inicialmente que resultaba incontestable que la situación de emergencia sanitaria provocada por la introducción y propagación del virus Covid-19 constituye un fenómeno imprevisible y con trascendencia suficiente como para servir de base a la aplicación de la doctrina rebus sic stantibus, por haber generado una afectación de la situación económica de tal gravedad que ha obligado a la urgente adopción de medidas excepcionales en el ámbito social y económico, mediante el propio Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declaró el estado de alarma, y sucesivos Decretos-Leyes.

Matizaba seguidamente que el Real Decreto-Ley 35/2020, de 22 de diciembre, debía en principio considerarse aplicable, por su ámbito nacional, en el territorio de Catalunya, pero especificaba que las medidas reguladas en dicha normativa únicamente podrían adoptarse en relación con los contratos de arrendamiento suscritos con anterioridad a la pandemia, de modo que el contrato litigioso quedaría excluido de aquel ámbito de aplicación por cuanto fue formalizado el 27 de julio de 2020, esto es, después de la propagación de la pandemia y de la declaración y cese del estado de alarma.

En cuanto a la eventual aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, exponía, después de advertir que resultaba imprescindible que ninguna de las partes hubiese podido razonablemente prever la circunstancia extraordinaria en el momento de perfeccionarse el contrato, que en el momento de la formalización del contrato la existencia de la pandemia era un hecho, independientemente de que las previsiones sobre su superación fuesen más o menos optimistas, lo que deslegitima a la actora para amparar su petición en la mencionada doctrina jurisprudencial.

Por todo ello desestimó la demanda e impuso las costas a la actora.

IV. La representación de Aparca & Go aduce inicialmente en su recurso de apelación que en la demanda no se limitó a solicitar una reducción del 50% de la renta, sino que formuló peticiones subsidiarias que permitirían aplicar otras reducciones inferiores, y en distintos períodos, e incluso interesó una suspensión temporal en el pago de la renta en el porcentaje y en el plazo que estimase procedente el juzgador en función de la prueba practicada, y lo cierto es que en la sentencia no se contiene pronunciamiento alguno al respecto.

Insiste en la aplicabilidad de las medidas contenidas en el Real Decreto-Ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turiŽstico, la hosteleriŽa y el comercio y en materia tributaria, y se queja de que el juez a quo deniega la adopción de las repetidas medidas sin motivo ni justificación alguna. Agrega que ni en el articulado de aquella norma ni en su exposición de motivos se excluyen de su ámbito los contratos de arrendamiento que hubieran sido concertados en una fecha determinada, de modo que ha de entenderse que es aplicable a todos los arrendamientos con independencia de la época de su formalización.

Reitera igualmente que sus pretensiones pueden ampararse en la doctrina rebus sic stantibus, y precisamente el hecho de que en el contrato suscrito por las partes no se mencionara la pandemia es indicativo de que en el mes de julio de 2020 ya se daba por amortizada y se había recuperado la normalidad en el mercado, como lo demuestra el hecho de que la renta pactada fue incluso superior a la que venía abonando el anterior arrendatario. Por ello, en el contexto en el que se firmó el contrato de arrendamiento no podía preverse, a su juicio, que volviera a prácticamente cerrarse el espacio aéreo, y que ello provocara el completo cese en la actividad de aparcamiento de apoyo a aeropuertos y estaciones ferroviarias.

SEGUNDO.- La cláusula rebus sic stantibus como fundamento de la pretensión principal formulada por la actora

I. El pedimento principal deducido por la apelante tiene por objeto la obtención de un pronunciamiento judicial por el que se declare, en relación con el contrato de arrendamiento suscrito con la demandada, en fecha 27 de julio de 2020, sobre una nave/local sita en el término municipal de Sant Boi de Llobregat, la reducción de la renta mensual en un 50 por ciento desde el 1 de enero de 2021 hasta el 31 de diciembre de 2021, o, sucesiva y subsidiariamente, desde la presentación de la demanda hasta el 31 de marzo de 2022, o en el porcentaje y en el plazo que se estimasen procedentes por el órgano judicial.

Aquella petición se sustenta tanto en la aplicabilidad de la doctrina rebus sic stantibus como en las previsiones del Real Decreto-Ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turiŽstico, la hosteleriŽa y el comercio y en materia tributaria.

II. La cláusula rebus sic stantibus se configura, en efecto, como una moderación del principio pacta sunt servanda (los contratos están para cumplirse), que permite modificar el contenido del contrato o resolverlo cuando concurren determinadas circunstancias sobrevenidas, de carácter excepcional e imprevistas para las partes en el momento de establecer las condiciones del contrato, y que implican una alteración sustancial de la base del negocio sobre la que se formó la voluntad contractual.

Pero la doctrina legal advierte ( sentencia del Tribunal Supremo de 30 de junio de 2014) que la cláusula, en rigor, no supone una ruptura o singularidad respecto de la regla preferente de la lealtad a la palabra dada ( pacta sunt servanda), ni tampoco de la estabilidad o mantenimiento de los contratos, y que su aplicación, cifrada en una sobrevenida mutación de las circunstancias que dieron sentido al negocio celebrado, se fundamenta modernamente en las propias directrices del orden público económico, particularmente de la regla de la conmutatividad del comercio jurídico y del principio de buena fe.

La misma sentencia de 30 de junio de 2014 resalta la influencia en la moderna configuración de esta figura de los principales textos de armonización y actualización en materia de interpretación y eficacia de los contratos (Principios Unidroit, Principios Europeos de la Contratación), textos que, aunque carezcan de carácter vinculante, ofrecen normas interpretativas de las vigentes en el Código civil. Así, en relación con un cambio de circunstancias que comporta que el cumplimiento del contrato resulte excesivamente gravoso para las partes, el artículo 6:111 de los Principios del Derecho Europeo del contrato dispone:

"(1) Las partes deben cumplir con sus obligaciones, aun cuando les resulten más onerosas como consecuencia de un aumento en los costes de la ejecución o por una disminución del valor de la contraprestación que se recibe.

(2) Sin embargo, las partes tienen la obligación de negociar una adaptación de dicho contrato o de poner fin al mismo si el cumplimiento del contrato resulta excesivamente gravoso debido a un cambio de las circunstancias, siempre que:

(a) Dicho cambio de circunstancias haya sobrevenido en un momento posterior a la conclusión del contrato.

(b) En términos razonables, en el momento de la conclusión del contrato no hubiera podido preverse ni tenerse en consideración el cambio acaecido.

(c) A la parte afectada, en virtud del contrato, no se le pueda exigir que cargue con el riesgo de un cambio tal de circunstancias.

(3) Si en un plazo razonable las partes no alcanzan un acuerdo al respecto, el juez o tribunal podrá:

(a) Poner fin al contrato en los términos y fecha que considere adecuado.

(b) O adaptarlo, de manera que las pérdidas y ganancias resultantes de ese cambio de circunstancias se distribuyan entre las partes de forma equitativa y justa".

III. La doctrina jurisprudencial se ha ocupado también de perfilar los presupuestos de aplicación de la cláusula rebus sic stantibus. Así, a partir de la sentencia de 18 de julio de 2019 se pueden compendiar aquellas exigencias en los siguientes términos:

1. La alteración de las circunstancias que puede provocar la modificación o, en último término, la resolución de un contrato, ha de ser de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la finalidad del contrato. Otras resoluciones se refieren a que la nueva situación haya implicado una alteración de la base del negocio, y la sentencia de 20 de noviembre de 2009 se refiere gráficamente a "una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que verdaderamente derrumben el contrato por aniquilación del equilibrio de las prestaciones".

2. Es preciso que tales circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisibles para los contratantes ( sentencia del pleno 820/2012, de 17 de enero de 2013). Es condición necesaria para la aplicación de la regla "rebus" la imprevisibilidad del cambio de circunstancias.

3. Si las partes han asumido expresa o implícitamente el riesgo de que una circunstancia aconteciera o debieron asumirlo porque, en virtud de las circunstancias y/o naturaleza del contrato, tal riesgo era razonablemente previsible, no es posible apreciar la alteración sobrevenida que, por definición, implica lo no asunción del riesgo (recientemente sentencia 5/2019, de 9 de enero).

4. No puede hablarse de alteración imprevisible cuando la misma se encuentra dentro de los riesgos normales del contrato ( sentencias 333/2014, de 30 de junio, 64/2015, de 24 de febrero, y 477/2017, de 20 de julio, entre otras).

La doctrina legal también hace referencia a dos circunstancias adicionales asociadas a la aplicación de la cláusula: primera, que las partes hayan intentado negociar la modificación del contrato y no se haya llegado a un acuerdo sobre la cuestión; y segunda, que la solución que se persiga sea poner fin al contrato o modificarlo, de manera que las pérdidas y ganancias que se deriven del cambio se distribuyan entre las partes de forma equitativa y justa.

IV. No es discutible que la aparición de la pandemia y su incidencia en todos los aspectos vitales de las personas -entre ellos, obviamente, el económico- han sido aceptados por los órganos judiciales, por tratarse de circunstancias extraordinarias e imprevisibles, como presupuestos suficientes para justificar la aplicación, en la vertiente negocial y económica, de la cláusula rebus sic stantibus.

Constituye un hecho notorio, y así se resaltaba en la Exposición de Motivos del hoy derogado Decreto-Ley 34/2020, de 20 de octubre -de la Generalitat de Catalunya-, de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados, que la protección de la vida y de la salud frente a la pandemia de la Covid-19 ha obligado a las autoridades competentes a adoptar medidas de suspensión o restricción de actividades económicas que, a pesar de su carácter transitorio, tienen un impacto evidente sobre los sectores afectados por la pérdida de ingresos que les pueden suponer y por la dificultad o imposibilidad de afrontar el cumplimiento de sus obligaciones contractuales, en particular, el pago de la renta de los locales arrendados.

Una circunstancia como la pandemia por COVID-19, que comenzó a afectar a nuestro país a principios de 2020, no puede calificarse sino como un suceso imprevisible e inevitable, lo que también es predicable de las medidas adoptadas por el gobierno para afrontar la crisis sanitaria asociada a la pandemia, especialmente las concernientes al confinamiento domiciliario, la restricción de la movilidad de personas y la suspensión de numerosas actividades de toda índole.

La alteración de las circunstancias que ha comportado la pandemia para una buena parte de los arrendatarios de locales de negocios no solo es susceptible de incrementar, por su entidad, el riesgo de frustración de la finalidad del contrato, sino que ha alterado en muchos supuestos la base del negocio hasta el punto de irrogar un grave y excesivamente oneroso perjuicio para los inquilinos.

En aquellos supuestos de grave afectación del negocio desarrollado en los locales arrendados se viene aceptando, a falta de acuerdo entre las partes, y en términos empleados asimismo por la exposición de motivos del Decreto-ley 34/2020, la imposición de soluciones expeditivas en sintonía con el fundamento de la cláusula rebus sic stantibus, por razón de "la excesiva onerosidad de algunas de las prestaciones, el carácter imprevisible e inevitable del riesgo de donde deriva y la necesidad de restablecer el equilibrio contractual, partiendo del principio de conservación del contrato y de acuerdo con las reglas de la buena fe y de la honradez de los tratos".

TERCERO.- Peculiaridades de la apreciación de la cláusula rebus sic stantibus en el supuesto enjuiciado. Contrato celebrado tras la propagación del Covid-19 en el territorio nacional

I. Las anteriores consideraciones han venido siendo aceptadas prácticamente sin objeción por los órganos judiciales, en el ámbito de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, en relación con los contratos celebrados con anterioridad a la irrupción de la pandemia y que, en consecuencia, se encontraran vigentes en la fecha de declaración del primer estado de alarma.

La peculiaridad del supuesto que se enjuicia estriba en la circunstancia de que el arrendamiento del local-nave sito en el término municipal de Sant Boi de Llobregat, propiedad de DIRECCION000, C. B., se concertó varios meses después de la propagación del COVID-19 en el territorio nacional, en concreto el 27 de julio de 2020, es decir, en una fecha intermedia entre el 9 de junio de 2020 -finalización del primer estado de alarma decretado mediante Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo- y la declaración del segundo estado de alarma, implementado por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre.

Parece evidente que aquella circunstancia afecta al análisis de la concurrencia del requisito de la imprevisibilidad propio de la cláusula rebus sic stantibus, lo que trata de ser combatido por la actora apelante defendiendo que en el contexto temporal en el que se celebró el contrato no podía esperarse ya que la situación sanitaria provocada por el COVID-19, que se consideraba ya controlada, se reprodujera pocos meses después.

Se invocaba inicialmente la Exposición de Motivos del Real Decreto-ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria, en la que se plasmaban las siguientes consideraciones:

" Tras el proceso de desescalada y el fin de la vigencia del estado de alarma, el país entró en una etapa de nueva normalidad, durante la cual los poderes públicos y las autoridades sanitarias continuaron tomando medidas dirigidas a controlar los brotes y frenar los contagios. Entre ellas, el Real Decreto-ley 21/2020, de 9 de junio, de medidas urgentes de prevención, contención y coordinación para hacer frente a la crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, el Plan de respuesta temprana en un escenario de control de la pandemia, las declaraciones de actuaciones coordinadas en salud pública acordadas en el seno del Consejo Interterritorial del Sistema Nacional de Salud o las diferentes disposiciones y actos adoptados por las autoridades competentes de las comunidades autónomas y ciudades con estatuto de autonomía.

No obstante, la llegada del otoño se tradujo en España, al igual que en la mayoría de países europeos, en una tendencia ascendente en el número de casos, que han hecho necesaria la puesta en marcha de toda una serie de nuevas medidas, amparadas en una nueva declaración del estado de alarma por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2".

Se resaltaban, por tanto, conceptos reiteradamente empleados por las autoridades, tales como "proceso de desescalada" y "etapa de nueva normalidad", que sugerían una superación de la época de restricciones y que, sin embargo, dejaron de gozar de vigencia, de forma inesperada, con la llegada del otoño, hasta el punto de que el empeoramiento de la crisis sanitaria obligó a la declaración de un segundo estado de alarma.

Pero se reitera por la representación de Aparca & Go, S. L. que tales sucesos no estaban presentes en el momento de la firma del contrato de arrendamiento, y que sobrevinieron con posterioridad a causa del rápido empeoramiento de la situación sanitaria.

II. En principio, asiste la razón a la apelante en la exposición de los hechos anteriores, especialmente en relación con la creencia de que la batalla contra el virus había sido ganada y que ya no se precisaría la adopción de las excepcionales y drásticas medidas adoptadas durante el primer estado de alarma para proteger la salud y la economía de las personas.

Es cierto también, como resulta notorio, que aquella creencia venía respaldada por las declaraciones de determinadas autoridades en torno a una presunta "nueva normalidad" y por la circunstancia de que, tras seis prórrogas, el estado de alarma decretado el 14 de marzo de 2020 se dio por finalizado el 21 de junio de 2020, algo más de un mes antes de la suscripción del contrato de arrendamiento por los hoy litigantes. La sociedad recibió el mensaje de que la lucha contra el virus se había ganado y que era momento de recuperar la economía.

Pero, lejos de aquellas optimistas expectativas, tras el verano se desencadenó la segunda ola, que comportó la necesidad de que en fecha 25 de octubre de 2020 se declarase el segundo estado de alarma, cuya vigencia se extendió hasta el 9 de mayo de 2021.

Es discutible, a la luz de las consideraciones expuestas, si concurre el requisito de la imprevisibilidad que justificaría, en los términos planteados por la apelante, la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus. Las alegaciones vertidas por Aparca & Go, S. L. se ajustan a la realidad, pero pueden aportarse datos adicionales que permiten inferir que la coyuntura presente en la fecha de concertación del contrato no impedía descartar la prolongación en el tiempo de la delicada situación sanitaria y, en consecuencia, de la necesidad de mantener o retomar las medidas restrictivas adoptadas durante el primer estado de alarma. Así:

1. En la propia Exposición de Motivos del Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el segundo estado de alarma, se reconoce que durante la "etapa de nueva normalidad" los poderes públicos y las autoridades sanitarias "continuaron tomando medidas dirigidas a controlar los brotes y frenar los contagios".

2. Con el escrito de contestación se acompañaron diversas noticias de los medios de comunicación y mensajes de organizaciones en los que se constataba que desde el mes de junio de 2020 se estaban detectando nuevos contagios, tanto a nivel nacional como internacional, y que ya se manejaba la posibilidad de una "segunda ola".

3. Específicamente en el ámbito territorial catalán, el Departament de Salut dictó, apenas tres días antes de la firma del contrato de arrendamiento objeto de autos, la Resolución SLT/1840/2020, de 24 de julio, por la que se adoptan medidas especiales en materia de salud pública para la contención del brote epidémico de la pandemia de COVID-19. Mediante esta norma se suspendía la apertura al público de los locales que dispusieran de licencia para las actividades de discoteca, salas de baile y salas de fiestas con espectáculo, y se limitaba a las 24 horas el horario de cierre de restaurantes, bares, terrazas y bares musicales.

4. Pretende igualmente la apelante sustentar su tesis sobre la aplicabilidad de la cláusula rebus sic stantibus en el gráfico de AENA que adjunta a la demanda como documento número 14, en el que se constata la evolución a la baja de la reducción de los vuelos en el aeropuerto de El Prat; en concreto, la reducción pasó, en relación con el año anterior, de un 68% en el mes de julio de 2020 al 57% en el mes de agosto de 2020.

Sin embargo, aquellos datos no son excesivamente ilustrativos. Y es que el aumento de vuelos registrado entre los meses de julio y agosto fue más bien moderado, y en todo caso se justificaría por el periodo estival y por el levantamiento del primer estado de alarma, aparte de que la entidad de los porcentajes expuestos no permite inferir en modo alguno la recuperación de la situación de normalidad, y más bien deja entrever una cierta cautela frente a la posibilidad de nuevos brotes y contagios.

5. En todo caso debe también convenirse que las partes, especialmente la arrendataria, tuvieron la posibilidad de ser conscientes de que los efectos de la pandemia no habían concluido. Y ello se menciona a partir de un doble dato:

a) En el curso de las negociaciones previas a la concertación del arrendamiento, y en concreto mediante correo electrónico de 11 de junio de 2020 (documento número 8 de la contestación), el Sr. Anibal, administrador mancomunado de Aparca & Go, S. L., transmitió a la propiedad la necesidad de incluir en el contrato una cláusula en virtud de la cual se permitiera a la arrendataria subarrendar la nave, total o parcialmente, sin necesidad de autorización por parte de la propiedad, y específicamente se causalizaba aquella necesidad en el contexto derivado de la pandemia.

En concreto, el correo electrónico al que se alude era del siguiente tenor:

"Habría que añadir una condición, que es la de subarrendar, ya que debido a la situación actual de crisis provocada por el coronavirus, estimamos que no vamos a necesitar utilizarla hasta dentro de un año".

Y en un correo posterior de 3 de julio de 2020 (documento número 9 de la contestación), el asesor jurídico de Aparca & Go, S. L. se volvió a referir a aquella cláusula, transcribiéndola en su integridad, y apostillaba: "Esta cláusula es fundamental".

b) Durante la diligencia de interrogatorio el propio Sr. Anibal reconoció que solicitó la inclusión de la cláusula de subarrendamiento como "mecanismo de defensa, por si pasaba algo y minimizar el riesgo", y agregó que fue sabedor de la resolución del Departament de Salut SLT/1840/2020, dictada dos días antes del contrato, pero que no le dio importancia porque no afectaba a aeropuertos y porque se trataba de medidas locales.

Sea como fuera, lo cierto es que aquellas manifestaciones denotan que la actora podría estar en condiciones de conocer o intuir que las consecuencias derivadas de la pandemia se prolongarían en el tiempo y de que concurría un riesgo cierto de que el desarrollo normal del arrendamiento resultara afectado por las medidas restrictivas aún vigentes y por aquellas otras adicionales cuya adopción se presentaba al menos como probable.

III. Es al menos cuestionable, por tanto, que pueda aceptarse la concurrencia del requisito de la previsibilidad inherente a la cláusula rebus sic stantibus. Las partes estaban en disponibilidad de identificar que la pandemia, con independencia de las previsiones más o menos optimistas de ciudadanos, mandatarios u organizaciones, no se encontraba completamente superada, y que por tanto concurría un riesgo acerca de la plena obtención de la finalidad del contrato de arrendamiento, tal como desafortunadamente se hizo patente escasas semanas después de la firma del contrato.

Ha de recordarse al respecto lo establecido en la sentencia del Tribunal Supremo de 18 de julio de 2019:

"... según la doctrina jurisprudencial de la "rebus sic stantibus", la alteración de las circunstancias que puede provocar la modificación o, en último término, la resolución de un contrato, ha de ser de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la finalidad del contrato. Y por supuesto, es preciso que tales circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisibles para los contratantes ( sentencia del pleno 820/2012, de 17 de enero de 2013 ). Es condición necesaria para la aplicación de la regla "rebus" la imprevisibilidad del cambio de circunstancias. Si las partes han asumido expresa o implícitamente el riesgo de que una circunstancia aconteciera o debieron asumirlo porque, en virtud de las circunstancias y/o naturaleza del contrato, tal riesgo era razonablemente previsible, no es posible apreciar la alteración sobrevenida que, por definición, implica la no asunción del riesgo (recientemente sentencia 5/2019, de 9 de enero ). No puede hablarse de alteración imprevisible cuando la misma se encuentra dentro de los riesgos normales del contrato ( sentencias 333/2014 de 30 de junio , 64/2015 de 24 de febrero , y 477/2017 de 20 de julio , entre otras)".

CUARTO.- La aplicabilidad de las medidas establecidas en elReal Decreto-Ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria.

I. Se recuerda que las peticiones formuladas en la demanda por la representación de Aparca & Go, S. L. encuentran respaldo no solo en las consecuencias anudadas a la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, sino también en las previsiones del Real Decreto-Ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria, cuya aplicación propugna la apelante al margen de la precitada cláusula.

La parte demandada sostenía inicialmente que la mencionada normativa no era de aplicación en territorio catalán, especialmente por la prevalencia en este ámbito autonómico del Decreto-Ley 34/2020, de 20 de octubre, de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados, promulgado por el gobierno de la Generalitat. Con independencia de que el Real Decreto-Ley 35/2020 estaba destinado a ser de observancia en un ámbito nacional, lo cierto es que el debate ya ha quedado vacío de contenido desde el momento en que la sentencia del Pleno del Tribunal Constitucional número 150/2022, de 29 de noviembre de 2022, declaró la inconstitucionalidad y nulidad de las letras a) y b) del artículo 2.1 del Decreto-Ley de la Generalitat de Catalunya 34/2020, de 20 de octubre, con los efectos previstos en el fundamento jurídico 5 de la citada resolución.

Ante ello ha de decidirse si, pese a que pudiera no aceptarse la concurrencia de las consecuencias derivadas de la aplicación de la doctrina rebus sic stantibus, podrían ponerse en juego los efectos del Real Decreto-Ley 35/2020, posibilidad a la que se opone frontalmente la representación de la demandada porque entiende que no puede admitirse la aplicabilidad de aquel cuerpo legal a relaciones contractuales concertadas con posterioridad a la irrupción de la pandemia, como es el caso del contrato litigioso. Se analizarán seguidamente ambos aspectos del litigio.

II. En cuanto al primero de ellos, es cierto, en principio, que la normativa promulgada para la protección de los arrendatarios frente a los efectos derivados de la pandemia se inspira en la doctrina rebus sic stantibus. Así:

(i) El Real Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, se ocupó ya específicamente de la implementación de medidas para reducir los costes operativos de pymes y autónomos. Después de reflejar la insuficiencia de las previsiones de la Ley de Arrendamientos Urbanos y del propio Código Civil para afrontar, en el ámbito del alquiler de locales, las dificultades de autónomos y pequeñas empresas para cumplir su obligación de pago de la renta a raíz de la coyuntura creada por la pandemia, la Exposición de Motivos hace referencia expresa a la necesidad de "prever una regulación específica en línea con la cláusula " rebus sic stantibus", de elaboración jurisprudencial".

(ii) En el ámbito territorial catalán se promulgó, como se dijo, el declarado ulteriormente inconstitucional Decreto-Ley 34/2020, de 20 de octubre, de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados, que también aludía a la adopción de soluciones expeditivas "en sintonía con el fundamento de la cláusula rebus sic stantibus".

Ahora bien, ninguna de las normas antedichas exigía la concurrencia de los presupuestos de la doctrina rebus sic stantibus como requisito inexcusable para la implementación de las medidas en ellas contenidas. El empleo de las expresiones "en línea con la cláusula rebus sic stantibus" o "en sintonía con el fundamento de la cláusula rebus sic stantibus" revela que tal institución se configura como una fuente inspiradora de tal clase de medidas, pero en ningún caso se exige explícitamente la inexcusable concurrencia de las premisas jurisprudencialmente elaboradas en torno a la repetida institución para que los destinatarios de la norma puedan beneficiarse de aquellas actuaciones.

Es más, el Decreto-Ley 34/2020 catalán ni siquiera mencionaba el requisito de la imprevisibilidad, sino que matizaba que la regulación ad hoc incorporada a aquella norma se relacionaba "con la onerosidad excesiva y sobrevenida de las prestaciones contractuales, institución jurídica estrechamente conexa a la rescisión por lesión y a la ventaja injusta regulados en el libro sexto del Código civil de Cataluña". La referencia a instituciones catalanas como la rescisión por lesión o la ventaja injusta tampoco comportaba, obviamente, que las medidas previstas en aquel cuerpo legal se supeditaran a la concurrencia de los presupuestos a ellas inherentes, sino que, al igual que con la cláusula rebus sic stantibus, tal mención se incorporaba como mera inspiración de la finalidad perseguida por el Decreto-Ley.

Y en cuanto al Real Decreto-Ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria, que es la normativa que sustenta las pretensiones de la actora apelante, ni siquiera hace alusión alguna a la cláusula rebus sic stantibus, por lo que difícilmente podría exigirse la concurrencia de los presupuestos de dicha institución para justificar la adopción de las medidas paliativas que regula la antedicha norma.

En definitiva, la cláusula rebus sic stantibus indudablemente inspira la normativa promulgada para hacer frente a las drásticas consecuencias económicas derivadas de la pandemia, pero en ningún caso se erige en presupuesto indispensable, singularmente en lo que concierne al aspecto de la imprevisibilidad, para la aplicación de las medidas pretendidas por la actora. Aquella normativa se limita a enunciar los parámetros que deben cumplirse para que sus destinatarios puedan beneficiarse de tales medidas, y, en consecuencia, procederá la adopción de las repetidas medidas, no precisamente porque se aprecien los presupuestos de aplicabilidad de la doctrina rebus sic stantibus, sino porque se reúnan los requisitos enunciados específicamente por el propio Real Decreto-Ley.

En otros términos, aun siendo cierto que la normativa publicada tanto a nivel nacional como autonómico en relación con las medidas paliativas de los efectos de la pandemia se inspira, en lo esencial, en la doctrina jurisprudencial creada a propósito de la cláusula rebus sic stantibus, ninguna previsión de aquella normativa descarta la aplicación de las antedichas medidas a supuestos de hecho en los que no se reúnan estrictamente las exigencias de aquella cláusula -en especial, en ningún momento se introduce referencia alguna al factor de la imprevisibilidad-, siempre, obvio es, que se cumplan los parámetros objetivos y subjetivos diseñados por la propia norma.

III. Y tampoco puede considerarse, como pretende la demandada apelada, que la hipotética exclusión de las medidas implementadas en el Real Decreto-Ley 35/2020, de 22 de diciembre, pueda justificarse por la circunstancia de que el contrato que es objeto de litigio se formalizara en el lapso temporal comprendido entre la finalización del primer estado de alarma y el comienzo del segundo, o, lo que es lo mismo, después de la aparición de la pandemia.

Se mantiene por dicha parte que las prerrogativas a favor del arrendatario solo pueden aplicarse a contratos vigentes a 1 de enero de 2020. Y el juez de primera instancia, como se dijo, aceptó aquella consideración argumentando que debía descartarse la aplicación del Real Decreto-Ley 35/2020 porque "las partes contrataron el arrendamiento sobre la nave sita en DIRECCION001 en 27 de julio de 2020, esto es, después de la declaración y cese del estado de alarma; después, en suma, de la propagación de la pandemia".

Ninguno de los cuerpos legales que se vienen analizando incluye previsión alguna que limite la aplicación de las medidas paliativas a los "contratos vigentes a 1 de enero de 2020" o a los concertados "después de la declaración y cese del estado de alarma". Se invoca por la demandada, para defender su tesis, la Exposición de Motivos del Real Decreto-Ley, y, en concreto, el pasaje que se transcribe a continuación:

" Y, finalmente, la norma cumple con el juicio de proporcionalidad en sentido estricto, pues con el mantenimiento de las relaciones contractuales existentes antes de la pandemia facilita la solución de conflictos, y evita pérdidas de empleos, empresas y de negocios, impagos, situaciones concursales y litigiosidad en el futuro".

Con independencia de la tangencial alusión de la Exposición de Motivos a las "relaciones contractuales existentes antes de la pandemia" -se recuerda, además, que las exposiciones de motivos carecen de valor normativo-, lo cierto es que en la sentencia no se aporta ninguna razón de peso que justifique la exclusión de la aplicabilidad del Real Decreto-Ley 35/2020 a las relaciones arrendaticias formalizadas, como es el caso, una vez propagada la pandemia y conocidos sus efectos y las medidas implementadas para controlar los contagios y proteger la actividad económica.

Se conviene con la actora que la mención a las relaciones contractuales existentes antes de la pandemia tiene por designio constatar que las medidas aprobadas pretenden evitar la pérdida de empleos y la destrucción de empresas y negocios, pero en ningún momento se infiere que la voluntad del legislador haya sido la de excluir de las medidas dirigidas a la obtención de aquellas finalidades las relaciones contractuales entabladas durante la pandemia.

Y se reitera que aquel cuerpo legal no incorpora un solo precepto en el que, ni directa ni indirectamente, se excluyan de su ámbito de aplicación los contratos suscritos en la época de pandemia. Es más, cuando la norma ha pretendido dejar al margen de su ámbito determinadas situaciones o coyunturas, lo ha plasmado de forma expresa, y así, en el artículo 6 se proclama que las medidas que ahora pretende la apelante (las contenidas en el artículo 1) no resultarán de aplicación cuando la persona arrendadora se encuentre en concurso de acreedores o cuando, como consecuencia de la aplicación de las medidas previstas en dicho artículo, el arrendador se encuentre en probabilidad de insolvencia o ante una insolvencia inminente o actual.

Ni se excluye ninguna otra tipología de contratos de arrendamiento, ni se discrimina entre relaciones arrendaticias entabladas antes y después de la pandemia.

IV. El artículo 1.1 del Real Decreto-Ley 35/2020 dispone:

"Artículo 1. Arrendamientos para uso distinto del de vivienda con grandes tenedores.

1. En ausencia de un acuerdo entre las partes para la reducción temporal de la renta o una moratoria en el pago de la misma, la persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , o de industria, que cumpla los requisitos previstos en el artículo 3 de este real decreto -ley, podrá antes del 31 de enero de 2021 solicitar de la persona arrendadora, cuando esta sea una empresa o entidad pública, o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2, una de las siguientes alternativas:

a) Una reducción del 50 por ciento de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2, y sus prórrogas y podrá extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses.

b) Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará durante el periodo de tiempo que dure el estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre y sus prórrogas, y podrá extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses. Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia al fin del plazo señalado en el apartado 3. El pago aplazado de las rentas se podrá realizar durante un periodo de dos años a contar desde la finalización de la moratoria, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas, repartiéndose los importes aplazados de manera proporcional a lo largo del período".

Es decir, el precepto se refiere a "la persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda" -no especifica si tal condición de arrendatario ha de proceder de un contrato suscrito antes o después de la pandemia o de la declaración de los estados de alarma-, que "cumpla los requisitos previstos en el artículo 3 de este real Decreto-Ley", entre los que no se incluye tampoco, como con posterioridad se razonará, el relativo a que el arrendamiento hubiera sido formalizado antes del 1 de enero de 2020.

La propia demandada reconoce que en el articulado del Real Decreto-Ley no se establece ninguna limitación temporal a la suscripción del contrato de arrendamiento, pero agrega que "ello no significa que deba aplicarse dicho Real Decreto- Ley a todos los contratos existentes de manera automática, sino que habrá de analizarse y valorarse la voluntad del legislador al emitir dicho Real Decreto-Ley y para ello resulta fundamental examinar el contenido de la Exposición de Motivos de dicha norma, más concretamente en nuestro caso, el apartado III".

Lo cierto es que, aunque se admitiera aquella matización, se reitera que la Exposición de Motivos no refleja una declaración taxativa sobre la posibilidad de excluir del ámbito de la norma los contratos suscritos durante la pandemia, ni de ningún otro pasaje del Real Decreto-Ley que se analiza se colige mínimamente que la voluntad del legislador se orientara en el sentido de limitar la aplicabilidad de las medidas a los contratos concertados antes de enero de 2020.

De hecho, el artículo 1 del Real Decreto-Ley prevé su aplicación para supuestos de "ausencia de un acuerdo entre las partes para la reducción temporal de la renta o una moratoria en el pago de la misma", y se refiere, como se dijo, a "la persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda". Y no incorpora mención alguna a la fecha en la que pudiera haberse suscrito el contrato, de modo que, en definitiva, no descarta, ni expresa ni implícitamente, que los efectos sean aplicables a los contratos suscritos en plena pandemia, y, en concreto, en julio de 2020, como es el caso, sino que exclusivamente supedita su efectividad a la concurrencia de los presupuestos que enuncia, que se analizarán a continuación.

V. Sentado lo anterior, quedan removidos los obstáculos que pudieran impedir la aplicación de las medidas postuladas en el escrito de demanda y que se describen en los siguientes términos en el artículo 1 del Real Decreto-Ley.

Y ello es así porque la apelante ha acreditado la concurrencia de los requisitos que legitiman a los inquilinos de un local de negocio para ampararse en las medidas paliativas del Real Decreto-Ley. Así, el artículo 3.2 de dicho cuerpo legal enuncia las exigencias que se imponen en los casos de contratos de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por una pyme:

"a) Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital , aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio.

b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.

c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento o reducción de la renta en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior".

No se ha discutido por la demandada el cumplimiento de la exigencia contenida en el apartado a) anterior, y, dado que la actividad desarrollada por Aparca & Go, S. L. no resultó directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, restaría por verificar si la apelante ha acreditado la reducción de su facturación en los términos cuantitativos previstos en el apartado c).

En relación con aquel aspecto, el artículo 4.a) establece:

"La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, sobre la base de la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad".

La documentación aportada por la actora apelante debe catalogarse como suficiente a tales efectos. Por lo pronto, el documento número 14 de la demanda acredita que el descenso en el número de vuelos alcanzó, en los meses de noviembre y diciembre de 2020, los porcentajes del 78,7% y 71,6%, respectivamente, y en enero y febrero de 2021 las caídas empeoraron hasta el 76,2% y el 82,7%. Lógicamente, debe aceptarse que el descenso de la facturación se corresponda de forma aproximada con la estadística porcentual de la disminución de vuelos.

Es cierto que la norma se refiere literalmente a una reducción de un 75% " en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior", pero obviamente tal previsión no se puede aplicar en todo su rigor por razón de la fecha del contrato (julio de 2020) y la consecuente inexistencia de una referencia correspondiente a la anualidad anterior .

Por ello se considera razonable aceptar a tales efectos la facturación global de todos los centros de aparcamiento explotados por la empresa actora, y no únicamente la correspondiente al Aeropuerto de Barcelona, por cuanto debe presumirse que la disminución del negocio debió de ser muy pareja en todos los casos, por tratarse de actividades idénticas.

Pues bien, inmediatamente después de la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 35/2020, en concreto el 24 de diciembre de 2020, la arrendataria remitió un correo electrónico a la propiedad (documento número 15 de la demanda), en el que, con invocación de aquella normativa, solicitaba la reducción de la renta en un 50% desde enero de 2021 y hasta los cuatro meses siguientes a la finalización del estado de alarma, y adjuntaba al efecto la declaración responsable a la que se refiere el artículo 4.a) del Real Decreto-Ley (documento número 16), en la que manifestaba que la empresa había sufrido un descenso mensual de la facturación del 75% en relación con la facturación media mensual correspondiente al trimestre del año anterior.

Y como documento número 17 de la demanda se aportó la información contable, que se anexó también al correo electrónico de 24 de diciembre de 2020, en la que se constata que la facturación de noviembre de 2020 (54.051,91 euros) era inferior en más de un 75% a la media del último trimestre de 2019, que arrojó un resultado de 648.486,16 euros, lo que representaba un descenso de prácticamente el 92%.

Con ello queda cabalmente demostrada la concurrencia de los parámetros cuantitativos establecidos en el artículo 3.2 del Real Decreto-Ley 35/2020 para atribuir a Aparca & Go, S. L. la condición de beneficiaria de las medidas instauradas por dicha normativa.

VI. En síntesis, aunque pudiera considerarse discutible si concurre la nota de imprevisibilidad que resulta imprescindible para la configuración de la doctrina rebus sic stantibus, no se aprecia causa alguna para excluir el arrendamiento litigioso del ámbito del Real Decreto-Ley 35/2020.

Tal normativa no prevé precepto expreso en el que se exija taxativamente la concurrencia de los presupuestos propios de la institución rebus sic stantibus, y se limita a establecer que las medidas que implementa se aplican a los arrendamientos para uso distinto de vivienda en los que se reúnan las circunstancias que la propia normativa enuncia -arrendamientos que, obviamente, fueron suscritos con anterioridad a su entrada en vigor-, y no excluye tampoco ningún contrato por razones temporales.

El espíritu del Decreto-Ley estriba en la idea de que en todos los citados arrendamientos, en los que se demuestre una afectación económica por causa de la pandemia, se repartan los riesgos entre ambas partes, y se reitera que no excluye, ni expresa ni tácitamente, los arrendamientos concertados antes o después de la pandemia.

Se apunta además que, pese a que los responsables de la propiedad, en las negociaciones extrajudiciales, negaron la aplicabilidad de las medidas establecidas en el Real Decreto-Ley 35/2020, llegaron sin embargo a ofrecer a la arrendataria, "a fin de facilitar el proyecto de expansión que había iniciado en el mes de junio de 2020", una moratoria del 25% sobre la renta durante de los meses de enero a agosto de 2021, con la condición de que la cantidad aplazada se abonara durante las ocho primeras mensualidades de 2022.

Aunque tal ofrecimiento debe calificarse de insuficiente en relación con la dimensión de las medidas instauradas por el Real Decreto-Ley, no deja de ser indicativo de que también la propiedad convenía en la pertinencia de la relajación de las obligaciones a cargo de la inquilina y de la necesidad de repartir entre ambos contratantes las drásticas consecuencias económicas derivadas de la pandemia.

VII. En consecuencia, las pretensiones actoras deberán tener acogida, pero deberán introducirse algunas matizaciones.

A modo de petición principal, en la demanda se suplicaba se decretase la reducción de la renta mensual en un 50% desde el 1 de enero de 2021 (fecha solicitada en el email de fecha 24 de diciembre de 2020) hasta el 31 de diciembre de 2021; subsidiariamente, desde la presentación de la demanda hasta el 31 de marzo de 2022, y, más subsidiariamente, en el porcentaje y en el plazo que estimase procedentes el juzgador con base en la prueba practicada.

La respuesta a la pretensión así formulada deberá ajustarse a los términos del artículo 1.a) del Real Decreto-Ley 35/2020: una reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre y sus prórrogas, que podrá extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses.

Como quiera que la vigencia del estado de alarma declarado por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, fue prorrogada hasta las 00:00 horas del día 9 de mayo de 2021 en virtud del Real Decreto 956/2020, de 3 de noviembre, la reducción del 50% de la renta deberá aplicarse durante el periodo comprendido entre el 1 de enero de 2020 y el 9 de septiembre del mismo (cuatro meses después de la finalización del estado de alarma).

En tales términos, en definitiva, deberán estimarse la demanda y el recurso de apelación.

QUINTO.- Costas

I. La estimación sustancial del recurso de apelación determina la pertinencia de no adoptar pronunciamiento expreso sobre las costas de la segunda instancia ( artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

II. Las correspondientes a la primera instancia son de imposición a la demandada, al haber sido estimadas sustancialmente las pretensiones actoras ( artículo 394.1 de la misma Ley).

SEXTO.- Recursos

A los efectos del artículo 208 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se indica que contra la presente sentencia -dictada en un juicio ordinario de cuantía inferior a 600.000 euros- cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo, que habrá de fundarse en infracción de norma procesal o sustantiva, siempre que concurra interés casacional; no obstante, podrá interponerse en todo caso recurso de casación contra sentencias dictadas para la tutela judicial civil de derechos fundamentales susceptibles de recurso de amparo, aun cuando no concurra interés casacional. Conocerá del recurso el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya si la casación se funda, exclusivamente o junto a otros motivos, en la infracción de normas del ordenamiento civil catalán.

VISTOS los preceptos citados y demás de aplicación,