Sentencia Civil 104/2023 Audiencia Provincial Civil de Alicante nº 9, Rec. 976/2022 de 24 de febrero del 2023

Primero.- Objeto del recurso de apelación.

"Majoro Reo II Spain, S.L." interpone recurso alegando que la resolución impugnada no se ajusta a derecho, ya que los contratos de arrendamiento aportados por los demandados están extinguidos como consecuencia de la adquisición de buena fe de las fincas objeto de los contratos en la fase de liquidación del proceso de concurso de acreedores de la anterior titular, lo que otorga a esta parte la protección del art. 34 de la Ley Hipotecaria, y en todo caso, tales contratos no conceden a los ocupantes una situación de preferencia en la posesión frente al nuevo adquirente, al igual que sucedería en una ejecución forzosa, ya sea derivada de ejecución hipotecaria o de sentencia, pues lo contrario afectaría al principio de seguridad jurídica.

Los demandados se oponen a dicho recurso al considerar que la valoración de la prueba y la aplicación de normas jurídicas realizadas en la sentencia apelada es plenamente ajustada a derecho y debe ser confirmada en la presente resolución.

A su vez, D. Octavio, Dª. Sonsoles, D. Remigio y D. Ruperto impugnan el pronunciamiento relativo a las costas procesales, afirmando que deben ser impuestas a la parte demandante dada la íntegra desestimación de la demanda, oponiéndose a dicha impugnación la parte apelante por existir serias dudas, tanto de hecho como de derecho.

Segundo.- Contrato de arrendamiento suscrito con el anterior propietario de la finca. Eficacia frente a terceros. Inexistente error en la valoración de la prueba.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda razonando para ello que "debemos diferenciar los supuestos de venta forzosa del artículo 13 LAU, en los que se produce un supuesto de extinción ipso iure del título arrendaticio, de los supuestos de venta voluntaria del artículo 14, en los que se debe analizar si debe operar o no la subrogación del adquirente en el contrato de arrendamiento".

Añade que, si bien en los primeros la STS. de 1 de junio de 2021 "recuerda que se produce un supuesto de extinción del contrato de arrendamiento", el supuesto en que nos encontramos no es el de enajenación forzosa del art. 13, sino el de enajenación voluntaria del art. 14, como resulta de la escritura pública de compraventa aportada con la demanda, "sin perjuicio de que se haya realizado en el seno de un procedimiento concursal como una de las opciones más beneficiosas para la concursada".

En consecuencia, concluye que en el caso que nos ocupa procede analizar "si el adquirente debe subrogarse o no en el contrato en la posición que ostentaba el arrendador o, en su caso, está facultado a exigir la terminación del arriendo como indica el artículo 1571 CC por remisión del artículo 14 vigente tras la redacción dada por la Ley 4/2013 de 4 de junio del 2013", de forma que dicho análisis y la consiguiente decisión judicial (si se dan o no los requisitos de la subrogación de los contratos) exceden del ámbito del juicio de desahucio por precario, citando como apoyo jurisprudencial la SAP. Madrid (sección 11ª) nº 182/2021, de 13 de mayo, en la que, a su vez, se citan otras resoluciones ( SAP. Granada -sección 5ª- nº 193/2020, de 26 de junio, y SAP. Barcelona -sección 4ª- nº 659/2019, de 26 de junio). En definitiva, no puede calificarse de precaristas a los demandados al ostentar sendos contratos de arrendamiento no extinguidos que legitiman su posesión.

Sostiene la entidad apelante que, al haber adquirido la propiedad de las fincas en la fase de liquidación del procedimiento de concurso de acreedores seguido contra la anterior propietaria, sin intervención de ésta, el nuevo adquirente de buena fe no está obligado a subrogarse en los contratos de arrendamiento ni en los derechos y obligaciones del arrendador, puesto que en el título de transmisión se hizo constar que las fincas estaban libres de arrendamientos, ocupantes y/o precaristas, de modo que los títulos aportados por los demandados para justificar su posesión han devenido ineficaces, teniendo esta parte mejor derecho a poseer que los actuales ocupantes.

A tales efectos, invoca una errónea valoración de la prueba al no haber tomado en consideración el Juzgador "a quo" las concretas circunstancias de la transmisión, la cual, al tratarse de un supuesto de venta por dación en pago en ejecución del plan de liquidación aprobado en el concurso de acreedores, debe equiparase a una enajenación forzosa y no a una venta voluntaria del art. 14 LAU, aunque se haya formalizado mediante escritura de compraventa, por lo que los contratos quedaron resueltos "ipso iure" de conformidad con lo previsto en el citado art. 13 LAU, en la redacción vigente en la fecha de su celebración, dado que no estaban inscritos en el Registro de la Propiedad y que existía un procedimiento de ejecución hipotecaria en tramitación que fue suspendido precisamente por el inicio del procedimiento concursal.

Pues bien, teniendo en cuenta que los contratos de arrendamientos acompañados con las respectivas contestaciones a la demanda se suscribieron con el legal representante de quien en ese momento era propietaria de las fincas ("Obras y Construcciones Casas del Campo, S.L.") entre enero de 2014 (los de D. Hipolito y D. Marcos) y enero de 2019 (el de Dª. Petra), los artículos de la Ley de Arrendamientos Urbanos citados en el recurso, en la redacción operada por la Ley 4/2013, de 4 de junio (publicada el 5 de junio de 2013, con entrada en vigor el día 6 de junio de 2013, con vigencia hasta el día 6 de marzo de 2019, fecha de entrada en vigor de la Ley 7/2019 de 1 de marzo), establecían lo siguiente:

"Artículo 7. Condición y efectos frente a terceros del arrendamiento de viviendas: 2- En todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad".

"Art. 13.1: Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento.

Conforme a lo dispuesto en el apartado segundo del artículo 7 y en el artículo 14, se exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada.

Cuando se trate de un arrendamiento sobre finca no inscrita se estará a la duración establecida en el apartado 4 del artículo 9".

"Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada.

1. El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el art. 34 LH, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente ley, con anterioridad a la transmisión de la finca.

2. Si la finca no se hallase inscrita en el Registro de la Propiedad, se aplicará lo dispuesto en el párrafo primero del art. 1571 CC. Si el adquirente usare del derecho reconocido por el artículo citado, el arrendatario podrá exigir que se le deje continuar durante tres meses, desde que el adquirente le notifique fehacientemente su propósito, durante los cuales deberá satisfacer la renta y demás cantidades que se devenguen al adquirente. Podrá exigir, además, al vendedor, que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen".

Y el art. 1571 CC dispone: "El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.

Si el comprador usare de este derecho, el arrendatario podrá exigir que se le deje recoger los frutos de la cosecha que corresponda al año agrícola corriente y que el vendedor le indemnice los daños y perjuicios que se le causen".

La cuestión a dilucidar es, pues, si debe considerarse la adquisición de la propiedad de las fincas por parte de la ahora apelante como uno de los supuestos contemplados en el art. 13 LAU, asimilándolo a "la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial", o, por el contrario, del supuesto de enajenación de la vivienda arrendada del art. 14 LAU, pues las consecuencias jurídicas contempladas en uno y otro precepto son diferentes: la extinción del contrato de arrendamiento, en el primero, y la posibilidad del adquirente de usar el derecho reconocido en el art. 1571 CC, anudado a determinados derechos y obligaciones de ambas partes contratantes, en el segundo.

Y, examinada la documentación aportada a los autos, se constatan los siguientes hechos:

a- que en su momento se siguió un procedimiento de ejecución hipotecaria respecto de las fincas objeto de los contratos de arrendamiento aportados por los demandados (nº 617/2016 del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Orihuela);

b- la adquisición de "Majoro Reo II Spain, S.L." se formalizó mediante la escritura pública de cancelación de derecho real de hipoteca y compraventa de activos con asunción de deuda, de fecha 30 de octubre de 2020, otorgada entre "Spanish Residential Oportunities Designated Activity Company" (SRODAC), como Acreedora, "Majoro Reo II Spain, S.L.U.", como Adquirente, y "Obras y Construcciones Casas del Campo, S.L.U." en liquidación, como Transmitente y Deudora;

c- que "Obras y Construcciones Casas del Campo, S.L.U." fue declarada en concurso de acreedores mediante auto de 27 de junio de 2019;

d- que en este procedimiento de concurso se dictó auto de 11 de agosto de 2020 aprobando el Plan de Liquidación en base a la oferta vinculante de SRODAC para la dación en pago de la totalidad de las fincas descritas en el Expositivo I de la escritura, como consecuencia del cual la Deudora transmitió las fincas referidas a la Adquirente con la subrogación de ésta en la condición de deudora frente a SRODAC y cancelación de todas las garantías hipotecarias sobre dichas fincas.

Partiendo de estas premisas, considera la Sala que no resulta de aplicación lo dispuesto en el citado art. 13.1 LAU, con la consiguiente extinción de los contratos de arrendamiento, dado que, pese a no estar inscritos los contratos en el Registro de la Propiedad, no hay previsión normativa para equiparar la adquisición por la sociedad apelante con una enajenación forzosa producida en un procedimiento de ejecución hipotecaria o mediante sentencia judicial, debiendo interpretarse los supuestos contemplados en dicho precepto de manera restrictiva, esto es, como una enumeración exhaustiva y cerrada, sin asimilación a este otro supuesto al no existir la identidad de razón que exige el art. 4 del Código Civil para aplicar una norma analógicamente a un supuesto semejante al específicamente contemplado en la misma.

A tales efectos, el art. 148 de la Ley Concursal (Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo) regula el "fin de la prohibición de inicio o continuación de ejecuciones de garantías reales sobre cualquier clase de bienes", estableciendo en su apartado 1 que "Los titulares de derechos reales de garantía sobre cualesquiera bienes o derechos de la masa activa, sean o no acreedores concursales, podrán iniciar procedimientos de ejecución o realización forzosa sobre esos bienes o derechos y continuar aquellos cuya tramitación hubiera sido suspendida en los siguientes casos: (...) 2.º Desde que hubiera transcurrido un año a contar de la fecha de declaración de concurso sin que hubiera tenido lugar la apertura de la liquidación".

Igualmente, el art. 149, regulador de los "efectos de la apertura de la fase de liquidación de la masa activa sobre las ejecuciones de garantías reales", prevé en su apartado 1 que "Los titulares de garantías reales recuperarán el derecho de ejecución o realización forzosa cuando transcurra un año desde la apertura de la liquidación sin que se haya enajenado el bien o derecho afecto"; y en su apartado 2 que "Las ejecuciones que hubieran quedado suspendidas como consecuencia de la declaración de concurso se acumularán al concurso de acreedores como pieza separada. Desde que se produzca la acumulación, la suspensión quedará sin efecto".

Por tanto, el procedimiento de concurso de acreedores no impedía absolutamente la enajenación forzosa de las fincas y su adquisición en subasta judicial, bien en el propio procedimiento concursal (en la pieza separada), bien en el de ejecución hipotecaria una vez transcurridos los plazos indicados. Es más, el único supuesto expresamente previsto en el art. 13 LAU que pudiera ser aplicable a este supuesto queda restringido a "la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial", ni siquiera a la adquisición mediante subasta en un procedimiento concursal.

Y, en segundo lugar, como pone de manifiesto la sentencia impugnada, la propia escritura de 30 de octubre de 2020 deja constancia (punto 4) que "la venta de las fincas a la adquirente es la mejor opción para el concurso de la deudora puesto que, en virtud de la operación, ésta elimina de su pasivo parte del crédito reconocido, así como se libera de una serie de gastos vinculados a dichos activos inmobiliarios como el Impuesto de Bienes Inmuebles".

Consecuentemente con los razonamientos anteriores, procede la desestimación del recurso de apelación y la confirmación de la sentencia impugnada por sus propios y acertados razonamientos.

En definitiva, no es que en el proceso de desahucio por precario no pueda examinarse el mejor derecho a poseer, sino que, una vez constatada la vigencia de los contratos de arrendamiento suscritos por los demandados, debe reconocerse a los mismos el derecho a la posesión de los inmuebles en calidad de arrendatarios, sin perjuicio de que las partes puedan hacer valer sus derechos en el juicio declarativo correspondiente.

Y es que, como dijimos en la sentencia de esta Sala nº 444/2020, de 8 de octubre: " La Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, configura un nuevo proceso de precario cuya principal característica radica en la supresión de su concepto de juicio sumario y, por ello, de la limitación de los medios de prueba contenida en la legislación procesal derogada ( LEC 1881). En la actual Ley, el artículo 250.1.2 º establece este juicio verbal como un procedimiento especial por razón de la materia para resolver aquellas controversias en las que se pretenda , lo que implica que dentro de dicho proceso podrá discutirse el derecho a poseer y el propio título posesorio que ampara al demandado, dejando para otro tipo de procedimientos declarativos las discusiones sobre la propiedad de las fincas o la exactitud o no de los derechos en los que base la posesión el demandado en precario.

(...)

Pues bien, a la vista de las alegaciones de las partes y del resultado de los medios de prueba practicados, el recurso interpuesto debe ser desestimado por las razones que se exponen a continuación.

En primer lugar, al efecto de concurrencia o no de cuestión compleja y de si es adecuado el procedimiento de desahucio por precario para resolver la relación jurídica subyacente, la jurisprudencia ha venido fijando aquellas cuestiones que no determinan una complejidad propiamente dicha de aquellas otras que por su alcance deben quedar excluidas del procedimiento de desahucio por exceder de su ámbito especial y sumario, de tal forma que pudiesen llegar a causar indefensión al demandado ( sentencia de esta Sala nº 290/2011, de 23 de junio ) ...

(...)

Ahora bien, como indicamos en la citada sentencia de esta Sección nº 669/19, de 12 de diciembre , aunque el objeto de este procedimiento no sea dilucidar el derecho de propiedad de las partes litigantes respecto del bien inmueble ocupado por la parte demandada, es preciso examinar el título esgrimido por esta para determinar si ostenta o no un título que, prima facie, legitima su posesión, sin perjuicio de la decisión que se adopte sobre las cuestiones relativas al derecho de propiedad en el proceso declarativo correspondiente".

Tercero.- Costas procesales de primera instancia. Impugnación.

Octavio, Dª. Sonsoles, D. Remigio y D. Ruperto el pronunciamiento relativo a las costas procesales, afirmando que deben ser impuestas a la parte demandante dada la íntegra desestimación de la demanda, oponiéndose a dicha impugnación la parte apelante por existir serias dudas, tanto de hecho como de derecho.

Pues bien, de conformidad con lo previsto en el artículo 394.1 LEC, "en los juicios declarativos las costas de la primera instancia se impondrán a la parte cuyas pretensiones hubieren sido totalmente rechazadas, salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho. Para apreciar, a efectos de condena en costas, que el caso era jurídicamente dudoso se tendrá en cuenta la jurisprudencia recaída en casos similares".

La sentencia de primera instancia no impone las costas procesales a la parte actora, pese a la desestimación de la demanda, al apreciar serias dudas de hecho, "por cuanto que la parte actora ha actuado en todo momento partiendo del desconocimiento de la situación arrendaticia de las fincas adquiridas confiado en lo indicado en el título de adquisición", en el cual "se hace constar expresamente que todas las fincas se encuentran libres de arrendamientos, ocupantes o precaristas", sin que exista "mención alguna por la transmitente a la existencia de los citados contratos de arrendamientos".

E, igualmente, aprecia serias dudas de derecho "derivadas del marcado carácter jurídico de la cuestión sometida a análisis", sin que exista "pronunciamientos del Tribunal Supremo referidos concretamente al supuesto del artículo 14 de la LAU, sino tan solo al supuesto del artículo 13".

Se confirma dicha decisión, al apreciarse serias dudas de hecho y derecho que justifican esta decisión.

En este sentido, señalábamos en la sentencia de esta Sala nº 210/15, de 29 de mayo, que " Para poder aplicar este régimen excepcional es preciso que la parte que ha visto desestimada su pretensión acredite debidamente la existencia de tales dudas de hecho o bien de la propia complejidad jurídica de la materia objeto del procedimiento o en las posiciones encontradas de la jurisprudencia se pueda apreciar las dudas de derecho que justificarían la no imposición de las costas.

Esto es, al tratarse de una decisión excepcional al principio del vencimiento objetivo resulta imprescindible apreciar motivos que justifiquen, de modo suficiente y ajustado a la previsión legal, el que nos apartemos de la regla general en una materia trascendente como lo son las costas procesales, las cuales suponen una consecuencia económica del proceso relevante para las partes implicadas en él. Hasta el punto de que el éxito obtenido en el litigio puede verse menoscabado si no hay posibilidad de repetir en el contrario el esfuerzo económico que supone el seguimiento del proceso (fundamentalmente los honorarios de los profesionales que de modo preceptivo deben intervenir en la defensa y representación en juicio, peritajes, coste de publicaciones oficiales, etc.). Si alguien ha sido obligado sin razón a acudir a la vía judicial es justo que deba posibilitársele que repercuta el coste que entraña en el causante de ello".

En este caso, no consta que el adquirente tuviera conocimiento de los títulos de arrendamiento ni al tiempo de formalizar la escritura pública, ni siquiera en el momento de presentación de la demanda, y, efectivamente, la concreta cuestión planteada en la litis no ha sido resuelta por el Tribunal Supremo.

Cuarto.- Costas procesales de la alzada.

De conformidad con el art. 398 LEC, no procede imponer las costas procesales de esta alzada a las partes apelante e impugnante al apreciarse serias dudas de hecho y derecho, como se ha razonado en el anterior fundamento jurídico.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el Pueblo Español;