Sentencia Civil 379/2023 Audiencia Provincial Civil de Alicante nº 9, Rec. 957/2022 de 27 de junio del 2023

Primero.- Objeto del recurso de apelación.

La sentencia recurrida, después de analizar la normativa y jurisprudencia que entiende de aplicación, estima la demanda sobre la base de las siguientes consideraciones: "... Consta aportada junto con el escrito de demanda copia de la escritura pública de dación en pago realizada por Dña. Justa, en nombre y representación de D. Darío y Dña. Candida, así como Dña. Carmen, si bien en el contrato de arrendamiento solo aparecen dos nombres, con una sola firma.

Dicho contrato es firmado, supuestamente, el 1 de junio de 2019, apenas un año antes de la escritura de dación en pago, declarando la testigo propuesta por la actora, mandataria delos supuestos arrendadores, quien se entrevistó con ellos en el Reino Unido, como la dación en pago se realizó ante el volumen de deudas acumulado, no siendo habitual que la dación en pago se haga ante pequeños incumplimientos, constando en la escritura como valor a efectos de la dación la suma de179.320,86 euros, cuantía que parece excesiva ante impagos que solo llevasen un año, por lo que, de ser cierto el contrato, se habría realizado en unas fechas en la que los supuestos arrendadores eras conocedores de su imposibilidad de hacer frente a los pagos, lo que podría llevar a la pérdida de la vivienda, hecho que genera dudas de si, de ser cierto, no se trate de un contrato ficticio realizado con la sola finalidad de evitar la pérdida de la posesión, hecho que no suele ser inusual en este tipo de supuestos.

En la referida escritura, los supuestos arrendadores reconocen no estar al corriente del pago del IBI, por lo que no tiene sentido que, si se reconoce que puede existir esta carga sobre la vivienda, no se reconozca la existencia de un arrendamiento.

En este punto la testigo señaló como la vivienda era visitada, en primer lugar, por el tasador del banco, y, el día de la firma de la dación, la entidad enviaba a una persona para comprobar que, en ese momento, no existían ocupantes, siendo el modo en el que se procedió en el presente caso, evitando de este modo la entidad bancaria adquirir un bien que estuviese siendo poseído por un tercero.

El referido contrato de arrendamiento es realizado, supuestamente, en junio de 2019, por un periodo de cinco años, si bien se descontaban las primeras 42 mensualidades, pactándose una reforma de la vivienda por valor de 17.000euros. Es decir, supuestamente, el arrendador celebra un contrato por el que, durante cuatro años, de los cinco inicialmente previstos, no recibirá metálico alguno, sino que el pago se realizaría mediante una serie de mejoras en la vivienda. Unas personas que no pueden abonar ni el IBI ni las cuotas del préstamo, deciden ceder el uso y, en consecuencia, la capacidad de obtener cierto beneficio que le permita hacer frente a las deudas, a cambio de la realización de unas supuestas obras de mejora. Durante un periodo de cuatro años renuncian a obtener liquidez de dicho bien, a pesar de la situación acuciante con las deudas, actuación que carece de toda lógica.

Se presenta por la parte demandada un supuesto informe de trabajos fechado el 15 de marzo de 2022, constando como administrador de la entidad autora del mismo Diego. Es decir, en realidad, el demandado, mediante una mercantil, hace un certificado sobre los trabajos supuestamente realizados como pago del alquiler. Ese supuesto informe no es sino una enumeración de una serie de actuaciones, pero sin indicar la fecha de las mismas, ni su coste, no aportando tampoco otra documentación o prueba que acredite, por ejemplo, la compra de material para las mismas, acompañándose con el escrito de contestación a la demanda una serie de fotografías sin fechar, sin aportar fotografías del estado previo.

Existiendo solo una firma en el contrato, a pesar de que constan dos arrendadores, cuando eran tres los titulares de la vivienda, existiendo dos comprobaciones sobre la ocupación dela vivienda, una de ellas el día de la firma de la escritura de dación en pago, lo inusual de ceder una vivienda sin tener que abonar durante cuatro años rentas, la presentación de una lista de actuaciones fechada en marzo de 2022, sin que conste la fecha de realización de las mismas, así como su propia realidad, puesto que las fotografías no aparecen fechadas, no existen imágenes del estado previo a la supuesta reforma, no pudiendo siquiera comprobar si las mismas coinciden con la vivienda, siendo además una simple lista emitida por el propio demandado, unido al extraño proceder de los deudores, llevan a considerar que no existe contrato de arrendamiento alguno, debiendo ser estimada la demanda."

La parte demandada recurre dicha resolución alegando en esencia, error en la valoración de la prueba, por cuanto entiende que los documentos por ella aportados no han sido valorados de forma correcta, y que la testifical acogida en la sentencia no goza de la credibilidad necesaria, por lo que entiende que el contrato de arrendamiento por ella aportado resulta valido y que no existe precario, todo ello en los términos que constan en el recurso interpuesto.

Por la parte actora se opone a dicho recurso e incide con sus argumentos en el acierto de la resolución recurrida.

Reseñar que por esta sala mediante auto de fecha 2 de febrero de 2023, se inadmitió la prueba propuesta por la parte apelante, auto que fue notificado y no recurrido por lo que devino firme en derecho

Segundo.- Acción de desahucio por precario. Valoración de la prueba.

En el juicio de desahucio por precario se pretende, al amparo del artículo 250.1, 2º LEC, la plena recuperación de la posesión de una finca rústica o urbana por el dueño, usufructuario o quien tenga derecho a poseer la finca frente a cualquier persona que disfruta la posesión sin pagar merced, bien por concesión graciosa, cuya legitimidad se extingue cuando se revoca la concesión, bien por mera tolerancia, que igualmente es revocable en cualquier momento, bien careciendo de título, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque el que se ostenta ha dejado de ser eficaz para justificar la posesión.

Así, la STS. 502/21, de 7 de julio, señala en su fundamento jurídico tercero, apartado 2: " Carácter plenario del juicio de desahucio por precario. (...) Los presupuestos de este tipo de proceso son: (i) el título que ostenta el demandante, (ii) la identificación del bien poseído en precario y (iii) la insuficiencia o carencia de título del demandado.

La prueba de la existencia de un título habilitante que ampare la posesión o el pago de renta o merced corresponden a los demandados al tratarse de hechos positivos frente a la pretensión de desahucio articulada en la demanda".

Expuesto cuanto antecede y en cuanto al error en la valoración de la prueba, resulta que, como esencialmente lo que se pretende es denunciar una errónea valoración de la prueba, conviene recordar que según reiterado criterio jurisprudencial si bien los litigantes evidentemente pueden aportar las pruebas que la normativa legal autoriza, no pueden tratar de imponerla a los juzgadores, pues no puede sustituirse la valoración que el Juzgador de instancia realiza de toda la prueba practicada por la valoración que realiza la parte recurrente, función que corresponde única y exclusivamente al Juzgador y no a las partes, habiendo entendido igualmente la jurisprudencia, que el Juzgador que recibe la prueba puede valorarla de forma libre, aunque nunca de manera arbitraria, transfiriendo la apelación al Tribunal de segunda instancia el conocimiento pleno de la cuestión.

Y que en la segunda instancia, cuando de valoraciones probatorias se trata, debe respetarse el uso que haga el juzgador de primer grado de su facultad de libre apreciación o valoración en conciencia de las pruebas practicadas, al menos en principio, siempre que tal proceso valorativo se motive o razone adecuadamente en la sentencia. Salvo que aparezca claramente que, en primer lugar, exista una inexactitud o manifiesto error en la apreciación de la prueba o, en segundo lugar, que el propio relato fáctico sea oscuro, impreciso o dubitativo, ininteligible, incompleto, incongruente o contradictorio, porque prescindir de todo lo anterior es sencillamente pretender modificar el criterio del juzgador por el interesado de la parte recurrente.

En este caso, del examen de la resolución de instancia, que efectúa una pormenorizada y extensa valoración de los medios de prueba, especialmente de las periciales practicadas, puesta en relación con el recurso interpuesto, no se evidencia la existencia del error en la valoración de la prueba que en definitiva se pretende. Pura y simplemente se intenta sustituir tal valoración del juzgador a quo, fundada esencialmente en la prueba practicada, y consecuente argumentación y conclusiones jurídicas, a las que expresamente nos remitimos, por otras más convenientes a los intereses de la parte recurrente.

No obstante lo anterior con el fin de agotar las posibilidades de defensa de la recurrente, precisaremos lo siguiente:

1. Que la parte actora es titular del bien objeto de autos, respecto del cual se ha seguida una ejecución hipotecaria 1266/2010 ante el juzgado de instancia número 2 de Orihuela, procedimiento en el que se había expedido una certificación de cargas el 26 de marzo de 2011. Que con fecha 6 de noviembre de 2020, por los propietarios de la finca objeto de autos, se firma una escritura pública de dación en pago del inmueble objeto de autos, siendo el importe adeudado por el que se efectúa dicha dación en pago la suma de 179.320,86 euros. Además, consta en dicha escritura que el bien objeto de autos no estaba al corriente en el pago del IBI, figurando deudor dicho inmueble por dicho concepto de una suma cercando a los 5000 euros. Que en dicha escritura, se hace constar de forma expresa por los tres titulares del bien que la finca no está sometida a contrato de arrendamiento alguno. Que dicha escritura figura debidamente inscrita en el registro de la propiedad. Todo lo antes expuesto se desprende de la escritura aportada con la demanda, obrante al folio 26 y ss de autos que no consta impugnada en cuanto a su autenticidad.

2. En relación con lo antes expuesto, se puede observar en dicha escritura que los tres propietarios del bien, tienen su domicilio en el Reino Unido y que efectúan dicha escritura de dación en pago a través de su represente, Sra. Justa, en virtud de poder otorgado a la misma en agosto de 2020, tal y como figura en la escritura de dación de pago indicada.

3.- Que en el informe de valoración de la finca de fecha septiembre de 2020, obrante a los folios 77 y ss de autos, tampoco consta que la finca estuviere ocupada ni arrendada.

4.- Por otra parte, por la sra Justa, en nombre de los propietarios de la vivienda objeto de autos firma un documento de fecha 6 de noviembre de 2020, obrante al folio 198 de autos, en el que se indica de forma expresa la entrega del bien sin que se haga constar ocupante alguno.

5.- Que no consta que la testigo sra Justa, quien depuso en el acto de la vista, haya sido objeto de tacha alguna, y no consta elemento alguno de lo actuado en autos que permita dudar de la objetividad de su testimonio. Dicho esto, de la declaración de la misma en juicio, tal y como se recoge en la sentencia recurrida, se desprende que la vivienda carecía de ocupantes cuando se dio en pago la misma.

6.- Que examinado el contrato de arrendamiento aportado por la demandada, en el mismo aparecen como arrendadores únicamente dos de los tres copropietarios de la vivienda, y que el contrato solo aparece firmado por uno de ellos, es decir ni siquiera lo firman los dos propietarios que aparecen como arrendadores.

Que en dicho contrato se dice que los arrendadores tiene su domicilio en Madrid, sin embargo no costa prueba alguna acreditativa de este extremo, puesto que no consta en autos que dichas personas tuvieran en España un domicilio distinto al que se refiere el presente proceso, de hecho, en la escritura de dación en pago antes referida consta que el domicilio de todos los presuntos arrendadores era el Reino Unido.

Que en el contrato de arrendamiento, ni a lo largo de la prueba practicada, no consta prueba alguna de que la demandada entregara la fianza a la que se refiere el contrato, salvo por las manifestaciones que realiza la propia demandada pero que no resulta avalada por otro documento probatorio alguno.

Por otra parte si observamos el contrato de arrendamiento, en el mismo no se designa cuanta alguna para el pago de la renta pactada, y tampoco se establece medio de comunicación alguno entre las partes del arrendamiento relativos a las obras que tenía que realizar al arrendataria, extremo este por otra parte esencial, cuando dichas obras eran la mayor parte de la renta pactada. En relación con este extremo, no consta comunicación alguna por parte de la parte arrendataria a la parte arrendadora, sobre el inicio, avance y finalización de las obras que refiere haber realizado la hoy parte demandada, de hecho salvo el contrato aportado, no consta comunicación alguna por parte de la demandada con la parte que figura en el contrato aportado como arrendadora de la vivienda.

7.- Por la parte demandada, ni siquiera se ha propuesto como prueba la declaración de los arrendadores de las que trae causa el derecho que invoca, que no consta que los mismos en relación a la presente vivienda, siempre han actuado a través de una intermediaria, esto es la Sra Justa, y está en ningún caso ha verificado la existencia de tal contrato de arrendamiento.

8.- Por la parte demandada se alude a unas fotografías, respecto de las cuales no consta la fecha de las mismas, ni si guardan una coincidencia directa con el inmueble objeto de autos. Por otra parte, en el certificado de ocupación que se apronta de 18 de julio de 2019, es decir unos 15 días después del contrato de arrendamiento aportado, no se hace constar que la vivienda esté en condiciones no habitables ni que precise de reforma alguna.

En relación a las reformas, únicamente se aporta un informe emitido por el propio demandado, como represente de la mercantil que dice haber realizado las obras, pero no consta la existencia de factura, o albarán que acredite la realidad de dichas obras, la fecha de su realización y su importe, extremo este último que resulte esencial, máxime cuando además el importe de dicha obras suponía el pago de la mayor parte del importe de las rentas, y como antes indicamos, no consta ni siquiera la remisión de dicho informe con las obras realizadas a los arrendadores de la vivienda o a representante de los mismos.

9.- Que no consta el abono de suministro alguno de la prueba admitida en este proceso, además, como hemos indicado de forma reiterada, en todo caso el abono de suministros no supone la existencia de arrendamiento, a este respecto, respecto del pago de ciertos servicios y suministros la STS 29.6.2012, "...no constituyen merced que desvirtúe el precario ciertos pagos o gastos que haga el ocupante de la finca si no fueron aceptados por el dueño en concepto de contraprestación y mucho menos si no son periódicos y equiparables al pago comúnmente usual del alquiler.".

Y en nuestra sentencia de 12 de julio de 2013 señalábamos que: "...sin que el pago de los gastos generales de la vivienda, constituya prueba suficiente, para acreditar la existencia de onerosidad, como ha reiterado la jurisprudencia, por la sencilla razón de que es normal que quien disfruta de la vivienda abone los gastos por los servicios y suministros que utiliza, y ello no equivale al precio del arrendamiento (ST 30.10.86 y 22.10.87).".

Partiendo de los parámetros expuestos, y considerando que el contrato de arrendamiento en ningún caso fue inscrito en el registro, cabe concluir que la titularidad registral que es suficiente para justificar el dominio pretendido, en consideración a la validez del título que sirvió de acceso al Registro de la Propiedad, siendo prevalente el denominado "principio de publicidad registral", que por tanto desde el punto de vista procesal, se habilita al titular registral para hacer valer ante los Tribunales su derecho inscrito frente a quién lo discuta; y en el aspecto sustantivo ampara a aquél bajo el principio de la fe pública registral, que determina una presunción de la exactitud registral de lo que en el mismo se publicita.

Por otra parte, como dijera la STS 424/2011 de 21 de junio," " en cuanto a la fe pública registral, o verdad absoluta a favor del tercero hipotecario o subadquirente registral proclamada en el art. 34 , que prescribe que la tutela a quien adquirió de quien según el Registro puede transmitir su derecho no quedara afecta aunque después se anule o resuelva el del otorgante, se requiere para tener la condición de tercero hipotecario a los efectos prescritos 1) haber adquirido a título oneroso, de persona que en el Registro aparecía con facultades para transmitirlo. 2) que la adquisición se hubiere hecho de buena fe entendiendo por tal el desconocimiento de la disconformidad entre el contenido de los asientos del Registro y a realidad jurídica cuando no concuerdan uno y otro, considerando existe mala fe a los indicados efectos, cuando consta conocimiento del vicio que puede invalidar el derecho del transferente, debiéndose tener en cuenta que la buena fe del tercero se presume siempre, mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro y 3) haber inscrito a su vez su derecho en el registro de la Propiedad de forma tal que cuando se adquiere por el tercero... de persona que en Registro, aparezca con facultades para transmitir el derecho, habrá de entenderse en el sentido de que, confirmada tabularmente esa cualidad dispositiva del transmitente, en cuyo título confía el tercero y, no siendo nula su adquisición por concurrir los requisitos de objeto, pago del precio, causa o no vicios en el consentimiento negocial, prevalecerá el juego de la fe pública registral, sin que se pueda enervar porque en la verdad material ese transmitente ya no sea dueño de la cosa transmitida."

Asimismo, en nuestra sentencia de fecha 28 de octubre de 2020 decíamos: "... Por el contrario, debió estar a lo dispuesto entonces en el art. 7.2 de la Ley 29/1994, de 29 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , según el cual "en todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad ".

En segundo lugar, el art. 13.1 de la misma Ley regulaba como uno de los supuestos de extinción del contrato de arrendamiento el hecho de que durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto "por la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria ", con la única excepción de "los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado", en cuyo caso "continuará el arrendamiento por la duración pactada". Igualmente, el art. 14.1 disponía que "El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria , sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente ley , con anterioridad a la transmisión de la finca".

En el presente litigio, la falta de inscripción del arrendamiento impedía oponer, frente al actual titular del inmueble, conforme a la legislación que le resulta de aplicación, el contrato de arrendamiento de los demandados, motivo por el cual debió ser desestimada la demanda.".

Por otra parte, nuestro TS en sentencia de 15 de noviembre de 2021 recogía entre otros extremos que: "... .- El régimen de los arts. 1549 y 1571 del Código civil respecto de la eficacia frente a terceros de los arrendamientos no inscritos. Por tanto, en ausencia de pacto contractual en la materia (que en este caso no existe al producirse la transmisión no mediante contrato translativo sino por enajenación forzosa), hay que acudir al Código civil por la remisión que al mismo hace el art. 4.3 LAU . Lo que reconduce a los arts. 1571.1 y 1549 CC . Según el primero:

"El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria".

Esta última referencia se enmarca en la previsión más amplia del art. 1549 CC , que dispone:

"con relación a terceros, no surtirán efecto los arrendamientos de bienes raíces que no se hallen debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad".

Como declaramos en la sentencia 729/1998, de 21 de julio , al hacer la exégesis de aquel precepto del Código:

"La ley general no ha procurado una protección singular al arrendatario, por lo que, al desaparecer el derecho del arrendador, la locación se extingue y el nuevo titular no viene obligado a respetarlo, tal como acaece en el supuesto de transmisión contemplado en el artículo 1571 del Código Civil .

"Si la causa de extinción del derecho del arrendador deriva de la resolución de su derecho, la ley general distingue para cualquier supuesto y no sólo para el arrendamiento: si proviene del ejercicio de una acción personal, el arrendamiento puede permanecer cuando su titular posee los requisitos legalmente necesarios para su protección; si deriva del ejercicio por un tercero de un derecho real, la fuerza de oposición del mismo provoca la extinción del derecho de arrendamiento; si se funda en la extinción del derecho del arrendador, la resolución del arrendamiento deviene en secuela lógica, como para el usufructo dispone el artículo 480 del Código Civil .

"La Ley Hipotecaria de 1861 introdujo el acceso de los arrendamientos al Registro de la Propiedad, con lo que, si el arrendatario inscribía su derecho, permanecía a salvo del desahucio al enajenarse el inmueble, y, además, resistía las acciones de terceros cuando las mismas no se basaban en circunstancias provenientes del propio Registro.

"La citada óptica fue modificada al promulgarse textos legales especiales que, con la intención de incrementar la protección del arrendatario, extienden su campo de defensa fuera de los libros del Registro de la Propiedad.

"En la actualidad, la Exposición de Motivos de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 hace hincapié en la voluntad del legislador de favorecer la inscripción de los arrendamientos en el Registro de la Propiedad mediante medidas de fomento".

En cuanto al ámbito de aplicación del art. 1571 CC , que debe analizarse sistemáticamente con el art. 1549 CC , la doctrina más autorizada lo ha interpretado en un sentido amplio, comprensivo también de las transmisiones realizadas a título de permuta, dación en pago o renta vitalicia. Esta interpretación se basa en una idea que ya se contenía en la Exposición de Motivos de la Ley Hipotecaria de 1861, conforme a la cual "el que adquiere el dominio en virtud de un título universal está obligado a respetar el arrendamiento hecho por su antecesor, pero no el que lo hace por un título singular".

La clásica sentencia de esta sala de 22 de diciembre de 1945 también admitió la aplicación del art. 1571 CC a la enajenación judicial de finca hipotecada, incluso respecto de los arrendamientos inscritos cuando la hipoteca ejecutada tenga rango registral preferente al arrendamiento (en virtud del principio de purga de las inscripciones y anotaciones posteriores del antiguo art. 131 LH ):

"El artículo 1571 del Código Civil no autoriza la subsistencia del arriendo en todos los casos de transmisión de la finca, ni dicho precepto rige en los casos de enajenación judicial de la finca hipotecada, regulados específicamente en el artículo 131 de la Ley Hipotecaria , según la cual verificado el remate o la adjudicación se decretará de oficio por imperio de la ley, la cancelación de las inscripciones o anotaciones posteriores a las inscripción de la hipoteca en atención a que ésta actúa a modo de condición resolutoria y determina de iure automáticamente la extinción de los derechos del deudor-dueño y de los que de él traigan causa, sin que pueda ofrecer duda que en el concepto de inscripciones posteriores y susceptibles de cancelación está comprendido el arriendo inscrito, como limitación del dominio, similar, en algún aspecto, al derecho real propiamente dicho ( artículo 79 de la Ley Hipotecaria [... ]".

Doctrina posteriormente reiterada, entre otras, en las sentencias de 22 de mayo de 1963 , 31 de octubre de 1986 , 20 de noviembre de 1987 , 23 de diciembre de 1988 y 17 de noviembre de 1989 .." .

Por otra parte la SAP de Barcelona de 5 de noviembre de 2018, tras el análisis de un supuesto similar al que nos ocupa, señala "... Aun cuando consideremos que no es de aplicación el artículo 13 de la LAU , como alega la recurrente, sino el artículo 14 de la LAU , por haber adquirido el inmueble MADRID RMBS I FONDO DE TITULIZACIÓN DE ACTIVOS en virtud de escritura pública de dación en pago de deuda de fecha 30 de julio de 2015, y no por enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial, lo cierto es que no sólo no consta el arrendamiento inscrito en el Registro de la Propiedad, sino que en la misma escritura de dación en pago se hace constar que la escritura se halla libre de arrendatarios, de ahí que haya de presumirse la buena fe del adquirente (exartículo 34 de la LH), quedando extinguido el arrendamiento, sin que el comprador deba aceptar el período mínimo de duración del contrato, y sin que por ello pueda serle opuesto el arrendamiento al adquirente..."

En la misma línea la SAP de Barcelona de 15 de junio de 2018 señala: "... Conforme al art.13 LAU (en su redacción conforme a la Ley 4/2013, vigente desde el 6.6.2013, y por ello, de aplicación al contrato de autos) "1. Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento.....Conforme a lo dispuesto en el apartado segundo del artículo 7 y en el artículo 14, se exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada..... Cuando se trate de un arrendamiento sobre finca no inscrita se estará a la duración establecida en el apartado 4 del artículo 9..." y conforme al art. 14 (caso de Enajenación de la vivienda arrendada, " 1. El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria , sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente ley , con anterioridad a la transmisión de la finca... 2. Si la finca no se hallase inscrita en el Registro de la Propiedad, se aplicará lo dispuesto en el párrafo primero del artículo 1571 del Código Civil . Si el adquirente usare del derecho reconocido por el artículo citado, el arrendatario podrá exigir que se le deje continuar durante tres meses, desde que el adquirente le notifique fehacientemente su propósito, durante los cuales deberá satisfacer la renta y demás cantidades que se devenguen al adquirente. Podrá exigir, además, al vendedor, que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen." En fin, conforme al pfo. 1º del art. 1571 CC , "el comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria."

Sin embargo, no solo no consta el arrendamiento inscrito en el Registro, sino que en la misma escritura de dación en pago se hace constar que la escritura se halla libre de arrendatarios, de ahí que haya de presumirse la buena fe del adquirente (ex art. 34 LH ), quedando extinguido el arrendamiento, sin que el comprador deba aceptar el período mínimo de duración del contrato, y sin que por ello pueda serle opuesto el arrendamiento al adquirente..."

Por todo lo expuesto, en base a los argumentos que se contiene en la resolución recurrida, a los cuales expresamente nos remitimos, unidos a los que han sido expuestos por esta sala procede la integra desestimación del recurso interpuesto.

Tercero.- Costas procesales

Procede imponer las costas de este recurso a la parte apelante al ser desestimado su recurso de conformidad con lo dispuesto en el art 398 de la lec.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el Pueblo Español;