Sentencia Civil 1289/2022 del Audiencia Provincial Civil de Almería nº 1, Rec. 1451/2021 de 22 de noviembre del 2022

PRIMERO.- Antecedentes relevantes.

1.- La resolución de instancia desestima la demanda formulada por Divarian propiedad S.A.U. como titular registral del inmueble en el ejercicio de acción de efectividad de derechos reales inscritos, de la vivienda sita en CALLE000, nº NUM000, Aguadulce, Almería, finca registral NUM001 estando ocupada sin título o derecho alguno, sin pago de renta.

2.- Los fundamentos de la desestimación de la pretensión en los que se asienta la resolución recurrida, se resumen del siguiente modo: La demandada acreditó en el proceso, a los efectos del art. 442.2 de la LEC, ostentar el derecho que recoge dicho precepto por cuanto que adjuntó al escrito de demanda el contrato de arrendamiento autorizado por fedatario público, al que anexiona certificado emitido por la anterior titular en condición de arrendadora, MEDITERRANEO INVESTMENT PROPERTIES, S.L., dejando constancia del completo pago de las mensualidades pactadas en concepto de renta. Entiende la sentencia combatida que, ante la carencia de efectos de cosa juzgada del proceso instado, el demandado ostenta legitimación suficiente para ser merecedor del amparo de su situación posesoria.

3.- Frente a esta resolución, la representación de la actora, interpone recurso de apelación invocando los siguientes motivos:

La sentencia ha vulnerado el art.444.2.2 de la LEC, al no haber entrado a valorar el contrato otorgándole verosimilitud de la que, según afirma el apelante, carece, al haber suscrito el contrato con un NO PROPIETARIO -que además, conoce que no es propietario puesto que está personado en la Ejecución Hipotecaria-, a quien además dice que paga rentas -sin acreditar trasferencia patrimonial alguna.

Error en la valoración de la prueba la demandada no ha presentado contrato "elevado ante fedatario público ni la demandada es "Doña Elisabethš se aporta un supuesto certificado de pago de rentas emitido por un tercero que no es propietario de la Finca y no justifica movimientos o trasferencias económicas de ningún tipo:

- Un documento privado de arrendamiento documento está suscrito por: MEDITERRÁNEO y Da Eva María.. Está vencido, ya que en el apartado duración, ser estipuló por un plazo de tres años, prorrogable por tres años más, venciendo el 31 de diciembre de 2019, y en aquel momento solo pudo haberlo renovado el titular que era el actor, que es titular registral desde el 20 de septiembre de 2017.

- La demandada no vive en la finca desde el año 2019, como consta en los documentos adjuntos a la demanda.

- El contrato no está inscrito en el Registro de la Propiedad.

- Y el certificado no se encuentra al día en el pago de las rentas emitida+o por un no propietario.

- Error en la interpretación de la ley y la jurisprudencia en relación con los artículos 7.2, 13 y 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. El contrato aportado de contrario es nulo por efecto de la ley y la jurisprudencia del TS. art. 7.2 y 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 ("LAU"), en su redacción vigente a la firma del contrato y a la adjudicación de la finca en la citada Ejecución hipotecaria 232/2012, disponen la nulidad del mismo.título no es oponible a un tercero al no encontrarse inscrito y porque ya desde la adjudicación que tuvo lugar el 29/03/2017 a favor de ANIDA, el contrato habría quedado resuelto en virtud del art. 13 de la LAU (DOCUMENTO No3 de nuestra demanda, Decreto de adjudicación de 29/03/2017).Supremo 365/2020, de 04/11/2020Sentencia del Tribunal Supremo 109/2021 , de 01/032021 .

- En caso de desestimarse el recurso se opone a la imposición de costas por dudas de derecho.

4.- La parte apelada se opone a la admisión del recurso invocando infracción del art 458 de la LEC por no citar los pronunciamientos que impugna de la sentencia y, subsidiariamente, al fondo del mismo.

SEGUNDO.- Admisibilidad del recurso de apelación.

1.- Dispone el artículo 458.2 de la LEC: En la interposición del recurso el apelante deberá exponer las alegaciones en que se base la impugnación, además de citar la resolución apelada y los pronunciamientos que impugna.

2.- Del contenido del recurso se exponen claramente las alegaciones en que se basa la impugnación indicando los motivos por los que solicita la revocación de la resolución recurrida, del mismo se infiere que el pronunciamiento que se imponga es la desestimación de la demanda derivado de la valoración del título que aportó el demandado como suficiente a los efectos de enervar la acción instada, de modo que, cumpliendo el recurso con los requisitos que establece el precepto, y en virtud del principio de tutela judicial efectiva que impide que un excesivo formalismo impida acceder a obtener el derecho que se pretende defender, no procede atender a la alegada falta de los requisitos de admisibilidad conforme al art. 458.3, in fine.

TERCERO.- Efectividad de derechos reales inscritos.

1.- Ejercita el demandante acción para hacer efectivo el derecho de propiedad inscrito a su favor sobre la finca registral número NUM001, no siendo discutida ni su titularidad ni el derecho que ostenta sobre la misma atendido que se ha ejercitado acción, no para la declaración del derecho, sino acción basada en la protección que otorga el registro de la propiedad a quien inscribe su derecho.

2.- Al respecto de esta decíamos en sentencia de fecha quince de marzo de dos mil veintidós que: el artículo 41 de la Ley Hipotecaria siendo éste un procedimiento sumario de integración posesoria con arreglo al título inscrito. La finalidad o fundamento de este procedimiento especial, radica en el principio registral o exactitud proclamado por el artículo 38 de la Ley Hipotecaria . Se apoya en la fuerza legitimadora de los asientos del Registro de la Propiedad en cuanto se presume iuris tantum que el derecho inscrito existe y pertenece al titular registral y que es inexistente el derecho cuya inscripción fue cancelada, mientras no se declare la inexactitud del Registro, proporcionando al titular un procedimiento expedito y sumario, distinto del ordinario, a fin de conseguir la efectividad de ese derecho cuya demostración ya proporciona el Registro.

Como dijimos en nuestra sentencia nº 59/2022 de fecha 18 de enero resolviendo sobre una acción de efectividad de derechos reales inscritos, como acertadamente valora la resolución de instancia en el marco legal vigente y frente a la titularidad registral de la actora, solo cabe oposición por causas legales y tasadas cuya invocación y prueba competen a la parte demandada. El l artículo 444 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y art 41 de la LH , bajo el principio de legitimación registral, dispone que la oposición del demandado únicamente podrá fundarse en alguna de las causas siguientes:

1.º Falsedad de la certificación del Registro u omisión en ella de derechos o condiciones inscritas, que desvirtúen la acción ejercitada.

2.º Poseer el demandado la finca o disfrutar el derecho discutido por contrato u otra cualquier relación jurídica directa con el último titular o con titulares anteriores o en virtud de prescripción, siempre que ésta deba perjudicar al titular inscrito.

3.º Que la finca o el derecho se encuentren inscritos a favor del demandado y así lo justifique presentando certificación del Registro de la Propiedad acreditativa de la vigencia de la inscripción.

4.º No ser la finca inscrita la que efectivamente posea el demandado.

3.- Frente a la protección que ofrece el registro al titular inscrito, conforme al artículo 38 de la LH que dispone: A todos los efectos legales se presumirá que los derechosinscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos., quien alegare ostentar derecho sobre el mismo ha de acreditarlo y en la presente alzada se discute si el título que invoca el demandado es suficiente a tales efectos.

4.- Ha de añadirse a lo anterior el hecho que el contrato fue concertado con posterioridad a la entrada en vigor de la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, introducida por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas, conforme a esta modificación se dispone en su artículo 7.2 : En todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad- disposición aplicable al presente conforme a la Disposición Transitoria primera del Real Decreto 7/2019 de 1 de marzo de medidas en materia de vivienda y alquiler.

5.- Por otro lado, el artículo 13 de la LAU en la redacción aplicable al presente dispone: Si durante los cinco primeros años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años o siete años respectivamente, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1.Conforme a lo dispuesto en el apartado segundo del artículo 7 y en el artículo 14, se exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada.

6.- Este es el marco jurídico sobre el que ha de asentarse la presente resolución.

TERCERO.- Aplicación al supuesto enjuiciado.

1.- Invocando la existencia de error en la valoración probatoria, es de recordar que la sentencia del STS, Civil sección 1 del 22 de enero de 2020 (ROJ: STS 115/2020 - ECLI:ES:TS:2020:115) indicó al respecto de la revisión de la valoración probatoria que: Esta sala ha declarado en reciente sentencia núm. 63/2019, de 31 enero , siguiendo una reiterada doctrina de carácter procesal de la propia sala, "La sentencia del Tribunal Constitucional 212/2000, de 18 de septiembre calificó con precisión la apelación en estos términos: "la segunda instancia se configura, con algunas salvedades, en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos ( arts. 862 y 863 LEC ), como una revisio prioris instantiae, en la que el Tribunal superior u órgano ad quem tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos ( quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes ( quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la reformatio in peius, y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación ( tantum devolutum quantum appellatum) ( ATC 315/1994, de 21 de noviembre , y SSTC 3/1996, de 15 de enero , y 9/1998, de 13 de enero ) Si bien dicha afirmación, ha de ser completada en el sentido que refiere la sentencia de esta Sala 285/2020 de 12 de mayo: Ahora bien, tampoco puede olvidarse que la práctica de la prueba se realiza ante el juzgado de instancia y éste tiene ocasión de poder percibir con inmediación las pruebas practicadas, es decir, de estar en contacto directo con las mismas y con las personas intervinientes. En suma, el principio de inmediación, que aparece en la anterior LEC y con mayor énfasis en la nueva LEC, que informe el proceso civil debe concluir "ad initio" por el respeto a la valoración probática realizada por el juzgador de instancia salvo, excepción, que aparezca claramente que, en primer lugar, exista una inexactitud o manifiesto error en la apreciación de la prueba o, en segundo lugar, que el propio relato fáctico sea oscuro, impreciso o dubitativo, ininteligible, incompleto, incongruente o contradictorio. Prescindir de todo lo anterior es sencillamente pretender modificar el criterio del juzgador por el interesado de la parte recurrente.

2.- La demandada aportó un contrato privado de arrendamiento suscrito en fecha 1 de Enero de 2.017 con el representante de la entidad MEDITERRANEO INVESTMENT PROPERTIES, S.L. y en el que se fijó en la cláusula tercera como plazo de duración: un período inicial de tres años, iniciándose en el dia de hoy 1 de enero de 2017 y teniendo su vencimiento el próximo día 31 de diciembre de 2019. No consta haber sido elevado a escritura pública ni por tanto haber accedido al Registro de la Propiedad, ni tampoco, del tenor literal del mismo que se encuentre vigente a la fecha de la interposición de la demanda (31 de marzo de 2020).

3.- A lo anteriormente expuesto se aplica la normativa referida en el fundamento precedente, y ello conlleva necesariamente la estimación del recurso interpuesto y por consiguiente la acción que ejercitó la demandante ya que, conforme al artículo 13 de la LAU anteriormente transcrito y constando haber sido adjudicado el inmueble objeto del presente en el proceso de ejecución hipotecaria a la entidad ANIDA OPERACIONES SINGULARES S.A.U., como resulta del decreto de fecha veintinueve de marzo de dos mil diecisiete, y de conformidad con el certificado aportado junto con el escrito de demanda, donde aparece inscrito a favor de DIVARIAN PROPIEDAD, S.A., con C.I.F. A-81.036.501, por título de aportación social por aumento de capital, formalizada en la escritura autorizada el día 10 de septiembre de 2.018, el arrendamiento quedó extinguido por ministerio de la ley desde el momento que se consumó la enajenación forzosa de la finca.

4.- El Tribunal Supremo en sentencia n 783/2021 15 de noviembre, expuso la evolución jurisprudencial respecto de la subsistencia del contrato de arrendamiento tras la enajenación del forzosa del inmueble y recordó la justificación de la modificación referida al recordar que: En la exposición de motivos de la Ley 4/2013, se justificaba esta reforma de la siguiente manera: "Asimismo, es preciso normalizar el régimen jurídico del arrendamiento de viviendas para que la protección de los derechos, tanto del arrendador como del arrendatario, no se consiga a costa de la seguridad del tráfico jurídico, como sucede en la actualidad. "La consecución de esta finalidad exige que el arrendamiento de viviendas regulado por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, se someta al régimen general establecido por nuestro sistema de seguridad del tráfico jurídico inmobiliario y, en consecuencia, en primer lugar, que los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho y, en segundo lugar, que el tercero adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria , no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito. Todo ello, sin mengua alguna de los derechos ni del arrendador, ni del arrendatario".

5.- La STS: 212/2021 de 19 de abril aplicando la norma referida, vigente por razones temporales, resuelve en el sentido indicado en el presente al disponer: Pues bien, a la hora de tomar partido sobre tal cuestión controvertida, el tribunal adopta esta segunda posición, toda vez que, tras la reforma del art. 13 de la LAU , por ley 4/2013, se establece expresamente que el contrato de arrendamiento quedará extinguido ( art. 13.1 párrafo I) y el art. 7.2 de la precitada disposición general señala, por su parte, que el contrato deja de surtir efectos con respecto al tercero adquirente, si no está inscrito el arrendamiento en el correspondiente registro de la propiedad, como es el caso que nos ocupa en el que no tuvo acceso a dicha oficina pública. Todo ello, sin perjuicio de que el adjudicatario y el arrendatario hubieran celebrado un nuevo contrato de arrendamiento, cosa que, en este caso, no ha sucedido. Buena muestra de ello es que, además de la inexistencia de rastro documental de su suscripción, desde la enajenación forzosa del inmueble y su adjudicación a la sociedad demandante, los demandados no han abonado renta alguna -elemental contraprestación del contrato de arrendamiento- a la nueva entidad propietaria del inmueble, la cual tampoco consta la exigiese antes de la formulación de la demanda. Las RRDGRN de 24-3-2017 (BOE 7-4-2017) y de 11-10-2018 (BOE 5-11-2018) señalan que, en casos de enajenación forzosa, el derecho del arrendador y el propio contrato de arrendamiento se extinguen ipso iure conforme a lo dispuesto en el artículo 13.1 LAU , salvo que dicho contrato se hubiese inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad al derecho de hipoteca ejecutado.( en el mismo sentido STS nº 577/2020, de 4 de noviembre, y nº 109/2021, de 1 de marzo)

6.- Por último, recordar que el proceso instado por el actor es de cognición limitada y su objeto se limita a otorgar la protección que le confiere la inscripción registral frente a quien carece de título suficiente que le habilite para sostener algún derecho sobre el que obra publicitado en el registro de la propiedad, de modo que, las vicisitudes que afecten al proceso de ejecución hipotecaria del que trae causa el titulo del actor, no afectan a la protección solicitada, que, en todo caso, deja a salvo el derecho de la parte a acudir al proceso declarativo correspondiente, ya que conforme al art. 447.3 de la LEC, la resolución que se dicte carece de efecto de cosa juzgada.

7.- En todo caso remitirnos a lo que esta misma Sala ha dicho en sentencia 1001/2022 de 19 de julio, que al respecto indicamos que: ante la constancia de la STC 187/2020, de 14 de diciembre, que anuló el procedimiento de ejecución hipotecaria 232/2012 del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Roquetas de Mar, del que deriva el título de la actora, al menos en cuanto a sus antecesores se refiere ( documento 10 aportado en la vista por la demandada). En el seno del seno del mismo se dictó Auto de 20 de julio de 2020, por el que se acordaba la anotación preventiva de la demanda de amparo, a cuyo efecto, en octubre de 2020 se ordenó la anotación por el Juzgado de Roquetas de Mar y se libraron los mandamientos oportunos. La citada STC declaró vulnerado el derecho de la ejecutada Mediterráneo Investment Properties SL(MIP SL en lo sucesivo) su derecho fundamental a la tutela judicial efectiva de la ejecutada en el procedimiento 232/2012 por indebido emplazamiento edictal, con nulidad de todo lo actuado a partir del requerimiento de pago, inclusive, y con retroacción de las actuaciones al momento inmediatamente anterior a dicho requerimiento de pago. Ahora bien, no consta a la Sala que a fecha de interposición de la demanda- ni con posterioridad- se haya anulado o rectificado ese asiento registral a favor de la actora por cauce registral o mediante resolución judicial tras el oportuno procedimiento, con lo que por efecto de su titularidad registral, ex art 1 y art 38 de la LH está legitimada activamente en el presente proceso sumario, sin que la Sala pueda ni deba analizar en este procedimiento, si es o no tercer hipotecario de buena fe. En tanto el asiento no sea anulado, la Sala debe amparar la inscripción ( art. 1 de la Ley Hipotecaria ) pues está bajo la salvaguarda de los Tribunales, entendiendo que el derecho inscrito existe y pertenece a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos.

El motivo se estima.

CUARTO.- Dada la estimación del recurso, conforme al art 398 de la LEC, no ha lugar a la imposición de costas de la alzada. En la medida en que la demanda se estima, se imponen las costas de la instancia a la actora conforme al art 394 de la LEC.

Vistos los preceptos legales y demás de general aplicación,