Ha sido Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. Laureano Martínez Clemente.
PRIMERO.- La parte actora articula en la presente litis una acción para que se declare la validez del contrato de aparcería suscrito con la en su día propietaria de la finca registral nº NUM000, Dª. Ofelia, en fecha 26 de noviembre de 2004, que se condene a la demandada a estar y pasar por los términos del contrato, y en concreto a llevar a cabo las operaciones necesarias para dar virtualidad a la opción de compra pactada en el contrato, subsidiariamente se ejercita la acción de retracto de la finca igualmente pactada en el contrato de aparcería, subsidiariamente se condene a la demandada a que respete la prorroga del contrato de aparcería hasta el 26 de noviembre de 2019, asimismo se condena todo aquello que sea consustancial a las anteriores condenas y al pago de las cantidades que resulten de la pericial que se practique para determinar las cuantías que debería haber aportado en concepto de contribución a la explotación de los cultivos.
La entidad demandada negó la mayor, rechaza la validez del contrato de fecha aparcería de fecha 26 de noviembre de 2004, entiende que son contratos ficticios o simulados, elaborados ad hoc para atribuir al actor unos derechos de los que carece. Sobre la opción de compra que aparece en el contrato no afecta a terceros, la misma no esta inscrita en el Registro de la Propiedad con los requisitos establecidos para la inscripción, ni vincula a Unicaja. Sobre el ejercicio del derecho retracto es extemporáneo. En cuanto a la prorroga del contrato no hay posibilidad de mas prorrogas después del 26 de noviembre de 2009, ya que se produce un preaviso en fecha 3 de noviembre de 2010.
La sentencia de instancia admite la validez al contrato de 26-11-2004, lo considera autentico ya que la autenticidad no se ha impugnado, estima en atención al resto de las pruebas que la fecha que figura en el contrato se corresponde con la realidad, es decir que fue otorgado el 26-11-2004. Con respecto a las excepciones de fondo formuladas, niega eficacia a las estipulaciones del contrato referidas a la opción de compra, derecho de retracto y prorroga del contrato, conforme a lo anterior tampoco es posible declarar un incumplimiento contractual de la demandada, la demanda no se acoge.
Por los demandantes se interpone recurso de apelación a fin de que se revoque la resolución combatida, estimando los pedimentos de la demanda, articulando un único motivo, error en la valoración de la prueba practicada. La parte apelada, en trámite de oposición al recurso, solicitó la confirmación de la resolución recurrida.
En esencia el motivo alegado por el demandante para combatir la resolución apelada, es la errónea valoración de la prueba. No se comparte, es evidente que el recurrente trata, con los mismos elementos de prueba tenidos en cuenta por el Juez a quo, de imponer a la sala su interesada interpretación de la prueba, sustituyendo la más que razonada y lógica valoración realizada por el Juez de Instancia.
SEGUNDO.- Sobre las facultades del Tribunal de apelación, que las STC 152/1998, de 13 de julio y 212/2000. de 18 de septiembre y del TS de 28 de marzo de 2000 y 30 de noviembre de 2000, entre otras muchas, han destacado que el recurso de apelación confiere plenas facultades al órgano " ad quem", permitiendo un "novum iudicium", dando lugar a un nuevo examen completo de la cuestión litigiosa y una revisión de la sentencia dictada en primera instancia, extendiéndose a todo el objeto de esta y es un recurso devolutivo utilizado contra sentencias con la finalidad de su sustitución por entender la parte apelante que ha mediado un error en el juicio. Así, la amplia facultad revisoria que corresponde a los Tribunales de apelación al conocer de los recursos ante ellos interpuestos sólo " está limitada por el principio prohibitivo de la "reformatio in peius". quedando vinculados por los pronunciamientos de la sentencia apelada que hayan sido consentidos por las partes" STS 19-6-1999. De modo que es doctrina reiterada de nuestro TS la de que los tribunales de alzada tienen competencia no solo para revocar, adicionar, suplir o enmendar las sentencias de los inferiores, sino también para dictar respecto de todas las cuestiones debatidas el pronunciamiento que proceda, como dispone el art. 456,1 de la LEC que: " En virtud del recurso de apelación podrá perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia, que se revoque un auto o sentencia y que, en su lugar, se dicte otro u otra favorable al recurrente, mediante nuevo examen de las actuaciones llevadas a cabo ante aquel tribunal y conforme a la prueba que, en los casos previstos en esta Ley, se practique ante el tribunal de apelación".
Ahora bien, como tiene dicho esta Sala, por todas la SAP de Almería de 16-6-2015, RAC nº 777/14: " Aunque la segunda instancia es un juicio pleno con plena libertad de criterio por el tribunal "ad quem", las facultades revisorias de éste quedan limitadas por el principio de inmediación. No puede olvidarse que la práctica de la prueba se realiza ante el juzgado de instancia y éste tiene ocasión de poder percibir con inmediación las pruebas practicadas, es decir, de estar en contacto directo con las mismas y con las personas intervinientes. En suma, el principio de inmediación, que aparece en la anterior LEC y con mayor énfasis en la nueva, que informa el proceso civil debe concluir ab initio por el respeto a la valoración probática realizada por el juzgador de instancia, salvo, excepción, que aparezca claramente que, en primer lugar, exista una inexactitud o manifiesto error en la apreciación de la prueba o, en segundo lugar, que el propio relato fáctico sea oscuro, impreciso o dubitativo, ininteligible, incompleto, incongruente o contradictorio. Prescindir de todo lo anterior es sencillamente pretender modificar el criterio del juzgador por el interesado de la parte recurrente. Asimismo, no puede impugnarse la valoración probatoria del juzgador de instancia mediante el análisis de la prueba (cualquier medio de prueba) de forma individualizada sin hacer mención a una valoración conjunta de la prueba que es la que ofrece el juzgador. Si la apelante cuestiona la valoración conjunta de la prueba efectuada por el Juzgador "a quo", la exigencia de motivación fáctica de las sentencias ( art. 120.3 de la CE ) requiere del juzgador que explique cómo obtiene su convencimiento respecto a los hechos que entiende probados a partir de las pruebas practicadas, sin que se impida la valoración o apreciación conjunta de la prueba practicada. La CE no garantiza que cada una de las pruebas practicadas haya de ser objeto en la sentencia de un análisis individualizado y explícito sino que, antes bien, es constitucionalmente posible una valoración conjunta de las pruebas practicadas: es un sistema necesario, por ejemplo, cuando varios medios de prueba se complementan entre sí o, incluso, cuando el resultado de uno incide en el resultado de otros. La valoración por el Tribunal "a quo" de la prueba sólo puede ser combatida en los tribunales de ulterior grado cuando el "iter" deductivo afrenta de manera evidente a un razonar humano consecuente. Es preciso demostrar que los juzgadores han prescindido del proceso lógico que representa las reglas de la sana crítica, al haber conculcado las más elementales directrices del razonar humano y lógico ( SSTS 10 de marzo de 1994 , 11 de noviembre de 1996 y 9 de marzo de 1998 ).".
TERCERO.- El recurso formulado no puede tener favorable acogida, el parecer de la sala es claro y diáfano, debiendo confirmarse la resolución dictada en la instancia al ser la misma plenamente ajustada a derecho.
En el caso que nos ocupa bastaría remitirnos a los acertados razonamientos de la sentencia de instancia, pues como dice la STC nº 116/98, de 2 de junio: " conviene destacar, en primer lugar, cómo el deber de motivación, en principio, no autoriza a exigir un razonamiento judicial exhaustivo y pormenorizado de todos los aspectos y perspectivas que las partes puedan tener de la cuestión que se decide, sino que deben considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones judiciales que vengan apoyadas en razones que permitan conocer cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión ( STC 14/1991 ), es decir, la "ratio decidendi" que ha determinado aquélla ( SSTC 28/1995 y 32/1996 ). En particular, hemos afirmado que es motivación suficiente la remisión hecha por el Tribunal Superior a la sentencia de instancia", la STS de 30 de julio de 2008 que: " La doctrina jurisprudencial admite la fundamentación por remisión; así, si la resolución de primer grado es acertada, la que confirma en apelación no tiene porque repetir o reproducir los argumentos, y sólo, en aras de la economía procesal, debe corregir aquéllos que resulten necesarios ( STS de 16 de octubre de 1992 ); una fundamentación por remisión no deja de ser motivación, ni de satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva, lo que sucede cuando el Juez "ad quem" se limita a asumir en su integridad los argumentos utilizados en la sentencia apelada, sin incorporar razones jurídicas nuevas a las ya empleadas por aquélla.".
Es prolija y detallada la exposición que hace la sentencia combatida sobre las posiciones de las partes, ocioso seria reiterar lo que tan acertadamente recoge la Juez a quo, solo acentuar que la sentencia de instancia desestima la demanda interpuesta, con el siguiente tenor literal: " En consecuencia, sólo cabe reiterar los razonamientos ya expresados y en su virtud afirmar que los hechos alegados por la actora en su escrito de demanda, que pretendían fundamentar su pretensión, no se pueden tener por acreditados ya que han quedado huérfanos de prueba. De conformidad con lo ya argumentado, la parte actora no ha cumplido adecuadamente la carga de la prueba que impone el artículo 217 de la LEC , habiéndose acreditado por la demandada en virtud de la documental aportada con el escrito de contestación a la demanda junto a la testifical practicada en el acto de la vista, hechos enervantes de la acción ejercitada de contrario. Es por ello por lo que, en atención a cuanto se lleva razonado, a la vista de la documental y examinado sus propios efectos en relación con el resto de material probatorio, no procede sino desestimar íntegramente la demanda que ha dado lugar a la presente litis."
La revisión en la alzada del material probatorio obrante en autos, permite alcanzar a este Tribunal una conclusión plenamente coincidente con la sentada en la resolución recurrida, en la medida en que sus pronunciamientos se sustentan en el resultado de la prueba practicada, que detalladamente examina el Juez " a quo". A este respecto, las pretensiones impugnatorias planteadas en el recurso, han de sucumbir a tenor de las siguientes consideraciones.
Sobre la validez del contrato y en concreto de la fecha de su otorgamiento, es una materia examinada en la instancia y no cuestionada en el recurso ni en el escrito impugnatorio de la contraparte, por lo que nada que manifestar a lo expresado en la instancia.
CUARTO.- Expuesto el objeto de reclamación de la parte actora, es sabido que corresponde al actor probar la realidad y certeza de su reclamación de conformidad con las reglas sobre la carga de la prueba, art. 217 de la LEC. Es reiteradísimo el criterio del Tribunal Supremo, que viene sosteniendo que corresponde al actor la prueba de los hechos normalmente constitutivos de su derecho y al demandado la de los extintivos.
Con carácter previo conviene destacar como datos objetivos no cuestionados que, con independencia de la fecha del contrato de aparcería, no han sido objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad, ni el contrato, ni las estipulaciones relativas a la opción de compra, ni el derecho de retracto. Igualmente, que en septiembre de 2002, por lo tanto antes de otorgarse el contrato privado de aparcería sobre la finca que ya estaba hipotecada, se interpuso demanda de ejecución de títulos no judiciales frente a Dª. Ofelia, que dio lugar a los Autos nº 1266/02 del Juzgado de 1ªInstancia nº 4 de Almería, la Sra. Ofelia formulo oposición que fue desestimada, resolución confirmada posteriormente por la AP de Almería. Mediante Auto de fecha 7 de octubre de 2009 Unicaja se adjudico la finca y el Juzgado otorgo la posesión en fecha 6 de abril de 2010. En fecha 3 de diciembre de 2010 la propietaria de la finca, hoy aquí demandada, formulo denuncia ante la Guardia Civil por el cambio de cerradura, siendo identificado como ocupante de la finca D. Lorenzo, quien presto declaración en fecha 3 de diciembre de 2010, admitiendo que volvió a cambiar la cerradura, refirió un contrato de alquiler que no de aparcería, que no paga renta y solo realiza trabajos de mantenimiento. El actor remitió una carta a la Unicaja en fecha 10 de junio de 2013 manifestando su voluntad de ejercitar la opción de compra que tenia sobre la finca según el contrato de aparcería, contestando la entidad que había adquirido la propiedad por adjudicación estando debidamente inscrita (15-2-2010) con toma de posesión judicial.
Con relación al contrato de opción de compra, siguiendo a la SAP Baleares de 28-6-2006 y AP de Málaga de 18-7-2013, no regulado específicamente en nuestro derecho, aunque reconocida en su aspecto registral en el art. 14 del Reglamento Hipotecario y que no implica que tenga carácter de derecho real, viene conceptuándose por la jurisprudencia como aquél convenio por el cual una parte concede a la otra facultad exclusiva para decidir sobre la celebración o no de un contrato principal, generalmente compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones; contrato que viene a constituir una figura contractual sui generis en virtud del principio de libertad de pactos que proclama el artículo 1255 del CC, siendo sus requisitos esenciales la concesión al optante de la decisión unilateral respecto a la realización de la compra, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición y la determinación del plazo para el ejercicio de la opción, de todo lo cual se deduce que el optatario queda vinculado unilateralmente hasta tanto decida el optante y aquél no puede retirar la opción hasta que transcurra el plazo convenido.
QUINTO.- Como recuerda el Tribunal Supremo, en sentencia de 1 de diciembre de 2011 la opción de compra: " es un precontrato en que sólo una parte viene obligada a poner en vigor el contrato (es el concedente) en cuanto la otra tiene el derecho a exigirlo: es el precontrato de opción de compra en que una de las partes (el concedente) atribuye a la otra (el optante) el derecho que permite a esta última decidir, dentro del plazo señalado, la puesta en vigor del contrato proyectado". Así, la sentencia de 17 de marzo de 2009 dice: " este es el más típico precontrato unilateral que permite al optante decidir, dentro del plazo previsto, la puesta en vigor del contrato de compraventa ( sentencias de 11 de abril de 2000 y 5 de junio de 2003 ): es un derecho personal, cuya inscripción en el Registro de la Propiedad le da trascendencia real en el sentido de que afecta a terceros, a efectos de que su ejercicio y la inscripción de la compraventa da lugar a la adquisición de la propiedad, derecho real pleno.". La de 23 de abril de 2010 precisa:" el precontrato de opción es aquel por el que una de las partes atribuye a la optante el derecho de decidir la puesta en vigor de un contrato (normalmente, como en el presente caso, de compraventa) en un concreto plazo. En este sentido, sentencias de 21 de noviembre de 2000 (implica la concesión por una parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato principal de compraventa, dice literalmente), 5 de junio de 2003, 26 de marzo de 2009. Por tanto, el efecto que produce es que si el optante ejercita su derecho, pone en vigor el precontrato y la otra parte, la concedente, tiene el deber jurídico de celebrarlo efectivamente. Y el optante, desde el momento en que declara su voluntad de ejercicio de la opción, puede exigir dicha celebración, que se hará de mutuo acuerdo o por resolución judicial, tras el procedente proceso.". Y la de 7 de mayo de 2010 añade: " cuando se ejercita ésta -perfección el precontrato- se celebra más tarde la compraventa - consumación del precontrato- y es en este momento cuando se paga el precio y se transmite la cosa. Esto, en pura teoría y en el presente caso, en la práctica, se ha previsto así expresamente.". Todo lo cual es reiterado por la sentencia de 4 de febrero de 2011. En el contrato de opción de compra la prima es un elemento accesorio y no esencial del contrato. En este sentido, la STS 25 octubre de 2.011, dispone que: " la figura contractual de la opción, no regulada específicamente en el Código, pero sí reconocido su aspecto registral en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario (...) constituyendo, por tanto, sus elementos principales, referidos a la opción de compra : la concesión al optante de la decisión unilateral respecto a la realización de la compra, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición, y la determinación del plazo para el ejercicio de la opción, siendo por el contrario elemento accesorio el pago de una prima.". En definitiva, constituyen sus elementos principales, tal como se infiere del artículo 14 del Reglamento Hipotecario; la concesión al optante del derecho de decidir unilateralmente y por su sola voluntad la realización de la compraventa; la determinación del objeto contractual de manera que la compraventa futura queda plenamente configurada, en particular el precio estipulado para la adquisición; y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción. Por el contrario, la prima, que pudiera estipularse como pago a cargo del optante por la concesión, es un elemento accesorio del negocio. Para terminar la doctrina vigente en esta materia, al efecto de distinguir la opción de compra de la compraventa, debe seguirse el criterio de la STS de 28 de abril de 2000, puesto que los requisitos necesarios para la opción de compra, son no sólo el objeto de la opción y el precio sino también el plazo para su ejercicio ( STS de 14-2-1997 y 13-11-1992), se torna fundamental acreditar la existencia del plazo dado para ejercitar la opción. Como señala la sentencia combatida el derecho de opción será oponible al tercero si se halla inscrito en el Registro de la Propiedad, conforme al art. 14 RH.
Pues bien, la falta de inscripción niega eficacia a la opción de compra con respecto a terceros, por lo que no oponible a quien esta protegido por la fe pública registral art. 34 de la LH. El adquirente de buena fe, respecto al que no se ha probado el conocimiento de la existencia de una clausula de opción de compra incorporada al contrato de arrendamiento del inmueble adquirido, no inscrita en el Registro de la Propiedad, se ve amparado por el principio de exactitud registral, y corresponde destruir la presunción de buena fe de quien adquiere amparado en el Registro a quien invoca su ausencia ( STS de 5-6-2006).
SEXTO.- Sobre el ejercicio del derecho de retracto, en primer lugar conforme a la regulación de la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de arrendamientos rústicos, en los supuestos de aparcería, el derecho de retracto no es un derecho reconocido en la legislación especial arrendaticia, arts. 22 y 29 de la LAR, fueron especialmente eliminados como declara su exposición de motivos: " Con la nueva regulación de la duración, pierden sentido los derechos de adquisición, el tanteo y retracto, minuciosamente regulados en la Ley de 1980; por otra parte, la posible aplicación de tales derechos, que implican una notable limitación a la propiedad, alejaba a los propietarios de arrendar y, por lo tanto, se ha creído oportuno suprimirlos ahora, en aras de la libre circulación de la tierra que se estima cada día más conveniente.".
Aquí se trata de una estipulación, la octava, concedido por la mera voluntad de la propietaria y por mor de la libertad contractual, por lo tanto sin afectación a terceros, para lo cual reiteramos lo dicho en relación a la protección de los mismos y a la falta de inscripción, en tal sentido la sentencia de instancia declara: " Con base a esta naturaleza real el derecho de retracto está vinculado a la cosa y sus consecuencias se extienden a personas que no han sido parte en el contrato en el que se ha estipulado el pacto de retroventa, salvo que el adquirente tenga la condición de tercero a los efectos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria , y de no constar en el Registro de la Propiedad la causa resolutoria no se seguirán los efectos del artículo 37 de la Ley Hipotecaria , es decir, para que produzca efectos frente a terceros será preciso que conste en el Registro de la Propiedad, y para su inscripción será preciso que conste en escritura pública. Por lo tanto, de conformidad con lo ya expresado en los ordinales anteriores y a tenor de la prueba documental aportada, figurando el pacto de retro que se pretende ejercitar frente a la demandada en un documento privado que no ha sido elevado a público ni inscrito en el Registro de la Propiedad, la pretensión de la actora debe, sin más decaer, máxime si se tiene en cuenta que la entidad demandada gozaría de la condición de tercero a los efectos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria al haber adquirido la finca a título oneroso (siquiera sea a través de venta judicial) y de buena fe, habiendo inscrito, además, su derecho en el Registro de la Propiedad", parecer que no es desvirtuado por la escuetas alegaciones del recurrente.
A mayor abundamiento, el contrato señal un plazo de 60 días hábiles desde que el aparcero, por cualquier medio, haya tenido conocimiento de la transmisión, resulta acreditado que en fecha 3 de diciembre de 2010 el Sr. Lorenzo tomo conocimiento de la titularidad de Unicaja y no adopto ninguna medida ni manifestó la voluntad de ejercer el derecho de retracto, hasta la misiva que dirige a Unicaja el 10 de junio de 2013, claramente extemporánea.
SEPTIMO.- Sobre la prorroga del contrato de aparcería dispuesta en la estipulación tercera, es de aplicación la legislación especial, LAR 49/2003, de 26 de noviembre, de la que se desprende, ademas de los principios hipotecarios que niegan efecto al contrato no inscrito frente a terceros, el art. 22 de la LAR no es de aplicación a la cuestión litigiosa, como dispone el art. 29 del mismo cuerpo legal.
En todo caso la estipulación tercera sobre la duración del contrato señala una duración de 5 años, y a partir de dicho plazo sucesivas prorrogas de 5 años con un máximo de 20 años, salvo notificación fehaciente con 6 meses de antelación, la demandada se persono en la finca el 3 de diciembre de 2010 y requirió mediante denuncia al que considero ocupante de la finca que esta era de su propiedad y la abandonara, por lo que tenemos que señalar como fehaciente esta conducta y requerimiento, no eran posibles mas prorrogas mas allá del 26 de noviembre de 2014, el contrato estaba extinguido.
Por ultimo sobre la pretensión de indemnización, no se vislumbra, en atención a lo expuesto, incumplimiento contractual de la demanda que de lugar a percibir reparación alguna. A titulo meramente dialéctico cabria preguntarse que renta abono el actor a la demandada para exigirle su aportación.
El actor no cumplimiento labor probatoria suficiente y las consecuencias de la falta de prueba deben recaer en el que esta obligado a probar. Por lo expuesto consideramos no acreditado con suficiencia los hechos que justifiquen estimar la pretensión, por el contrario la sentencia argumenta razonablemente porque no otorga efectos jurídicos al contrato frente a Unicaja, y cual es la verdadera naturaleza de las relaciones entre las partes declarándola inexistente, opinión que no es desmerecida por los razonamientos del escrito impugnatorio. Conforme a la doctrina expuesta sobre la estimación de la prueba y la revisión en la instancia, es difícil tachar la valoración de arbitraria o poco razonable, al contrario ha evaluado la prueba practicada y ha llegado a una conclusión que no podemos adjetivar de injustificada o inconsistente.
En definitiva la Sala, examinadas las pruebas y vistos los términos en que ha discurrido el debate, no advierte error alguno en el razonamiento seguido en la resolución impugnada y en la conclusión alcanzada, debiendo mantenerse en esta alzada, desestimando el recurso planteado confirmando íntegramente la sentencia recurrida.
OCTAVO.- Por cuanto se ha argumentado el recurso ha de sucumbir, manteniéndose, por tanto, la sentencia recurrida, con imposición a la parte apelante de las costas ocasionadas en la presente alzada, dada la total desestimación del recurso ( art. 398.1 en relación con el 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
Vistas las disposiciones citadas y demás de general y pertinente aplicación
