Sentencia Civil 406/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 14, Rec. 78/2022 de 13 de junio del 2023

PRIMERO. Planteamiento de las partes.

1. La parte demandante ya expresada formuló demanda de juicio verbal amparada en el art. 250.1.7º de la LEC, en orden a recobrar la posesión y garantizar la efectividad de los derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad por dicha parte, contra los IGNORADOS OCUPANTES DE LA FINCA SITA EN LA CALLE000, Nº NUM000 DE SANTA COLOMA DE GRAMENET.

2. Emplazada la parte demandada, compareció y contestó a la demanda doña Gloria, alegando una serie de motivos en oposición a la demanda, sin invocar siquiera lo dispuesto en el artículo 444.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, prestando una caución de 500 euros.

3. Dictada la Sentencia, la señora Gloria, quien obtuvo el beneficio de justicia gratuita, interpuso el recurso que nos ocupa.

SEGUNDO. Sentencia de instancia. Recurso de apelación y oposición de la parte demandante.

1. La Sentencia de instancia estimó la demanda, declarando la efectividad del derecho inscrito a favor de la actora, y condenando a la Sra. Gloria al desalojo de la finca, con apercibimiento de lanzamiento en caso de no hacerlo voluntariamente, además de imponerle el pago de las costas.

2. Frente a dicha resolución ha planteado recurso dicha señora Gloria, en base a alegaciones no reproducidas en aras de brevedad, resumidas en los siguientes motivos: (i) Falta de expiración contractual del plazo de arrendamiento. Prórroga del mismo; (ii) Tácita reconducción arrendaticia; (iii) Inexistencia de propuesta de alquiler social.

3. La parte demandante se ha opuesto al recurso, instando finalmente su desestimación y la confirmación íntegra de la Sentencia de instancia, pues pedía que deviniera firme.

TERCERO. Resolución del recurso. Consideraciones generales.

El procedimiento para la protección de los derechos reales inscritos, que tiene su antecedente inmediato en el procedimiento previsto en el art. 41 de la Ley Hipotecaria, es la consecuencia procesal del principio de legitimación registral que se consagra en el art. 38 de idéntica Ley Hipotecaria, conforme al cual se presume iuris tantum que los derechos reales existen y pertenecen a quien en ellos aparece como titular en la forma que determina el asiento respectivo, así como ese titular tiene la posesión de los mismos. En el presente caso se aportó con la demanda certificación registral que acredita la titularidad de la finca por la demandante Budmac Investments II, SLU, por decreto de adjudicación firme de fecha 24 de abril de 2018. motivando el mandamiento de cancelación de cargas librado el 13 de marzo de 2019, librado por la LAJ del Juzgado de Primera Instancia 4 de Santa Coloma de Gramenet en procedimiento de ejecución hipotecaria dimanante de los autos 651/2012 de dicho Juzgado.

No estamos en un procedimiento posesorio, sino que facilita al titular de un derecho inscrito en el Registro de la Propiedad una vía privilegiada cuando ejercita acciones reales derivadas de la inscripción contra quienes sin título inscrito o con título insuficiente se oponen o perturban su derecho, los cuales para oponerse a las pretensiones del actor han de ceñirse a los estrictos motivos del art. 444.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Se trata, por tanto, de un proceso de naturaleza sumaria en el que están limitados los medios de ataque y defensa y la sentencia que en él recae tiene efectos limitados, ya que no produce efectos de cosa juzgada. El objeto del proceso está limitado a la defensa del derecho real inscrito ante actos de perturbación procedente de terceros y, por otra parte, la limitación de la oposición del demandado está limitada a las causas previstas en dicho artículo 444.2 LEC, que señala como tales:

"1º. Falsedad de la certificación del Registro u omisión en ella de derechos o condiciones inscritas, que desvirtúen la acción ejercitada.

2º. Poseer el demandado la finca o disfrutar del derecho discutido por contrato u otra cualquier relación jurídica directa con el último titular o con titulares anteriores o en virtud de prescripción, siempre que ésta deba perjudicar al titular inscrito.

3º. Que la finca o el derecho se encuentren inscritos a favor del demandado y así lo justifique presentando certificación del Registro de la Propiedad acreditativa de la vigencia de la inscripción.

4º. No ser la finca inscrita la que efectivamente posea el demandado".

Es claro entonces que la denominada demanda de contradicción no basada en el art. 444.2.2º LEC, ni en ningún otro motivo del art. 444.2 LEC, no pudo en modo alguno prosperar, en cuanto la apelante, quien no se refirió anteriormente - art. 456 LEC- a ninguna de esas causas taxativas, en concreto la segunda, poseyere la finca o disfrutara del derecho discutido por contrato u otra cualquier relación jurídica directa con el último titular o con titulares anteriores que debiera perjudicar a la sociedad actora apelada, pues, como veremos, el contrato de arriendo con la anterior titular del piso, realizado en aquel procedimiento ejecutivo hipotecario, no llegó a inscribir el contrato de arriendo privado de 29 de marzo de 2012 en el Registro de la Propiedad donde consta inscrito el derecho de Budmac Investments II, SLU, tercera registral de buena fe frente a los contratantes del arriendo, a tenor de aquella certificación emitida por la registradora Sra. María Rosario en 29 de enero de 2020.

En efecto, este procedimiento venía regulado inicialmente en el art. 41 de la Ley Hipotecaria y, tras la publicación de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil en el año 2000, pasó a estarlo en su artículo 250.1.7º en relación con el art. 444.2 de la misma Ley de Enjuiciamiento Civil, a través de un procedimiento especial, formalmente declarativo, pero sumario o de cognición limitada, y muy expeditivo, por cuanto para poder contradecir que el derecho inscrito existe y pertenece a su titular en la forma determinada en el asiento respectivo, el demandado tan solo puede formular oposición si la fundamenta en alguna o algunas de las causas taxativamente previstas por la misma Ley en dicho artículo 444.2 y si, con carácter previo, presta la caución que a tal efecto se le señale por el Juzgado y que está prevista "para responder de los frutos que haya percibido indebidamente, de los daños y perjuicios que hubiere irrogado y de las costas del juicio" que a tal efecto se le señale por el Juzgado, conforme al art. 439.2.2ª de idéntica Ley Procesal Civil.

En cualquier caso, la parte apelada se ve favorecida por la presunción iuris tantum de posesión, y en definitiva del ius possessionis del titular registral del artículo 38 de la Ley Hipotecaria al que se refiere la jurisprudencia.

CUARTO. Falta de expiración contractual del plazo de arrendamiento. Prórroga del mismo.

Adoleciendo el recurso de esa falta de remisión a alguna de las causas del artículo 444.2 LEC, en este primer motivo nos dice la apelante que en 1 de abril de 2017 la Sra. Adolfina, anterior titular del piso realizado en aquel procedimiento de ejecución hipotecaria, firmó un documento privado, su documento 3, en que transformaba en indefinido el anterior contrato entre 2/5 años de 29 de marzo de 2012, su documento 2, pero sin considerar al respecto el principio de relatividad - artículo 1257 del Código Civil- en el contexto normativo en el que nos movemos, del que se deduce que dicho añadido firmado por ambas señoras Gloria y Adolfina sería res inter alios acta nec nocet nec prodest para la titular registral Budmac Investments II, SLU, sociedad adquirente por cesión de remate de ese piso desde dicho decreto posterior de 24 de abril de 2018 inscrito en el Registro de la Propiedad en 16 de abril de 2019, causando la inscripción 6ª en que se ampara la entidad apelada.

Abstrayendo la buena fe de la apelante, que al recibir la demanda que nos ocupa ofrecería seguir pagando la mensualidad de 400 euros a la sociedad actora, lo cierto es que sería de aplicación artículo 13.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en el sentido de extinción "ipso iure" del contrato arrendaticio firmado en 2012, por un periodo inicial de cinco años, según parece, considerando que no sería aplicable al caso la redacción de dicho precepto hecha por el Real Decreto- ley 7/2019, de 1 de marzo, en vigor a partir de 6.3.2019, sino, dada aquella fecha del contrato, la redacción original del precepto, a tenor de la disposición transitoria primera de dicho Real Decreto-ley 7/2019, de tal manera que en ese régimen jurídico aplicable al caso el arrendatario no tendría derecho a continuar en el arriendo pasados dichos cinco años de duración del contrato, lustro pasado en marzo del año 2017, ni siquiera prestando atención a la prórroga a indefinido pactada por la anterior titular del piso, considerando la redacción de dicho precepto:

Artículo 13. Resolución del derecho del arrendador.

1. Si durante los cinco primeros años de duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1.

En contratos de duración pactada superior a cinco años, si, transcurridos los cinco primeros años del mismo, el derecho del arrendador quedara resuelto por cualquiera de las circunstancias mencionadas en el párrafo anterior, quedará extinguido el arrendamiento. Se exceptúa el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso, continuará el arrendamiento por la duración pactada.

Esto último es lo sucedido en el caso, de considerar que la duración pactada a tomar en consideración, por esa prórroga indefinida con la anterior titular, lo situó más allá del lustro, en que se extinguiría igualmente el contrato por no actuar la excepción de anotación registral antes que el derecho a la realización de la hipoteca que favorece a la entidad apelada, considerando que el artículo 28 LAU relativo a las causas de extinción del arriendo se remite a todas las causas previstas en su título II, incluida aquella del artículo 13, de tal manera que al no haberse hecho público el contrato de arriendo privado, la apelada sería tercera de buena fe respecto de dicho contrato privado, poniendo en conexión lo dispuesto en los artículos 1227 del Código Civil y 319 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, formándose la litispendencia ya vigente la nueva redacción del artículo 7.2 LAU por la Ley 4/2013, de 4 de junio. Y lo mismo en la nueva redacción del artículo 13.1, 2º párrafo, por dicho Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo.

Máxime si consta en dicha inscripción sexta, transcrita literalmente en la certificación registral, que ya se declaró por auto de 13.3.13 en el seno del procedimiento ejecutivo hipotecario, que la recurrente Sra. Gloria carecía de título suficiente para permanecer en la vivienda.

En esa línea volvemos a citar la STS núm. 577/2020, de 4 de noviembre de 2020: " Bajo los condicionantes temporales expuestos, el recurso queda circunscrito a resolver una cuestión de naturaleza jurídica, cual es si adjudicada al SAREB la propiedad de la vivienda arrendada en un procedimiento de ejecución hipotecaria es posible considerar vigente un vínculo contractual arrendaticio entre la entidad actora y los demandados, de manera tal que justificase una pretensión pecuniaria de reclamación de las rentas de un subsistente contrato de alquiler de vivienda; o si, por el contrario, se encuentran los demandados, tras la adjudicación de la vivienda a la entidad actora y extinguido el arrendamiento concertado con el anterior propietario, en situación de precario, poseyendo la vivienda litigiosa por mera condescendencia de su nuevo titular, al quedar extinguido ipso iure el contrato de arrendamiento que constituía el título justificante de la ocupación de la cosa arrendada por los demandados y del que nacía, como justa contraprestación, el derecho a la percepción del precio del alquiler.

Pues bien, a la hora de tomar partido sobre tal cuestión controvertida, el tribunal adopta esta segunda posición, toda vez que, tras la reforma del art. 13 de la LAU , por la ley 4/2013, se establece expresamente que el contrato de arrendamiento quedará extinguido ( art. 13.1 párrafo I) y el art. 7.2 de la precitada disposición general señala, por su parte, que el contrato deja de surtir efectos con respecto al tercero adquirente, si no está inscrito el arrendamiento en el correspondiente registro de la propiedad, como es el caso que nos ocupa que no tuvo acceso a dicha oficina pública.

Todo ello, sin perjuicio de que el adjudicatario y el arrendatario celebren un nuevo contrato de arrendamiento, cosa que, en este caso, no ha sucedido, toda vez que, desde la enajenación forzosa del inmueble y su adquisición por la sociedad demandante, los demandados no han abonado la renta a la nueva entidad propietaria del inmueble, la cual tampoco consta la exigiese antes de la formulación de la demanda, salvo requerimiento de pago para evitar la enervación de laacción.

En este sentido, las RRGRN de 24-3-2017 (BOE 7-4-2017) y de 11-10-2018 (BOE 5-11-2018) señalan que, en casos de enajenación forzosa, el derecho del arrendador y el propio contrato de arrendamiento se extinguen ipso iure conforme a lo dispuesto en el artículo 13.1 LAU , salvo que dicho contrato se hubiese inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad al derecho de hipoteca ejecutado, y así la segunda de las resoluciones antes citadas, señala:

" De una interpretación conjunta del citado artículo y de lo dispuesto en el art. 7,2 antes transcrito resulta la extinción del contrato de arrendamiento salvo que se hubiese inscrito en el Registro de la propiedad con anterioridad al derecho, en este supuesto la hipoteca, que se ejecuta y que determina la extinción del derecho del arrendador y en consecuencia del propio contrato de arrendamiento y con él sus derechos accesorios como el derecho de retracto. En consecuencia con lo anteriormente expuesto, en el presente caso, enajenada judicialmente la finca, el derecho del arrendador queda extinguido y con él el contrato de arrendamiento y sus accesorios como el derecho de retracto, y deviene innecesario realizar notificación alguna expresa y especial".

En último término, el demandado ocupa la vivienda sin pagar renta ni merced alguna a la propietaria actual, lo que, a mayor abundamiento, permitiría aplicar la doctrina jurisprudencial de acuerdo con la cual cuando un contrato de arrendamiento cae en desuso, el mismo deja de legitimar la ocupación, produciéndose una novación en la relación existente entre las partes que, a salvo de otras posibilidades que hay que probar, degenera en situación de precario.

En definitiva, se desestima este motivo que no tiene en cuenta dicha normativa y jurisprudencia al respecto, de tal manera que el contrato de arriendo no estaría prorrogado, sino extinguido, no pudiendo oponerse, en cualquier caso, frente a la actora en este procedimiento de cognición limitada legalmente.

QUINTO.Tácita reconducción arrendaticia.

Por lo expuesto anteriormente, este motivo debe correr la misma suerte que el anterior, siendo evidente que la firma privada de la anterior propietaria y arrendadora de la apelante no puede oponerse a la sociedad apelada que inscribió su derecho sin contradicción en el Registro de la Propiedad.

SEXTO. Inexistencia de propuesta de alquiler social.

La misma suerte ha de correr este motivo que no contradice las acertadas consideraciones de la Sentencia de instancia, basando el motivo en la no realización de propuesta de alquiler social a la que estaría supuestamente obligada la actora, por el Decreto-ley 17/2019, a pesar de que su ocupación tendría un mínimo de seis meses de duración, bastando observar que el artículo 5.7 de dicho Decreto-ley 17/2019 que a su vez añadía la disposición adicional primera a la Ley 24/2015, relativa a la obligación de ofrecer un alquiler social en los supuestos de ocupación, fue declarada inconstitucional y nula por la STC, Pleno, de 28 de enero de 2021.

Aparte de que se argumenta que el Juzgado, por esa razón, debió desestimar de oficio ab initio la demanda, cuando obra en sentido contrario la firmeza del decreto de incoación del proceso, de 7.7.2020, firme y vinculante al Tribunal en el sentido establecido en el artículo 207.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Solo a mayor abundamiento, dicho Decreto-ley 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, supuesto requisito de procedibilidad de propuesta de alquiler social, tampoco podía prosperar, pues el decreto de incoación del proceso ganó aquella autoridad de la cosa juzgada formal prevista en el art. 207.3 LEC, sin que tampoco la apelante alegare siquiera ninguna de las causas tasadas de oposición previstas en el artículo 444.2 de esa misma Ley de Enjuiciamiento Civil.

Por lo demás, como dijimos, por todas, en nuestra reciente Sentencia núm. 496/2022, de 20.9.2022, en recurso 47/2021, ponencia del Sr. Hosta Soldevila, en un caso similar de precario: " El recurs no pot prosperar pels següents motius:

1r.- L'al legació de la infracció de la Llei catalana 24/2015 és extemporània conforme a l' art. 456.1 de la LEC , ...3r.- L'objecte de l'art. 5 de la Llei 24/2015 que invoca la part apel·lant, en la seva redacció vigent a la data de la demanda, no és protegir o emparar les ocupacions de fet d'habitatges buits com lalitigiosa. 4t.- A la reunió celebrada el 21 de febrer de 2020 els presidents de les Seccions Civils d'aquesta Audiència Provincial van acordar que l'oferiment d'un lloguer social per una gran tenidora no podia ser considerat un requisit d'admissibilitat o procedibilitat de la demanda, sinó només si s'escau podia donar lloc a la imposició per l'Administració competent de les sancions administratives previstes a la Llei 18/2007, de l'habitatge.

Recordem que tot i que l' art. 47 de la CE estableix que -pel que aquí interessa- tots els espanyols tenen dret a gaudir d'un habitatge digne i adequat, de manera que els poders públics promouran les condicions necessàries i establiran les normes pertinents per a fer-lo efectiu, aquest 'dret a l'habitatge' constitueix, en realitat, un mandat als poders públics amb competències en matèria d'habitatge perquè actuïn en el sentit que indica la norma, però de complicat control jurisdiccional, tal i com resulta de l'art 53 del mateix text constitucional quan senyala que el reconeixement, el respecte i la protecció dels principis reconeguts en el capítol tercer (dins del qual està inclòs l'art. 47) informaran la legislació positiva, la pràctica judicial i l'actuació dels poders públics, però no empara la utilització de vies de fet d'accés a l'habitatge, enfront deles quals preval el dret de propietat del propietari, que té a la seva disposició diferents mecanismes legals amb els quals poder combatre aquesta ocupació o invasió aliena fer valer la seva possessió, entre els quals la jurisprudència li reconeix el judici de desnonament per precari de l' art. 250.1.2n de la LEC .

En tot cas, la invocada situació de risc d'exclusió residencial del demandat comparegut i la seva família haurà de ser valorada pel tribunal de primera instància en execució de sentència conforme al Protocol d'execució de les diligències de llançament en els partits judicials de Catalunya."

SÉPTIMO. Costas de alzada.

Por todo ello deberá desestimarse el recurso, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante, conforme a lo dispuesto en el art. 398.1 LEC, en relación al art. 394.1 de la misma norma.