Sentencia Civil 171/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 1142/2021 de 20 de marzo del 2023

PRIMERO.- Planteamiento del litigio. Sentencia de instancia. Recurso de apelación.

D. Rosendo presenta demanda de juicio verbal contra D. Onesimo y Dª Delfina en reclamación de la cantidad de 11.775,56 euros, en la que expone que, en fecha 17 de julio de 2017, arrendó a D. Onesimo y a Dª Delfina la vivienda sita en la CALLE000, número NUM000- NUM001, parcela NUM002, de la URBANIZACION000, de Tordera.

Manifiesta que el día 31 de agosto de 2018, los arrendatarios restituyeron la posesión de la vivienda resultando:

1. Rentas impagadas: el mes de agosto de 2018, por importe de 800 euros.

2. Suministros: facturas de Endesa por importe de 1.223,63 euros.

3. Facturas de Aqualia, por importe de 440,98 euros.

4. Tasa de gestión de residuos domésticos y Tasa de precio público de prevención de riesgos forestales: 461,40 euros.

5. Desperfectos en la vivienda: 9.649,75 euros, según informe pericial elaborado por el perito de CVT PERITACIONES, en concepto de mal uso, nulo mantenimiento, actos vandálicos y hurto.

De dicha cantidad hay que deducir la fianza por importe de 800 euros, por lo que el total reclamado asciende a 11.775,56 euros.

En fecha 27 de febrero de 2019, D. Rosendo presenta escrito por el que amplía la demanda contra la avalista solidaria Dª Estrella, y solicita se dicte sentencia por la que, estimando íntegramente la demanda, condene a la parte demandada, de forma solidaria, a abonar al demandante la suma de 11.775,56 euros, más los intereses legales desde la interpelación judicial, y todo ello, con expresa condena en costas solidaria de la parte demandada.

Los demandados presentan escrito de contestación y oposición a la demanda.

La sentencia de primera instancia estima en parte la demanda interpuesta por D. Rosendo contra D. Onesimo, Dª Delfina y Dª Estrella y, en consecuencia:

1. Condena solidariamente a los tres demandados a abonar al demandante de 2.885,35 euros, más el interés legal desde la fecha de la interpelación judicial. De esta cantidad 800 euros corresponden a rentas debidas, 1.664,41 euros a suministros y 420,94 a tasas.

2. Condena solidariamente a D. Onesimo y a Dª Delfina a abonar al demandante la cantidad de 8.849,75 euros. Esta cantidad se corresponde a los 9.649,75 euros de daños menos la fianza.

3. Condena a los demandados al pago de los intereses legales devengados por la cantidad debida desde la fecha de interpelación judicial.

4. Cada parte pagará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de D. Onesimo y Dª Delfina, interpone recurso de apelación en el que alega que la sentencia de primera instancia incurre en error en la valoración de la prueba sobre los siguientes puntos:

a) Respecto a la reclamación de la renta de alquiler:

No existe acreditación alguna del impago de la renta correspondiente al mes de agosto de 2018 y el documento nº 2 de la demanda no suple esa ausencia probatoria.

b) Respecto a la reclamación por los suministros:

b. 1. Respecto a la reclamación de los suministros de electricidad:

Los demandados han sido condenados al pago, por este concepto, de 1.223,63 euros. La parte actora acredita esta reclamación en base a los documentos nº 3 a 13 acompañados con su demanda, consistentes en facturas de electricidad con el recibo de pago superpuesto, privando de observar el consumo efectuado, y que responden a las lecturas de un tipo de contador "inteligente", tal y como consta en el espacio inmediatamente inferior de los recibos de pago superpuestos. Esto es, la lectura del consumo está automatizada, por lo que es la lectura del consumo real.

Como documento nº 1 de la contestación a la demanda, la parte demandada acompañó la factura correspondiente al cargo que la demandada reclamaba mediante su documento nº 13. El importe es de 1.006,62 euros en ambos casos.

Lo interesante de este documento nº 1 de la contestación es que, en el apartado de tipo de contador, consta como "sin contador inteligente".

Es decir, el domicilio contaba con dos contadores siendo esto una situación bastante anómala.

b .2. Respecto a la reclamación del suministro del agua:

Se condena a los demandados al pago de la suma de 440,98 euros por este concepto, en base a los documentos nº 14 y 15 de la demanda.

El concepto de la factura aportada como documento numero 14 es el de reconexión, no contemplado su pago en el contrato de arrendamiento, por lo que no deberían incluirse los 63,02 euros en esta reclamación.

c) En relación a la reclamación de las tasas:

Se condena a los demandados al pago de 420,94 euros en concepto de tasas.

Se reclamaban inicialmente 461,10 euros por este concepto que, finalmente, se reduce a 420,94 euros.

El genérico " el arrendatario se obliga al pago de las tasas municipales" no es suficiente para obligar a su pago.

Por todo ello, no constando especificada la suma de las tasas, arbitrios e impuestos a cargo del arrendatario en el contrato de arrendamiento, no debe reconocerse su pago, so pena de conculcar el artículo 20 de la LAU.

d) En relación a la condena al pago de los daños:

Se condena a los demandados al pago de 8.849,75 euros, correspondiendo dicha cantidad a los 9.649,75 euros de daños menos la fianza.

No consta acreditada la preexistencia, en el momento de celebrar el contrato de arrendamiento, de muchos de los elementos dañados.

Efectivamente, si se observa el contrato de arrendamiento no consta acreditado que exista, por ejemplo, un sofá de polipiel, ni sillas, ni mosquiteras, ni radiadores.

El habitual Anexo reflejando el mobiliario no existe.

Únicamente, un reportaje fotográfico a partir del que, objetivamente, no puede concretarse que dichos elementos muebles fuesen parte del contenido del contrato de arrendamiento.

Para pretender la condena por esta partida debió haberse pactado previamente para crear la obligación.

Para su reclamación debe constar acreditada cuáles son los daños y el informe no refiere ninguno.

En consecuencia, sin haberse indicado esta obligación de mantenimiento, más que de mal uso, en el contrato, esta partida, valorada en 1.250 euros, no puede incluirse.

En base a lo anterior, solicita se dicte sentencia por la que, estimando íntegramente el recurso de apelación, se revoque la sentencia de primera instancia, acordando desestimar la demanda, y todo ello, con expresa condena al pago de las costas.

La parte apelada impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- Rentas.

Se reclama la renta correspondiente al mes de agosto de 2018 que el arrendador afirma que quedó impagada.

Devuelta la posesión de la vivienda el día 31 de agosto de 2018, corresponde el pago de la renta del mes de agosto, siendo que, en virtud del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, incumbe al deudor la prueba del pago de la obligación, como causa de extinción de la misma, sin que, en el presente caso, la parte apelante haya probado haber satisfecho dicha mensualidad.

TERCERO.- Suministros y Tasas.

La cláusula quinta del contrato de arrendamiento es del tenor literal siguiente:

"La adquisición, conservación, reparación o sustitución de los contadores de suministros es de cuenta de la parte arrendadora: y el consumo es de cuenta y cargo exclusivo de la parte arrendataria.

La vivienda se alquila con las acometidas generales y ramales para los que está dotado el inmueble en perfecto estado.

La parte arrendataria deberá concretar con las respectivas compañías suministradoras el cambio de titularidad y de domiciliación para el cargo de los recibos de todos los suministros de que esta dotado el inmueble, con total inmdenidad de la parte propietaria."

a) En el documento de rescisión del contrato y entrega de las llaves aportado como documento 2 de la demanda, se constar: Luz 22.201.

El demandante aporta con su demanda, como documentos 3 al 12, facturas de ENDESA y recibos de pago del suministro eléctrico correspondiente a la vivienda arrendada durante la vigencia del contrato de arrendamiento y recibos que justifican su pago por el arrendador:

2/11/2017 a 2/12/2017: 24,43 euros.

2/12/2017 a 3/01/2018: 25,12 euros.

3/01/2018 a 1/02/2018: 19,60 euros.

1/02/2018 a 1/03/2018: 20,75 euros.

1/03/2018 a 3/04/2018: 21,14 euros.

3/04/2018 a 7/05/2018: 23,41 euros.

7/05/2018 a 3/06/2018: 18,98 euros.

3/06/2018 a 2/07/2018: 20,23 euros.

2/07/2018 a 1/08/2018: 20,05 euros.

1/08/2018 a 3/09/2018: 23,30 euros.

Y finalmente, como documento número 13, se acompaña a la demanda factura de ENDESA de fecha 14 de agosto de 2018, correspondiente a la vivienda arrendada, por importe de 1.006,62 euros y recibo justificativo de pago por el arrendador.

La parte demandada acompaña como documento número 1 de su contestación a la demanda, factura de ENDESA de fecha 14 de agosto, por el periodo de consumo de 3 de agosto de 2017 a 2 de julio, por importe de 1.006,62 euros, pero no acredita el pago de la misma.

Se trata, por lo tanto, de consumos generados durante la vigencia de contrato de arrendamiento, abonados por el arrendador y que correspondía pagar a los arrendatarios.

b) Se adjunta a la demanda, como documento 14 de la demanda, una factura de AQUALIA de 17 de septiembre de 2018, por importe de 63,02 euros, por el concepto de RECONEXIO, pagada por el arrendador.

Y como documento 15, justificante de pago de cuatro facturas de agua por importes de 90,11 euros, 92,44 euros, 97,18 euros y 98,23 euros, correspondientes al periodo arrendado, por lo que se trata de consumos de agua, abonados por el arrendador y que correspondía pagar a los arrendatarios.

Los apelantes consideran que no se les puede exigir el coste de la reconexión del suministro de agua.

En el pacto quinto del contrato se establece que: "La adquisición, conservación, reparación o sustitución de los contadores de suministros es de cuenta de la parte arrendadora: y el consumo es de cuenta y cargo exclusivo de la parte arrendataria.

La vivienda se alquila con las acometidas generales y ramales para los que está dotado el inmueble en perfecto estado.

La parte arrendataria deberá concretar con las respectivas compañías suministradoras el cambio de titularidad y de domiciliación para el cargo de los recibos de todos los suministros de que esta dotado el inmueble, con total indemnidad de la parte propietaria."

La parte demandante acompaña, como documento número 15 de la demanda, justificante de pago de las facturas de septiembre y diciembre de 2017 y de marzo y junio de 2018, que aparecen abonadas por el arrendador en fecha 17 de septiembre de 2018.

La factura que se adjunta como documento número 14 de la demanda, por importe de 63,02 euros por reconexión, lleva la misma fecha del pago de 17 de septiembre de 2018, de lo que se deduce que la compañía suministradora procedió a la reconexión y facturó dicho concepto ante el pago efectuado por el arrendador, por lo que se considera que dicho concepto es imputable a los arrendatarios cuyo impago motivó la desconexión o corte del suministro.

CUARTO.- Tasas.

La cláusula cuarta del contrato de arrendamiento dispone: " Serán por cuenta de la arrendataria, los gastos de consumos de electricidad, agua, gas, la tasa de recogida de basuras y cualesquiera otros inherentes al disfrute de la vivienda arrendada.

Será, por cuenta de la propiedad los impuestos de contribución de la finca (I.B.I), los gastos de la comunidad, así como otros impuestos especiales que se derivarán directamente de esta propiedad".

En relación al pago de Tasas, la parte demandante acompaña un recibo de pago de Tasa por gestión de residuos domésticos, incluida en el contrato de arrendamiento, por importe de 210,47 euros, y Tasa de precio público de servicio de prevención de incendios forestales por importe de 20,23 euros, de 29 de septiembre de 2017, total 230,70 euros, documento 16, otro recibo relativo a la Tasa de precio publico de servicio de prevención de incendios forestales de 17 de septiembre de 2018, por importe de 20,23 euros, documento numero 17, y finalmente, un segundo justificante de pago de la Tasa por gestión de residuos domésticos de 17 de septiembre de 2018, que asciende a 210,47 euros.

El juez de primera instancia ya ha deducido, de la cuantía reclamada por tasas por un total de 461,37 euros, la suma de 40,46 euros, al considerar que no se hizo constar por escrito - tal y como exige el artículo 20.1 de la LAU - que sería de cuenta del arrendatario el precio público del servicio de prevención de incendios forestales, sin que quepa subsumir dicho precio público en la fórmula estereotipada de " cualesquiera inherentes al disfrute de la vivienda arrendada".

Por ello, reduce la condena en este punto a 420,94 euros (461.37 euros - 40,46 euros).

Lo que pretende la parte apelante es que, por aplicación del articulo 20.1 de la LAU, se deje sin efecto el pago de la Tasa por gestión de residuos domésticos por no constar especificada la suma de las tasas, arbitrios e impuestos a cargo del arrendatario en el contrato de arrendamiento.

En relación con el artículo 20.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que requiere para la validez del pacto por el que los gastos generales del inmueble se ponen a cargo del arrendatario, que el pacto conste por escrito, y que se determine el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato, es doctrina reiterada de esta sala ( sentencias de esta misma sección decimotercera de la Audiencia Provincial de Barcelona dictadas en los rollos de apelación nº 942/05, 101/06, 724/06, 779/08, 335/15, o 777/16) que los gastos generales a que se refiere el artículo 20 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, el cual permite que pueda pactarse por las partes que sean a cargo del arrendatario, son los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios; y que los gastos generales a los que se refiere este artículo son los conocidos como gastos de comunidad, a los que se refería el artículo 9, regla 5ª de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, precepto que se mantiene casi idéntico en el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal, en la redacción introducida por la Ley 8/1999, de 6 de abril.

Por lo que los conceptos contemplados en este artículo incluyen gastos tales como los de calefacción central, luz de la escalera, servicios de limpieza de las zonas comunes, agua, o mantenimiento del ascensor.

Por el contrario, hemos dicho en las sentencias dictadas por esta A.P. de Barcelona, sección 13ª, de 31-03-2022, nº 171/2022, rec. 690/2021, A.P. de Barcelona, sec. 13ª, de 16-12-2021, nº 711/2021, rec. 224/2021, y A.P. de Barcelona sec. 13ª, de 11-05-2016, nº 213/2016, rec. 333/2015, que el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos no incluye conceptos como el de la tasa de basuras, o la tasa de alcantarillado, en cuanto gastos que son susceptibles de individualización, y que en este caso se encontraban perfectamente individualizados, constando la emisión de los recibos individualizados por el Ayuntamiento de TORDERA, para la vivienda sita en la CALLE000, número NUM000- NUM001, parcela NUM002, de la URBANIZACION000.

Pero, además, en el presente caso, esta tasa sí está contemplada expresamente en el contrato de arrendamiento por lo que no se ha conculcado el artículo 20 de la LAU.

A lo anterior cabe añadir que, en cuanto a la tasa de basuras, el obligado tributario - contribuyente- es el arrendatario, mientras que el arrendador es el sujeto pasivo sustituto, con independencia de que se haya especificado o no en el contrato (LHL artículos 20.4.s y 23.2.a) por lo que procede desestimar este motivo de recurso.

QUINTO.- Daños.

En la cláusula sexta del contrato de arrendamiento se indica:

"La arrendataria recibe la vivienda arrendada en el estado de conservación actual, completa de puertas, cerraduras, cristales e instalaciones en general. Los arrendatarios declaran conocer y aceptar las características y estado de conservación de la vivienda, habiéndose realizado la oportuna visita de inspección de la misma previamente a la firma del presente contrato, y se comprometen y obligan a conservarla y devolverla en perfecto estado".

Asimismo, en la cláusula decimosegunda se dice, en su parte bastante:

"En la vivienda objeto de este documento existen algunos muebles y enseres propiedad de la arrendadora, que se detallan en inventario adjunto..."

...Al finalizar el contrato de arrendamiento, se revisará el inventario del mobiliario que en la vivienda se encuentre, obligándose el arrendatario a devolver en perfecto estado de conservación los muebles que en ella se encontrasen al inicio de su vigencia, salvo el desgaste derivado del uso imprescindible, adecuado y diligente de dichos muebles.

Los desperfectos que sean consecuencia del uso inadecuado y diligente de dichos muebles obligarán al arrendatario a sustituir los mismos por otros de igual calidad y estado, teniendo además el arrendador la facultad de aplicar la fianza al abono de los desperfectos causados".

En el dictamen pericial aportado como documento número 18 de la demanda se hace constar la existencia de desperfectos en el inmueble arrendado, apreciables a simple vista en las fotografías que se adjuntan al dictamen.

Manifiesta el perito que en la inspección pericial realizada en fecha 6 de septiembre de 2018, se observan daños algunos de los daños, a criterio del perito, causados intencionadamente, otros derivados de un mal uso, un nulo mantenimiento y hurto.

* Acto vandálico: manipulación de la instalación eléctrica.

* Mal uso:

Falta de limpieza general.

Daños en techo de pladur.

Daños en cerradura de la puerta principal, así como rozaduras en madera y barniz.

Rotura de mobiliario de cocina, falta de limpieza de electrodomésticos, rotura de dos mosquiteras de ventanas y rotura de un sofá de polipiel del salón, y nulo mantenimiento de la zona ajardinada con profliferación de vegetación descontrolada.

* Sustracción de siete unidades de radiadores de calefacción y tres manetas de puertas de paso.

La valoración de las reparaciones asciende a 7.975 euros, que el perito desglosa en las siguientes partidas:

1. Desmontaje de instalación eléctrica superpuesta y revisión con puesta a punto de normativa: 1.103 euros.

2. Limpieza y desalojo de mobiliario, tierras y demás utensilios del inquilino: 1.357 euros.

3. Reparación de encintado de placas techo de pladur: 106 euros.

4. Sustitución de cerradura por falta de entrega de la llave: 225,50 euros.

5. Reparación y barnizado de puerta de madera y sustitución batiente: 355 euros.

6. Suministro y colocación de siete radiadores, llenado de circuito y comprobación de funcionamiento: 2.065 euros.

7. Reposición de manetas de tres manetas de puertas de paso: 58 euros.

8. Reposición de soporte toallero en aseo: 48 euros.

9. Reposición de cajones interiores de frigorífico: 90 euros.

10. Reposición de mosquiteras: 130 euros.

11. Reposición de sofá de polipiel: 100 euros.

13. Reposición de mueble estantería y mobiliario de cocina: 130 euros.

14. Reposición de encimera de fuegos con horno: 365 euros.

15. Reposición de vitrocerámica: 175 euros.

16: Reposición de colchón con canapé: 285 euros.

17. Reposición de perímetro embellecedor de fregadero cocina: 33 euros.

18. Reposición de sillas de tela y asiento: 99 euros.

En el acto del juicio, el perito D. Urbano ofreció todas las explicaciones que las partes consideraron necesarias, afirmó que el plasmó los daños que observó el día 6 de septiembre, que era imposible que los daños existentes fueran causados en seis días; que se había manipulado la instalación eléctrica en todos los perímetros de ventanas; que vio restos de plantas; que se utilizaban estancias para plantar marihuana, por lo que las ventanas estaban selladas para que no entrara la luz; que había daños en la cerradura principal de la puerta de entrada, había una manipulación, un forzamiento; que el propietario le informó que faltaban radiadores y manetas pero él no los vio; que había dejadez, mal uso, objetos del inquilino, diseminados por el interior y por el exterior, y que calculó 48 horas de limpieza, es decir, dos jornadas de trabajo de ocho horas de tres operarios para sacar los objetos, alquiler de camión y traslado a vertedero y limpieza; que vio un solo contador en el exterior, no dos contadores; y que manipularon la instalación eléctrica para aumenta la potencia.

La manipulación de la instalación eléctrica se aprecia en las fotografías que se adjuntan al dictamen.

Lo mismo sucede con los daños por un uso inadecuado del inmueble que se describen en el dictamen y que se observan en las fotografías de las páginas 6 a 15 del dictamen pericial.

Los recurrentes sostienen que estos daños fueron causados por terceras personas en el intervalo de tiempo que va desde la entrega de las llaves el día 31 de agosto de 2018 y el día de la visita del perito que tuvo lugar el 6 de septiembre de 2018.

Sin embargo, dicho argumento no puede prosperar pues pasaron escasamente seis días entre una y otra fecha, sin que se haya acreditado la entrada de terceras personas en el inmueble, habiendo afirmado el perito que los daños existentes no era posible que se hubieran causado en seis días, pues eran daños producidos por un largo periodo de tiempo.

En cuanto a la sustracción de los radiadores y de tres manetas puertas de paso, la existencia de las manetas se refleja en la cláusula sexta del contrato, en la que se especifica que "la arrendataria recibe la vivienda arrendada en el estado de conservación actual, completa de puertas, cerraduras..."

En el contrato se dice: "Serán por cuenta y cargo del arrendatario los gastos ocasionados por los desperfectos que se produzcan en la vivienda, ya sean cristales, cerraduras, pintura y demás útiles y utensilios de la vivienda, en las instalaciones de agua, gas, electricidad, calefacción..."

El perito hace constar: " Sustracción: - Se nos informa de la falta siete radiadores de calefacción y se constata su inexistencia".

Pues bien, en las fotografías aportadas por la parte demandada con su escrito de contestación a la demanda de fecha 2 de diciembre de 2017, a los folios 86, 87 y 93 del procedimiento, se aprecia la existencia de radiadores en la vivienda, por lo que consideramos acreditada su preexistencia.

Por consiguiente, ante la afirmación del perito de que efectivamente faltaba siete radiadores en el inmueble, la partida de reposición de los mismos debe imputarse a los arrendatarios.

Por todo lo expuesto, debemos desestimar el recurso y confirmar íntegramente la sentencia del Juzgado de primera instancia.

SEXTO.- Costas.

Las costas de este recurso vienen impuestas a la parte apelante, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398.1 de la L.E.C.

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.