Sentencia Civil 426/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 940/2021 de 21 de julio del 2023

PRIMERO.- Con la demanda inicial la actora, COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA AVINGUDA AVENIDA000 NÚM. NUM000 de esta ciudad, como propietaria de la vivienda sita en el NUM001 del mismo edificio, ejercita una acción de desahucio por expiración del plazo contractual que dirige contra Darío, arrendatario por subrogación de la misma en virtud de contrato suscrito en 1.5.1991, y solicita que se declare extinguido el contrato de arrendamiento y se condene a la parte demandada a desalojar la finca, con apercibimiento de lanzamiento.

Relata la actora, en esencia, para fundar su pretensión que el NUM001, que era la antigua "vivienda portería", fue arrendado en fecha 1.5.1991 a la hasta entonces portera de la finca, Sra. Micaela, madre del demandado en cuya posición se subrogó al fallecimiento de ésta en 20.2.2008, y que en el contrato no se fijó plazo, pactándose la renta por meses y excluyéndose expresamente su sumisión a la prórroga forzosa prevista en la LAU, estipulándose en las condiciones 23ª y 24ª lo siguiente:

" 23ª.- Este contrato se prorrogará indefinidamente año tras año hasta el momento en que la titular, esposo o hijo ( Darío) puedan comprar la vivienda porque la Sra. Patricia (propietaria NUM002) haya ya firmado los poderes, que los restantes miembros de la Comunidad ya han otorgado, para efectuar la nueva división horizontal de la finca. Por tanto se anulan los pactos 1º, 2º y 3º.

24ª.- El precio fijado para la futura compra-venta de la vivienda portería es de 3.000.000 pts, más los gastos notariales y registrales, tanto de la parte compradora como los de la vendedora (escritura de división y poderes)."

Sostiene la actora que: A) La cláusula 23ª supone una obligación condicional incorporada en el contrato, de tal manera que resultando la misma de imposible cumplimiento (la Sra. Patricia se negó y sigue negándose expresamente a otorgar el poder, habiéndose incluso interpuesto una acción contra la misma a fin de poder obtener su consentimiento por vía judicial, demanda que fue desestimada en primera instancia y confirmada en apelación, a lo que se añade la negativa de otros actuales propietarios) han de seguirse las consecuencias previstas en el art. 1117 y 1118CC. B) El precio pactado de venta produce entre las partes un claro desequilibrio económico, contraviniendo las reglas de la equidad en las contraprestaciones convenidas por las partes. Y C) Que el arrendatario mantiene una posición abusiva al negarse a pactar unas condiciones que reequilibren las condiciones económicas, que se negó a firmar a pesar de haberlas aceptado anteriormente. Por todo ello concluye, en base a lo establecido en los arts. 1114, 1117 y 1118 CC, que la obligación establecida en el señalado pacto 23 del contrato se halla extinguida, resultando por ello ineficaz a todos los efectos legales el pacto que en esta se recoge en cuanto se anulan los pactos 1º, 2º y 3º del contrato; la ineficacia de esta estipulación implica que éstos recuperen su vigencia y aplicación, comportando que la duración y régimen jurídico aplicable es el establecido en el Real Decreto-Ley 2/1985. En consecuencia, no estando sometido a la prórroga forzosa y habiéndose pactado el contrato con una duración indefinida, estima la demandante que su duración ha de determinarse acudiendo a lo dispuesto en el art. 1581 CC, por lo que la última prórroga por reconducción finalizó el pasado 30.4.2020, no habiéndose renovado tácitamente con posterioridad al haber sido requerido el demandado mediante burofax para que entregara las llaves y desalojara la finca.

El demandado, tras invocar la excepción de inadecuación de procedimiento, se opone a la demanda poniendo de manifiesto las circunstancias en que se concluyó el contrato, negando cualquier abuso por su parte ya que se limita a defender sus legítimos derechos siendo la comunidad propietaria la que ha actuado con abuso de derecho y mala fe, y sosteniendo que el contrato se encuentra sometido al régimen legal de prórroga forzosa, invocando el principio general del derecho pacta sunt servanda.

Seguido el juicio por sus trámites, recayó sentencia íntegramente estimatoria de la demanda.

Frente a dicha resolución se alza la parte demandada por medio del presente recurso y, tras reiterar su alegada inadecuación de procedimiento, la impugna alegando que la misma incurre en error en la valoración de la prueba y en una errónea aplicación del régimen jurídico aplicable al contrato, de los artículos 1, 9 y 10 de la vigente LAU 29/1994 y del artículo 1117 CC, así como que adolece de falta de motivación.

En definitva, el debate en esta segunda instancia queda fijado en los mismos términos que en la primera y se dispone para su resolución del mismo material probatorio.

SEGUNDO.- En primera instancia se desestimó la excepción de inadecuación de procedimiento en la propia sentencia (ciertamente, no en el acto del juicio) citando una sentencia (que no Auto como indica la resolución, en concreto la recaída en el recurso núm. 471/2001 -ROJ SAP B 5370/2002-) de este mismo tribunal, cuyo razonamiento compartimos (las reformas legales posteriores mantienen el criterio que en ella se expone) y que ha de comportar la desestimación de este motivo de impugnación.

Efectivamente, el artículo 249.1 LEC establece que " Se decidirán en el juicio ordinario, cualquiera que sea su cuantía: (...) 6.º Las que versen sobre cualesquiera asuntos relativos a arrendamientos urbanos o rústicos de bienes inmuebles, salvo que se trate de reclamaciones de rentas o cantidades debidas por el arrendatario o del desahucio por falta de pago o por extinción del plazo de la relación arrendaticia, o salvo que sea posible hacer una valoración de la cuantía del objeto del procedimiento, en cuyo caso el proceso será el que corresponda a tenor de las reglas generales de esta Ley " y por su parte, el art. 250.1 del mismo texto legal dispone que " Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes: 1.º Las que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca".

En el supuesto de autos, contrariamente a lo argumentado por la parte apelante, la actora no solicita la resolución del contrato, sino que pretende que se declare que el mismo se ha extinguido, al entenderlo expirado por haber finalizado su duración conforme a lo pactado y a la aplicación de las normas que lo rigen (no es determinante, como alega la recurrente, la oposición o negativa a la expiración del arrendatario para fijar el procedimiento que corresponde). Interesándose que se declare extinguido el contrato objeto de litigio por haber finalizado el plazo del arriendo (tras la reforma operada por Ley 19/2009 se despejan las dudas respecto al ámbito del procedimiento al extenderlo al plazo fijado contractual "o legalmente") es claro, en aplicación de la señalada norma, que el procedimiento a seguir es precisamente el juicio verbal, con las especialidades prevenidas precisamente para estos procedimientos en los artículos 439 y ss. Por otro lado, no puede mantenerse que el objeto de la presente litis excede del estrecho ámbito del juicio de desahucio, por cuanto esta Sala ha declarado de manera reiterada que nada impide al Tribunal proceder en dicho procedimiento, como presupuesto para la resolución de la controversia, a la calificación del contrato, en relación a su objeto, con el fin de determinar el régimen jurídico aplicable al mismo, o a su interpretación, pues partiendo de los datos fácticos aportados por las partes, debidamente controvertidos -alegados y probados- el Tribunal determina, atendiendo a la acción ejercitada, la norma aplicable, lo que entra en el ámbito de sus funciones -afirmación ilustrada por los aforismos "iura novit curia" y " da mihi factum dabo tibi us"-. Y, a mayor abundamiento, hemos de recordar que el juicio de desahucio por expiración del plazo contractual tiene (desde la reforma de la LEC 1/2000 operada por Ley 19/2009) carácter sumario (contrariamente al desahucio por precario configurado como plenario), con limitación de su objeto, de tal manera que el efecto de cosa juzgada no alcanza a aquellas cuestiones sobre las que el juez haya de pronunciarse como presupuesto para resolver sobre la expiración del plazo, legal o contractual, del arriendo.

En definitiva, el objeto del procedimiento planteado se ciñe a determinar si el contrato ha expirado al haber finalizado su duración contractual o legalmente establecida, a lo que se contrae la pretensión deducida. Centrado el objeto del pleito en la duración contractual convenida, ninguna consideración cabe en el presente procedimiento acerca el equilibrio de las contraprestaciones, esto es, del alegado desequilibrio económico que se produce entre las partes derivado del precio pactado ni el del arrendamiento (renta) ni el de venta, al exceder ello del marco del presente procedimiento.

TERCERO.- En el caso de autos, atendido el objeto del pleito, el núcleo del debate se centra en la interpretación, singularmente en la interpretación de las cláusulas 23ª y 24ª y en su eficacia.

A este respecto, es preciso recordar que la interpretación contractual corresponde a los tribunales de instancia e integra una labor que ha de proyectarse sobre contratos válidos para indagar en definitiva el alcance de los mismos y de las prestaciones a que se comprometió cada una de las partes de acuerdo con la intención común de los contratantes. En relación a la interpretación de los contratos existe una amplia y consolidada doctrina jurisprudencial, bastando citar, de entre todas, la STS de 2.7.2015, que razona:

"2 .- El principio rector de la labor de interpretación del contrato es la averiguación o búsqueda de la voluntad real o efectivamente querida por las partes. Esta búsqueda de la intención común de las partes se proyecta, necesariamente, sobre la totalidad del contrato celebrado, considerado como una unidad lógica y no como una mera suma de cláusulas, de ahí que la interpretación sistemática ( art. 1285 del Código Civil ) constituya un presupuesto lógico-jurídico de esta labor de interpretación.

No obstante, el sentido literal, como criterio hermenéutico, es el presupuesto inicial, en cuanto que constituye el punto de partida desde el que se atribuye sentido a las declaraciones realizadas, se indaga la concreta intención de los contratantes y se ajusta o delimita el propósito negocial proyectado en el contrato.

Cuando los términos son claros y no dejan duda alguna sobre la intención de los contratantes, la interpretación literal no sólo es el punto de partida sino también el de llegada del fenómeno interpretativo, e impide que, con el pretexto de la labor interpretativa, se pueda modificar una declaración que realmente resulta clara y precisa. A ello responde la regla de interpretación contenida en el párrafo primero del art. 1281 del Código Civil (" si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas").

Pero, en otro caso, la interpretación literal también contribuye a mostrar que el contrato por su falta de claridad, por la existencia de contradicciones o vacíos, o por la propia conducta de los contratantes, contiene disposiciones interpretables, de suerte que la labor de interpretación debe seguir su curso, con los criterios hermenéuticos a su alcance ( arts. 1282 - 1289 del Código Civil ), para poder dotar a aquellas disposiciones de un sentido acorde con la intención realmente querida por las partes y con lo dispuesto imperativamente en el orden contractual.

3.- Afrontar cuestiones de interpretación de los contratos, como materia del recurso de casación, exige tener en cuenta que los artículos 1281 a 1289 del Código Civil no contienen meras reglas orientadoras para el intérprete, a fin de que el mismo, por ser lógicas o de buen sentido, las pueda utilizar, si lo considera pertinente, en la búsqueda de la llamada voluntad de los declarantes. Tales preceptos contienen verdaderas normas jurídicas imperativas de las que aquel debe hacer uso en el desarrollo de su actividad".

Y en el caso de autos, de la literalidad del mismo no resulta de manera clara y diáfana la voluntad de las partes, resultando, en consecuencia, necesaria una labor de interpretación contractual, para lo que debemos acudir a las indicadas reglas, singularmente, en el caso que nos ocupa, los artículos 1282 (" Para juzgar de la intención de los contratantes, deberá atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato") y 1285 (" Las cláusulas de los contratos deberán interpretarse las unas por las otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas") del Código Civil .

Y para ello es preciso partir de los hechos, que han resultado incontrovertidos o suficientemente acreditados en autos, documentalmente y a través de la testifical, en relación a las circunstancias en las que se concluyó el contrato, así:

A) El régimen de propiedad horizontal del inmueble sito en Barcelona, AVENIDA000 nº NUM000 se constituyó en fecha 29 de septiembre de 1988 previa adquisición por los inquilinos de la propiedad de las viviendas. El NUM001, cuya propiedad quedó en manos la comunidad, estaba ocupado por Doña Micaela, conserje del edificio, y su familia. La comunidad de propietarios decidió suprimir el servicio de portería, lo que suponía la finalización de la relación contractual con la Sra. Micaela, por lo que, dadas las circunstancias de la misma y la convivencia con ella de su hijo Darío, afectado de paraplejia, estando la vivienda adaptada a sus necesidades, se acordó la venta a la misma de la vivienda por el precio de 3 millones de pesetas.

B) Dado que la propietaria del NUM002, Sra. Patricia, no confería el necesario poder de representación para la venta que el resto de propietarios ya había otorgado, por lo que aquélla no podía llevarse a cabo, las partes concertaron, en el ínterin, el contrato de arrendamiento de autos con fecha 1.5.1991.

C) Ante la negativa de la Sra. Patricia a otorgar el poder, la comunidad interpuso en octubre de 1991 demanda de juicio ordinario contra la misma a fin de obtener su consentimiento por vía judicial, demanda que fue desestimada por sentencia del Jdo. de 1ª Instancia núm. 29 de esta ciudad de fecha 15.1.1993, confirmada por la Audiencia Provincial mediante sentencia de 21.2.1994. Con posterioridad la Sra. Patricia tampoco ha otorgado el poder.

D) En fecha 20.2.2008 el demandado, Sr. Darío, se subrogó como consecuencia del fallecimiento de su madre, Sra. Micaela, en la posición de la misma en el contrato.

E) Que a partir del año 2016, la comunidad pretendió actualizar la relación, habiéndose iniciado negociaciones que no llegaron a fructificar.

Así pues, el contrato se firma en el marco de la extinción de una relación laboral con la voluntad de que la Sra. Micaela, hasta entonces portera del inmueble, y su hijo pudieran mantener su residencia en la vivienda que ocupaban y que estaba adaptada a las circunstancias físicas de su hijo, acordándose una venta a precio favorable para aquélla y un contrato de arrendamiento mientras ésta no pudiera materializarse, por la renuencia de uno de los miembros de la comunidad (además de las alegaciones de las partes y de la prueba practicada en autos, la contemplación de estas circunstancias resulta de la propia redacción del contrato -cláusula 23 y 27).

En este contexto, es preciso interpretar el pacto 23, ya transcrito, cuyo tenor literal dispone: " 23ª.- Este contrato se prorrogará indefinidamente año tras año hasta el momento en que la titular, esposo o hijo ( Darío) puedan comprar la vivienda porque la Sra. Patricia (propietaria NUM002) haya ya firmado los poderes, que los restantes miembros de la Comunidad ya han otorgado, para efectuar la nueva división horizontal de la finca. Por tanto se anulan los pactos 1º, 2º y 3º". Sostiene la actora, en una postura que es acogida por la sentencia de primera instancia, que esta cláusula supone la incorporación de una obligación condicional en el contrato a la que resultan aplicables los arts. 1114, 1117 y 1118 CC, en cuya virtud la obligación ha de entenderse extinguida al ser la misma de imposible cumplimiento.

De entender que dicha cláusula contiene una obligación condicional, no resulta aplicable a la misma el artículo 1.117 CC (que regula el supuesto en que se ha establecido que ocurra un suceso "en un tiempo determinado", lo que no es el caso que nos ocupa), sino el art. 1.115 del mismo texto legal, conforme al cual " Cuando el cumplimiento de la condición dependa de la exclusiva voluntad del deudor, la obligación condicional será nula. Si dependiere de la suerte o de la voluntad de un tercero, la obligación surtirá todos sus efectos con arreglo a las disposiciones de este Código". Así, dependiendo el cumplimiento de la condición para que pueda llevarse a cabo la venta concertada únicamente de la voluntad de la propietaria del piso NUM002, Sra. Patricia (al menos en el momento en que se concluyó el contrato), la obligación ha de surtir todos sus efectos, por lo que la sentencia ha de ser revocada en este particular.

Subsistiendo la obligación, es preciso determinar, procediendo igualmente a la interpretación del contrato, cual es su duración y si el mismo se encuentra o no extinguido.

CUARTO.- En primer término, hemos de partir de que la duración temporal de un contrato de arrendamiento es esencialmente limitada, así resulta de la propia definición del artículo 1543 CC y así lo ha mantenido una constante e inveterada jurispudencia, que recoge, entre las más recientes, la STS 184/2021 de 31 de marzo de 2021, al razonar:

" 2.- La duración temporal esencialmente limitada del arrendamiento.

El art. 1.543 CC define el contrato de arrendamiento de cosas como aquél por el que una de las partes se obliga a dar a la otra "el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto". De este precepto ha deducido la jurisprudencia su naturaleza temporal o por tiempo limitado, "porque de entenderlo ilimitado o indefinido, representaría la transmisión para siempre del uso que se cede, desmembrándolo del dominio, por lo que la delimitación del plazo es esencial en este negocio jurídico" ( sentencia de 21 de mayo de 1958 ).

El plazo de vigencia del contrato de arrendamiento se podrá fijar, como señaló esta sala en aquella sentencia, de acuerdo con la regla general del art. 1.125 CC , bien fijando un período cierto y determinado, bien refiriendo el término de la vigencia del contrato a un acontecimiento futuro, pero que necesariamente haya de suceder. El carácter esencialmente temporal del arrendamiento determina que el Código civil, para el caso de que los contratantes omitan la fijación del plazo, establezca supletoriamente la norma que ha de integrar y completar la autorregulación contractual, para lo que el art. 1.581 CC establece las reglas que han de regir en tal supuesto. La conclusión que se extrae de ello es que el contrato de arrendamiento no puede ser indefinido. Como declaró la citada sentencia de 21 de mayo de 1958 : "por naturaleza, por Ley y por la doctrina jurisprudencial, el término indefinido es incompatible con el concepto de arrendamiento ".

3.- Esta doctrina jurisprudencial se ha reiterado y mantenido invariable a lo largo del tiempo. Así, la sentencia de 7 de junio de 1979 , al referirse al derecho que el art. 1.569.4º CC reconoce al arrendador para desahuciar judicialmente al arrendatario cuando ha expirado el término convencional fijado para la duración el arrendamiento, parte de que "de no ser así se infringiría el artículo 1.543 del mismo, pues según éste la cesión arrendaticia ha de ser por tiempo determinado, ya que ello supondría imponer al arrendador la duración indefinida del arrendamiento, lo que es contrario a la naturaleza de éste".

La sentencia 1053/2008, de 25 de noviembre , declaró que "la expresión "duración del contrato por tiempo indefinido " constituye un concepto contrario al arrendamiento, que se caracteriza por su naturaleza temporal, y siempre ha sido considerado nulo por la jurisprudencia (por todas, STS de 26 de febrero de 1992 )". Y por ello rechazó la tesis de la recurrente en el sentido de que la indefinición temporal del contrato equivalía a una especie de prórroga forzosa por su sola voluntad, porque sería necesario que este pacto de prórroga forzosa constase con toda claridad y sin duda alguna.

4.- En la sentencia 820/2009, de 18 de diciembre , relativa a un arrendamiento sometido al régimen del Real Decreto Ley 2/1985, de 30 de abril, esta Sala Primera insistió en la esencialidad del carácter temporal del arrendamiento, sujeto a la libertad de pactos y con posibilidad de fijar contractualmente un régimen de prórrogas, por voluntad de las partes, sin renovación automática:

"esta Sala ha tenido ya ocasión de reiterar (entre otras, en STS de 25 de noviembre de 2008 y 10 de junio de 2009 ), que la temporalidad es una característica esencial del contrato de arrendamiento, por lo que la validez de este negocio jurídico es incompatible con el establecimiento de una duración indefinida".

"En los contratos de arrendamiento celebrados bajo la vigencia del Real Decreto Ley 2/1985, es necesario que el pacto de prórroga forzosa conste con toda claridad y sin ninguna duda; una de las novedades más importantes introducidas por el Real Decreto Ley 2/1985, respecto de la legislación arrendaticia anterior, fue precisamente la supresión del régimen de prórroga forzosa, para imperar desde su entrada en vigor, el 9 de mayo de 1985, una plena libertad a la hora de determinar la duración del contrato de arrendamiento urbano, con la desaparición, por tanto, de la renovación temporal automática, que, por imperativo legal, regulaba el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , lo que lógicamente no impide que en virtud del principio de libertad contractual, consagrado en el artículo 1255 del Código Civil , las partes se sometan al referido régimen". "

La aplicación de la doctrina expuesta al caso de autos comporta que no pueda sostenerse que el contrato de arrendamiento tiene una duración indeterminada o determinable a partir de un hecho que no se sabe si sucederá y que depende de la voluntad de un tercero ni que aquél mantendrá su vigencia hasta que "la arrendataria, su marido o su hijo puedan comprar la vivienda" al precio pactado.

Sentado lo anterior, es preciso establecer cuál es la duración del contrato que nos ocupa partiendo el régimen jurídico aplicable al mismo, que, atendida la fecha de suscripción del mismo (1.5.1991) viene definido por las prescripciones del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, con las modificaciones introducidas por el Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica (conocido como Decreto Boyer) que introdujo la libertad para pactar la duración del contrato, suprimiendo el carácter obligatorio de la prórroga forzosa en los contratos de arrendamientos urbanos, así como por las Disposiciones Transitorias contenidas en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que deroga las disposiciones citadas, sin perjuicio de lo previsto en sus propias Disposiciones Transitorias.

El articulo 57 del TRLAU 64 establecía que " Cualquiera que sea la fecha de la ocupación de viviendas, con o sin mobiliario, y locales de negocio, llegado el día del vencimiento del plazo pactado, éste se prorrogaráobligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el inquilino o arrendatario, aun cuando un tercero suceda al arrendador en sus derechos y obligaciones ......".

El RDL 2/85 dispone en el su art. 9 que " 1. Los contratos de arrendamiento de viviendas o locales de negocio que se celebren a partir de la entrada en vigor del presente Real Decreto -ley tendrá la duración que libremente estipulen las partes contratantes, sin que les sea aplicable forzosamente el régimen de prórroga establecido por el art. 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , texto refundido aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, y sin perjuicio de la tácita reconducción prevista en el art. 1.566 del Código Civil . 2. Dichos contratos, salvo lo dispuesto en el apartado anterior se regularán por las disposiciones vigentes sobre arrendamientos urbanos."; en consecuencia, el conocido como "Decreto Boyer" no suprime la prórroga forzosa, sólo elimina su imperatividad.

Tras un período inicial de confusión tanto en la doctrina como en la jurisprudencia acerca de la interpretación y alcance del art. 9 del R.D. Ley 2/85, se consolidó la postura jurisprudencial que consideraba que los contratos de arrendamiento sometidos a la legislación especial de arrendamientos urbanos concluidos con posterioridad a la entrada en vigor de dicha norma se encontraban excluidos del beneficio de la prórroga forzosa, salvo que las partes contratantes pacten la sumisión a la misma, bien constando ésta expresamente en el contrato bien porque resulte que fue tal la intención de las partes, de tal manera que, en caso de que tal sumisión sea implícita, ésta deberá deducirse de actos inequívocos y concluyentes. Esta doctrina ha sido mantenida en una copiosísima jurisprudencia del Tribunal Supremo ( SSTS 22.7.2008, 31.10.2008, 25.11.2008, 22.6.2009, 9.9.2009, 18.12.2009, 29.12.2009, 10.3.2010, 18.3.2010, 7.7.2010 o 30.5 y 15.6.2011).

Así pues, la resolución del debate pasa por determinar cuál fue la voluntad de las partes al concluir el contrato, a través de la interpretación de éste, lo que, en definitiva, constituye una cuestión de hecho, y, por ende, de prueba, prueba que puede ser directa o indirecta, a través de indicios - art. 386 LEC-, de los que aquella pueda lógicamente deducirse.

Para indagar la intención de las partes, de conformidad con lo previsto en los artículos 1281 y 1285 del Código Civil, debe tenerse en cuenta la totalidad del contrato, el todo orgánico que lo constituye y no una cláusula aislada de las demás (la STS de 30.5.11 habla de "la interpretación integral y conjunta del articulado del contrato"), debiendo asimismo atenderse a los actos de los contratantes, coetáneos y posteriores al contrato ( art. 1282 CC).

Por otra parte, es preciso remarcar que la sumisión a la prórroga forzosa no puede inferirse, sin más, de la mera utilización del término "indefinido" para fijar la duración del contrato (por más que esta referencia pueda tener un carácter indiciario al ser puesta en relación con otras cláusulas contractuales); expresión que, en sí misma, no significa otra cosa que una falta de determinación o de concreción respecto de su duración, como reiteradamente ha declarado el Tribunal Supremo.

La STS de 22.11.2010 indica "En todo caso, el alcance que debe darse a la expresión "tiempo indefinido" consignada en contratos de arrendamiento celebrados bajo la vigencia del RDL2/85, ha sido objeto de análisis por esta Sala. Tal expresión no es equivalente al acogimiento del régimen de prórroga forzosa del artículo 57 LAU 1964, por no ser términos equivalentes y por exigirse para su acogimiento, una deducción inequívoca del articulado del contrato".

Así, el Tribunal Supremo afirma que "la temporalidad es una característica esencial del contrato de arrendamiento, por lo que su validez es incompatible con el establecimiento de una duración "indefinida" o con expresiones similares ("por años"), y sin que quepa reconducir tales expresiones a un supuesto de prórroga forzosa, cuyo pacto, siendo posterior al 9.5.1985, debería constar con toda claridad y sin ninguna duda; indefinido o por años, no puede significar más que - lógicamente, por aquella temporalidad - no definido, a "definir" con la expresa previsión que, para el caso (no se ha fijado el término, o se ha establecido por "años" o "meses",..), establece el art. 1981 CC, es decir será como se ha fijado el alquiler (anual, mensual,...) de manera que transcurrido dicho plazo, solo puede continuar por tácita reconducción, salvo denuncia ex art. 1566". Ahora bien ello no es óbice para que las partes, en virtud del principio de libertad contractual consagrada en el art. 1255 CC, se sometan al referido régimen. En definitiva, que la clausula del contrato de arrendamiento relativa a su duración únicamente se refiera a que será indefinida, no implica, en si mismo, sometimiento a la prórroga forzosa, pero nada impide que las partes lo hubieran pactado; por ello han de analizarse las estipulaciones contenidas en el anexo al contrato así como los actos coetáneos y posteriores al mismo para concluir si cabe o no deducir, de la interpretación del mismo, que existiese el citado pacto, de manera expresa.

La STS 22.6.2009 , citando la de 25.11.2008 , razona "En fin, no resulta válida la indefinición temporal del arrendamiento, sin que quepa reconducir la misma a un supuesto acuerdo de prórroga forzosa. Además, en los contratos de arrendamiento celebrados bajo la vigencia del Real Decreto Ley 2/85 es necesario que el pacto de prórroga forzosa conste con toda claridad y sin ninguna duda" . En este mismo sentido se pronuncian las SSTS 22.7.2008 , 31.10.2008 , 18.12.2009 , 29.12.2009 , 10.3.2010 , 18.3.2010 , 7.7.2010 (SS. núm. 415/10 ).

En último término, si subsiste la duda sobre si les partes se quisieron someter o no al régimen establecido en l' art. 57 del TRLAU 64, debe entenderse que no existe la sumisión a la prórroga forzosa; conclusión que resulta más conforme con el carácter bilateral y sinalagmático del contrato de arrendamiento y con su naturaleza jurídica, de carácter temporal o de duración limitada, que precisamente quiso recuperar el legislador con la publicación del tan repetido RD 2/85, y que había sido desdibujada por el carácter proteccionista de la legislación especial arrendaticia de 1964).

La jurisprudencia del Tribunal Supremo en este sentido es muy numerosa; a modo de ejemplo, podemos citar las SSTS de fecha 7.7.2010 (núms. 414/10 y 415/10 ), que refuerzan la de 29.12.2009. La 415/10 , citando esta última, afirma "aunque desapareció el sistema de prórroga forzosa, nada impide, según la misma sentencia, que, "si las partes así lo acuerdan y en virtud del principio de libertad contractual consagrado en el artículo 1255 del Código Civil, los arrendamientos posteriores a la entrada en vigor del Real Decreto Ley 2/1985 puedan someterse al régimen de prórroga forzosa establecido en el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964". Pero, en tal caso, continúa la misma sentencia, "es necesario que exista un acuerdo expreso de sometimiento", ya que, "en caso contrario, hay que estar a la norma general, a saber, la duración del contrato por el tiempo convenido". Y concluye: "el referido acuerdo, en general, debe existir en el contrato explícitamente, aunque cabe deducir la existencia de sometimiento del arrendador a la prórroga de modo implícito, que no tácito, de los propios términos del contrato, pero, aún en estos casos, es decir, sin que exista una cláusula específica, la deducción de duración indefinida debe ser clara y terminante"".

A su vez, la 414/2010 sienta doctrina jurisprudencial en su parte dispositiva y declara: " 1º.- Reiterar como doctrina jurisprudencial que la existencia de cláusulas oscuras en contratos de arrendamiento celebrados una vez se produjo la entrada en vigor del Real Decreto Ley 2/1985 no permite considerar que existe pacto expreso de sometimiento al régimen de prórroga forzosa regulado en el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964."

Insistiendo en el carácter pactado de la sumisión a la prórroga forzosa en estos contratos, el TS declara como a doctrina jurisprudencial en la parte dispositiva de sus SS 30.5.2011 y 15.6.2011 : "2º.- Reiterar como doctrina jurisprudencial que los contratos de arrendamientos de vivienda celebrados bajo la vigencia del Real Decreto Ley 2/1985 están sometidos al régimen de prórroga forzosa previsto en el artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos , cuando así lo han establecido las partes de modo expreso o implícito, que no tácito, siempre que la deducción de duración y sometimiento a la prórroga forzosa sea clara y terminante".

Y aún más recientemente la STS 20/3/2013 , insiste en el que ya califica de postura consolidada y en su parte dispositiva declara: "5. Reiteramos como doctrina jurisprudencial que: "el alcance que debe darse a la expresión "tiempo indefinido" consignada en contratos de arrendamiento celebrados bajo la vigencia del RDL 2/85, no es equivalente al acogimiento del régimen de prórroga forzosa del artículo 57 LAU 1964 , por no ser términos equivalentes y por exigirse para su acogimiento, una deducción inequívoca del articulado del contrato."

En definitiva, la determinación de si un contrato posterior al 9.5.1985 está o no sometido a la prórroga del art. 57 TRLAU debe hacerse caso por caso, en función de lo que las partes hayan acordado, per tanto, habrá de estarse a lo que resulte de la prueba practicada

Y en el caso de autos, tras el examen de cuanto se ha aportado y practicado en autos e interpretando el contrato poniendo en relación unas cláusulas con otras y atendiendo a los actos coetáneos y posteriores de los contratantes, hemos de concluir que las partes sometieron el contrato a prórroga forzosa, ello en base a las siguientes consideraciones:

(a) Si bien en la carátula del contrato se establece que se ha contratado el arrendamiento de la vivienda "por tiempo de meses naturales prorrogables", en las cláusulas añadidas al contrato de modelo impreso utilizado, se establece (pacto 23) que "este contrato se prorrogará indefinidamente año tras año...". Por tanto, se establece una prórroga " año tras año" (previéndose, pues, que el contrato pudiera prolongar su vigencia de no otorgar la Sra Patricia el poder) " indefinidamente"; aplicando la doctrina expuesta hemos de concluir que el uso de este término en el caso que nos ocupa manifesta la voluntad de someterse a la prórroga forzosa, por cuanto en el mismo pacto se añade que " Por tanto se anulan los pactos 1º, 2º y 3º ". Así pues, se anula el pacto (1º) que explícitamente excluía el contrato de la prórroga forzosa establecida en la LAU (no puede entenderse sino como sumisión a la prórroga forzosa, el dejar sin efecto expresamente el pacto que la excluía, y entenderlo de otra manera supondría dejar este extremo vacío de contenido), así como aquellos pactos que preveían las prórrogas de un plazo inicial que no se establece o incluso la tácita reconducción (2º) y las condiciones para que éstas puedan operar (3º), como también se deja sin efecto el preaviso exigido al inquilino para poder dar por finalizado el contrato durante sus prórrogas; esto es, deja sin efecto todas las cláusulas que regularían la duración del contrato de no estar sometido a la prórroga forzosa del entonces vigente art. 57 TRLAU.

(b) Por otra parte, tampoco podemos obviar que la voluntad de los contratantes al concluir este contrato pasaba por asegurar a la Sra. Micaela y a su hijo Darío (hoy demandado), atendiendo a la situación física de éste y a la necesidad de disponer de una vivienda ya adaptada.

En definitiva, estando el contrato de arrendamiento de vivienda sometido al régimen de prórroga forzosa convencional, ha de concluirse que el mismo se encuentra vigente, por lo que ha de desestimarse la demanda, estimando con ello el recurso y revocando en este sentido la sentencia de primera instancia.

QUINTO.- La desestimación de la demanda comporta la imposición de las costas de la primera instancia a la parte actora ( art. 394.1 LEC)

No procede una especial declaración acerca de las costas devengadas en esta alzada al haber sido estimado el recurso de apelación ( art. 398.2 LEC).

Asimismo, conforme a lo dispuesto en el ap. 8ª de la D.A. 15ª de la LOPJ , estimado el recurso, se acuerda la devolución del depósito constituido para su interposición.